Hoạch định chiến lược marketing nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ cao cấp của Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza của Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Chương 1: Phần mở đầu
1.1 Đề tài
Hoạch định chiến lược marketing nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ cao
cấp của Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza của
Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về marketing, các công cụ
marketing và quy trình xây dựng kế hoạch marketing trong kinh doanh bất động
sản.
- Phân tích tình hinh của thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung cũng như
tại Biên Hòa, Đồng Nai nói riêng; Phân tích đối thủ cạnh tranh, khách hàng mục
tiêu, lợi thế của sản phẩm cũng như những hoạt động marketing hiện nay của
Công ty dành cho Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The
Pegasus Plaza.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược marketing, góp phần thúc
đẩy hoạt động kinh doanh và nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường, nhất
là điều kiện để thực hiện chiến lược marketing trong thời gian đến.
1.3 Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích nhằm thu
thập số liệu thông qua các tài liệu tham khảo (bảng cân đối kế toán, bảng báo cáo
kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Toàn Thịnh Phát).
- Nghiên cứu, khảo sát thực tế thị trường bất động sản hiện nay.
- Phỏng vấn trực tiếp các nhà quản lý, trưởng phòng kinh doanh và khách hàng của
Công ty Toàn Thịnh Phát.
-
1.4 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu giúp cho Công ty Toàn Thịnh Phát có được bức tranh toàn
cảnh về thị trường kinh doanh bất động sản, từ đó điều chỉnh phương thức hoạt
động marketing của mình nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.

1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
- Nghiên cứu này khái quát các vấn đề cơ bản về chiến lược marketing, giúp Công
ty Toàn Thịnh Phát nắm bắt được những thông tin quan trọng để hoạch định chiến
lược marketing trong hoạt động kinh doanh bất động sản . Trên cơ sở đó, Công ty
tiếp cận và áp dụng vào thực tế nhằm đạt được kết quả kinh doanh tốt hơn.
- Qua việc phân tích và đánh giá thực trạng, đưa ra những đề xuất về giải pháp
marketing nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty Toàn Thịnh Phát
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Cơ sở lý luận về hoạch định chiến lược Marketing
2.1 Marketing và chiến lược marketing
2.1.1 Khái niệm marketing
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ nó mà các cá nhân và
các nhóm người khác nhau nhận được cái họ cần và mong muốn, thông qua việc tạo ra,
cung cấp và trao đổi các sản phẩm có giá trị với những người khác.
“Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh
doanh, từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành một nhu cầu
thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến việc sản xuất và đưa hàng hóa đến tay người tiêu
dùng cuối cùng, nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận dự kiến”
2.1.2 Chiến lược marketing
2.1.2.1 Khái niệm chiến lược
Chiến lược là mô thức hay kế hoạch thích hợp các mục tiêu chính yếu, các chính
sách và chuỗi các hành động của tổ chức vào một tổng thể được cố kết một cách chặt
chẽ. Kế hoạch là chuỗi các hành động đã dự định một cách nhất quán; còn mô thức là
sự kiên định về hành vi theo thời gian, có thể dự định hoặc không dự định.
Theo Chandler thì chiến lược là việc xác nhận các mục tiêu, mục đích cơ bản dài
hạn của doanh nghiệp, và việc áp đặt một chuỗi các hành động cũng như sự phân bổ
các nguồn lực cần thiết để thực hiện các mục tiêu này.

2.1.2.2 Khái niệm chiến lược marketing
Theo Philip Kotler, chiến lược marketing là một hệ thống luận điểm logic, hợp lý
làm căn cứ chỉ đạo một đơn vị hay một tổ chức tính toán cách giải quyết những nhiệm
vụ marketing của mình liên quan đến thị trường mục tiêu, hệ thống marketing mix và
mức chi phí cho marketing. Chiến lược marketing có thể hợp nhất các công cụ
marketing gồm 4P và các quyết định của phối thức marketing phải được thực hiện
nhằm tác động lên các kênh thương mại cũng như lên các khách hàng cuối cùng nhằm
đạt mục tiêu lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp.
2.2 Quá trình hoạch định chiến lược Marketing
2.2.1 Phân tích và tổng hợp (phân tích tình huống, các thách thức và cơ hội)
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Giai đoạn này bao gồm 2 hoạt động chính: phân tích tình huống (phân tích
tổng hợp hay phân tích từng phần nhỏ riêng biệt) và tổng hợp (kết hợp tất cả các phân
tích riêng rẽ thành hệ thống) từ đó đưa ra được vấn đề cần giải quyết và các cơ hội
mà công ty có được.
2.2.1.1 Môi trường bên ngoài
- Môi trường vĩ mô
Cũng như mỗi cá nhân, các tổ chức cũng chịu ảnh hưởng của các yếu tố bên
ngoài lên đời sống và tương lai phát triển của nó.
Có 5 yếu tố thay đổi ở cấp độ vĩ mô như sau:
• Kinh tế
• Xã hội
• Chính trị - Luật pháp
• Kỹ thuật
• Môi trường tự nhiên
Mỗi yếu tố chứa đựng các cơ hội và đe doạ đến mỗi tổ chức cụ thể. Vì vậy, nhiệm
vụ đầu tiên của các nhà hoạch định chiến lược marketing là xác định các thay đổi có
thể xảy ra trong tương lai, sau đó xác định tác động của các thay đổi này lên tổ chức,
các thị trường mà tổ chức đang hoạt động và cạnh tranh (bao gồm các khách hàng

và đối thủ cạnh tranh) dưới dạng các cơ hội và đe doạ.
Môi trường ngành có ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức hoạt động, đến sự thành
công hoặc thất bại của một tổ chức. Nhiệm vụ của người hoạch định chiến lược
marketing là xác định được bản chất và cường độ tác động của từng yếu
tố ngành, đồng thời chỉ ra được tác động của các yếu tố ngành lên tổ chức trong tương
lai dưới dạng của các cơ hội và đe doạ.
Khi phân tích môi trường ngành kinh doanh, cần làm rõ 5 yếu tố sau:
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
• Tổng quan về thị trường: quy mô thị trường/quy mô ngành, giai đoạn phát
triển của ngành, các đặc điểm về nhu cầu, cấu trúc thị trường/ngành.
• Tổng quan về tình hình cạnh tranh.
• Các kênh phân phối và người mua.
• Khách hàng: xác định khách hàng cuối cùng của thị trường mục tiêu bao
gồm nhu cầu và sở thích của các khách hàng hiện tại và tương lai.
• Nhà cung cấp: sức mạnh của nhà cung cấp và tính sẵn có của nguồn lực đầu
vào.
2.2.1.2 Các yếu tố giới hạn thành công (Critical success factors - CSFs)
Trong tiến trình phân tích môi trường bên ngoài, đặc biệt là phân tích môi trường
ngành, các nhà hoặc định chiến lược marketing cần hướng đến một trong những mối
quan tâm quan trọng nhất trong tiến trình phát triển chiến lược: xác định các yếu tố giới
hạn sự thành công (hay còn gọi là các yếu tố cơ bản của thành công). CSFs là các yếu
tố có liên quan đến sự thành công của tổ chức, tương tự như vị thế cạnh tranh của
tổ chức, cần được thực hiện nếu tổ chức muốn cạnh tranh thành công. CSFs có thể tồn
tại ở bất kỳ giai đoạn nào của chuỗi giá trị, từ cung ứng đến marketing, tiêu dùng sản
phNm. Quan trọng nhất, CSFs phải được xác định trước khi thực hiện việc phân tích
tình huống: đó chính là đánh giá năng lực nội tại của tổ chức.
2.2.1.3 Xem xét nguồn lực bên trong
Việc xem xét môi trường bên ngoài sẽ giúp tổ chức xác định được các thách thức
mà nó có thể gặp phải. Hơn thế nữa, việc xác định rõ các yếu tố có thể tác động đến

sự thành công của chiến lược sẽ giúp cho tổ chức cạnh tranh tốt hơn. Bước tiếp theo
là đánh giá năng lực của tổ chức trong việc đối đầu với các đe dọa. Việc đánh giá
sẽ được thực hiện đối với những bộ phận bên trong tổ chức và năng lực của các
bộ phận (vị thế tài chính, quản lý và lãnh đạo, nguồn nhân lực, nghiên cứu phát triển và
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
vị thế cạnh tranh); đối với năng lực marketing của tổ chức (quản lý marketing, chiến
lược marketing, thực hiện chiến lược). Trong giai đoạn này các năng lực của tổ chức
cần được làm rõ.
2.2.1.4 Xác định cơ hội và nguy cơ
Việc phân tích tình huống bao gồm phân tích chi tiết các nhân tố bên trong và bên
ngoài. Trong giai đoạn này của tiến trình hoạch định chiến lược marketing, cần cẩn
thận đối với việc việc quá tải về thông tin hay nhầm lẫn về kích cỡ và cấu trúc của
thị trường. Vì vậy, bước tiếp theo là một phần trong tiến trình tổng hợp: liên kết tất
cả những phân tích nhỏ lại, đánh dấu các mục quan trọng sẽ được đặt vào giai đoạn
xác định chiến lược.
Tiến trình xác định các đe doạ và cơ hội được làm rõ thông qua:
• Xác định năng lực của tổ chức trong mối liên hệ với CSFs.
• Xác định các cơ hội mà tổ chức đang thừa khả năng thực hiện được.
• Xác định các cơ hội mà tổ chức có khả năng tận dụng được.
• Xác định những đe doạ ảnh hưởng mạnh đến thực thi chiến lược marketing.
2.2.2 Phát triển chiến lược (mục tiêu marketing và chiến lược marketing)
Quá trình phát triển chiến lược marketing là một tiến trình tuần hoàn của việc
thiết lập các mục tiêu marketing và đánh giá đúng chiến lược marketing nhằm đạt được
các mục tiêu này. Mục tiêu là đích đến của tiến trình hoạch định và chiến lược chính là
cách thức để đạt tới đích đến đó.
- Các mục tiêu và chiến lược marketing
Các mục tiêu marketing thể hiện những yêu cầu cần đạt được trong quá
trình hoạt động của tổ chức trong một thời gian cụ thể của chiến lược marketing (3 hay
6

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
5 năm) và các kế hoạch ngắn hạn khác (các mục tiêu hoạt động hằng năm). Mục tiêu
marketing cần cân bằng các yếu tố đầu vào từ trên xuống và từ dưới lên đối với quá
trình hoạch định chiến lược marketing. Trong rất nhiều trường hợp, ban quản trị thiết
lập các mục tiêu và kế hoạch cho quản trị cấp thấp thực hiện. Lúc nào cũng vậy, những
mục tiêu đưa ra cho từng đơn vị kinh doanh hay từng đơn vị hoạch định marketing
trong đơn vị kinh doanh đều được đặt trong mối quan hệ với các mục tiêu tài chính.
Tuy nhiên, những mục tiêu không phải bao giờ cũng có thể đạt được hay được xác định
chắc chắn. Dù thế nào đi nữa, vẫn cần phải kiểm tra thực tế bao gồm cả chiến lược
cấp đơn vị kinh doanh và chiến lược marketing. Đầu tiên là việc phân tích về tình hình
cạnh tranh hiện tại, mức độ hấp dẫn, vị trị của đơn vị kinh doanh hoặc đơn
vị hoạch định trên thị trường. Việc phân tích cũng chỉ ra rằng đôi khi phải chấp nhận
làm cho vị trí cạnh tranh trở nên yếu đi nhằm đạt được các mục tiêu của cả đơn vị kinh
doanh trong dài hạn. Thứ hai, là việc xác định cách thức đơn vị kinh doanh/đơn
vị hoạch định sẽ đạt được các mục tiêu về lợi nhuận dựa trên các sản phẩm hiện tại và
tiềm năng hay dựa trên các thị trường mới, các phân đoạn thị trường hiện tại/tiềm năng
mà nó đang cạnh tranh. Sau khi chiến lược marketing cấp cao hơn đã được thông qua,
việc tiếp theo của tiến trình phát triển chiến lược marketing là xác định chiến lược
marketing - mix. Quá trình này bao gồm các công việc sau:
• Xác định và hướng đến các phân đoạn thị trường mới và thị trường hiện tại.
• Xác định chiến lược sản phẩm tổng thể dưới dạng các sản phẩm/nhãn hiệu
hiện tại/mới nhằm đáp ứng các nhu cầu của các phân đoạn thị trường mục
tiêu.
• Xác định chiến lược định vị sản phẩm/nhãn hiệu (cách thức mà khách hàng
sẽ nhận thức được sản phẩm/nhãn hiệu).
• Phát triển các chiến lược 4P/7P một cách đúng đắn (các chiến lược liên
quan đến từng yếu tố sản phẩm, giá cả, phân phối, truyền thông cổ động) cho
từng phân đoạn thị trường mục tiêu.
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa

2.2.3 Phân bổ nguồn lực
Các chiến lược marketing cần đáp ứng một số chức năng quan trọng. Chúng
chính là phương tiện để đưa ra các đề xuất lên cấp lãnh đạo nhằm phân bổ các nguồn
lực cho các SBU, phục vụ cho các hoạt động kinh doanh của các SBU này. Giai đoạn
tiếp theo của tiến trình hoạch định chiến lược marketing là cung cấp các chi tiết liên
quan đến nguồn lực đã được đề cập.
2.2.3.1 Chính sách về ngân quỹ marketing
- Kế hoạch về ngân sách
Các nhà marketing tính toán và đề xuất lên cấp quản lý cao cấp ngân sách cần
thiết để thực hiện các hoạt động marketing theo kế hoạch.
Quản lý cấp cao xác định tổng ngân sách cho từng hoạt động của các phòng ban
trong doanh nghiệp. Dựa trên ngân sách cho trước, các nhà marketing phân chia cho
hoạt động marketing hiệu quả nhất.
- Kế hoạch chương trình hành động
Sau khi đã thiết lập các chiến lược marketing, nhà marketing cần xây dựng các
hoạt động cụ thể thực hiện chiến lược cạnh tranh đã xác định. Công tác này đòi hỏi
việc lập các kế hoạch hành động chi tiết: các hoạt động marketing nào sẽ được triển
khai, thời gian, địa điểm và phương thức thực hiện; phân bổ nhân sự và người chịu
trách nhiệm; chi phí dự toán cho các hoạt động; cơ chế giám sát và đánh giá kết quả đạt
được.
2.2.3.2 Chính sách về công cụ marketing
- Sản phẩm: là mọi thứ có thể chào bán trên thị trường để khách hàng chú ý, mua,
sử dụng sản phẩm hay tiêu dùng có thể thỏa mãn được một mong muốn hay nhu
cầu.
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
- Giá: là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán về sự trao đổi một loại
sản phẩm hay sịch vụ nhất định.
- Địa điểm: kênh phân phối, vai trò của kênh phân phối, thiết kế kênh phân phối.
- Truyền thông: chính sách xúc tiến là tổng thể các nguyên tắc cơ bản, các phương

pháp và giải pháp gắn với hoạt động tiêu thụ sản phẩm nhằm hạn chế hoặc xóa bỏ
mọi trở ngại trên thị trường mục tiêu , đảm bảo thực hiện các mục tiêu chiến lược
đã xác định.
2.2.3.3 Chính sách về bộ máy và nhân lực
Con người vừa là động lực vừa là mục tiêu đối với sự phát triển của doanh
nghiệp, họ có mặt hầu hết các khâu trong quá trình cung cấp sản phẩm và dịch vụ.
Công ty biết đào tạo và sử dụng con người vào vị trí thích hợp không những góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng lao động mà còn tạo ra sự khác biệt về độ thỏa mãn khách
hàng khi sử dụng sản phẩm, dịch vụ do công ty cung cấp. Muốn như vậy các công ty
phải quan tâm hơn đến công tác xây dựng và đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng được các
nhu cầu về trình độ chuyên môn, có tính chuyên nghiệp và có văn hóa ứng xử phù hợp.
2.2.3.4 Thực thi chiến lược
Khi ngân sách được thông qua thì công ty có thể thực thi chiến lược đã lựa chọn.
Đây chính là giai đoạn mà hoạch định marketing trở thành chiện lược marketing. Theo
Mc Kinsey chỉ ra một trong 7 yếu tố đảm bảo sự thành công của một tổ chức bao gồm
3 yếu tố: chiến lược, cấu trúc và hệ thống được xem là “phần cứng”, và 4 yếu tố: phong
cách, kỹ năng, tổ chức đội ngũ và giá trị chia sẻ chính là “phần mềm” của sự thành
công của tổ chức.
2.2.4 Phát sinh thông tin, đánh giá và kiểm soát
Một trong những vai trò quan trọng của việc phát sinh thông tin là sự góp nhặt
các thông tin có giá trị và kịp thời. Đây là điều rất quan trọng trong tiến trình xây dựng
kế hoạch marketing cũng như lường trước được các thay đổi có thể xảy ra đối với môi
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
trường bên ngoài. Khi phát hiện thấy sự sai lệch trong việc thực hiện công việc hay cần
thiết phải thay đổi các mục tiêu marketing, các biện pháp đúng đắn cần được đưa ra
nhằm điều chỉnh hay sửa đổi chiến lược marketing trước đó. Một hệ thống kiểm soát
có tính thích nghi cao sẽ nhận ra được rằng các chiến lược được xây dựng dựa trên nền
tảng là các dự đoán trong tương lai. Thông thường, việc dự đoán không được chính
xác vì vậy cần thiết phải đưa ra một hệ thống phản hồi nhằm đưa ra các điều chỉnh

trên cơ sở các thông tin được thu thập gần nhất.
Chương 3: Thực trạng hoạt động Marketing của Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc –
Xây dựng Toàn Thịnh Phát
3.1 Tổng quan về Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát
và tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công ty.
3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
3.1.1.1 Giới thiệu về Công ty
Tên Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG
TOÀN THỊNH PHÁT
Tên tiếng Anh : TOAN THINH PHAT
INVESTMENT - ARCHITECTURE - CONSTRUCTION CORPORATION
Tên viết tắt : TTP Corp.
Trụ sở chính : Tầng 1, 130 Nguyễn Ái Quốc, P Trảng Dài, Biên Hòa, Đồng Nai
Điện thoại : (061) 3 897 370
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Fax : (061) 3 897 350
Văn phòng đại diện tại TP Hồ Chí Minh
Địa chỉ : 262A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P 8, Q 3, Tp Hồ Chí Minh
Email :
Website : www.toanthinhphat.com.vn
Vốn điều lệ : vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng
Toàn Thịnh Phát theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh - đăng ký thay đổi lần thứ
17 vào ngày 06 tháng 01 năm 2012 là: 344.996.080.000 đồng (Ba trăm bốn mươi bốn
tỷ chín trăm chín mươi sáu triệu tám mươi ngàn đồng).
Logo doanh nghiệp:
Slogan doanh nghiệp : “ Nền tảng ổn định, tương lai phát triển ”
Mục tiêu và phương hướng phát triển của công ty:
Đặt mục tiêu trở thành thương hiệu mạnh với nhiều ngành nghề, trong đó, Công
ty tập trung vào 4 lĩnh vực: Xây dựng, Đầu tư, Giáo dục và các dự án tại Phú Quốc.

Xây dựng là nền tảng quan trọng, và là lĩnh vực thế mạnh then chốt trong mọi hoạt
động kinh doanh của Công ty.
Phương hướng phát triển: Trong giai đoạn 2011 – 2020, Công ty thực hiện lộ
trình tái cấu trúc theo mô hình Tổng công ty – các đơn vị thành viên. Trong đó, Tổng
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
công ty sẽ điều hành các hoạt động liên quan đến vấn đề tài chính và sản xuất kinh
doanh của các đơn vị thành viên. Đến nay Công ty đã có 15 đơn vị thành viên trực
thuộc Tổng công ty, một văn phòng đại diện và 2 chi nhánh hoạt động tại Đồng Nai và
Bình Dương.
3.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển
- Ngày 28/4/2002: Công ty TNHH Kiến trúc - Xây dựng Tân Thịnh Phát được
thành lập, trụ sở đặt tại số 10B Kỳ Đồng, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh hoạt động
trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc và thi công xây dựng.
- Năm 2003: Tân Thịnh Phát được chuyển sang mô hình công ty cổ phần với tên
gọi mới là Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát, trụ
sở đặt tại số 284 Đào Duy Anh, Phường 9, Quận Phú Nhuận với cổ đông chiến
lược là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín - Sacombank.
- Năm 2004: Công ty Toàn Thịnh Phát đầu tư vốn vào trường Lê Quý Đôn tại Biên
Hòa - Đồng Nai, đây là bước ngoặc đánh dấu cho quá trình đầu tư tại các tỉnh
thành ngoài Tp. Hồ Chí Minh và mở rộng hoạt động vào lĩnh vực giáo dục.
- Tháng 1/2006: Khánh thành văn phòng trụ sở Công ty Toàn Thịnh Phát tại số
262A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 8, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh
- Ngày 28/2/2006: Công ty TNHH Thiết kế Toàn Thịnh Phát Trẻ (TTP Arch.) -
đơn vị thành viên đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực xây dựng được thành lập.
- Ngày 4/9/2006: Ngôi trường thứ hai của Công ty - Trường Trịnh Hoài Đức, Trảng
Bom, Đồng Nai được khánh thành và khai giảng năm học đầu tiên.
- Ngày 28/4/2007: Toàn Thịnh Phát kỷ niệm 5 năm thành lập và ký thỏa thuận hợp
tác chiến lược với Công ty Cổ phần Đồng Tâm cho ra đời hàng loạt các dự án
quan trọng.

- Tháng 5/2008: Theo dự án “Khảo sát thương hiệu nổi tiếng tại Việt Nam” do AC
Nielsen Việt Nam thực hiện, thương hiệu Toàn Thịnh Phát đứng vị trí thứ 14
trong ngành Xây dựng - Tư vấn - Thiết kế của cả nước.
- Tháng 11/2010: Theo dự án “Khảo sát thương hiệu nổi tiếng tại Việt Nam” do
FTA Việt Nam thực hiện, thương hiệu Toàn Thịnh Phát đứng vị trí thứ 6 trong
ngành hàng Xây dựng - Thiết kế của cả nước.
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
- Ngày 6/1/2012: Công ty Toàn Thịnh Phát thay đổi địa chỉ trụ sở chính về Tầng 1,
130 Nguyễn Ái Quốc, Phường Trảng Dài, Biên Hòa, Đồng Nai để thuận tiện
trong việc quản lý các dự án trong chuỗi The Pegasus tại Đồng Nai
Các đơn vị thành viên lần lượt ra đời khẳng định tầm vóc và bước tiến vững
mạnh của TTP Corp.
- 12/12/2006: Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn
Thịnh Phát tại Bình Dương.
- 3/4/2007: Công ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát (TTP
Cons.) được thành lập với tên ban đầu là Công ty TNHH MTV Cơ khí Xây dựng
và Thương mại Toàn Thịnh Phát (TTP Tech.)
