NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Thẩm định dự án đầu tư
Đề tài 12
NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
A. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ
1. Khái niệm
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách khách
quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả
năng thực hiện và hiệu quả của dự án để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép
đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự án
2. Mục đích và yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư
2.1. Mục đích
Mục đích của thẩm định cho dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án có
tính khả thi cao. Bởi vậy, mục đích cụ thể được đặt ra cho công tác thẩm định dự
án đầu tư là :
- Đánh giá tính hợp lý của dự án : tính hợp lý được thể hiện ở từng nội
dung và cách thức tính toán của dự án
1
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- Đánh giá tính hiệu quả của dự án : hiệu quả của dự án được xem xét
trên hai phương diện : hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của
dự án
- Đánh giá khả năng thực hiện của dự án : Đây là mục đích hết sức quan
trọng trong thẩm định dự án. Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có
khả năng thực hiện. Tất nhiên hợp lý và quả là hai điều kiện quan
trọng để dự án có thể thực hiện được. Nhưng khả năng thực hiện của
dự án còn phải xem xét đến các kế hoạch tổ chức thực hiện, môi
trường pháp lý của dự án.
2.2. Yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư

Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển, công tác
chuẩn bị đầu tư vì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
đầu tư và xây dựng. Thẩm định dự án là giai đoạn tiếp theo của quá trình soạn
thảo dự án. Kết quả của thẩm định dự án là cơ sở để ra quyết định chấp thuận
hay bác bỏ dự án. Chính vì vậy, yêu cầu chung đặt ra đối với công tác thẩm định
dự án là :
- Lựa chọn được các dự án đầu tư có tính khả thi cao ( có khả năng thực
hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn )
- Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi, nhưng không bỏ lỡ mất
các cơ hội đầu tư có lợi.
- Đảm bảo tính hợp pháp
- Đảm bảo tính khách quan
- Đảm bảo tính toàn diện
- Đảm bảo tính chuẩn xác
- Đảm bảo tính kịp thời
Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi
nguồn vốn, của mọi thành phần kinh tế : Vốn trong nước và vốn nước ngoài,
2
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
vốn ngân sách nhà nước, vốn của các doanh nghiệp nhà nước, vốn hỗ trợ phát
triển chính thức, vốn của các thành phần kinh tế khác Tuy nhiên, tuy theo tầm
quan trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công
tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau. Chúng được tuân thủ theo
các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước.
Để công tác thẩm định đạt chất lượng tốt, người làm công tác thẩm định
cần phải đảm bảo các yêu cầu sau :
- Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của
ngành, của địa phương, và các qui chế, luật pháp về quản lý kinh tế,
quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước.

- Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án, tình
hình và trình độ kinh tế chung của địa phương, đất nước và thế giới.
Nắm vững tình hình sản xuất – kinh doanh , các số liệu tài chính của
doanh nghiệp , các quan hệ tài chính – kinh tế tín dụng của doanh
nghiệp (hoặc chủ đầu tư khác ), với ngân hàng và ngân sách nhà nước.
- Biết khai thác số liệu trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp (hoặc
chủ đầu tư ), các thông tin về giá cả, thị trường để phân tích hoạt động
chung của doanh nghiệp (hoặc chủ đầu tư ), từ đó có thêm căn cứ vững
chắc để quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư.
- Biết xác định và kiểm tra được các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật quan
trọng của dự án, đồng thời thường xuyên thu nhập, đúc kết, xây dựng
các chỉ tiêu định mức kinh tế - kỹ thuật tổng hợp trong và ngoài nước
để phục vụ cho việc thẩm định.
- Đánh giá khách quan, khoa học và toàn diện nội dung dự án, có sự
phói hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia trong
và ngoài ngành có liên quan ở trong và ngoài nước.
- Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi nhận hồ sơ.
- Thường xuyên hoàn thiện qui trình thẩm định, phối hợp và phát huy
được trí tuệ tập thể.
3
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
B. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH THEO CÁC YẾU TỐ.
I. Thẩm định khía cạnh căn cứ pháp lý

Thẩm định kía cạnh pháp lý của dự án ta xem xét trên các nội dung:
1. Đánh giá năng lực pháp lý của chủ đầu tư
- Xem xét tư cách pháp lý vá năng lực của chủ đầu tư được thể hiện qua
các khía cạnh:
- Quyết định thành lập đối với các Doanh Nghiệp Nhà Nước và Giấy

phép hoạt động đối với các thành phần kinh tế khác
- Người đại diện chính thức,địa chỉ lien lạc và giao dịch
- Năng lực kinh doanh thể hiện ở sở trường và uy tin kinh doanh (chỉ tiêu
phi tài chính):Năng lực của bộ máy lãnh đạo;Thị trường tiêu thụ sản
phẩm;Thị phần của doanh nghiệp (Đây là nội dung quan trong nhất)
- Năng lực tài chính:Thông qua các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp
như:Tỷ số thanh khoản,quản lý tài sản (Vòng quay hang tồn kho và
vòng quay tài sản),quản lý nợ(tỷ số nợ và khẳng trả nợ),…
2. Đánh giá hồ sơ, thủ tục pháp lý của dự án.
- Sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển KTXH,ngành nghề của
địa phương,quy hoạch xây dựng
4
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- Sự phù hợp các nội dung của dự án với quy hoạch hiện hành trong các
văn bản pháp luận,chế độ,chính sách pháp áp dụng với các dự án.Như
luật đất đai,luật xây dựng,tài nguyên,…
3. Những văn bản pháp luật hiện hành được sử dụng trong công tác thẩm
định dự án đầu tư.
- Luật doanh nghiệp năm 2005
- Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 1/10/2010 của chính phủ về đăng ký
doanh nghiệp
- Luật đầu tư năm 2005
- Nghị định số 108/2006/ND-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết thi
hành luật đầu tư 2005
- Nghị định số 78/2006/ND-CP ngày 09/8/2006 quy định về đầu tư trực
tiếp nước ngoài
- Luật thương mại năm 2005
- Luật bảo vệ môi trường công bố theo pháp lệnh số 29-L/CTN của chủ
tịch nước

- Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy
định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 và Nghị định số
112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây
dựng công trình
- Nghị định số 83/2009/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 12/2009/NĐ- CP về quản lý, đầu tư xây dựng công trình.
II. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án.
5
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
Xem xét tính đầy đủ,tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu
thị trường về sản phẩm của dự án:
- Kết luận khía quát về mức độ thỏa mãn cung càu thị trường tổng thể của
dự án
- Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án
- Thẩm định sản phẩm của dự án:Xem sản phẩm có phù hợp với nhu cầu
của thị trường,có phù hợp với khách hang mục tiêu hay không bằng
cách so sánh với sản phẩm đang đáp ứng yêu cầu của khách hang mục
tiêu trên thị trường
- Đánh giá cơ sở dữ liệu,các phương pháp phân tích,dự báo cung cầu thị
trường về sản phẩm dự án
- Đánh giá các Phuong pháp tiếp thị ,quảng bá sản phẩm của dự
án,phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm (khả năng
cạnh tranh,chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm dự án)
- Khi đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án cần lưu ý:
- Sản phẩm do dự án sản xuất có ưu thế nào về giá cả,chất lượng,quy
cách,điều kiện lưu thong và tiêu thụ
- Kinh nghiệm và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ thị trường về sản
phẩm

Riêng đối với sản phẩm xuất khẩu cần phân tích thêm:
- Sản phẩm có khả năng đạt yêu cầu về tiêu chuẩn xuất khẩu hay không
- Phải đánh giá đúng tương quan giữa hàng xuất khẩu và hang ngoại về
chất lượng bao bì,mẫu mã
- Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không
- Đánh giá tiểm năng xuât khẩu sản phẩm của dự án
- Cần hết sức tránh so sánh đơn giản,thiếu cơ sở dẫn đến quá lạc quan về
ưu thế của sản phẩm xuất khẩu
6
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
Đối với các sản phẩm thay thế xuất khẩu,ngoài việc so sánh giá(gía trong
nước phải nhỏ hơn giá CIF của sản phẩm nhập khẩu cộng thuế nhập khẩu) còn
phải tính đến tâm lý chuộng hàng ngoại của người tiêu dùng.
III. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật
1. Đánh giá công suất dự án.
- Xem xét các yếu tố cơ bản để lựa chọn công suất thiết kế và mức sản
xuất dự kiến hàng năm của dự án.
Công suất khả thi của dự án xác đinh dựa trên:
 Nhu cầu của thị trường
 Kkhả năng chiếm lĩnh thị trường
 Khả năng mua được các công nghệ có thiết bị có công suất phù hợp.
 Khả năng cung ứng các yếu tố đầu vào
 Khả năng về tổ chức, điều hành sản xuất, khả năng về vốn đầu tư
 Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của từng phương án công suất.
- Đánh giá mức độ chính xác của công suất lựa chọn và mức sản xuất dự
kiến hàng năm của dự án.
Mức sản xuất dự kiến của dự án: dựa vào công suất thực tế trong từng năm để
xác định.
Công suất thực tế của dự án: là công suất mà dự án dự kiến đạt được trong từng

