Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




DƯƠNG VĂN PHƯƠNG


ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG



LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






DƯƠNG VĂN PHƯƠNG

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG






CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. VÕ TỬ CAN


HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong
bất kỳ công trình nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận
văn ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn



Dương Văn Phương














Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Võ Tử Can, người ñã hướng
dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài và
hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, lãnh
ñạo, chuyên viên các ñơn vị: Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành

phố Bắc Giang; phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Tài chính Kế hoạch
thành phố Bắc Giang; Ban Quản lý dự án ñầu tư Xây dựng tỉnh Bắc Giang;
Ban quản lý ñầu tư xây dựng thành phố Bắc Giang ñã tạo mọi ñiều kiện thuận
lợi, giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn này.
ðể hoàn thành luận văn, tôi còn nhận ñược sự ñộng viên, khích lệ của
bạn bè và những người thân trong gia ñình. Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả
những tình cảm cao quý ñó.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn



Dương Văn Phương


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

MỤC LỤC


LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích: 2

3. Yêu cầu: 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4
1.1. ðất ñai và thị trường ñất ñai 4
1.1.1. ðất ñai 4
1.1.2. Thị trường ñất ñai 5
1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 6
1.2.1. Khái niệm về giá ñất 6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 7
1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất 10
1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất 12
1.3.1. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất 12
1.3.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở Việt
Nam 14
1.3.3. Vai trò của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 15
1.3.4. Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 17
1.4. Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

1.4.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 25
1.4.3. Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua 28
1.4.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 33
CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 39
2.1. ðối tượng nghiên cứu 39
2.2. Phạm vi nghiên cứu 39
2.3. Nội dung nghiên cứu 39
2.3.1. ðiều tra, ñánh giá các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố
Bắc Giang. 39

2.3.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thành
phố Bắc Giang 39
2.3.3. ðánh giá kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa
bàn thành phố Bắc Giang. 40
2.3.4. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất và một số ñề xuất
về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 40
2.4.2. Phương pháp ñiều tra thống kê 40
2.4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp và xử lý số liệu 41
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang 42
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 42
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 43
3.1.3. Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị 49
3.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 53
3.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thành
phố Bắc Giang 56
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

3.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 56
3.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 60
3.2.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Bắc Giang trong
những năm qua 62
3.3. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành
phố Bắc Giang 65
3.3.1. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Dự án xây dựng Tiểu khu dân cư
cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 65
3.3.2. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất Dự án xây dựng Tiểu khu dân cư

thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế. 69
3.3.3. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc dự án xử lý ñất xen ghép liền
kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên ñịa bàn xã ða Mai năm 2012 73
3.3.4. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất của một số dự án 77
3.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 80
3.3.6. Những hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 81
3.4. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất và một số ñề xuất
về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 87
3.4.1. Công tác tổ chức 87
3.4.2. ðối với người tham gia ñấu giá 88
3.4.3. ðối với công tác quyền sử dụng ñất và xây dựng ñô thị 89
3.4.4. Một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
1. Kết luận 93
2. Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
PHỤ LỤC 98


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1. Biểu cơ cấu GTSX năm 2007 - 2012 44

Bảng 3.2. Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông nghiệp TP Bắc Giang thời

kỳ 2007 - 2012 45

Bảng 3.3. Dân số trung bình 5 năm TP Bắc Giang (2007 - 2012) phân theo
giới tính và ñịa bàn cư trú 49

Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2012 61

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2012 61

Bảng 3.6. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử
dụng ñất dự án xây dựng Tiểu khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương
Giang 67

Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án xây dựng Tiểu
khu dân cư cạnh Cụm công nghiệp Xương Giang 68

Bảng 3.8. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử
dụng ñất dự án xây dựng Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế 71

Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án dự án xây dựng
Tiểu khu dân cư thôn Ngươi, xã Dĩnh Kế 72

Bảng 3.10. Kết quả trúng ñấu giá so với giá sàn tại các phiên ñấu giá quyền sử
dụng ñất dự án xử lý ñất xen ghép liền kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên
ñịa bàn xã ða Mai năm 2012 75

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất thuộc dự án xử lý ñất
xen ghép liền kề trong khu dân cư tại 04 khu ñất trên ñịa bàn xã ða Mai năm
2012 76

Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất của 03 dự án 79

Bảng 3.13. Một số khu ñất trong kế hoạch ñấu giá thời gian tới 92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1. Tốc ñộ phát triển kinh tế năm 2012 44
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2012 60


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BðS Bất ñộng sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
DV Dịch vụ
ðGð ðấu giá ñất
GCN Giấy chứng nhận
KT-XH Kinh tế, xã hội
Lðð Luật ðất ðai
QSD Quyền sử dụng
QSDð Quyền sử dụng ñất

QLðð Quản lý ñất ñai
SDð Sử dụng ñất
TM Thương mại
TP Thành phố
TNHH Trách hiệm hữu hạn
TW Trung ương
TLSX Tư liệu sản xuất
UBND Uỷ ban nhân dân
XD Xây dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1


MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá
và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. ðất
ñai ñược xem là một TLSX ñặc biệt trong hoạt ñộng sản xuất của con người,
là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất, Do
vậy hiệu quả kinh tế mà ñất ñai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả ñó ñược
thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao ñổi của ñất ñai.
Nước ta ñang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện ñại hóa
và ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong cả nước. Quá trình ñổi mới nền kinh tế -
xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng tất yếu là mọi
yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá,
trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ.
Chính sách pháp luật về ñất ñai của ðảng và Nhà nước ta luôn ñổi mới

hoàn thiện ñể phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của ñất ñai phục vụ quá
trình phát triển ñất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của
Chính Phủ cũng ñã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BðS; ðặc
biệt là BðS nhà ñất, phát huy tối ña nguồn lực từ ñất ñai, nhà và công trình
trên ñất ñể phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -
hiện ñại hoá ñất nước”. ðó có thể coi là bước ñi quan trọng ñể từng bước
chính thức hoá và ñưa thị trường BðS vào hoạt ñộng lành mạnh.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn XD CSHT. Hình thức này
trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số tồn tại như việc
ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh
toán tiến hành không chặt chẽ
ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn XD CSHT theo hướng ñấu
thầu dự án hoặc ñấu giá QSDð. Công tác ñấu giá QSDð ñã thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá QSDð.
Những năm gần ñây quá trình ñô thị hoá ở TP Bắc Giang diễn ra mạnh
mẽ, nhu cầu SDð cho các lĩnh vực kinh tế, ñặc biệt cho XD CSHT và nhà ở.
Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà
lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng lực cho
sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong
hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay.
ðề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở một

số Dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ” ñược thực
hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và
hiệu quả kinh tế, xã hội và QLðð ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn
góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục ñấu giá QSDð, hạn chế sự thất
thoát nguồn thu tài chính từ ñất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư
XD hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh
tế, xã hội.
2. Mục ñích:
- Tìm hiểu các ñược những quy ñịnh của Pháp luật về ñấu giá QSDð,
quy chế và cách thức ñấu giá QSDð; ý nghĩa của công tác ñấu giá QSDð;
- ðánh giá ñược những khó khăn, thuận lợi công tác ñấu giá QSDð tại
TP Bắc Giang. Qua ñó tìm ra ñược nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của
vấn ñề ñấu giá QSDð tại ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

- ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho
công tác ñấu giá QSDð ñạt hiệu quả hơn.
3. Yêu cầu:
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan ñến công
tác ñấu giá QSDð của TW và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. Kết quả
nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá QSDð.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. ðất ñai và thị trường ñất ñai

1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục ñịa và mặt nước trên bề mặt trái ñất. Theo quan ñiểm kinh tế học thì
ñất ñai không chỉ bao gồm mặt ñất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng ñất và
tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt ñất và trong lòng ñất không do lao ñộng và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt ñất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và ñộng vật. Với nghĩa chung nhất, ñó là lớp bề mặt của trái ñất, bao gồm ñồng
ruộng, ñồng cỏ, bãi chăn thả gia súc, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, ñầm lầy và
bãi ñá Với nghĩa hẹp thì ñất ñai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà một người có thể chiếm ñối với ñất. Nó có thể bao gồm lợi ích
trên ñất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất phải hiểu:
ñất ñai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là TLSX ñặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, XD cơ sở kinh
tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
ðất ñai là tài sản vì ñất ñai có ñầy ñủ thuộc tính của một tài sản như: ñáp
ứng ñược nhu cầu nào ñó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là ñối tượng trao ñổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự) ðất ñai còn ñược coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
ðồng thời ñất ñai còn ñược coi là một tài sản ñặc biệt vì bản thân nó
không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh ñó ñất ñai có
khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách hợp lý thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không những không

mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản ñặc biệt và tính hàng hóa ñặc
biệt là một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá. Tính ñặc biệt có
tính chất ñòi hỏi phải ñịnh giá là ñất ñai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất
nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không
hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá ñất càng tăng lên.
Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất ñai, phần lớn là ñầu tư trực
tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do
ñó, chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai là rất trìu tượng, khó xác ñịnh,
khó phân bổ cho từng thửa ñất….thiếu cơ sở xác ñịnh mức chi phí cụ thể làm
ảnh hưởng ñến giá ñất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.1.2. Thị trường ñất ñai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao
ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là
chỉ khu vực và không gian trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai. Thị
trường ñất ñai có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường ñất ñai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch ñất ñai diễn ra tại một
khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp,
thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế
thị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước ta. Tại ñiều 5 Lðð 2003 quy ñịnh:

"ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu", do ñó không
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên
thị trường ñất ñai trên ý nghĩa chung là QSDð.
ðối với thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về ñất
ñai. Các giao dịch diễn ra trên thị trường ñất ñai khu vực thường quan tâm giải
quyết những vấn ñề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị
trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa ñất; hình thức và phương thức thanh toán
nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường ñất ñai quốc gia hay quốc tế thường
chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực ñầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối ña của các bên mua
và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại
ñất tại các ñô thị, vùng ven ñô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các ñặc khu
kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
1.2.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Do ñó
ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt
ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu
lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
QSD, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời
gian xác ñịnh (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

Giá QSDð (hay còn gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện
tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về

QSDð; Giá trị QSDð là giá trị bằng tiền của QSDð ñối với một diện tích ñất
xác ñịnh trong thời hạn SDð xác ñịnh; Giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
1. Do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại
khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
2. Do ñấu giá QSDð hoặc ñấu thầu dự án có SDð;
3. Do người SDð thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDð; góp
vốn bằng QSDð. (Luật ðất ñai 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia).
Như vậy, Trên thực tế luôn tồn lại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước
quy ñịnh và giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở
thoả thuận thành của các giao dịch thành công trên thực tế, giá trúng ñấu giá;
giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất nói
trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi
quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở
trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
1.2.2.1. Về ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận

bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại ñịa tô: ðịa tô chênh lệch; ðịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản.
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể
thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô
chênh lệch. Như vậy ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư
bản chủ nghĩa về ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần
tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ðịa tô chênh
lệch I và ñịa tô chênh lệch II. ðịa tô chênh lệch I là ñịa tô chênh lệch thu ñược
trên những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ. ðịa tô chênh lệch II là ñịa tô chênh lệch thu ñược do ñầu tư,
thâm canh trên thửa ñất ñó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

1.2.2.2. Về Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có
thể tác ñộng sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu
ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn SDð tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã
hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên. Việc kinh
doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán QSDð căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ
sở ñể xác ñịnh giá ñất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.2.2.3. Về Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường ñược
quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc
cân bằng của cung cầu. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hoá thông
thường là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng .
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc
biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến.
Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu
như: Mật ñộ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại ñịa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất, có thể thấy khi ñất
nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một TP ñược
ñiều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích
làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng
số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở khu vực này.
Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào
ñó dẫn ñến nhu cầu SDð ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế
giá ñất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô ñất ở bị chia cắt ngày một nhỏ
hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ
gia ñình. Tuy nhiên, ñất ñai luôn có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô hạn, cho nên
theo ñà phát triển giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử
dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng
thẳng giữa lao ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là
ñất ñồi núi, các vùng ven biển ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa
vào khai thác ñược. Tốc ñộ phát triển công nghiệp ñầu tư XD ở các khu trung
tâm TM, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao ñộng từ khu
vực nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
Căn cứ Luật ðất ñai 2003; Luật Kinh doanh Bất ñộng sản 2006; Luật
ñấu thầu 2005; Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính Phủ
về bán ñấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan xác ñịnh trong
ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án sử dụng ñất có một số thuật ngữ
thường dùng như sau:
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11

cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng
hnh thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDð bằng hình
thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðịnh giá BðS: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
DV cho kinh doanh BðS.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến giá
trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần
phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành XD
và giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần
thiết ñể XD công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp ñồng
và lợi nhuận cũng ñược xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật
liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo
hiểm quyền lợi trong XD, tiền thuê, Giá thành gián tiếp còn ñược gọi là “giá
thành mềm).
+ Giá thành XD còn ñược gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp BðS bao gồm ñất ñai và
các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành XD bao
gồm lợi nhận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên
quan mật thiết với nhau mà người ñịnh giá phải phân biệt rõ ràng khi ñịnh
giá ñất. Mối quan hệ giữa giá cả, giá thị trường và giá thành trở thành khái
niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá,
ý nghĩa thực sự của nó phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên
thị trường, giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong
tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời ñiểm cho trước thể hiện cho người
bán và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc DV. ðể tránh nhầm
lẫn, người ñịnh giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”,
“giá trị ñầu tư”, “giá trị ước ñịnh” hoặc các loại giá trị ñặc biệt khác. Giá thị
trường cũng là tiêu ñiểm của hầu hết hoạt ñộng ñịnh giá và cũng là mục ñích
chính của nó (Chính Phủ, 2004); (Bộ XD-Bộ KHðT-Bộ TNMT-Bộ TC,
2003); (Chu Văn Thỉnh, 2000).
1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất
1.3.1. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu ñất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá
ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở

những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, TM sẽ có giá cao
hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt
ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ
thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư Cơ sở hạ tầng.
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư XD CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh
giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, DV thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện
sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết
thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh
nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình Dịch vụ.
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh TM, văn phòng, cửa hàng DV hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện
có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở
khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau.
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác nhau thì giá ñất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản
không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự
cố ñịnh về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có

hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

như nhà ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến. Ví dụ: ðầu tư nhà
ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi
giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung -
cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc SDð phụ thuộc vào cung cầu của thị
trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà
thửa ñất ñó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải
nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm TM sẽ ñẩy
nhà ở ra khởi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại
hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị
trí ñó. Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu TM sẽ có giá trị cao hơn ở
các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác (Luật ðất ñai 2003, Nhà xuất bản
chính trị quốc gia); (Chính Phủ, 2004); (Chính Phủ, 2010)
1.3.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá
QSDð, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh
những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường. ðây là phương pháp
ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị
trường ñể sau ñó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp
giá thành XD lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo
phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc
cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của

BðS cần ñịnh giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15

- Phương pháp thu nhập
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương
pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị
trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có
khả năng ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập
ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
1.3.3. Vai trò của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
Thứ nhất, ðGð công khai sẽ góp phần giải quyết vấn ñề khiếu kiện
trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá ñất
bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa ñồng bộ dẫn ñến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi ñất cho rằng Nhà
nước thu hồi ñất giao cho chủ ñầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do
chủ yếu ñất thu hồi là ñất nông nghiệp) nhưng chủ ñầu tư bán lại với giá cao
(ñặc biệt là ñất XD các khu ñô thị, khu TM, DV, ñất ở và ở các thời ñiểm thị
trường BðS phát triển nóng dù nhà ñầu tư khi ñược giao ñất, cho thuê ñất
phải thực hiện nộp tiền SDð, tiền thuê ñất cho Nhà nước theo quy ñịnh).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi ñất, nhà ñầu tư lại trực
tiếp ñi thương lượng với người bị thu hồi ñất hoặc nhà ñầu tư trong một số
trường hợp ñã thực hiện bán, rao bán ñất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn
còn trên giấy ñã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị
thu hồi ñất và nhà ñầu tư. Nhiều vấn ñề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp”
này rất khó dung hòa, ñặc biệt là vấn ñề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý

vấn ñề tổng thể. Có dự án, chủ ñầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương