Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
************




NGUYỄN ĐÌNH QUÝ




ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI






LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

************



NGUYỄN ĐÌNH QUÝ




ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH





HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi chân thành gửi lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính,
người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.
Lời khuyên hữu ích của thầy, ngay từ đầu đã giúp tôi có sự điều chỉnh kịp thời, định
hướng lại phạm vi nghiên cứu để đề tài có thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra.
Xin cám ơn Ban Giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc Khoa
Quản lý Đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
huyện Gia Lâm, anh em đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian học tập.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Xin cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Kim Bài, UBND xã Cự Khê,
UBND xã Cao Dương đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu.
Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em học viên lớp K21 QLDD B đã
động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn.
Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị và người vợ yêu quý đã luôn ở
bên cạnh động viên và giúp đỡ tôi học tập, làm việc và hoàn thành Luận văn.
Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình bày trên
đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được thực hiện với sự hướng dẫn của
thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính. Tôi rất biết ơn và mong nhận được những đóng
góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn này.
Học Viên


Nguyễn Đình Quý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các từ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sử dụng đất 8
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất 10
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13
1.2.1 Các nước phát triển 13
1.2.2 Các nước trong khu vực 19
1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt
Nam 25
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25
1.3.2 Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 29
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 31
1.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 35
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1 Đối tượng nghiên cứu 38
2.2 Phạm vi nghiên cứu 38
2.3 Nội dung nghiên cứu 38
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai 38
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Thanh Oai 38
2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn nghiên cứu 38
2.3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn 38
2.4 Phương pháp nghiên cứu 38
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thu thập tài liệu, số liệu 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39
2.4.3 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân 40
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 40
2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 42
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Oai 55
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 55
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai 58
3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 62
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 65
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 74
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 76
3.3.7 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.8 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai 86
3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai 88
3.4.1 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận 88
3.4.2 Giải pháp về công tác tuyên truyền 89
3.4.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 89
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91
5.1 Kết luận 91
5.2 Kiến nghị 92
Tài liệu tham khảo 93
Phụ lục 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ
1. BĐS Bất động sản
2. CNH Công nghiệp hóa
3. GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4. GTSX Giá trị sản xuất
5. HĐH Hiện đại hóa
6. HĐND Hội đồng nhân dân
7. KT-XH Kinh tế - xã hội
8. QSDĐ Quyền sử dụng đất
9. TNMT Tài nguyên và Môi trường
10. UBND Ủy ban nhân dân
11. VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
Số bảng Tên bảng Trang

3.1 Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 45
3.2 Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 48
3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 49
3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Thanh Oai 55
3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã 62
3.6 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã 66
3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã 69
3.8 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn 72
3.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo các xã,
thị trấn 75
3.10 Tình hình thu hồi đất theo các xã, thị trấn 78
3.11 Trình tự thực hiện một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên
địa bàn huyện Thanh Oai 81
3.12 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất. 83


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH
Số hình Tên hình Trang

2.1 Sơ đồ vị trí 3 điểm nghiên cứu 41

3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai - TP. Hà Nội 42

3.2 Tình hình phát triển kinh tế huyện Thanh Oai 48

3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai 49

3.4 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Thanh Oai năm 2013 56








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã
hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai
nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất
đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh
thần: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng

đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa
đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ
thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và
đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho
xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX
đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có
những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và
có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn
còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.
Thanh Oai là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà
Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế - chính trị là
thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông 14km, cách trung tâm thành phố Hà Nội
20km về phía Bắc. Thanh Oai có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao
lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, các khu đô thị,
cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất

nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ
đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc
thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có
một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Xuất phát
từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà
Nội”.
2 Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai đạt hiệu quả hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2.2 Yêu cầu
- Rút ra được những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các quyền sử
dụng đất tại huyện Thanh Oai.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với điều kiện của huyện Thanh Oai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc
hội, Bộ Luật dân sự năm 2005).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng dân cư, ).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng, 2006 thì quyền định đoạt là

quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người
khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản
của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào
mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao
gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa
kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản Nguyễn Đình Bồng và các
tác giả, 2005 cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp
nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán,
chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án.
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu
bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án.
Theo Đinh Sỹ Dũng, 2003 sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh
tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ
bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc

gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu
đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội đó.
Cũng theo Đinh Sỹ Dũng, 2003 khi nghiên cứu quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành
theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến
pháp 1980, sau đó được tiếp tục, củng cố và khẳng định trong Hiến pháp 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân” và Điều 18 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật ” (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử
dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền

đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai
bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm
như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai
Theo Nguyễn Đình Bồng, 2006 khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất
đai cho rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có
hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ
là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ
của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về
mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định
và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng
thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

mình đầu tư mang lại.
- Quyền sử dụng đất đai
Cũng theo Nguyễn Đình Bồng, 2006 thì Nhà nước khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền
sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy
hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này
là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt,
chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất

không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở
hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, Luật Đất đai 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử
dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào

từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia
và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi
đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất
đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được
giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng
tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý,
còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005 và Nguyễn Đình Bồng 2006 đã hệ thống
hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức

lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm
phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc
chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất
và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất
đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó

đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật Đất đai 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng

hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000 khi nghiên cứu về Chính sách và tình
tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh
phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ
thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động
sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng

thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy
Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi
thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra
các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp
và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì
thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín
dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu
rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển
lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi
có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại

cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu
tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,
đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không
được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh
toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng.
Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
1.2.1.2 Ôxtrâylia
Theo Trần Thị Minh Hà, 2000 khi nghiên cứu Chính sách và tình hình sử
dụng đất đai của Ôxtrâylia thì:
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn cản nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ
pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.