Quy hoạch và quản lý đất đai

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Mục lục
lời nói đầu..............................................................................................5
Chơng 1: Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất đai............................................5
1. Vai trò của đất đai...............................................................................................6
1.1 Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế.........................................6
1.2. Đặc điểm đất đai.......................................................................................7
1.2.1. Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai..................7
1.2.2 Đất đai là một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời..............7
1.2.3. Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai. ..........................................8
1.2.4. Tính đa dạng và phong phú của đất đai. ..................................................9
2. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của công tác quy hoạch sử dụng đất đai..9
2.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai......................................................9
2.2. Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất đai. ....................................................10
2.2.1. Tính dài hạn. ......................................................................................10
2.2.2. Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô............................................................10
2.2.3. Tính chính sách. .................................................................................11
2.2.4. Tính khả biến. ....................................................................................11
2.2.5. Tính lịch sử xã hội...............................................................................11
2.2.6. Tính tổng hợp.....................................................................................12
2.3. Sự cần thiết của công tác quy hoạch sử dụng đất đai.............................12
3. Yêu cầu đặt ra của quy hoạch sử dụng đất đai..........................................13
4. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai...................................................14
4.1. Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ. .............................................14
4.1.1. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nớc và các vùng. ........................14
4.1.2. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh. .....................................................15
4.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện. .................................................15
4.1.4. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã. .......................................................15
4.2. Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành...................................................17
4.2.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nông nghiệp................................................17
4.2.3. Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng. ...................................................18

4.2.4. Quy hoạch sử dụng đất đô thị...............................................................18
4.2.6 Quy hoạch đất cha sử dụng. .................................................................18
5. Những căn cứ pháp lý lập quy hoạch sử dụng đất. ........................................19
5.1. Căn cứ vào chiến lợc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc
phòng, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội nhà nớc.........................................19
Lớp:KT & QL địa chính 42
1
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
5.2. Căn cứ và Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị quyết của Quốc hội lập quy
hoạch sử dụng đất đai ....................................................................................20
5.3. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất đai...........................................20
Điều 18 (Luật đất đai năm 1993) quy định thẩm quyền xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai:...............................................................................21
6. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai....................................21
Chơng 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất Thị trấn An Lão............................23
1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội...............................................................23
1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trờng.........................................23
1.1.1 Vị trí địa lý...........................................................................................23
1.1.2. Địa hình, địa mạo. .............................................................................24
1.1.3. Khí hậu...............................................................................................24
1.1.4. Thuỷ văn và sông ngòi.........................................................................25
1.1.5. Các nguồn tài nguyên..........................................................................25
1.1.6. Cảnh quan môi trờng. .........................................................................27
1.1.7. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan
môi trờng. ....................................................................................................28
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.......................................................................29
1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế. ...............................................................29
1.2.2. Dân số, lao động và việc làm. .............................................................32
1.2.3. Thực trạng phát triển khu dân c. ...........................................................33

1.2.4. Thực trạng phát triển các khu dân c. .....................................................34
1.2.5. Văn hoá - thể thao. ............................................................................36
1.2.6. Giáo dục, y tế......................................................................................37
1.2.7. Phong trào đoàn thể:............................................................................38
1.2.8. Nhận xét chung...................................................................................39
............................................................................................................................... 42
2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai...............................................................42
2.1. Tình hình quản lý đất đai........................................................................42
2.1.1. Tình hình quản lý đất đai theo ranh giới:...............................................42
2.1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
.....................................................................................................................43
2.1.4. Tình hình giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm đất đai............................43
2.1.5. Tình hình điều tra quy hoạch sử dụng đất đai. .......................................43
Lớp:KT & QL địa chính 42
2
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị trấn An Lão.........44
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp......................................................45
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất lâm nghiệp........................................................45
2.2.5. Đất cha sử dụng...................................................................................46
Thị trấn An Lão- huyện An Lão- Tp. Hải Phòng............................................48
Loại đất........................................................................................................48
I. Đất nông nghiệp..........................................................................................48
2.3. Nhận xét chung.......................................................................................49
3. Phơng án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thị trấn An Lão. ......................51
3.1. Định hớng phát triển kinh tế xã hội gắn với việc sử dụng đất đai thị trấn
An Lão giai đoạn 2003 - 2010........................................................................51
3.1.1. Mục tiêu kinh tế. .................................................................................51
Thị trấn An Lão là thị trấn có vị trí thuận lợi về giao thông và điều kiện tự nhiên

của huyện. Hiện nay cơ cấu kinh tế của thị trấn đang có xu hớng chuyển dịch theo
hớng tăng tỷ trọng ngành tiểu thủ công nghiệp, ngành nghề - xây dựng và thơng
mại dịch vụ...................................................................................................51
3.1.2. Mục tiêu xã hội:..................................................................................53
3.1.3. Dự báo tốc độ gia tăng dân số và số hộ thị trấn An Lão đến năm 2010:...54
3.2. Phơng án quy hoạch sử dụng đất thị trấn An Lão đến năm 2010...........54
3.2.1. Đất nông nghiệp..................................................................................55
Bảng 3: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2010.............................57
Thị trấn An Lão- huyện An Lão- tp hải phòng.....................................................57
3.2.2. Quy hoạch đất chuyên dùng:................................................................57
Tổng cộng...............................................................................................................60
3.2.3. Đất ở...................................................................................................62
3.2.4. Quy hoạch đất cha sử dụng..................................................................65
Chơng 3: Một số giải pháp chủ yếu thực hiện quy hoạch sử dụng Đất thị trấn An
Lão giai đoạn 2003 - 2010......................................................................................68
1. Giải pháp về tổ chức thực hiện quy hoạch đất đai............................................68
2. Giải pháp đầu t...........................................................................................69
Quy hoạch sử dụng đất đai nói riêng và lĩnh vực quy hoạch nói chung để
thực hiện tốt cần phải có nguồn vốn đầu t. Đây cũng là yếu tố hết sức quan
trọng trong công tác quy hoạch sử dụng đất...................................................69
Thị trấn An Lão trong những năm tới đây cần một số vốn để đầu t xây dựng
cơ sở hạ tầng để phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của ngời dân trong vùng
nh xây dựng nhà máy nớc ở trung tâm thị trấn, mở rộng trung tâm thơng mại
Lớp:KT & QL địa chính 42
3
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
với diện tích tăng thêm là 16,3 ha. Cần đầu t kinh phí để xây dựng quy hoạch
sử dụng đất của các ngành, các xã (15 xã) nhằm cụ thể hoá quy hoạch sử
dụng đất thị trấn An Lão. Đầu t có trọng điểm và đúng lúc trên các lĩnh vực.

