Nghiên cứu sử dụng hợp lý đất đai phục vụ quy hoạch phát triển đô thị thành phố Hưng Yên đến năm 2020

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Mục tiêu tổng quát của kế hoạch phát triển KT - XH (kinh tế - xã hội) 5 năm
2011 - 2015 là: “phát triển nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng nhanh, bền vững; tăng
cường tiềm lực phát triển của đất nước. Nâng cao chất lượng, hiệu quả, sức cạnh
tranh và chủ động hội nhập quốc tế, tạo chuyển biến mạnh mẽ trong chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, đẩy mạnh quá trình CNH (công nghiệp hóa) - HĐH (hiện đại hoá). Đổi
mới mạnh mẽ khoa học và công nghệ, nâng cao rõ rệt chất lượng giáo dục, đào tạo,
phát triển nguồn nhân lực và y tế, văn hóa, thể dục thể thao. Cải thiện đời sống nhân
dân đi đôi với xóa đói, giảm nghèo, tạo việc làm, bảo đảm an ninh xã hội. Giữ vững
ổn định chính trị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và trật tự an toàn xã hội” [53].
Như vậy trong thời gian sắp tới, nhiệm vụ quan trọng nhất của nước ta là đẩy
mạnh CNH - HĐH. Để hoàn thành tốt nhiệm vụ trên, nước ta tất yếu phải đẩy mạnh
phát triển, mở rộng đô thị. Theo dự báo: “năm 2020 dân số đô thị là 46 triệu người
chiếm 45 % dân số cả nước, diện tích đất đô thị là 460.000 ha chiếm 1,4% diện tích
đất tự nhiên cả nước, bình quân 100 m
2
/người” [54].
Trong hai thập niên vừa qua, quá trình đô thị hóa và phát triển công nghiệp
diễn ra mạnh mẽ đã khiến đất nông nghiệp bị thu hẹp đáng kể. Theo thống kê, diện
tích đất canh tác lúa của cả nước đến cuối năm 2007 chỉ còn 4,1 triệu héc ta, giảm
362.000 héc ta so với năm 2005. Dự báo, từ nay đến năm 2020, nước ta có thể phải
lấy 10-15% diện tích đất nông nghiệp và các loại đất khác để phát triển công nghiệp.
Theo đó, diện tích lúa đến năm 2010 còn khoảng 4 triệu héc ta, năm 2015 khoảng 3,8
triệu héc ta và giữ ổn định sau năm 2020 là 3,5 triệu héc ta, trong đó diện tích chuyên
trồng lúa nước là 3,1 triệu héc ta.
Hiện nay và trong nhiều năm tới, vấn đề nông nghiệp nông dân và nông thôn
vẫn có tầm chiến lược đặc biệt quan trọng. Phải luôn luôn coi trọng đẩy mạnh CNH -
H§H nông nghiệp nông thôn hướng tới xây dựng một nền nông nghiệp hàng hóa lớn,
1
đa dạng, phát triển nhanh, bền vững, có năng suất, chất lượng và khả năng cạnh tranh

