Nâng cao hiệu quả bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại chi nhanh NHCT Thanh Xuân

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mục lục
Lời nói đầu..........................................................................................................
Chơng I: Lý luận chung về hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
Ngân hàng thơng mại(NHTM).............................................................................
1.1 Khái niệm và sự cần thiết của bảo đảm tiền vay bằng tài sản...........................
1.1.1 Khái niệm.......................................................................................................
1.1.2 Sự thiết của bảo đảm tiền vay bằng tài sản.....................................................
1.2 Các hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản....................................................
1.2.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay.......................................................
1.2.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay....................................................
1.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.............................................................
1.2.4 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay....................................
1.3 Định giá TSBĐ..................................................................................................
1.3.1 Vai trò của định giá TSBĐ.............................................................................
1.3.2 Điều kiện đối với TSBĐ.................................................................................
1.3.3 Xác định giá trị của một số TTSBĐ...............................................................
1.4 Xử lý TSBĐ.......................................................................................................
1.4.1 Phạm vi áp dụng.............................................................................................
1.4.2 Các nguyên tắc chung....................................................................................
1.5 Hiệu quả BĐTV.................................................................................................
1.5.1 Khái niệm hiệu quả BĐTV.............................................................................
1.5.2 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả BĐTV bằng tài sản.......................................
1.5.2.1 Nhóm chỉ tiêu định lợng..............................................................................
1.5.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính..............................................................................
1.6 Các nhân tố ảnh hởng đến hiệu quả BĐTV bằng tài sản...................................
1.6.1 Nhân tố từ phía Ngân hàng............................................................................
1.6.2 Nhân tố từ phía khách hàng............................................................................
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.6.3 Nhân tố khác...................................................................................................
Chơng II. Thực trạng Bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT

Thanh Xuân...........................................................................................................
I. Khái quát Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.......................................................
1. Lịch sử hình thành và phát triển..........................................................................
2. Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh NHCT Thanh Xuân............................................
3. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh những năm gần đây.....................................
3.1. Công tác huy động vốn....................................................................................
3.2. Công tác đầu t và cho vay.................................................................................
3.3.Công tác kinh doanh đối ngoại Tài trợ thơng mại.......................................
3.4. Công tác tiền tệ kho quỹ...................................................................................
II. Thực trạng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT Thanh
Xuân........................................................................................................................
1. Cơ sơ pháp lý về Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.................................................
2. Thực trạng Bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.. .
2.1. Định giá TSBĐ tại Chi nhánh...........................................................................
2.2. Quản lý TSBĐ tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân...........................................
2.3. Xử lý TSBĐ......................................................................................................
2.4 Tình hình cho vay có TSBĐ tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.......................
2.4.1 D nợ phân theo tính chất bảo đảm..................................................................
2.4.2 Những tài sản đợc dùng làm TSBĐ tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.........
3. Đánh giá về hiệu quả BĐTV bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.
3.1. Những thành tựu đạt đợc..................................................................................
3.2. Những hạn chế tồn tại và nguyên nhân............................................................
Chơng III. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả BĐTV bằng tài sản
tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân......................................................................
I. Phơng hớng hoạt động của Chi nhánh NHCT Thanh Xuân...........................
Website: Email : Tel : 0918.775.368
II. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bảo đảm tiền vay bằng tài sản
tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.......................................................................
1. Nâng cao chất lợng của cán bộ tín dụng.............................................................
2. Nâng cao chất lợng công tác định giá TSBĐ.......................................................

3. Thờng xuyên đánh giá lại giá trị của TSBĐ........................................................
4. Đa dạng hóa các loại TSBĐ.................................................................................
5. Chi nhánh có thể yêu cầu khách hàng mua Bảo hiểm cho TSBĐ.......................
6. Quan tâm hơn đến việc quản lý TSBĐ................................................................
7. Nâng cao hiệu quả công tác xử lý TSBĐ.............................................................
8. Thiết lập hệ thống thông tin trong suốt...............................................................
III. Một số kiến nghị..............................................................................................
1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam...........................................................................
2. Kiến nghị với NHNN...........................................................................................
3. Kiến nghị với các bộ ban ngành liên quan..........................................................
4. Kiến nghị với Chính phủ.....................................................................................
Kết luận..................................................................................................................
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời nói đầu
Ngân hàng thơng mại (NHTM) có vị trí quan trọng trong mọi nền kinh tế
đặc biệt là các quốc gia cha có thị trờng vốn phát triển nh Việt Nam.Thực tế
trong những năm qua, NHTM đã phát huy tốt vai trò là kênh cung ứng vốn cho
nền kinh tế, góp phần tích cực vào việc duy trì nhịp độ tăng trởng kinh tế cao.
Theo kết quả thống kê, trong mấy năm gần đây, d nợ cho vay nền kinh tế chiếm
khoảng 35-37% GDP, mỗi năm hệ thống NHTM đóng góp trên 10% tổng mức
tăng trởng kinh tế của cả nớc.
Với chức năng là trung gian tài chính giữa ngời đi vay và ngời cho vay,
hoạt động kinh doanh của ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, trong đó nghiêm
trọng nhất là rủi ro tín dụng. ở Việt Nam, hoạt động tín dụng vẫn chiếm tỷ
trọng lớn trong tổng tài sản Có của hầu hết các NHTM, tới 60- 70 %, thậm chí
có ngân hàng lên tới 90%, do đó nguy cơ rủi ro tín dụng lại càng lớn.
Rủi ro tín dụng luôn đồng hành trong hoạt động ngân hàng, không thể loại
trừ, chỉ có thể giảm thiểu, do đó luôn đòi hỏi phải có biện pháp đối phó và cho
vay có Tài sản bảo đảm là một biện pháp đợc hầu hết các NHTM hiện nay đang
tích cực áp dụng và Chi nhánh NHCT Thanh Xuân cũng không là ngoại lệ.

Qua một thời gian thực tập tại Chi nhánh, đợc thực tế tìm hiểu công tác Bảo
đảm tiền vay (BĐTV) bằng tài sản tại Chi nhánh, em nhận thấy công tác BĐTV
bằng tài sản tại Chi nhánh đã đạt đợc một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong
quá trình thực hiện, còn nảy sinh một số khó khăn, bất cập, cần sớm khắc phục.
Do đó, em đã quyết định lựa chọn đề tài Nâng cao hiệu quả bảo đảm tiền
vay bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Thanh Xuân, cho chuyên đề thực tập
của mình.
Kết cấu chuyên đề gồm 3 chơng:
Chơng I: Lý luận chung về hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
Ngân hàng thơng mại(NHTM).
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng II: Thực trạng Bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh NHCT
Thanh Xuân.
Chơng III: Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả BĐTV bằng tài sản
tại Chi nhánh NHCT Thanh Xuân.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo hớng dẫn Th.s Lê Hơng Lan, cùng toàn
thể cán bộ trong Chi nhánh NHCT Thanh Xuân, đặc biệt là các cán bộ tín dụng
Phòng khách hàng doanh nghiệp đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt
chuyên đề của mình.
Sinh viên
Nguyễn Trần Thu Thủy
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nội dung
Chơng I: Lý luận chung về hoạt động bảo đảm tiền
vay (BĐTV) bằng tài sản của Ngân hàng thơng mại
(NHTM).
1.1 Khái niệm & sự cần thiết của bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
1.1.1 Khái niệm.
Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh đặc biệt, đi vay để cho vay.
Sự hoàn trả đủ và đúng hạn cả gốc và lãi của khách hàng, của doanh nghiệp vay

vốn có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của mỗi ngân hàng, đảm bảo luân
chuyển vốn của TCTD tuần hoàn liên tục và sinh lời. Tuy nhiên, trong hoạt động
kinh doanh khách hàng luôn phải đối mặt với vô vàn rủi ro không báo trớc dẫn
đến mất khả năng trả nợ cho ngân hàng hay nói cách khác dẫn đến rủi ro tín
dụng cho ngân hàng. Do đó, việc áp dụng bảo đảm tiền vay bằng tài sản là cần
thiết, đợc coi là biện pháp nhằm phòng ngừa với rủi ro không thể loại bỏ nh rủi
ro tín dụng. Vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là gì?
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các TCTD yêu cầu khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải có tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
cho khách hàng.
Tài sản đợc dùng làm bảo đảm có thể là tài sản của khách hàng vay, tài
sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc tài sản của bên thứ ba đứng
ra bảo lãnh. Tùy vào từng loại tài sản, mà ngân hàng có thể nhận thế chấp hoặc
cầm cố.
Khi cung cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn kì vọng
khách hàng sẽ sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này để tạo ra thu nhâp làm nguồn
trả nợ cho ngân hàng. Đây đợc coi là khoản vay có hiệu quả, đạt đợc mục tiêu
cho vay của Ngân hàng. Có thể gặp khó khăn trong kinh doanh hoặc do chủ
định lừa đảo mà khách hàng đã không thực hiện đợc nghĩa vụ trả nợ của mình,
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lúc đó, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý Tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng
để thu hồi nợ.
Việc thu hồi nợ thông qua xử lý TSBĐ chỉ là giải pháp cuối cùng, là điều
ngân hàng không hề mong đợi, nhằm hỗ trợ cho việc thu hồi nợ của ngân hàng
Nh vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi
của ngời cho vay, đợc coi là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất là
nguồn từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không đợc thực hiện.
1.1.2 Sự cần thiết của Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Hoạt động tín dụng là quan trọng nhất trong NHTM bao gồm hai mặt: Sinh
lời và rủi ro. Rủi ro càng cao, sinh lợi kì vọng càng lớn. Có thể nói, rủi ro từ hoạt

động tín dụng là rất lớn. Tổn thất nếu xảy ra sẽ làm giảm thu nhập dự tính và
nghiêm trọng có thể dẫn đến phá sản hoặc đổ vỡ ngân hàng và đây thờng là
nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng kinh tế, chính trị- xã hội. Trong khi đó
rủi ro tín dụng là không thể tránh khỏi, là khách quan chỉ có thể đề phòng, hạn
chế, chứ không thể loại trừ. Vì vậy, trong hoạt động tín dụng, các NHTM phải
luôn tuân thủ nghiêm ngặt các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm hạn chế tối đa
tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng.
Tùy từng khách hàng mà ngân hàng có thể lựa chọn biện pháp bảo đảm
bằng tài sản hoặc bảo đảm bằng tín chấp. Bảo đảm bằng tín chấp là việc Ngân
hàng tài trợ cho khách hàng dựa hoàn toàn vào uy tín của khách hàng. Uy tín
của khách hàng, trên quan điểm của ngân hàng, đợc cấu thành bởi nhiều yếu tố
nh: quan hệ lâu dài, thờng xuyên, trả nợ sòng phẳng, tình hình tài chính mạnh
hoặc dự án có hiệu quả Mặc dù uy tín có thể đ ợc coi là tài sản rất lớn của
khách hàng hàng, một khách hàng có thể có nhiều lần trả nợ sòng phẳng song
khi gặp bất trắc lớn, có thể vẫn không trả nợ đợc và lúc đó ngân hàng không thể
bán uy tín đó để thu nợ. Nh vậy, bảo đảm bằng tín chấp thì uy tín của khách
hàng đợc coi là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro tín dụng nhng nó là yếu tố
khó định lợng, không dễ dàng xác định và đặc biệt càng khó hơn đối với các nớc
mà môi trờng kinh tế luôn biến động, môi trờng pháp lý cha đồng bộ, chồng
chéo nh Việt Nam và do đó rủi ro tín dụng đợc loại trừ rất ít. Vì vậy, việc cấp tín
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó đợc bảo đảm bằng tài sản, nhất
là các loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Việc ngân hàng yêu cầu
khách hàng phải có tài sản đảm bảo khi vay vốn cũng là lẽ thờng tình xuất phát
từ hai lí do:
Thứ nhất: Cho vay có Tài sản bảo đảm góp phần nâng cao chất lợng các khoản
vay, hạn chế tổn thất cho NHTM trong trờng hợp các khoản vay quá hạn, khách
hàng không trả đợc nợ, buộc phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
Thứ hai: Cho vay có Tài sản đảm bảo tạo ra động lực thúc đẩy khách hàng thực
hiện nghĩa vụ trả nợ. Nếu không có bảo đảm có thể dẫn đến việc lơ là nghĩa vụ

trả nợ. Ngợc lại, nếu có bảo đảm sẽ tạo động lực tốt hơn cho nghĩa vụ trả nợ, vì
nếu không sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí nhiều hơn. Mặt khác, bảo đảm tiền
vay bằng tài sản còn là rào cản đối với những ngời đi vay mang dòng máu lừa
đảo.
Măc dù, TSBĐ có ý nghĩa rất lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng nhng quá
chú trọng yếu tố này cũng cha hẳn là tốt bởi vì có nhiều trờng hợp cán bộ tín
dụng xem TSBĐ là cơ sở để quyết định cho vay mà xem nhẹ các yếu tố khác,
đây chính là nguyên nhân làm giảm chất lợng tín dụng. Nh vậy, bảo đảm tiền
vay bằng tài sản chỉ là biện pháp phòng vệ khi gặp các sự cố trong thực hiện hợp
đồng tín dụng chứ không phải là cơ sở để quyết định cho vay và không bao giờ
coi đó là nguồn trả nợ, mà chỉ là cái gì đó để dựa vào khi nguồn trả nợ dự kiến
không thành. Cán bộ tín dụng cần phải dựa vào từng hợp đồng vay mà đặt vai
trò của TSĐB cho đúng mức để tránh đánh mất những cơ hội kinh doanh.
1.2 Các hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
1.2.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay.
Cầm cố là hình thức theo đó ngời nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển
quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết.
Nh vậy, tài sản cầm cố thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng. Do đó, ngân hàng
là ngời sở hữu trực tiếp, còn ngời vay chỉ còn là ngời sở hữu gián tiếp tài sản
cầm cố. Ngân hàng có quyền bán tài sản nếu nợ không đợc trả. Việc cầm cố này
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phải đảm bảo không những trả đủ nợ, mà còn cả số lãi tiền vay và tiền bội ớc do
không thực hiện đợc các cam kết.
Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố đợc chia ra làm hai loại: có
đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Ngân hàng chỉ nhận cầm
cố những tài sản thỏa mãn những điều kiện:
- Các tài sản này gọn nhẹ, dễ quản lý, bảo quản.
- ít chịu ảnh hởng của các yếu tố môi trờng tự nhiên, và đồng thời các tài sản mà
ngân hàng nhận cầm cố không ảnh hởng đến quá trình hoạt động của ngời nhận
tài trợ.

- Tài sản cầm cố có giá trị ổn định, dễ bán trên thị trờng.
- Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của khách hàng. Khách hàng không đợc
dùng tài sản đi thuê, mợn hoặc đang tranh chấp quyền sở hữu để cầm cố. Nếu tài
sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thuộc sở hữu của nhiều ngời thì phải đợc
sự đồng ý của ngời đó bằng văn bản.
* Về nghĩa vụ của các bên đối với tài sản cầm cố:
- Về phía khách hàng vay: Khi cầm cố tài sản phải giao toàn bộ tài sản cầm cố
cho ngân hàng. Nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu cầm cố thì cũng phải giao
giấy tờ đó. Trờng hợp tài sản cầm cố là các loại phơng tiện vận tải, đi lại, nếu đ-
ợc ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng đợc sử dụng, trờng hợp này ngân hàng
giữ bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu có chứng nhận của cơ quan công
chứng.
Trong trờng hợp bên cầm cố vẫn giữ tài sản thì phải bảo quản tài sản, không đợc
bán, tặng, cho thuê, cho mợn, trao đổi tài sản cầm cố, không đợc dùng tài sản
cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ khác, chỉ đợc sử dụng tài sản cầm cố nếu đợc sự
đồng ý của ngân hàng.
- Về phía ngân hàng: Phải kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, an toàn của vật cầm
cố nh quyền sở hữu của khách hàng, khả năng chi trả của ngời cam kết đối với
vật cầm cố, giá trị thị trờng khi phát mại. Khi nhận giữ tài sản thì ngân hàng
phải bảo quản tài sản, không đợc bán tặng, cho thuê, cho mợn, trao đổi và sử
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dụng tài sản cầm cố. Ngân hàng phải trả lại tài sản cầm cố và các giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu cho bên vay, khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi.
* Danh mục các tài sản đem cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số d trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng dịch
vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, th-
ơng phiếu, các giấy tờ khác trị giá đợc bằng tiền, cổ phiếu do TCTD khác phát

hành.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp đòi nợ,
quyền đợc nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ Hợp đồng
hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài.
-Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo qui định của pháp luật.
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định
của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trờng hợp đợc cầm cố.
- Tài sản đợc hình thành trong tơng lai là động sản hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịch cấm cố và sẽ thuộc sở hữu của các bên cầm cố nh hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
Thế chấp là hình thức theo đó ngời nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng
nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng nắm giữ
trong thời gian cam kết.
* Phân loại thế chấp tài sản bao gồm:
Thế chấp pháp lý và công bằng.
- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó ngời đi vay (ngời thế chấp)
thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đợc nghĩa
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi ngời vay không thanh toán đợc nợ, ngân hàng
đợc quyền bán tài sản họăc cho thuê với t cách là ngời chủ sở hữu mà không cần
thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của toà án.
- Thế chấp công bằng (thế chấp thông thờng) là hình thức thế chấp trong đó
ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Theo hình thức này, khi ngời vay
không thực hiện đợc nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ
sở thoả thuận giữa ngời cho vay và ngời đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp

của toà án, nếu có tranh chấp.
Nh vậy, so với thế chấp công bằng thì thế chấp pháp lý là hình thức thế
chấp tạo ra tính chủ động cho ngân hàng trong xử lý TSBĐ và bảo vệ quyền lợi
cho ngân hàng khi không thu hồi đợc nợ.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai.
- Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Đó
có thể bảo đảm cho một khoản vay duy nhất hoặc cho khoản vay đầu tiên trong
trờng hợp một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay.
- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó ngời đi vay sử dụng phần giá
trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất đợc bảo đảm
bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Khi quyết định cấp tín dụng cho khoản vay thứ hai cùng đợc đảm bảo bởi
một tài sản thế chấp, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải xác định đợc phần giá trị tài
sản thế chấp còn lại và kiểm soát việc sử dụng khoản vay thứ nhất của ngời vay.
Trong thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ (thế chấp thứ nhất và thứ hai) có
một số điểm lu ý sau:
Trong trờng hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thanh toán một khoản nợ đến
hạn thì các khoản nợ khác cha đến hạn cũng đợc coi là đến hạn.
Nh vậy, ngời đi vay khi dùng một tài sản thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa
vụ cần phải có kế hoạch sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả, chú ý đến
các kì hạn trả nợ và có kế hoạch về nguồn tài chính phòng khi có một khoản vay
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đến hạn để bổ sung kịp thời, tránh việc cùng có nhiều khoản vay đến hạn cùng
một lúc khi có một khoản vay không đựơc hoàn trả.
Thứ tự u tiên thanh toán đợc xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp.
- Thế chấp trực tiếp hay còn gọi là thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay là
hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên.
- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.

Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Trờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp, thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Riêng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, thì nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng trồng vờn cây và các tài sản khác của ngời thế chấp gắn liền với đất chỉ
thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Trong thực tế, các ngân hàng thờng nhận thế chấp toàn bộ bất động sản.
Thế chấp một phần chỉ áp dụng trong trờng hợp phần tài sản thế chấp có thể
phát mại riêng mà không ảnh hởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.
* Danh mục các tài sản đem thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định
của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trờng hợp đợc thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ Tài sản thế chấp (TSTC) cũng thuộc TSTC, nếu ngân hàng và khách
hàng có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, trờng hợp tài sản thế chấp đợc
bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Trờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động
sản cũng thuộc TSTC. Trong trờng hợp, thế chấp một phần bất động sản có vật
phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có thoả thuận.
Thế chấp đợc sử dụng phổ biến và đợc ngời vay rất a thích vì ngời vay vẫn
đợc phép sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh doanh và do tài
sản đảm bảo thờng lớn vì vậy, ngời vay có thể vay ngân hàng với qui mô lớn.
Tuy nhiên, do khả năng kiểm soát tài sản đảm bảo của ngân hàng bị hạn chế,
khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị của tài sản, gây thiệt hại
cho ngân hàng.

Do đó, khi tài trợ dựa trên TSĐB bằng thế chấp, ngân hàng phải xem xét kĩ
vật thế chấp. Trong hợp đồng thế chấp, phải có phần mô tả vật thế chấp (diện
tích, giấy tờ sở hữu đối với đất, giá trị thị trờng, công dụng, loại, công nghệ,
quyền sở hữu đối với máy móc, thiết bị, ph ơng tiện vận chuyển, năm tuổi,
khả năng sinh trởng đối với cây trồng, vật nuôi, các sản phẩm gắn với đất ).
Nh vậy, ngân hàng cần phải có các nhà chuyên môn (hoặc thuê) đủ khả năng
đánh giá đảm bảo. Sau khi định giá, ngân hàng và khách hàng phải thoả thuận
về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám sát đảm bảo, phát mại
đảm bảo khi khách hàng vi phạm hợp đồng tài trợ.
1.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc
quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với DNNN là tài sản
thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách
hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ.
Hình thức này đợc các ngân hàng áp dụng trong trờng hợp ngời đi vay
không có tài sản thế chấp hoặc cầm cố hoặc trong trờng hợp ngời đi vay có tài
sản nhng việc thế chấp hoặc cầm cố tài sản đó có mức độ an toàn thấp.
Trong hình thức bảo lãnh vay vốn này, ngân hàng cho vay gọi là bên nhận bảo
lãnh, bên đi vay gọi là bên đợc bảo lãnh và bên thứ ba chính là bên bảo lãnh.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Khi bên đợc bảo lãnh thực hiện không đúng hoặc không đủ nghĩa vụ thì bên bảo
lãnh trở thành con nợ của ngân hàng. Vì có sự tham gia của bên thứ ba -
bên bảo lãnh nên rủi ro nảy sinh từ đối tợng này khá cao, xảy ra trong hai trờng
hợp:
- Bên bảo lãnh không thực hiện đợc nghĩa vụ đã cam kết.
- Ngời bảo lãnh chết, hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt hoạt động.
Theo quy định của Luật dân sự, trong thế chấp hoặc cầm cố nếu bên thế chấp
hoặc cầm cố chấm dứt (cá nhân chết hoặc chấm dứt hoạt động) thì việc thế chấp
hoặc cầm cố vẫn có hiệu lực đối với bên chủ nợ. Trái lại, trong bảo lãnh nếu bên

bảo lãnh chấm dứt thì chấm dứt việc bảo lãnh. Do đó, để giảm thiểu rủi ro khi
lựa chọn hình thức bảo đảm này, cán bộ tín dụng cần phải thẩm định kĩ càng
bên bảo lãnh các mặt sau:
- Uy tín của bên bảo lãnh.
- Về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
- Về tài sản đảm bảo của bên bảo lãnh để thực hiện bảo đảm tiền vay.
Tài sản của bên bảo lãnh cũng đợc thế chấp hoặc cầm cố tại ngân hàng và danh
mục tài sản của bên bảo lãnh cũng giống nh của khách hàng vay khi thực hiện
cầm cố hoặc thế chấp. Theo phơng thức bảo lãnh bằng tài sản nh thế này, khi
khách hàng vay vốn không trả đợc nợ thì ngời bảo lãnh sẽ phải trả nợ thay.
Trong trờng hợp bên bảo lãnh từ chối không thực hiện cam kết nh trong hợp
đồng bảo lãnh thì ngân hàng cho vay có thể thu hồi nợ vay thông qua việc bán
tài sản đã đợc thế chấp hay cầm cố của bên bảo lãnh theo quy định của pháp
luật.
Bên bảo lãnh có thể là thể nhân hay pháp nhân. Một món vay có thể có nhiều
bên tham gia bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh có thể chấp thuận bảo lãnh một phần
hay toàn bộ nợ vay cho bên đợc bảo lãnh. Mỗi bên bảo lãnh sẽ ký một hợp đồng
bảo lãnh độc lập với nhau. Một bên bảo lãnh cũng có thể bảo lãnh cho nhiều
khách hàng vay khác nhau.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bên bảo lãnh có quyền đợc nhận lại giấy tờ của tài sản đã đem cầm cố hay thế
chấp để bảo đảm cho bên đi vay khi hợp đồng bảo lãnh chấm dứt, có quyền yêu
cầu bên đợc bảo lãnh trả lại khoản nợ mà mình đã trả thay.
Vì việc bảo lãnh đợc thực hiện bằng tài sản của bên bảo lãnh dới hình thức cầm
cố hay thế chấp nên ngân hàng cũng sẽ áp dụng mức cho vay nh trong trờng
hợp bảo đảm tiền vay bằng cách cầm cố hay thế chấp tài sản của chính khách
hàng vay.
1.2.4 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.

Nh vậy, tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của ngời vay mà giá trị tài
sản đợc tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng. Đây
đợc coi là hình thức bảo đảm mang lại rủi ro hơn so với các hình thức bảo đảm
khác bởi tài sản dùng làm bảo đảm vẫn cha có khi kí hợp đồng bảo đảm và nó đ-
ợc hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay. Mặt khác, hình thức bảo đảm
này thờng áp dụng cho những khoản vay trung dài hạn đối với các dự án đầu t
phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Với những khoản vay trung
dài hạn thời gian thực hiện dự án kéo dài lại càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn: rủi
ro trong kinh doanh của khách hàng, rủi ro xuất phát từ tài sản đảm bảo ( mất
giá, hao mòn ). Do đó, hình thức bảo đảm này rất ít đ ợc áp dụng, chỉ áp dụng
cho những dự án có tính khả thi cao hoặc những dự án theo chỉ định của Chính
phủ.
Để đợc vay vốn theo hình thức bảo đảm này, khách hàng vay phải đáp ứng một
số điều kiện nh:
* Đối với khách hàng vay:
- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Có dự án đầu t phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu
quả, hoặc có dự án đầu t, phơng án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy
định của pháp luật.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu t hoặc phơng án sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp
cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% vốn đầu t của dự án hoặc phơng án đó.
* Đối với tài sản:
- Tài sản hình thành từ vốn vay đợc đem ra bảo đảm cho món vay phải đ-
ợc quyền sở hữu hoặc đợc giao quyền sử dụng, xác định đợc giá trị, số lợng và
đợc phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật t hàng hoá thì
ngoài các điều kiện trên, các ngân hàng còn phải có khả năng quản lý, giám sát
tài sản bảo đảm.
- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì khách

hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã
đợc hình thành đa vào sử dụng.
Đối với hình thức bảo đảm này, để hạn chế rủi ro, về phía ngân hàng, bên cạnh
thực hiện tốt thẩm định hiệu quả dự án, kiểm tra, xem xét các điều kiện vay của
khách hàng thì còn phải thực hiện đúng và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của
mình nh sau:
- Ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay phải thông báo về tiến độ hình
thành tài sản bảo đảm và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay.
- Ngân hàng có quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khi khách
hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
- Ngân hàng có nghĩa vụ bảo quản tài sản hình thành từ vốn vay đợc cầm cố
cũng nh phải có nghĩa vụ giữ gìn các giấy tờ liên quan đến tài sản hình thành từ
vốn vay đợc thế chấp tại ngân hàng mình. Và ngân hàng phải trả lại giấy tờ có
liên quan đến tài sản thế chấp, hoặc trả lại tài sản cầm cố cho khách hàng vay
sau khi khách hàng vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
1.3 Định giá tài sản đảm bảo.
1.3.1 Vai trò của định giá tài sản bảo đảm.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Định giá tài sản đảm bảo là một khâu rất quan trọng trong quy trình cho vay có
bảo đảm bằng tài sản, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay. Tuy nhiên,
đây là công việc phức tạp vì định giá tài sản đảm bảo liên quan đến nhiều yếu
tố: công dụng, tính thị trờng, loại công nghệ của tài sản đảm bảo. Một yếu tố
quan trọng trong việc bảo đảm tiền vay là phải chắc chắn rằng, nếu cần phải
thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợ vay và chi phí thu nợ phát
sinh. Để làm đợc việc này, TSBĐ trớc tiên phải đợc định giá đúng. Việc xác
định đúng giá trị TSBĐ là cần thiết, bảo vệ đợc quyền lợi cho ngân hàng lẫn
khách hàng bởi vì: Nếu tài sản đảm bảo đợc định giá cao, qui mô tài trợ có thể
lớn, có thể gây rủi ro cho ngân hàng. Ngợc lại, nếu định giá thấp sẽ ảnh hởng
đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh
trong việc thu hút khách hàng. Nh vậy, TSBĐ đợc định giá đúng bên cạnh giảm

tổn thất cho ngân hàng, nâng cao chất lợng tín dụng, còn tạo ra tin tởng cho
khách hàng, nâng cao uy tín cho ngân hàng, từ đó giúp ngân hàng mở rộng tín
dụng.
Để có thể định giá TSBĐ đúng, đòi hỏi cán bộ tín dụng cần phải quan tâm tới
một số khía cạnh của TSBĐ nh:
- Tài sản phải có thị trờng tiêu thụ: khả năng thanh khoản của tài sản có quan hệ
đến lợi ích của ngời cho vay. Khả năng thanh khoản đó là khả năng chuyển
hoán nhanh thành tiền của một tài sản. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách
khác là tài sản khó bán trên thị trờng khó đợc ngân hàng chấp nhận. Mức độ
thanh khoản trung bình có thể chấp nhận đợc nhng phải tính đến chi phí do kéo
dài thời gian xử lý. Tài sản bảo đảm nợ vay càng chuyển hoán nhanh bao nhiêu
thì giá trị của nó đợc định giá càng lớn. Tính thanh khoản của tài sản đảm bảo
đợc sắp xếp theo thứ tự giảm dần nh sau:
+ Các cổ phiếu, trái phiếu và các loại chứng khoán dễ mua bán trên
thị trờng
+ Các khoản phải thu.
+ Hàng tồn kho.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Máy móc, thiết bị, nhà cửa, đất đai.
- Đặc tính của TSBĐ: Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinh lời của
tài sản, tốc độ hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản.
- Hiện trạng của tài sản.
- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ.
Bên cạnh đó, trong định giá tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng phải đáp ứng
những nguyên tắc sau:
TSBĐ tiền vay phải xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác
định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý để tài sản để thu hồi nợ
Việc xác định giá trị TSBĐ tiền vay cần lập thành văn bản riêng, đặc biệt
là đối với các trờng hợp tài sản đảm bảo là các tài sản có giá trị lớn, giá cả

biến động, hoặc quyền sử dụng đất.
Giá trị TSBĐ đợc xác định bao gồm cả hoa lợi lợi tức và các quyền phát
sinh từ tài sản đó. Trong trờng hợp TSTC là toàn bộ bất động sản có vật
phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị TSTC, nếu chỉ thế chấp một
phần bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộc TSTC khi các
bên có thỏa thuận.
Trong trờng hợp có thỏa thuận với khách hàng về việc thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giá trị TSBĐ bao gồm giá trị quyền
sử dụng đất cộng với giá trị tài sản gắn liền với đất.
1.3.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm.
Việc cho vay có đảm bảo bằng tài sản thì yếu tố TSBĐ đợc cán bộ tín dụng
thẩm định khá kĩ lỡng vì TSBĐ là một mắc xích khá quan trọng đối với một
món vay: giá trị ban đầu của TSBĐ làm cơ sở xác định mức cho vay cho khách
hàng, TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không đợc thực
hiện.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Vịêc xem xét điều kịên đối với tài sản bảo đảm là khâu đầu tiên của việc
lập Hợp đồng bảo đảm, quyết định các khâu tiếp của quy trình cho vay có bảo
đảm bằng tài sản. TSBĐ có thể là tài sản của khách hàng, của bên bảo lãnh để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị
quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh, tài sản thuộc quyền
quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là DNNN, tài sản hình
thành từ vốn vay. Tùy nguồn gốc hình thành nên tài sản, đặc điểm của từng loại
tài sản mà có những điều kiện ràng buộc riêng đối với tài sản bảo đảm nhng tối
thiểu phải đáp ứng 4 điều kiện sau:
-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh.
Để chứng minh đợc điều này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình
giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trờng hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của luật đất đai. Đối với tài
sản mà Nhà nớc giao cho Doanh nghiệp nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh đợc quyền cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch.
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép
hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, Ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về
cam kết của mình.
- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng
yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong
thời hạn bảo đảm tiền vay. Trờng hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng
vay và bên bảo lãnh có thể xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm là ngân hàng
trong trờng hợp có rủi ro xảy ra. Trờng hợp không thỏa thuận đợc điều này,
ngân hàng buộc khách hàng phải cam kết bằng văn bản về việc chuyển toàn bộ
số tiền đợc đền bù theo hợp đồng bảo hiểm để thanh toán nợ gốc, nợ lãi và các
chi phí khác tại ngân hàng.
1.3.3 Xác định giá trị của một số TSBĐ
+TSBĐ không phải là quyền sử dụng đất.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất, thì việc
xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ
chức t vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trờng tại thời điểm
xác định, có tham khảo đến các loại giá nh giá quy định của nhà nớc (nếu có),
giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
- Đối với tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số d trên tài khoản tiền gửi tại Tổ

chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ: Giá trị TSBĐ bằng đúng với giá trị
ngoại tệ bằng tiền mặt hoặc số d tiền Việt Nam trên tài khoản.
- Đối với tài sản là giấy tờ trị giá đợc bằng tiền: Ngân hàng căn cứ giá trị ghi
trên mặt chứng từ có giá, tham khảo thêm giá thị trờng công khai nếu có ( tin
công bố của NHNN, Công ty chứng khoán, báo chí ) và các nguồn thông tin
khác để thỏa thuận với khách hàng vay/ bên bảo lãnh về mức giá trị của TSBĐ.
- Đối với tài sản là máy móc, thiết bị, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu hàng tiêu
dùng: Ngân hàng căn cứ giá trị ghi trên hóa đơn mua hàng, giá trị còn lại ghi
trên sổ sách sau khi trừ đi giá trị khấu hao, giá công bố trên báo chí, giá chào
bán của các đại lý bán hàng để thỏa thuận với khách hàng vay/ bên bảo lãnh
về giá trị bảo đảm.
+ TSBĐ là quyền sử dụng đất.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
a) Đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng
quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với tổ chức
kinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp,
thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách
hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhợng ở địa ph-
ơng đó tại thời điểm thế chấp. Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho
vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
b) Theo Luật đất đai năm 2003 đã quy định: Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho
thuê đất không đợc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ đợc
thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại
các TCTD đợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất. Nếu
tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành
mà đã tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì tổ chức kinh tế đó
mới đợc quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cùng với tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình gắn với đất thuê tại các TCTD đợc phép hoạt

động tại Việt Nam. Lúc này, giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp, bảo lãnh
gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà nớc cho thuê đất
(nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời
gian đã sử dụng.
1.4 Xử lý TSBĐ.
Khi cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn mong muốn
khách hàng sử dụng hiệu quả vốn đó, tạo ra thu nhập làm nguồn trả nợ ngân
hàng. Tuy nhiên, trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khách hàng luôn phải
đối mặt với nhiều rủi ro dẫn đến mất khả năng thanh toán cho ngân hàng. Lúc
này, ngân hàng có thể sử dụng các giải pháp để xử lý các món nợ có vấn đề :
-T vấn giúp đỡ khách hàng tháo gỡ khó khăn.
-Yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm.
- Đồng ý cho khách hàng gia hạn nợ, khoanh nợ hoặc xóa nợ.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Xử lý các tài sản bảo đảm tiền vay.
Xử lý TSBĐ làm cho tỷ lệ nợ quá hạn và nợ khó đòi không những đợc
giảm xuống mức an toàn (dới 5%) mà tình trạng tài chính cũng đợc cải thiện
một cách đáng kể. Tuy nhiên, đối với ngân hàng, việc xử lý TSBĐ là điều mà
ngân hàng không hề mong đợi, đợc coi là biện pháp cuối cùng để thu hồi nợ vì
khi thực hiện xử lý TSBĐ cho dù có thu hồi đợc toàn bộ cả gốc và lãi đi nữa thì
ngân hàng vẫn gánh chịu tổn thất : giảm uy tín (yếu kém trong khâu thẩm định
khách hàng, thẩm định phơng án kinh doanh, yếu kém trong khâu quản lý
khoản vay ), mất khách hàng, bên cạnh đó kéo theo nhiều khoản chi phí và
việc xử lý TSBĐ là rất phức tạp qua nhiều khâu và nó càng trở nên phức tạp nếu
các bên không tự thỏa thuận đợc mà phải nhờ sự can thiệp của Tòa án. Vì vậy,
khi cho vay có đảm bảo bằng tài sản, ngân hàng luôn xác định trớc nguyên tắc
không bao giờ coi TSBĐ là nguồn trả nợ chủ yếu.
1.4.1 Phạm vi áp dụng: Việc xử lý các TSBĐ đợc thực hiện trong các trờng
hợp sau:
- Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảm tiền vay cha

đợc xử lý theo thoả thuận.
- Khách hàng phải trả nợ trớc hạn do vi phạm các thỏa thuận trong Hợp đồng tín
dụng hoặc theo quy định của pháp luật nhng không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ trả nợ.
- Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trớc khi đến hạn trả nợ, thì nghĩa
vụ trả nợ tuy cha đến hạn cũng đợc coi là đến hạn, nếu khách hàng vay không
trả nợ và không xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ, thì tổ chức tín dụng có
quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ.
- Khách hàng vay đợc bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản, nhng bên thứ ba không
thực hiện đúng cam kết.
1.4.2 Các nguyên tắc chung:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Việc xử lý tài sản bảo đảm là điều không đơn giản, liên quan đến lợi ích
của cả bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm, vì vậy, việc xử lý bảo đảm tiền vay
phải tuân thủ những nguyên tắc sau:
+ Tài sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thoả thuận trong hợp đồng tín
dụng hoặc hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh (sau đây
gọi chung là hợp đồng bảo đảm) giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên
bảo lãnh (sau đây gọi chung là bên bảo đảm). Trong trờng hợp các bên không
xử lý đợc tài sản bảo đảm theo phơng thức đã thoả thuận, thì ngân hàng có
quyền chủ động lựa chọn áp dụng một hoặc một số trong các phơng thức xử lý
tài sản bảo đảm sau đây để thu hồi nợ:
- Bán trực tiếp tài sản bảo đảm cho ngời mua: Bán theo phơng thức này có u
điểm là giảm đợc chi phí, thủ tục đơn giản hơn so với bán thông qua bán đấu
giá. Tuy nhiên, để bán theo phơng thức này, tìm đợc ngời mua không phải là dễ,
đòi hỏi cán bộ ngân hàng có chuyên môn để đánh giá, xác định giá trị TSBĐ và
không phải tài sản nào cũng đợc bán theo phơng thức này. Theo quy định thì
đối với tài sản thế chấp là Bất động sản (Quyền sử dụng đất và hoặc tài sản gắn
liền với đất) thì ngoại trừ TSBĐ cho các khoản nợ vay tồn đọng từ 31/12/2000
trở về trớc, ngân hàng (ngời nhận thế chấp) không đợc trực tiếp bán tài sản thế

chấp để thu nợ
- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo
đảm. Cách này giúp ngân hàng giảm đợc các chi phí liên quan nh chi phí quảng
cáo bán tài sản, chi phí bán đấu giá và một số các chi phí khác. Tuy nhiên, cách
này đợc sử dụng hạn chế vì chỉ có một ít tài sản thực sự đáp ứng nhu cầu ngân
hàng thì mới đợc ngân hàng chấp nhận nh: Quyền sử dụng đất, nhà ở, văn
phòng....
- ủy quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp
bán đấu giá tài sản theo quy định của Pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đây là
cách đợc áp dụng ngày càng phổ biến. áp dụng cách này giúp cho ngời có tài
sản bán đấu giá có thể dễ dàng tìm đợc ngời mua và bán đợc tài sản với giá cao
nhất. Tuy nhiên, theo cách này thì ngời có tài sản bán đấu giá phải thanh toán
Website: Email : Tel : 0918.775.368
một khoản chi phí khá lớn gồm chi phí thực tế, hợp lý cho việc bán đấu giá tài
sản và phí đấu giá (nếu bán đợc TSBĐ). Để bán đợc TSBĐ theo cách này, mất
nhiều thời gian do thủ tục bán đấu giá tài sản trải qua nhiều bớc. Ngoài ra, khi
bán theo cách này, ngân hàng vẫn có thể gặp tổn thất do việc quản lý lỏng lẻo
mà dẫn đến việc ngời tham gia đấu giá tài sản thông đồng dìm giá làm cho giá
bán TSBĐ thấp đi so với thực tế.
Việc bán đợc TSBĐ với giá cao hay thấp tùy thuộc rất lớn vào cách thức thực
hiện, khả năng kiểm soát của các tổ chức bán đấu giá. Vì vậy, Luật pháp cần
ban hành đầy đủ và chặt chẽ các quy định cho hoạt động của các tổ chức bán
đấu giá để các tổ chức này phát huy đợc quyền và nghĩa vụ của mình.
- ủy quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng mua bán tài sản để bán.
Tổ chức có chức năng đợc mua tài sản để bán là:
* Các Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thế chấp của Ngân hàng Thơng
mại đợc thành lập theo Quyết định số 305/2000/QĐ-NHNN5 ngày 15/9/2000
của Thống đốc Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam;
* Các công ty đợc thành lập nhằm quản lý và giải quyết các khoản nợ khó đòi
của các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật.

- Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên
bảo đảm.
+ Tổ chức tín dụng có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc uỷ quyền
cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm.
Trong trờng hợp đợc tổ chức tín dụng chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba
có quyền thực hiện các biện pháp để thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm nh tổ
chức tín dụng. Trờng hợp đợc tổ chức tín dụng uỷ quyền xử lý tài sản, thì bên
thứ ba đợc xử lý tài sản bảo đảm trong phạm vi đợc uỷ quyền.
+ Việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân thủ nguyên tắc công khai, thủ tục đơn
giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên và tiết kiệm
chi phí.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Trong trờng hợp chủ sở hữu tài sản bảo đảm bị khởi tố về một hành vi phạm
tội không liên quan đến việc vay vốn của tổ chức tín dụng hoặc không liên quan
đến nguồn gốc hình thành tài sản bảo đảm, thì tài sản bảo đảm của ngời đó
không bị kê biên và đợc xử lý theo quy định tại Thông t 03/2001/TTLT/NHNN-
BTP-BCA-BTC-TCĐC trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác.
+ Trờng hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ
trả nợ khác tuy cha đến hạn cũng đợc coi là đến hạn và đợc xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay để thu hồi nợ.
+ Các chi phí phát sinh trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay do bên bảo đảm
chịu. Tiền thu đợc từ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sau khi trừ chi phí xử lý, thì
tổ chức tín dụng thu nợ theo thứ tự: nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phí
khác (nếu có). Tài sản bảo đảm tiền vay sau khi đợc xử lý nếu không đủ để thực
hiện nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
+ Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là biện pháp để thu hồi nợ, không phải là
hoạt động kinh doanh tài sản của tổ chức tín dụng.
1.5 Hiệu quả bảo đảm tiền vay.

1.5.1 Khái niệm hiệu quả Bảo đảm tiền vay:
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh đặc biệt, kinh doanh tiền tệ và cung
ứng các dịch vụ ngân hàng. Ngân hàng có vị trí quan trọng trong mọi nền kinh
tế, đặc biệt quan trọng đối với các quốc gia cha có thị trờng vốn phát triển. Nếu
ngân hàng gặp những rủi ro, đặc biệt rủi ro về tài chính sẽ gây ra những hậu quả
nghiêm trọng đối với kinh tế xã hội. Vì vậy, mục tiêu kinh doanh mà các
NHTM luôn hớng tới là lợi nhuận và an toàn hay tối đa hóa lợi nhuận trong phát
triển bền vững.
Rủi ro tín dụng luôn đồng hành với hoạt động cho vay. Bảo đảm tiền vay là
một trong những biện pháp đợc các ngân hàng áp dụng để giảm thiểu rủi ro.
Vậy bảo đảm tiền vay bằng tài sản đợc coi là hiệu quả khi nó đáp ứng đợc cả
hai tiêu chí là sinh lợi và an toàn. Một khoản tín dụng đợc coi là an toàn là