Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tân tạo mở rộng tại quận bình tân, thành phố h

5
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1. Tổng quan chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá,
đô thị hoá 5
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC
khi nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6
1.2.1. Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất 6
1.2.2. Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất 11
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất 13
1.2.3.1. Thẩm quyền thu hồi đất 13
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất 14
1.2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 19
1.2.3.4. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 21
1.2.3.5. Chính sách tái định cư 25
1.3. Tổng quan về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của các dự án
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27
1.3.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố Hồ Chí Minh về
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 27
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB để
thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27
1.4. Một số kinh nghiệm quốc tế về giải quyết bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất 30
1.4.1. Trung Quốc 30
1.4.2. Thái Lan 32
1.4.3. Singapore 32

Chƣơng 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 35
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Tân Tạo A, quận
Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 35
2.1.1. Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân 35
2.1.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 35
2.1.1.2. Đặc điểm kinh tế – xã hội 36
2.1.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội
của phường 39
2.1.1.4. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 40


6
2.1.2. Xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh 44
2.1.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên
thiên nhiên 45
2.1.2.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế xã hội 46
2.1.2.3. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 47
2.2. Khái quát về dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng, thành phố Hồ Chí Minh 52
2.2.1. Căn cứ pháp lý của dự án 53
2.2.2. Phạm vi, giới hạn của dự án 54
2.2.3. Mục tiêu của dự án 55
2.2.4. Các hình thức khai thác kinh doanh 55
2.2.5. Cơ cấu ngành nghề 56
2.2.6. Bố trí mặt bằng 57
2.2.7. Phương thức và trình tự xây dựng 58
2.2.8. Quy hoạch chi tiết dự án 59
2.3. Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của

Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 60
2.3.1. Tiến độ thực hiện dự án 60
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Dự án 62
2.3.2.1. Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất 62
2.3.2.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng)
để tính bồi thường và giá đất thực tế 70
2.3.2.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 73
2.3.2.4. Tình hình thực hiện chính sách, bồi thường, hỗ trợ đất nông
nghiệp, tái định cư 77
2.3.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 80
2.3.3.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 80
2.3.3.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 82
2.3.4 Nhận xét chung 84
Chƣơng 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng của
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 87
3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp 87
3.1.1. Cơ sở pháp lý 87
3.1.2. Cơ sở thực tiễn 87


7
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của
Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng 89
3.2.1. Về cơ chế chính sách 89

3.2.2. Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 93
3.2.3. Về tổ chức triển khai thực hiện 94
3.3. Một số giải pháp khác 96
3.3.1. Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách,
pháp luật đất đai 96
3.3.2. Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của
hệ thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB 97
3.3.3. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

8
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
BGMB
Bàn giao mặt bằng
6
NĐ
Nghị định
7
QĐ
Quyết định

8
TĐC
Tái định cư
9
KCN
Khu công nghiệp
10
UBND
Uỷ ban nhân dân
11
UB
Uỷ ban
12
CNH - HĐH
Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá
13
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
14
BTN&MT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
15
BTC
Bộ Tài chính
16
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
17
TT
Thông tư

9
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1. Cơ cấu giá trị của các ngành trong trong năm 2010
47
2
Bảng 2.2. Diện tích cơ cấu các loại đất của xã năm 2010
51
3
Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất xã Tân Kiên giai đoạn 2005 - 2010
51
4
Bảng 2.4. Cơ cấu sử dụng các loại đất

58
5
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp tình hình thực hiện bồi thường đất
63
6
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp các hộ gia đình bị thu hồi đất chưa
bồi thường được
64
7
Bảng 2.7. Bảng tổng hợp diện tích các hộ gia đình và cơ sở đề nghị
chỉnh trang
65
8
Bảng 2.8. Bảng tổng hợp tình hình bồi thường đất
68
9
Bảng 2.9. Bảng tổng hợp các hộ gia đình bị thu hồi đất
69
10
Bảng 2.10. Bảng tổng hợp các hộ gia đình và cơ sở đề nghị chỉnh trang
69
11
Bảng 2.11. Bảng tổng hợp đơn giá đất ở được bồi thường
70
12
Bảng 2.12. Bảng tổng hợp đơn giá đất nông nghiệp được bồi thường
71
13
Bảng 2.13. Giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường ở khu vực
xây dựng KCN Tân Tạo mở rộng năm 2003 đến năm 2005

72
14
Bảng 2.14. So sánh giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường với
giá đất nông nghiệp tính bồi thường tại khu vực xây dựng KCN Tân Tạo
mở rộng năm 2003 đến năm 2005
72
15
Bảng 2.15. Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu
73
16
Bảng 2.16. Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất
85
15
Bảng 2.17. Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu
86









10
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT
Tên hình ảnh

Trang
1
Hình 2.1: Ví trí phường Tân Tạo A, quận Bình Tân
35
2
Hình 2.2: Ví trí địa lý xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh
44
3
Hình 2.3: Sơ đồ khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận
Bình Tân
55

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để sản xuất ra
của cải vật chất. Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ
gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá
trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Nước ta đang trong thời kỳ
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công
nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng
một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì
mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả
trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả
tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. Thực hiện đường lối đổi mới
do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc
độ ổn định, các lĩnh vực khoa học, văn hoá, giáo giục, xã hội. ngày càng được cải
thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết
đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường
bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia, các khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế, các công trình công cộng, là điều kiện rất cơ bản để phát
triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch.
Chính vì vậy, Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi
thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng
là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong
quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần
đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản
pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư
thực hiện một cách có hiệu quả.
Thành phố Hồ Chí Minh với vị thế là một trung tâm kinh tế của cả nước. Do vậy
vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đại hoá càng cấp thiết hơn. Dự án đầu tư xây dựng và
kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân,
thành phố Hồ Chí Minh là một dự án rất quan trọng để phát triển kinh tế và tạo việc
làm cho người lao động của thành phố. Dự án do Công ty Tân Tạo làm chủ đầu tư.


2
Theo quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng được phê duyệt, dự án có diện tích 262,25
ha trên địa bàn 2 xã Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc
phường Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Mặc dù có
quyết định thu hồi đất từ năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ và sự quan tâm đặc
biệt của UBND thành phố Hồ Chí Minh, UBND huyện Bình Chánh, UBND quận
Bình Tân cùng các cấp, các ngành nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
vẫn còn gặp rất nhiều bất cập, khó khăn tính tới thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn
thành gây ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ thực hiện công trình so với thời gian
cho phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật của quyết định là 6 năm. Tính tới ngày 01-04-
2014, với tổng số 400 hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án bị thu hồi đất vẫn còn 38 hộ
dân và 4 doanh nghiệp chưa nhận tiền đền bù hỗ trợ với diện tích là 15,33 ha.
Do đó việc nghiên cứu đánh giá để làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng của dự án sẽ tìm ra được những bài học và một số giải pháp
nhằm góp phần xây dựng chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
của các dự án trong tương lai của thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ thực tế đó
học viên đã lựa chọn đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành
phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cơ
sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án đầu tư
xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại
quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó chỉ ra các nguyên nhân, những khó
khăn vướng mắc trong công tác GPMB của dự án.


3
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất và
GPMB của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 262,25 ha
trên địa bàn 2 xã: Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc phường
Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình chánh.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư
liệu chính sách, các thông tư, nghị định của Chính phủ và các quyết định, công văn
của thành phố Hồ Chí Minh về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư
ở Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo

mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê và xử lý các số liệu đã thu thập về
giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục
vụ cho mục đích nghiên cứu. Đồng thời thu thập thông tin tư liệu về công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng phục vụ cho mục đích nghiên
cứu của đề tài.
- Phương pháp điều tra với sự tham gia của cộng đồng: xây dựng phiếu điều tra
về giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu qua các năm, phỏng vấn trực tiếp các hộ
gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ, điều kiện ăn ở của các hộ khi
được bố trí tái định cư, từ đó rút ra các nguyên nhân và tồn tại của công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu: phân tích thực trạng công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án làm cơ sở thực tiễn kết hợp với
cơ sở pháp lý nhằm đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn
địa phương, góp phần hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
6. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013; Các văn bản dưới Luật về bồi thường,
hỗ trợ và tài định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các văn bản, quy định của thành phố Hồ Chí Minh về trình tự thực hiện thu hồi
đất tại các dự án.