năm hoạt động vận hành khai thác.
Công suất thiết kế của dự án:
CSTK( 1 năm của dự án)= CSTK( trong 1 giờ của máy móc, TB chủ yếu) x ( số
giờ làm việc trong 1 ca) x ( số ca làm việc trong 1 ngày) x( số ngày làm việc
trong 1 năm).
2. Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn.
7
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu ta phải làm rõ ưu nhược điểm
và những hạn chế của công nghệ, thiết bị.
- Xét nguồn gốc của công nghệ, mức độ hiện đại của công nghệ. Bằng
phương pháp dự báo và so sánh kết luận xem nó có phù hợp với thị
trường mục tiêu hay k, so sánh giữa sự đòi hỏi của sản phẩm với sự đáp
ứng của công nghệ ra sao.
- Phương thức chuyển giao công nghệ.
- Kiểm tra tính đồng bộ của công nghệ
- Kiểm tra tính hợp lý của giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bảo
hành, lắp đặt.
- Uy tín nhà cung cấp.
Khi lựa chọn công nghệ kĩ thuật cho dự án:
Căn cứ vào:
- các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, Chất lượng sản phẩm, số lượng sản
phẩm.
- công suất của dự án
- thị trường công nghệ
- khả năng cung ứng các yếu tố đầu vào
- trình độ hiện đại của công nghệ áp dụng
- yêu cầu về bảo vệ môi trường
- kết quả của tính toán, so sánh hiệu quả kinh tế.

Yêu cầu khi lựa chọn công nghệ:
- sản xuất sản phẩm có tính cạnh tranh cao
- sử dụng có hiệu quả lợi thế so sánh của Việt Nam
- hạn chế tối thiểu việc sử dụng nguyên vật liệu, năng lượng nhập khẩu
- phù hợp với trình độ kĩ thuật của người sử dụng
- phù hợp với chiến lược phát triển kt-xh của đất nước
- xem xét xu hướng phát triển công nghệ
8
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- đảm bảo quyền sở hữu công nghiệp( kiểu dáng, sáng chế, nhãn hiệu)
3. Thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào.
- Nguồn cung cấp NVL cho Dự ÁN:
 Nguồn cung cấp NVL: xa hay gần nơi xây dựng, điều kiện giao
thông có thuân lợi hay k…
 Phương thức vận tải, khả năng tiếp nhận.
 Khối lượng khai thác có thỏa mãn công suất dự án hay k. Lưu ý tính
thời vụ của NVL và chính sách nhập khẩu NVL của Nhà Nước.
 Giá cả, quy luật biến động của giá cả NVL
 Khả năng đáp ứng về chất lượng NVL
 Yêu cầu về dự trữ NVL.
- Nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu:
 Xem xét nhu cầu sử dụng điện, nước, nhiên liệu của Dự ÁN dựa trên
kế hoạch sản xuất hàng năm, định mức tiêu hao nguồn năng lượng
 Giải pháp về nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu để đảm bảo cho
sự hoạt động của dự án với công suất đã xác định.
 Chi phí sử dụng điện, nước, nhiên liệu: ktra dựa trên nhu cầu sử
dụng, đơn giá, chi phí đầu tư ( lắp đặt đg ống, máy phát điện …)
4. Lựa chọn địa điểm
- Đánh giá về sự phù hợp về quy hoạch của địa điểm: tuân thủ quy định

về quy hoạch xd và ktruc của đ.phương và các quy định của các cơ quan
quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, quản lý di
tích lịch sử.
- Tính kinh tế của địa điểm:
 Có gần nguồn cung cấp NVL, tiêu thụ sp đầu ra hay không.
 Tận dụng đc cơ sở hạ tầng vốn có trong vùng không.
 Ảnh hưởng của địa điểm tới công suất và năng lực phục vụ của dự án
 Các chi phí có liên quan đến giá thành xây dựng công trình
9
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
 Trong trg hợp Dự ÁN có nc thải thì địa điểm có gần tuyến nc thải
hay k
- Mặt bằng đc chọn phải đủ rộng để có thể phát triển trong tương lai phù
hợp với tiềm năng ptrien DN.
- Cần xem xét các số liệu về địa chất công trình để từ đó ước tính đc chi
phí xây dựng và gia cố nền móng.
 Trong phân tích chọn địa điểm dung phương pháp so sánh lựa chọn phương
án tối ưu.
- Phân tích các lợi ích và ảnh hưởng về mặt xã hội của địa điểm.
 Lợi ích của việc thực hiện dự án tới đời sống của dân cư vùng dự án
 Xem xét những ảnh hưởng của dự án tới đời sống dân cư vùng dự án
 Ảnh hưởng của dự án tới an ninh quốc phòng, sinh hoạt xã hội,
phong tục tập quán
 Ảnh hưởng tới việc bảo vệ môi trường sinh thái, tài nguyên, cảnh
quan, di tích lịch sử

