Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tam đảo, tỉnh vĩnh phúc năm 2013

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 36
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 42
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm 44
Bảng 4.4: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố xa trung tâm 45
Bảng 4.5: Dân số huyện Tam Đảo qua các năm 2011-2013 51
Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất
53
Bảng 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất 54
Bảng 4.8: Yếu tố pháp lý của thửa đất 55
i
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ
Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai 7
Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo 25
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 37
Đồ thị 4.2: Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 46
Đồ thị 4.3: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 47
Đồ thị 4.4: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 48
Đồ thị 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố môi trường tới giá đất 49
Đồ thị 4.6: Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế tới giá đất 50
Đồ thị 4.7: Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý tới giá đất 52
ii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT Viết tắt Giải thích
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 HDND Hội đồng nhân dân
3 BĐS Bất động sản
4 QSDĐ Quyền sử dụng đất
5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6 NĐ-CP Nghị định – Chính phủ

7 TT-BTC Thông tư – Bộ tài chính
8
TTLT-BTNMT-BTC
Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi
trường – Bộ tài chính
9 QĐ-BTC Quyết định – Bộ tài chính
10 TT-BTN&MT Thông tư - Bộ tài nguyên và môi trường
11 QĐ-BTN&MT Quyết định – Bộ tài nguyên và môi trường
12 KH-UBND Kế hoạch - Ủy ban nhân dân
13 TTr-STNMT Tờ trình – Sở tài nguyên môi trường
14 THPT Trung học phổ thông
15
PRA
Phương pháp điều tra có ý kiến của người
dân
16 THCS Trung học cơ sở
17 KK Khuyến khích
iii
18 KH – STNMT Kế hoạch – Sở tài nguyên môi trường
19 VT Vị trí
20 CB Cán bộ
21 GCN Giấy chứng nhận
22 QĐ – BXD Quyết định – Bộ xây dựng
23
BTNMT-TCQLĐĐ
Bộ tài nguyên môi trường - Tổng cục quản
lý đất đai
24 G
qđ
Giá quy định

25 HU Huyện ủy
26 BCH Ban chấp hành
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU i
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ ii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
PHẦN 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Khái quát về giá đất 4
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 10
2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 10
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 12
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 13
iv
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam 14
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 14

2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17
2.5. Công tác quản lý giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20
3.2. Nội dung nghiên cứu 20
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 20
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21
3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua
phiếu điều tra 22
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp 23
3.3. Phương pháp nghiên cứu 23
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 23
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 23
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 24
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên
quan 24
3.3.6. Phương pháp bản đồ 24
PHẦN 4
DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản
lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện
Tam Đảo năm 2013 25
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và

định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 27
4.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
huyện Tam Đảo năm 2013 35
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất
tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 38
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 46
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013
46
4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo
năm 2013 49
v
4.3.3.Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm
2013 51
4.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm
2013 52
4.4. Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở đô thị của huyện Tam Đảo năm 2013 53
4.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 53
4.4.2.Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua phiếu điều
tra 54
4.4.3.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 55
4.5. Đề xuất một số giải pháp 55
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối
tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao 57
PHẦN 5
KẾT LUẬN 58
5.1. Kết luận 58
5.2. Đề nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60
vi
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kì đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những
bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung:
“Càng phát triển con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để
các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu
thuẫn gay gắt giữa yêu cầu về đòi hỏi và phát triển bền vững. Nguồn lực quan
trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người với khả năng sáng
tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận
hành có hiệu quả. Nguồn lực quan trọng tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối
với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết.
Luật Đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường

bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 1998, Luật Đất
1
đai 2001 và Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp
cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.
Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyện
Tam Đảo nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những
tác động của quá trình phát triền kinh tế- xã hội đã có ảnh hưởng đến sự phát
triển của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản
lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất
hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá
đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn huyện Tam Đảo.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá
đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo,
tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng của
huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh
Phúc. Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn
huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất tại huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại
khu vực huyện Tam Đảo.

