Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP quân đội

MỤC LỤC
3.2 M t s gi i pháp nh m ho n thi n ph ng pháp nh giá B S thộ ố ả ằ à ệ ươ đị Đ ế
ch p t i ngân h ng TMCP Quân iấ ạ à Độ 62
K T LU NẾ Ậ 72
L i nói uờ đầ 73
1
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS – Bất động sản.
HĐTD – Hợp đồng tín dụng.
KHKT – Khoa học kĩ thuật.
NHNN - Ngân hàng Nhà nước.
NHTMCP – Ngân hàng thương mại cổ phần.
TCCC – Thế chấp cầm cố.
UBND – Uỷ ban nhân dân.
VPBank – Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh
nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.
2
Lời nói đầu
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các
ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh
doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn,
tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được
nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân
hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây
là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm,
đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn
khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm
tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính
sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách
hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được

nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.
Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát
triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, nên trong
khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP QUÂN DộI, em
quyết định chọn đề tài:
“Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP
Quân Đội” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động
sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy
em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.
Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần:
Phần I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp.
Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội
Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp .
3
Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã
giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng
TMCP Quân Đội. Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo Nguyễn Thanh Hà đã
giúp em hoàn thành chuyên đề này.
4
Chương I
Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản
để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng
1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng.
1.1.1. Tổng quan về BĐS
1.1.1.1 Khái niệm về BĐS
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất
quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên,
không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng,

Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều
rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một
điều là có được vay hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình
được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải
hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam đã
xác định khái niệm BĐS như sau:
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,
nhà ở là những BĐS chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một
đặc tính quan trọng của BĐS là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để
mang BĐS đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng
chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm
tin để vay vốn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến
nơi có tài sản để trông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn.
Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
5
quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong
quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi
vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với
Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vốn. Đó chính là
quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về

kinh tế.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói
chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các
cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để
vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp
BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh
doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói
chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức
tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó
ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi khách hàng
muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS
đó cho ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá
trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu
tố môi trường như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội
và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này
và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy,
cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác
định thời gian cho vay hợp lý.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của
bất động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
6
bất động sản, khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định
phải quan tâm đến vấn đề này.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích

đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị
trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,
người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá
ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh
hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát
từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với
hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại
với nhau và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống
nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng
ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho
vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản.
Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong
tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân
hàng. Tài sản thế chấp gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có
vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường

7
hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo
hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký
quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp
có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật
về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội
Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát

triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển
Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các
quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp
bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho
8
phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong
các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể
vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp
phần phát triển kinh tế xã hội.
Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải
có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan
chức năng.
1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo
tiền vay trong ngân hàng
1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá
Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy
nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc
biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết
bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định
giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị
tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các
tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được
thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch.

Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực
tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu
khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá
hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối
với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò
quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư
hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê
mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào
9
cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các
tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp
như nhà xưởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm
định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì
những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định
khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá
tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản.
1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
1.2.2.1 Khái niệm về định giá
Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá
của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của
nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với
hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ
đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất
động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản
bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không,
bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh
hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời
điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở
mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản thân

nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa,
kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên rằng
chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một
hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị
của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước
tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ
thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị
trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết
hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung
khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía
10
cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt
toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng
nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa
ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm
dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất
định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất
ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều
cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị
thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát
triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn
định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị
trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường
phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng
giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực,đó chính là tác

nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi
chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản.
Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người
định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo,
nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ
thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá
không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa
chắc đã phản ánh đúng trị giá của bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại
tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với
các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị
thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định
giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó
đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng
thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Ngân hàng thương
11
mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả
năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý
các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản,
việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được
thanh lý qua phương thức nào.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung của nguyên
tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ
quan chức năng quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản. Mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến

định giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và
mục đích sử dụng để mang lại hiệu quả tốt nhất. Nếu hai mục đích này không
thống nhất đương nhiên bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất
động sản là không xác định được.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và
một cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng được. Người mua
không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất
động sản khác. Vậy người định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị
trường để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đưa ra
giá theo ý chí chủ quan.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất
động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu
bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản
phụ thuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng
lên hay giảm đi. Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải
12
xem xét đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Do
đó, thẩm định viên phải tính giá trị của bất động sản rồi trừ đi giá trị của công
trình xây dựng sẽ là giá trị của mảnh đất
- Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại
của cung - cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác
nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các
đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản người định

giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố
tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng
vận động của cung - cầu bất động sản.
1.2.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi
bất động sản khác hàng hoá thông thường khác. Tính cố định không di dời
được cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Việc
xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh
hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản.
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy
luật cung cầu, quy luật giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời
điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến
cung bất động sản nhưng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm quyền quản lí của Nhà
nước đối với bất động sản. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị
bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên cương vị xác định giá
trị của bất động sản, người định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố
ảnh hưởng đến bất động sản này.
- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp
của vùng lân cận, kính thước diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường
nước và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra…
- Nhóm nhân tố về kinh tế như: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở
hạ tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng
như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng
mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng.
13
- Nhóm nhân tố về pháp lý: Người định giá phải xem xét đầy đủ các
yếu tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất,
chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát
triển nhà ở
- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật

độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh
trật tự…
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản:
Định giá bất động sản gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp
cho nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá
gồm các bước sau:
1.2.3.1. Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước náy là
giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là
căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết
Để đạt được mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích
thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ
bất động sản
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý bất động sản mục tiêu: các giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và điều
khoản hạn chế khai thác
- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm
- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm,
giá trị bồi thường
- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
- Xác định ngày định giá có hiệu lực :
- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành
1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá.
14
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản,
trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định
giá.
- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài

sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các động
thái thi trường
- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp
thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được
- Thiết kế trương trình, thời biểu công tác,
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá
1.2.3.3. Thu thập tài liệu
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
1.2.3.4. Phân tích thông tin
 Phân tích thị trường:
-Phân tích thông tin về thị trường.
- Phân tích thông tin về tài sản.
- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh.
-Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Ước tính giá trị
- Các ước tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phương pháp
định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc
tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn
chế của mỗi phương pháp
- Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của
tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định
giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều
phương pháp định giá
15
1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết
kuận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải
được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số
liệu, các phân tích, kết quả và kết luận
1.2.3.6. Báo cáo định giá
Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ
tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi
của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Do đó, nội dung của báo cáo
phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá
Nội dung của báo cáo định giá
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá
- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý
- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được
- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để định giá
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được
chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản
- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực
- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế
+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc
trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng
- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin
định giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách
hàng

16
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng
miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu
cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá
bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị
trí của mình. Nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm một
cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định
giá bất động sản đã có rất nhiều phương pháp. Mỗi phương pháp đáp ứng và
phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này
nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không
nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm
ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ
trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và
mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau,
tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Cho đến nay, chúng ta
đã có các phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp lợi nhuận.
Đối với ngân hàng thương mại hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận
chủ yếu của ngân hàng là các khoản vay đó. Vấn đề sống còn đối với các tổ
chức tín dụng là phải đảm bảo an toàn với các khoản cho vay. Trường hợp có
rủi ro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc
xử lý các tài sản thế chấp. Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng, việc
định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo
đảm an toàn cho ngân hàng. Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng
giá trị bất động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người định

giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh
 Khái niệm
17
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên
tắc thay thế
Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động
sản tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các
giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào
các thông tin trên thị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phương
pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên
hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.
 Nội dung của phương pháp.
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc
tính của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau,
cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất
động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản
thường tiến hành theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch
trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần
định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách,
điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập
được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng
vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình
xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý,
thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so
sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này
có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những
thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và

phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp
nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất
động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này
ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định
giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá, người định giá
18
nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách
chính thống để tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu
và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng
cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất
động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản
chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh
là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất
động sản đã điều chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về
bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho
phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ
yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử
dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo
nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh
tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng
các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có
bằng chứng thị trường để chứng minh

 Yêu cầu của phương pháp.
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong
cùng một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương tự là đồng
nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở
những thời gian gần đây (mang tính tương đối). Nếu không có giao dịch nào
trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét (mang tính chất hướng
dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường.
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến
hành so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh
hưởng tới giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định
19
giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi
giá bất động sản.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các
dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được,
người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này
cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định
 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng
chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì
vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người
ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản
 Hạn chế của phương pháp.

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả
định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì
xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị
hiện tại của bất động sản.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không
đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo
thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người
ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng
tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập
là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn
chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải
tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so
sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân
20
cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định
giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi
tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không
tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác
 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm
bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra
giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
nhà. Đối với giá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá
của địa phương hay nhà nước làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử
dụng đất là không mấy khó khăn. Nhưng với nhà cửa và các tài sản khác
gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà ở của Bộ Xây Dựng nhưng
áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nông thôn không được chính
xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá tài sản gắn liền với đất là khó
khăn hơn. Phương pháp so sánh giúp cho người định giá tháo gỡ được khó

khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiến hành định giá.
Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị
trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so
sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan trọng trong định giá bất động
sản thế chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở
hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá
phải chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản
không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí
khác thì người nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất
động sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so
sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp
trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay.
1.2.4.2. Phương pháp đầu tư:
 Cơ sở của phương pháp đầu tư.
Như ta đã biết bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu
nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa
21
trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của bất động sản
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể
nhận được từ bất động sản .
Khi người định giá được yêu cầu xác định giá trị của một lợi ích trong
tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động
sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ
trả cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào
bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại,
tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh
ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu
tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp bất động sản không được đầu tư

nhưng cũng có thể dự báo chính xác thu nhập bằng cách so sánh với các bất
động sản tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu
tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả
các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.
 Các bước tiến hành định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư.
Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các
bước sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản
mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng
năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải
nộp.
- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất
động sản mục tiêu
 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư.
Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài
sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá
bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được
từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm như
các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng một phương pháp nữa gọi là
22
phương pháp dòng tiền chiết khấu. Khi sử dụng phương pháp này nhà định
giá cần phải ước lượng và tính toán theo thứ tự tất cả các luồng thu nhập trong
tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại
theo giá trị tương đương. Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữ
nguyên sau khi đưa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, người
định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện thời. Thời
gian tính toán thường là một năm, khi tính toán được các giá trị hiện tại của

các luồng tiền ròng tương lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá
trị hiện tại của vốn đầu tư. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ
đặc biệt trong định giá các đầu tư phức tạp, các tài sản đang phát triển và các
loại tài sản khác. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả
cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào.
 Ưu điểm của phương pháp đầu tư
- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực
tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
- Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu
dòng tiền
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có
thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao
 Nhược điểm
- Khi phân tích thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai
- Nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số
tính toán và sẽ chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan
 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản
dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng,
đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất
động sản này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các bất
động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời
gian nhất định, người ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị
23
hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú
ý trong trường hợp toàn quyền sử dụng tài sản và trường hợp định giá các
quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.
Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là

chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để người
đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai
đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại bất
động sản để hưởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phương pháp định giá
bất động sản trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có
điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau
thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng.
1.2.4.3. Phương pháp định giá chi phí.
 Khái niệm và ý nghĩa.
Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: xác định giá
trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác đinh chi phí của bất động sản
tương tự như vật thay thế.
Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có
nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm được một bất động sản giống hoàn toàn
với bất động sản mục tiêu của chúng ta. Nhưng bất động sản lại có rất nhiều
mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một
yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích
sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài
sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán
về các bất động sản tương tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các bất
động sản cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ
vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên
vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trường. Từ đó,
tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình
thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản. Lý thuyết cơ bản của
phương pháp này là giá trị của bất động sản bằng chi phí của đất cộng với chi
phí xây dựng. Bên cạnh đó phương pháp này còn dựa trên nguyên tắc: có thể
tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất
24
động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần

định giá.
 Nội dung của phương pháp
- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh
đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay
thế công trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để
tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc
người thầu khoán.
- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các
công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên
tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời
bên ngoài.
- Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành.
- Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách
cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình
 Ưu điểm của phương pháp
- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi
không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh
giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo
lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các
phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc
nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà
thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách
quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái
quá.
 Hạn chế của phương pháp
Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá

là xác định đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của bất động sản, bởi với
những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được giá trị của
25