Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN HOÀI THU

Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TẠI TUYẾN ĐƯỜNG BẮC KẠN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”


KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn: THS. NÔNG THỊ THU HUYỀN
Khoa Môi trường – Trường Đại học Nông Lâm





THÁI NGUYÊN - 2014

67
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học
tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lại hệ thống những kiến
thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến
thức khoa học. Qua đó, sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức
lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu
thực tiễn của công việc sau này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên và Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”.
Trong suốt quá trình thực tập, em đã nhận được sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và các thầy, cô
giáo bộ môn đặc biệt là thầy giáo ThS. Nông Thị Thu Huyền người đã
trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Mặc dù đã cố gắng rất nhiều song bản khóa luận của em không thể
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo
của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt
nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Nguyễn Hoài Thu

68
MỤC LỤC

PHẦN 1.

ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
PHẦN 2.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Cơ sở khoa học 4
2.1.1. Căn cứ pháp lý 4
2.1.2. Cơ sở lý luận 5
2.1.2.1. Khái niệm đất đai 5
2.1.2.2. Đặc trưng của đất đai 6
2.2. Khái quát chung về giá đất, định giá đất. 8
2.2.1. Khái niệm giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. 8
2.2.1.1. Khái niệm giá đất 8
2.2.1.2. Đặc điểm của giá đất 11
2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. 12
2.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 20
2.2.2.1 Khái niệm định giá đất 20
2.2.2.2. Thông tin của định giá đất 20
2.2.2.3. Nguyên tắc của định giá đất 21

2.2.2.4. Phương pháp định giá đất 25
2.3. Khái quát chung về thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam 28
2.3.1. Thị trường đất đai thế giới 28
2.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 31
2.3.3. Tình hình biến động đất ở Thành Phố Thái Nguyên 35
PHẦN 3.

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN
CỨU 37
3.1. Đối tượng nghiên cứu 37


69
3.2. Địa điểm, thời gian tiến hành 37
3.3. Nội dung nghiên cứu 37
3.3.1. Khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên 37
3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tại
tuyến đường Bắc Kạn - TP Thái Nguyên 37
3.3.2.1. Ảnh hưởng của biến động dân số và GDP 37
3.3.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 37
3.3.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 37
3.3.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 37
3.3.2.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 37
3.3.3. Đề xuất các giải pháp nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trên tuyến đường Bắc Kạn TP Thái Nguyên 37
3.4. Phương pháp nghiên cứu 37
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 37
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38

3.4.3. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 38
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 38
3.4.5. Phương pháp tổng hợp số liệu 38
3.4.6. Phương pháp chuyên gia chuyên khảo 39
PHẦN 4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
4.1. Giới thiệu và khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn thuộc Thành
phố Thái Nguyên 40
4.1.1. Giới thiệu về tuyến đường Bắc Kạn 40
4.1.2. Dân số và cơ cấu lao động của 3 phường Hoàng Văn Thụ, Quang
Vinh, Trưng Vương trên tuyến đường Bắc Kạn. 41
4.2. Khái quát chung về giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 42
4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn
2011 – 2013 42
4.2.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn
2011 – 2013 44


70
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường
Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên. 46
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 46
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 48
4.3.2.1. Ảnh hưởng của đường phố nhóm I đến giá đất 48
4.3.3. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất. 56
4.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 59
4.3.5. Nhận xét chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60
4.4. Đề xuất một số giải pháp 60
Phần 5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62
5.1. Kết luận 62
5.2. Kiến nghị 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO 65




71
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
NN : Nhà nước
TT : Thực tế
UBND : Ủy ban nhân dân
NĐ – CP : Nghị định Chính phủ
QĐ-BTNMT : Quyết định Bộ Tài nguyên và Môi trường
TT-BTC : Thông tư Bộ Tài chính
QĐ-UB : Quyết định ủy ban
TƯ : Trung ương
QSDĐ : Quyền sử dụng đất


72
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Tình hình dân số 3 phường trong giai đoạn 2011-2013 41
Bảng 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại Tuyến đường Bắc Kạn
giai đoạn 2011-2013 43

Bảng 4.3: Giá đất thực tế tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 45
Bảng 4.4: Tình hình dân số và GDP/đầu người trong giai đoạn nghiên cứu 47
Bảng 4.5: Giá đất ở của các đoạn đường nhóm I 50
Bảng 4.6: Giá đất đường phố nhóm II trong địa bàn nghiên cứu 53
Bảng 4.7: Ảnh hưởng của lô đất đến giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 58
Bảng 4.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm I tuyến đường Bắc Kạn năm 2013 59




73
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 4.1: Đường Bắc Kạn điểm đầu từ đường tròn Trung tâm đến Bảo
Tàng dân tộc học Việt Nam 40
Hình 4.2: Đường Bắc Kạn điểm cuối Ngã ba Mỏ Bạch 41
Hình 4.3: Ngõ số 366, Đường Bắc Kạn ngõ rẽ vào tổ văn hóa số 13 55
Hình 4.4: Ngõ 612 rẽ vào KDC đồi Két nước 55