Đặc biệt u tiên phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng,
những ngành kinh tế mũi nhọn.......................................................................69
3. Giải pháp về tổ chức hành chính................................................................69
4. Giải pháp về cơ chế chính sách. .........................................................70
5. Giải pháp về thu hồi và chuyển đổi đất trong quy hoạch..........................70
6. Tăng cờng công tác tổ chức quản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai...............72
Kết luận.....................................................................................................74
Tài liệu tham khảo.............................................................................................77
bảng 1: Chu chuyển đất đai Thị trấn An Lão - Huyện An Lão - Thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2003 - 2010.................................................................................79
Loại đất........................................................................................................80
I. Đất nông nghiệp..........................................................................................80
Loại đất........................................................................................................81
I. Đất nông nghiệp..........................................................................................81
Lớp:KT & QL địa chính 42
4
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
lời nói đầu
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, song chúng lại
có hạn. Sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên này vào phát
triển kinh tế của đất nớc có ý nghĩa hết sức quan trọng, đòi hỏi cần có sự quản
lý thống nhất của nhà nớc về đất đai. Một trong những cơ sở khoa học để nhà n-
ớc thống nhất quản lý đất đai đó chính là quy hoạch sử dụng đất.
Trong nhiều thập kỷ qua việc quản lý và khai thác tiềm năng đất đai ở thị
trấn An Lão nói riêng, toàn huyện An Lão nói chung còn nhiều hạn chế đó là
phân phối quỹ đất cho các ngành cha hợp lý, khai thác tiềm năng đất đai còn
cha đúng, cha áp dụng đúng đầy đủ những tiến bộ khoa học kỹ thuật để có hiệu
quả kinh tế cao trên một đơn vị diện tích.
Với mong muốn đợc tìm hiểu thêm về lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất,

cùng với sự giúp đỡ của thầy giáo Lê Đình Thắng và cán bộ Viện quy hoạch đất
đai. Em đã đi sâu nghiên cứu đề tài: " Quy hoạch sử dụng đất thị trấn An
Lão, huyện An Lão, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2003 - 2010 ".
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, nội dung của đề tài đợc chia làm ba
chơng:
Chơng 1: Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất đai
Chơng 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất đai xã An Lão
Chơng 3: Kết luận, các giải pháp thực hiện quy hoạch và một số kiến
nghị
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Giáo s - Tiến sỹ khoa học Lê Đình
Thắng, cùng các bác, các cô tại cơ quan thực tập đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo để
bài viết của em đợc hoàn thành.
Do hạn chế về thời gian cũng nh trình độ nên bài viết khó có thể tránh đ-
ợc sai sót. Rất mong đợc sự góp ý, chỉ bảo của thầy cô và bạn bè.



Chơng 1: Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất đai
Lớp:KT & QL địa chính 42
5
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
1. Vai trò của đất đai.
1.1 Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nh là
một t liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể đất đai cũng
có vai trò vị trí khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng),đất đai làm nền tảng,
làm địa điểm để tiến hành sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy,
một khu công nghiệp trớc hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định,

trên đó sẽ là các phân xởng, kho tàng, bến bãi, phòng làm việc, đờng đi lại trong
nội bộ... Tất cả những thứ đó là cần thiết trớc tiên để tiến hành hoạt động sản
xuất kinh doanh.
Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng
quy mô xây dựng, các nhà máy tăng lên đòi hỏi diện tích đất đai dành cho nhu
cầu này tăng lên.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng các ngành công nghiệp là sự phát
triển của ngành xây dựng, các khu dân c và đô thị mới đợc hình thành làm cho
nhu cầu đất đai dành cho ngành đó cũng tăng lên.
Trong ngành nông nghiệp đất đai có một vị trí dặc biệt quan trọng, là yếu
tố hành đầu của ngành sản xuất này. đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của
con ngời vào cây trồng đều thông qua đất đai. Đất đai đợc sử dụng trong nông
nghiẹp đợc gọi là ruộng đất.
Trong nông nghiệp, ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt
không thể thay thế đợc. Ruộng đất vừa là đối tợng lao động, vừa là t liệu lao
động. Hoạt động sản xuất trong nông nghiệp, đặc biệt là ngành trồng trọt, là
quá trình tác động của con ngời vào ruộng đất nhằm thay đổi chất lợng đất đai,
tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trởng và phát triển, tức là qúa trình
biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn.Trong quá trình này
ruộng đất đóng vai trò nh đối tợng nh là đối tợng lao động. Mặt khác con ngời
sử dụng đất đai nh một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm
tăng độ màu mỡ của đất đai nhằm thu sản phẩm nhiều hơn. Trong quá trình này
Lớp:KT & QL địa chính 42
6
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
ruộng đất đóng vai trò nh là t liệu lao động Quá trình sản xuất nông nghiệp
(trong ngành trồng trọt) là quá trình khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy, không có
ruộng đất thì không thể có hoạt động nông nghiệp.

1.2. Đặc điểm đất đai.
1.2.1. Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai.
Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển đợc, với một số lợng có
hạn. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí kia của đất đai
đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi tr-
ờng mà đất đai chi phối. Vị trí đất đai có ý nghĩa to lớn về mặt kinh tế trong quá
trình khai thác sử dụng đất. Những đất đai gần các đô thị, gần đờng giao thông,
gần khu dân c đợc khai thác sử dụng triệt để hơn các vùng xa xôi, hẻo lánh, do
đó nó có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn.
Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất và là yếu tố quyết định chất l-
ợng đất. Độ phì là một đặc trng về chất gắn liền với đất, thể hện khả năng cung
cấp thức ăn, nớc cho cây trồng trong quá trình sinh trởng và phát triển. Khả
năng phục hồi và tái tạo của đất cũng chính là khả năng phục hồi và tái tạo của
độ phì thông qua tự nhiên hoặc do con ngời tác động. Tuỳ theo mục đích sử
dụng mà độ phì của đất đai có vai trò khác nhau. Chẳng hạn, trong nông nghiệp
độ phì hay độ màu mỡ của đất đóng vai trò hết sức quan trọng, quyết định việc
tăng năng suất và sản lợng cây trồng. Việc sử dụng và khai thác đất nông
nghiệp phải bảo đảm nguyên tắc là không ngừng cải tạo, nâng cao độ phì của
đất
1.2.2 Đất đai là một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành t liệu sản xuất
không thể thiếu đợc. Tác động của con ngời vào đất đai thông qua hoạt động
sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp
nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.
Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ hoang
sơ thành đất canh tác đợc, hoặc đất đai từ mục đích sử dụng này sang mục đích
sử dụng khác. Hoặc những tác động để cải tạo chất đất, làm tăng độ màu mỡ
Lớp:KT & QL địa chính 42
7
Chuyên ngành: KT&QL địa chính

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
của đất đai. Tất cả những tác động ấy của con ngời làm cho đất đai vốn dĩ là
một sản phẩm của thiên nhiên trở thành một sản phẩm của lao động.
Con ngời không tạo ra đợc đất đai, nhng bằng lao động của mình mà cải
thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lợng
ruộng đất...
1.2.3. Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai.
Từ ngàn xa, khi con ngời còn sống thành bầy đàn, con ngời chuyển từ săn
bắn sang trồng cây trên những đất đai chiếm đợc và trở thành sở hữu chung của
cộng đồng.
Chế độ chiếm hữu ruộng đất và biến quyền sở hữu đất đai thành sở hữu t
nhân là một quá trình phát triển lâu dài, gắn liền với lịch sử từng vùng trên trái
đất hay mỗi quốc gia. Đất đai trớc hết là sản phẩm của tự nhiên, con ngời khai
phá và chiếm hữu thành tài sản chung của cộng đồng, bộ lạc. Những nhu cầu
sản phẩm nuôi sống con ngời ngày càng tăng lên do dân số phát triển, những
đất đai màu mỡ, dễ khai phá đã đợc chiếm hữu và đợc canh tác. Nhà nớc ra đời
và chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất cũng xuất hiện.
Quyền sở hữu đất đai không phải chỉ đem lại lợi ích về kinh tế mà quan
trọng hơn còn đem lại địa vị xã hội và quyền lực chính trị. Trong chế độ sở hữu
t nhân về ruộng đất, ai nắm nhiều ruộng đất thì không những kẻ đó là giàu có,
mà còn là ngời có uy lực về chính trị. Những ngời không có đất trở thành kẻ
làm thuê, cuộc sống bấp bênh và phụ thuộc.
Duy trì chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất sẽ dẫn đến ruộng đất tập trung
trong tay một số ít ngời, nhóm ngời hoặc tầng lớp nào đó trong xã hội, còn đại
bộ phận ngời làm ruộng trực tiếp sẽ không có ruộng, trở thành ngời làm thuê.
Đồng thời chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất cũng dẫn đến việc tách ngời làm
ruộng khỏi điều kiện sống và làm việc của họ, tức là tách ngời lao động với đối
tợng lao động và t liệu sản xuất.
Ngày nay nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định " Đất
đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý ". Nhà nớc

giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài.
Lớp:KT & QL địa chính 42
8
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Đất đai sở hữu toàn dân và Nhà nớc là ngời đại diện. Nhà nớc giao cho
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai theo mục đích quy định. Ngời thuê đất và
ngời thuê đất phải trả tiền thuê đất trong thời hạn thuê.
1.2.4. Tính đa dạng và phong phú của đất đai.
Tính đa dạng và phong phú của đất đai trớc hết là do đặc tính tự nhiên
của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn với điều
kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục
đích sử dụng các loại đất khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con ngời
khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách
tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm đợc điều đó phải
xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi lãnh
thổ cả nớc và từng vùng lãnh thổ.
2. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết của công tác
quy hoạch sử dụng đất đai.
2.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nớc (thể
hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật, pháp chế) về tổ chức sử dụng quản
lý đất đai đầy đủ (mọi loại đất đều đợc đa vào sử dụng theo các mục đích nhất
định),hợp lý (đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí diện tích phù hợp với yêu cầu và
mục đích sử dụng),khoa học (áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện
pháp tiên tiến) và có hiệu quả cao nhất, thông qua phân bổ quỹ đất đai (khoanh
định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và môi trờng.
Nh vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại

lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao
hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu
dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phơng hớng, nhiệm vụ và mục tiêu
Lớp:KT & QL địa chính 42
9
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đợc
tiến hành nhằm định hớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình ; Xác lập sự ổn định về mặt pháp lý
cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai ; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất
và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lơng thực, phục vụ các nhu cầu
dân sinh, văn hoá - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí
đât đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng
quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có
rừng) ; Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất,
phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những hậu quả
khó lờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa ph-
ơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang kinh tế thị trờng.
2.2. Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất đai.
2.2.1. Tính dài hạn.
Căn cứ vào những dự báo xu thế phát triển dài hạn của những yếu tố kinh
tế xã hội quan trọng (nh sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, công
nghiệo hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...) từ đó xác định quy hoạch trung và dài
hạn sử dụng đất đai đề ra phơng hớng, chính sách và biện pháp có tính chiến lợc

tạo căn cứ khoa học về kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và trong ngắn hạn.
2.2.2. Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô.
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến đợc
các xu thế thay đổi phơng hớng, mục tiêu cơ cấu phân bố và sử dụng đất (mang
tính đại thể không dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể chi tiết của sự
thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu
quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phơng hớng và chỉ đạo các ngành.
Tính phơng hớng, mục tiêu, trọng điểm chiến lợc của quy hoạch sử dụng
đất đai của các ngành:
- Cân đối tổng quát sử dụng đất đai trong vùng.
Lớp:KT & QL địa chính 42
10
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
- Đề xuất các biện pháp, chính sách lớn để đạt đợc mục tiêu, phơng hớng
sử dụng đất.
- Phân định ranh giới.
Do khoảng thời gian dự báo tơng đối dài, nên chỉ tiêu quy hoạch chỉ đa ra
mang tính khái lợc ở tầm vĩ mô.
2.2.3. Tính chính sách.
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội khi xây dựng phơng án quán triệt các chính sách và có liên quan
đến vấn đề đất đai của Đảng và nhà nớc, chắc chắn thực hiện cụ thể trên mặt
bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân. Phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế xã hội ; Tuân thủ các quy định các chỉ tiêu khống chế về dân số,
đất đai và môi trờng sinh thái.
2.2.4. Tính khả biến.
Dới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán theo nhiều phơng diện
khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai là một trong nhiều biện pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất đai sang trạng thái hợp lý hơn cho việc phát triển kinh tế

trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng
tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử
dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch
và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến
của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá
trình lập lại theo chiều xoắn ốc " quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện... " với chất lợng, mức độ hoàn thiện và tính phù
hợp ngày càng cao.
2.2.5. Tính lịch sử xã hội.
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dung đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một mô hình phơng thức sản
xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lợng sản xuất (quan hệ giữa ngời với
sức hoặc vật tự nhiên trong quả trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ
giữa ngời với ngời trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai,
luôn nảy sinh quan hệ giữa ngời với đất đai là sức tự nhiên (nh điều tra, đo đạc,
Lớp:KT & QL địa chính 42
11
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
khoanh định, thiết kế...),cũng nh quan hệ giữa ngời với ngời (xác nhận bằng văn
bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa ngời những ngời chủ đất - giấy
CNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy
phát triển lực lợng sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản
xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất đai
mang tính tự phát, hớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý
(là phơng tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền t hữu đất đai: phân chia, tập
trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). Đối với nớc ta, quy hoạch sử
dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ngời sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã
hội ; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn ; Nhằm sử dụng,

bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền
kinh tế thị trờng quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn
nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng nảy sinh trong quá trình sử
dụng đất, cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
2.2.6. Tính tổng hợp.
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt
: Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài
nguyên đất đai cho nhu cầu của toà bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch
sử dụng đất đai thờng động chạm đến việc sử dụng của cả sáu loại đất chính là:
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng, đất cha sử dụng) ; Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến nhiều
lĩnh vực khoa học, kinh tế và xã hội nh: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân
số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trờng sinh thái...
Với đặc diểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu
sử dụng đất ; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực ; Xác
định và điều phối phơng hớng, phơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với
mục tiêu kinh tế - xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền
vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
2.3. Sự cần thiết của công tác quy hoạch sử dụng đất đai.
Lớp:KT & QL địa chính 42
12
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Đất đai là tài nguyên vô cùng quy giá song chúng lại có hạn, trong khi đó
dân số trên thế giới không ngừng tăng, vì vậy sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm
là vấn đề đặt ra hàng đầu. Quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội nhằm phục vụ mục tiêu đẩy mạnh công nghiệp
hoá, hiện đại hoá giữ vững phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc
phòng và môi trờng sinh thái.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng

không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phơng hớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh
thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành nhằm định hớng cho các cấp các
ngành trên địa bàn lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai. Đảm bảo sự ổn định
về mặt pháp lý, tiến hành giao cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo
an ninh lơng thực phục vụ cho nhu cầu nhân sinh, văn hoá xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất làm hạn chế sự chồng chéo, tránh tình
trạng chuyển mục đích sử dụng đất tuỳ tiện, làm giảm quỹ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm đất đai, phá vỡ
sự cân bằng về mặt sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng ảnh hởng đến cuộc sống
của ngời dân và các hậu quả khó lờng về tình hình chính trị, an ninh quốc
phòng ở từng địa phơng.
Quy hoạch sử dụng đất đai tạo điều kiện cho các ngành phát triển một
cách hài hoà, phù hợp, để tạo ra sự phát triển bền vững, ổn định trên cơ sở tổ
chức hợp lý môi sinh và bảo vệ môi trờng.
3. Yêu cầu đặt ra của quy hoạch sử dụng đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo cho sự lãnh đạo, quản lý tập
trung thống nhất của nhà nớc thông qua quy hoạch, thông qua việc bố trí sắp
xếp sử dụng các loại đất đai đã đợc phê duyệt và thể hiện trên bản đồ quy
hoạch, nhà nớc kiểm soát mọi diễn biến về tình hình biến động đất đai.
Quy hoạch sử dụng dất đai phải đảm bảo đợc yêu cầu cho kế hoạch phát
triển lâu dài. Trong tất cả các văn bản quy hoạch các chỉ tiêu phải đợc cụ thể
hoá và đa vào thực tiễn. Quy hoạch càng có cơ sở khoa học, càng chính xác bao
nhiêu thì kế hoạch có điều kiện thực hiện bấy nhiêu.
Lớp:KT & QL địa chính 42
13
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Quy hoạch đất đai tạo điều kiện cho việc tính thuế xác định giá cả đất đai
hợp lý hơn. Công việc định giá đất phải dựa vào việc đánh giá vị trí, diện tích,

