Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 2010 nhằm đề xuất định hướng sử dụng đất hợp lý đến năm 2020 thành phố phan thiết, tỉnh bình thuận

-i-

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Vũ Thị Minh Huệ

-ii-
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ
nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và những ý kiến đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân, tập thể để tôi hoàn thành bản luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Phạm Quang Tuấn đã trực tiếp hướng
dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa Địa
lý; khoa Sau đại học, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai; các đồng nghiệp trong và
ngoài cơ quan.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận,
Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Thiết và các phòng, ban, cá nhân ở địa phương đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian thu thập thông tin, tài liệu, nghiên cứu làm
luận văn.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Vũ Thị Minh Huệ

-iii-


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢN ĐỒ
Tên biểu đồ, bản đồ Trang
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Phan Thiết năm 2001 43
Hình 2.2: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Phan Thiết năm 2010 46
Hình 2.3: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010
thành phố Phan Thiết
57
Bản đồ hành chính thành phố Phan Thiết - tỉnh Bình Thuận
Sau
trang 28
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2001 thành phố Phan Thiết- tỉnh
Bình Thuận
Sau
trang 45
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 thành phố Phan Thiết- tỉnh
Bình Thuận
Sau
trang 55
Bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2020 thành phố Phan
Thiết- tỉnh Bình Thuận
Sau

trang 64
Bản đồ định hướng sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Phan Thiết-
tỉnh Bình Thuận
Sau
trang 87


-iv-

DANH MỤC BẢNG
Tên bảng Trang
Bảng 1.1: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 7
Bảng 1.2: Chỉ tiêu đất đai xác định đối với từng chức năng của đô thị 24
Bảng 1.3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 24
Bảng 1.4: Tỷ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp 25
Bảng 2.1: Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2001 - 2010 33
Bảng 2.2: Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2001 44
Bảng 2.3: Diện tích và cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2001 45
Bảng 2.4. Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2010 47
Bảng 2.5: Diện tích, cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp năm 2010 49
Bảng 2.6: Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2001 - 2010 59
Bảng 2.7: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2001 - 2010 63
Bảng 3.1: Định hướng sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2020 80
Bảng 3.2: Định hướng sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2020 87
Bảng 3.3: So sánh diện tích các loại đất chính giữa phương án đề xuất và phương
án QHSDĐ đã được phê duyệt 88



-v-

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

Các chữ viết tắt Ký hiệu
Quyền sử dụng đất QSDĐ
Ủy ban nhân dân UBND
Nuôi trồng thủy sản NTTS
Trách nhiệm hữu hạn TNHH
Hiện hành HH
Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GDP
Mặt nước chuyên dùng MNCD
Quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ
Mặt nước chuyên dùng MNCD
Công trình sự nghiệp CTSN
Vật liệu xây dựng VLXD
Khu công nghiệp KCN
Phi nông nghiệp PNN
Sản xuất SX
Công nghiệp hóa – hiện đại hóa CNH - HĐH


-i-
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chương 1- CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 4
1.1. Nghiên cứu các vấn đề về sử dụng đất đô thị 4
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị 4
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất đô thị 5
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị 8
1.2.1. Biến động đất đai 8
1.2.2. Đô thị hóa và sử dụng đất 10

1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hướng sử dụng hợp lý đất đô thị 11
1.3.1. Sử dụng hợp lý đất đai 11
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất nói chung 15
1.3.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị 15
1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc định hướng sử dụng đất đô thị 21
1.4.1. Vấn đề xác định tính chất đô thị 21
1.4.2. Vấn đề xác định quy mô dân số đô thị 22
1.4.3. Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng đô thị 22
1.4.4. Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị 24
1.5. Phương pháp nghiên cứu 25
1.5.1. Phương pháp điều tra, khảo sát và thu thập tài liệu 25
1.5.2. Phương pháp thống kê, so sánh 25
1.5.3. Phương pháp phân tích và tổng hợp 26
1.5.4. Phương pháp dự báo, tính toán 26
1.5.5. Phương pháp bản đồ và GIS 27
Chương 2 - HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ
PHAN THIẾT, TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2001 - 2010 28
2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 28
2.1.1. Vị trí địa lý 28
2.1.2. Địa hình, địa mạo 28

-ii-
2.1.3. Khí hậu, thủy văn 29
2.1.4. Các nguồn tài nguyên 30
2.1.5. Đánh giá chung những lợi thế, hạn chế về điều kiện tự nhiên, tài
nguyên thiên nhiên của thành phố đối với đất đai 31
2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 32
2.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 32
2.2.2. Dân số, lao động, việc làm và mức sống 36
2.2.3. Đánh giá chung về thực trạng và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội

gây áp lực đối với đất đai 37
2.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố 38
2.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó 38
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố 38
2.4. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất qua các năm 42
2.4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2001 42
2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 46
2.5. Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010 56
2.5.1. Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010 56
2.5.2. Phân tích nguyên nhân và các yếu tố ảnh hưởng đến biến động trong
sử dụng đất 64
2.6. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử
dụng đất 67
2.6.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của việc sử dụng đất 67
2.6.2. Tính hợp lý của việc sử dụng đất 68
2.7. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân và giải pháp
khắc phục 69
Chương 3 - ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
THÀNH PHỐ PHAN THIẾT, TỈNH BÌNH THUẬN 71
3.1. Tiềm năng đất đai trên địa bàn thành phố 71

-iii-
3.1.1. Tiềm năng đất đai phục vụ cho việc phát triển nông, lâm nghiệp 71
3.1.2. Tiềm năng đất đai phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, xây
dựng khu dân cư nông thôn 72
3.1.3. Tiềm năng phát triển du lịch 74
3.1.4. Tiềm năng khai thác đất chưa sử dụng 74
3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 75
3.3. Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2011 - 2020 76

3.4. Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố Phan Thiết đến 2020 78
3.4.1. Tiêu chí sử dụng đất hợp lý 78
3.4.2. Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố Phan Thiết đến năm 2020 78
3.4.3. So sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất giữa phương án định hướng sử
dụng đất với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được phê duyệt 88
3.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện 91
3.5.1. Giải pháp về chính sách và quản lý 91
3.5.2. Giải pháp bố trí sử dụng đất 93
3.5.3. Giải pháp về bảo vệ tài nguyên đất và môi trường 94
3.5.4. Giải pháp thu hút đầu tư 95
3.5.5. Giải pháp kỹ thuật - công nghệ 96
3.5.6. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
PHẦN PHỤ LỤC 105

-1-
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát
triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh. Vai trò của đất đai đối với con
người và các hoạt động sống trên trái đất rất quan trọng, nhưng lại giới hạn về diện
tích và cố định về vị trí. Do vậy việc sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lý
trên cơ sở hiệu quả, lâu bền.
Định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông qua các quy hoạch và
chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm
và bền vững các nguồn tài nguyên đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội. Để đưa ra được định hướng sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích
hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn

chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Phan Thiết là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, trong
vùng phát triển động lực của tỉnh; nằm ở đầu mối giao thông, cách không xa thành
phố Hồ Chí Minh, thành phố Nha Trang, thuộc vùng kinh tế Đông Nam bộ và chịu
ảnh hưởng của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, có lợi thế về vị trí và tiềm
năng phát triển công nghiệp, thủy sản, thương mại, dịch vụ du lịch.
Để phát huy tiềm năng sẵn có nhất là tiềm năng đất đai, đồng thời thực hiện
mục tiêu kinh tế - xã hội của thành phố đã đề ra trong những năm tới, cần phân tích
hiện trạng và biến động sử dụng đất để đưa ra phương án định hướng sử dụng đất
đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm hạn chế sự chồng chéo và giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và
đảm bảo môi trường sinh thái. Do đó việc thực hiện đề tài: "Đánh giá hiện trạng
và biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010 nhằm đề xuất định hướng sử
dụng đất hợp lý đến năm 2020 thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận" là hết
sức cần thiết.

-2-
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá hiện trạng, tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2001
- 2010 làm cơ sở cho việc xây dựng định hướng sử dụng đất đến năm 2020 góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Quỹ đất đai trong phạm vi ranh giới tự nhiên của thành
phố Phan Thiết.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2001-2010
+ Định hướng sử dụng đất nhằm đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố
Phan Thiết với tiêu chí bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường (bền vững môi
trường), phát triển kinh tế (bền vững kinh tế) và đảm bảo công bằng xã hội (bền

vững xã hội).
4. Nội dung nghiên cứu:
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đánh giá
biến động sử dụng đất có liên quan đến khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá khái quát về địa bàn nghiên cứu: điều kiện tự nhiên, tài nguyên
thiên nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố Phan Thiết.
- Đánh giá hiện trạng và tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010.
- Thành lập bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010.
- Nghiên cứu đánh giá mức độ hợp lý trong sử dụng đất, tác động đến yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội và vấn đề môi trường.
- Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của thành phố Phan Thiết đến 2020.
- Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường thành phố Phan Thiết đến 2020.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Phan Thiết đến năm 2020.
5. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Các văn bản, tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch sử dụng đất
- Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới Luật

-3-
- Các văn bản của Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đến quản lý, sử dụng
đất trên địa bàn điều tra
- Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai của thành phố Phan Thiết qua các năm
- Báo cáo nhu cầu sử dụng đất của các cơ quan, đơn vị liên quan trên địa bàn
thành phố
- Các quyết định phê duyệt các dự án liên quan trên địa bàn nghiên cứu
- Các loại bản đồ hành chính, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch tổng thể…
- Tài liệu tham khảo: Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ
thống chính sách pháp luật đất đai…
6. Cấu trúc Luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của đề tài Luận văn

gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị
Chương 2: Hiện trạng và biến động sử dụng đất thành phố Phan Thiết, tỉnh
Bình Thuận giai đoạn 2001 - 2010
Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Phan
Thiết, tỉnh Bình Thuận

-4-
Chương 1- CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Nghiên cứu các vấn đề về sử dụng đất đô thị
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Đô thị được định nghĩa là một khu dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của

thị trấn [24].
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát
về đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô

-5-
thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị” [15].
1.1.1.2. Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị [26].
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị bao gồm: Đất sử dụng vào
mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất ở; Đất khu công nghiệp và kho
tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất
vùng ngoại ô [26].
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất đô thị
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại
hoá đất nước ở nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với việc quản lý
đất đai đô thị. Hiện nay, tại các đô thị ở Việt Nam còn tồn tại một số vấn đề như sau:
- Cơ sở kinh tế - kỹ thuật tạo động lực phát triển đô thị còn yếu, chưa tạo ra
nguồn thu lớn cho nền kinh tế quốc dân và giải quyết nhiều công ăn việc làm cho
người dân đô thị.
- Tình trạng phân bố dân cư và sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng

đô thị đang là nguy cơ lớn đối với vấn đề an ninh lương thực và thực phẩm.
- Cơ cấu tổ chức không gian hệ thống phân bố dân cư trên địa bàn cả nước
còn mất cân đối, sự cách biệt giữa đô thị - nông thôn, giữa vùng phát triển và kém
phát triển ngày càng lớn.
- Cơ sở hạ tầng đô thị nhìn chung còn yếu kém, chưa đảm bảo các tiêu chuẩn
phát triển bền vững của đô thị trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
- Nhu cầu phát triển đô thị lớn nhưng nguồn lực và khả năng cung cấp vốn
còn hạn chế.

-6-
- Quá trình đô thị hóa trên từng vùng lãnh thổ và cả nước đang đặt ra những
nhiệm vụ khẩn thiết đối với công tác bảo vệ môi trường.
- Trong quá trình phát triển, nhiều đô thị mở rộng bao gồm cả các khu dân cư
nông thôn song còn lúng túng trong quy hoạch và xử lý, do vậy đã để tồn tại nhiều
“làng” trong thành phố.
- Công tác quản lý đô thị nhìn chung vẫn chưa thật sự chặt chẽ, kỷ cương,
chưa theo kịp tình hình phát triển đô thị.
- Việc sử dụng đất đai đô thị nhìn chung chưa hợp lý, phát triển thiếu sự cân
đối cần thiết theo các chức năng đô thị, đất quốc phòng còn chiếm tỷ lệ cao. Phần
lớn đất đô thị được sử dụng còn thiếu căn cứ, hoặc chưa theo quy hoạch, hoặc
không quy hoạch rõ. Tình trạng xây dựng không phép tùy tiện và lấn chiếm lộn xộn,
mua bán chuyển nhượng trái pháp luật còn khá phổ biến, nhất là tại các đô thị lớn.
- Không gian bên trên và phần ngầm dưới lòng đất chưa được quan tâm khai
thác và sử dụng triệt để.
Để đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, chúng ta phải xem xét một vài
tiêu chí sau:
- Mật độ dân số đô thị: Đây là chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử
dụng đất ở các nước phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa
càng diễn ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân
nhập cư lớn hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là

kết cấu hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa
với sự mất cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô
thị đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số
trung bình đô thị đó. Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn,
trong điều kiện hiện nay thì mật độ dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị: Ở Việt Nam đất ở đô thị có quan hệ mật thiết với kinh doanh -
dịch vụ đô thị. Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số
tầng cao trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều

-7-
khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng
nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới,
đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường
bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị
đã ngày càng bị thu hẹp.
- Đất cây xanh, công viên đô thị: Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô
thị (m
2
/người) rất quan trọng để đánh giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị
nước ta diện tích cây xanh trên đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây
xanh sinh trưởng và phát triển.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch đô
thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như sau:
Bảng 1.1: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/người)

Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/người)
Toàn khu dân dụng Khu ở
I,II 10-15 5-8 3-4
III, IV 7-10 7-8 3-4
V 7-10 12-14 3-4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m
2
/người, Berlin 15 m
2
/người,
Maxcơva 40 m
2
/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m
2
/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m
2
/người.
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 -
40 m
2

/người.
- Đất giao thông đô thị: Những năm gần đây, Nhà nước ta đã quan tâm đến

-8-
việc phát triển hệ thống giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn
ở mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô
thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15-20% diện tích đô thị, bình quân diện tích
giao thông đầu người là khoảng 15-20 m
2
. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị
bình quân diện tích đất giao thông trên đầu người thấp nên là một trong những
nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành
phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,
- Các loại đất đô thị khác: Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề,
viện nghiên cứu, đất quốc phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, nhìn
chung chiếm diện tích tương đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều
nơi sử dụng không đúng mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí
nghiệp chia hoặc bán cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất
quốc phòng đặc biệt đối với các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của
chế độ cũ nên đất quốc phòng trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê,
chia đất cho cán bộ quân đội làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử
dụng đất lộn xộn sai mục đích và lãng phí.
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị
1.2.1. Biến động đất đai
Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần của tự nhiên và xã hội.
Quá trình phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ

sẽ chi phối mạnh mẽ quá trình sử dụng đất tại quốc gia hay vùng lãnh thổ đó. Tuỳ
theo đặc điểm của từng vùng, từng khu vực với tác động của nhiều yếu tố tự nhiên,
xã hội khác nhau sẽ xuất hiện những xu hướng biến động đất đai có ảnh hưởng sâu
sắc đến hiệu quả sử dụng đất của vùng. Vì vậy, mục đích cơ bản của việc phân tích,
đánh giá biến động đất đai là chỉ ra những mặt làm được cũng như những tồn tại,

-9-
bất hợp lý trong quản lý, sử dụng đất thời gian qua để có kế hoạch điều chỉnh, dự
báo biến động đất đai, phục vụ kịp thời chương trình phát triển kinh tế xã hội của
quốc gia hay khu vực trong tương lai.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên này.
Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
- Quy mô biến động:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,

khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác, ); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,

-10-
1.2.2. Đô thị hóa và sử dụng đất
“Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian
gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự
chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ
chức bộ máy hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa
cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống,
không gian đô thị, cơ cấu lao động,… [28].
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta. Theo dự báo, trong
vài thập kỷ tới khoảng từ năm 2020 trở đi, khi các vùng tăng trưởng kinh tế (TP Hồ
Chí Minh - Biên Hoà - Vũng Tàu, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Đà Nẵng - Huế
- Nha Trang) đã mạnh và sẽ không có lợi nếu tiếp tục “tăng sức ép” phát triển tại các
vùng tăng trưởng, thì việc phát triển các hệ thống trung bình, nhỏ (các thị xã, thị trấn)
trong toàn quốc trở nên cấp bách và rất quan trọng.
Trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đang là “sức
ép” mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Trong quá trình đó,
tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu. Gần đây trong nền
kinh tế thị trường, đất trong đô thị đã, đang và sẽ là một thành phần to lớn trong
kinh doanh, sản xuất, thương mại nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ tài nguyên đất đai được chuyển sang dùng cho
xây dựng và phát triển đô thị.

Tuy nhiên hiện nay đất trong đô thị còn chưa được khai thác và sử dụng
triệt để, hợp lý, hợp pháp. Phần lớn đất đô thị chưa được xây dựng kết cấu hạ tầng.
Việc sử dụng đất vào mục đích xây dựng các công sở, chưa sử dụng còn lãng phí.
Hiện tượng mua bán bất hợp pháp, đầu cơ trục lợi đất đai, lấn chiếm đất công, xây
dựng trái phép còn khá phổ biến Tình hình trên đã gây nên sự căng thẳng về nhu
cầu đất đô thị và làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Do đó việc nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai

-11-
đô thị nhằm định hướng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển xã hội.
Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái. Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được
nhu cầu sử dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa
vào vị trí địa lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên
cứu, từ đó biết được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được
những điều kiện thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai
biến động theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát
triển đúng đắn cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất đai, bảo vệ môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hướng sử dụng hợp lý đất đô thị
1.3.1. Sử dụng hợp lý đất đai
Đất (thổ nhưỡng) hay đơn vị thổ nhưỡng là một trong số những hợp phần của
tự nhiên là tấm gương phản chiếu của cảnh quan được hình thành dưới sự tác động
tương hỗ của hai nhóm nhân tố tự nhiên và xã hội cùng với yếu tố thời gian. Sự
phân hóa của thổ nhưỡng cũng chịu sự tác động của những quy luật địa lý tự nhiên

và tạo ra những vùng địa lý thổ nhưỡng mang tính chất đặc thù – là những không
gian lãnh thổ cho các hoạt động phát triển kinh tế xã hội. Theo thời gian, con người
đã dần tìm hiểu, nghiên cứu các đặc điểm, tính chất của thổ nhưỡng gắn với không
gian cụ thể và đưa vào sử dụng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp và phi nông
nghiệp. Như vậy, con người đã tác động và khai thác những điều kiện vốn có của tự
nhiên và các điều kiện này chính thức trở thành nguồn phúc lợi – tài nguyên thiên
nhiên của mỗi một đơn vị hành chính và đất đai cũng chính thức trở thành tài
nguyên và là tư liệu sản xuất đặc biệt như Mác đã từng khẳng định.

-12-
Đất đai được hiểu theo nghĩa rộng là: “một diện tích cụ thể của bề mặt trái
đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đó bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình – hình thái, mặt nước
(hồ, sông, suối, đầm lầy…). Tập đoàn thực vật, động vật (HST); Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất; trạng thái định cư của
con người; Những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…” [Hội nghị quốc tế
về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil 1993].
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng mang tính lịch sử luôn tham gia vào
các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi
phối của các điều kiện tự nhiên như khí hậu bề mặt, địa hình – hình thái, thủy văn,
quy luật sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật.
Vậy đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi
một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng
địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở
không gian (đơn vị hành chính) của việc bố trí các đối tượng sản xuất, định cư và là
phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp,
dân cư và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận
không gian lãnh thổ đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và
quản lý nó.

Như vậy có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng
đứng gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt
nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Theo chiều nằm ngang:
trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng
với các thành phần khác) tạo nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lượng
giữa các hệ sinh thái tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp kề cận. Đây là mối quan
hệ tạo nên cơ cấu đất của mỗi đơn vị lãnh thổ nói chung hay trên mỗi đơn vị hành
chính – kinh tế nói riêng. Trong các hoạt động sản xuất, sinh tồn của xã hội loài
người đất đai có các chức năng như:

-13-
+ Sản xuất: qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm
và rất nhiều sản phẩm khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua
sản xuất nông nghiệp.
+ Môi trường sống: cung cấp môi trường sống cho sinh vật và gen di truyền để
bảo tồn nói giống cho thực vật, động vật và các cá thể sống cả trên và dưới mặt đất.
+ Cân bằng sinh thái: hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất thông
qua việc phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và tuần
hoàn khí quyển.
+ Tàng trữ và cung cấp nguồn nước: kho tàng dự trữ nước ngầm, nước mặt vô
tận, tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
+ Dự trữ (nguyên liệu và khoáng sản trong lòng đất) cung cấp cho nhu cầu sử
dụng của con người.
+ Không gian sự sống: là môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất
của các chất thải độc hại.
+ Bảo tồn, bảo tàng lịch sử: trung gian để bảo vệ chứng tích lịch sử, văn hóa
của loài người, lưu giữ thông tin về điều kiện khí hậu, thời tiết và cả quá trình sử
dụng đất trong quá khứ.
Với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc doanh và hoạt động
của con người thì đất đai là điều kiện chung (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết).

Tùy thuộc các quy mô diện tích mà khoảng không gian có thể gọi là từng khoanh
đất/khoảnh đất (có vị trí, lãnh thổ, qui mô và các yêu cầu về chất lượng nhất định).
Không có đất đai/khoanh đất sẽ không có sản xuất nông nghiệp, phi nông nghiệp
cũng không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đối với các ngành phi nông nghiệp: đất đai đóng vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện lao động, là kho tàng dự trữ trong
lòng đất. Quá trình sản xuất và sản phẩm tạo ra từ sử dụng đất không phụ thuộc vào
đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật, các tính chất tự nhiên sẵn
có trong đất mà phụ thuộc vào vị trí và các vật liệu cấu thành nội tại bên trong cấu
trúc đứng của đơn vị đất đai.

-14-
Trong các ngành nông, lâm nghiệp: đất đai là yếu tố tích cực và điều kiện vật
chất – cơ sở không gian đồng thời là đối tượng lao động luôn chịu tác động trong
quá trình sản xuất cầy, bừa, xới xáo… và là công cụ hay phương tiện lao động (sử
dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Vì vậy, quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn
quan hệ chặt chẽ với độ phì nhiêu và các quá trình sinh học tự nhiên trong đất.
Sử dụng tài nguyên đất cần phù hợp với chức năng vốn có của đất đai kết
hợp với các biện pháp bảo vệ tài nguyên, môi trường đất cho phù hợp và phục vụ
phát triển bền vững đất đai. Luật đất đai 1993 của Việt Nam đã khẳng định: đất đai
là tài sản quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt; là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống; là địa bàn phân bố dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội an ninh và quốc phòng.
Đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn
chế của Việt Nam. Vì vậy, muốn sử dụng hợp lý tài nguyên đất chúng ta cần quy
hoạch sử dụng đất bền vững. Tiến hành đánh giá tiềm năng đất đai gồm tiềm năng
tự nhiên và tiềm năng kinh tế xã hội từ đó chỉ ra những thuận lợi và hạn chế là tiền
đề cho quy hoạch sử dụng đất. Trước khi tiến hành quy hoạch sử dụng đất cần đánh
giá hiện trạng sử dụng đất qua các năm và làm rõ sự biến động đất đai trong một
giai đoạn cụ thể và gắn với một đơn vị lãnh thổ. Trên cơ sở dự báo nhu cầu đất đai

chỉ ra xu thế chuyển dịch đất đai nhằm định hướng dài hạn sử dụng quỹ đất đai
thông qua luật đất đai. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất và sử dụng hợp lý tài
nguyên đất có mối quan hệ bổ trợ tương hỗ cho nhau.
Sử dụng đất đai một cách khoa học, hợp lý là nhiệm vụ mang tính cấp bách
và lâu dài của nước ta. Trong thực tế, một thời gian dài việc sử dụng đất đai khoa
học, hợp lý chủ yếu hướng vào đất nông nghiệp và từng thời kỳ được thực hiện một
cách phiến diện. Có thời kỳ chủ yếu hướng vào việc mở rộng đất canh tác với mục
tiêu tự túc lương thực theo lãnh thổ hành chính bằng mọi giá, đôi khi trọng tâm lại
hướng vào đổi mới cơ cấu diện tích gieo trồng với mục tiêu hiệu quả kinh tế…
Trong khi sử dụng hợp lý đất đai là vấn đề phức tạp chịu sự ảnh hưởng của
nhiều yếu tố quan trọng khác nhau, về thực chất đây là vấn đề kinh tế liên quan đến

-15-
toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Nhiệm vụ đặt ra là sử dụng tối đa quỹ đất quốc gia để
phục vụ phát triển nền kinh tế quốc dân và xã hội, dựa trên nguyên tắc ưu tiên đất
đai cho sản xuất nông nghiệp. Sử dụng hợp lý đất nông nghiệp cần đảm bảo bền
vững sinh thái (thích nghi sinh thái), bền vững về môi trường (tự nhiên và nhân
văn), bền vững con người và mang lại hiệu quả kinh tế lâu dài.
Sử dụng hợp lý tài nguyên đất là sử dụng đất đai hợp với các quy luật tụ
nhiên, phù hợp với chức năng vốn có của nó. Sử dụng hợp lý tài nguyên đất là
phương thức sử dụng đất nhằm sản xuất được ổn định, lâu dài và phát triển. Ổn định
là đứng vững về mặt kinh tế, đời sống và được xã hội chấp nhận; lâu dài là giảm
được mức độ nguy cơ cho sản xuất và môi trường; phát triển là bảo vệ được tiềm
năng của các nguồn lợi tự nhiên (FAO,1991); (Nguyễn Xuân Quát , 2004).
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa
học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định các
mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp
sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ

đất bảo vệ môi trường [31].
Công tác lập quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất là một nội dung quan
trọng quản lý Nhà nước về đất đai, được thể chế hóa trong Hiến pháp nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”; trong Luật Đất
đai năm 2003 (từ Điều 21 đến Điều 30) quy định cụ thể nội dung, trách nhiệm, thẩm
quyền lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được.
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản pháp luật
(Nghị định, thông tư ) hướng dẫn về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.3.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.3.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, sinh

-16-
thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ vào
yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và chất
lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành, các
doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau của
các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất
khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất [26].
1.3.3.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị có nhiệm vụ cơ bản là phải cụ thể hóa và phục
vụ đắc lực cho các nhiệm vụ chiến lược, các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường
của đô thị, đồng thời phải kết hợp chặt chẽ với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Quy
hoạch sử dụng đất khu vực đô thị phải phục vụ thiết thực cho yêu cầu xây dựng
trước mắt đồng thời kết hợp với phát triển lâu dài.
Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất đai, căn cứ vào kế hoạch dài hạn
phát triển kinh tế xã hội, mục tiêu và định hướng chiến lược, những thay đổi lịch sử,
thực tế hiện trạng và điều kiện xây dựng của đô thị để xác định một cách hợp lý quy
mô phát triển không gian, phương hướng phát triển và phân phối hợp lý các loại tỷ lệ

sử dụng đất, bức tranh toàn cảnh tổng quát không gian phát triển của đô thị.
1.3.3.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng
trong sử dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô
thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công
khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu

-17-
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa
chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần
tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: cần chú ý đến các nhân
tố: Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, ); nhân tố thị trường (quy mô,
cơ cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện,
trình độ tổ chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải), nhân tố xã hội
(dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ
cấu dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực;
nhu cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu
nhập của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của

vùng phụ cận dân cư đô thị.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự
kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các