1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần
quan trọng hành đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh
tế, chính trị, xã hội của nhà nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ
quan trọng, là mục tiêu của mỗi quốc gia nhầm bảo về quyền sở hữu đất
của mỗi chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình công nghiệp hóa - hiện đâị
hóa đất nước, cơ chế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa đã tường bước
được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh
và của sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là một
trong những yếu tố quan trọng.
Ở Việt Nam đã có thời kì trao đổi, chuyển nhượng đất diền ra dưới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thỏa thuận của người mua
với người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của nhà nước. Giá đất
và những vấn đề định giá đất mới được đề cập đến trong những thập niên
gần đây vì vậy nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị
trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, nằm ở phía tây bắc của
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức ảnh hưởng đến việc phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Thành phố Thái
Nguyên có mhiều trục đường chính biểu thị sự thay đổi và tốc độ đô thị hóa
tiêu biểu là trục đường Bắc Kạn, tuy là trục đường ngắn nhưng biểu thị
được đầy đủ tính chất và biến động về tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản
lý Nhà Nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những
nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường

2

thiệt hại khi Nhà Nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến tình
trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách

pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự
đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và
Môi Trường, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011-2013”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn –
Thành Phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại
tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai, nghị định của Chính Phủ, thông tu hướng dẫn của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sánh thuế của cơ quan thuế….Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở.
- Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi, phù hợp với dịa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế.

3

- Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế và
một số yếu tố liên quan đến giá đất để có những định hướng quản lý đất
hợp lý và hiệu quả trong thực tế.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành luật đất đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài
nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh về việc quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại
đất.Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chỉnh phủ sửa
đổi,bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thi hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Quyết định số 2630/1999/QĐ-UB ngày 10/09/1999 của UBND
Tỉnh Thái Nguyên về việc quy định các loại giá đất của địa phương.
+ Quyết định số 1365/2004QĐ-UB ngày 21/6/2004 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên, về việc Ban hành quy định quản lý nhà nước về giá đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

5

+ Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29/12/2008 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên đia bàn Tỉnh Thái
Nguyên năm 2012-2013
+ Quyết định số 52/2012/QĐ-UB ngày 22/12/2012 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định khung giá các loại đất năm 2012-2013.
+ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 ban hành
quyết đinhm phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận
2.1.2.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi
hoạt động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Theo định
nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đ0ất đai là một nhân tố sinh
thái (FAO, 1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự
nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện
trạng sử dụng đất, đó là:
- Khí hậu
- Dáng đất (địa mạo, địa hình)
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trên đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất được
xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh
giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và
dưới mặt đất.

6

Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản. Bất động sản
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất
đai và vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động
sản. Điều 66 Luật dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và
vật thể đính với nó. Sản vật của bất động sản mà chưa tách ra là một phần
của bất động sản đó”. Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung
và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có
quyền sở hữu được chính xác.
2.1.2.2. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra
nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện
hết sức rõ nét của đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý.
Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi
trừ trường hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc
sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác
của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng.
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.
Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích
của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là
không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì
không tuyệt đối mà có thể thay đổi.
- Tính thay đổi.
Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp

7

lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc
tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng
để đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt.
Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là
rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể
được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất
đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ
không phải là đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn
toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi
một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều
kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần
tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa
phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay
thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. Đó là tính khu vực của
đất đai.
- Các tính chất khác.
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh
đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân
văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về
mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có
liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh.
Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục
đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập
thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt
khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh

tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống

8

xung quanh (trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…).
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và
bất động sản nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn
nhau. Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ
với thửa đất tại đó. Vì không thể di chuyển được nên bất động sản trong đó
có đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính
sách. Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng bất động sản được xem là rất
phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi phí giành cho quản lý bất
động sản chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một bất động sản. Mặt
khác các bất động sản nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ
thống cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi
trường xung quanh của một bất động sản.
2.2. Khái quát chung về giá đất, định giá đất.
2.2.1. Khái niệm giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
2.2.1.1. Khái niệm giá đất
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003)
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại,
góp vốn bằng QSDĐ.

9

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác
dịnh giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ
xây dựng giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp
cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trước hạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành

10
trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là
“giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong
khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước.
Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây
ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa
nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu
cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ
cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/2007
của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính
trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được
hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính
phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong
điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây

tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ,
khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong

11
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và
những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định".
2.2.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả của đất đai phản
ánh công dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai
đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác
nhau, ngoài biẻu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có
thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi
tức tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành
giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản
thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra
giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trương hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là
một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà
hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí
trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát

nước có thể tính toán được và phân bố một phần vào giá đất. Nhưng các
chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thóng cơ sở hạ tầng xã hội

12
(trường hịc, bệnh viện, chợ…) góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợn
hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó
tính tóan để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cần về đất đai và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
a) Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh,
có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất
đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất
phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra
chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng
một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng
đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành
chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công
dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá
đất. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với
sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của
hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu
quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.

13
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều
tới giá đất.
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,
chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống
của giá cả đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến
xu thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ
nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất
thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó
làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản
lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ
đó mà ảnh hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.

14
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh
hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín
diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây
nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà
đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng
thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá
đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt,
mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú,
do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng
là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung

15
mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất
cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện
tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến
trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu
vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ
lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức
độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn
Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn
cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất
được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng
thay đổi và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới,
nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế
của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này
càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia
này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu

16
đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập
nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và
lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó
ngày càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất
rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc
dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền
lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức đọ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự
trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia
tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn
rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền
mặt, tranh mua số ít hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn

17
được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất
tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu
tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện
tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng
người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được
tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng
cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực
nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra
ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài
sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà
đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư
thông thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải
trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó
nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình
hình vốn đầu tư trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà
ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn
và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
b) Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi
có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này
tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất