Thực trạng phát triển thị trường đất và nhà ở tại Hà Nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................... 1
I.Cơ sở lý luận về phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị......................2
1. Khái niệm chung.........................................................................................2
1.1. Khái niệm đất đô thị...............................................................................2
1.2. Khái niệm nhà ở .....................................................................................2
1.3. Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở ..................................................2
1.4. Đặc điểm của thị trường đất đai và nhà ở..............................................3
1.5. Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở..................................................4
1.6. Phát triển thị trường đất đai và nhà ở....................................................6
2.Các nhân tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở..................................7
2.1.Cầu đất đai và nhà ở tại đô thị................................................................7
2.2.Cung đất đai và nhà ở tại đô thị..............................................................7
2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến gíá đất và nhà ở............................................8
2.4.Các chủ thể tham gia sản xuất nhà ở.....................................................10
3.Ý nghĩa phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị.............................11
II. Thực trạng phát triển thị trường đất và nhà ở tại Hà Nội........................11
1.Thực trạng cung cầu..................................................................................11
2.Những nhân tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường đất và nhà ở. 14
3.Giá đất........................................................................................................15
4.Những vấn đề bất cập trong quản lý........................................................15
III.Những giải pháp phát triển thị trường đất và nhà ở.................................15
1.Giải pháp chung.........................................................................................15
2. Giải pháp riêng cho thị trường Hà Nội...................................................16
I.Cơ sở lý luận về phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị
1. Khái niệm chung
1.1. Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở,
trụ sở các cơ quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi
ích công cộng quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.

Đất đai đô thị là đất đã có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt để tiếp tục phát triển.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch
xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (luật nhà ở)
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho các công trình công
cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện tại.
Đất ở tại đô thị có thể định nghĩa là: đất được xác định chủ yếu để xây dựng
nhà ở cho dân cư đô thị nhằm thỏa mãn nhu cầu ăn ở của dân cư đô thị.
1.2. Khái niệm nhà ở
Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở sinh hoạt cho một hoặc một số người trong khoảng thời
gian và thời gian nhất định.
Theo nghĩa rộng: nhà được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở bao gồm phần kiến trúc
kỹ thuật của ngôi nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực.
Nhà ở được định nghĩa theo luật nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở là nơi cư trú của con người, chỗ để con người tạo ra tái sản xuất sức lao
động của mình để tồn tại và phát triển.
1.3. Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường đất đai và nhà ở ngày càng
phát triển. Thị trường đất đai và nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản.
2
Thị trường đất đai và nhà ở là nơi diễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể
khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất đai và nhà ở. Thị trường đất dai
và nhà ở không phải thị trường giao dịch bản thân đất đai và nhà ở mà là giao dịch
các quyền và lợi ích của đất đai và nhà ở. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhân dân chỉ có quyền sử dụng . Giao dịch trên thị trường chỉ là giao dịch quyền sử
dụng đất.
Thị trường đất đai và nhà ở là quá trình giao dịch đất đai và nhà ở giữa các bên

có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dich vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường đất đai và nhà ở.
1.4. Đặc điểm của thị trường đất đai và nhà ở
Vì là một bộ phận của thị trường bất động sản nên nó mang các đặc điểm của
thị trường bất động sản như:
Mang tính vùng và khu vực sâu sắc và không tập trung trải khắp trên mọi miền
đất nước. Đất đai và nhà ở là hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và
không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý,
thị hiếu. trong khi đó tâm lý tập quán thị hiếu của mỗi vùng khác nhau, thành thị khác
nông thôn.
Chịu sự chi phối của các yếu tố pháp luật: đất đai và nhà ở là tài sản lớn của
mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt các giao dịch về đất đai nhà ở tác động mạnh đến
các hoạt động kinh tế- xã hội.Vậy nhà nước cần có hê thống các văn bản pháp luật về
đất đai và nhà ở để quản lý tốt thị trường này.
Tuy hoạt động phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo do có sự can
thiệp của nhà nước và tính chất không tái tạo lại được của đất nên thị trường này
mang tính độc quyền và đầu cơ tích trữ nhiều hơn thị trường khác.
Cung về đất đai và nhà ở phản ứng chậm hơn so với cầu đất đai và nhà ở.
Giao dịch trên thị trường này cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ
cao.
3
Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn vì khi đất đai và nhà ở tham gia lưu
thông trên thị trường được trao đổi, mua bán giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ,
thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Thị trường này hoạt
động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lướn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra còn có thêm một số đặc điểm:
Thị trường đất đai và nhà ở mang tính tự phát vì thị trường đất đai và nhà ở

nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém, tính tự phát thể hiện chủ yếu
trong quan hệ cung cầu do nhu cầu chuyển nhượng đất đai và nhà ở là nhu cầu thực
tế và thiết yếu mà chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trường đối với
nền kinh tế. Vậy cần có sự can thiệp của nhà nước.
Thị trường đất đai và nhà ở những năm qua biến động thất thường gây ra thiệt
hại cho nền kinh tế và dời sống xã hội.Có nhưng cơn sốt đất làm giá đất tăng gây lạm
phát…
1.5. Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở
1. Thị trường đất đai và nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
-Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng đất đai và nhà ở
trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến đất đai và
nhà ở chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên
gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong đất đai ở các nước thuộc thế
giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
-Đất đai và nhà ở còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì đất đai và nhà ở ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2. Thị trường đất đai phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
4
- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các đất đai và nhà ở có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để
từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những muc tiêu đề ra.
-Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng đất đai và nhà ở chiếm trên 80% trong tổng lượng

vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh đất đai và nhà ở đóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh
tế.
3. Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường đất đai và nhà ở để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và
có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được
thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường đất đai và
nhà ở tại thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn
kém và vướng mắc trong tương lai.
4. Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển,tăng nguồn thu cho ngân sách:
Thị trường đất đai và nhà ở có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước
phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực đất đai và nhà ở tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng
thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt
5
thị trường đất đai sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó
tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh
thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân
sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân
là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên
70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế

với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch
đất đai và nhà ở chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ
chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường đẩ đai và nhà ở sẽ đóng góp
cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất đai và nhà ở sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường đất
đai và nhà ở. Thị trường nhà ở là thị trường rất sôi động, những cơn “sốt” nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường khác và ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
đấy đai và nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về
thị trường đất đai và nhà ở.
1.6. Phát triển thị trường đất đai và nhà ở
Được hiểu là việc mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng thị trường.
Mở rộng quy mô thị trường biểu hiện bằng việc gia tăng số lượng cung ứng và
giao dịch nhà đất trên thị trường
Nâng cao chất lượng thị trường là làm minh bạch thông tin, gia tăng số lượng các
cuộc giao dịch thành công và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
6