Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên - thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGUYỄN TIẾN DŨNG


Tên đề tài:
“
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐỒNG NGUYÊN, THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH
BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2014
”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : TS. Hoàng Văn Hùng





Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt chương trình đào tạo trong nhà trường với phương
châm học đi đôi với hành, mỗi sinh viên cần chuẩn bị cho mình lượng kiến
thức cần thiết, chuyên môn vững vàng. Thời gian thực tập tốt nghiệp là một
phần quan trọng không thể thiếu được trong chương trình đào tạo sinh viên
đại học nói chung và sinh viên đại học Nông lâm nói riêng. Đây là khoảng
thời gian cần thiết để mỗi sinh viên củng cố lại những kiến thức lý thuyết đã
được học một cách có hệ thống và nâng cao khả năng vận dụng lý thuyết vào
thực tiễn, xây dựng phong cách làm việc của một kỹ sư.
Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên đã truyền cho em những kiến thức quý báu trong
suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường, giúp em hoàn thiện năng lực
công tác nhằm đáp ứng yêu cầu của người cán bộ khoa học khi ra trường.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Hoàng Văn Hùng đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Phòng Tài Nguyên & Môi
Trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã tạo điều kiện cho em trong suốt quá
trình thực tập.
Do thời gian và trình độ học vấn của bản thân còn nhiều hạn chế, bước
đầu mới làm quen với thực tế công việc nên khóa luận của em không tránh
được thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý chân thành của thầy cô giáo
cùng các bạn để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Nguyễn Tiến Dũng
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất đai năm 2013 36

Bảng 4.2: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 40

Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
ở Đồng
Nguyên năm
2013 41

Bảng 4.4: Thông tin điều tra thửa đất 46

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên 26

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của phường Đồng Nguyên 37

Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 loại đường phố loại I
(đường Minh Khai), loại II (đường Ngô Gia Tự), loại III (đường Hoàng
Quốc Việt)) 44

Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của hai đường
Minh Khai (I) và Ngô Gia Tự (II) 45

Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường
từ Loại I đến loại III của các vị trí 48

Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã
Từ Sơn năm 2013 50

Hình 4.7: Tuổi và nghề nghiệp ảnh hưởng tới giá đất 50

Hình 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 51

Hình 4.9: Yếu tố pháp lý 52

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN ĐẦY ĐỦ
1 BĐS Bất động sản
2 ĐGĐ Định giá đất
3 GCN Giấy chứng nhận
4 HĐND Hội đồng nhân dân
5 KT – XH Kinh tế - Xã hội
6 QSDĐ Quyền sử dụng đất
7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
8 UBND Ủy ban nhân dân
9 VT Vị trí

MỤC LỤC
Trang

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2. Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1. Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể 2

1.3. Yêu cầu đề tài 3

1.4. Ý nghĩa đề tài 3

1.4.1. Ý nghĩa khoa học 3

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Cơ sở khoa học 4

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 4

2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 6

2.2. Cơ sở pháp lý 9

2.3. Cơ sở thực tiễn 9

2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 9

2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 16

PHẦN 3.

NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 23

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23

3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 23

3.3. Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Đồng Nguyên 23

3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường Đồng Nguyên giai
đoạn 2013 - 2014 23

3.3.3. Giá đất quy định tại phường Đồng Nguyên 23

3.3.4. Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động giá đất ở phường Đồng
Nguyên
23

3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng
Nguyên giai đoạn 2013 - 2014 23

3.3.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất phường Đồng
Nguyên 24

3.3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất
ở tại phường Đồng Nguyên 24

3.4. Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24

3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24

3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25

3.4.4. Phương pháp chuyên gia 25
3.4.5. Phương pháp bản đồ 25
PHẦN 4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 26

4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 26

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 36

4.3. Giá đất quy định phường Đồng Nguyên 37

4.3.1. Căn cứ xác định giá đất 37

4.3.2. Giá đất quy định 38

4.4. Thực trạng giá trị sử dụng đất và biến động giá đất 40

4.4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất
năm 2013 40

4.4.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013 41

4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 42

4.5.1. Yếu tố vị trí thửa đất 43

4.5.2. Cơ sở hạ tầng 44

4.5.3. Đặc điểm của thửa đất 46

4.5.4. Điều kiện sinh lợi 47

4.5.5. Các yếu tố khác 49

4.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 49

4.6.1. Tuổi, nghề nghiệp ảnh hưởng đến giá đất 50

4.6.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 51

4.6.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 52

4.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 52

PHẦN 5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1. Kết luận 54

5.2. Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56


1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, nguồn
tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng
đầu, ở nước ta cũng vậy “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng” (Luật đất đai, 2003)[5]. Từ ngàn xưa con người đã
biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng
quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v. (Nguyễn
Tiến Dũng, 2005)[6]. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã
hội đều cần đất đai để phát triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn
tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng
vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con
người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá
khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó

giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không
phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất (Trương Văn Long, Phạm Thị Kim
Ngân, 2011)[11].
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính
là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại
hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “Giá đất” được hình thành và vận động
theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy

2
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều
bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao.
Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như trong thời gian qua (Lê
Phương Thảo, 2007)[16]. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy, xác định được sự ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các
vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và
giải phóng mặt bằng.
Phường Đồng Nguyên là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển
của thị xã, tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý về đất
đai còn có một số bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá
đất giữa các khu phố, tuyến đường. Đôi khi giá các lô đất cao hơn so với
khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Ninh ban hành, khiến cho sự quản lý về đất đai
của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý người dân hoang mang đối với
các giao dịch về đất đai.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo: TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường
Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng và so sánh biến động giữa giá đất thực tế và giá
đất do Nhà nước quy định và xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá
đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giữa giá đất ở thực tế và
giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

3
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở và công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. Yêu cầu đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa đề tài

1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức
đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình
thực tập ở địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với
điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày
một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả
năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương,
giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà
nước đưa ra.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính
sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.



4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là
giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003)[5].
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.

2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực

5
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng

hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất
ở đô thị bao gồm :
- Yếu tố vị trí: Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan
trọng đối với đất ở nhất là đất ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến
nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo
Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
- Yếu tố hình thể lô đất: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong
việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của
thửa đất.Tùy vào mục đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh
lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang
rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn.

- Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo
nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng
kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.

6
Hệ thống cống thoát nước.

Hệ thống điện.
Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp
phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội: Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi
của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí
thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình
cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng…
Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương
mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng.
- Yếu tố môi trường: Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong
cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như
các nước đang phát triển thì môi trường chưa
được quan tâm đúng mức, vì
thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân
hạng định giá đất cũng
không được xem trọng.
- Yếu tố an ninh xã hội:
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này
chưa được đề cập hoặc lưu ý trong
phân hạng đất. Yếu tố về an ninh thường
được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…
- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch
ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu
sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong

một thời điểm xác định.
2.1.2.2. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể

7
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)[11].
2.1.2.3. Thông tin trong định giá đất
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS
(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[12].
2.1.2.4. Phương pháp định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn
phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có
thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thương
hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:

8
- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá
đất thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá
đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một
loại đầu tư, khán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một
số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của
thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác
nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống
sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình
trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong những trường họp sau:
+ Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường
học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có chứng cứ thị trường
+ Định giá cho các mục đích bảo hiểm.
+ Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường

9
có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ
đó dự báo cho các bất động sản khác.
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,

thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động
sản. Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.

10
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch đất đai.
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định,
người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán,
thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa
đất làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền,
yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn
lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời
lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái

tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc
những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng
người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác
thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị
trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy
giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa,
xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong
tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị
trường.(Nguyễn Thế Huấn, 2009)[8].
2.3.1.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản
xuất hàng hoá. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi

11
nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị
trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính
phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm
1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất
nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô
trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng

12
hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa
thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng
nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài
khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài.

Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi
đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính
quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
2.3.1.3. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
- Giai đoạn trước năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai
trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với
một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[20].
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trường bất
động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình
thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau
này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự

13
tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển
do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước
và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất
được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
và pháp luật (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[20].
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp

năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất
đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử
dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động
sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình
xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không
được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)[20].
- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất
chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất
đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung
của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp
1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993)[5]. Lần đầu tiên khái niệm giá đất
được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều
12, Luật đất đai 1993)[5]. Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban

14
hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai
sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh
tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất
hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp

pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu
cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phương
Thảo, 2007)[16].
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất
đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về,
trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước
đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng
ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây
Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo
ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu
cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt
đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng
ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia
giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ;
một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.

15
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-
CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Luật Đất đai năm 2003 được thông
qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-
NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường
BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối

16
với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù
hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử
dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được
giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ
thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống
nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy
hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá
trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và
quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường
BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài
(Lê Phương Thảo, 2007)[16].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường
BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh
tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ
hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới.
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong

một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất

17
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú
trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng
xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những
nét tương đồng với Việt Nam.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90
của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập
với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan
tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá
được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung
ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ
trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;
tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư
trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau
khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những
khoản mục khấu hao…
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế
với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.