Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



ĐẶNG THỊ THÚY THÀNH




QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN
LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY



Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ


Hà Nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!



Tác giả luận văn



Đặng Thị Thúy Thành









MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU 1

Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 6
1.1. Khái niệm bất động sản 6
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước 6
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản 8
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề 15
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề 15
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 17
1.2.3. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề 23
1.2.4. Khái niệm bất động sản bị vây bọc 28
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp
luật một số nước 29
Chương 2. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 34
2.1. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34
2.1.1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 40
2.2. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 47
2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 47
2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 55
2.2.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 59
2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác 64

Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY
ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 67
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề 67
3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
thủ tục hành chính 69
3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để

giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự 74
3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 84
KẾT LUẬN 94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. BLDS : Bộ luật Dân sự
2. BLDS&TM : Bộ luật Dân sự và Thương mại
3. DLSG : Dân luật Sài Gòn
4. TAND : Tòa án nhân dân
5. UBND : Ủy ban nhân dân
6. VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân
7. XHCN : Xã hội chủ nghĩa

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc
sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu
cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của
việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định phái sinh của chế
định quyền sở hữu được quy định tại Chương XVI, Phần thứ hai Bộ luật Dân sự
2005 (từ đây gọi là BLDS 2005) với tiêu đề: Những quy định khác về quyền sở hữu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS của nước ta
với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai không được thừa nhận và
theo quy định của Hiến pháp thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Tuy nhiên pháp luật về đất đai của Việt Nam quy định người sử dụng
đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền
sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải tuân theo các quy định của BLDS
2005 và pháp luật về đất đai.
Nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền không chỉ có ý nghĩa
về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Pháp luật dân sự của Việt Nam
trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều
kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không
thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại quy định quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề. Đây là sự khác biệt mang tính đặc thù trong pháp luật Việt Nam
cần được làm sáng tỏ. Thông qua đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay", tác giả luận văn mong muốn góp phần
lý giải về lý luận cũng như thực tiễn trong pháp luật Việt Nam và một số nước trên thế

giới khi xây dựng và áp dụng chế định này.



2
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước
XHCH nói chung không đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền
sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp lý
trong lĩnh vực này ở các nước XHCN nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công
trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề
cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn.
Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập
đến trong cuốn: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS.
Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các
hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề được tác giả giới thiệu với tiêu đề: “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng
chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995, hiện còn có nhiều vấn
đề cần tranh luận đang còn bỏ trống.
Từ khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện. Điển hình là TS. Phạm
Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản
Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS. Trần Thị Huệ cũng nghiên cứu về vấn đề này
trong cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp
ranh giới” do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011.
Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi mà chính sách
pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi căn bản. Nhiều văn bản luật mới ra đời đòi hỏi
phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng hạn

chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một
cách thống nhất trên toàn quốc.



3
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái niệm
về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; So sánh với các quy
định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị
nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định; Đóng góp cho việc sửa
đổi BLDS 2005 sắp tới và áp dụng các quy định của BLDS 2005 để giải quyết những
tranh chấp trong thực tế.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ
thể như sau:
- Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và
Việt Nam;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật một số nước và
pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 2005;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và một số quy
định liên quan chặt chẽ với nó;
- Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong
BLDS 2005;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn
đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo cơ sở
khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong điều kiện nền kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN.

4
Luận văn là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên
chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết
các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Các kết luận, ý kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề nói riêng.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
"Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện
nay" là một đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về phần thứ
2 của BLDS với tiêu đề: “Những quy định khác về quyền sở hữu” và nghiên cứu các
vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó đưa ra
các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn khổ của luận văn
thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền
đề lý luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào
giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay.
6. Phương pháp nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện
tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối
với bất động sản với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt
trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó

thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định
hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.


5
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.
Chương 2: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
BLDS 2005.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.


6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ cổ luật
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động
sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với

những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Một trong những cách phân loại vật được xem là chính thống, quan trọng nhất
bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của
nhiều nước trên thế giới. Tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản.
Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các BLDS của
các nước có những điểm khác nhau, đẫn đến những tài sản nào được coi là động
sản, bất động sản cũng khác nhau.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản.
Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889 quy định: “Đất đai
và các vật gắn liền với đất là bất động sản” [32]. Đất được biểu hiện là một diện tích
nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của
đất). Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất.
Điều 100 BLDS&TM Vương quốc Thái Lan có hiệu lực từ năm 1925 quy định:
“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể
thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34].

7
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất như
Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Đức. Tuy nhiên, BLDS Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh
đất chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Mặt khác, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa

gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”[31]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong BLDS Nhật Bản. Trong
khi đó, Điều 100 BLDS&TM Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34]
và pháp luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là gắn liền với đất đai và do vậy là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai.
BLDS Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các BLDS truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các BLDS truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung
về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng
và mục đích sử dụng của nó” [17, tr22] trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm,
nhà ở và các công trình xây dựng. Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là
các bất động sản.


8
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Việc phân loại tài sản
thành động sản hay bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế
giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một
số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do
pháp luật mỗi nước quy định.
1.1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản
1.1.2.1. Quy định của pháp luật việt nam về bất động sản trước khi ban hành

BLDS 2005
Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động sản và bất
động sản, nhưng đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt, bởi đất đai được coi là
tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý – Trần cũng như sau này các quy định về sở hữu
tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập
đến đất đai hoặc các tài sản liên quan đến đất đai. Những quy định này xuất phát từ
điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông
nghiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản
xuất nông nghiệp. Trên cơ sở quy định nguyên tắc chung là Nhà nước (vua) thực
hiện quyền sở hữu tối cao đối với đất đai. Các quy định của pháp luật chủ yếu bảo
vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Việc phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất
công thuộc sở hữu của nhà nước, của làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư
nhân) thể hiện rõ quan niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại,
tuy nhiên, bao trùm lên tất cả là quyền sở hữu của Nhà nước. Mức độ của quyền lực
thực tế giảm dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân.
Thời kỳ Pháp thuộc, Nước Việt Nam chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và
Nam Kỳ. Mỗi kỳ áp dụng các BLDS khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban
hành ngày 26/03/1983 được áp dụng tại Nam Kỳ. Bắc Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ
thay thế cho Hoàng Việt luật lệ. Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung kỳ Hộ
luật ban hành vào các ngày 13/07/1936 ; 08/01/1938; 28/09/1939, BLDS giản yếu

9
cùng với BLDS Pháp. Riêng ở Nam Kỳ sử dụng đồng thời Dân luật giản yếu Nam
Kỳ và các quy định của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long cho đến khi ban hành
BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972.
Điểm thống nhất trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động
sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê. Điều 312 Dân luật Sài Gòn
quy định: “Tài sản chia làm động sản và bất động sản” [30, Điều 312 ] sau đó liệt kê
những tài sản nào là bất động sản. BLDS Bắc Kỳ trực tiếp liệt kê bất động sản mà
không quy định tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ

quy định: “Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của
nó hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì”. [2]
Điều 363 DLSG tương tự như quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp.
Bất động sản được quy định tại điều 517 BLDS Pháp: “Tài sản là bất động sản bởi
tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền
với nó ” [31, Điều 517]. Điều 363 DLSG quy định: “Bất động sản chia làm ba loại:
Bất động sản vì bản chất tự nhiên; Bất động sản vì công dụng riêng; Bất động sản vì
có đối tượng trên bất động sản” [30, Điều 363]. Quan niệm về bất động sản của
DLSG không có sự khác biệt đáng kể so với BLDS Pháp, đều chia bất động sản
thành 3 loại căn cứ vào bản chất tự nhiên hoặc do công dụng của chúng hoặc bởi
đối tượng mà chúng gắn liền với nó.
Như vậy, khái niệm bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài
Gòn không có sự khác biệt đáng kể bởi vì đều quy định bất động sản theo tính chất tự
nhiên, bất động sản do công dụng, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản.
Thứ nhất, đối với bất động sản do bản chất tự nhiên, Điều 373 DLSG quy
định nhà ở là bất động sản nhưng đã loại ra một số loại nhà ở có thể tháo ra được
và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc
hoặc Khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự nhà cửa là bất động sản
trừ những nhà lá có thể tháo ra, lắp lại được. Quy định này có sự khác biệt đáng kể
so với quy định về các tài sản là bất động sản trong BLDS Pháp. Sự khác biệt này
có thể giải thích mặc dù BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kỳ được xây dựng trên cơ sở

10
tiếp thu thành tựu lập pháp của BLDS Pháp nhưng có sự cải biến cho phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam thời kỳ này. Do điều kiện kinh tế Việt Nam chủ
yếu là làm nông nghiệp nên nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà dựng tạm có lợp lá
nên các loại nhà ở này không có kết cấu bền vững, cố định và theo tính chất tự
nhiên là có thể di dời được nên không thể coi loại nhà ở này là bất động sản do
bản chất tự nhiên.
Như vậy, bất động sản do bản chất tự nhiên được xác định là đất đai (ruộng

đất, điền địa), và những vật gắn liền với đất đai như công trình xây dựng kiên cố
trên đất, cây cối có rễ ăn vào đất cùng hoa lợi từ các cây cối đó. Nếu vật gắn liền
với đất đai mà mất đi thuộc tính gắn vào đất, có thể bứt ra khỏi đất thì không được
coi là bất động sản nữa.
Thứ hai, bất động sản do công dụng (dụng ích): Các BLDS trước khi ban hành
BLDS năm 1995 đều liệt kê những tài sản bản chất là động sản nhưng do sử dụng vào
mục đích canh tác mà chúng trở thành bất động sản. Điều 522 BLDS Pháp quy định:
“Các súc vật giao cho tá điền hay người quản lý dùng vào canh tác được coi là bất
động sản nhưng nếu giao cho một người khác không phải là tá điền hay người quản
lý trang trại chăn nuôi thì được coi là động sản”[31, Điều 522]. Quy định này không
có trong BLDS Bắc Kỳ và DLSG. DLSG quy định một bất động sản do công dụng
phải là các động sản mà chủ sở hữu đã gắn vào một bất động sản chính có tính chất
tự nhiên không thể di dời được mà không thể tháo ra được mà không làm hư hại hay
mất vẻ mỹ quan của nhà cửa hay cơ sở đó. Bất động sản vì công dụng là một bộ phận
của bất động sản chính hay có thể coi bất động sản theo tính chất là vật chính, các bất
động sản theo công dụng là vật phụ. Bởi vậy, khi chuyển giao nghĩa vụ giao vật chính
thì phải chuyển giao vật phụ kèm theo. Người thừa kế di sản là bất động sản do bản
chất tự nhiên thì cũng được hưởng luôn các bất động sản vì mục đích.
Thứ ba, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản: Loại bất động sản
này do pháp luật quy định. Các bất động sản do có đối tượng trên bất động sản
bao gồm các vật quyền trên bất động sản và quyền khởi kiện để đòi lại một bất
động sản.

11
BLDS Việt Nam được Quốc hội nước ta thông qua ngày 28/10/1995 và có
hiệu lực từ ngày 01/7/1996 đã đưa ra khái niệm bất động sản sau đó liệt kê những
tài sản nào là bất động sản tại Điều 181.
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [20, Điều 181].
Như vậy, căn cứ vào quy đinh về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì tính
chất không di, dời được được coi là căn cứ xác định tài sản được coi là bất động sản.
Tuy nhiên, căn cứ vào phần liệt kê những tài sản được coi là bất động sản ở các điểm
a, b, c, d, khoản 1 điều 181 BLDS năm 1995 chúng ta có thể nhận thấy tính
chất không di, dời được lại không phải là tiêu chí của tất cả các bất động sản đó.
Xét về phương diện vật lý, chỉ đất đai mới là tài sản không di, dời được. Tuy
nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, đất đai nói chung không phải
là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Đất đai ở đây phải được hiểu là
từng mảnh đất, dải đất nói riêng chứ không phải đất đai nói chung, gắn với nó là
quyền sử dụng mảnh đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Người được giao
quyền sử dụng mảnh đất, dải đất đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định sở hữu đất đai
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn
dân để thực hiện quyền sở hữu về đất đai; Nhà nước có quyền quyết định mục đích
sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất. TS.
Phạm Công Lạc cho rằng: “Chính vì vậy quyền của người sử dụng đất đã bị hạn chế
rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Bởi vậy, đất đai được coi như
đối tượng bị hạn chế trong lưu thông dân sự”. [17, tr42].

12
Căn cứ quy định về bất động sản trong BLDS năm 1995 thì đất đai là bất động
sản đầu tiên còn nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất
động sản phái sinh từ đất đai. Nhà được hiểu là “công trình xây dựng có mái che,
có tường vách để ở hay dùng vào việc gì đó ” [30, tr667]. Cho đến nay, lần đầu tiên
khái niệm nhà ở đã được các nhà làm luật đưa ra trong Luật Nhà ở số:

56/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 như sau : “Nhà ở
là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân ” [26, Điều 1]. Về công trình xây dựng gắn liền với đất đai, Luật
Xây dựng số 16/2003/QH11 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định:
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của
con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên
kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,
phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.
Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công
nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông, công trình hạ tầng kỹ
thuật và công trình khác [27, Điều 3].
Ngoài bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai thì tại
điểm c khoản 1 điều 181 BLDS 1995 còn quy định những tài sản khác gắn liền với
đất đai cũng được coi là bất động sản. Mặc dù những tài sản này có thể di, dời được
về mặt cơ học nhưng do thuộc tính gắn liền với đất đai mà chúng trở thành bất
động. Chính vì vậy, những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó gắn liền
với đất đai do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành
động sản ( khai thác quặng, cây bị chặt, mùa màng thu hoạch )
Bên cạnh những tài sản là bất động sản kể trên thì những tài sản khác có giá trị
kinh tế lớn được coi là bất động sản như tàu bay, tàu biển là đối tượng thế chấp và
được coi là bất động sản.
Tóm lại, quy định về bất động sản trong pháp luật dân sự Việt Nam đều coi
đất đai là bất động sản thứ nhất, chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản

13
được coi là di dời được hoặc không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là
động sản hay bất động sản. Ngoài ra, pháp luật còn quy định những tài sản khác là
bất động sản do giá trị của tài sản đó cũng như ý nghĩa của tài sản đó đối với xã hội.
Việc quan niệm tài sản là bất động sản hay động sản không chỉ có ý nghĩa về mặt lý

luận mà còn có ý nghĩa về mặt thực tiễn sâu sắc, là cơ sở để phân định những quy
chế pháp lý đối với bất động sản đồng thời là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các
tranh chấp về bất động sản giữa các chủ thể với nhau.
1.1.2.2. Quy định về bất động sản trong BLDS 2005
Kế thừa và phát triển những quy định về bất động sản trong các BLDS trước
đó, Điều 174 Khoản 1 BLDS 2005 quy định bất động sản gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. [21, Điều 174].
Qua liệt kê nêu trên, có thể thấy rõ cách quan niệm về bất động sản trong BLDS
1995 và BLDS 2005 về cơ bản không khác nhau ngoài việc BLDS 2005 đã loại bỏ
cụm từ “không di, dời được” trong quy định về bất động sản trong BLDS 1995.
Tương tự như quy định về bất động sản trong BLDS 1995, pháp luật Việt Nam
thừa nhận các loại bất động sản sau:
Thứ nhất, bất động sản không thể di dời được về mặt cơ học, không thay đổi
được vị trí địa lý do bản chất tự nhiên của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai (trừ nhà làm bằng vật liệu thân gỗ, cây leo, chất
bổi… không có nền móng vững chắc, có thể dịch chuyển thủ công như gánh, gồng,
mang, vác); Những sản vật mà con người tác động trên đất, lao động trên đất mà có.
Ví dụ hoa lợi, lợi tức gắn liền với đất, như cây cối, hoa màu chưa thu hoạch, trái cây
chưa hái và các tài sản khác trên đất [16, tr10]. Tuy nhiên, những tài sản này được
coi là bất động sản khi chúng gắn liền với đất, nếu bứt chúng ra khỏi đất thì chúng
trở thành động sản.

14
Thứ hai, các động sản trở thành bất động sản vì công dụng, mục đích sử dụng.
Đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng. Ví dụ như hệ thống điện,
nước được lắp đặt trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng được gắn vào tường nhà

một cách kiên cố. Việc xác định một động sản trở thành bất động sản khi một động
sản được gắn vào, đặt vào một bất động sản. Việc một động sản được đặt vào, gắn
vào một bất động sản giúp hoàn thiện, làm tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của
nhà ở, công trình xây dựng đó, đồng thời, việc gắn vào được hiểu là gắn vào một
cách kiên cố, việc tháo dỡ động sản ra khỏi bất động sản mà chúng gắn vào có thể
làm giảm giá trị sử dụng, hư hại bất động sản hoặc làm mất đi tính thẩm mỹ của bất
động sản đó.
Thứ ba, bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động
sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy
định những tài sản khác có giá trị kinh tế lớn là bất động sản như tàu bay, tàu thủy,
phương tiện hàng không, cổ phiếu…. là bất động sản. Việc xác định những tài sản
này được coi là bất động sản trước hết vì giá trị kinh tế và ý nghĩa của tài sản đó đối
với xã hội, đồng thời là cơ sở quy định các quy chế pháp lý đối với những tài sản
đó, theo đó, đối với những tài sản là bất động sản, về nguyên tắc, người có bất động
sản thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu để được thừa nhận là chủ sở hữu của bất
động sản đó.
Tài sản được coi là bất động sản trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển
hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là bất động sản đến việc phân
định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là bất động sản và kết hợp
với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của bất động sản. Như vậy, đất đai đứng
đầu trong danh mục tài sản được xác định là bất động sản, đồng thời là căn cứ để
xác định các tài sản khác là bất động sản, bởi theo quy định trên, đặc trưng để xác
định các bất động sản trước tiên là thuộc tính gắn liền với đất đai của tài sản đó.
Chính trong mối quan hệ với đất đai mà một tài sản được coi là di dời được hoặc
không di dời được và tùy theo tính chất đó được gọi là bất động sản hay động sản.
Tuy nhiên BLDS 2005 đã liệt kê mở những tài sản được coi là bất động sản chứ

15
không liệt kê khép kín như tại điều 163 BLDS 2005. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có

các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Như vậy, bất động sản có thể là vật, có thể là quyền tài sản, nếu chúng gắn liền
với đất đai.
1.2. Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Trong BLDS 2005 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy
nhiên bất động sản liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về
ranh giới giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế -
xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự
tiếp giáp với các bất động sản xung quanh. Hai bất động sản được coi là liền kề với
nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi
giữa chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung.
Theo Từ điển Luật học thì bất động sản liền kề là: “Bất động sản cùng loại, sát
nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý cũng như pháp lý” [3,
tr52].
Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài và nguời sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao
luôn tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân biệt bất động
sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh.
Không thể có một mảnh đất tồn tại độc lập mà không có sự tiếp giáp đối với
mảnh đất khác, đây là sự tồn tại khách quan xuất phát từ hạn điền cũng như thẩm
quyền giao đất. Các mảnh đất tiếp giáp với nhau tách biệt nhau theo ranh giới dùng
để phân cách bất động sản này với bất động sản khác hay với các bất động sản xung
quanh. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề và giữa chúng tồn
tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu phiền lụy nhằm

16
phục vụ cho bất động sản kia. Một sự phiền lụy trên một bất động sản là dạng quyền

của người thứ ba trên một bất động sản. Bởi vậy, khi có bất kì một sự phiền lụy trên
một bất động sản có thể dẫn tới giá trị tài sản đó bị giảm sút đáng kể và việc thực
hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu sự phiền lụy cũng có những hạn chế
nhất định.
Nếu bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới thì bất
động sản xung quanh được hiểu là những bất động sản có liên quan đến bất động
sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ nhất định khi khai thác, sử dụng
bất động sản đó. Theo TS. Phạm Công Lạc thì:
Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản chịu dịch quyền khi
chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính không di dời được cùng
loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý
[17, tr58].
Một bất động sản có thể tồn tại cả hai loại ranh giới: ranh giới địa lý và ranh
giới pháp lý. Ranh giới địa lý là ranh giới thực tế được các bên xác định căn cứ vào
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới pháp lý là ranh giới
được thể hiện trên bản đồ địa chính và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Quan niệm bất động sản liền kề là bất động
sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới địa lý hoặc ranh giới pháp lý thì có nghĩa
không bao gồm bất động sản xung quanh. Nhưng trong một số trường hợp, bất động
sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự phiền lụy trong quá trình khai thác công
dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắc đường dây tải
điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với chủ sở hữu bất động sản
liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở hữu các bất động sản xung quanh. Bởi bất động
sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không di dời được và cùng loại
nên khi chúng tồn tại trong một cộng đồng tài sản ít nhiều phải chịu sự hạn chế
quyền của chủ sở hữu bất động sản đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng bình
thường các bất động sản khác. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể

17

xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi
cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng
quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.
Theo các quy định của BLDS tại phần: “Những quy định khác về quyền sở
hữu” thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công
trình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về
pháp lý được pháp luật ghi nhận.
Tóm lại, bất động sản liền kề là bất động sản là bất động sản về bản chất
không di dời được và giữa chúng tồn tại ranh giới chung. Ranh giới chung này được
xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, theo tập
quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Tuy
nhiên, nếu căn cứ khái niệm trên thì chỉ bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ hạn
chế quyền sử dụng nhằm mục đích phục vụ một bất động sản liền kề khác. Thực tế
trong nhiều trường hợp, bất động sản không có sự tiếp giáp ranh giới trực tiếp với
bất động sản được hưởng quyền địa dịch cũng phải có nghĩa vụ đáp ứng quyền này
hoặc có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề
mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ
bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo
những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận
một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó. Chính vì vậy, khái niệm bất động
sản liền kề chưa bao quát được trọn vẹn nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2005.
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu
sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác.
Theo cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có
nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất
động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải đi qua bất
động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.

18
Quyền dụng ích, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài
sản của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại
sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất
không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình
thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác, không có đường dẫn
ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Để sử
dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên cần phải có sự
“trợ giúp” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề) [19, tr77].
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam có cội
nguồn từ Luật La Mã, tiếp thu những nguyên lý cơ bản của Luật La Mã và những
nguyên tắc cơ bản trong BLDS Pháp năm 1804.
Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ,
Trung Kỳ và Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau mặc dù nền tảng pháp
luật dân sự nói chung chịu ảnh hưởng sâu sắc của pháp luật dân sự của Pháp. Mỗi
miền áp dụng một BLDS khác nhau. Nền tảng pháp luật dân sự Việt Nam thời kỳ
bấy giờ dựa trên ba bộ luật khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày
26/03/1883, BLDS Bắc Kỳ ban hành ngày 30/03/1931 thay thế cho bộ luật Gia
Long (Hoàng Việt luật lệ) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày
13/07/1936, 08/01/1938, 28/09/1939. BLDS giản yếu Nam Kỳ cùng với BLDS
Pháp (kể cả các quy đinh của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long) cũng được áp dụng ở
miền Nam bởi BLDS giản yếu Nam Kỳ không đủ và có nhiều quy định không phù
hợp với miền Nam cho đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972
Các quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong các BLDS nói trên
đều thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề như trong BLDS 1995, 2005. Cụ thể, điều 629
Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật qui định:
Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh. Bất động sản ấy
gọi là bất động sản chịu địa dịch để làm ích cho một bất động sản của của
người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch. Những sự

19
gánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi
của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho chủ sở hữu
bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất động sản
chịu địa dịch [2].
Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định:“Địa dịch là những sự
phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”
[2]. Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta
thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết về địa dịch. Quy định
về quyền địa dịch trong dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 :
Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện
ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa
sản phải chịu dịch lụy như trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được
hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch [30].
Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban
hành BLDS 1995, 2005 đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm địa
dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất
động sản phải chịu “dịch lụy” để làm lợi cho một bất động sản khác. Bất động sản
chịu dịch lụy là bất động sản thừa dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động
sản hưởng dịch.
Ngày nay, BLDS không sử dụng khái niệm “quyền địa dịch” mà sử dụng khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS 2005 quy định
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền
kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối
đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu
không có thoả thuận khác [21, Điều 273].

20
Về bản chất pháp lý chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” mới này có tính Việt hóa, tạo điều
kiện cho những người không có nhiều kiến thức về luật có thể hiểu được dễ dàng.
Tuy nhiên, khái niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chưa bao quát
được hết toàn bộ nội dung khái niệm quyền địa dịch, vì nếu xem xét bất động sản
liền kề là bất động sản thuộc bản chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một
ranh giới chung thì bất động sản liền kề đó mới phải chịu hạn chế quyền để phục vụ
một bất động sản cùng loại. Nhưng trên thực tế, có những bất động sản không có
chung ranh giới nhưng giữa chúng vẫn tồn tại quyền địa dịch: chẳng hạn muốn mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc hoặc đường ống cấp thoát nước … cho một
chủ sở hữu bất động sản, có thể phải hạn chế quyền của nhiều bất động sản xung
quanh không chỉ đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản hưởng địa
dịch mới có thể khai thác bình thường quyền đối với bất động sản của mình. Chính
vì vậy, khái niệm liền kề không chỉ hạn chế trong phạm vi giữa các bất động sản
cùng chung ranh giới mà còn được mở rộng đến các bất động sản xung quanh. Để
khai thác được giá trị của một bất động sản bị vây bọc không có lối đi, hay không
mắc được đường dây tải điện… thì cần thiết phải sử dụng hạn chế không chỉ các bất
động sản liền kề mà còn phải phiền lụy đến các bất động sản xung quanh. Pháp luật
hiện hành không quy định chỉ được sử dụng duy nhất một bất động sản liền kề mà
có khi phải hệ lụy đến nhiều bất động sản khác để chủ sở hữu, người sử dụng có thể
thực hiện được quyền về lối đi hay quyền cấp thoát nước.
Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; Bất động sản
hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng.
Về đặc điểm của địa dịch
Thứ nhất, địa dịch là quyền đối vật: Trong Luật La Mã, địa dịch không phải là
quyền của một chủ sở hữu, tương ứng với nghĩa vụ của chủ sở hữu khác, mà là
quyền trực tiếp trên một vật, cụ thể là một bất động sản. Bởi vậy, dù bất động sản có
thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành. Tính đảm bảo và bền vững của quyền

địa dịch xác nhận đó là một dạng vật quyền: một mảnh đất phục vụ yêu cầu một