Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình năm 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


ĐÀO THỊ HIỀN


Tên đề tài:
“THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH PHỤ, TỈNH THÁI BÌNH”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : Th.S. Nguyễn Thị Yến





Thái Nguyên, năm 2014


i
LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa

Quản lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực
tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp
đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô
giáo hướng dẫn: Th.s. Nguyễn Thị Yến đã giúp đỡ em trong quá trình thực
hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2014
Sinh viên


Đào Thị Hiền


ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Tên viết tắt Tên đầy đủ
1 UBND Ủy ban nhân dân

2 HĐND Hội đồng nhân dân
3 XHCN Xã hội chủ nghĩa
4 CNTB Chủ nghĩa tư bản
5 NĐ Nghị định
6 CP Chính phủ
7 QĐ Quyết định
8 QSDĐ Quyền sử dụng đất
9 BĐS Bất động sản
10 HĐND Hội đồng nhân dân
11 VT Vị trí
12 BTC Bộ tài chính
13 TT Thị trấn
14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
15 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
16 CT Chỉ thị
17 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
18 Gqđ Giá đất do nhà nước quy định
19 Gtt Giá đất trên thị trường

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Cung và cầu đất đai 8

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9

Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình năm 2013 32

Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường từ ngã

tư cầu Tây đến hết chợ huyện (I1), đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài
Xá Quỳnh Hải (II1), đường từ nhà bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ (III1)) 44

Hình 4.3: So sánh giá đất trên thị trường của đường từ ngã ba rẽ vào đường đối
ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội
huyện theo đặc điểm của thửa đất 46

Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ
trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợ Đó xã Quỳnh Hải (III3) và từ giáp TT.An Bài
đến hết địa phận xã An Mỹ (III5). 47

Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường từ giáp
trụ sở UBND TT.An Bài đến hết phố Cầu Nghìn (I4) và từ chân cầu Đồng Bằng
đến chân cầu Tư Môi TT.An Bài (I6) 48

Hình 4.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm
đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 49

Hình 4.7: So sánh giá đất theo VT3 của hai đường từ cầu trạm điện đến cầu
vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải (II1) và từ nhà ông Khương thôn An Phú Quỳnh
Hải (II5) 51

Hình 4.8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Đường
nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A (II2)và đường từ ngã ba
Quỳnh Hồng đến hết bưu điện bến Hiệp (II3) 53



iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện QP giai đoạn 2011-2013 28

Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 39

Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 41

Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 42

Bảng 4.5: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định 45

Bảng 4.6: Dân số huyện Quỳnh Phụ năm 2012-2013 50

Bảng 4.7: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông
qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá
đất thông qua phiếu điều tra 54

Bảng 4.9: Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất
thông qua phiếu điều tra 55



v
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Khái quát về giá đất 4
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10
2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 10
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện QP năm 2013 12
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013 13
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 14
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm
cho Việt Nam 14
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 16
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 16
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17
2.5. Công tác quản lý giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2013 19
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 21

vi
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 21
3.2. Nội dung nghiên cứu 22

3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công
tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 22
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 23
3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 23
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp 24
3.3. Phương pháp nghiên cứu 24
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
huyện Quỳnh Phụ năm 2013 26
4.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và
định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 27
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và
định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 31
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng
đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện QP năm 2013 33
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013 35
4.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 38

vii

4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 43
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ
năm 2013 43
4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh
Phụ năm 2013 47
4.3.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 51
4.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ
năm 2013 52
4.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 2013 54
4.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua
phiếu điều tra 54
4.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất
thông qua phiếu điều tra 54
4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông
qua phiếu điều tra 55
4.5. Đề xuất một số giải pháp 56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

5.1. Kết luận 58
5.1.1. Thực trạng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 58
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện QP năm 2013 58
5.1.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện QP năm 201358
5.2. Đề nghị 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………60


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ giá đất ” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội, chính
sách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn
có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007) thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của
nhiều yếu tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi
đất khiếu kiện Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong
phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho sự
thiếu bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản
xuất, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gây áp lực lên đất
đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến
động phức tạp khác biệt với hàng hóa thông thường. Trong thời kì nóng về
phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý
của xã hội.
Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ
đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những

2
mối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên
thị trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của
Nhà nước….). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Thái Bình nói chung và huyện
Quỳnh Phụ nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những
tác động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển
của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lí chặt
quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả
hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác
định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện. Xuất phát từ
những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái
Bình năm 2013”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng
huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái
Bình. Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn
huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất tại huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại
khu vực huyện Quỳnh Phụ.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Quỳnh Phụ.
- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện
Quỳnh Phụ.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất ở huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình.

3
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định
hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu
quả trong thực tế.

4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Khái quát về giá đất
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một

khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.2.Các đặc điểm về giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

5
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng

thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

6
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng

đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.

7
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng

lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.









8

Đường cầu

Đường cung
E
E
’

D
0

D
1

Q
0
Q
1
O
P
0

P
1
Q

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng

cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành

9
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá S
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D

1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.

10
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010
của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây
dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Công Văn số 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh “
v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài nguyên và
Môi trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa
bàn tỉnh Thái Bình.
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013
2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013
2.2.1.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn

11
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
2.2.1.2. Yếu tố hình thể, diện tích
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình

dạng như tam giác, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc
sử dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hữu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.
Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
2.2.1.3. Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất
Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá trị của thửa
đất, đến hiệu quả trưng bày và thu lợi cho người sử dụng đất, nếu đất đó
dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó ảnh
hưởng đến giá đất.
2.2.1.4. Ảnh hưởng của yếu tố địa hình
Địa hình là nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng
cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng. Địa hình
trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá
trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp.

12
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm
2013
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
2.2.2.2. Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình độ
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.

13
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Quỳnh Phụ năm 2013
2.2.3.1. Tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp

pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,
thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng
lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới

14

lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả
đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013
2.2.4.1. Yếu tố tâm lý - phong thủy
Tâm lý của người dân Việt Nam thường nóng vội và đám đông. Khi giá
đất lên cao thường đổ xô đi mua, khi giá đất xuống thấp chần chừ chờ đợi để
mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản
bị đóng băng. Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà
có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc.
2.2.4.2. Mục đích sử dụng
Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp .Đất đai có giá
trị về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người
gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một
cách hợp lý.
2.2.4.3. Yếu tố môi trường xung quanh
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi
trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất
và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng.
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam

2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.

15
Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004).
- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định
rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng
đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng
cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai
trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các
trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho
các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,
chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ
và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu
điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi
đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch. Tuy nhiên còn có nhược
điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh;
tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết
- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ
quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả. Giúp cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu.
- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ
thể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam.

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc luôn luôn nhấn
mạnh vai trò của công tác thương lượng và hòa giải, đặc biệt là sự tham gia
của các cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho công tác giải quyết tranh chấp
đất đai của Trung Quốc được giải quyết nhanh chóng, kịp thời tránh tiêu tốn
thời gian và tiền bạc của nhân dân.

16
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức
tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là
CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập
từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng
Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và
lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có
thể thấy:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế
ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường
mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay. Chính
vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị
trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai
chưa phải là thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước trong việc xây
dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây dựng, hoàn
thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất
của Nhà nước, các tổ chức và người dân.
Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của

một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong
việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá
đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến
lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường.
Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các
giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện
một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một trong những kinh

17
nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp
khiếu kiện về giá đất.
Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ
kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết
có 2 loại cơ bản sau:
- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn
định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị
trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá.
- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất
đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế
chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường
quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng
của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả
là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?
Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát
triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh.
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó
trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,
tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh
hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá
đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong
cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải
phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) .
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã
qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị
trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương.