Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

MC LC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU 9
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ
DNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI 5
1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. 5
1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực 8
1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. 9
1.1.2.1. Nguyên tắc: 9
1.1.2.2. Yêu cầu: 9
1.1.3. Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. 14
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. 15
1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. 15
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. 16
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất 18
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở
và quyền sử dụng đất. 19
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai 19
1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực.
19
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng đât thực hiện
quyền theo quy định của pháp luật. 21
1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động sản 22
1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng
đất. 23
1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch 23

1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia
di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc 24
1.4. Nhâ
̣
n xe
́
t thư
̣
c tra
̣
ng viê
̣
c công chư
́
ng, chư
́
ng thư
̣
c khi ngươ
̀
i sư
̉
du
̣
ng đâ
́
t thư
̣
c hiê
̣

n quyê
̀
n theo quy
đi
̣
nh cu
̉
a pha
́
p luâ
̣
t. 28
1.4.1. Thực trạng tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai 28
1.4.1.1 Về công chứng 28
1.4.1.2. Về chứng thực 31
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai 32
1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 32
1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước 34
CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO
DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 36
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
36
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa. 36


2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. 37
2.1.2.1. Sử dụng đất đai 37
2.1.2.2. Quản lý đất đai. 38

2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền
theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa 46
2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. 51
2.3.1Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân 51
2.3.2 Những mặt tồn tại 52
2.3.2 Nguyên nhân 59
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,
CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI 60
3.1 Về cơ chế chính sách. 60
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. 62
3.3Đào tạo, bổi dưỡng trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các công chứng viên 63
3.3 Một số giải pháp khác. 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
PH LC 75

DANH MC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Bng sn
CBCNVC

CMND
Chng minh nhân dân
GCN
Giy chng nhn

Quyn s dt
QSHNO
Quyn s hu nhà 
TNMT
ng
UBND
y ban nhân dân
VPCC
ng

DANH MC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bng 2.1. Bu s dt qu
Bng 2.2. Bng tng hp kt qu cp GCN cho h nh, cá nhân và t
cha bàn qu
Bng 2.3: Bng tng hp h      a bàn qun

Bng 2.4: Bng tng hp s v khiu ni, t cáo các vi phm trong vic
qun lý và s d
Bng 2.5: Bng tng hp các hp ng giao dch v quyn s dt ti
ng
 n quyn s dt

MỞ ĐẦU
n quý giá, tài nguyên ln nht ca mi quu sn
xuc bic bi u cng s
b  kinh ti, quc phòng và an ninh ca mi
quc gia.
 Vic s hi din cho nhân dân
qun lý và trao quyn s dt cho nhân dân.
Hin nay trong xu th hi nhp vi nn kinh t th gii, c c
hin công nghip hóa, hic, thì s ng ca nn kinh t c
ta không ch dn s bùng n v  ng mnh m n các hot
ng kinh t xã hi. Cùng vi s phát trin mnh m ca nn kinh t, th ng giao
dch bng sn theo, ch yu là giao dt.
nh tu 119 Ngh nh s -CP ngày 29 tháng 10
 thi hành Lui s dt thc hin các quyn các
quyn chuyi, chuyng, cho thuê, cho thuê li, tha k, tng cho quyn
s dt, th chp, bo lãnh, góp vn bng quyn s dt phi có chng
nhn ca công chc hoc chng thc ca ng,
th trn. Tu 2 Ngh nh s -a
Chính ph si khou 119 Ngh nh s -nh Hp
ng hoc giy t i s dt thc hin các quyn chuyi, chuyn
ng, cho thuê, cho thuê li, tha k, tng cho quyn s dt, th chp, bo
lãnh, góp vn bng quyn s dt phi có chng nhn ca công chc
hoc chng thc ca ng, th trn hoc xác nhn ca Ban
qun lý khu công nghip, khu kinh t, khu công ngh nh trên nhm
bm s cht ch trong hong qung thi tu kin thun
li s dt trong quá trình thc hin các quyn ca mình theo quy
nh ca pháp lut.
Tuy nhiên, thc tin thc hi nh này còn nhing mc, bt

cc qun lý các bing v n ti nhng k h
dn các vi phm pháp lut, gây nên tình trng tranh chp, khiu kin phc tp,


