Pháp luật về thể chế quyền sử dụngđất ở Việt Nam

Bộ giáo dục v đo tạo viện khoa học xã hội việt nam
Viện nh nớc v pháp luật





Nguyễn thị nga



pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở việt nam



Chuyên ngành: Luật kinh tế
M số: 62 38 50 01




Tóm tắt luận án tiến sĩ luật học





H Nội - 2009

Luận án đợc hoàn thành tại:
Viện Nhà nớc và Pháp luật





Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên







Phản biện 1:


Phản biện 2:



Phản biện 3:





Luận án đợc bảo vệ trớc Hội đồng chấm luận án cấp Nhà nớc, họp

tại Viện Nhà nớc và Pháp luật
Vào hồi
..........
giờ
..........
, ngày
..........
tháng
..........
năm 200...




Có thể tìm hiểu luận án tại:
Th viện quốc gia, Th viện Viện Nhà nớc và Pháp luật


1
lời nói ĐầU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Sáng tạo ra biện pháp thế chấp bất động sản là một thành công lớn
của văn minh pháp lý nhân loại. Nó đợc coi là một biện pháp rất quan
trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp
luật cận đại và đơng đại. ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang
diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong
bối cảnh nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN. Tài sản bất động sản
trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các TCTD
chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản đợc sử dụng
làm tài sản thế chấp, QSDĐ là tài sản đợc sử dụng phổ biến, chiếm u

thế và đợc bên nhận thế chấp a chuộng hơn so với các bất động sản
khác.
ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Vì vậy,
QSDĐ của những ngời sử dụng đất trong chừng mực nhất định cũng đợc
luận giải tơng đơng nh quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng nh
những đối tợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong
mình những quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũng trở
thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng
(giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc
sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là
rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông
qua thị trờng tiền tệ. Và nh vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp
QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách
an toàn cho thị trờng tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn

2
dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá
phức tạp, mang tính đặc thù cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình
xử lý QSDĐ khi giải trừ thế chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các
tài sản thông thờng khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành quyền thế
chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để
đa QSDĐ vào vận hành trong thị trờng tín dụng một cách trôi chảy.
Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục
xử lý thì dây da kéo dài, thi hành án khó khănđã tác động và ảnh
hởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng nh quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam" là cần thiết, mang tính chuyên sâu và có

tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu
Từ các nguồn thông tin mà tác giả có thể tiếp cận cho thấy, cha có
công trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu về thế chấp QSDĐ ở Việt
Nam đã đợc công bố. Việc nghiên cứu về thế chấp QSDĐ mới đợc tiến
hành dới dạng bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề
nhỏ trong các công trình nghiên cứu chung về giao dịch bảo đảm.
Một số bài tạp chí đã phân tích, đánh giá ở một vài khía cạnh của sự
bất cập, mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây những rào cản cho việc vận
hành quyền thế chấp QSDĐ. Tiêu biểu phải kể đến là những bài viết của tác
giả Đỗ Trọng Lạc (Không đợc vay vốn vì không có sổ đỏ - Thời báo Kinh tế
Việt Nam, số 125 (1004) ngày 18/10/2002); tác giả Trần Thành Hng (Giá
nào là giá chuyển nhợng thực tế khi thế chấp vay vốn - Báo Đầu t, số 23
(976), ngày 21/3/2003); tác giả Phan Minh Ngọc (Nợ khó đòi trong ngành
ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam - Tạp chí Ngân hàng
số 2/2007); tác giả Nguyễn Văn Mạnh (Một số vấn đề về giao dịch bảo đảm
theo pháp luật hiện hành - Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2007); tác giả
An Đồng (Sớm tháo gỡ những bất cập về thủ tục vay vốn ngân hàng - Tạp

3
chí Tài chính tháng 8/2007)... cùng một số bài viết của chính tác giả nh:
Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003
và Bộ luật Dân sự 2005, Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, tháng 4/2005;
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực
tiễn, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 6/2008; Một số tồn tại, bất cập
và những khó khăn, vớng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thơng mại hiện nay, Tạp chí Nhà
nớc và Pháp luật, tháng 4/2008; Những bất cập cần khắc phục trong pháp
luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nớc và Pháp
luật, tháng 12/2008.

ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình chuyên khảo, các đề tài
nghiên cứu khoa học, các luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan
của luận án nh: Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự của TS. Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố
Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển của pháp luật về bảo đảm an toàn tín
dụng của Việt Nam - So sánh với pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của
CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thuý Hiền, năm
2003; Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc
sĩ Luật học của tác giả Lê Thu Hiền, năm 2003; Luận án tiến sỹ Luật học
của tác giả Nguyễn Quang Tuyến về Quyền sử dụng đất trong các giao
dịch dân sự và thơng mại năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận
án tiến sỹ Luật học về Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
bằng thế chấp tài sản năm 2004; Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền
vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm các nớc và thực
tiễn Viện Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số:
QG.04.32 do Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12/2005;
Tác giả Hoàng Anh Tuấn trong Luận văn Thạc sĩ năm 2006 về vấn đềPháp
luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thơng mại ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn... Những công

4
trình nêu trên chỉ tiếp cận thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một trong các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chúng đợc nghiên cứu cùng với các biện
pháp bảo đảm khác. Vì vậy, nội dung cũng mới chỉ dừng lại ở những phác
thảo khái quát hoặc nêu lên một vài bất cập của pháp luật hiện hành về thế
chấp QSDĐ ở phạm vi nhỏ hẹp. Cho đến nay, cha có công trình nào xem
xét vấn đề thế chấp QSDĐ một cách tổng thể ở cả phơng diện lý luận và
thực tiễn, về sự kết hợp hài hoà, giao thoa giữa pháp luật chung và pháp luật
chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp, về những thực tiễn sinh động và
phức tạp của quan hệ này trên thực tế.

Nh vậy, luận án là công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu về
pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình
nghiên cứu khoa học đã đợc công bố tại nớc ta.
3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tợng và phạm vi nghiên cứu
* Mục đích nghiên cứu:
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực
tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, qua đó đề xuất các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu quả
các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra.
* Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai làm cơ
sở cho kết luận rằng, QSDĐ của ngời sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản
và là một loại bất động sản.
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ với tính cách là một
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và với tính cách là loại hình thế
chấp phổ biến và chiếm u thế của hình thức thế chấp tài sản. Qua đó làm
cơ sở cho việc nhận diện về vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời
sống kinh tế, xã hội.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ,
đánh giá khái quát các thành tựu mà pháp luật Việt Nam trong thời gian

5
qua đã đạt đợc, đồng thời chỉ rõ các vấn đề bất cập đang tồn tại trong
chế định pháp luật này.
- Phân tích các yêu cầu, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong thực tế.
* Đối tợng nghiên cứu:
- Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học về thế chấp tài sản và thế
chấp QSDĐ;
- Hệ thống quy định của PLĐĐ, Pháp luật Dân sự, pháp luật thuộc

lĩnh vực Tín dụng ngân hàng Việt Nam về thế chấp QSDĐ;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam trong
thời gian qua.
* Phạm vi nghiên cứu:
Thế chấp QSDĐ là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan
mật thiết đến nhiều lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Tuy
nhiên, luận án chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều
chỉnh những nội dung cơ bản về thế chấp QSDĐ nh: chủ thể và đối
tợng của quan hệ thế chấp; hình thức và thủ tục xác lập quan hệ thế
chấp QSDĐ; những thoả thuận cơ bản của các bên trong quá trình xác
lập và thực hiện giao dịch thế chấp và các quy định về việc chấm dứt
QSDĐ, xử lý QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Về chủ
thể nhận thế chấp QSDĐ, tác giả chỉ nghiên cứu chủ thể là các TCTD
đợc phép hoạt động tại Việt Nam- chủ thể thờng xuyên, phổ biến và
chiếm u thế hiện nay.
4. Phơng pháp luận và phơng pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng phơng pháp luận duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin và t tởng Hồ Chí Minh về Nhà nớc
pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết của khoa học pháp lý Việt
Nam. Các phơng pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng
minh, tổng hợp, quy nạp đợc kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề
tài. Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh và chứng minh đợc xác định

6
là những phơng pháp nghiên cứu chủ yếu.
5. Những kết quả mới của luận án
Là công trình nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam, luận án đã
đạt một số kết quả nghiên cứu mới sau đây:
- Thứ nhất, Luận án đã chứng minh luận điểm: Thế chấp QSDĐ ở

Việt Nam là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù
do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nét đặc thù của thế
chấp QSDĐ thể hiện ba điểm sau đây: (i) đối tợng thế chấp là một tài
sản đặc biệt đợc biểu hiện dới dạng quyền và không thuộc quyền sở
hữu của ngời thế chấp; (ii) thế chấp QSDĐ không phải là hình thức
chuyển QSDĐ; (iii) trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ đợc quy định chặt
chẽ hơn so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng
các tài sản khác.
- Thứ hai, nhờ nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của
sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất,
Luận án đã chỉ ra đợc xu hớng phát triển của pháp luật thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm gần đây là ngày càng
mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, ghi nhận
sự phong phú và đa dạng của các loại QSDĐ là đối tợng trong quan hệ
thế chấp; dần dần càng trao nhiều quyền chủ động hơn cho các chủ thể
tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Đây là xu hớng phát triển tiến bộ cần
đợc tiếp tục phát huy trong thời gian tới.
- Thứ ba, trên cơ sở của việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp
luật và thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, luận
án đã chỉ nêu ra thiếu sót, hạn chế của pháp luật hiện hành về thế chấp
QSDĐ: hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ

7
cha có đợc sự liên thông và gắn kết cần thiết dẫn đến tình trạng mâu
thuẫn, chồng chéo, tản mạn và chắp vá của các quy định pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất; quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ
còn bị hạn chế và không phù hợp với cam kết gia nhập WTO của Việt
Nam; các lĩnh vực pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký thế
chấp QSDĐ, xử lý tài sản thế chấp còn nhiều bất cập và chồng chéo,
nhiều quy định tỏ ra gò bó, khiên cỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu

quả của việc thực thi trên thực tế; trình tự, thủ tục hành chính trong việc
xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ của các bên
tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ vẫn còn phức tạp cha có đợc sự đơn
giản, hợp lý và thuận lợi.
Thứ t, luận án đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam nh: đối với hộ gia đình, cá nhân
khi thế chấp QSDĐ cần phải cần nới lỏng điều kiện khi thế chấp QSDĐ;
đối với chủ thể nhận thế chấp, cần loại bỏ những quy định còn thể hiện
sự phân biệt đối xử giữa tổ chức tín dụng trong nớc với tổ chức tín dụng
nớc ngoài với t cách đều là bên nhận thế chấp cho sở phù hợp với các
điều kiện và tiêu chuẩn mà Việt Nam đã thể hiện trong bản cam kết về lộ
trình gia nhập WTO; trao quyền tự chủ cho các chủ thể trong việc áp
dụng phơng thức xử lý tài sản thế chấp và áp dụng thủ tục rút gọn trong
việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Những kết quả nghiên cứu của luận án có thể đợc dùng làm tài liệu
tham khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất ở Việt Nam.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,

8
luận án gồm 3 chơng, 9 mục:
những nội dung cơ bản của luận án
Chơng 1
những VấN Đề Lý LUậN Về thế chấp quyền sử dụng
đất v pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử
dụng đất
1.1. Những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ
1.1.1. Thế chấp tài sản

1.1.1.1. Quan niệm về thế chấp tài sản
Qua phân tích, đánh giá các quan điểm khác nhau về thế chấp QSDĐ,
tác giả nhận định rằng: thế chấp QSDĐ đợc phát sinh từ một quan hệ
nghĩa vụ đã có từ trớc, nghĩa vụ này đợc đảm bảo thực hiện có điều kiện
thông qua một tài sản cụ thể. Tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản,
trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tợng đóng vai trò trung tâm. Khi quan hệ
thế chấp đợc xác lập sẽ làm phát sinh những quyền nhất định về tài sản
đối với bên nhận thế chấp, thậm chí quyền về tài sản thế chấp hoàn toàn
thuộc về bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ của bên thế chấp không đợc
thực hiện. Khi nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp đợc thực hiện, quyền về
tài sản sẽ đợc khôi phục hoàn toàn đối với bên thế chấp.
Sự khác nhau về bản chất giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản
cũng đợc luận án làm rõ trong mục này.
1.1.1.2. Bản chất của thế chấp tài sản
Qua nghiên cứu, tiếp cận ở cả phơng diện lịch sử, pháp lý và kinh
tế, luận án rút ra bốn bản chất chung nhất của thế chấp tài sản:
Thứ nhất, chúng đợc phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã
xác lập từ trớc;
Thứ hai, nghĩa vụ là điều kiện, là cơ sở để ràng buộc ngời có tài
sản thế chấp phải trao những quyền lợi nhất định về tài sản cho bên nhận