Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
i



Bộ giáo dục và đào tạo
TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI
----------




Nguyễn Thị Hoàng Thanh




ĐáNH GIá VIệC THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT
TạI QUậN HOàNG MAI, THàNH PHố Hà NộI





LUN VN THC S NễNG NGHIP





Chuyờn ngnh: Qun lý ủt ủai

Mó s : 60.62.16

Ngời hớng khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà





Hà Nội - 2010




Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
ii

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ
đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn




Nguyễn Thị Hoàng Thanh


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
iii

Lời cảm ơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và môi
trờng, Viện Sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo mọi điều
kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà, là
ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và
Môi trờng quận Hoàng Mai, Phòng Thống kê quận, Chi Cục thuế quận Hoàng
Mai, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai, ủy ban nhân dân và cán bộ
địa chính của 14 phờng trong quận và các đồng nghiệp đ tạo mọi điều kiện
thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn




Nguyễn Thị Hoàng Thanh
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
iv

Mục lục

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục các bảng vi
Danh mục các biểu đồ vii
1. Mở đầu
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích nghiên cứu 2
1.2.2. Yêu cầu 2
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3
2.1.1. Quyền sở hữu 3
2.1.2. Quyền sử dụng đất 6
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 9
2.2.1. Các nớc phát triển 9
2.2.2. Các nớc trong khu vực 14
2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 19

2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam 19
2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 22
2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26
3. Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 30
3.1. Đối tợng nghiên cứu 30
3.2. Phạm vi nghiên cứu 30
3.3. Nội dung nghiên cứu 30
3.4. Phơng pháp nghiên cứu 30
4. Kết quả nghiên cứu 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-x hội của quận Hoàng Mai 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế-x hội 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội 38
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của quận Hoàng Mai 39
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
v

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 39
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của quận Hoàng Mai 40
4.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ tại quận Hoàng Mai 42
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 42
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất 43
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 49
4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 50
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 51
4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 54
4.3.7.
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh bằng giá trị QSDĐ
56
4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 59

4.3.9. Tình hình thực hiện quyền đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu
hồi đất
60
4.3.10. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 61
4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ 62
4.4.1. Vấn đề về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 63
4.4.2. Giải pháp về chính sách 64
5. Kết luận và kiến nghị 66
5.1. Kết luận 66
5.2. Kiến nghị 67
Tài liệu tham khảo 69
Phụ lục 71


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
vi

Danh mục các chữ viết tắt

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trờng
UBND Uỷ ban nhân dân


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
vii

Danh mục các bảng



Số bảng
Tên bảng Trang
4.1 Diện tích, dân số Hoàng Mai tính đến 31/12/2009 37
4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Hoàng Mai 40
4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ ở tại
quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009
44
4.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại quận
Hoàng Mai từ năm 2004-2009
53
4.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại quận
Hoàng Mai từ năm 2004-2009
55
4.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ ở
tại quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009
58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...............
viii

Danh môc c¸c biÓu ®å


Sè biÓu ®å
Tªn biÓu ®å Trang
4.1 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng

QSD§ gi÷a hai khu vùc
45
4.2 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§
gi÷a hai khu vùc
52
4.3 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§
gi÷a hai khu vùc
56


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
1

1. Mở đầu
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhng chỉ có hạn nên mỗi nớc có một hệ
thống quản lý và sử dụng đai có hiệu quả. ở Việt Nam, trớc khi có Hiến pháp
1980, đất đai nớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc, sở hữu
tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đ quy
định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất thì đợc thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ
từng bớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở
rộng các quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh
của các chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và
quyền của ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp
cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị

trờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ
có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền
của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nh:
- Ngời sử dụng đất cha đợc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo
quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là ngời sử dụng đất thực hiện một số quyền
sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nớc có nhiều ảnh
hởng đến việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất.
- Công tác bồi thờng đất đai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
2

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế,
dựa vào khung giá đất do Nhà nớc quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Quận Hoàng Mai đợc thành lập và hoạt động từ ngày 28/12/2003, nằm về
phía nam Thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lu
kinh tế-văn hoá-x hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị đợc xây
dựng đ thu hút rất nhiều dân c về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng
đô thị bớc đầu đợc cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo
theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các
quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh
tế-x hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hớng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nớc theo quy định pháp luật
khi thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có
một số quyền cha thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hoàng Mai. Tình
trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình
trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải đợc giải đáp để đa ra hớng giải

quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội là
cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận
Hoàng Mai.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trơng chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới
các QSDĐ.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
3

2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu

2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật [10]. Sở hữu là việc tài sản, t liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngời với ngời
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tợng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngời không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Ngời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trờng hợp đợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân[4].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nh bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu[4].
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể, sở
hữu t nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị x
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
4

hội, sở hữu của tổ chức chính trị x hội nghề nghiệp, tổ chức x hội, tổ chức x
hội nghề nghiệp [10].
Sở hữu đất đai có thể đợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhng suy
cho cùng trong mọi x hội, mọi hình thái kinh tế - x hội có nhà nớc, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu t và sở hữu công. Cũng có
thể trong một chế độ x hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế
độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu t nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế
độ sở hữu nhất định [15]

ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đợc hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - x hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đ đợc xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đợc
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó đợc
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992[15]. Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là
của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [11]. Luật Đất đai 1993
(Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đ thể chế hóa chính sách đất đai của
Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993,
1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử
dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dỡng đất, bảo vệ
môi trờng để phát triển bền vững[13].
Luật Đất đai 2003 đ quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai (Điều 5),
Quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 6), Nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
5

hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 7). Với t
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho đất đai đợc sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nớc cũng nh
của ngời sử dụng. Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nớc cho phép ngời sử dụng đợc quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhng không phải là vĩnh viễn,
sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dới các hình thức giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trờng hợp
cụ thể này, QSDĐ của Nhà nớc đợc trao cho ngời sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nớc và QSDĐ cụ
thể của ngời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, x hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngời trực tiếp sử dụng đất đợc hởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu t mang lại[4].
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nớc khai thác công dụng, hởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nớc thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn
x hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nớc - sử dụng đất vào mọi mục đích. Nh
vậy, QSDĐ lại đợc trích ra để giao về cho ngời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nớc trong trờng
hợp này đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu t của Nhà nớc mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
6

thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện

qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phơng thức nhận đất và
đối tợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật[4].
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Nh vậy, Nhà nớc là ngời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đợc hiểu rằng Nhà nớc có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện, còn
mỗi ngời dân thực hiện quyền của mình nh thế nào? Nh trên đ nói, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ
sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhng mỗi ngời ngời sử dụng đất
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhng ngời sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở
hữu, ngời dân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đ đợc
Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất
đai năm 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và ngời sử dụng
đất, hay nói cách khác là QSDĐ của ngời sử dụng[13].
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : .... Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, x hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc nhà nớc giao đất, cho
thuê đất trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất [13].
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của mình?
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
7

Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đợc nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với t cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa đợc các lợi ích
của quốc gia, Nhà nớc và mỗi ngời dân [15].
Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp luật
bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể hiện có khác nhau tùy
thuộc vào ngời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đợc Nhà nớc giao đất hay
cho thuê đất?[15]
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất bao
gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đợc bồi
thờng khi Nhà nớc thu hồi đất (Điều106 Luật Đất đai 2003)[14]. Đây không
phải là quyền sở hữu nhng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu
thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc
gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nớc thu hồi đất
mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng. Trờng hợp Nhà nớc thu
hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử dụng hoặc sẽ đền bù (Luật
Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003). Nh vậy, trên thực tế ngời
đợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử
dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số
quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phơng diện lý thuyết xét trên góc độ

pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
8

dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trờng hợp: nông
dân cùng một địa phơng (cùng 1 x, phờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu có
tốt, có xấu, có gần, có xa; những ngời có đất ở trong cùng một địa phơng (cùng
1 x, phờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thơng mại [4],[17].
- Chuyển nhợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trờng hợp ngời
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển QSDĐ một khoản tiền
tơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đợc quyền sử dụng đó và số đầu t
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nớc có
thể quy định một số trờng hợp không đợc chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp[4],[17].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, ngời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động x hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các

quan hệ thơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhợng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản[4],[17].
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với ngời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đợc chuyển
dịch vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
9

nhất định; khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời nhận thế chấp có
quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trờng hợp ngời vay tiền không
có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo lnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm
thay cho khoản vay của mình[4],[17].
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phơng trong các trờng hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thơng
mại,... mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn[4],[17].
- Quyền đợc bồi thờng khi nhà nớc thu hồi đất : Khi nhà nớc thu hồi
đất đ giao cho ngời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngời bị thu hồi
đất đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất[14].
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế

giới
2.2.1. Các nớc phát triển
Tại các nớc phát triển, đa số các nớc đều thừa nhận hình thức sở hữu t nhân về
đất đai, do đó đất đai đợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm
riêng so với những hàng hóa t liệu tiêu dùng hoặc t liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi trờng. Hoạt
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
10

động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trờng
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể nh hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều đợc luật hoá. Dới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhợng đất đai. Ngời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngời mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhợng sẽ lu tại toà án, bản gốc đợc trả lại cho ngời
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhợng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhợng là một hợp

đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhng ở Thụy Điển,
hầu nh tất cả các chuyển nhợng đều đợc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
đợc u tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu đợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đợc đăng ký sau khi hợp đồng đợc ký
kết nhng thế chấp lại đợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trớc tiên ngời sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
đợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ đợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đợc thực hiện sau khi
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
11

đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dờng nh chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp đợc gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bớc (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ đợc xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ đợc xem xét đến ở bớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho ngời đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lợng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi đợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đợc chuyển lại ngân hàng và

lu trong hồ sơ thế chấp. Thông thờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho ngời đi vay. Khi nợ thế chấp đợc thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đợc trả lại cho bên đi vay.
Bớc (3) đợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đợc thanh
toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không đợc chấp thuận, tài
sản sẽ đợc bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đợc thanh toán khoản tiền đ cho
thế chấp. Thủ tục này đợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ đợc xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thờng: Khi nhà nớc thu hồi đất, giá trị bồi thờng đợc tính
dựa trên giá thị trờng. Ngời sở hữu còn đợc bồi thờng các thiệt hại khác. Chủ
đất đợc hởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trờng hợp tài
sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và đợc
hởng lợi nhuận nếu bán đợc với giá cao hơn khi mua nhng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất đợc quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của x
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
12

hội. Trong trờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất đợc quyền đòi bồi
thờng dựa trên giá trị thị trờng của tài sản[7].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nớc (đất Nhà nớc) và đất thuộc sở hữu t nhân (đất t nhân). Đất Nhà nớc
là đất do Nhà nớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất t nhân là đất do Nhà nớc chuyển
nhợng lại cho t nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Nh vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nớc
và t nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

nhà và đất. Về phạm vi, ngời sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
đợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nh: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nớc (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhợng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nớc có quyền trng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhng chủ sở hữu đợc Nhà nớc bồi thờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải đợc đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhợng phải nộp phí trớc bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA)[6].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trờng đối
với lĩnh vực bất động sản đợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chơng trình hành động cụ thể, cũng nh việc hình thành khuôn khổ
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
13

pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
ở Đức, quyền có nhà ở của công dân đợc quy định trong Liên bang. Theo đó, đất
và nhà không tách rời, nhà đất đợc mua - bán theo nguyên tắc của thị trờng.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng đợc Nhà nớc bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ
sử dụng không đi ngợc với lợi ích của toàn x hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà
ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền

này ngời đợc hởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công
trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng đợc phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Ngời mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng đợc thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trờng hợp một ngời mua căn hộ trong
một toà nhà thì đợc quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà
nhà. Phần đất này đợc quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà[1].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở đợc quy định trong Hiến pháp của nớc
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nớc này tuyên bố từ bỏ mô hình
x hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trờng thì
vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng
thời đợc tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ,
các tài sản thuộc công sản trớc đây đợc t nhân hoá để hình thành một cơ cấu
sở hữu phù hợp với cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở Séc vẫn cha hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trờng của các nớc EU. Khác với ở
Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền u tiên
đợc mua trớc khi mảnh đất đợc bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
14

tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bớc cần thiết để thống nhất làm một.
Ngời nớc ngoài cha đợc bình đẳng trên thị trờng bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ cha đợc quyền mua bán với trờng hợp ngoại lệ là có đầu t 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt

bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
đợc tự do kiếm việc làm tại các nớc EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trờng và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn
nhiều khó khăn và để có một thị trờng bất động sản nh ở các nớc phát triển,
Séc cần một thời gian nữa[1] .
2.2.2. Các nớc trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nớc
và sở hữu t nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận về đất
đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất đợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển nhợng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 đợc cấp
từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhợng,
nếu đợc cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không đợc
chuyển nhợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận đợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phơng pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó đợc xác định trên bản đồ đợc thành lập từ bản đồ ảnh cha nắn. Loại giấy
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
15

này có quyền chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển nhợng). Nếu 5 năm đất

không đợc sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K đợc cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhợng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Đợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó đợc đo độc lập bằng phơng pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới đợc chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển nhợng). Đất
không đợc để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trớc xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này đợc cấp cho loại đất đợc chiếm hữu trớc năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất đợc chiếm hữu sau năm 1954 nhng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại
giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhợng trừ phi có dấu "Đợc
sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi
cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất
không đợc để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đ khai báo SK1 cấp cho ngời đ khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trớc năm 1954. Sau khi đợc chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhợng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng đợc
QSDĐ trong vòng 5 năm và đợc tiếp tục sử dụng nếu đợc Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định c do Cục
Phúc lợi X hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không đợc
chuyển nhợng, chỉ có thể đợc thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhợng đợc.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
16

cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không đợc phép chia nhỏ, không đợc chuyển
nhợng chỉ đợc thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép ngời dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp đợc đổi thành
giấy NS4.
- Đất cha có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu t nhân nhng
cha cấp đợc giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn đợc công nhận là
ngời sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng
chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đ đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu
đợc mô tả trong bằng khoán. Trớc khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất
của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhợng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu
không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không đợc Chính phủ
công nhận là vĩnh viễn cho đến khi đợc đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhợng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đ đợc đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán đợc cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhợng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có đợc các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó

theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất cha đợc đo hoàn chỉnh. Ranh
gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT)
có những quyền nh Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ...............
17

+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không đợc
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không đợc ngăn chia các ngôi nhà nhiều
tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đ đợc giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu đợc
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, ngời đợc đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ đợc đa ra nếu nh cá nhân đó
đ khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi đợc thẩm vấn và vụ việc sẽ đợc
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có đợc đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối [18].
2.2.2.3. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nớc (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tợng quản
lý của chính quyền địa phơng và Trung ơng, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều dới sự làm chủ của Nhà nớc Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận t hữu đất đai nhng theo Điều 2 của Hiến pháp đợc sửa đổi
năm 1988, QSDĐ đợc phép chuyển nhợng tại Trung Quốc. Trong điều kiện
này, QSDĐ đ đợc tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ đợc cấp và
QSDĐ đợc giao. QSDĐ đợc "cấp" là loại QSDĐ truyền thống đợc áp dụng

cho các doanh nghiệp nhà nớc. Nhà nớc cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nớc
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trờng hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhợng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trờng ở
Trung Quốc đ làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao. Các doanh nghiệp, ngời
sử dụng đất đợc phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nớc với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thờng từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể đợc thực hiện thông