Slide bài giảng môn thị trường bất động sản: Chương 3: Cung bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất
động sản
Trần Kim Chung, 2011
Chương 3: Cung bất động sản

1. Khái niệm

2. Đặc điểm của cung bất động
sản

3. Nguồn cung

4. Các nhân tố tác động đến
cung hàng hoá bất động sản

5. Xu hướng biến động của
cung bất động sản
Chương 3: Cung bất động sản

1. Khái niệm

2. Đặc điểm của cung bất động
sản

3. Nguồn cung

4. Các nhân tố tác động đến
cung hàng hoá bất động sản


5. Xu hướng biến động của
cung bất động sản
Chương 3: Cung bất động sản

1. Khái niệm

1.1. Khái niệm:

Cung bất động sản trên thị
trường là khối lượng bất động
sản sẵn sàng đưa ra trao đổi
trên thị trường tại một thời điểm
nào đó, với một mức giá nhất
định.
Chương 3: Cung bất động sản

1.2. Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động
sản

(i) - Bất động sản phải là hàng hoá bất động sản: có thể và sẵn sàng đưa
vào lưu thông. VD : nhiều người có bất động sản nhưng không có nhu cầu
bán hoặc chỉ đầu cơ chờ giá cao để bán  không được tính vào lượng
cung hiện tại

(ii) - Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời: đáp ứng được yêu
cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. VD: nhà ổ
chuột, lấn chiếm sẵn sàng bán nhưng thường người mua không chấp nhận
vì thiếu tính pháp lý của hoạt động mua bán


(iii) - Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán: Giá để thực
hiện chuyển giao tài sảnphải phù hợp với mặt bằng giá chung, phù hợp với
khả năng thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận. VD:
những vụ mua bán để rửa tiền hoặc mua phân phối do được hưởng ưu đãi
của Nhà nước không tính vào lượng mua bán trên thị trường.

(iv) - Phải có thị trường bất động sản: để 2 bên gặp gỡ.
Chương 3: Cung bất động sản

2. Đặc điểm của cung bất động sản

- Đất đai là hàng hoá đặc biệt: sản phẩm có nguồn gốc tự
nhiên, số lượng giới hạn, không thể tạo thêm đất đai mới
để tăng lượng cung theo ý muốn (hoặc muốn tạo thêm
cũng rất mất thời gian và công sức).

- Tổng cung đất đai cố định, chỉ có sự thay đổi trong kết
cấu của cung: cung loại này tăng, loại khác giảm

Chương 3: Cung bất động sản

2. Đặc điểm của cung bất động sản

- Vị trí của đất đai cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên
của khu vực  không thể điều chỉnh cung theo không gian
cũng như về chủng loại, chất lượng. VD: Thiếu cung vùng
này, loại này không thể điều vùng khác sang như hàng hoá
tiêu dùng.  có thể xảy ra sự mất cân bằng cục bộ về
không gian và chủng loại đất đai. VN: cung đất đai cho khu
vực I có thể tăng bằng cách khai phá thêm. Hiện nay: Khu

vực I giảm (do khai phá mãi cũng hết) tăng cung cho khu
vực II, III (do khu vực I chuyển sang).

- Cung bất động sản ít co giãn, phản ứng chậm hơn so
với sự biến động của cầu.
Chương 3: Cung bất động sản

3. Nguồn cung

3.1. Nguồn cung đất đai để sản xuất:

Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người
sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất…
Chương 3: Cung bất động sản

3.2. Nguồn cung nhà ở:

3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)

- Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ
quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân
sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của
Nhà nước xây dựng nên  nhà thuộc sở hữu Nhà nước  Nhà nước
có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp.

Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng
mục tiêu quan trọng là chính trị. (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để
cải thiện đời sống dân cư. VD: dân thiếu nhà ở, chính phủ hỗ trợ bằng
cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60). (ii) Cung cấp cho những
cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của

Chính phủ: đối tượng hưởng lợi.  thực chất những hỗ trợ của chính
phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không
đến được tầng lớp dân nghèo. Chủ yếu những căn hộ được phân phối
cho các cán bộ, công chức, it có các tầng lớp dân cư khác.
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)

- Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn đầu tư 
hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị sử dụng. VD:
những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp.

- Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường  vị trí
không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém  người dân không ưa
thích sống trong các căn nhà công cộng.

Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển
nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều cho việc giải
quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá
trình phát triển. VD: hướng sự phát triển đô thị ra những vùng
cần thiết, giảm mật độ dô thị  cần có sự cải tiến trong công
tác phát triển nhà ở công cộng.
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)

- Chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ sang hình thức Nhà nước đầu tư mang tính chất hỗ trợ
và định hướng như: Nhà nước thực hiện việc quy hoạch và chuẩn bị địa điểm đã có cơ sở hạ
tầng tối thiểu  khuyến khích người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. VD: Khu Linh Đàm:
thu tiền trước, khu Huỳnh Thúc Kháng. Tuy nhiên, hình thức này cũng có những hạn chế như: (i)

Làm tăng giá cả xây dựng. (ii) Đòi hỏi tình tiêu chuẩn hoá cao: nhiều dịch vụ mà có người cần,
có người không, khó thích nghi với khu vực bình dân (thang máy, người bảo vệ 24/24). (iii) Hạn
chế khả năng tạo thu nhập. VD: Không thể làm nghề tự do tại nhà được  hạn chế sự tham gia
và hoà nhập của người nghèo  phân hoá đô thị tăng. Tuy nhiên: ưu điểm lớn hơn khuyết điểm.
Ưu: khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc ra quyết định và đầu tư phát triển nhà ở,
quy hoạch mềm dẻo hơn do không phải chỉ có Nhà nước quyết định về hình thức, cấu trúc, vị
trí Tài trợ của World Bank để phát triển nhà ở đô thị chủ yếu cho các dự án đất xây dựng và
dịch vụ (cơ sở hạ tầng).
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.2. Khu vực tư nhân:

- Phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách,
do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và
tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về
quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.

- Nhà nước không trực tiếp kiểm soát nhưng Nhà nước
vẫn giành quyền điều tiết thông qua các quy tắc quy
định và tiêu chuẩn xây dựng.

- Mục đích chính của công ty phát triển nhà ở tư nhân
là lợi nhuận  sản xuất hàng hoá mang lại lợi nhuận
cao nhất: xây dựng các khu nhà ở có diện tích lớn, cao
cấp, biệt thự, villa phục vụ đối tượng giàu, thu nhập
cao; không xây dựng các nhà nhỏ, phù hợp với túi tiền
của tầng lớp bình dân Nếu để phát triển tự do, khu
vực tư nhân chỉ hướng vào việc cung cấp nhà ở cho
tầng lớp, người giàu, thu nhập cao, khả năng thanh toán
lớn. Tầng lớp bình dân và dân nghèo thành thị có nhu

cầu cấp bách về nhà ở nhưng khả năng thanh toán bị
giới hạn  khu vực tư nhân không quan tâm đến việc
cung cấp nhà ở đáp ứng yêu cầu này.

- Khu vực tư nhân cung cấp nhà ở có giá trị cao nhất
cả về kinh tế và giá trị sử dụng  các nhà kinh tế cho
rằng phát triển nhà ở khu vực tư nhân sẽ là biện pháp
tối ưu giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.2. Khu vực tư nhân:

Tuy nhiên, nếu để thị trường tự do phát
triển  bất bình đẳng, phân hoá và
khoảng cách giàu nghèo  Nhà nước
phải điều tiết: 2 hướng: (i) Thực hiện các
chính sách hạn chế phát triển các khu nhà
có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích
phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá
thành hạ, phù hợp với tầng lớp bình dân
bằng các quy định về tỷ lệ, mật độ xây
dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây
dựng, chính sách thuế. (ii) Tạo điều kiện
để các tầng lớp bình dân có thể tiếp cận
được với các khu vực nhà ở tư nhân qua
chính sách cho vay vốn, thế chấp, quy
định về tỷ lệ căn hộ tối thiểu dành cho
người có thu nhập thấp
Chương 3: Cung bất động sản


3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân)

- Xây dựng nhà ở độc lập với khuôn khổ, quy tắc của Chính phủ.

- Quỹ nhà ở không chính thức: nhiều loại với mục đích, tính chất và phạm vi khác
nhau: (i) Khu nhà ổ chuột của tầng lớp dân nghèo: Hà Nội: Khu Thanh Nhàn,
Trương Định. (ii) Xóm liều của những người lang thang không công ăn việc làm,
không chỗ ở ổn định: Gầm cầu Long Biên, bãi, tệ nạn xã hội cao. (iii) Có thể do
các chủ kinh doanh bất động sản xây dựng để bán cho những người không có đủ
tiền để tiếp cận với thị trường nhà ở chính thức (bãi ven sông, nhà cao tầng nhưng
giá rẻ). (iv) Xây dựng nhà ở tự phát của dân với mục đích để ở nhưng chưa đủ
điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý. Nhà xây trái phép do điều
kiện pháp luật không chặt chẽ, rõ ràng. VD: khu Đê La Thành, lấn chiếm, nhảy dù
trước năm 1986  không công nhận quyền sở hữu hoặc công nhận.
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân)

- Đây là nguồn cung nhà lớn, đa dạng, phong phú, chiếm tỷ lệ lớn trong
nguồn cung nhà ở cho dân chúng.

- Không phải cứ nhà ở không chính thức là đồng nghĩa với nhà chất lượng
thấp, tồi tàn, cónhững khu nhà ở có chất lượng rất cao, giá trị lớn. Tại sao
lại có những người phải chấp nhận mua nhà ở không chính thức nhưng giá
trị cao?  Quy định của Chính phủ. VD: Trước đây không cho phép người
ngoại tỉnh có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Hà Nội  người
ngoại tỉnh có nhiều tiền lên thành phố làm ăn  phải mua nhà ở thuộc khu
vực không chính chức.
Chương 3: Cung bất động sản


3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở

- Việc phân chia 3 khu vực cung cấp nhà ở chỉ mang tính chất tương
đối, không rõ ràng  có mối quan hệ đan xen giữa các khu vực cung
cấp nhà ở. VD: khu vực nhà ở hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận
 thuộc khu vực nhà ở tư nhân. Nhà nước không thừa nhận  nhà ở
không chính thức. Nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng cũng có ranh
giới không rõ ràng vì trong cấu thành đầu tư nhà ở tư nhân, không ít thì
nhiều cũng có một số các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại.
Chương 3: Cung bất động sản

3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở

- Giữa 3 khu vực cung cấp nhà ở có sự đan xen, tác động qua lại lẫn nhau, tạo
ra nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản. (i) Khu vực nhà ở tư nhân, nhạy
cảm với thị trường, vì mục đích lợi nhuận  chạy theo thị hiếu, sở thích, đáp ứng
nhu cầu của tầng lớp khá giả có khả năng thanh toán. (ii) Khu vực nhà ở công
cộng: không quan tâm đến lợi ích kinh tế, vì mục đích chính trị.  2 khu vực này
có tính chất bổ khuyết, hỗ trợ lẫn nhau. (iii) Phát triển không phải vì mục đích tham
gia vào cung nhà ở trên thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp của
người dân về nhà ở. Nhưng vẫn tác động đến nguồn cung do có thể cạnh tranh sự
cung cấp với khu vực tư nhân và công cộng, mặt khác, nó lại chiếm phần đất đai
của hai khu vực trên. Xã hội càng phát triển, khu vực nhà ở tư nhân càng có nhiều
cơ hội phát triển, nhà ở phi chính thức giảm.
Chương 3: Cung bất động sản

4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản

4.1 Chính sách của chính phủ


- Tăng cung bất động sản thuộc khu vực Nhà nước. VD: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho
người dân, đầu tư phát triển nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách rồi bán cho những người
có nhu cầu

- Đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp lý. VD: tăng
cường công tác cấp GCN QSDĐ & QSHNở, đảm bảo có người bán có đủ quyền hợp pháp về
hàng hoá bất động sản và có thể mang hàng hoá củ mình ra rao bán trên thị trường.

- Tăng quyền mua bán trao đổi của người sử dụng bất động sản. VD: Nới rộng các quy định,
quy chế về mua bán trao đổi bất động sản,

- Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu bất động sản. VD: quy định số hữu hạn nhà ở, diện tích đất ở
mà một người được phép sử dụng, sở hữu

- Chính sách đối với các nhà đầu tư bất động sản theo các mục tiêu, định hướng của Nhà
nước. VD: sử dụng công cụ lãi suất, thuế để điều tiết với những người đầu tư bất động sản.
Chương 3: Cung bất động sản

4.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm tăng tổng cung bất
động sản, đất đai. VD: quy hoạch giúp tận dụng sử dụng các
loại đất, sử dụng hợp lý nhất

- Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội có thể
dưa các vùng đất đai chưa được sử dụng vào khai thác như
khai thác bất động sản (núi đá, thác nước cho phát triển du
lịch).
Chương 3: Cung bất động sản


4.3. Sự phát triển kết cấu hạ tầng

- Tăng khả năng tiếp cận là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản đưa
vào giao dịch. VD: nhà trước kia bán khó vì đi lại vòng vèo, sâu. Sau khi
làm đường, tăng khả năng tiếp cận  làm cho hàng hoá bán dễ hơn

- Thay đổi điều kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động
sản cung ra thị trường. VD: có chính sách cho phép chuyển đổi mục đích
sử dụng của những loại đất nhà nước sử dụng không có hiệu quả cho mục
đích nông nghiệp  tăng cung đất sử dụng không phải cho mục đích nông
nghiệp ra thị trường  chính sách, quy hoạch và đầu tư phát triển cơ cấu
hạ tầng là các nhân tố quyết định cơ bản nhất của cung bất động sản. Điều
đó thể hiện vai trò của Nhà nước đối với cung bất động sản
Chương 3: Cung bất động sản

4.4. Sự phát triển khoa học - công nghệ

- Tăng khả năng khai thác sử dụng các nguồn tài nguyên đất.

- Tăng khả năng phát triển các công trình xây dựng, khắc
phục hạn chế về diện tích đất đai VD: xây dựng nhà cao tầng
 tăng cung nhà chung cư ra thị trường

- Giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công các công trình xây
dựng. Làm cho giá thành nhà giảm  giá bán nhà giảm
Chương 3: Cung bất động sản

5. Xu hướng biến động của cung bất động sản

5.1. Độ co giãn


- Tổng cung đất đai hoàn toàn không co giãn E=0.

- Quy luật chung của cung là lượng cung tăng khi giá cả hàng hoá tăng. Đối
với cung hàng hoá bất động sản thì như thế nào? có phải P tăng thoải mái,
lượng cung là một hằng số

- Tổng cung hoàn toàn không co giãn song đó chưa phải là cung đất đai với
tư cách là hàng hoá. Đất đai < > hàng hoá  có xu hướng diễn biến của
hàng hoá nói chung. Khi giá đất tăng  sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai
phá, cải tạo các vùng đất chưa sử dụng  đất có thể sử dụng được (chủ
yếu là thành đất nông nghiệp)
Chương 3: Cung bất động sản

5. Xu hướng biến động của cung bất động sản

5.1. Độ co giãn

- Nếu giá đất xây dựng tăng  chấp nhận rủi ro, hành động bất hợp pháp để chuyển đổi mục
đích sử dụng đất  đất nông nghiệp  đất xây dựng  tăng cung đất xây dựng phi chính thức.
VD: Khu làng Ngọc Hà: trồng hoa  đất xây dựng nhà ở. Khu xung quanh Hồ Tây: đất chuyên
dùng  đất nông nghiệp  đất xây nhà

Đường cung: Tăng dần

Trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định, cung bất động sản là một hàm co giãn với giá cả.

Hoàn cảnh nhất định: Cơ chế luật pháp không chặt chẽ: chuyển đổi mục đích sử dụng một cách
tự do, phạt lấy lệ. P đất tăng cao đến một mức nhất định  chấp nhận hy sinh đánh đổi. Có
những loại đất có giá trị thấp hơn loại đất khác. Tuy nhiên, độ co giãn của cung bất động sản so

với giá cả là tương đối nhỏ, tức là P tăng nhiều, Q tăng ít hoặc ngược lại P giảm nhiều, Q giảm ít
 đường cung bất động sản là một đường tương đối dốc.
Chương 3: Cung bất động sản

5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản

- Di chuyển dọc theo đường cung: do những nhân tố nội sinh
của hàm thay đổi đó là các nhân tố giá cả và lượng cung. Do
đường cung tương đối dốc, đường cầu tương đối co giãn nên
lượng cung thay đổi nhỏ nhưng giá cả thay đổi một lượng lớn.

- Cung dịch chuyển do các nhân tố ngoại lai như dân số tăng,
nhà nước mở rộng cơ chế tiếp nhận đầu tư từ nước ngoài
Cầu lại vận động trễ hơn  giá bất động sản thay đổi không
đáng kể.
Chương 3: Cung bất động sản

5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản

- Các tác nhân làm dịch chuyển đường cung: (i) Chính sách của chính phủ:
cấp phép xây dựng; tiêu chuẩn hoá xây dựng  làm dịch chuyển đường
cung sang phía bên trái; quy hoạch: mở rộng quy hoạch, cho phép chuyển
đổi mục đích sử dụng đất đai làm đường cung dịch chuyển sang phía bên
phải

Nếu những ràng buộc của chính phủ không quá khắt khe trong bối cảnh luật
pháp lỏng lẻo, chế tài để xử phạt các vi phạm chưa đủ thì sẽ tạo kẽ hở cho
những kẻ đầu cơ kinh doanh nhà ở phi chính thức. VD: trước đây nhà xây
dựng gần như 99% là không có phép do cơ chế xin giấy phép xây dựng rất
khó khăn, mất những thời gian, phí tốn kém. Hiện nay con số này đã giảm

còn khoảng 65%.