4
- Các báo cáo về Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
- Các báo cáo của tổ chức phát triển quỹ đất khi thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi triển khai thực hiện dự án.
- Các số liệu thu thập điều tra tại địa phương.
7. Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được cấu
trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của Dự
án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở
rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng
của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân
Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.








5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc
gia trên thế giới, chính vì vậy tại văn kiện Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ
X, công nghiệp hoá được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các
hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao
động thủ công là chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ,
phương tiện, phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp
và tiến bộ khoa học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao.
Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hoá nước ta là xây dựng nước Việt Nam trở

thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất hiện đại, quan hệ cơ cấu kinh tế hợp lý,
quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, đời
sống vật chất, tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân giàu nước mạnh xã
hội công bằng dân chủ, văn minh. Mục tiêu phấn đấu để đến năm 2020 nước Việt
Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công nghiệp vượt trội
hơn các ngành khác.
Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt Nam đã
từng bước tiến hành CNH-HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:
- Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của nền
kinh tế được nâng cao.Từ một nước nông nghiêp lạc hậu, nước ta đã có hàng trăm
KCN, khu chế xuất. Các cơ sở hạ tầng như đường xá, sân bay, bến cảng, trường
học, trạm điện,… được xây dựng khang trang.
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH-HĐH, từng ngành kinh tế đều có
sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng tiến bộ và
gắn với thị trường.
- Những thành tựu của CNH-HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế đạt
tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn định.
Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử


6
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu CN,
khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác
phục vụ cho sự phát triển kinh tế-xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và
nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý, sử dụng
vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH-
HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi

đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý
vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có chính sách hợp lý
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi thu
hồi đất.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC khi
nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành
1.2.1. Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo
mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai từ năm
2000. Chính vì vậy, việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
của dự án này chủ yếu được dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật đất đai năm
2003.
Trước khi đi sâu tìm hiểu các chính sách pháp luật liên quan tới công tác thu
hồi đất và giải phóng mặt bằng của dự án, đề tài đã tìm hiểu về một số khái niệm
cơ bản có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được định
nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác
liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà
nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.


7
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
a) Các chính sách từ trước khi có Luật đất đai năm 2003
Từ năm 1965, Việt Nam tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến chống lại
sự chiếm đóng của Mỹ ở phía Nam để thống nhất đất nước. Vào năm 1975, chiến
tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất. Năm 1980, Quốc hội Việt Nam
đã thông qua Hiến pháp lần thứ ba (gọi là Hiến pháp 1980), trong đó Nhà nước
công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất
quản lý. Như vậy, người đang sử dụng đất chỉ có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu
sử dụng đất thì Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ai không có nhu cầu sử
dụng đất thì Nhà nứơc thu hồi. Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 Điều 48
quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao
cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất
đó theo quy định của pháp luật.”
Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính
sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng đó là:
- Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
- Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng
lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích
của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tải sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng theo
luật định”
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng
đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 [20]. Điều 12 đã

quy định đất có giá, giá các loại đất do nhà nước quy định để tính thuế chuyển


8
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi
thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v [6]
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây
dưng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định
87/CP.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghi định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994.
- Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường
thiệt hại về đất khác xa so với thực tế. Nghị định 22 quy định rõ, người có đất bị thu
hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền
hoặc bằng đất và tiền. Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số
lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về chính
sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này [7].
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định
22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ
quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.


9
b) Các chính sách từ khi có Luật đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01/7/2004.
Luật Đất đai năm 2003 đề ra một số điểm mới so với những chính sách thu hồi đất,
GPMB có từ trước như:
- Luật quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát
triển kinh tế.
Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường hợp
cần thiết, Điểu 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi đất.
So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ
yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
mục tiêu phát triển kinh tế. Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước
chỉ thực hiện BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước
thu hồi dùng vào các mục đích sau:
+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an
ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất…
+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp: đầu
tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn vốn
hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…
Đối với dự án sản xuất, kinh danh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận

góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà
không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự
án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;
- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp bị lấn chiếm;
- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;


10
- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Giá
đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng
năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;
- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều 42:
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-
CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. Nghị định
69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định
181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC.
- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư 57/2010/TT-BTC quy định về việc lập dự toán, sử dụng và quyết
toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất.


11
c) Các chính sách về BTHT&TĐC từ khi có Luật đất đai năm 2013
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7
chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác
động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm
rộng rãi của nhân dân.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai. Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 10 chương và 103 điều.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Ban hành ngày 15/5/2014
gồm 4 chương và 24 điều.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất. Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 3 chương và 36 điều. Nghị
định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 và thay thế Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ban hành ngày 30/6/2014 gồm 3 chương và 16
điều.
1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc chung sau:
1. Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử sụng đất và lợi ích
nhà đầu tư
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết
định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất
và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà
lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công


12
cộng, phát triển kinh tế, nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bôì thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bôì thường thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết
định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2 Điều
14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP). Tại khoản 3 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 cũng
khẳng định lại và nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền

theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển,
hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, …ổn định đời sống cho người bị
thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22,23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 19
Nghị định 69/209/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)
Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ
sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.Để
khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu
đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản
3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.
2. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật


13
BTHT&TĐC cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất
giữa người sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải
giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu
hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách
BTHT&TĐC phù hợp với Luật Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện

công khai và bàn bạc dân chủ.
- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
BTHT&TĐC cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã , phường, htị trấn nơi có
đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định
BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng
ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án
nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải
quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành
quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định (Điều 40 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.
1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất
đai 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi
đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:

14
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam).
- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà
ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền
của mình, không được uỷ quyền cho UBND cấp dưới. Các thẩm quyền nói trên gắn
với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu
hồi đất.
1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng
Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền
của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nước
thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại
quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người có
đất bị thu hồi không có quyền thoả thuận với các cơ quan Nhà nước. Nhà nước tự
mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi. Tại khoản 6
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất”.
* Nguyên tắc bồi thường: quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 2003, Điều 14
Nghị định số 69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội
dung:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các

khoản 1,2,3,4,5,7,9,10,11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45, 46
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về


15
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được
bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh
xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu
hồi không có quyền thoả thuận nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi
đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao
đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu
hồi đất, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc
nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì thì phần chênh lệch đó được thực hiện
thanh toán bằng tiền.
Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà
nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC. Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử
dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì
hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền sử
dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất lại do Nhà
nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất.
* Điều kiện được bồi thường: điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi
thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP. Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
* Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá
đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá
đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại


16
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi.
Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể
cho phù hợp.
* Những trường hợp không được bồi thường:
+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số
69/2007/NĐ-CP.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển
nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước.
+ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
+ Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8
của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.

* Giá đất để tính bồi thường:
+ Giá đất để tình bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử
dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố
theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục
đích sử dụng.
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thi trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao
cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
+ Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào
đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu


17
hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ
sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng
(=) tổng chi phí thực tế tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ (-) đi số tiền đầu tư
phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.
* Phương pháp tính giá bồi thường: chính là phương pháp xác định giá đất quy định
tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007NĐ-CP ngày
27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập,
phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.[9]
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:
a) Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo gia đất cùng mục đích sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì
việc bồi thường được thực hiện như sau:
+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm
a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại.
- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn, thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã,
phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường, quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.


18
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi
Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là
tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
b) Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân, theo Điều 11
Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc
có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá

đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà
nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉ
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy
định:
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được
bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo
đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao
nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện
tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa
phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao
thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện
tích của đất bị thu hồi.
c) Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước
giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp
pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.


19
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng
đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì
không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào

đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nuớc thì tiền chi phí đầu tư này
được bồi thường.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước
giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
* Nguyên tắc bồi thường: theo Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì
được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc
đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường
hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, khi sử
dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây
dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004 mà
tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xây dựng trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì
chỉ bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, mức bồi
thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế tại
địa phương.
* Nội dụng bồi thường: theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định
69/2009/NĐ-CP quy định
+ Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi
thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương