Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




NGUYỄN HỮU TÙNG



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC
HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC







Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020



Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MẪN QUANG HUY









Hà Nội - 2014
i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn
là trung thực và chƣa từng đƣợc ai khác công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả



Nguyễn Hữu Tùng









ii

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Phòng Sau Đại học và
các Thầy Cô trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc
biệt là Quý Thầy, Cô ở Khoa Địa Lý đã giảng dạy và truyền đạt cho em những kiến
thức khoa học để giúp em nâng cao kiến thức trong thời gian học tập tại trƣờng.

Đặc biệt tôi xin trân trọng ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Mẫn
Quang Huy, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tận tình với tinh thần trách nhiệm cao ngay
từ việc định hƣớng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài này.
Tôi cũng cám ơn các anh, chị ở các phòng, ban chuyên môn thuộc UBND
huyện Nhà Bè đã giúp đỡ và cung cấp tài liệu trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin ghi nhận sự giúp đỡ và chia sẻ tình bằng hữu của các bạn trong lớp Cao
học Quản lý đất đai 2012 dành cho tôi trong thời gian qua.

Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Hữu Tùng






iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu 3
3.1 Nội dung nghiên cứu 3
3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 3
4. Bố cục luận văn 4

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU. 5
1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất. 5
1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển. 5
1.1.1.1 Phân vùng và quy ho
ạ
ch 5
1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng
đ
ấ
t 8
1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam. 10
1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất 10
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất 11
1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác. 12
1.2 Nội dung và phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất 17
1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất 17
1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993. 17
1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003. 18
1.2.1.3 Theo luật đất đai năm 2013 20
1.2.2 Phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất. 21
1.2.3 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nƣớc ta. 22
1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1993 – 2003 22
1.2.3.2 Giai đoạn từ năm 2003 – 2013 23
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC
HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 25
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nhà Bè. 25
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 25
2.1.1.1 Vị trí địa lý. 25
2.1.1.2 Khí hậu 25
2.1.1.3 Địa hình. 26

2.1.1.4 Địa chất. 26
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên. 26
2.1.1.6 Thực trạng môi trƣờng 31
iv

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội. 31
2.1.3 Đặc điểm chung về sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất. 32
2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội. 34
2.1.4.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 34
2.1.4.2 Thủy sản 35
2.1.4.3 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (do huyện quản lý) 35
2.1.4.4 Khu vực kinh tế thƣơng mại – dịch vụ 35
2.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng 36
2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QH, KHSDĐ huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-
2020 37
2.3.1 Tình hình thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất 37
2.3.1.1 Đất nông nghiệp 37
2.3.1.2 Đất phi nông nghiệp 38
2.3.1.3 Đất chƣa sử dụng: 39
2.3.2 Chi tiết thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất 39
2.3.2.1. Đất nông nghiệp 40
2.3.2.2 Đất phi nông nghiệp 42
2.3.2.3 Đất chƣa sử dụng 50
2.3.2.4 Đất đô thị 50
2.3.2.5 Đất khu du lịch 50
2.3.2.6 Diện tích đất bố trí để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện
Nhà Bè (theo quy định) 50
2.3.3 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất 54
2.3.3.1 Nhóm đất nông nghiệp 54
2.3.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp 55

2.3.3.3 Đất chƣa sử dụng 57
2.3.4 Đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy
hoạch sử dụng đất. 57
2.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 58
2.4.1 Tình hình quản lý đất đai 58
2.4.1.1 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện 58
2.4.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính 59
2.4.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 59
2.4.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 60
2.4.1.5 Quản lý việc giao, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất . 61
v

2.4.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) 63
2.4.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 65
2.4.1.8 Quản lý tài chính về đất đai 65
2.4.1.9 Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động
sản 66
2.4.1.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời Sử Dụng
Đất. 66
2.4.1.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 67
2.4.1.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai 67
2.4.1.13 Quản lý các hoạt động về đất đai 67
2.4.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và biến động các loại đất. 67
2.4.2.1 Giai đoạn 2000 - 2005 68
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC

TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010-2020. 73
3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 73
3.1.1 Chính sách đất đai 73
3.1.2 Chính sách khuyến khích đầu tƣ 74
3.1.3 Chính sách phát triển hệ thống kỹ thuật hạ tầng 75
3.1.4 Chính sách thu hút và đào tạo nguồn nhân lực 75
3.1.5 Chính sách về khoa học và công nghệ 75
3.2.2 Quản lý đất đai 76
3.3 Giải pháp về phát triển kinh tế đi đôi với xữ lý, cải tạo và bảo vệ môi trƣờng 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
PHỤ LỤC 83






vi

DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (01/01/2011) huyện Nhà Bè…………… 83
Bảng 2: Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 85
Bảng 3: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 87
Bảng 4: Quy hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 87
Bảng 5: Danh mục các công trình đất ở đô thị 88
Bảng 6: Danh mục các công trình đất thủy lợi 88
Bảng 7: Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ giai đoạn 2006 – 2010 89
Bảng 8: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2010 (ngày 01/01/2011) 91

Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2000-2005 92
Bảng 10: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 93


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng của môi trƣờng sống, là cơ sở để xây dựng và phát triển không gian kinh tế, xã
hội và phát triển dân sinh, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc biệt
là có giới hạn về số lƣợng nhƣng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định
trong không gian. Vì thế, đất đai là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế đƣợc. Để sử
dụng và khai thác một cách có hiệu quả, hợp lý và có tính kinh tế cao trên cả ba
phƣơng diện kinh tế, xã hội, môi trƣờng cảnh quan thì công tác quy hoạch sử dụng đất
là rất quan trọng.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nƣớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đƣợc đầy đủ, hợp lý, khoa học, có
hiệu quả cao; thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất ở địa phƣơng, tổ chức
sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất cùng với các tƣ liệu sản xuất khác gắn liền với đất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trƣờng.
Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 khẳng định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18, Chƣơng II); Luật Đất đai 2003 ( điều
6) và 2013 đều khẳng định ( điều 22): Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
trong những nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai. Do đó, quy hoạch sử dụng đất là
nhiệm vụ của Nhà nƣớc. Thông qua quy hoạch, Nhà nƣớc thực hiện mục tiêu phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, điều tiết sử dụng đất, …ngăn chặn tiêu
cực trong việc sử dụng đất và hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai cũng nhƣ trong

việc phát triển thị trƣờng bất động sản. Căn cứ vào quy hoạch Nhà nƣớc tiến hành giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, triển khai thực hiện quy hoạch…Đồng
thời, quản lý việc phát triển đô thị phù hợp với quy định pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trong trƣớc mắt
mà cả lâu dài. Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quyết định tính khả
thi và hiệu quả của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải phù hợp với yêu cầu thực tế về phát triển kinh tế - xã hội của địa
2

phƣơng, khả năng thực tế của phát triển kinh tế, đô thị đến đâu thì tiến hành giao đất, sử
dụng đất đến đó, đặc biệt ƣu tiên đất cho nhiệm vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa
đảm bảo an toàn lƣơng thực, vừa thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và
nguyên liệu cho công nghiệp. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất, việc triển khai thực
hiện quy hoạch sử dụng đất cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, thực tế vẫn
còn trƣờng hợp sử dụng đất không theo quy hoạch; nguyên nhân do đâu?, vì sao quy
hoạch chƣa mang tính khả thi? và vì sao ngƣời sử dụng đất chƣa hoàn toàn tuân
theo quy hoạch? Từ đó, việc đánh giá lại tình hình thực hiện phƣơng án quy hoạch
sử dụng đất giai đoạn 2010-2020 nhằm tìm ra những nguyên nhân có ảnh hƣởng đến
kết quả thực hiện phƣơng án quy hoạch và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn tiếp theo là vô cùng
cần thiết.
Chính những bất cập nêu trên nên cần có giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, là lý do tôi đề xuất thực hiện đề tài “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực
hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2010-2020” nhằm nghiên cứu và đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè đạt hiệu quả góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế, xã hội huyện Nhà Bè nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói
chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến tình
hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nói riêng trên địa bàn
huyện Nhà Bè.
- Phân tích, đánh giá những thành công cũng nhƣ các hạn chế; nguyên nhân của
thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất
huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-2020;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch
sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020.
3

3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
3.1 Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè.
- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng.
- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện Nhà Bè giai đoạn
2010-2020.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực
hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy
hoạch sử dụng đất.
3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môi
trƣờng…hiện tại của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nội nghiệp: thu thập các số liệu về thống kê đất đai, tình
hình sử dụng đất, các loại bản đồ có liên quan từ các ban ngành trong huyện
- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu thu thập đƣợc phân tích, chọn lọc các tài
liệu, số liệu phù hợp; sau đó đƣợc tổng hợp, xử lý bằng sai số thống kê thông qua
phần mềm hỗ trợ Microsoft Office Excel. Thống kê, so sánh một số chỉ tiêu sử dụng
đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất qua các giai đoạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất trên địa bàn huyện
- Phương pháp so sánh, loại trừ: Dùng phƣơng pháp so sánh, loại trừ giúp so sánh
đƣợc giữa thực trạng so với mục tiêu quy hoạch đề ra từ đó mới có cơ sở đánh giá đƣợc
tình hình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất của Huyện.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng vấn đề dƣới nhiều góc độ, tổng
kết, vận dụng các nguồn thông tin, tƣ liệu từ các Sở, ban ngành, các chủ trƣơng chính
sách đầu tƣ của thành phố để làm cở sở phát triển ý tƣởng.
- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh giá của các
nhóm đối tƣợng liên quan đến nghiên cứu.
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ: Sử dụng phần mềm MicroStation tiến
hành chồng xếp các file bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 với file bản
4

đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 nhằm minh họa thêm kết quả thực hiện
phƣơng án quy hoạch trên địa bàn huyện.
4. Bố cục luận văn
Đề tài đƣợc chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Trong
đó, phần nội dung bao gồm ba chƣơng:
- Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
- Chƣơng 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu.
- Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện
quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành Phố Hồ Chí Minh giai
đoạn 2010-2020.

5

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất.
1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển.
1.1.1.1 Phân vùng và quy ho
ạ
ch
Quy hoạch sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng để định hƣớng thị trƣờng bất
động sản, điều tiết nguồn cung quỹ đất cho thị trƣờng bằng định hƣớng của Nhà
nƣớc, đồng thời cũng để Nhà nƣớc quản lý mục đích sử dụng đất cho phù hợp với
nhịp độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc điểm quan trọng diễn ra trong quy hoạch sử
dụng đất ở nƣớc ta hiện nay là định hƣớng quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp
sang phi nông nghiệp đang tác động mạnh đến giá đất khiến nó ngày càng tăng cao.
Quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến đâu thì giá đất cũng tăng theo lên, nhƣ
vậy giá trị của đất đã hàm chứa giá trị sẽ đầu tƣ hạ tầng gắn với đất và sau khi quy
hoạch đƣợc phê duyệt trong giá đất đã ẩn chứa tài sản sẽ hình thành trong tƣơng
lai. Nhà nƣớc lấy lợi nhuận của gia tăng giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng công
nghiệp làm giải pháp thúc đẩy công cuộc chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông
nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, đô thị, thƣơng mại và hạ tầng kỹ thuật cùng với
công nghiệp hóa nông nghiệp. Đây là vấn đề khá phức tạp và nhạy cảm, bởi lẽ việc

chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất thích hợp là cả một quá trình gắn kết trên quan điểm
hệ thống về cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu đầu tƣ và cơ cấu lao động theo không gian,
đặc biệt là thời gian. Điều quan trọng là phải đảm bảo đƣợc an ninh lƣơng thực
Quốc gia, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, hạn chế tình trạng dự án treo.
Nhu cầu về sử dụng đất giữa các ngành nghề trong thực tiễn đang nảy
sinh cạnh tranh và mâu thuẫn gay gắt trên từng vị trí và không gian vùng đã dẫn
đến sự đối lập giữa lợi ích của các ngành nghề và lợi ích toàn thể của vùng. Giá đất
lúc này lại càng vô cùng quan trọng trong thị trƣờng bất động sản, vì chi phí của
các công trình xác định theo giá trị đã đầu tƣ và giá cả thị trƣờng đều gắn liền với
giá đất.
Nguyên nhân của những hạn chế nảy sinh trên chủ yếu do thiếu phân vùng
sử dụng đất, căn cứ của công tác quy hoạch sử dụng đất.
Phân vùng sử dụng đất dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụng đất
và tài nguyên đất làm cơ sở kết hợp với nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ
6

môi trƣờng, mặt khác theo phƣơng hƣớng sử dụng đất khác nhau mà phân chia thành
các vùng đất sử dụng khác nhau. Phân vùng còn có nhiệm vụ quy định công dụng cơ
bản và chức năng chủ đạo các loại đất của vùng đất sử dụng, nguyên tắc sử dụng
đất và biện pháp quản lý. Trong khi đó nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất chỉ là xác
định chi tiết các loại tỷ lệ, quy mô, vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã
hội, với giới hạn của đất sử dụng đã đƣợc phân vùng.
Phân vùng và quy hoạch có quan hệ mật thiết với nhau và là căn cứ khoa
học hỗ trợ cho nhau. Phân vùng thể hiện tính hợp lý của việc sử dụng đất, có lợi cho
phòng trừ và khắc phục những hành vi sai lệch về bố trí sử dụng đất trong thời kỳ
ngắn hạn, hạn chế những hiện tƣợng lạm dụng đất đai và lãng phí đất. Thông qua
phân vùng sẽ thực hiện tốt hơn việc sử dụng đất thống nhất với các mặt lợi ích xã
hội, kinh tế và lợi ích sinh thái, đồng thời điều hòa đƣợc lợi ích sử dụng đất giữa
các ngành, tạo điều kiện sử dụng đất ổn định lâu dài cho các ngành nghề.
Mặt khác, nhờ có phân vùng mới làm rõ đƣợc công dụng của đất trên

các vùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất, chẳng hạn nhƣ
vùng đất cho phép, vùng đất nghiêm cấm, nhằm hạn chế khai thác và sử dụng đất
không hợp lý, đồng thời tạo ra năng lực ứng biến hữu hiệu, kịp thời điều tiết và
cơ động trong việc bố trí sử dụng đất có lợi về thời gian, đơn vị, quy mô và vị
trí, phòng tránh những ảnh hƣởng của các nhân tố nẩy sinh bất thƣờng.
Nhƣ vậy chỉ có thông qua phân vùng, công tác quy hoạch sử dụng đất
mới thực hiện mục tiêu quy hoạch với các loại phân phối sử dụng khác nhau trên
từng đơn vị, trên từng mảnh đất. Quan trọng hơn, phân vùng đất còn là cơ sở
khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giám sát sử dụng đất; từ
đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nâng cao chất lƣợng của việc bố
trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất.
Tuy nhiên, để có độ tin cậy cao các phƣơng án luận chứng kinh tế kỹ thuật
gắn với xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lƣợc phát triển
kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài
nguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực với những kết
quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng các loại, quy hoạch
bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy có liên quan tới sử dụng đất.
7

Dựa vào các tƣ liệu này mà chia đất thành nhiều loại vùng công dụng, nhƣ vùng đất
sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngành chăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng
thị trấn, nông thôn, vùng đất sử dụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu
công dụng khác. Trên đất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho
nhà ở phân tán, có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải
rừng phòng hộ.
Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nền kinh tế
xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩ đến tình hình
của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xác định quy mô, phạm
vi và vị trí. Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất là loại hình không gian, sự
phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mục đích phân chia, mặt khác quyết định

bởi quan hệ về không gian và thời gian tồn tại của vùng phân chia. Do đó, việc xác
định loại hình cần có tính mục đích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy
theo hình thức. Chẳng hạn nhƣ để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của
quần thể thành thị ở Đồng bằng Sông Hồng, cần phòng tránh các khu xây dựng
thành thị phát triển không theo trật tự, hình thành hình thái thành thị và không gian
sinh hoạt tốt, gắn kết thành thị với đô thị nông thôn và sinh thái…
Tuy vậy, phân vùng đất trong điều kiện đất hẹp ngƣời đông ở nƣớc ta cần
phải nghiêm khắc trong việc tôn trọng nguyên tắc bảo vệ tổng thể đất canh tác, cần
tận dụng mọi khả năng có thể đƣợc để đƣa vào đất dùng cho nông nghiệp, có
nghĩa là trừ những vùng đất canh tác đã đƣợc quy định trong phạm vi khu xây dựng
đô thị ở giai đoạn gần, thị trấn, nông thôn, xí nghiệp và hầm mỏ, công trình giáo
dục, thể thao, văn hóa, du lịch… đã đƣợc phê chuẩn và đất canh tác đã đƣa vào dự
án kế hoạch quản lý sinh thái, trên nguyên tắc đất canh tác còn lại đều phải đƣa
vào vùng đất dùng cho nông nghiệp. Vùng đất dùng cho xây dựng thị trấn thôn
quê cần theo yêu cầu sử dụng tập trung từng bƣớc theo thời gian, đƣa các điểm dân
cƣ manh mún quá phân tán từng bƣớc bố trí gộp lại thích hợp, xác định diện tích hợp
lý phân vùng nhỏ nhất của vùng công dụng các loại, nhằm tránh những tiêu cực
thất thoát nhƣ đang diễn ra trên nhiều địa phƣơng, trái nghịch với chiến lƣợc sử dụng
quỹ đất Quốc gia - một trong những nội dung chủ yếu của chiến lƣợc phát triển
Quốc gia.
8

1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng
đ
ấ
t
a. Khái niệm đất đai
- Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất, đƣợc
hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và nhân tác.
- Khái niệm đất đai (Land): Là một vùng đất đƣợc xác định về mặt địa lý, có

các thuộc tính tƣơng đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán đƣợc
của sinh quyển bên trên, bên trong và bên dƣới nó nhƣ là: không khí, đất, điều kiện địa
chất, thuỷ văn, thực vật và động vật cƣ trú, những hoạt động trƣớc đây của con ngƣời, ở
chừng mực mà ảnh hƣởng của những thuộc tính này có ý nghĩa tới việc sử dụng vùng
đất đó của con ngƣời hiện tại và trong tƣơng lai.
b. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:
- Quy hoạch sử dụng đất nhƣ là phƣơng tiện giúp cho lãnh đạo quyết định
sử dụng đất đai nhƣ thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu
hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục
tiêu riêng biệt và từ đó hình thành nên chính sách và chƣơng trình cho sử dụng đất
đai (Dent, 1988; 1993).
- Quy hoạch sử dụng đất nhƣ là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy
việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu và những cơ
hội về môi trƣờng, xã hội và những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv, 1992).
- Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐ là hầu hết đều
đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động nhƣ là một tiến trình xây dựng
quyết định cấp cao. Do đó, QHSDĐ trong một thời gian dài với quyết định từ
trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo ngƣời dân phải làm những gì
(Mohammed, 1999).
- Trong phƣơng pháp tổng hợp và ngƣời sử dụng đất là trung tâm
(UNCED, 1992; trong FAO, 1993): đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐ nhƣ sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là một tiến trình xây dựng những quyết định để đƣa đến
những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những
cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995). Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền
vững thì chức năng của quy hoạch sử dụng đất là hƣớng dẫn sự quyết định trong sử
9

dụng đất để làm sao nguồn tài nguyên đó đƣợc khai thác có lợi cho con ngƣời,
nhƣng đồng thời cũng đƣợc bảo vệ cho tƣơng lai. Cung cấp những thông tin tốt liên

quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của ngƣời dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài
nguyên và những tác động đến môi trƣờng có thể có của những sự lựa chọn là một
yêu cầu đầu tiên cho tiến trình QHSDĐ thành công.
Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng nhƣ là công cụ để đánh giá thực
trạng của đất đai khi đƣợc sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976), hay nhƣ là
một phƣơng pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng đất (Van Diepen và
ctv., 1988). Do đó có thể định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là sự đánh giá tiềm
năng đất nƣớc có hệ thống, tính thay đổi trong sử dụng đất và những điều kiện
kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất tốt nhất. Đồng
thời QHSDĐ cũng là chọn lọc và đƣa vào thực hành những sử dụng đất đó mà nó
phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con ngƣời về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên
nhiên trong tƣơng lai”.
- Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nƣớc về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nƣớc, tổ chức sử dụng đất nhƣ
một tƣ liệu sản xuất cùng với các tƣ liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trƣờng.
- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nƣớc về tổ chức,
quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất với các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững trên cơ sở phân
bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo
các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nƣớc.
- Quy hoạch đất đai là việc bố trí, sắp xếp và sử dụng các loại đất một cách
hợp lý để sản xuất ra nhiều nông sản với chất lƣợng cao, hiệu quả kinh tế lớn. Quy
hoạch đất đai chia làm 2 loại: quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành và quy
hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy hoạch giữa các vùng, các ngành tùy
thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ với sự phát triển của lực
lƣợng sản xuất, với phân vùng của cả nƣớc. Việt Nam đã và đang thực hiện quy
hoạch lại đất đai trong nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
10

phát triển kinh tế hàng hóa, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trƣớc đây.
c. Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất
- Vị trí của quy hoạch sử dụng đất theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, cơ sở không gian để bố trí các khu
dân cƣ và các ngành kinh tế, xã hội, tƣ liệu sản xuất không thể thay thế trong sản
xuất nông, lâm nghiệp. Vì vậy QHSDĐ là thành phần không thể thiếu đƣợc trong
hoạch định chiến lƣợc, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Quốc gia.
- Vai trò của QHSDĐ đƣợc thể hiện ở các mặt sau, theo Hà Minh Hòa
(2007):
+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai: do tính pháp lý
của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điều 31 luật đất đai 2003), thu hồi đất (điều
39 luật đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (điều 50 luật đất đai 2003).
+ Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hƣớng cho các nhà doanh nghiệp
đầu tƣ có hiệu quả vào đất đai.
+ Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh giá tình
hình quản lý và sử dụng đất: do đƣợc xây dựng trên cơ sở phân bổ hợp lý, khoa học
quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng với các biện pháp bảo vệ tài
nguyên - môi trƣờng đất và dự báo khoa học xu hƣớng sử dụng đất trong tƣơng lai,
quy hoạch sử dụng đất tạo nên cơ sở để Nhà nƣớc tiến hành công tác kiểm tra, đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất với mục đích phát hiện các mặt tích cực cần
phát huy và phát hiện các mặt tiêu cực nảy sinh cần khắc phục, điều chỉnh trong
hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai nhằm đáp ứng đƣợc các nhiệm vụ phát triển
kinh tế - xã hội của cả nƣớc và các địa phƣơng.
+ Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để các cơ quan Nhà nƣớc các cấp lập
kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn 5 năm.
1.1.2 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam.
1.1.2.1 Hệ thống quy hoạch sử dụng đất

Sự phát triển của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải tổ chức phân bố hợp lý
lực lƣợng sản xuất trong từng vùng và trên phạm vi cả nƣớc. Đó chính là nhiệm vụ
11

quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất.
Trong nhiều trƣờng hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy
mô lớn, có thể là vùng lãnh thổ của một huyện, có thể là một tỉnh hoặc một vùng
kinh tế tự nhiên lớn gồm nhiều tỉnh hợp lại, có thể trên phạm vi cả nƣớc. Trong
những trƣờng hợp đó, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, trong
đó phải giải quyết vấn đề phân chia lại lãnh thổ, tổ chức sản xuất và lao động,
bố trí lại mạng lƣới điểm dân cƣ, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất. QHSDĐ
có thể giải quyết vấn đề di chuyển dân cƣ, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới,
bố trí lại các xã, nông trƣờng, lâm trƣờng, thậm chí phải bố trí lại các huyện, các
tỉnh.
Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn
vị sử dụng đất, QHSDĐ còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho các ngành, các chủ sử
dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân phối và tái phân phối quỹ đất
nhà nƣớc cho các ngành, các chủ sử dụng đất thông qua việc thành lập các đơn
vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất đai đang tồn tại.
Luật đất đai tại điều 25 quy định hệ thống QHSDĐ ở nƣớc ta bao gồm 4 cấp
là QHSDĐ cả nƣớc; QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ cấp huyện; QHSDĐ cấp xã.
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử - xã hội: lịch sử phát triển của xã hội
chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội
đều có một phƣơng thức sản xuất nhất định thể hiện theo hai mặt là lực lƣợng sản
xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa
ngƣời với đất đai. Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát
triển lực lƣợng sản xuất vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất nên nó luôn
là một bộ phận của phƣơng thức sản xuất. Trong xã hội có phân chia giai cấp, quy
hoạch sử dụng đất mang tính tự phát hƣớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng

nề về mặt pháp lý.
Quy hoạch sử dụng đất có tính tổng hợp: trong quy hoạch sử dụng đất thƣờng
liên quan đến việc sử dụng đất của cả 3 loại đất chính theo Luật Đất đai năm 2003:
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Tính tổng hợp của quy
hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở 2 mặt: đối tƣợng của quy hoạch là khai thác,
12

sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân. Do đó quy hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất
đai, điều hòa các mâu thuẫn về đất giữa các ngành, các lĩnh vực, xác định và điều
phối các phƣơng hƣớng, phân bố sử dụng đất phù hợp.
Quy hoạch sử dụng đất có tính dài hạn: căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài
hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học
kỹ thuật, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp) từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra những phƣơng hƣớng, chính sách chiến lƣợc làm
căn cứ cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hằng năm. Quy hoạch sử
dụng đất dài hạn cần phải điều chỉnh từng bƣớc song song với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội. Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất thƣờng từ 5 năm đến 10 năm.
Quy hoạch sử dụng đất có tính chiến lƣợc và chỉ đạo vĩ mô: quy hoạch sử
dụng đất với đặc tính trung bình và dài hạn chỉ dự kiến trƣớc các xu thế thay đổi
phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu phân bố sử dụng đất. Do đó quy hoạch sử dụng đất
mang tính chiến lƣợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô. Với
khoảng thời gian dự báo tƣơng đối dài, chịu ảnh hƣởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã
hội biến đổi nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lƣợc, quy hoạch càng ổn định.
Quy hoạch sử dụng đất có tính chính sách: xây dựng phƣơng án quy hoạch sử
dụng đất phải quán triệt các chính sách và quy định của Đảng và Nhà nƣớc đảm bảo
mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, an toàn lƣơng thực, tuân thủ các quy định,
các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trƣờng. Quy hoạch sử dụng đất thể
hiện rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất có tính khả biến: dƣới tác động của nhiều nhân tố khó

dự đoán trƣớc, theo nhiều phƣơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một
trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp
hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi kinh tế xã hội phát
triển, khoa học kỹ thuật tiến bộ, chính sách thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử
dụng đất không còn phù hợp, việc chỉnh sửa bổ sung quy hoạch cho phù hợp với tình
hình mới là rất cần thiết.
1.1.3 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội: quy hoạch tổng thể phát triển
13

kinh tế xã hội là tài liệu mang tính chiến lƣợc đƣợc luận chứng bằng nhiều phƣơng
án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố lực lƣợng sản xuất theo không gian, có
tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn
vị lãnh thổ cấp dƣới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ phƣơng hƣớng
với một số nhiệm vụ chủ yếu. Trong khi đó, đối tƣợng nghiên cứu của QHSDĐ là tài
nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mà điều chỉnh cơ cấu và phƣơng hƣớng sử
dụng đất, xây dựng phƣơng án quy hoạch phân phối sử dụng đất thống nhất hợp lý.
Nhƣ vậy, QHSDĐ là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội nhƣng nội dung của nó phải đƣợc điều hòa thống nhất
với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Dự báo và chiến lƣợc dài hạn sử dụng đất: các nhiệm vụ đặt ra của
QHSDĐ chỉ có thể đƣợc thực hiện thông qua việc xây dựng các dự án QH với
đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các
tài liệu điều tra và khảo sát địa hình, thổ nhƣỡng, xói mòn đất, thủy nông, thảm
thực vật, các tài liệu về kế hoạch dài hạn của địa phƣơng, hệ thống phát triển kinh
tế của các ngành, các dự án QH huyện, quy hoạch xã, dự án thiết kế về cơ sở hạ

tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lƣợng và tăng tính khả thi cho các dự
án QHSDĐ.
Để xây dựng phƣơng án QHSDĐ các cấp vi mô cho một thời gian trƣớc
mắt, trƣớc hết phải xác định đƣợc định hƣớng và nhu cầu sử dụng đất dài hạn trên
phạm vi lãnh thổ lớn hơn. Khi lập dự báo có thể sử dụng các phƣơng án có độ chính
xác không cao, kết quả đƣợc thể hiện ở dạng khái lƣợc. Việc thống nhất quản lý
Nhà nƣớc về đất đai đƣợc thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và chính xác đất đai
về mặt số lƣợng và chất lƣợng. Dựa vào các số liệu thống kê đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất, sau đó sẽ xây dựng phƣơng án
quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho thời gian trƣớc mắt
cũng nhƣ lâu dài trên phạm vi cả nƣớc, theo đối tƣợng và mục đích sử dụng đất.
14

Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lƣợc sử dụng tài nguyên
đất, với dự báo sử dụng tài nguyên nƣớc, rừng, dự báo phát triển các công trình thuỷ
lợi, thuỷ nông, cơ sở hạ tầng, Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất với mục tiêu
cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông - lâm nghiệp,
các định hƣớng sử dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải đƣợc xem xét
một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã
hội trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của
cả nƣớc.
Nội dung của chiến lƣợc sử dụng đất đai bao gồm:
+ Phân tích hiện trạng phân bố và sử dụng quỹ đất các ngành kinh tế quốc dân;
+ Xác định tiềm năng đất để khai hoang đƣa vào sản xuất nông nghiệp;
+ Xác định nhu cầu đất đai cho các ngành kinh tế quốc dân;
+ Thiết lập các biện pháp cải tạo, phục hồi và bảo vệ quỹ đất cũng nhƣ để hoàn
thiện việc sử dụng đất;
+ Xây dựng dự báo (khoa học - kỹ thuật) phân bổ quỹ đất cho các ngành kinh tế
quốc dân, theo các đối tƣợng và mục đích sử dụng (lập biểu chu chuyển đất đai
cho thời kỳ định hƣớng).

Dự báo sử dụng đất là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát triển nền
kinh tế - xã hội của đất nƣớc phù hợp với trình độ phát triển lực lƣợng sản xuất và
các mối quan hệ sản xuất. Trong QHSDĐ của cả nƣớc và QHSDĐ của các cấp
đều giải quyết chung một nhiệm vụ là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn với phân bổ lực
lƣợng sản xuất theo nguyên tắc từ trên xuống và ngƣợc lại sẽ chỉnh lý, hoàn
thiện từ dƣới lên trên.
Trong thực tiễn khi QHSDĐ thƣờng nảy sinh yêu cầu xây dựng quy hoạch
chuyên ngành đối với các công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất nhƣ: hệ thống
giao thông, mạng lƣới thuỷ lợi, hệ thống các điểm dân cƣ Để đảm bảo thống nhất
giữa quy hoạch sử dụng đất và các công trình trên, cần dựa trên cơ sở dự báo sử
dụng đất chung của vùng.
Quy hoạch sử dụng đất không làm thay các quy hoạch chuyên ngành.
Trong phƣơng án QHSDĐ, các công trình liên quan tới đất đƣợc thể hiện dƣới dạng
sơ đồ phân bố và xử lý số liệu theo các chỉ tiêu tổng quát. Trên cơ sở sơ đồ phân
15

bố, khi có nhu cầu sẽ xây dựng dự án quy hoạch chuyên ngành theo từng công trình
riêng biệt.
Nhƣ vậy, các vấn đề liên quan đến việc sử dụng hợp lý đất đai đƣợc thực hiện
theo tuần tự từ quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch chuyên
ngành sẽ cho phép giải quyết cụ thể các vấn đề về sử dụng đất trên cơ sở áp dụng
các tiến bộ và thành tựu của khoa học kỹ thuật.
Chính vì đất đai là điều kiện chung của sản xuất, là cơ sở không gian để phát
triển các ngành kinh tế quốc dân, nên mọi vấn đề về sử dụng hợp lý đất đai ở các
cấp độ khác nhau đều liên quan đến các lĩnh vực nhƣ: năng lƣợng, công nghiệp,
giao thông, xây dựng và đặc biệt là dự báo việc phát triển và phân bố lực lƣợng
sản xuất.
Định hƣớng sử dụng đất đƣợc đề cập trong nhiều tài liệu dự báo khoa học kỹ
thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, việc xây dựng quy hoạch tổng
thể sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính chất tổng hợp dựa trên

cơ sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, đƣa ra định hƣớng phân bố và tạo điều
kiện thuận lợi về mặt không gian để thực hiện các quyết định về sử dụng đất
trong giai đoạn trƣớc mắt, hoàn thiện về các chỉ tiêu kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý
cho việc sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn thể
hiện rõ tính kỹ thuật cũng nhƣ ý nghĩa pháp lý. Các quyết định về QHSDĐ vừa là
cơ sở không gian để bố trí các công trình, vừa là căn cứ kỹ thuật để lập kế hoạch
đầu tƣ chi tiết.
Xem xét mối quan hệ giữa QHSDĐ và quản lý đất đai cho thấy: các tài liệu
về thống kê số lƣợng, chất lƣợng đất cũng nhƣ đăng ký đất đai phục vụ nhiều
cho việc lập QHSDĐ. Ngƣợc lại, cơ cấu đất đai đƣợc tạo ra trong quá trình quy
hoạch sử dụng đất là cơ sở để thống kê đất đai. Các số liệu về phân hạng đánh giá
đất cũng đƣợc sử dụng để lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai.
- Quy hoạch phát triển nông nghiệp:
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế -
xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hƣớng đầu tƣ, biện pháp, bƣớc đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới quy
16

mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản phẩm trong
một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
QHSDĐ. Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên quy hoạch và dự báo yêu cầu sử dụng
đất của các ngành trong nông nghiệp, nhƣng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống
chế và điều hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại quy hoạch này có mối
quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
- Quy hoạch đô thị:
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phƣơng châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàn diện,

bảo đảm cho sự phát triển đô thị đƣợc hài hòa và có trật tự, tạo ra những điều kiện
có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị cùng với việc
bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp
xếp các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đƣợc tiến hành nhằm xác
định chiến lƣợc dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng
nhƣ bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện
và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất
xây dựng… trong quy hoạch đô thị sẽ đƣợc điều hòa với QHSDĐ. Quy hoạch sử
dụng đất tạo những điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị.
- Quy hoạch các ngành:
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là quan hệ
tƣơng hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ
phận hợp thành của QHSDĐ, nhƣng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch
sử dụng đất. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ,
không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu
vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về tƣ tƣởng chỉ đạo và nội dung:
quy hoạch ngành là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể; QHSDĐ là sự định hƣớng chiến
lƣợc có tính toàn diện và toàn cục.
- Quy hoạch sử dụng đất của địa phƣơng:
17

Quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc và QHSDĐ của địa phƣơng cùng hợp thành hệ
thống QHSDĐ hoàn chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc là căn cứ của QHSDĐ
các địa phƣơng (tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc chỉ đạo việc xây
dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp
tỉnh. Mặt khác, QHSDĐ của các địa phƣơng là phần tiếp theo, là căn cứ để chỉnh
sửa, bổ sung và hoàn thiện QHSDĐ cả nƣớc.
Quan hệ giữa QHSDĐ với QH ngành, QH tổng thể kinh tế xã hội vừa
mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề cho các ngành quy hoạch khác.

Do vậy ta thƣờng gọi quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch ngành của quy hoạch.
1.2 Nội dung và phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất
1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất
1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993.
Theo Luật đất đai năm 1993, nội dung của QHSDĐ đƣợc quy định nhƣ sau:
- Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cƣ nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chƣa sử dụng của từng địa phƣơng và cả
nƣớc;
- Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển
kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và trong phạm vi cả nƣớc.
Trên cơ sở 2 nội dung về QHSDĐ đã đƣợc Luật Đất đai quy định, Nghị định số
68/2001/NĐ-CP của Chính phủ, tại điều 8 đã cụ thể hóa thành 3 nội dung nhƣ sau:
- Việc khoanh định các loại đất đƣợc thực hiện nhƣ sau:
a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
b) Xác định phƣơng hƣớng mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn quy hoạch;
c) Phân bổ hợp lý quỹ đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh;
d) Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trƣờng sinh
thái đảm bảo để phát triển bền vững.
- Trong từng thời kỳ nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thì
điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.
- Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai.