Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố bạc liêu tỉnh bạc liêu

iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CP : Chính phủ
BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
BTC : Bộ Tài chính
NĐ : Nghị định
TTLT : Thông tƣ liên tịch
TT : Thông tƣ
UBND : Ủy ban nhân dân
v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Các nhóm đất chính trên địa bàn thành phố Bạc Liêu 34
Bảng 2.2: Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Bạc Liêu 41
Bảng 2.3: Thống kê diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng đến
năm 2020 của thành phố Bạc Liêu 43
Bảng 3.1: Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại thành phố Bạc Liêu 56
Bảng 3.2: Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất 57
Bảng 3.3: Tổng hợp các mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất 58
Bảng 3.4: Tổng hợp và đề xuất giá đất thị trƣờng của các tuyến, đoạn đƣờng theo
phiếu điều tra 60
Bảng 3.5: Kết quả hồi quy bằng DTREG 64
Bảng 3.6: Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai 64
Bảng 3.7: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai 66
Bảng 3.8: Tổng hợp các tham số mũ hàm giá của các vùng giá trị đất 72

vi
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình 9
Hình 1.2: Bản đồ giá trị 10
Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trƣờng 11
Hình 1.4: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 13
Hình 3.1: Một nhánh cây quyết định giá đất tại thành phố Bạc Liêu 65
Hình 3.2: Mô hình cây quyết định 71

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu 30
Sơ đồ 2.2: Quy trình xây dựng bảng giá đất đai thành phố Bạc Liêu 46


vii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ii
LỜI CẢM ƠN iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv
DANH MỤC CÁC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ vi
MỤC LỤC vii
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3
1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất 3
1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai 3

1.1.2. Giá trị đất đai 7
1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất 11
1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành 14
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất 14
1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 15
1.2.3. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) 16
1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể 17
1.2.5. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt 18
1.3. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu 21
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nƣớc ngoài 21
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc 23
1.3.3. Xây dựng mô hình giá đất bằng phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng 26
1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu 27
1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu 27
1.4.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu 29
Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 30
2.1. Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 30
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 30
2.1.2. Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 36
viii
2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Bạc Liêu 40
2.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai 40
2.2.2. Công tác thống kê, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41
2.2.3. Công tác quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản 44
2.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai 45

2.3. Thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất đai tại thành phố Bạc Liêu 45
2.3.1. Nguyên tắc và phƣơng pháp thực hiện 45
2.3.2. Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất 46
2.3.3. Kết quả xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu 46
2.3.4. Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu 52
2.4. Đề xuất xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu 54
Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 56
3.1. Xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu 56
3.1.1. Thu thập thông tin và tổng hợp số liệu điều tra thị trƣờng đất đai tại thành phố
Bạc Liêu 56
3.1.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất 58
3.1.3. Kết quả thống kê tổng hợp và đối chiếu giá đất 59
3.1.4. Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình giá đất 63
3.1.5. Đánh giá chung 68
3.2. Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất 68
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá đất hàng loạt 68
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
PHỤ LỤC 78

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
trong nông - lâm nghiệp, là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế,
dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là nhân tố sản
xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn. Hiến

pháp của nƣớc ta đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý. Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác quản lý
giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một
cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể
sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất
đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ và Nhà
nƣớc trong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tƣ phát
triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch đƣợc phê duyệt.
Công tác quản lý giá đất đƣợc quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật
hiện hành bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và
phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình và phƣơng pháp thực hiện.
Tuy nhiên, hiện nay công tác định giá đất của các tỉnh thành nói chung và
của tỉnh Bạc Liêu nói riêng đã bộc lộ một số điểm bất cập nhƣ: giá của một số loại
đất chƣa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất
ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng
và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại
thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” là thực sự cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc
Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất
đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với
mức giá đất thực tế thị trƣờng, xác định đƣợc những bất cập tồn tại trong phƣơng
pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng
2
giá đất ở phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai tại thành phố Bạc Liêu.
3. Đối tƣợng nghiên cứu
- Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hƣởng đến phân vùng sử
dụng và phân cấp vị trí đất đai.
- Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong

mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác.
- Phƣơng pháp và quy trình định giá đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn thành phố Bạc Liêu – tỉnh Bạc Liêu.
Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến
nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung
nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở
trên địa bàn thành phố Bạc Liêu.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá
đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đƣa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai
hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh.
3
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất
1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai
a) Khái niệm đất đai
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai
nói riêng hiện nay, có thể nói, chƣa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ
chuyên ngành và thƣờng sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ, nhƣ
Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất
đai Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai chính
thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể nhƣ:
Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự
nhiên của thực thể vật chất đó [18].
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trƣờng đã định nghĩa: “Đất đai là một phần
bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tự nhiên nhƣ địa

hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên
nhiên, một loại tƣ liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái
đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [21].
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, nhƣ khái
niệm đất đai đƣợc xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý -
kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong
nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thƣờng không đƣợc phân biệt rõ
ràng và khi nói về đất đai thƣờng hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhƣng
trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa
lãnh thổ, đất và đất đai. Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng [4] thì các khái niệm
này đƣợc phân biệt nhƣ sau:
4
- Lãnh thổ là địa bàn cƣ trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhƣỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa
giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời trong cộng đồng dân tộc trên
một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề
mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai đƣợc hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không
gian giới hạn, nhƣ trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong
phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tƣơng ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
b) Vai trò và đặc điểm đất đai
Đất đai có vai trò quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con
ngƣời. Hội nghị các Bộ trƣởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một

trong những của cải quý nhất của loài ngƣời, nó tạo điều kiện cho sự sống của con
ngƣời trên trái đất” [14].
Dƣới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về
quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói: Việt Nam có hai
tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nƣớc, có đất, có nƣớc mới thành Tổ Quốc. Có
đất lại có nƣớc thì dân giàu nƣớc mạnh.
Dƣới góc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở
không gian bố trí lực lƣợng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là
đối tƣợng của lao động và thông qua đất đai con ngƣời tác động lên cây trồng vật
nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tƣợng lao động. Vừa là công cụ lao
động, vừa là đối tƣợng lao động đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy
đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu đƣợc của nền sản xuất xã hội. Để thấy rõ
vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói: Lao động
là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này.
5
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với
chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của
một quốc gia, một dân tộc.
Đất đai trƣớc tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động, nó là tài
nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của
nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình, Trên
phƣơng diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ
chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và
đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tƣ phát triển. Ở góc độ này,
đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con ngƣời tạo ra.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy
không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý –
kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trƣng cho khả
năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời.

Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian nhƣ diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,
địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tƣ vào
đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và
chính trị của con ngƣời định cƣ trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai.
Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con ngƣời
thì xuất hiện các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội cuả đất đai. Chất
lƣợng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con ngƣời.
Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng là hình
thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Khái
niệm vị thế cũng đƣợc hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, đƣợc hình thành từ các
tƣơng tác thị trƣờng và phi thị trƣờng. Vị thế đất đai đƣợc xác định thông qua số
lƣợng, chất lƣợng và cƣờng độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho
ngƣời sử dụng đất đai đƣợc nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa
và dịch vụ trong đô thị, với những ngƣời láng giềng và với các đối tác khác,… Vị
thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái
6
niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã
hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu
trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy
vị thế là thuộc tính phi vật thể.
Các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất
định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì đƣợc xác định trong mối
quan hệ giữa con ngƣời với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Tính bất
định của chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái
tình cảm hai chiều lẫn lộn của con ngƣời “Yêu thƣơng và ghét bỏ”, “Nể phục và đố
kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”, “Thiện và ác”, Trạng thái tình cảm hai chiều
này xuất phát từ tình cảnh lƣỡng nan của con ngƣời, vừa phụ thuộc và vừa tự do.
Lúc yêu thƣơng thì cho là có chất lƣợng tốt, vị thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là

chất lƣợng xấu và vị thế thấp. Từ sự bất định của chất lƣợng và vị thế làm cho giá
cả đất đai thay đổi lên xuống khó lƣờng. Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho
giá đất mù mờ, không xác định đƣợc rõ ràng.
Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và đƣợc xem nhƣ
không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải
đƣợc thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi nhƣ mất đi.
Trái lại, nếu đất đƣợc sử dụng hợp lý thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không
gian tự nhiên đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển. Là
vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia
và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con ngƣời vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về
chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của
đất. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội
thông qua hoạt động đầu tƣ của con ngƣời. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt
động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tƣợng trao đổi trong nền kinh tế hàng
hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trƣờng.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con ngƣời. Khó
mà hình dung đƣợc sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất
đai. Trong nền kinh tế thị trƣờng, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể
thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan
trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
7
(i) Đất đai tạo ra môi trƣờng sống cho con ngƣời.
(ii) Đất đai là một trong các yếu tố ảnh hƣởng quyết định đến sự phân bố dân
cƣ lao động.
(iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ
sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia.
(iv) Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất
xã hội.
(v) Đất đai là tài sản bất động sản.
1.1.2. Giá trị đất đai

a) Các quan điểm về giá trị đất đai
Trong thị trƣờng, giá cả của hàng hóa nói chung đƣợc hình thành thông qua
quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trƣờng hình thành giá cả cân
bằng thị trƣờng của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối
cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều
kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của
giá trị.
Có thể nói sự tƣơng tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một
đơn vị hàng hóa đất đai P
T
. Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất
đƣợc đem ra trao đổi trên thị trƣờng, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích đƣợc tạo ra từ
chính thửa đất trao đổi trên thị trƣờng trong mối quan hệ tƣơng tác với các thửa đất
xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì hàng hóa đất đai
là lợi ích đƣợc tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lƣợng tự
nhiên của đất đai, U = f(VT, CL). Giá cả thị trƣờng của một thửa đất cụ thể đƣợc
xác định bằng công thức: P = P
T
x U. Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản
chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trƣờng thì lại gặp các
quan điểm khác nhau về giá trị. Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài
liệu kinh tế học chính thống hiện nay:
- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
- Quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng);
- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại).
8
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con ngƣời, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một
trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức

biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó quan
điểm này Các Mác khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản
phẩm do con ngƣời làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai
P thực chất là địa tô tƣ bản hoá, đƣợc xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa
tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,
vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt
động đầu tƣ khai phá và phát triển hạ tầng đất đai. Nhƣng thực tế cho thấy giá cả thị
trƣờng đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tƣ vào đất đai.
Các nhà kinh tế thị trƣờng thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng đƣợc mong
muốn của con ngƣời đều đƣợc coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng
này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì đƣợc gọi là giá trị trao
đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó đƣợc giao dịch trên thị
trƣờng.
Theo quan điểm của kinh tế học tân cổ điển trong lý thuyết kinh tế thị
trƣờng, đất đai có giá trị sử dụng và đƣợc trao đổi trên thị trƣờng thì có giá trị trao
đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu,
nhƣng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự
nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị
sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngƣợc lại [23].
Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiện đại,
xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị
hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lƣợng vật lý của sản phẩm
hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thƣơng hiệu ngự trị trong tâm tƣ,
nguyện vọng và ƣớc muốn của con ngƣời [17]. Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu
hình tƣơng ứng với chất lƣợng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của
đất đai.
9
Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lƣợng tự

nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tƣ cải tạo và xây dựng hạ tầng
trên đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.
Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm
tƣởng, có nghĩa là trong tâm tƣ, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con ngƣời nói
riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi
của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế
đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Nhƣ vậy, có thể khẳng định, hai quan
điểm đầu tiên về giá trị là trƣờng hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng.
Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những
mức giá thấp hơn đƣợc đặc trƣng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử
dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn đƣợc đặc trƣng nhiều hơn
bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tƣ đƣợc ƣa
chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1).

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
b) Các hình thái của giá trị đất đai
Phạm trù giá trị chỉ có thể đƣợc hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định,
ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế
thƣờng gặp các phạm trù giá trị nhƣ: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao
10
đổi, giá trị thị trƣờng. Và thƣờng hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua,
giá mua bán, giá thị trƣờng, v.v
Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài
chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận đƣợc từ các thuộc tính vật lý và xã
hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con ngƣời khi sử dụng sản phẩm
hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, nhƣ giá trị tình cảm, giá trị
thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con ngƣời giữa tài chính (tiền
tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có đƣợc hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc
tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình
thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối
quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.2).

Hình 1.2: Bản đồ giá trị
Bản đồ giá trị thể hiện đƣờng cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đƣờng
này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tƣơng xứng với giá trị cảm
nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.
Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, nhƣ giá bán, giá mua,
giá mua bán và giá thị trƣờng.
Thông thƣờng giá bán (P
B
) thƣờng xác lập cao hơn và giá mua (P
C
) lại thấp
hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (P
A
) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán
và giá mua đƣợc định hình từ các thông tin trên thị trƣờng, từ ngƣời hàng xóm, từ
11
các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tƣ vấn thẩm
định giá.
Giá mua bán đƣợc hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang
tính phải chăng, tức tƣơng xứng với lợi ích cảm nhận đƣợc trong một bối cảnh nhất
định.
Giá cả thị trƣờng là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị
trƣờng mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trƣờng, giá cả thị trƣờng là
hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trƣờng, hình thành thông qua quan hệ

cung cầu thị trƣờng, là giá trung bình (P
T
) nằm giữa mức giá thấp nhất (P
2
) và mức
giá cao nhất (P
1
) trong các phân khúc thị trƣờng(Hình 1.3).












Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trƣờng
1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất
a) Quy luật phân vùng sử dụng đất
Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là không gian của các
hoạt động kinh tế - xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành
hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lƣu thông, chi phí xây dựng mạng lƣới hạ tầng kỹ thuật và
xã hội trong không gian đƣợc mô tả tính tập trung.
0

U
1

U
T

U
2

U
U
P
P
2
P
T
P
1
S
T
S
1
S
2
D
T
D
1
D
2

P: Giá cả
U: Lƣợng hàng hóa
S: Đƣờng cung
D: Đƣờng cầu
12
Do tính hƣớng tâm của tất cả mọi ngƣời tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trƣớc tiên đƣợc nghiên
cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp [28] và phát
triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô
hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị
ảnh hƣởng bởi khoảng cách địa lý [24]. Tuy nhiên, theo E. L. Glaeser (2000) vai
trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong
sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai [25].
Các cá nhân ngƣời tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cƣ
và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Ngƣời có vị thế
xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tƣơng ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc
thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất
lƣợng, đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của
sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai [10].
Ngƣời tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lƣợng sẽ
lựa chọn nơi định cƣ, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các
phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí
trung tâm, sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình
1.4).
Tóm lại, yếu tố ảnh hƣởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm
của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất

lƣợng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thƣơng nghiệp và cung ứng dịch
vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông
nghiệp thì có nhu cầu về chất lƣợng tự nhiên cao hơn.
13














Hình 1.4: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân
vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) đƣợc xác định bằng
công thức T = 1/t, với t là thời gian lƣu thông từ nơi định cƣ đến vị trí trung tâm. T
cũng đƣợc hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu đƣợc từ
1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lƣu thông là (t).
Ngƣời có vị thế cao thì mức thu nhập tƣơng ứng cao hơn, nên có giá trị đơn
vị thời giancao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí
thời gian lƣu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản
chi phí thời gian tiết kiệm đƣợc.
T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:

s = vt  T = 1/t = v/s.
Trong đó: T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận
thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lƣu thông (v), hay giảm thiểu
khoảng cách (s). Vì vậy, khi hệ thống giao thông đƣợc cải tạo nâng cấp thì giá trị
đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.

0
A
B

R
12
7
2
Khoảng cách đến trung tâm vị thế
Công nghiệp
Dân cƣ

Thƣơng mại
và dịch vụ
Khu mua bán
và văn phòng

Khu ở


Khu công nghiệp

14
b) Khái niệm khung giá và bảng giá đất

Từ quan điểm lý thuyết phân vùng sử dụng đất đai nêu trên có thể đƣa ra
định nghĩa khái niệm khung giá và bảng giá đất đai nhƣ sau:
Khung giá đất đai đƣợc hiểu là giới hạn trên và giới hạn dƣới về giá của một
loại đất đai cụ thể đƣợc xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời sử dụng đất đai, cũng nhƣ đảm bảo cho đất đai
đƣợc sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban
hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai đƣợc xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa
khung giá đất đai theo sự khác biệt về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và
kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai.
Bảng giá đất đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm hay
5 năm 1 lần.
1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành
Theo nghĩa rộng: Hệ thống quản lý giá đất bao gồm các hệ thống thành phần:
(1) Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất; (2) Hệ thống tổ chức quản lý giá
đất; (3) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (4) Hệ thống phƣơng pháp định giá
đất.
Theo nghĩa hẹp, thì hệ thống quản lý giá đất chỉ gồm (1) Hệ thống tiêu thức
phân cấp vị trí đất; (2) Hệ thống phƣơng pháp định giá đất.
Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai
để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai.
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất
Căn cứ pháp luật hiện hành có các văn bản pháp luật quy định về quản lý giá
đất nhƣ sau:
Trƣớc Luật đất đai 2013 gồm các văn bản pháp lý sau:
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phƣơng pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
15

- Thông tƣ số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 về việc Hƣớng
dẫn việc tổ chức mạng lƣới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo
giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hƣớng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Từ khi có Luật đất đai 2013 thì có các văn bản pháp lý:
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thi hành Luật
Đất đai;
- Thông tƣ số 36/2014/TT-BTC ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phƣơng
pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ
thể và hoạt động tƣ vấn xác định giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 quy định chi tiết thi hành của
luật giá về thẩm định giá.
1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất
Hệ thống đƣợc xây dựng từ Trung ƣơng đến cấp địa phƣơng theo các chức
năng, trách nhiệm tổ chức thực hiện nhƣ sau:
- Đơn vị chủ trì:
+ Cấp trung ƣơng: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp tỉnh thành: Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp xã: Cán bộ địa chính xã.

- Đơn vị phối hợp:
16
+ Cấp trung ƣơng: Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;
+ Cấp tỉnh thành: Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;
+ Cấp huyện: Phòng Tài chính Kế hoạch.
1.2.3. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị)
Để định giá đất đai trƣớc tiên cần phải phân cấp vị trí đất tƣơng ứng với vùng
giá trị đất. Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực
địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hƣởng bởi tác động của điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trƣờng tƣơng tự nhau hoặc gần tƣơng tự
nhau và có một mức giá thị trƣờng nhất định.
Theo thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT thì số lƣợng vị trí đối với các loại đất tại
nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6.
- Phân cấp vị trí đất căn cứ vào các tiêu thức sau:
+Vùng kinh tế gồm: vùng trung du và miền núi phía bắc, vùng Đồng bằng
sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam trung bộ, vùng Tây Nguyên,
vùng Đông Nam bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long.
+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
+ Khu vực thị trƣờng: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp
ranh, khu vực trung tâm, khu vực ngoại vi,….
+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp, đất ở;
+ Loại đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đƣờng liên xã, đƣờng
nội bộ khu công nghiệp, đƣờng nội bộ khu dân cƣ nông thôn và giao thông đƣờng
thủy;
+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cƣ nông thôn,…
+ Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V;
+ Loại đƣờng phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
+ Loại vị trí theo từng đƣờng phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và vị
trí 3: hẻm cấp 2

+ Khả năng sinh lời của đất nông - lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cƣ
nông thôn.

17
1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định các phƣơng pháp sau:
a) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
hành từ những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
b) Phƣơng pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Có thể biểu diễn đơn
giản theo công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn
c) Phƣơng pháp thu nhập

Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số giữa
mức thu nhập ròng thu đƣợc bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Thu nhập ròng 1 năm = Thu nhập bình quân 1 năm – chi phí bình quân 1 năm
d) Phƣơng pháp thặng dƣ
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Công thức tính nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển
e) Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
18
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh)
ban hành.
Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
1.2.5. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt
Quy trình định giá đất đai hàng loạt trong việc xây dựng bảng giá đất theo
hƣớng dẫn của Bộ TN&MT là một hệ thống các bƣớc và phƣơng pháp sau:
Bƣớc 1: Công tác chuẩn bị.
Nội dung của bƣớc này gồm:
- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án.
- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi đƣợc
chọn làm điểm điều tra khảo sát.
Bƣớc 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị

trƣờng tại điểm điều tra.
Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về
giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra đƣợc thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10
tháng 8 năm xây dựng.
Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra
khảo sát giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành
kèm theo thông tƣ.
Đối tƣợng điều tra khảo sát giá đất thị trƣờng là những thửa đất thuộc điểm
điều tra đã đƣợc chuyển nhƣợng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất
giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập nhƣ: đất
đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp.
Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trƣờng, phải đối chiếu giữa hồ
sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu
thập giá đất thị trƣờng đối với các trƣờng hợp đã chuyển nhƣợng sau: (1) Ngƣời
chuyển nhƣợng hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng không có quyền sử dụng đất hoặc
không đủ điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã
chuyển nhƣợng; (2) Bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng là những
19
ngƣời thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất
là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền
sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng cho
nhau; (5) Quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng có mức giá chênh lệch quá lớn
so với mức giá phổ biến trên thị trƣờng của các thửa đất có đặc điểm tƣơng tự trong
khu vực.
Nếu thửa đất thuộc đối tƣợng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp
dụng một trong những phƣơng pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng
đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra.
Bƣớc 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trƣờng.
Đầu tiên, phiếu điều tra đƣợc phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành

kèm theo Thông tƣ liên tịch số 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014. Sau đó,
kết quả điều tra giá đất thị trƣờng đƣợc tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành
kèm theo Thông tƣ đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh.
Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trƣờng còn tổng hợp đặc
điểm, phân bố mạng lƣới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở; rà soát các
thông tin về quy hoạch, đầu tƣ hạ tầng gây ảnh hƣởng đến giá đất tại các khu vực
hay các tuyến giao thông.
Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị
trƣờng tại cấp huyện. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trƣờng tại cấp huyện và
gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc ngày 01 tháng 9 năm xây dựng.
Bƣớc 4: Xây dựng phƣơng án giá các loại đất.
Căn cứ nguyên tắc, các phƣơng pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp,
phân tích giá đất thị trƣờng theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng
giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phƣơng án
giá đất đối với từng loại đất.
Bƣớc 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài
chính trƣớc ngày 05 tháng 10 năm xây dựng.
Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định. (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành
20
lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch
Hội đồng).
Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định
bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo
bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trƣớc ngày 31 tháng 10 năm xây
dựng để xem xét trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc
khi quyết định và công bố bảng giá đất.
Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tƣ

36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 là hợp lý. Tuy nhiên, số liệu điều tra đƣợc
tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tƣ này bộc lộ một số hạn chế ảnh hƣởng
đến kết quả xây dựng bảng giá. Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể
về cách xác định vị trí, đoạn đƣờng. Việc xác định vị trí hay đoạn đƣờng hoàn toàn
mang tính chủ quan của ngƣời định giá.
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng dựa trên cơ sở
Thông tƣ 80/2005/TT-BTCvà Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP (Luật Đất
đai 2003), hay Nghị định 44 định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số
104/2014/NĐ-CP (Luật Đất đai 2013) về phƣơng pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trƣớc tiên phải xác định vùng giá trị
hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã đƣợc
chuyển nhƣợng trong năm điều tra. Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập đƣợc,
nhƣng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các
giao dịch thƣờng không phân bố đồng đều, mà thƣờng tập trung ở khu đô thị mới,
khu giáp ranh, Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhƣợng hơn. Để đảm bảo số
lƣợng mẫu điều tra theo hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng là điều khó
thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết vƣớng mắc này thì cũng theo hƣớng dẫn của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những
vùng vị trí tƣơng đồng, hay thông tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng. Tuy
nhiên, các vùng giá trị đƣợc xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan
định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không
lƣợng hóa đƣợc các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