cao, đảm bảo vững chắc an ninh lương thực (ANLT). Phấn đấu giá trị tăng thêm trong
ngành nông - lâm - ngư nghiệp tăng 3 đến 3,2 %/năm [28].
Từ thực tế trên cho thấy, quá trình phát triển KT - XH và phát triển đô thị của
nước ta trong thời gian tới cần quan tâm giải quyết những vấn đề cơ bản là: Vấn đề
mở rộng nhanh chóng môi trường sống đô thị trong khi phần lớn người dân Việt Nam
có tư duy, lối sống tiểu nông dân nên khó thích nghi với lối sống đô thị [67]. Chúng
ta đẩy mạnh CNH - HĐH trong khi vẫn phải phát triển ngành nông nghiệp để đảm
bảo ANLT và đời sống người nông dân. Các mặt đối lập trên vừa thống nhất, vừa
đấu tranh với nhau.
Ngoài ra đô thị hóa nhanh còn gây ô nhiễm môi trường, khó khăn cho chuyển
đổi cơ cấu lao động việc làm, chất lượng lao động còn thấp, số người lao động thiếu
việc làm cao. Hệ thống y tế, giáo dục các khu vui chơi giải trí thường quá tải, lạc hậu,
chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất là một biện pháp hữu hiệu của Nhà nước để
giải quyết những vấn đề sử dụng hợp lý đất đai, ngăn chặn các hoạt động tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến việc kìm hãm sản xuất, kìm hãm sự phát triển xã hội hay các hậu quả
khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng.
Thành phố Hưng Yên gần đây đang có tốc độ đô thị hóa tương đối cao và đã
có nhiều khu đất nông nghiệp phải chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp. Vì vậy vấn
đề : “Nghiên cứu sử dụng hợp lý đất đai phục vụ quy hoạch phát triển đô thị thành
phố Hưng Yên đến năm 2020” là việc làm cần thiết và bức xúc.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng hợp lý quỹ đất đai thành phố Hưng Yên đến năm 2020
đáp ứng yêu cầu CNH - HĐH, đảm bảo an ninh quốc gia và bảo vệ môi trường.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
2
Nghiên cứu cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị ở nước ta.
Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, KT - XH trong mối quan hệ với sử
dụng đất của thành phố Hưng Yên.

Đánh giá hiện trạng sử dụng quỹ đất của thành phố Hưng Yên.
Đánh giá tiềm năng đất đai của thành phố Hưng Yên.
Xây dựng định hướng quy hoạch sử dụng hợp lý quỹ đất đai thành phố Hưng
Yên đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, khảo sát: dùng để điều tra thu thập tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, KT - XH, khảo sát hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hưng
Yên.
Phương pháp so sánh: nhằm làm rõ tình hình phát triển KT - XH.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: dùng để phân tích, đánh giá hiện trạng sử
dụng đất và tổng hợp nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn cần nghiên cứu.
Phương pháp bản đồ và GIS: ứng dụng để xây dựng các bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và định hướng quy hoạch sử dụng đất.
Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của địa phương và các chuyên gia
về lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất về nhu cầu sử dụng đất và định hướng sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
5. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng hợp lý đất đô thị.
Ch¬ng 2: Thùc tr¹ng sö dông ®Êt thành phố Hưng Yên.
Chương 3: Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thành phố Hưng Yên
đến năm 2020.
3
Chơng 1 - Cơ sở lý luận về sử dụng hợp lý đất đô thị.
1.1 Đô thị và sử dụng đất đô thị.
1.1.1 Khái niệm đô thị.
Đô thị đợc định nghĩa là một khu dân c tập trung thoả mãn hai điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:

Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc là trung tâm
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển KT - XH của cả nớc hoặc một vùng
lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải trên 65% tổng số lao động.
+ Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân c tối thiểu phải đạt 70% mức
tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng cho từng loại đô thị.
+ Quy mô dân số ít nhất là 4000 ngời và mật độ dân số tối thiểu phải đạt
2000 ngời/km
2
.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị [23].
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa khái quát về đô thị
nh sau: Đô thị là điểm dân c tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số
thành thị tối thiểu là 4000 ngời (đối với miền núi tối thiểu là 2800 ngời) với tỷ lệ lao
động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị
trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị [15].
Đô thị có tính tập trung rất cao. Đô thị thờng là nơi tập trung các cơ quan
lãnh đạo, Đảng và chính quyền, là nơi tập trung dân c sinh sống với mật độ cao, là
nơi tập trung đầu mối giao thông, tập trung hàng hoá, tập trung thông tin và tập
4
trung giao lu trong nớc cũng nh quốc tế. Đô thị là nơi thể hiện tập trung nhất các
hiện tợng điển hình của xã hội, tập trung cả cái tốt và cái xấu, mặt tích cực và mặt
tiêu cực [39].
Đô thị có tính đồng bộ và thống nhất. Mọi chức năng của thành phố, thị xã là
một khối thống nhất. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị là những mạng lới (giao thông,
cấp nớc, cấp điện ) đồng bộ, xuyên suốt từ quận này sang quận khác và đến từng
gia đình. Một sự cố xảy ra có thể làm ảnh hởng đến một khu vực rộng lớn gồm

nhiều phờng, nhiều quận. ở nội thành, nội thị, địa giới hành chính quận, phờng chỉ
có ý nghĩa phân định quản lý hành chính Nhà nớc, còn mọi sinh hoạt đời sống vật
chất, tinh thần, đi lại, làm việc, buôn bán đều không phụ thuộc vào ranh giới hành
chính này. Mỗi gia đình tuy sống độc lập trong một căn hộ nhng mọi gia đình sinh
hoạt đều có ảnh hởng tác động qua lại lẫn nhau [39].
1.1.2. Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất đô thị.
Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian
gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự
chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ
chức bộ máy hành chính và quân sự. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa
cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân c lối sống,
không gian đô thị, cơ cấu lao động, [42].
Nh vậy đô thị hóa thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
xã hội với các đặc trng sau:
- Một là hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật
dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công
nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân c khu vực, dẫn đến thay
đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân c tha) sang sống tập trung
(mật độ dân c cao).
5
- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng
xã sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp [42].
Đô thị hóa là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dới góc độ nhìn nhận
về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao
động trong dân c. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hóa là sự thay
đổi cơ cấu thành phần KT - XH và lực lợng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và
chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác.

Quá trình đô thị hóa không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lợng, nâng cao
vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần
tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt KT - XH của đô thị trên cơ
sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt
động dịch vụ công cộng,Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và mục đích
sử dụng đất.
Quá trình đô thị hóa ở nớc ta có những đặc điểm chủ yếu sau:
- Quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn liền với
CNH - HĐH. CNH là động lực của đô thị hóa, đô thị hóa là điều kiện để gia tăng
nhịp độ và hiệu quả của CNH. Tại các đô thị, nhất là các đô thị lớn, hàng loạt các
khu công nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đờng cao tốc, khu liên hợp thể thao,
khu vui chơi giải trí, xuất hiện ngày càng nhiều. Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh
tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp đợc đẩy mạnh.
- Đô thị hóa dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang các
mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông nghiệp
giảm nhanh chóng, cha cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của các nghề phi
nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi d về lao động nông nghiệp trong quá trình đô thị hóa
là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Môi trờng đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có
nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong
khu vực [68].
6
Đất đô thị với vai trò là địa bàn c trú, t liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các
hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng, là cơ sở cho sự phát triển KT -
XH đô thị. Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai
thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con ngời phải đa ra đợc phơng án sử dụng đất hợp lý
để đảm bảo cho sự phát triển bền vững KT - XH của đô thị.
Nhận thức đợc tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nớc ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị:

- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đô thị trong cả nớc. Nhà nớc
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và đợc cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra Nhà nớc còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc thuê đất. Uỷ ban
nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nớc về đất đô thị trong địa phơng
mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu
trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải đợc sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Khi
có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải đợc sự đồng ý của cơ
quan quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về
quản lý quỹ đất cha sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi
ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lợc phát triển KT - XH phù hợp
với quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp
lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phơng
pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý
đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử
7
dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ơng, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của đô thị cấp dới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh.
1.2. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc sử dụng hợp lý đất đai.
1.2.1. Cơ sở lý luận.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu đân
c, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng, là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn CNH - HĐH đất nớc hiện nay. Nhng đất đai là
nguồn tài nguyên có hạn, việc sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển KT
- XH của từng địa phơng và cả nớc một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô
cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ngày nay việc sử dụng tài nguyên đất hợp lý tiết kiệm có hiệu qủa đồng thời
bảo vệ đất, bảo vệ môi trờng đảm bảo phát triển bền vững đã trở thành chiến lợc của
mỗi quốc gia mỗi dân tộc. Việc sử dụng bảo vệ đất đặc biệt gắn liền với sự tồn tại và
phát triển của nhân loại. Thực tế trong nhng thp k qua, ti nguyên t ã b khai
thác mt cách quá mc, do áp lc ca s bùng n dân s v nhu cu lng thc toàn
cầu. Thực tế cho thấy dân số thế giới đang tăng nhanh trong khi đó tổng diện tích
đất tự nhiên lại cố định không thể tăng lên đợc. Thêm vào đó là nguy cơ trái đất
nóng dần lên làm cho lợng băng ở bắc cực tan ra, nớc biển dâng cao làm cho những
vùng đất thấp hiện nay là đồng bằng có nguy cơ bị ngập trong nớc mặn.
Nớc ta vốn là nớc nông nghiệp từ lâu đời, hiện nay Đảng và Nhà nớc ta đang
đẩy mạnh công cuộc CNH - HĐH đất nớc nhng có lẽ cái gốc của nền sản xuất nông
nghiệp vẫn còn nặng nề kéo theo không dễ gì cắt bỏ ngay đợc, mặt khác khoảng trên
60 % dân số hiện nay chủ yếu sống dựa vào sản xuất nông nghiệp vì vậy vấn đề
ANLT quốc gia luôn đợc coi trọng. Cho nên việc tiết kiệm đất đai nói chung, việc
8
tiết kiệm đất nông nghiệp, giữ ruộng phải là việc hàng đầu rồi mới tính đến việc
thâm canh, đầu t khoa học kỹ thuật để tăng độ phì nhiêu của đất, tăng sản lợng lơng
thực.
Nh vậy vấn đề sử dụng hợp lý và bảo vệ tài nguyên đất là vấn đề cần đặc biệt
quan tâm trong giai đoạn hiện nay vì những nguyên nhân sau:
Thứ nhất đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá là t liệu sản xuất nông
nghiệp là cơ sở không gian cho mọi quá trình sản xuất. Để có đợc quỹ đất nh ngày
nay, cha ông ta các thế hệ trớc đã phải đổ bao nhiêu mồ hôi, xơng máu để bảo vệ

đất. Có thể nói đất đai là tài sản thiêng liêng của mỗi quốc gia.
Thứ hai tài nguyên đất có giới hạn về không gian nhng lại vô hạn về thời gian
sử dụng, nếu sử dụng đất hợp lý thì độ phì nhiêu của đất ngày càng tốt lên. Có thể
nói tài nguyên đất có khả năng tái tạo đợc, đất có khả năng canh tác ngày càng ít
dần do chuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ đô thị hóa, CNH.
Thứ ba, diện tích đất canh tác bình quân trên đầu ngời ngày càng giảm do áp
lực tăng dân số, phát triển đô thị hoá, CNH và các cơ sở hạ tầng.
Bốn là do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con ngời, hậu qủa của
chiến tranh, việc sử dụng huỷ hoại đất của con ngời ở một số khu vực đã làm cho
diện tích đáng kể của lục địa đang và sẽ còn bị thoái hoá, hoặc ô nhiễm dẫn tới tình
trạng giảm và mất khả năng sản xuất của đất và nhiều hậu qủa nghiêm trọng khác.
Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do sử dụng phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, chất thải,
nớc thải đô thị, công nghiệp, làng nghề thêm vào đó hoạt động canh tác và đời sống
còn bị đe doạ nhiều bởi tình trạng ngập úng, lũ lụt, lũ quét, đất trợt, sạt lở đất...
Năm là lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải đợc tiến hành trên
đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho
canh tác nông nghiệp không phải ngày một ngày hai mà phải trải qua hàng nghìn
năm, thậm chí vạn năm. Vì vậy, mỗi khi sử dụng đất đang sản xuất nông nghiệp
sang mục đích khác phải cân nhắc kỹ lỡng để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi
nhuận trớc mắt.
9
Trong điều kiện của nớc ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn
chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của
con ngời ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trờng
và các mục đích KT - XH là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy nhiên, mâu
thuẫn này có thể từng bớc đợc giải quyết trên cơ sở đa ra phơng án sử dụng đất hợp
lý đảm bảo hài hoà ba lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trờng, cụ thể phải đạt đợc ba
yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tơng đối cao, đáp ứng mục
tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ.

- Về mặt xã hội: thu hút đợc lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống
của ngời dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đô thị.
- Về môi trờng, giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn đợc ô nhiễm môi trờng hớng
tới bền vững môi trờng sinh thái đô thị [68].
1.2.2. Cơ sở pháp lý.
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và nhà nớc
ta đã đa những quan điểm về sử dụng và bảo vệ đất nh sau: Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nớc đầu t vào các xí nghiệp, công trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc, đều
thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả [43].
Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp
luật.
Năm 1988, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nớc ta khung
pháp lý cơ bản cho việc quản lý sử dụng hợp lý đất đai. Ngay sau 2 năm thi hành,
10
thực tế đã cho thấy khung pháp lý của Luật Đất đai 1988 không chứa nổi nhu cầu
phát triển của nền kinh tế hàng hoá trong nông nghiệp.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai thứ hai của nớc ta, tiếp tục
tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng có hiệu quả đất đai, tạo thuận lợi
cho các nhà đầu t sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa.
Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2004. Khi ra đời, Luật
Đất đai 2003 đã bắt kịp nhịp độ phát triển của nền kinh tế và mục tiêu lành mạnh
hoá thị trờng bất động sản ở Việt Nam của Nhà nớc ta, đồng thời đáp ứng nhu cầu
của nhân dân đối với việc công khai minh bạch hoá các chủ trơng, chính sách về đất

đai.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định để điều chỉnh mối
quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, quá
trình đầu t phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dịch vụ, quá trình đô thị hóa.
Chính phủ đã từng bớc hình thành hành lang pháp lý để triển khai một số nội dung
quan trọng nh đầu t hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị; sử dụng quỹ
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công
trình có gắn với quyền sử dụng đất; bồi thờng, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất;
quy định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử
dụng đất
Đến nay, một mặt nhịp độ phát triển kinh tế đòi hỏi quỹ đất nhiều hơn làm
phá vỡ đi nếp sống thờng nhật, từ đó phát sinh những khiếu kiện của dân ngày càng
nhiều về số lợng, phức tạp về mức độ, rộng về phạm vi. Mặt khác, mô hình kinh tế
thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa đã buộc chúng ta phải nhận thức thật chân thực
về quy luật giá trị đối với đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất trở thành tài sản trong
phát triển kinh tế, đồng thời cũng là độ đo mức công bằng xã hội về sử dụng đất.
Quan hệ đất đai lại trở thành trọng tâm trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất n-
ớc. Chính sách đất đai đúng đắn vừa tạo nguồn lực cho thị trờng đầu t trên đất, vừa
tạo cơ sở cho công bằng xã hội, giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển và ổn định,
tạo nên một trong những nhân tố cho sự phát triển bền vững.
11
Nhà nớc ta đã có chính sách đất đai đúng đắn nh: Nhà nớc khuyến khích ngời
sử dụng đất đầu t lao động, vật t, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học - kỹ
thuật vào các việc sau đây:
- Làm tăng giá trị sử dụng đất;
- Thâm canh, tăng vụ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất;
- Khai hoang, vỡ hoá, lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc, đất cồn cát
ven biển để mở rộng diện tích đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản và làm muối;
- Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ mầu mỡ của đất;

- Sử dụng tiết kiệm đất [44].
Nhà nớc có chính sách tạo điều kiện cho ngời trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính
sách u đãi đầu t, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động
nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ
cấu kinh tế nông thôn theo hớng CNH - HĐH.
Việc sử dụng đất phải đảm bảo những nguyên tắc.
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trờng và không làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của ngời sử dụng đất xung quanh. Đồng thời Nhà nớc khuyến khích ngời
sử dụng đất đầu t lao động, vật t, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học vào việc
bảo vệ cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; Khai hoang phục hóa, lấn biển đa diện
tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nớc hoang hóa vào sử dụng; phát triển kết cấu
hạ tầng làm tăng giá trị của đất [44].
Ngoài ra còn có các văn bản dới luật hớng dẫn việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai nhằm đảm bảo việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá này.
1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học quan trọng cho việc
tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị.
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất.
1.3.1.1. Khái niệm.
12
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nớc về tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả
cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định và xác định diện tích đất
đai cho các mục đích sử dụng) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất, bảo vệ môi trờng.
1.3.1.2. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, huyện.
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của địa phơng.

Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa phơng đối
với giai đoạn mời năm trớc.
Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với
tiềm năng đất đai, so với xu hớng phát triển KT - XH, khoa học, công nghệ của địa
phơng.
Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trớc.
Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trớc.
Định hớng dài hạn về sử dụng đất tại địa phơng.
Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
Xây dựng các phơng án quy hoạch sử dụng đất.
Phân tích hiệu quả KT - XH, môi trờng của các phơng án quy hoạch sử dụng
đất.
Lựa chọn phơng án quy hoạch sử dụng đất hợp lý.
Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
Xác định các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trờng.
Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[13].
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
13
1.3.2.1 Khái niệm.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của Nhà nớc về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả
và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích (khu chức
năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trờng
sinh thái [68].
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị đợc thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà n-

ớc quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy hoạch sử dụng đất đô thị,
một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các loại đất đợc sử dụng, xác định cơ
cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn hoá, giáo dục của một quốc gia. Đất đô thị là
sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.
- Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế, sinh thái làm tiền đề để
tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất. Nói cách khác cần lập quy hoạch sử dụng đất đô
thị nhằm điều hoà và giải quyết mâu thuẫn giữa các lợi ích KT - XH và môi trờng
trong sử dụng đất.
- Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hởng to lớn đối với
sự phát triển kinh tế đô thị. Ngợc lại sự phát triển không ngừng của KT - XH đô thị
sẽ nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị. Điều đó cần có một
quy hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với sự phát
triển KT - XH đô thị.
ở nớc ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc với t cách là ngời đại
diện cho lợi ích của toàn thể nhân dân lao động, điều tiết ở tầm vĩ mô đối với việc sử
dụng đất, đòi hỏi Nhà nớc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm xác
định phơng hớng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm.
14
1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hởng
tất yếu đối với mức độ và hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm
vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với
các nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, KT - XH, hin
trng s dng t.
- Nắm rõ số lợng và chất lợng đất đai làm căn cứ để tiến hành phân phối và
điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.

- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lợng sản xuất và các t liệu sản xuất khác. Ngoài mục đích
tăng trởng kinh tế, còn phải lu ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các
loại đất, gây ra hậu quả cho môi trờng sinh thái.
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô
đất đai cho từng chức năng sử dụng đất đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu
cầu cụ thể đối với từng chức năng nh sau:
a. Khu đất công nghiệp.
Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị. Quy mô khu đất công
nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển của đô thị đó. Thông thờng
các khu đất công nghiệp đợc bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu cầu chung
nh: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của ngời dân; tạo thuận lợi cho
việc đi lại và vận tải; tránh đợc ảnh hởng độc hại của sản xuất đến điều kiện tự nhiên
môi trờng và an toàn của ngời dân. Quy hoch xõy dng khu cụng nghip phi phự
hp vi quy hoch tng th phỏt trin khu cụng nghip quc gia [17].
b. Khu đất kho tàng.
Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho
tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật t, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh
hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lợc và dự trữ Quốc
15
gia đợc bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác
ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô thị. Nói
chung các kho tàng đợc bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
c. Khu đất giao thông đối ngoại.
Mạng lới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và
hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận.
Quy hoch giao thụng cn:
+ ỏp ng nhu cu vn ti hnh khỏch, hng húa phc v cho phỏt trin KT -
XH, quỏ trỡnh ụ th húa v hi nhp vi quc t.

+ Mng li giao thụng phi c phõn cp rừ rng.
+ H thng giao thụng i ngoi khi i qua ụ th phi phự hp vi quy hoch
ụ th [15].
d. Khu đất dân dụng đô thị.
- Đất xây dựng các khu ở: bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ
trong thành phố thờng đợc bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô thị,
phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của c dân đô thị. Trong đó bộ phận đất đai xây
dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, trên đó giải
quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và các yêu cầu khác liên
quan đến sinh hoạt hàng ngày của ngời dân.
- Khu trung tâm các công trình công cộng: bao gồm khu vực trung tâm chính
trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn
nh quận, phờng, các trung tâm văn hoá, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học
phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân c đô thị. Đất trung tâm thờng đợc bố trí ở
các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành phố
và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phờng.
- Khu đất giao thông đối nội: bao gồm đất xây dựng mạng lới đờng phố kể cả
các quảng trờng lớn của đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị.
16