2

c th 
1. Hing thc hin chng thc c v
ni dung và hình th  công chng v ni dung, do không qun lý h a
ng phi liên h vn
s dt xác nhn tính pháp lý ca giy t quyn s dt, quyn s hu tài
sn. Vic làm này dn vic mt nhiu thi gian cho c 
p công vic vn s dt (thc cht là
công chng chng thc li nn s d
a, khi làm th ti kim tra
h  u kin giao dch thì mi chnh lý bic.
Thc t mt s  chc công chng ch  vào giy chng nhn (giy chng
nhn quyn s dt; giy chng nhn quyn s hu nhà  và quyn s dt
; giy chng nhn quyn s hu công trình; giy chng nhn quyn s dt,
quyn s hu nhà  và tài sn khác gn lin vi có nhu cu công
chng n thc hin công chng, n mt s ng hp
công chng sai do gi mo giy t không phát hic.
2. Ma vic công chng là giúp cho bên nhn chuyn quyn hoc
nhn th chp kim tra tính hp pháp ca giy t v quyn s dt, quyn s
hu tài sn gn lin vt. Trên thc t có nhing hp, nhng hp
tha k, tng cho quyn s dt bên nhn quyn và bên chuyn quyu rõ
quyn s dt và quyn s hu tài sn ca bên chuyn quyn là hp pháp thì
i nhn quyn s hu tài s không cn vic kim tra, chng thc ca
ng.
3. Pháp lut v nhà  u 64 ca Ngh nh s 71/2010/ N-nh

thm chuyn quyn s hu nhà  c tính t ngày hng giao dc
công chnh này dn tình trng nhing hi dân sau khi
công chng h ng, dn
c không quc tình hình s dt do không cp nhc
ng thi gây thc thu thu nhp cá
nhân và l c b v t


3

4. Thc trng vic chng nhn, chng thc các hng, giy t có liên quan
i s dt thc hin các quy h thng các h 
liu quc bit là vic chng nhn c chc công
chng) ch mang tính hình thm yu t nm
tính cht ch v mt pháp lut trong hong công chn v
ci s dt là phi thc hing v 
qun lý. Tình trng này mt mt làm cho vic quc v các bit
c thc hi; mt khác d làm ny sinh các vi phm c ý hoc
không c ý ca i s dt khi thc hin các quynh ca pháp
lut.
Xut phát t nhn thc hi Đánh giá thực
trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội

Mục tiêu nghiên cứu.
-  khoa hc ca hong công chng, chng thi s
dt thc hin các quyn theo pháp lu
-  xut mt s gii pháp nhm si, b sung và hoàn thinh
ca pháp lun vic chng nhn, chng thc các hng, các
giy t i s dt thc hin các quynh ca pháp lut hin

hành, bm thc hin qun lý bic cht ch, hn ch các vi
phm pháp lut, bm quyn và li ích hp pháp ci s dt, hn ch
các tranh chp, khiu ni phát sinh t các hong công chng, chng thc.
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cnh ca pháp lun vic công chng,
chng thi s dt thc hin các quyn s dt.
- Nghiên c   c trng v công chng, chng thc ta bàn
nghiên cu.


4

-  xung hoàn thinh v công chng, chng thi
s dt thc hin các quynh ca pháp lu
Phƣơng pháp nghiên cứu.
- u tra, thu thp tài liu, s liu: s d thu thp thông
u v hong giao dch nhà , quyn s dt trong th ng bt
ng sn.
- ng h c trng công tác
công chng, chng thc v giao dn nhà , quyn s d
xut mt s gii pháp có tính khoa hc và phù hp vi thc tin, góp phn hoàn
thin vin hóa th tt.

5

CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI
NGƢỜI SỬ DNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.
a. T chc công chng  i muc hình thành
ng rt thun li là s phát trin ca nn kinh t th ng
xã hi ch  c ta. Nn kinh t th ng vng phc v va là
u kin phát trin ca thit ch công chng.
Tuy nhiên, trong quá trình phát trin, công chc l nhng
hn ch, bt cp v mt t chc và hong làm n các hong giao
, kinh t xã hi, hn ch s phát trin ca nn kinh t th 
s hi nhp ca nn kinh t th gii, hn ch hiu qu qun lý cc (Trn

Th Thy, Nguy c Hin, Chuyên
đề công chứng, chứng thực) . C th 
- Mt là, trong nhn thc v lý lunh ca pháp lut còn
có s ln ln gia ho ng công chng ca Phòng công chng vi ho ng
chng thc cn.
- Hai là, v mô hình t chc công chng cc ta, hin nay c t chc
theo mô hình công chc: Phòng công chc, do nhà
c thành lp, công chng viên là công ch  c, ho ng ca Phòng
công chc bao cp. Mô hình này ch còn tn ti  nhng
c xã hi ch          c, Ba Lan,
n sang mô hình công chm ca
h công chng này là: công chc (B 
nhii là công ch ngân sách
ng là nhc th dân sông phi là nhng
c th 
- Ba là, v giá tr pháp lý cn công ch rt quan trng
quynh lý do tn ti ca thit ch công chi sng xã hi. Ngh nh
-nh Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị
Formatted: Indent: First line: 0"
Formatted: Font: Bold, Italic
Formatted: Font: Bold, Italic, English
(United States)


6

chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo
quy định tại Nghị định này hoặc bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được
công chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường
hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có yêu cầu cơ

quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên
trên thc tnh này ca Ngh nh -
t chc và cá nhân nhn th. Mnh nói trên ch 
cp ngh nh nng b n quy phm pháp lut khác có hiu lc pháp
 ng hp gây thit hi cho các bên trong hng,
giao dch.
Vì vy, vic hoàn thin th ch v công chng thông qua vic ban hành Lut
công chng, mn quy phm pháp lut có hiu lu chnh


 cách toàn ding b c công ch

 nhu cu cn thit. Ngày
29/11/2006, ti k hp th 10, Quc hc Cng hòa xã hi ch t Nam
   t công chng. Lut công chng có hiu lc thi hành t ngày
1/7/2007.
m mi ca Lut công chng so vi các ngh a Chính ph
ch nh các v v công chnh các v v chng thc.
Bi công chng và chng thc là 2 loi hong khác nhau v tính cht ca hành
ng.
- Công chng là hong mang tính cht dch v ng ca hot
ng công chng là các hng, giao dch dân v dân s, kinh tng mi
- ng chng thc là hành vi mang tính cht hành chính ca
  ng ca ho ng chng thc là các
giy t, tài liu.
Vic tách bit công chng và chng thy vng yêu cu ci
cách hành chính (không ln ln chn vi
cha t chc s nghip, dch vng thi u ki chuyn t
chc công chng sang ch  dch v công.

7

b. Sau khi Q
-




 



 

             


 
 
  
 




 








8



1.1.1. Khái niệm công chứng, chứng thực
*  
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng.

Một là, 

Hai là, 






 



Ba là







*     : Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc


9

chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng
thực.



 -CP).
1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
1.1.2.1. Nguyên tắc:
-CP ngày 08/12/2000


-              


              

  


i thc hin công chng, chng thc phi gi bí mt v ni dung công
chng, chng thc và nh      n vic công chng, chng
thc, tr mt s ng hnh ca Chính ph.
1.1.2.2. Yêu cầu:
* Yêu cầu công chứng, chứng thực đúng thẩm quyền cho phép
c có thm quyn công chng, chng thc  c bao
gm: Phòng Công chng; y ban nhân dân cp huyn; y ban nhân dân cp xã.
ng, th trn có quyn:
- Chng thc di chúc.
- Chng thn t chi nhn di sn.
- Chng thn phân chia tài sn tha k là quyn s dt, tài sn
gn lin vt.


10

- Chng thn nhn tài sn tha k là quyn s dt, tài sn gn
lin vt.
- Chng thc y quyn:
+ Chng thn (hng) y quyn v quyn s dt, quyn s
dt và tài sn gn lin vt (không phi là nhà ) mà bên có quyn s dng
t, tài sn gn lin vt là h c.
+ Chng thc Giy y quyn np h  n thay Giy chng nhn ca
 ngh cp Giy chng nhn quyn s hu nhà  và Giy chng nhn quyn
s dt.
+ Chng thn y quyn thc hin vic khiu ni.
- Chng thc hng, giao dch v bng sn (không phi là nhà ) mà
bên có quyn s dt, tài sn gn lin vt là h c:
+ Hng chuyi quyn s dt nông nghip ca h  
nhân.

+ H ng chuy ng quyn s d t; h ng chuy ng
quyn s dt và tài sn gn lin vt (không phi là nhà ).
+ Hng mua bán tài sn tài sn gn lin vt (không phi là nhà ).
+ Hng tng cho quyn s dt; hng tng cho quyn s dt
và tài sn gn lin vt (không phi là nhà ); hp ng tng cho tài sn gn lin
vt (không phi là nhà ).
+ Hng thuê, thuê li quyn s dt; hng thuê, thuê li quyn s
dt và tài sn gn lin vt (không phi nhà ); hng thuê tài sn gn
lin vt (không phi nhà ).
+ Hng th chp quyn s dt; hng th chp quyn s dt
và tài sn gn lin vt (không phi nhà ); hng th chp tài sn gn lin vi
t (không phi nhà ).
+. Hng góp vn bng quyn s dt; hng góp vn bng quyn
s dt và tài sn gn lin vt (không phi nhà ); hng góp vn bng
tài sn gn lin vt (không phi nhà ).
+ Hng, giao dnh pháp lut.


11

c có thm quyn công chng  i
dinNgo ca Cng hoà Xã hi ch t Nam  c
ngoài i din Vit Nam  c ngoài).
* Người thực hiện công chứng, chứng thực
            
Phòng   

Ti i thc hin chng thc là Ch tch, Phó Ch tch y
ng, th trc giao thc hin vic chng thc.
Khi chng thi thc hin chng thc phm bo mt s nguyên tc

n sau:
- Thc hin vic chng thm quyn.
- T chi chng thng hp sau:
+ Bit hoc phi bit yêu cu chng thc hoc ni dung chng thc là trái pháp
luc xã hi.
+ Vic chng thn tài sn, li ích ca bn thân mình hoc nhng
i thân thích (v, chng; cha, m ; cha, m v hoc cha, m chng; cha, m
, con nuôi, con dâu, con r; ông, bà ni; ông, bà ngoi; anh ch em rut,
anh ch em v hoc chng; anh ch em nuôi; cháu là con ca con trai, con gái, con
nuôi).
+ Vic không thuc thm quyn chng thc c
n yêu cu tm dng vic chng thc c   c có
thm quyn.
+ Vic liên quan yêu cu chng thp.
ng hnh ca pháp lut.
ng hp t chi chng thi thc hin chng thc phi gii
     i yêu cu chng thc. Nu vic chng thc không thuc
thm quyn cng dn h m quyn.
- Yêu ci chng thc xu các giy t cn thit cho vic thc
hin chng thc. Tip nhn, kim tra các giy t i yêu cu chng thc xut
trình.


12

- Cung cp phiu hn khi h  i vng hp không gii quyt h
ng di yêu cu chng thc v th tc, thành phn h
u yêu cu b sung h i vng hp h .
- Gii thích rõ ràng, khách quan, chính i có yêu cu chng thc
các quy ca h n, giy t yêu cu chng thc.

- Phi tht s trung thc, khách quan, chính xác, chu trách nhic pháp
lut v vic chng thc.
- Gi bí mt v ni dung chng thc và nhn vic
chng thc, tr ng hc có thm quyn yêu cu bn.
-  ngh c, t chc có liên quan cung cp thông tin cn thit
cho vic thc hin chng thc; yêu cnh hon
khi thy cn thit.
- 

-CP ngày 02 th

* Yêu cầu đối vơ
́
i ngươ
̀
i yêu cầu công chư
́
ng, chư
́
ng thư
̣
c:




 , 















  , 



























; 





 , 






, 





, 














 


, , 



.
- i yêu cu chng thc có th là cá nhân, t chc ca Vic
ngoài:
+ Nu là cá nhân, thì phc hành vi dân s phù hnh
ca pháp lut.
+ Nu là t chi yêu cu chng thc phi din theo
pháp lut hoi din theo y quyn ca t ch
- i yêu cu chng thc có quyn yêu c    c có thm
quyn chng thc thc hin yêu cu chng thc hp pháp cng
hp b t chi, thì có quyn khiu nnh.

13

- i yêu cu chng thc phi xu các giy t cn thit liên quan
n vic chng thc và phi chu trách nhim v tính hp pháp ca giy t 
np bn sai yêu cu công chng phi xut trình b i chiu.
ng hp yêu cu chng thc hng, giao di yêu cu chng
thc còn phi bm s trung thc ca mình trong vic giao kt hng, xác lp
giao dc la di.
- i yêu cu chng thc có th t son tho hng (Ni dung và hình
thc ca hng phi phù hp vnh ca pháp lut) ho ngh i
thc hin chng thc son tho hng.
* Yêu cầu đối vơ
́
i ngươ
̀
i la
̀
m chư
́
ng


hành vi 


ng hp pháp lunh vic chng thc phi làm chng
hong hp pháp lunh phi làm ch
i yêu cu chng thc, không nghe, không ký hom ch
c, thì phi làm chng.
i làm ch  i yêu cu chng thc ch nh; nu h không ch

c hong hp khn ci thc hin chng thc ch nh
i làm chng.
i làm chng ph u kin sau:
- T  18 tui tr lên, không phi b mt hoc hn ch ng lc hành
vi dân s.
- Không có quyn, li ích ho v tài sn vic chng
thc.
* Yêu cầu sử dụng chữ viết và ngôn ngữ:
- Ch vit và ngôn ng s dng trong hong chng thc ti y ban nhân
ng, th trn là ting Vit.


14

- Ch vin chng thi vi hng, giao dch phi d c,
c th hin bng loi mc bn trên giy có chng, b lâu dài.
Ch vit có th là ch vic
vit tt hoc vit bng ký hic vit xen dòng, vic
 trng, tr xung hp có sa cha hoc vii
thc hin chng thc ghi bên lu vào ch sa hoc vi
* Yêu cầu lưu trữ hồ sơ:
c hin công chng, chng thc phi ghi s  h 
nh ca pháp lut.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của văn bản công chứng.
               
858/QLTP ngày 15-10- 

-02-
-5--CP ngày 08-
12-



-



“Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của
Luật này gọi là văn bản công chứng.
Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
- Hợp đồng, giao dịch;
- Lời chứng của công chứng viên.
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”


15




“1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong
trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
yêu cầu toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
2. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn
bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị toà án tuyên bố là vô
hiệu”.
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất.
1.2.1 NKhái niệm người sử dụng đất.
i s dnh tu 9, Lui và b

m:
- Các t chc bao gc, t chc chính tr, t chc
chính tr - xã hi, t chc chính tr xã hi  ngh nghip, t chc xã hi, t chc xã
hi  ngh nghip, t chc kinh t, t chc kinh t xã hi, t chc s nghip công,
  chnh ca chính ph c nhà
t hoc công nhn quyn s dt, t chc kinh t nhn
chuyng quyn s dt;
- H t hoc
công nhn quyn s dt, nhn chuyn quyn s dt;
- Cm ci Vit Nam sinh sa
bàn thôn, làng, p, b có cùng
phong tc tp quán hoc có chung dòng h t hoc công nhn
quyn s dt;
-  tôn giáo gm chùa, nhà th, thánh thng, tu ving
o riêng ca tôn giáo, tr s ca t ch  ca tôn giáo
c công nhn quyn s dt hot;
- T chc ngoài có chi giao g   i din ngoi
lãnh si din khác cc ngoài có chi


16

c Chính ph Vit Nam tha nhi din ca t chc Liên hp
quc t chc liên chính phi din ca t chc liên chính
ph c Vit Nam cho t;
- i Vi c ngoài v t
ng khoa hng xuyên hoc sng nh ti Vic Vit
c mua nhà  gn vi quyn s dt ;
- T chc ngoàt Nam theo pháp lut v 
c Vit.

1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất.
nh tu 105 Lui, b 
i s dt có các quyn chung sau:
1. c cp Giy chng nhn quyn s dt, quyn s hu nhà  và tài
sn khác gn lin vt;
2. ng thành qu ng, kt qu t;
3. ng các li ích do công trình cc v bo v, ci tt nông
nghip;
4. ng d trong vic ci to, bi b t nông
nghip;
5. c bo h khi b i khác xâm phn quyn s dng
t hp pháp ca mình;
6. Khiu ni, t cáo, khi kin v nhng hành vi vi phm quyn s dt
hp pháp ca mình và nhng hành vi khác vi phm pháp lut v 
Thc t, trong ch  s hu toàn dân v  Vit Nam, t Lut 
u tiên- n Lut n hành- quyn
s hu v i s dt tip cn quyn s hu: T
ch không công nhn quyc dch chuyn quyn s dng v i
s dt (Lut  n ch công nhn 5 quyn (Lut  
1993) và ri 9 quyn (Lut  i s dc
thc hin các quyn: quyn chuyi, chuyng, cho thuê, cho thuê li, tha
k, tng cho quyn s dt; quyn th chp, bo lãnh, góp vn bng quyn s


17

dt; quyc bc thu ht u 106,Lu
2003).
Theo pháp lun hành, các quyn dân s ci s dt
c Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất c ng

Hùng Võ, Nguyc Kh, 2007):
1. H     c quyn chuy i quyn s d t nông
nghip nhm khuyn khích "dn i tha" to tht ln trong sn xut nông
nghip.
2. H   dt nông nghip có quyn chuyng
quyn s dc pháp lut cho phép nhn chuyng quyn
s dt.
i s dc quyn chuyng quyn s dt thì
có quyn cho thuê quyn s dt.
 i s d t là h     c quyn chuy ng
quyn s dt thì có quy tha k quyn s dnh ca
pháp lut v dân s.
i s dt là h c quyn chuyng
quyn s dt thì có quyn tng cho quyn s dt cho h 
khác hoc tc.
i s dc quyn chuyng quyn s dt thì có
quyn th chp, bo lãnh, góp vn bng quyn s dt.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư. Các t chc không phi là t chc kinh t c,
không phđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì
ng các quyn dân s i vi quyn s dng hp này có
các quy 
1. Các t chc bao gc, t chc chính tr, t
chc chính tr - xã hi, t chc s nghip công c 
dân, c s dng phi s dc
c thc hin các quyn dân s i vi quyn s dt.


18

 tôn giáo, c dt tôn giáo, ng
c công nhn quyn s dt ho s
dng phi s dc thc hin các quyn dân s i
vi quyn s dt.
y, ch i s dt là h  dt sn xut
nông-lâm nghi t làm mu t nuôi trng thy s  t
không thu tin s dt m 9 quyn ci s dt.
T cht không thu tin s d s
dng vào mch sn xut nông nghip, lâm nghip, nuôi trng thy sn, làm mui
c th chp tài sn thuc s hu ca mình gn lin vi quyn s di t
chc tín dng Vi vay vn sn xuc góp vn bng giá tr
quyn s d hp tác sn xut, kinh doanh
ng s dt c giao không thu tin s
dt thì ch c quyn s dc thc hin các
quyn dân s i vi quyn s dt.
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo kho  u 106 Lu     i s d t mun
chuyn quyn s dt phi thu ki
- Có giy chng nhn quyn s dt;
 phù hp vi thc tin cp giy chng nhn quyn s dt,
Ngh nh s -nh b sung v vic cp giy
chng nhn quyn s dt, thu ht, thc hin quyn s dt, trình t,
th tc bng, h trc thu ht và gii quyt khiu
ni v ng hi s d
np h p Giy chng nhnh ca pháp luc
c có thm quyn cp giy chng nhi s dt có mt
trong các loi giy t v quyn s dnh ti các khou 50
ca Luc thc hin các quyn chuyi, chuyng, cho
thuê, cho thuê li, tng cho quyn s dt, th chp, góp vn bng quyn s
du 66).

- t không có tranh chp;


19

- Quyn s dt không b  bm thi hành án;
- Trong thi hn s dt.
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
t k mt c nào khác, qun lý và s dt t cn
c tin hành theo nhng th tc hành chính nhnh. Vng và phc
tp ca các hong qun lý và s dc thit lp nhng th tc hành
 thc hin các công vic cc có thm quyn trong
qun ký, s dt cách khoa hc s u kim bo cho tin trình
quc thông sut và có hiu qum bo cho hong qun lý và s dng
c v c cán b có thm quyn din
ra trong 1 khung pháp lý, mt trt t nh.
1.3.1.1. CTổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành vềliên quan đến
công chứng, chứng thực.
- Ngh nh s -CP ngày 08/12/2000 ca Chính Ph v công
chng, chng thc
- -

- -

-
- Ngh nh s -CP ngày 18/5/2007 ca Chính ph V cp bn
sao t s gc, chng thc bn sao t bn chính, chng thc ch ký.
- Ngh nh s -nh chi ting

dn thi hành mt s u ca Lut công chng.
- Ngh nh s -   nh x pht vi phm
a i, b sung các ch tài x lý vi phm hành
chính trong hong công chng).


20

- Ngh nh s -CP ngày 07/01/2013 ca Chính ph nh chi
ting dn thi hành mt s u ca Lut công chng (thay th Ngh nh s
-CP ngày 04/01/2008).
- Quy nh s -BTP ngày 20/02/2008 ca B ng B 
pháp ban hành mt s mu giy t dùng trong hong công chng.
- Quynh s -TTg ngày 10/02/2010 ca Th ng Chính ph phê
duy    ng Quy hoch tng th phát trin t chc hành ngh công
chng  Vi
- Quynh s -TTg ngày 17/02/2011 ca Th ng Chính ph ban
ch phát trin t chc hành ngh công chng  Vin

- Quy nh s -TTg ngày 29/12/2012 ca Th ng Chính ph
phê duych tng th phát trin t chc hành ngh công ch

- ch s 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 ca B Tài
chính và B ng dn v mc thu, ch  thu, np, qun lý và s dng phí
công chng.
-  11/2011/TT-BTP ngày 27/6/2011 ca B ng dn
thc hin mt s ni dung v công chng viên, t chc và hong công chng,
quc v công chng.
- ch s 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 ca B Tài
chính và B ng dn v mc thu, ch  thu, np, qun lý và s dng phí

công chng (thay th    ch s 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày
17/10/2008).
-  11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 ca B n hành
Quy tc hành ngh công chng.
- -BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 


Tuy nhiên, 























, . 



:


21

- V công chn tha thun phân chia di sn và khai nhn di sn
Lut Công chng không quy nh phi niêm y
04/2006/TTLT/BTP-   ng dn vic công chng, chng
thc hn thc hin quyn ci s dt thì lnh phi
niêm ym 2.3 mm 3.3 mc 3 
- V hng th chp tài sn ca v ch b ca doanh
nghii (v hoc chng) là ch doanh nghip hin
u ý kin khác nhau.
- nh cu 2 Ngh -CP v công chng, chng thc
 gng miêu t hong công chng và chng th da vào tiêu chí
ch th có thm quyn thc hi nh rõ ràng gia hai hot
ng này. Do không có s tách bch gia công chng và chng thc, nên trong thc
t, vic chng nhn các bn sao giy t, tài liu do các phòng công chng thc hin
vn khá ph bi ng, giao dch (k c n bt
ng sn) li do UBND các cp thc hin.
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng
đât thực hiện quyền theo quy định của pháp luật.
- H ng chuy i, chuy ng, tng cho, thuê, thuê li quyn s
dt; hng th chp quyn s dt, hng th chp quyn s dng
t ci th ba mà Lui là bo lãnh bng quyn s dt (gi là
hng th chp quyn s dt); hng góp vn bng quyn s dt;

 tha k quyn s dn phân chia tha k quyn s dt,
n nhn tha k quyn s dng hi nhn tha k là
i duy nhi là hn v quyn s dt);
- Hng mua bán, thuê, tng cho, th chp tài sn gn lin vt; hp
ng góp vn bng tài sn gn lin v tha k tài sn gn lin vi
n phân chia tha k tài sn gn lin vn nhn tha k tài sn
gn lin vng hi nhn tha k i duy nhi
là hn v tài sn gn lin vt);