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Tam Đảo.
- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện Tam Đảo.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất ở huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về giá đất
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây.
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Các đặc điểm về giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy,
4
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả

cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
5
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do

còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
6
Q
0
Q

1
Đường cầu
P
1
P
0
E’
O
Q
E
D
0
D
1
Đường cung
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm
đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
d
Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai
P
7
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì

cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Số lượng đất đai
Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
G
D
G1
D1
SGiá
8
Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân
đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là
bất động sản.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010
của liên bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây
9
dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Công Văn số 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh “ v/v
triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài Nguyên và
Môi Trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa
bàn tỉnh Thái Bình.

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.1.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc
xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
2.2.1.2. Yếu tố hình thể, kích thước, diện tích
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng
như tam giá, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.
10
Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dẽ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đât, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

2.2.1.3. Yếu tố chiều rộng mặt tiền của thửa đất( diện tích, chiều rộng, mặt
tiền, kích thước…)
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.1.4. Ảnh hưởng của địa hình
Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng
cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng. Địa hình
trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá
trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp.
2.2.1.5. Các yếu tố môi trường xung quanh
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc
sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát
triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh
hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem
trọng.
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
11

+ Mức lãi suất.
2.2.2.2. Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.3.1. Tình trạng pháp lý
Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp
pháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
trên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,
thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao

hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
12
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh
hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các
mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất
giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất.
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.4.1. Yếu tố tâm lý
Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng
trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng
13
vội và đám đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những
thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá
lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại
chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị
trường bất động sản bị đóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có
hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức
giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý
nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
2.2.4.2. Mục đích sử dụng
Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp .Đất đai có giá trị
về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn
nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cách
hợp lý.
2.2.4.3. Yếu tố môi giới
Đây là yếu tác động không nhỏ tới giá đất, kéo theo giá đất tăng cao
hoặc hạ thấp.
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ
đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá
bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8

phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC
còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ
chuyên môn.
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản được
tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt
là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành
lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng
14
Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và
lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất.
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có
thể thấy:
Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định
giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước
trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng
ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan.
Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên,
trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên
thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao
tay. Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập
thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin
về đất đai chưa phải là thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc
trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây

dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông
tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân.
Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của
một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong
việc tính giá đền bù. Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá
đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến
lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường. Nhìn chung, ở
các nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà
nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
15
Thứ ba, về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như
Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về
giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể. Đây cũng là một
trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh
các trường hợp khiếu kiện về giá đất. Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát
được những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành
chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, các
chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế.
Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ
kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết
có 2 loại cơ bản sau:
- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn
định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị
trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá.
- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất
đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế
chấp…giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường
quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất.

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển
chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn có
một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước
như bán bắt buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ
sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử
dụng đất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng
của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả
là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?
Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát
triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay, Việt
16
Nam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh
tế thị trường đầy đủ (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ để EU và Mỹ
công nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường). Từ đó, thực tế Việt Nam có
nơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơi
chưa có thị trường quyền sử dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùng
sâu, vùng xa…), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần
phải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xét
phương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà các
nước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị
trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất).
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó
trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,
tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh
hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao

gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao
gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất
đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui
định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) .
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui
định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường
nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Mặt
khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp
dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính
phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần,
trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất
trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường
cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá
doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui
17
định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định
giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài
chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-
CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá
đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ
sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động
sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá
bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt
18
động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất
động sản, cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện
thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn
theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản,
định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và
được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày

04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).
2.5. Công tác quản lý giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013
Công tác quản lý giá đất luôn được HĐND, UBND huyện Tam Đảo
quan tâm căn cứ vào một số văn bản quy phạm của Nhà nước như sau:
- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ban hành quy định về giá đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013.
- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
Thực hiện chỉ thị số 10/CT-UBND ngày 25/52012 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc Về việc tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và Nghị
quyết số 15-NQ/HU ngày 5/8/2011 của BCH Đảng bộ huyện Tam Đảo về
việc tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, UBND huyện đã tiến hành thanh tra, kiểm tra công tác quản
lý và sử dụng đất đai ở các xã, thị trấn.
19