5. Phân tích, đánh giá giải pháp xây dựng.
Dùng phương pháp so sánh đối chiếu đánh giá các nội dung: Giải pháp mặt
bằng, giải pháp kiến trúc, gphap kết cấu, gphap về công nghệ và tổ chức xây

dựng. Căn cứ vào yêu cầu công nghệ, các định mức, tiêu chuẩn xd của từng loại
Dự án … để đánh giá các giải pháp xdựng.
- Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng
Nguyên tắc:
 Phù hợp một cách tốt nhất với dây chuyền công nghệ
 Bố trí các công trình đáp ứng được yêu cầu về an toàn, bảo vệ môi
trường
 Sử dụng dất đai hợp lý, tiết kiệm đất, bảo đảm yêu cầu phát triển
tương lai
 Tạo điều kiện thuận lợi cho các khâu thi công xây dựng
- Giải pháp về kiến trúc
 Giải pháp kiến trúc của từng ngôi nhà
 Giải pháp kiến trúc của toàn bộ tập thể hạng mục công trình
10
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
 Giải pháp kiến trúc của công trình đối với môi trường xung quanh
- Giải pháp về kết cấu xây dựng
Các căn cứ:
 Tính chất chịu lực của công trình
 Các yêu cầu về độ bền chắc của công trình
 Yêu cầu của dây chuyền công nghệ đã lựa chọn
 Khả năng cung cấp vật tư xây dựng đáp ứng yêu cầu chịu lực của kết
cấu
 Yêu cầu về độ linh hoạt( dễ cải tạo, mở rộng)
 Tạo điều kiện thuận lợi cho khâu thi công
 Yêu cầu về thời gian xây dựng
 Tính kinh tế của giải pháp kết cấu
6. Ảnh hưởng của dự án đến môi trường.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường

 Các chất thải
 Thay đổi điều kiện sinh thái
 Ảnh hưởng cảnh quan môi trường
- Lượng hóa, dự báo và đánh giá các tác động môi trường
- Đánh giá các giải pháp bảo vệ môi trường.
Đánh giá bằng phương pháp so sánh đối chiếu với các văn bản luật Môi
trường.
IV. Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý thực hiện dự án
- Xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án: tùy thuộc vào từng điều kiện,
đặc điểm cụ thể của từng dự án mà có thể lựa chọn mô hình tổ chức
quản lý khác nhau( theo nhiệm vụ, theo lãnh thổ, theo sản phẩm )
- Xem xét cơ cấu trình độ tổ chức vận hành của dự án.
- Đánh giá nguồn nhân lực của dự án:
 Số lao động.
 Trình độ kỹ thuật, tay nghề
 Kế hoạch đào tạo
 Khả năng cung ứng.
 Xem xét chí phí lao động: gồm chi phí đào tạo, tuyển dụng và chi
phí hàng năm.
Nguyên tắc:
Đảm bảo các nguyên tắc: Tập trung hóa, chuyên môn hóa, cân đối, đồng bộ, linh
11
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
hoạt, nhịp nhàng, liên tục, kế thừa. Cụ thể:
 Tập trung hóa: Hai cách tập trung tăng cường cán bộ quản lý trong
các giai đoạn quản ly. Tập trung các công việc quản lý cùng loại để
tránh trùng lặp
 Chuyên môn hóa: Phân công lao động giữa các nhân viên khac nhau
phù hợp với trình độ chuyên môn hóa của họ.

 Cân đối: Cân đối trong tổ chức là việc xác định nội dung và khối
lượng công việc cho phù hợp với quy mô và các bộ phân quản lý
 Đồng bộ: Là sự bao quát đầy đủ toàn bộ khối lượng công việc phải
hoàn thành, toàn bộ mọi hoạt động có mối liên hệ gắn bó với nhau
cho từng bộ phận quản lý, giữa các bộ phận quản lý trong bộ máy
quản lý \với từng đối tượng quản lý.
 Linh hoạt: quản lý uyển chuyển co giãn trong các thời kỳ dựa án >
thích tứng mọi tình huống có thể xảy ra
 Nhịp nhàng: Nguyên tắc này yêu cầu việc hoàn thành một khối
lượng công việc giống nhau trong thời gian nhất định và thường
xuyên lặp đi lặp lại. Nhịp nhàng sẽ đảm bảo sự phân bố đều công việ
 Liên tục: Quá tình tổ chức là quá trình vận hành liên tục.
 Kế thừa: Cần tiếp thu kinh nghiệm của nhưng chức năng quản lý
trước vào quá trình sau
Theo quy định của bộ lao động
- Thời gian làm việc không quá 8h/ 1 ngày và 48h/ 1 tuần. Cũng không
được ít hơn 4h trên ngày và 200 h trên năm. Có chế độ nghỉ tết đãi
ngộ
- Thời gian làm việc có thể được rút ngắn 1 đến 2 giờ nếu công việc đặc
biệt khó nhọc nguy hiểm cao
V. THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Thẩm định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế
hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
12
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án, dựa
trên cơ sở năng lực sản xuất theo thiết kế, khối lượng các công việc chủ yếu và

giá chuẩn hay đơn giá tổng hợp do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Tính toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa hết sức quan trọng đối
với tính khả thi của dự án. Vì nếu vốn đầu tư dự trù quá thấp thì dự án có thể bị
đổ vỡ vì công trình không đưa vào thực hiện được, ngược lại tính toán quá cao
sẽ làm giảm khả năng sinh lời của dự án và không phản ánh chính xác hiệu quả
tài chính của dự án.
Hiện nay, tổng mức vốn đầu tư cho một dự án được chia thành ba phần là:
+ Vốn cố định
Vốn cố định là toàn bộ chi phí có liên quan đến việc hình thành tài sản
cố định từ giai đoạn chuẩn bị đến giại đoạn thực hiện và giai đoạn kết thúc xây
dựng dự án và đưa vào sử dụng. Cụ thể bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết
bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án;
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác.
+ Vốn lưu động ban đầu
Vốn lưu động là số vốn tối thiểu cần thiết để đảm bảo cho việc dự trữ
các tài sản lưu động nhằm đáp ưng cho nhu cầu hoạt động của dự án. Chỉ có vốn
lưu động ban đầu mới được quyền tính vào vốn đầu tư, bao gồm: vốn sản xuất
và vốn lưu thông.
+ Vốn dự phòng
Vốn dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt
giá trong thời gian thực hiện dự án.
• Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích
khía cạnh kỹ thuật của dự án. Việc dự tính tổng mức đầu tư của dự án theo
13
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
thông tư số 04/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng, được xác định
theo các phương pháp sau:

- Phương pháp 1, xác định theo thiết kế cơ sở của dự án:
 Tổng mức đầu tư được tính toán trên cơ sở cộng các khoản mục chi
phí.
 Trên cơ sở khối lượng công việc, đơn giá, các định mức chi phí.
- Phương pháp 2, tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công
trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình: sử
dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng và suất chi phí thiết bị hoặc giá xây
dựng tổng hợp để tính toán.
- Phương pháp 3, xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ
tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện: tham khảo các công trình
cùng loại, cùng cấp có quy mô và công suất tương tự.
- Phương pháp 4, kết hợp các phương pháp.
• Nội dung thẩm định tổng mức vốn đầu tư
NỘI DUNG
CHÍNH
NỘI DUNG CHI TIẾT
Chi phí xây dựng Kiểm tra, đánh giá phương pháp tính, căn cứ
xác định khối lượng và áp dụng đơn giá trong
chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình; chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến
trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi
phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ
phục vụ thi công; nhà tạm tại hiện trường để ở
và điều hành thi công
Chi phí thiết bị Kiểm tra, đánh giá phương pháp tính, căn cứ
14
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
xác định khối lượng và áp dụng đơn giá trong
chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào

tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt
hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế
và các khoản chi phí khác
Chi phí bồi thường và
giải phóng mặt bằng,
tái định cư
Kiểm tra, đánh giá phương pháp tính, căn cứ
xác định chi phí bồi thường nhà cửa vật kiến
trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác; chi
phí thực hiện tái định cư; chi phí sử dụng đất
trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng
Chi phí quản lý dự án Kiểm tra các căn cứ, định mức tính toán các chi
phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự
án
Chi phí đầu tư xây
dựng
Kiểm tra các căn cứ, định mức tính toán các chi
phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng,
tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng khác
Chi phí khác Kiểm tra các căn cứ, định mức tính toán các chi
phí khác như: vốn lưu động trong thời gian sản
xuất thử
Lãi vay trong thời
gian thực hiện đầu tư
Xác định thông qua hợp đồng tín dụng hoặc
cam kết cấp vốn
Vốn lưu động Xem xét vòng quay tiền mặt, vòng quay các
khoản thu, vòng quay các khoản phải trả, vòng

quay hàng tồn kho… để tính ra nhu cầu vốn lưu
động
Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và
chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời
gian xây dựng ( mức tính sẽ phụ thuộc nhiều
vào yếu tố như: loại dự án, thời kỳ thực hiện dự
15
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
án…)
Tổng mức vốn đầu tư - Tính tổng cộng các khoản chi phí nói trên
- Tham khảo suất đầu tư xây dựng công trình
năm 2008 của Bộ Xây dựng
2. Thẩm định nguồn vốn tham gia
Hiện nay một dự án có thể hình thành từ nhiều nguồn vốn khác nhau:
- Vốn tự có
- Vốn từ Ngân sách Nhà nước
- Vốn tín dụng Ngân hàng
- Vốn vay hoặc liên doanh với các nhà đầu tư nước ngoài
- Các nguồn vốn khác
Việc thẩm định các nội dung này cần chỉ rõ: mức vốn đầu tư cần thiết của
từng nguồn vốn dự kiến, tỷ lệ tham gia, tiến độ tham gia, từ đó tính được tính
khả thi của từng nguồn vốn.
Ví dụ:
Với nguồn vốn tự có, cán bộ thẩm định cần phân tích tài chính và tình hình
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong 3 năm gần đây nhất thông qua các
báo cáo tài chính gửi đến các ngân hàng, báo cáo cân đối tài sản cũng như những
thông tin từ cán bộ tín dụng chuyên quản đối với doanh nghiệp.
Với nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn này chỉ áp dụng đối với
một số doanh nghiệp nhà nước mà sản phẩm của doanh nghiệp thường mang

tính chất chiến lược đối với nền kinh tế. Đây là một nguồn vốn có tính chất an
toàn cao, tuy nhiên trên thực tế thì tiến độ cung cấp vốn thì khá chậm chạp. Để
khẳng định được nguồn vốn này, cán bộ thẩm định phải dựa vào những văn bản
cam kết việc cấp vốn của các cơ quan có thẩm quyền ( như các cơ quan tài chính
16
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
các cấp, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố…) kèm theo hồ sơ dự án và đơn xin
vay.
3. Thẩm định dòng thu và chi của dự án
Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm,
trong các năm đó thường phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và
chi trong từng năm của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Dòng
tiền ròng của dự án là dòng của mức chênh lệch giữa các khoản thu và các
khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án. Dòng tiền được sử dụng để tính
các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế.
Dòng thu của dự án: Dòng thu được thể hiện ở các khoản doanh thu trong
từng năm hoạt động của dự án. Nó còn có thể bao gồm cả các khoản thu khác
( thu thanh lý tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động…) Dòng thu của dự án bao
gồm: lợi nhuận ròng, khấu hao được quy đổi vào giá trị sản phẩm, giá trị thanh
lý tài sản cố định…
Dòng chi của dự án: bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn lưu động, chi phí
nguyên vật liệu, chi phí trả lãi vay, chi phí cố định….
Khi thẩm định dòng tiền cần xem xét việc tính toán có chính xác không,
dòng tiền theo các năm thực tế có được như chủ đầu tư dự tính không, các con
số dự tính có phù hợp với quy mô đâu tư của dự án cũng như các quy định, các
tiêu chuẩn, định mức hiện hành hay không. Thực tế khi thẩm định dòng tiền cần
chú ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền:
- Cơ cấu vốn tài trợ cho dự án
- Lợi thế của việc sử dụng nợ

- Rủi ro
- Những ưu đãi đầu tư của chính phủ
- Lãi suất chiết khấu được lựa chọn là danh nghĩa hay thực tế
- Lãi suất chiết khấu được lựa chọn áp dụng cho nội tệ hay ngoại tệ
17
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- Phương pháp tính khấu hao
4. Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả của dự án
Trong bản dự án khi tính toán hiệu quả về mặt tài chính của dự án, tùy theo
những điều kiện cụ thêr khác nhau mà hệ thống chỉ tiêu và phương pháp tính
toán sẽ được vận dụng ở mức độ nhất định. Tối ưu nhất là các dự án tính toán
được một hệ thống đầy đủ các chỉ tiêu với phương pháo tính có xem xét tới các
yếu tố biến động( giá cả, tác động của các yếu tố thời tiết, cung cầu trên thị
trường…)
- Thẩm tra sự tính toán, phát hiện những bất hợp lý, những sai sót và sự
không đầy đủ của dự án.
- Nếu các vấn đề trên đều tốt, thực hiện so sánh đánh gia hiệu quả tài
chính của dự án. Trường hợp có sai sót, có thể điều chỉnh( nếu không
lớn) và tính toán lại các chỉ tiêu là cơ sở cho việc so sánh đánh giá hiệu
quả tài chính của dự án.
- Khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án nên tập trung vào các chỉ tiêu
chính với mức đánh gía cụ thể sau:
a. Giá trị hiện tại ròng( NPV):
( ) ( )
∑ ∑
= =
+
−
+

=
n
i
n
i
i
i
i
i
r
C
r
B
NPV
0 0
11
Trong đó: B
i
: là khoản thu của năm i.
C
i
: khoản chi phí của năm i.
n: số năm hoạt động của đời dự án.
r: tỷ suất chiết khấu đc chọn.
18
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
NPV phản ánh giá trị gia tăng thêm của chủ đầu tư. NPV≥0 có nghĩa là
việc thực hiện dự án sẽ tạo giá trị tăng them cho chủ đầu tư, dự án không những
bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo them lợi nhuận cho chủ đầu tư.

- LN ròng của dự án có thể tính về thời điểm tương lai (cuối thời kỳ phân
tích) (NFV)
( ) ( )
∑ ∑
= =
−−
+−+=
n
i
n
i
in
i
in
i
rCrBNFV
0 0
11
Dự án đc chấp nhận khi NFV≥0
Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quan
trọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án chỉ được chấp nhận khi NPV>0. Tuy
nhiên, một dự án có NPV>0 nhưng NPV quá nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so
với lợi nhuận trung bình thì vẫn không được chấp nhận.
Nếu có nhiều dự án cần lựa chọn thì chấp nhận dự án có NPV lớn nhất.
b. Thời gian thu hồi vốn đầu tư( T)
Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt
động để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn
trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận
thuần và khấu hao thu hồi hàng năm
Các phương pháp tính thời gian thu hồi vốn đầu tư:

-Phương pháp cộng dồn
( )
0
1
IvDW
T
i
ipv
→≥+
∑
=
-Phương pháp trừ dần
Nếu Iv
i
là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm i.
(W+D)
i
là lợi nhuận thuần và khấu hao năm i.
19
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
( )
i
ii
DWIv
+−=∆
là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi đc của năm i,
phải chuyển sang năm i+1 để thu hồi tiếp.
Ta có :
( )

rIv
ii
+∆=
1
hay
( )
rIv
ii
+∆=
−
1
1
Khi
0
→∆
i
thì
Ti
→
Về nguyên tắc chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc vào từng dự
án. Thời gian thu hồi vốn đầu tư càng ngắn càng tốt. Một dự án sẽ không được
chấp nhận nếu thời gian thu hồi vốn đầu tư lớn hơn đời của dự án, khi đó doanh
thu không bù đắp được chi phí, dự án không đem lại lợ nhuận
c. Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất ciết khấu để
tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì
tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi
( ) ( )
∑ ∑
= =

+
=
+
n
i
n
i
i
i
i
i
IRR
C
IRR
B
0 0
1
1
1
1
Phương pháp xác định IRR
Xác định bằng phương pháp nội suy: xác định 1 giá trị cần tìm giữa 2 giá trị đã
chọn.
Cần tìm 2 tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
(r
2
>r

1
) sao cho: ứng với r
1
có NPV
1
>0; ứng
với r
2
có NPV
2
<0. IRR cần tìm (tương ứng với NPV=0) sẽ nằm giữa 2 tỷ suất
chiết khấu r
1
và r
2
.
Công thức:
20
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
( )
12
21
1
1
rr
NPVNPV
NPV
rIRR
−

−
+=
Trong đó: r
2
> r
1
và r
2
-r
1
≤ 5%
NPV
1
> 0 gần 0, NPV
2
<0 gần 0.
IRR cho biết khả năng sinh lời của dự án. Dự án được chấp nhận khi IRR>r
giới hạn. r giới hạn có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn để đầu tư, có thể
là tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nước quy định nếu đự án sử dụng vốn do
ngân sách nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu
tư.
Phần lớn các dự án khi phân tích tài chính, người soạn thảo đã tính IRR.
Sau khi kiểm tra phép tính toán của người soạn thảo, người thẩm định sẽ rà soát,
đánh giá lại.
d. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư( RR)
Chỉ tiêu này nói lên mức độ thu hồi tổng vốn đầu tư ban đầu của từng năm
nhờ lợi nhuận thu được trong năm đó.
- Công thức:
+ tính cho từng năm
0

Iv
W
RR
t
t
=
Trong đó: W
t
: LN ròng năm t
Iv
0
: VĐT ban đầu
=> RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án.
+ tính cho cả đời DA
0
Iv
W
RR
pv
=
21
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
Trong đó:
PV
W
: LN ròng bình quân năm của đời DA
Về nguyên tắc, chỉ tiêu này càng cao càng tốt, nếu có nhiều phương án lựa

chọn thì chọn phương án có tỷ lệ RR cao nhất
e. Tỷ lệ lợi ích /chi phí(B/C)
( )
( )
( )
( )
CPV
BPV
r
C
r
B
C
B
n
i
i
i
n
i
i
i
=
+
+
=
∑
∑
=
=

0
0
1
1
1
1
Khi tính chỉ tiêu B/C, giá trị thanh lý tài sản được khấu trừ vào tổng chi phí
sau khi chuyển về cùng mặt bằng thời gian hiện tại
Dự án chỉ được chấp nhận khi tỷ lệ B/C>1, chỉ tiêu này càng lớn thì dự án
càng có khả năng sinh lời cao
f. Điểm hòa vốn(BEP)
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi
phí bỏ ra. Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí, do đó tại đây dự
án chưa có lãi nhưng cũng không bị lỗ. Chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản
phẩm hoặc mức doanh thu( do bán sản phẩm đó) thấp nhất cần đạt được của dự
án để đảm bảo bù đắp được chi phí bỏ ra.
Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc
doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại, nếu đạt thấp hơn thì dự án
bị lỗ. Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án
càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
Phương pháp xác định điểm hòa vốn:
-Phương pháp đại số
22
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
x: số lượng sp sản xuất và bán đc ở thời điểm hòa vốn
P: giá bán 1 sp
v: CF biến đổi / 1 sp
F: tổng CF cố định.
y: doanh thu bán hàng

y’: CF SX
có y = P * x
y’ = F + v * x
tại điểm hòa vốn : y = y’
hay : Px = F + vx
+ số lượng sản phẩm tại điểm hòa vốn:
vP
F
x
−
=
+ doanh thu tại điểm hòa vốn:
P
v
F
vP
F
PxPD
−
=
−
==
1
*
-Phương pháp đồ thị
Lập một hệ trục tọa độ, trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm, trục tung
biểu diễn chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm. Vì điểm hòa vốn là điểm ở
đó doanh thu bằng chi phí nên điểm hòa vốn chính là giao điểm của đường biểu
diễn doanh thu và đường biểu diễn chi phí.
5. Thẩm định mức độ an toàn về tài chính.

Độ an toàn về mặt tài chính của dự án là một nội dung cần xem xét trong
quá trình phân tích lập và thẩm định tài chính dự án đầu tư. Nó là một căn cứ
quan trọng để đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án.
Tính khả thi về tài chính của dự án được đánh giá không chỉ qua các chỉ
tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án như: IRR, NPV…mà còn được thực hiện
thông qua việc xem xét độ an toàn về tài chính. Độ an toàn về mặt tài chính của
dự án được thể hiện trên các mặt sau:
23
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
- An toàn về nguồn vốn.
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ.
- An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán (tính chắc chắn của các chỉ
tiêu hiệu quả dự kiến của dự án). Sự phân tích này được thực hiện thông
qua phân tích độ nhạy của dự án.
a. An toàn về nguồn vốn.
Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề
sau:
- Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng
mà
còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.
- Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động.
- Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn.
Ngoài ra, trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn
tự có (bao gồm cả vốn góp cổ phần và liên doanh) và vốn đi vay (tỷ lệ này
phải đảm bảo >=1).
b. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả
năng trả nợ.
An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể

hiện thông qua việc xem xét chỉ tiêu: tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ
ngắn hạn (còn được gọi là khả năng thanh toán hiện hành) = Tài sản lưu
động/ Nợ ngắn hạn.
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành phản ánh khả năng thanh toán
ngắn hạn cho doanh nghiệp. Tỷ lệ này phải >= 1 và được xem xét cụ thể
cho từng ngành nghề kinh doanh.
• An toàn về khả năng trả nợ của dự án.
Đối với các dự án cho vay vốn để đầu tư cần phải xem xét khả năng
trả nợ. Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và
nợ (nợ gốc và lãi) phải trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này được
thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự
án.
24
Nhóm 7
Thẩm định dự án đầu tư
Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế
thu nhập), khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm.
Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định có thể theo
mức đều đặn hàng năm hoăc có thể là trả nợ gốc đều trong một số năm,
lãi trả hàng năm tính trên tổng số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức
thay đổi hàng năm…
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định
chuẩn. Mức này được xác định theo từng ngành nghề. Dự án được đánh
giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được
mức quy định chuẩn.
Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc
xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ.
Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh
giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu được
các nhà cung cấp tín dụng cho dự án đặc biệt quan tâm và coi là một trong

các tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay không.
VI. Thẩm định về mặt kinh tế xã hội
Thẩm định kinh tế - xã hội – môi trường dự án đầu tư
Thẩm định kinh tế là việc xem xét, đánh giá một cách khách quan và khoa
học mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của một dự án đứng trên quan điểm lợi
ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân
Việc đảm bảo hiểu quả cho các nhà đầu tư là điều kiện cần để tạo ra hiểu
quả cho nền kinh tế quốc dân từ đó tạo ra hiểu quả phát triển bền vững. Sự phát
triển bền vững được thể hiện trong việc phát triển kinh tế gắn với sự phát triển
xã hội và bảo vệ môi trường
25
Nhóm 7