Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN HOÀNG NGHĨA


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI







Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN HOÀNG NGHĨA


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Lương Văn Hinh



Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi
sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài
liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả


Nguyễn Hoàng Nghĩa










Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND huyện
Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn,
Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và
gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1. PGS.TS. Lương Văn Hinh - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các
thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học
Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. UBND huyện Yên Sơn, Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang và các phòng ban
khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã (phường)
trên địa bàn huyện Yên Sơn, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm
giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả


Nguyễn Hoàng Nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu chung 2
3. Mục tiêu cụ thể 2
4. Yêu cầu của đề tài 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2
5.1. Ý nghĩa khoa học 2
5.2. Ý nghĩa thực tiễn 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn 5

1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. 5
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất. 5
1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11
1.2.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới 12
1.2.4. Một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 18
1.2.5. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên
Quang. 20
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu 27

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 27
2.4.2. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập,
hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến
vấn đề nghiên cứu. 28
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn: 28
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với
định lượng, các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và
đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 28
2.4.5. Phương pháp chuyên gia: 28
2.4.6. Phương pháp xác định giá đất: 28
2.5. Các tiêu chí xác định khi đấu giá QSD đất. 29

CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
3.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến công tác
đấu giá QSD đất. 30
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 44
3.1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến đấu giá QSD
đất. 46
3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn giai
đoạn 2010-2012. 53
3.2.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 56
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 62
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 67
3.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.3. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn
trong giai đoạn 2010-2012 75
3.3.1. Hiệu quả về kinh tế 75
3.3.2. Hiệu quả về xã hội 79
3.3.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 80
3.4. Những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 81
3.4.1. Đối với công tác tổ chức 81
3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá 83
3.4.3 Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị 84
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
QSD đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 85
3.5.1. Giải pháp về chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất 85
3.5.2. Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất 87

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 88
1. Kết luận 88
2. Đề nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


QSD : Quyền sử dụng
UBND : Ủy ban nhân dân
GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KDC : Khu dân cư
BQL : Ban quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn năm 2012 33
Bảng 3.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn 37
Bảng 3.3. Tình hình thu nhập, đời sống của người dân huyện Yên Sơn. 38
Bảng 3.4. Diện tích, năng xuất và sản lượng cây trồng năm 2012 39
Bảng 3.5. Cơ cấu vật nuôi năm 2012 huyện Yên Sơn 40
Bảng 3.6. Dân số qua các năm 2005, 2012 trên địa bàn huyện Yên Sơn 42
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất giai
đoạn 2010-2012 54
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả thực hiện đấu giá đất của huyện Yên Sơn

giai đoạn 2010-2012 54
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất
năm 2010. 57
Bảng 3.10: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 của huyện Yên Sơn 59
Bảng 3.11. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá
đất năm 2011. 63
Bảng 3.12: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 của huyện Yên Sơn 65
Bảng 3.13. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất
năm 2012. 68
Bảng 3.14: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 của huyện Yên Sơn 70
Bảng 3.15. Bảng so sánh kết quả đấu giá đất trên địa bàn huyện Yên Sơn giai
đoạn 2010 – 2012 78
Bảng 3.16: Bảng tổng hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá đất. 84


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản 17
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Sơn trong tỉnh Tuyên Quang 30
Hình 3.2: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và
thấp nhất năm 2011 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 61
Hình 3.3: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và
thấp nhất năm 2011 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 67
Hình 3.4: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và
thấp nhất năm 2012 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 72
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ bán thành công các lô đất trong giai đoạn
2010-2012 74
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện số lượng người tham gia đấu giá/1 lô đất 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là yếu tố để tạo nguồn lực đầu
tư lớn. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như
việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất
thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó, trong
những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Mặc dù còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu
nhập thấp, dễ để xảy ra tiêu cực nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta.
Đối với huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, từ năm 2008 đến nay, UBND
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khoảng
500 lô đất để thực hiện giao đất tại 17 khu dân cư, thu về Ngân sách số tiền sử
dụng đất do trúng đấu giá khoảng 110 tỷ đồng, đóng góp một phần đáng kể trong
thu Ngân sách hàng năm của địa phương để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phát
triển các khu dân cư tập trung và các điểm đô thị huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang. Trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang thời gian qua đã có những thành công và hạn chế nhất định. Vì

vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua
các dự án để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất tại địa phương; từ đó rút ra kinh
nghiệm về việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương có điều
kiện tự nhiên kinh tế xã hội tương tự như huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
2. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất giải
pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan
đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang giai đoạn 2010-2012.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt: hiệu
quả kinh tế; hiệu quả xã hội; hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Việc đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua việc đi sâu phân tích hiệu quả của
một số dự án đấu giá QSD đất cụ thể đặc trưng trên địa bàn.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của
Trung ương và địa phương.
- Việc đánh giá thực hiện đúng phương pháp, theo đúng quy định, hướng dẫn.

-

Phản ánh khách quan và phù hợp với yêu cầu thực tế tại địa phương.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học
Xây dựng được tính quy luật về cơ chế giá của thị trường đất đai thông qua
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thiện những bất cập trong các quy định
hiện hành.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần
nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Sơn nói riêng và trên cả nước nói chung, hướng lợi ích của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất phục vụ tốt cho xã hội, cho người có nhu cầu sử dụng đất
thực sự.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị
định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành
quy chế bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
- Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh
Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
- Một số vấn đề lý luận cơ bản về giá đất, định giá đất và thị trường bất
động sản.

- Nghiên cứu về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới và
Việt Nam đặc biệt là huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Quy trình đấu giá QSD
đất trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
- Các nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến đấu giá QSD đất;
- Kết quả đấu giá QSD đất của tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2010 – 2012.
1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.
1.2.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với bất động sản, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, giá cả bất động sản cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19].
Đặc điểm của giá đất:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở
nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại
thị trường cho thuê. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn
là có thể tính ra giá đất [24].

2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định [24].
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận
của giá đất vì con người có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất.
Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá
đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây
dựng hệ thống [24].
1.2.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về
thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản

kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa
tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch
dưới Chủ nghĩa Tư bản [19].
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch [12].
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ
nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã
hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của
các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà
nước [12].
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được
chuyển vào giá cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8

lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó [12].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu
nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để
định giá đất [18].
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào [19].
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [18].
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân
hàng chỉ quyết định giá bất động sản nói chung, chứ không quyết định giá đất đô
thị cao hơn giá đất nông nghiệp [12].
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,
ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ
thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh
đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến
nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất
ngày một cao hơn [19]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và
thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của
đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác [19].
Nhìn chung, trong thời gian tới ở nước ta quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa
lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất
các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác
được, Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng,
mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển
công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở
ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc
độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [18]
Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn
bằng giá trị QSDĐ [13]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế

bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều
có đất để canh tác và có nhà để ở [24].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công
khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc
mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về
kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm
tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên
địa bàn huyện [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm
kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó
cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất [24].
1.2.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ
các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư
cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh
giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên
thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể
chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình
tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng

lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội
đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có
đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
đề ra. Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả
giá cao nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với
nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.
Đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất,
góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy
phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia
đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để
đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường
sát với giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất
hợp lý. Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên
các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới,
điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất
động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản [15].
Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một
cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống
cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy
sự phát triển của nền kinh tế [24].
Đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính [24]. Người tham
gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa
đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính. Các
quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất nếu

nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về đất đai
trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các
nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
1.2.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.3.1 Trung Quốc
Từ ngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5
khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng
Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 - có hiệu
lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc
nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất
nhượng quyền sử dụng đất [16].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ
tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của
UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây
dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ
quan thuộc quyền quản lý của mình [16]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,

đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương [16]
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước.
Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào
việc xây dựng cơ sở hạ tầng và khai hoang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc
nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào
xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử
dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử
dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc
do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác
chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công [16]
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với
công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất
thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác [4].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá

BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung
cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc.
Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức
Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất
đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài
với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như:
Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại
về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, [19]
1.2.3.2 Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo
tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình
quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê
khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến
chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà
nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính
cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô
thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị
với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn
thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm
được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị

đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần [4].
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"
còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các