Cầu về nhà ở của Hà Nội

A – LỜI MỞ ĐẦU.
Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc thực hiện các chủ trương, chính
sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người
dân cả về vật chất lẫn tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan
tâm đặc biệt. Trong đó,việc giải quyết vấn đề nhà ở là một mối quan tâm của toàn
xã hội. Hà Nội - nơi có mật độ dân số ở mức cao, nhu cầu về nhà ở càng trở nên
khó khăn hơn. Kể từ khi đất nước đổi mới, Hà Nội đã phát triển nhà ở với tốc độ
tương đối nhanh, song cầu về nhà ở của Hà Nội vẫn là một trong những đề tài thu
hút sự quan tâm lớn. Vì lẽ đó, bài tiểu luận “ Cầu về nhà ở của Hà Nội” trên cơ sở
thực tế thực trạng nhà ở Hà Nội giai đoạn 1990-2000 của chúng em sau đây xin
phép được đưa ra một số quan điểm và giải pháp cho vấn đề này.
B – GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ.
I.Cơ sở lý luận:
1. Một số khái niệm:
a) Cầu: Cầu biểu thị những lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có
khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian
nhất định (với các yếu tố khác không đổi).
b) Lượng cầu: Lượng cầu là lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có
khả năng và sẵn sàng mua ở một mức giá cụ thể trong một khoảng thời gian nhất
định.
c) Giá cả: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hóa. Về
nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản
nào đó.
d) Đường cầu: Đường cầu là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng
cầu khi các yếu tố khác không đổi .Mỗi một điểm trên đường cầu cho ta biết lượng
1
cầu tại một mức giá nhất định, toàn bộ đường cầu cho ta biết lượng cầu tại các mức
giá khác nhau.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, bao gồm:giá của chính mặt hàng đó, thu
nhập của người tiêu dùng, sở thích của người tiêu dùng, giá cả của các loại hàng

hóa có liên quan, các kỳ vọng và dân số.
a) Giá cả của chính mặt hàng đó:
Khi giá cả của chính mặt hàng đó thay đổi (các yếu tố khác không đổi ) thì
sẽ tạo ra sự di chuyển dọc theo đường cầu lên phía trên hoặc xuống phía dưới.Khi
giá cả hàng hoá đó tăng lên thì lượng cầu giảm xuống tạo sự di chuyển dọc theo
dường cầu lên phía trên, và ngược lại.
b) Sở thích của người tiêu dùng:
Nếu sở thích của người tiêu dùng về một hàng hóa, dịch vụ nào đó mà tăng
lên thì cầu về hàng hóa đó tăng lên đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại
đương cầu dịch chuyển sang trái.
c) Thu nhập của người tiêu dùng:
Nếu thu nhập của người tiêu dùng, về một hàng hóa dịch vụ nào đó mà tăng
lên thì cầu về hàng hóa đó tăng lên đường cầu sẽ dịch chuyển sang phải. Đây là
hàng hóa thông thường, Nếu thu nhập của người tiêu dùng về một hàng hóa dịch
vụ nào đó tăng lên mà cầu về hàng hóa đó giảm thì đường cầu dịch chuyển sang
bên trái. Đây là hàng hóa thứ cấp.
d) Giá cả của các loại hàng hóa có liên quan:
- Hàng hóa thay thế là hàng hóa có thể sử dụng thay cho hàng hóa khác vi
dụ: cà phê thay cho chè, phở thay cho cơm…nếu X và Y là hai hàng hóa thay thế
cho nhau thì giá của hàng hóa Y tăng lên thì cầu đối với hàng hóa X sẽ tăng đường
cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang trái.
- Hàng hóa bổ sung là hàng hóa được sử dụng đồng thời với hàng hóa khác
2
ví dụ: xăng và ô tô, đường và cà phê….Nếu X và Y là hai hàng hóa bổ sung cho
nhau thì khi giá của hàng hóa Y tăng sẽ làm cho cầu đối với hàng hóa X giảm thì
đường cầu dịch chuyển sang trái và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang phải.
e) Các kỳ vọng :
Nếu người tiêu dùng cho rằng , giá cả của hàng hóa nào đó sẽ tăng lên trong
tương lai thì cầu hiện tại đối với hàng hòa đó sẽ tăng lên đường cầu sẽ dịch chuyển
sang phải và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang trái.

f) Dân số:
Dân số tăng lên (các yếu tố khác không đổi) sẽ làm cho cầu đối với các hàng
hóa tăng lên đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại dân số giảm(các yếu tố
khác không đổi) sẽ làm cho cầu đối với các hàng hóa giảm xuống đường cầu dịch
chuyển sang trái.
II. Một số vấn đề về thị trường nhà ở Hà Nội giai đoạn 1990-2000:
1. Thực trạng cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội giai đoạn 1990 –
2000:
Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có được bảng nhu cầu về
diện tích nhà ở của Hà Nội như sau:
Bảng nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội (1990 – 2000).
BF
Dân số
(người)
Diện tích
bình quân
(m
2
/người)
Nhu cầu về
nhà ở
(m
2
)
Nhu cầu tìm
nhà mới
(m
2
)
1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688

1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031
1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2
1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392
1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16
2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098
Nhìn vào số liệu kể trên, kể từ những năm đầu của thập niên 90, nhu cầu về
diện tích nhà ở tại Hà Nội có nhiều biến động. Trong khi vào năm 1990, nhu cầu
3
về diện tích nhà ở chỉ là gần 4,5 triệu m
2
với nhu cầu nhà mới là hơn 500 m
2
thì hai
năm sau đó, khi đất nước ta mở cửa chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường khiến
không chỉ dân số tăng lên hơn gấp đôi và kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở tăng lên
tương tự. Tiếp đó, vào các năm 1995, 1996, nhu cầu giữ ở mức ổn định và trong 4
năm kể từ 1992 đến 1996, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội chỉ tăng lên hơn 2 triệu m
2
.
Tuy nhiên, khoảng thời gian 1996 đến năm 2000 lại chứng kiến một sự biến động
mạnh khi nhu cầu về nhà ở tăng tới hơn 5 triệu m
2
và đạt ngưỡng 16,7 triệu m
2
diện
tích nhà ở nằm trong nhu cầu của người dân.
Nhìn chung, cầu về nhà ở tại Hà Nội những năm 1990 – 2000 tăng đều qua
các năm và có những biến động mạnh mẽ chủ yếu vào giai đoạn đầu và cuối của
thập niên 90.
Thêm vào đó, thực tế đáp ứng về chỗ ở của người dân ở Hà Nội như sau:

0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
1992 1995 1996 1999 2000
N¨m
DiÖn tÝch (m2)
Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2)
Biểu đồ chênh lệch cung cầu về nhà ở tại Hà Nội (1990 – 2000).
Xem xét các số liệu, có thể thấy rõ ràng rằng sự mất cân bằng giữa nguồn
cung và lượng cầu nhà ở tại Hà Nội lớn dần theo thời gian. Điều này giải thích cho
4
việc thời kì này giá nhà đất dễ biến động, có nơi có lúc theo hướng nhảy vọt, trong
khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân
ở Hà Nội đã thuộc loại cao trong khu vực, một số khu vực trung tâm Hà Nội có giá
đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội từ năm
1990 đến 2000:
- Sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển:
Dân số tăng lên ở Hà Nội mạnh mẽ nhất là vào đầu những năm 90. Cụ thể là trong
suốt 3 năm(1990 – 1992) đã tăng từ gần 1 triệu dân lên tới gần 2,2 triệu dân. Điều
này làm cho nhu cầu về nhà ở tăng lên rõ rệt, với năm 1992 là 9,7 triệu m
2
gấp đôi
so với năm 1990 là 4,4 triệu m
2
. Dân số tăng vì chất lượng cuộc sống được cải
thiện, cũng kéo theo nhu cầu về xã hội của người dân nhiều hơn (sinh hoạt, điều

kiện sống, kinh doanh, y tế, giáo dục,…). Và một hệ quả tất yếu người dân sẽ lựa
chọn nơi nào có điều kiện sống tốt nhất để định cư. Một phần không nhỏ những
người dân đến Hà Nội để kiếm công ăn việc làm. Từ đó, nhu cầu tìm nhà để ở tăng
lên nhanh chóng.
Các năm sau đó, dân số vẫn tăng nhưng duy trì ở mức ổn định hơn. Tuy vậy
rõ ràng với tình hình dân số không có sự thay đổi mới nào như vậy thì việc cầu về
nhà ở trong giai đoạn 1990 – 2000 chắc chắn sẽ không thể giảm.
- Thu nhập dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yêú của mỗi người dân. Do vậy
cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập. Hà Nội những
năm 1990 – 2000 cũng không phải là một ngoại lệ. Sau một thời gian dài của thời
kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước
tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–
1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới 1999, GDP
bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 lần so
5