phân tích, đánh giá thực trạng và kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án đầu tư xây dựng cầu đồng nai mới và tuyến hai đầu cầu

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp tôi đã
nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể và cá nhân.
Trƣớc tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ts. Trần Quang Phú, mặc dù
rất bận rộn với công việc nhƣng Thầy đã dành thời gian để hƣớng dẫn, chỉ bảo tận
tình và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện và hồn thành đề tài luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong bộ môn Kinh tế xây dựng, các
thầy cô trong khoa Kinh tế vận tải trƣờng Đại học Giao thông vận tải TP. Hồ Chí
Minh, những ngƣời đã trang bị cho tôi những kiến thức và kỹ năng trong suốt 4 năm
qua để giúp tơi hồn thành cơng trình này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn ban lãnh đạo Tổng công ty xây dựng số 1, Phòng
quản lý dự án số 2, Ban lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tƣ và xây dựng cầu Đồng Nai
đã cung cấp cho tôi những tài liệu cần thiết và những lời góp ý chân thành.
Để hồn thành luận văn, tơi cũng đã nhận đƣợc rất nhiều sự động viên, khích
lệ và nhiều ý kiến đóng góp q báu của gia đình và bè bạn. Tơi xin chân thành cảm
ơn tất cả những tình cảm cao q đó.

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012
Sinh viên
Lê Đức Hƣởng


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG TRONG
QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG

I.

Dự án đầu tƣ ........................................................................................................1

II.

Vai trò của cơng tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tƣ. ...........6
1.

Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trị của cơng tác GPMB ......................6

2.

Các chính sách pháp luật quy định về thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định

cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ....................................................................................8
3.

Những nhân tố ảnh hƣởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng ........................27

4.

Cơng tác giải phóng mặt bằng với việc quản lý dự án. .................................31
CHƢƠNG 2

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ CƠNG TÁC GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CẦU ĐỒNG NAI MỚI
VÀ TUYẾN HAI ĐẦU CẦU
I.

Giới thiệu về dự án ............................................................................................33
1.
2.

Mục tiêu, ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án ............................................33

3.

Các căn cứ lập dự án .....................................................................................34

4.
II.

Giới thiệu chung ............................................................................................33

Nội dung và quy mô đầu tƣ xây dựng ...........................................................38
Giới thiệu nhà đầu tƣ .........................................................................................46

III. Thực trạng tiến độ thực hiện dự án đầu tƣ cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu
cầu từ ngã ba Tân Vạn đến điểm cuối tuyến tránh Tp. Biên Hòa – Đồng Nai .........50


1.

Thực trạng tổng thể tiến độ thực hiện dự án .................................................50

2.

Thực trạng tiến độ giải phóng mặt bằng .......................................................55
2.1 Phƣơng án giải phóng mặt bằng của dự án cầu Đồng Nai mới và tuyến

hai đầu cầu.........................................................................................................55
2.2 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng. ...............................................65

3.

Kết luận về những tồn tại và nguyên nhân của sự chậm trễ tiến độ giải

phóng mặt bằng. ....................................................................................................74
3.1 Những tồn tại ............................................................................................74
3.2 Nguyên nhân ............................................................................................76
CHƢƠNG 3
KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB DỰ ÁN
ĐẦU TƢ CẦU ĐỒNG NAI MỚI VÀ TUYẾN HAI ĐẦU CẦU
I.

Hồn thiện khn khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới cơng tác giải

phóng mặt bằng. ........................................................................................................79
Tính tốn giá bồi thƣờng sát với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng

II.

trong điều kiện bình thƣờng. .....................................................................................86
III. Xây dựng cơ chế tài chính rõ ràng, đảm bảo cân đối đủ và kịp thời nguồn vốn
phục vụ công tác GPMB ...........................................................................................92
IV. Đặc biệt quan tâm đến chƣơng trình hỗ trợ, tái định cƣ và chia sẻ lợi ích với
các hộ dân bị di dời. ..................................................................................................95
1.

Chƣơng trình hỗ trợ và tái định cƣ ................................................................95

2.

Chia sẻ lợi ích ................................................................................................98
Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB và có chính sách

V.

đãi ngộ xứng đáng. ....................................................................................................98
VI. Tăng cƣờng cơng tác dân vận, đề cao vai trị của các tổ chức đoàn thể và cộng
đồng trong việc tham gia cơng tác giải phóng mặt bằng. .......................................100
1.

Đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện các chủ

trƣơng chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nƣớc ..........................................101
2.

Đảm bảo tính cơng khai, dân chủ. ...............................................................102


3.

Đảng viên đi trƣớc, làng nƣớc theo sau. Phát huy vai trị của các tổ chức

đồn thể ở địa phƣơng. ........................................................................................103
VII. Nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện ..............................................................104
1.

Xây dựng kế hoạch giải phóng mặt bằng. ...................................................104

1.1 Giải phóng mặt bằng là cả một nghệ thuật .............................................104
1.2 Lên kế hoạch chi tiết, rõ ràng. ................................................................105

2.

Phối hợp tổ chức thực hiện một cách đồng bộ, nhanh chóng. ....................106
2.1 Tăng cƣờng phối hợp tổ chức thực hiện ................................................106
2.2 Thực hiện đồng bộ, nhanh chóng ...........................................................107

KẾT LUẬN .............................................................................................................107
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC HÌNH, BẢNG
Hình 1.1: Mục tiêu của cơng tác quản lý dự án .......................................................... 5
Hình 2.1: Phạm vi dự án ........................................................................................... 38
Hình 2.2: Phạm vi giải phóng mặt bằng phía Dĩ An, Bình Dƣơng ........................... 57
Hình 2.3: Phạm vi giải phóng mặt bằng phía Biên Hịa, Đồng Nai .......................... 57
Hình 2.4: Vị trí khu tái định cƣ của dự án ................................................................ 59

Bảng 2.1: Thống kê diện tích và giá trị bồi thƣờng, tái định cƣ của dự án ............... 58
Bảng 2.2: Trình tự thời gian thực hiện cơng tác GPMB dự kiến. ............................. 62
Bảng 2.3: Kinh phí đền bù GPMB phía huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng ................. 63
Bảng 2.4: Kinh phí đền bù GPMB phía thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai ......... 64
Bảng 2.5: Thống kê tình hình giải phóng mặt bằng đến tháng 1/2011 ..................... 67
Bảng 2.6: Thống kê tình hình GPMB phía Bình Dƣơng đến tháng 9/2011 ............. 69
Bảng 2.7: Thống kê tình hình GPMB phía Đồng Nai đến tháng 9/2011 .................. 69
Bảng 2.8: Vốn giải phóng mặt bằng do bộ GTVT cấp đến tháng 8/2011 ................ 70
Bảng 2.9: Thống kê tình hình GPMB phía Bình Dƣơng đến tháng 3/2012 ............. 72

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BOT

: Hợp đồng Xây Dựng – Kinh doanh – Chuyển giao

CC1

: Tổng công ty xây dựng số 1 – TNHH một thành viên

CĐBVN

: Cục đƣờng bộ Việt Nam

DNC

: Công ty cổ phần đầu tƣ và xây dựng cầu Đồng Nai

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTVT

: Giao thông vận tải

KHĐT

: Kế hoạch đầu tƣ

TĐC

: Tái định cƣ

TEDI

: Tổng công ty Tƣ vấn – Thiết kế giao thông vận tải

TKKT

: Thiết kế kỹ thuật

TN&MT

: Tài nguyên và môi trƣờng

TP HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

: Ủy ban nhân dân


LỜI MỞ ĐẦU
1.

Đặt vấn đề

Trong những năm qua công tác xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông ở nƣớc ta đã

có bƣớc phát triển mới cả về số lƣợng, chất lƣợng và quy mô. Hàng trăm dự án lớn
do Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ và kêu gọi đầu tƣ từ nguồn vốn xã hội hóa theo các
hình thức BT, BOT, BTO, v.v.. với tổng mức đầu tƣ hàng chục ngàn tỷ đồng đã
mang lại diện mạo mới cho hệ thống hạ tầng giao thông ở nƣớc ta. Mạng lƣới giao
thơng đã từng bƣớc đi vào hồn chỉnh, chất lƣợng phục vụ đƣợc tăng cƣờng, hàng
loạt cây cầu, tuyến đƣờng, sân bay, cảng biển, v.v… đƣợc cải tạo và xây mới phục
vụ nhu cầu đi lại của ngƣời dân và nhu cầu lƣu thơng hàng hóa đã phần nào đáp ứng
đƣợc yêu cầu phát triển của đất nƣớc trong thời kỳ mới.
Tỷ lệ quỹ đất dành cho giao thông ngày càng tăng, đất đai thu hồi để làm mặt
bằng xây dựng hàng năm lên tới hàng nghìn hécta, nhiều dự án phải di chuyển hàng
trăm, hàng nghìn hộ dân do vậy q trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp rất
nhiều khó khăn, song do làm tốt cơng tác tƣ tƣởng trong nhân dân, thực hiện tốt
chính sách của Đảng và Nhà nƣớc, cơng tác giải phóng mặt bằng để xây dựng cơng
trình đã đạt đƣợc những kết quả đáng phấn khởi, tiến độ xây dựng ở nhiều cơng
trình đảm bảo đúng kế hoạch đề ra.
Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng cơ bản vẫn chƣa
đáp ứng đƣợc yêu cầu, vẫn còn rất nhiều dự án chậm tiến độ do vƣớng mắc ở khâu
GPMB. Thực tế nhiều cơng trình kéo dài hàng chục năm thậm chí cịn lâu hơn

nữa mà vẫn chƣa thể hồn thành do khơng có mặt bằng để triển khai, việc chậm
trễ giải phóng mặt bằng diễn ra ở hầu hết các địa phƣơng trong cả nƣớc, ở tất cả
các loại dự án thuộc các nguồn vốn khác nhau.
Dự án đầu tƣ xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu cũng khơng nằm
ngồi tình trạng chung đó. Đƣợc thực hiện theo hình thức hợp đồng BOT và đã triển
khai từ cuối năm 2007 nhƣng cho đến thời điểm này dự án vẫn chƣa thể hoàn thành
mà nguyên nhân chủ yếu là khơng thể giải phóng đƣợc mặt bằng.
Trƣớc tình hình đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích, đánh giá thực trạng
và kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án

đầu tƣ xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu” nhằm giải quyết các
đòi hỏi khách quan cũng nhƣ tính cấp thiết của vấn đề đặt ra.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Thơng qua việc phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng

tại dự án đầu tƣ xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu để tìm ra đƣợc
những hạn chế, tồn tại và từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến
độ công tác GPMB tại dự án này. Bên cạnh đó, những giải pháp đƣợc đề xuất cũng
có thể đƣợc xem là một tài liệu tham khảo có giá trị giúp giải quyết bài tốn GPMB
đang nóng hơn bao giờ hết ở nƣớc ta hiện nay.
3.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là cơng tác giải phóng mặt bằng của dự án

đầu tƣ xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu.
Phạm vi nghiên cứu là dự án đầu tƣ xây dựng cầu Đồng Nai mới và tuyến hai
đầu cầu. Bên cạnh đó cịn có sự tìm hiểu về thực trạng tiến độ GPMB tại các dự án
đầu tƣ của Việt Nam trong thời gian gần đây.
4.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu trong quá trình thực hiện đề tài: (1) Phƣơng pháp

thống kê, (2) phƣơng pháp phân tích tổng hợp, (3) phƣơng pháp so sánh đối chiếu,
(4) phƣơng pháp dự báo, (5) phƣơng pháp chuyên gia và một số phƣơng pháp khác

để nghiên cứu và giải quyết các vấn đề đặt ra kết hợp với việc vận dụng các chủ
trƣơng, đƣờng lối, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc trong công tác quản lý dự án
đầu tƣ và quản lý đất đai.
5.

Kết cấu của luận văn

Phần thứ nhất: Lời mở đầu trình bày mục đích, đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu,
phƣơng pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn.
Phần thứ hai: Nội dung của luận văn, bao gồm 3 chƣơng:
+ Chƣơng 1: Giải phóng mặt bằng - khâu đặc biệt quan trọng trong quá trình
thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng.


+ Chƣơng 2: Phân tích đánh giá thực trạng tiến độ cơng tác giải phóng mặt bằng
dự án đầu tƣ cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu.
+ Chƣơng 3: Kiến nghị một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
dự án đầu tƣ cầu Đồng Nai mới và tuyến hai đầu cầu.
Phần thứ 3:
Kết luận
Tài liệu tham khảo


CHƢƠNG 1
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG TRONG
QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
I.

Dự án đầu tƣ

1.

Dự án
Dự án là một nỗ lực tạm thời đƣợc tiến hành để tạo ra một sản phẩm, một dịch

vụ hay một kết quả duy nhất (A Guide to the Project Management Body of
Knowledge (PMBOK Guide) Fourth Edition, 2008).
Dự án là một tập hợp các hoạt động đƣợc liên kết và tổ chức chặt chẽ, có thời
điểm bắt đầu và kết thúc cụ thể, do cá nhân hoặc tổ chức thực hiện, nhằm đạt đƣợc
những mục đích cụ thể trong điều kiện ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực
hoạt động (Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, “Guide to Project Management”).
Dự án là một chuỗi các sự kiện nối tiếp đƣợc thực hiện trong khoảng thời gian
giới hạn và ngân sách đƣợc xác định nhằm mục tiêu là đạt đƣợc một kết quả duy
nhất nhƣng đƣợc xác định rõ (Theo từ điển tiếng anh OXFORD).
Nhƣ vậy, có thể hiểu “Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau
nhằm tạo ra một sản phẩm, một dịch vụ hay một kết quả duy nhất trong khoảng thời
gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn”.
2.

Dự án đầu tƣ

2.1 Khái niệm dự án đầu tư
Theo Luật xây dựng: Dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình là tập hợp các đề xuất
có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng cơng trình
hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
Theo một quan điểm khác thì dự án đầu tƣ là tổng thể các giải pháp nhằm sử
dụng các nguồn tài nguyên hữu hạn sẵn có để tạo ra những lợi ích thiết thực cho nhà
đầu tƣ và cho xã hội.
Dự án đầu tƣ có thể xem xét dƣới nhiều góc độ khác nhau:

1


- Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một
nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt đƣợc thực hiện với phƣơng pháp riêng, nguồn lực
riêng và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Nhƣ vậy
theo định nghĩa này thì: dự án khơng chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể
và mục tiêu xác định; Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tƣợng mà phải cấu
trúc nên một thực thể mới.
- Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và
có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đƣợc những kết quả
và thực hiện đƣợc những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tƣ là một cơng cụ hoạch định nỗ lực có thời
hạn trong việc sử dụng vốn, vật tƣ, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho
xã hội. Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu tƣ đều có điểm bắt
đầu và điểm kết thúc xác định, dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã đạt đƣợc
hoặc khi xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt đƣợc và dự án bị loại bỏ; Sản
phẩm hoặc dịch vụ mới đƣợc tạo ra khác biệt so với những sản phẩm tƣơng tự đã có
hoặc dự án khác.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tƣ là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một công cuộc đầu tƣ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền
đề cho cho các quyết định đầu tƣ và tài trợ.
- Xét trên góc độ phân cơng lao động xã hội: dự án đầu tƣ thể hiện sự phân
cơng, bố trí lực lƣợng lao động xã hội nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể
kinh tế khác nhau với xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên.
2.2 Phân loại dự án đầu tư
2.2.1 Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư
Đối với dự án đầu tƣ trong nƣớc: Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý,
tùy theo tính chất của dự án và quy mô đầu tƣ, các dự án đầu tƣ trong nƣớc đƣợc

phân theo 3 nhóm A, B và C. Có hai tiêu thức đƣợc dùng để phân nhóm là dự án
thuộc ngành kinh tế nào? Dự án có tổng mức đầu tƣ lớn hay nhỏ? Trong các nhóm
thì nhóm A là quan trọng nhất, phức tạp nhất, cịn nhóm C là ít quan trọng, ít phức

2


tạp hơn cả. Tổng mức vốn nêu trên bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt
nƣớc, mặt biển, thềm lục địa, vùng trời (nếu có).
Đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài: gồm 3 loại dự án đầu tƣ nhóm A, B và
loại đƣợc phân cấp cho địa phƣơng.
2.2.2 Theo nguồn vốn
Dự án đầu tƣ bằng vốn trong nƣớc (vốn cấp phát, tín dụng, các hình thức huy
động khác) và dự án đầu tƣ bằng nguồn vốn nƣớc ngoài (nguồn viện trợ nƣớc ngoài
ODA và nguồn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài FDI).
2.3 Các giai đoạn đầu tư
Quá trình đầu tƣ đƣợc phân thành 3 giai đoạn lớn nhƣ sau:
1) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Giai đoạn này cần giải quyết các công việc:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tƣ và quy mô đầu tƣ;
- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trƣờng trong nƣớc, ngoài nƣớc để xác định
nguồn tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng
vật tƣ, thiết bị cho sản xuất;
- Xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tƣ và lựa chọn hình thức đầu tƣ;
- Tiến hành điều tra, khảo sát và lựa chọn địa điểm;
- Lập dự án đầu tƣ;
- Thẩm định dự án đầu tƣ.
Giai đoạn này kết thúc khi nhận đƣợc văn bản Quyết định đầu tƣ nếu đây là
đầu tƣ của Nhà nƣớc hoặc Giấy phép đầu tƣ nếu đây là của các thành phần kinh tế
khác.
2) Giai đoạn thực hiện đầu tư: Giai đoạn này gồm các công việc:

- Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án có sử dụng đất); Xin giấy phép xây
dựng nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài
nguyên (nếu có khai thác tài nguyên);
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng , thực
hiện kế hoạch hỗ trợ tái định cƣ (đối với dự án có yêu cầu tái định cƣ), chuẩn
bị mặt bằng xây dựng;
3


- Chọn thầu tƣ vấn khảo sát thiết kế;
- Thẩm định thiết kế;
- Đấu thầu mua sắm thiết bị, công nghệ;
- Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự tốn, dự tốn cơng trình;
- Ký các loại hợp đồng thực hiện dự án;
- Tiến hành thi cơng cơng trình;
- Lắp đặt thiết bị;
- Tổng nghiệm thu cơng trình.
3) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng: Giai đoạn
này gồm các công việc:
- Nghiệm thu, bàn giao cơng trình;
- Thực hiện việc kết thúc xây dựng cơng trình;
- Vận hành cơng trình và hƣớng dẫn sử dụng cơng trình;
- Bảo hành cơng trình;
- Quyết tốn vốn đầu tƣ; Phê duyệt quyết tốn.
- Đƣa cơng trình vào khai thác, sử dụng.
2.4 Quản lý dự án đầu tư
Quản lý dự án là việc vận dụng các kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật
vào các hoạt động của dự án để đạt đƣợc các mục tiêu dự án (A Guide to the Project
Management Body of Knowledge (PMBOK Guide) Fourth Edition, 2008).
Quản lý dự án là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào

một dự án nhằm hoàn thành dự án đó theo những yêu cầu xác định trƣớc về chất
lƣợng, giá thành và thời gian.

4


CHẤT LƢỢNG
„

Điểm cân bằng (tối ƣu)

THỜI GIAN

CHI PHÍ
Hình 1.1: Mục tiêu của công tác quản lý dự án

Quản lý dự án là việc lập kế hoạch tổng thể, điều phối và kiểm soát một dự án
từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nhằm đảm bảo cho dự án đƣợc hoàn thành đúng
thời hạn, trong phạm vi ngân sách và đạt đƣợc các yêu cầu đã định về mặt kỹ thuật,
cách thức thực hiện và chất lƣợng dự án.
Các khía cạnh cơ bản của quản lý dự án:
-

Định ra các mục tiêu của dự án, tức là kết quả cuối cùng cần đạt đƣợc;

-

Xác định các phƣơng tiện (nguồn lực) cần huy động;

-

Đánh giá các rủi ro;

-

Theo dõi, động viên phối hợp;

-

Kết thúc và đƣa dự án vào khai thác, sử dụng.

5


II.

Vai trị của cơng tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu
tƣ.

1.

Khái niệm, đặc điểm, tính chất và vai trị của cơng tác GPMB.
Trong q trình phát triển đất nƣớc, ln diễn ra q trình phân bổ lại đất đai

cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các
ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thƣơng mại
v.v… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang
đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích cơng nghiệp, giao thơng, du lịch, thƣơng
mại v.v… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia ngày càng

phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng
thấp.
Trong chiến lƣợc phát triển, Đảng và Nhà nƣớc đã xác định rõ “cơ sở hạ tầng
phải đi trƣớc một bƣớc” , trong đó hạ tầng GTVT đóng vai trị rất quan trọng trong
việc tạo điều kiện đi lại thuận lợi cho nhân dân, giao thƣơng hàng hóa, thúc đẩy
tăng trƣởng kinh tế, giảm nhẹ thiên tai, phòng thủ quốc phòng, cải thiện đời sống
cho nhân dân, do đó phải đƣợc ƣu tiên hơn cả.
Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nói: “Giao thơng là mạch máu của tổ
chức. Giao thơng tốt thì mọi việc dễ dàng. Giao thơng xấu thì các việc đình trệ”.
Câu nói giản dị của Bác nhấn mạnh đến vai trị quan trọng của giao thơng vận tải
trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Tuy nhiên, hiện nay giao thơng nƣớc ta đang trong tình trạng thiếu và yếu,
không đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển của đất nƣớc. Tình trạng ùn tắc và tai nạn
giao thơng diễn ra đáng báo động, đặc biệt là ở các tuyến đƣờng huyết mạch và ở
hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ trƣởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng (2/2012)
thì quỹ đất dành cho giao thông ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM rất
thấp, hiện nay khoảng 8% trên đất đô thị, trong khi yêu cầu đất dành cho giao thông
phải đạt từ 24-26% theo tiêu chuẩn và theo luật là khoảng 16-26%. Nhƣ vậy rõ ràng
quỹ đất dành cho giao thông hiện nay chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu và lẽ tất yếu trong
6


thời gian tới tỷ lệ này sẽ phải tăng lên và câu chuyện GPMB cũng sẽ là chủ đề đƣợc
nhắc đến ngày càng nhiều hơn.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nƣớc thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của
nhân dân, nếu giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngƣời có đất bị
thu hồi và những ngƣời bị ảnh hƣởng khi thu hồi đất thì rất dễ bùng phát khiếu kiện,
đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đơng ngƣời làm cho tình hình trở nên phức tạp,

từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung.
Q trình thực hiện bồi thƣờng, GPMB để thực hiện các dự án xây dựng ln
phải giải quyết dung hồ mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tƣợng chính:
- Ngƣời đƣợc giao đất (trong đó có cả cơ quan nhà nƣớc) ln tìm cách giảm
chi phí bồi thƣờng GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản
xuất.
- Ngƣời bị thu hồi đất ln địi hỏi đƣợc trả một khoản bồi thƣờng “ càng nhiều
càng tốt” mà trƣớc hết phải là thoả đáng.
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình trong diện bị ảnh hưởng, di chuyển họ đến nơi ở mới,
giải tỏa các cơng trình trên đất, tạo lập mặt bằng để triển khai dự án cho đến việc
hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định cuộc sống v.v... cho người dân.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa mang tính thời sự vừa mang tính cấp bách
của quá trình phát triển mà nhiều nƣớc đang phải đƣơng đầu. Trong những năm gần
đây vấn đề này trở thành trung tâm của dƣ luận, là một trong những mối quan tâm
hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tƣ. Thực tiễn
chứng minh rằng làm tốt cơng tác giải phóng mặt bằng khơng chỉ tạo đƣợc mơi
trƣờng thơng thống cho phát triển, thu hút đƣợc đầu tƣ mà cịn góp phần làm lành
mạnh nhiều mối quan hệ xã hội, củng cố đƣợc lịng tin của nhân dân, góp phần ổn
định trật tự xã hội, an ninh quốc phòng của đất nƣớc.

7


2.

Các chính sách pháp luật quy định về thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

- Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001):

Hiến pháp 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Tại điều 17 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 18: Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng
tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định
của pháp luật.
Điều 23: Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hố.
Trong trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và vì lợi ích quốc
gia, Nhà nƣớc trƣng mua hoặc trƣng dụng có bồi thƣờng tài sản của cá nhân hoặc tổ
chức theo thời giá thị trƣờng.
Thể thức trƣng mua, trƣng dụng do luật định.
- Luật đất đai năm 2003:
Điều 38: Các trƣờng hợp thu hồi đất:
Nhà nƣớc thu hồi đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Nhà nƣớc sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân

8


sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,

chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu quả;
4. Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất đƣợc giao không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Đất chƣa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
ngƣời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có ngƣời thừa kế;
8. Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Ngƣời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc;
10. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho th có thời hạn mà khơng đƣợc gia hạn khi
hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời tám
tháng liền; đất trồng rừng không đƣợc sử dụng trong thời hạn hai mƣơi bốn tháng
liền;
12. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tƣ mà không
đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mƣơi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ, kể từ khi nhận bàn giao
đất trên thực địa mà khơng đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất đó cho phép.
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng
1. Nhà nƣớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc công bố hoặc khi dự án đầu tƣ có nhu
cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
9

2. Trƣớc khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mƣơi ngày đối với đất nông nghiệp
và một trăm tám mƣơi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phải thơng báo cho ngƣời bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế
hoạch di chuyển, phƣơng án tổng thể về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định
cƣ.
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phƣơng án bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng, tái định cƣ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt, đƣợc cơng bố
cơng khai, có hiệu lực thi hành, ngƣời bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu
hồi đất.
Trƣờng hợp ngƣời bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì
Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cƣỡng chế.
Ngƣời bị cƣỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cƣỡng chế và có quyền
khiếu nại.
Điều 40. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
1. Nhà nƣớc thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế trong trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế và các dự án đầu tƣ lớn theo quy định của Chính phủ.
Việc thu hồi đất đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật này.
2. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
đƣợc xét duyệt thì nhà đầu tƣ đƣợc nhận chuyển nhƣợng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
Điều 42. Bồi thƣờng, tái định cƣ cho ngƣời có đất bị thu hồi
1. Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời sử dụng đất mà ngƣời bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất...
2. Ngƣời bị thu hồi loại đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

10


3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng lập và thực hiện các
dự án tái định cƣ trƣớc khi thu hồi đất để bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở cho ngƣời bị
thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cƣ đƣợc quy hoạch chung cho
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ.
Điều 44. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
3. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản
2 Điều này không đƣợc uỷ quyền.
Để cụ thể hóa các luật liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư Chính phủ đã ban hành các Nghị định:
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai; Nghị định 17 /2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai;
+ Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

11


+ Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất,thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
+ V.v…
Dưới các nghị định cũng có hàng loạt các thông tư của các bộ ngành hướng dẫn
thi hành các nghị định như:
+ Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 hƣớng dẫn thực
hiện một số điều của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai;
+ Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ tài
nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
+ Thông tƣ của bộ tài chính số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007
hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
+ Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
+ Thông tƣ số 57/2010/TT-BTC, ngày 16/04/2010 của Bộ Tài chính Quy định

việc lập dự tốn, sử dụng và quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
+ Thông tƣ 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 quy định sửa
đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực
đất đai;
+ V.v…

12


a.

Chính sách bồi thƣờng



Bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường
Theo điều 6 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (1):
Ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị

định 197/2004/NĐ-CP thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp khơng đủ điều kiện đƣợc bồi
thƣờng thì Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Ngƣời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thƣờng
thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà
chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nƣớc theo quy định của

pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nƣớc.
Đối tượng được bồi thường về đất
Theo điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngƣời bị nhà nƣớc thu hồi đất, có
một trong các điều kiện sau đây thì đƣợc bồi thƣờng:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc ủy ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận khơng có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
(1)

Đã hết hiệu lực (hiện nay áp dụng theo điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

13


nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng
đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhƣng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đất khơng có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay đƣợc ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, khơng có
tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay đƣợc ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó khơng có
tranh chấp.(1)
(1)

Đã hết hiệu lực (đƣợc bãi bỏ bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

14


7. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
8. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại

khoản 1, 2, 3 Điều này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm
quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các cơng trình, đƣợc cấp có thẩm
quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái
phép và đƣợc ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó khơng
có tranh chấp.(1)
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã có quyết định
quản lý trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc, nhƣng trong thực tế
Nhà nƣớc chƣa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc;
b) Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc
chuyển nhƣợng khơng có nguồn từ ngân sách nhà nƣớc;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
Đối tượng khơng được đền bù nhưng được hỗ trợ:
Hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất nhƣng không đƣợc bồi thƣờng theo qui định
tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, nhƣng thuộc diện đƣợc cấp sổ hộ nghèo
và khơng cịn đất khác để ở hoặc đất sản xuất thì đƣợc xét hỗ trợ theo qui định của
UBND Tỉnh.
(1)

Đã hết hiệu lực (đƣợc bãi bỏ bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

15

Đối tượng không được đền bù, không được hỗ trợ:
1. Ngƣời sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị
định này.
2. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc; đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các khoản 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tƣ trên đất đối với đất
bị thu hồi quy định tại khoản này đƣợc thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34
và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cƣ sử dụng.
5. Đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phƣờng, thị trấn.
6. Ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều
8 của Nghị định này nhƣng thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại khoản 1, 2,
3, 4 và 5 Điều này.
Mục đích và diện tích sử dụng đất tính bồi thường
- Mục đích và diện tích sử dụng của đất để tính bồi thƣờng đƣợc xác định theo
một trong các căn cứ sau:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ngƣời đang sử dụng đất
đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; trƣờng hợp phát sinh chênh
lệch giữa diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện
tích đo đạc thực tế thì cơng nhận diện tích đo đạc thực tế.
+ Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử

16