mức sinh lợi và giá trị sử dụng của mảnh đất đó.
Để thực hiện chiến lợc phát triển kinh tế thị trấn hội của Đại Hội Đảng
Bộ thị trấn An Lão nhiệm kỳ 2001 - 2005 là cần nắm chắc quỹ đất hiện tại,
phân tích những u nhợc điểm của việc quản lý và sử dụng đất trong những năm
vừa qua, từ đó xây dựng phơng án quy hoạch phân phối quỹ đất cho các ngành,
các vùng thâm canh, các giống cây trồng vật nuôi hợp lý và đa ra quy trình
thâm canh tối u nhất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai theo đúng pháp luật của
nhà nớc, nhằm khai thác đầy đủ thế mạnh của đất vờn cho hiệu quả kinh tế cao
góp phần thúc đẩy công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn. Để
đạt đợc mục tiêu: " Dân giàu nớc mạnh xã hội công bằng dân chủ văn minh ".
4. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai.
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ có cơ sở chung nh
sau: Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch ; Số lợng và thành phần đối tợng nằm
trong quy hoạch ; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính)
cũng nh nội dung và phơng pháp quy hoạch. Thông thờng hệ thống quy hoạch
sử dụng đất đai đợc phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (nh loại hình, dạng,
hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai
(nhằm điều chỉnh quan hệ sử dụng đất đai hay tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản
xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết.
Đối với nớc ta, Luật đất đai năm 1993 (điều 16, 17, 18) quy định: Quy
hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành.
4.1. Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
4.1.1. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nớc và các vùng.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và các vùng là chỗ dựa của quy hoạch
sử dụng đất đai cấp tỉnh đợc căn cứ vào nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, kế
hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội, xác định phơng hớng, mục tiêu phát
triển, nhằm điều hoà quan hệ sử dụng đất các ngành, tỉnh, thành phố, trung ơng.
Lớp:KT & QL địa chính 42
14

Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Đề xuất các chính sách, biện pháp, bớc đi và khai thác sử dụng đất, đảm bảo
phù hợp với chiến lợc phát triển của cả nớc.
4.1.2. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh.
Xây dựng căn cứ phải dựa vào quy hoạch đất đai toàn quốc, của vùng cụ
thể hoá các chỉ tiêu yêu cầu cả nớc, kết hợp với đặc điểm đất đai yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội trong phạm vi tỉnh mình. Nội dung chủ yếu của quy hoạch
sử dụng đất đai cấp tỉnh:
- Xác định phơng hớng, nhiệm vụ, mục tiêu sử dụng đất
- Điều hoà nhu cầu sử dụng đất đai trong toàn tỉnh, xử lý mối quan hệ
khai thác sử dụng đất đai giữa các ngành,
- Xác định định hớng sử dụng đất, cơ cấu đất, các chỉ tiêu phân bố và sử
dụng đất, phân bố quỹ đất và đề ra những giải pháp thực hiện quy hoạch.
4.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện.
Xây dựng định hớng quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện xây dựng trên
cơ sở định hớng sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về
quan hệ đất đai, căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, định hớng phát triển
kinh tế xã hội của huyện (điều hoà quan hệ sử dụng đất đai trong phát triển xây
dựng, đô thị, phát triển nông lâm nghiệp, đề xuất các chỉ tiêu và phân bố sử
dụng đất, xác định chỉ tiêu và khống chế cho quy hoạch sử dụng đất cấp xã trên
phạm vi toàn huyện). Nội dung cụ thể:
- Xác định phơng hớng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng
đất đai của huyện.
- Xác định quy mô cơ cấu phân bố sử dụng đât các ngành.
- Xác định cơ cấu và phân bố công trình sử dụng đất hạ tầng chủ yếu nh
nông, lâm, thuỷ sản, thuỷ lợi giao thông, đô thị, khu dân c nông thôn, du lịch,
dịch vụ, thơng mại (đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất có tính chất khống chế theo
từng khu vực cho từng xã, trong huyện, xác định địa điểm đất an ninh quốc
phòng... ).

4.1.4. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Xã là đơn vị hành chính cấp cơ sở (cấp cuối cùng). Các loại văn bản
nghiên cứu tiền kế hoạch (từ trớc tới nay cha có quy hoạch kinh tế phát triển
Lớp:KT & QL địa chính 42
15
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
của xã, chỉ đến huyện). Theo luật đất đai, tài liệu quy hoạch sử dụng đất cấp xã
5 - 10 năm, có tính pháp quy và sẽ là văn bản duy nhất mang tính tiền kế hoạch.
Vì vậy, trong quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã phải đợc giải quyết rất cụ thể.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng
của quy hoạch sử dụng đất đai. Đợc dựa trên khung chung của định hớng quy
hoạch sử dụng đất đai cấp huyện.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là cơ sở để chỉnh lý quy
hoạch sử dụng đất đai cấp trên. Kết quả quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là căn
cứ để giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài để tiến
hành khoanh vùng đổi ruộng nhằm thực hiện phơng án sản xuất kinh doanh
cũng nh các phơng án cụ thể khác. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã có nội
dung sau:
- Xác định mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể và các giải pháp sử dụng đất
đai trên toàn địa bàn xã.
- Xác định nhu cầu và cân đối quỹ đất đai cho từng mục đích, từng dự án.
- Xác định cụ thể vị trí, phân bố hình thể, diện tích và cơ cấu sử dụng
từng khoanh đất cho mục đích sử dụng. (Hệ thống hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi,
văn hoá, giáo dục, thể thao và các công trình khác ).
- Trong một số trờng hợp cần thiết (khi có tác động của tính đặc thù khu
vực) đôi khi phải xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp trung gian gọi là quy
hoạch vùng đặc thù.
Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch dài hạn có tính khống chế vĩ mô,

trong một vùng một địa phơng, vì vậy tính tổng hợp thể hện rất mạnh, trong đó
đề cập đến rất nhiều ngành và phạm vi lãnh thổ, ngoài ra tính chính sách là vị trí
quan trọng. Phơng án quy hoạch đợc xây dựng đòi hỏi số lợng các t liệu và
thông tin rất lớn, quá trình thu thập xử lý rất phức tạp (từ khâu thu thập t liệu,
đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích tính thích nghi của đất, để đề xuất t t-
ởng chiến lợc sử dụng đất, phân tích tiềm năng đất đai, dự báo các yêu cầu sử
dụng đất, phân khu sử dụng đất thiết kế và tổng hợp phơng án quy hoạch). Để
quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế lại thích hợp với tình hình sử dụng đất
Lớp:KT & QL địa chính 42
16
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
sau này và có tính khả thi (thực hiện) cao. Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần
đặc biệt chú ý đến tính tổng hợp, so sánh và thống nhất quy hoạch chủ đạo với
tổng thể phát triển kinh tế xã hội có sự tham gia các ngành các nhà chuyên môn
kinh tế và cả ngời dân. Nghiên cứu đề xuất sử dụng đất đai phải kết hợp phơng
pháp truyền thống với kỹ thuật hiện đại. Kết hợp phơng pháp định tính và định
lợng, áp dụng cơ chế phản hồi trong quy hoạch nhằm tăng tính khoa học, tính
thực tiễn và tính quần chúng.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích
tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị hành chính quy hoạch sử dụng đất
đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đợc thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến
cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bớc sau chỉnh lý bớc trớc.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo cấp lãnh thổ hành
chính bao gồm: Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu
quả) cho hiện tại và tơng lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân. Cụ thể
hoá một bớc quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị hành chính cấp
dới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành và của địa phơng mình ;
Làm cơ sở để các ngành (cùng cấp) và đơn vị hành chính cấp dới triển khai quy

hoạch sử dụng đất đai theo ngành và địa phơng của mình ; Làm cơ sở để lập kế
hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm (căn cứ để giao cấp đất, thu hồi đất theo
thẩm quyền đợc quy định trong luật đất đai) ; Phục vụ cho công tác thống nhất
quản lý nhà nớc về đất đai.
4.2. Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
4.2.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nông nghiệp.
Đất nông nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp
nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, nghiên cứu thí nghiệm về nông
nghiệp.
4.2.2 Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp.
Đất lâm nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu để phục vụ sản xuất lâm
nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đang có rừng trồng và đất đợc sử dụng vào
mục đích lâm nghiệp nh trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ phục hồi thiên nhiên,
nuôi dỡng, trồng rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
Lớp:KT & QL địa chính 42
17
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
4.2.3. Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Đất chuyên dùng là đất đợc xác định sử dụng không phải vào mục đích
lâm nghiệp, nông nghiệp, làm nhà ở bao gồm: Đất xây dựng công trình công
nghiệp, công trình khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đê
điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ thơng mại, để sử
dụng cho nhu cầu quốc phòng an ninh, cho thăm dò khai thác khoáng sản, đất
làm muối, đồ gốm, nguyên vật liệu, đất di tích lịch sử, văn hoá danh lam, nghĩa
trang, nghĩa địa, đất mặt nớc sử dụng không vào mục đích nông nghiệp.
4.2.4. Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, đợc sử dụng cho xây dựng
nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ
mục đích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác 4.2.5. Quy

hoạch khu dân c nông thôn.
Đất khu dân c nông thôn là đất đợc chủ yếu để xây dựng nhà ở và các
công trình sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở mỗi hộ gia đình ở nông thôn bao gồm
đất để làm nhà ở và đất làm công trình phục vụ cho gia đình.
4.2.6 Quy hoạch đất cha sử dụng.
Đất cha sử dụng là đất cha có đủ điều kiện hoặc cha đợc xác định để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp ; cha
đợc xác định là khu dân c nông thôn, đô thị, chuyên dùng mà nhà nớc cha giao
cho tổ chức cá nhân nào sử dụng lâu dài.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho các ngành (trong phạm
vi ranh giới đã đợc xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ t-
ơng ứng). Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự
phát triển của lực lợng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả
nớc. Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành. Quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Nhà nớc căn cứ vào chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội của cả nớc và hệ thống
thông tin t liệu, điều kiện đất đai hiện có để quy hoạch tổng thể sử dụng. Các
loại đất và quy hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp vói yêu
cầu và nội dung sử dụng đất của từng ngành. Nh vậy, quy hoạch tổng thể đất đai
phải đi trớc và có tính định hớng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Lớp:KT & QL địa chính 42
18
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Nói cách khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
5. Những căn cứ pháp lý lập quy hoạch sử dụng đất.
5.1. Căn cứ vào chiến lợc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, an
ninh quốc phòng, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội nhà nớc.

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch ở tầm vĩ mô
của nhà nớc, nhằm bố trí sắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hội
sao cho hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội xây dựng mục tiêu phơng hớng và kế hoạch cho hoạt động xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là cơ sở cho các quy hoạch
khác xác định và định hớng hoạt động trong xã hội, nó vạch ra hớng đi ở tầm vĩ
mô cho các ngành các lĩnh vực hoạt động trong xã hội, nhằm thúc đẩy các
ngành phát triển đúng hớng đã vạch ra. Quy hoạch đất đai là một bộ phận của
quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn, nền tảng cho mọi hoạt động. Chính
vì vậy, quy hoạch đất đai sẽ thực hiện theo đúng phơng hớng mà quy hoạch
tổng thể đã vạch ra.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nớc ta, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ sang công nghiệp - dịch
vụ - nông nghiệp đã và đang gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai (bình
quân mỗi năm phải chuyển khoảng 30.000 ha đất nông nghiệp, lâm nghiệp có
rừng sang mục đích khác ).
Kinh nghiệm thực tiễn cùng với đổi mới t duy và nhận thức đã trả lại cho
đất đai giá trị đích thực vốn có của nó (là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là
t liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế đợc). Việc sử dụng đất đai hợp lý liên
quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành và từng lĩnh vực, quyết định
đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng ngời dân cũng nh vận mệnh của
cả quốc gia. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc ta luôn coi đây là vấn đề rất bức
xúc, cần đợc quan tâm hàng đầu.
Nguyện vọng, ý chí của toàn Đảng, toàn dân vấn đề đất đai đã đợc thể
hiện trong hệ thống các văn bản pháp luật nh Hiến pháp, Luật và các văn bản d-
ới luật. Những văn bản này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giúp giải đáp về mặt nguyên tắc đối với những
câu hỏi đặt ra: Sự cần thiết vầ mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất đai ?
Lớp:KT & QL địa chính 42
19

Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất đai ? Nội dung lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai ? Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ?
5.2. Căn cứ và Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị quyết của Quốc hội
lập quy hoạch sử dụng đất đai
- Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân ", " Nhà nớc thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả " (chơng 2, điều 18 ).
- Điều 1 (Luật đất đai) năm 1993 cũng nêu rõ: " Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý ".
- Điều 13 (Luật đất đai) xác định một trong những nội dung quản lý Nhà
nớc về đất đai là " Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất ".
- Điều 19 (Luật đất đai) khẳng định " Căn cứ để quyết định giao đất là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
xét duyệt ".
- Nghị quyết số 01/1997/QH9 Quốc hội khoá 9, kỳ họp thứ 11 (tháng
4/1997) về kế hoạch sử dụng đất cả nớc năm 2000 và đẩy mạnh công tác quy
hoạch sử dụng đất các cấp trong cả nớc...
Nh vậy, để sử dụng và quản lý đất đai (thuộc sở hữu toàn dân, là t liệu
sản xuất đặc biệt) một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất thiết
phải làm quy hoạch.
5.3. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất đai.
Điều 16 (Luật đất đai năm 1993) quy định rõ trách nhiệm lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai theo cấp lãnh thổ hành chính theo ngành cũng nh trách
nhiệm của ngành Địa chính về công tác này:
- Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nớc.
- UBND các cấp (tỉnh, huyện, xã) lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai trong địa phơng mình (quy hoạch theo lãnh thổ hành chính) trình Hội đồng

nhân dân thông qua bớc trớc khi trình cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt.
Lớp:KT & QL địa chính 42
20
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ căn cứ vào nhiệm
vụ, quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai do ngành lĩnh
vực mình phụ trách để trình cchính phủ xét duyệt.
- Cơ quan quản lý đất đai ở trung ơng và địa phơng phối hợp với cơ quan
hữu quan giúp chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất đai (4 cấp lãnh thổ hành chính, 4 cấp cơ quan ngành).
Điều 17 (Luật đất đai năm 1993) quy định nội dung tổng quát của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai bao
gồm:
- Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c
nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng của từng địa phơng và
cả nớc.
- Điều chỉnh việc khoanh định nói trên phù hợp với từng giai đoạn phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phơng và trong phạm vi cả nớc (quy hoạch
mang tính khả biến, luôn lặp lại).
Điều 18 (Luật đất đai năm 1993) quy định thẩm quyền xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi
cả nớc.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ơng.
- Uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai cấp dới trực tiếp.

- Ngoài các văn bản có tính pháp lý ở mức độ cao (Hiến pháp và luật đất
đai),còn có các văn bản dới luật cũng nh các văn bản ngành trực tiếp hoặc giám
tiếp đề cập đến vai trò, ý nghĩa, căn cứ, nội dung và hớng dẫn phơng pháp lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nh Nghị định 404/CP ; Nghị định 34/CP ;
Chỉ thị 247/TTg ; Chỉ thị 245/TTg ; Thông t 106/QHKH/RĐ ; Quyết định
657/QĐ/ĐC.... Tuy nhiên, việc ban hành một số văn bản dới luật để cụ thể hoá cơ
sở pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai còn chậm.
6. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất
đai.
Lớp:KT & QL địa chính 42
21
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai đối với mỗi quốc
gia, cũng nh từng vùng trong một nớc ở các giai đoạn lịch sử khác nhau rất khác
nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất đai
sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành chính là:
- Nghiên cứu, phân tích và tổng hợp hiện trạng sử dụng đất ; Đánh giá
tiềm năng đất đai, đặc biệt là đất cha sử dụng ; Đề xuất phơng hớng, mục tiêu,
trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản vể dụng đất đai trong thời hạn lập quy
hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất đai của các ngành kinh tế
quốc dân, khả năng đáp ứng về số lợng và chất lợng đất đai ).
- Xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đa ra các chỉ tiêu
khống chế để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất (6 loại đất chính theo
luật định ).
- Phân phối hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, điều chỉnh cơ cấu phân bố
sử dụng đất đai.
- Tổ chức một cách hợp lý việc khai thác, cải tạo, bảo vệ đất đai.
Nh vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ

hành chính là: Phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội ;
Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế ; Khai
thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích ; Hình thành, phân bố hợp
lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hoà giữa ba lợi
ích kinh tế, xã hội và môi trờng cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và
phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai các chuyên ngành hoặc các khu vực dựa
trên bảng cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành và ranh giới đợc hoạch
định cho từng khu vực. Nội dung đầu phản ánh việc điều chỉnh cơ cấu và cân
đối đất đai về số lợng, nội dung sau phản ánh bố cục không gian của các loại
đất đợc sử dụng.
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi
ích chung của cả nớc, mỗi vùng, mỗi địa phong tự quyết định những lợi ích cục
bộ của mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất khi xây dựng và triển khai quy
hoạch sử dụng đất đai tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nớc.
Lớp:KT & QL địa chính 42
22
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Hệ thống quản lý hành chính hiện hành của nớc ta đợc phân thành bốn cấp: toàn
quốc (bao gồm cấp vùng),cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức
năng nhiệm vụ của mỗi cấp quy hoạch sử dụng đất đai có nội dung và ý nghĩa
khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng
đất đai cấp dới ; Quy hoạch của cấp dới là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy hoạch
của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Chơng 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất Thị
trấn An Lão.
1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội.
1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trờng.
1.1.1 Vị trí địa lý.

Thị trấn An Lão là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá xã hội của huyện,
nên có những điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận nhanh các chủ chơng chính
sách của huyện.
Phía Đông giáp xã An Thắng
Phía Tây Bắc giáp xã Trờng Thọ
Phía Tây giáp xã An Tiến
Phía Đông Nam giáp xã Quốc Tuấn
Thị trấn An Lão là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá xã hội của huyện,
nên có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận nhanh chóng các chủ chơng
chính sách của huyện.
Thị trấn nằm trên trục đờng quốc lộ 10 có sông Đa Độ chảy qua, là đầu
mối giao thông giữa thị trấn với các xã trong huyện, có điều kiện mở mang thị
trờng thuận lợi.
Thị trấn An Lão nằm cách quận Kiến An khoảng 8 km và cách trung tâm
thành phố Hải Phòng khoảng 19 km. Hiện nay có đờng quốc lộ 10 mới xây
dựng đi qua địa phận thị trấn tới các tỉnh lân cận là Hải Dơng và Thái Bình.
Lớp:KT & QL địa chính 42
23
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Địa hình của thị trấn tơng đối bằng phẳng thuận lợi cho việc mở rộng, thu
hút các nhà đầu t xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp.
1.1.2. Địa hình, địa mạo.
Thị trấn An Lão có địa hình bằng phẳng, là thị trấn đồng bằng của huyện
An Lão, có độ cao từ 3 - 10 m so với mực nớc biển, độ dốc nền địa hình từ 10 -
100.
Dạng địa hình thấp trũng gồm các khu vực ruộng thấp trũng và các ao hồ
xen kẽ có độ cao < 1 m so với mực nớc biển.
1.1.3. Khí hậu.
Thị trấn An Lão nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ

không khí trung bình năm là 22,8
0
C, tháng nóng nhất là tháng 6, tháng 7 có
nhiệt độ trung bình là 28,4
0
C. Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 1, tháng 2,
nhiệt độ trung bình là 15,5
0
C, thấp nhất là 10
0
C.
Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 9 và mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 3
năm sau. Chênh lệch nhiệt độ giữa hai mùa rõ rệt 11
0
- 12
0
.
Độ ẩm không khí: độ ẩm trung bình cả năm là: 85%. Độ ẩm không khí
chịu ảnh hởng theo mùa, gió nắng thuỷ triều vùng ven biển. Độ ẩm trung bình
lúc 13 h là 90%, độ ẩm thấp nhất là tháng 1: 73%, cao nhất là tháng 4: 91%, độ
ẩm tuyệt đối: 56%.
Lợng bốc hơi nớc hàng năm bình quân 700 ml, trong tháng khô hanh chế
độ nớc mất cân bằng, lợng bốc hơi lớn hơn lợng ma nên xảy ra khô hạn, thiếu n-
ớc.
Lợng ma bình quân cả năm là 1.740 mm (số đo trung bình từ năm 1965 -
1995). Lợng ma trung bình hàng năm là: 1.820 mm.
Mùa ma (tháng 5 - tháng 10) lợng ma chiếm 80% - 90% lợng ma cả năm,
tập trung vào các tháng 6, tháng 7 và tháng 8. Lợng ma trung bình/ tháng thời
gian này là trên 400 mm, cao nhất 683,3 mm (năm 1995). Mùa khô (tháng 10
đến tháng 3 năm sau),đầu mùa khô thờng hanh, cuối mùa ẩm ớt và có ma phùn

từ tháng 2 - tháng 4.
Lợng ma trung bình thấp nhất trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2,
số đo trung bình là 20 mm.
Lớp:KT & QL địa chính 42
24
Chuyên ngành: KT&QL địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Nguyễn Duy Thái
Tổng số ngày nắng 150 - 160 ngày/năm, tháng 5 và tháng 7 có giờ nắng
cao nhất là 188 giờ/tháng.
Thị trấn An Lão chịu ảnh hởng của hai loại gió chính:
Gió mùa Đông Bắc vào mùa khô (từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau) tốc
độ gió trung bình là 2,2 m/s.
Gió Đông Nam vào mùa ma từ tháng 5 đến tháng 10, vận tốc gió trung
bình là 2,5 m/s. Mùa ma luôn biến động do ảnh hởng của bão, lũ dòng triều.
Gió mang nhiều hơi nớc. Tốc độ trung bình trong năm 1,7 - 4 m/s cực đại đật 20
- 25m/s vào mùa ma bão.
Bão lũ thờng xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 9, bình quân 3 - 5 trận /năm.
Bão kèm theo ma lớn nhất là khi triều cờng.
1.1.4. Thuỷ văn và sông ngòi.
Hệ thống sông ngòi của thị trấn An Lão đều thuộc hệ thống sông Thái
Bình. Nguồn nớc ngầm rất hạn hẹp. Mọi hoạt động sản xuất nông nghiệp và
sinh hoạt của huyện đều nhờ vào nguồn nớc mật của hệ thống con sông chính
sông Đa Độ.
Thị trấn An Lão có nhiều ao, mơng nên khả năng giữ nớc vào mùa ma t-
ơng đối tốt. Ngoài ra hầu hết các gia đình đều có giếng nớc ngầm. Đây là điều
kiện thuận lợi cho việc tích trữ nớc vào mùa khô.
1.1.5. Các nguồn tài nguyên.
a. Tài nguyên đất.
Thị trấn An Lão là thị trấn đồng bằng thuộc huyện An Lão, thuộc vùng
đồng bằng sông Hồng, không có đồi núi và có địa hình bằng phẳng so với các

thị trấn khác của Hải Phòng. Hiện nay theo số liệu thống kê đất đai năm 2003,
thị trấn An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 165,83 ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 71,51 ha
- Đất chuyên dùng: 62,29 ha
- Đất ở: 11,48 ha
- Đất cha sử dụng: 20,55 ha
Nguồn nớc ngọt của sông Đa Độ tới tiêu cho nội đồng trên phạm vi toàn
thị trấn và cung cấp nớc sinh hoạt cho nhân dân thị trấn. Cùng hệ thông thuỷ lợi
Lớp:KT & QL địa chính 42
25
Chuyên ngành: KT&QL địa chính