- Tháng 10/2007: Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận
- 12/3/2008: Công ty Cổ phần Toàn Thịnh Phát - TTP Kiên Giang
- 16/4/2008: Công ty TNHH MTV Toàn Thịnh Phát - TTP Phú Quốc
- 6/9/2008: Trường THPT Tân Phú được khánh thành và khai giảng năm học 2008
- 2009.
- 25/12/2008: Công ty TNHH MTV Giáo dục Toàn Thịnh Phát - TTP Edu
- 19/2/2009: Công ty CP Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Toàn Thành Tâm
- 16/4/2009: Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (Toàn Thịnh Phát góp vốn). Ngày
5/4/2010, chính thức khởi công xây dựng dự án Vịnh Đầm do Công ty Cổ phần
Toàn Hải Vân - đơn vị thành viên của Toàn Thịnh Phát đầu tư và quản lý.
- 3/6/2009: Trường Mầm non Quốc tế BamBi khai giảng năm học 2009 - 2010.
- 24/11/2009: Chi nhánh Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc- Xây dựng Toàn

Thịnh Phát tại Đồng Nai.
- 23/3/2010: Trường Quốc tế Châu Á Thái Bình Dường - APC Đồng Nai chính
thức khai giảng năm học 2010 - 2011.
3.1.2 Chức năng, nhiệm vụ và các lĩnh vực hoạt động của Công ty
3.1.2.1 Chức năng
Chức năng chính của công ty là đầu tư, thiết kế xây dựng các công trình trên
phạm vi toàn quốc, với đội ngũ thiết kế, kỹ sư trẻ, công nhân giàu kinh nghiệp, có trình
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
độ chuyên môn cao, nhiều sáng tạo và có một số nhân viên ưu tú đã được đào tạo thêm
ở một số nước tiên tiến về ngành xây dựng, kiến trúc…
Ngoài ra, Toàn Thịnh Phát còn có tham gia đầu tư phát triển giáo dục, đầu tư bất
động sản và phát triển các dự án ở khu vực Phú Quốc. Tạo môi trường làm việc năng
động, sáng tạo, nhiều cơ hội thăng tiến cao cho lực lượng lao động trẻ Việt Nam.
3.1.2.2 Nhiệm vụ
Kinh doanh theo đúng dịch vụ mà công ty đã đăng ký, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
về thuế, lao động…đối với nhà nước Việt Nam.
Xây dựng mối quan hệ khắng khít với khách hàng trên khắp thế giới nói chung và
Việt Nam nói riêng.
Không ngừng phát triển dịch vụ, sáng tạo kiến trúc chất lượng cao nhất nhằm đáp
ứng nhu cầu ngày càng thay đổi và nâng cao của khách hàng.
Thực hiện chính sách công bằng, sẳn sang đón nhận tất cả các đối tượng nhân
viên đủ điều kiện, không phân biệt giới tính, tuổi tác, tôn giáo, sắc tộc vào đại gia đình
Toàn Thịnh Phát để họ có thể nâng cao thu nhập, học tập và làm việc.
3.1.2.3 Các lĩnh vực hoạt động
Công ty Toàn Thịnh Phát hoạt động trên 4 lĩnh vực: Xây dựng, Giáo dục, Đầu tư
bất động sản và Phát triển các dự án ở khu vực Phú Quốc.
Xây dựng:
Thiết kế kiến trúc:
Do Công ty TNHH Thiết Kế Toàn Thịnh Phát Trẻ (TTP Arch.) - Đơn vị thành

viên của Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đảm nhận.
Toàn Thịnh Phát Trẻ có khả năng cung cấp các thiết kế kiến trúc, kết cấu và điện
nước bao gồm cả tư vấn xây dựng cho các dự án nhà ở, công trình văn hóa, thương mại
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
có yêu cầu kỹ - mỹ thuật cao cũng như các công trình công nghiệp có qui mô vừa và
nhỏ.
Các công trình thiết kế tiêu biểu: Trung tâm TDTT Quốc Phòng II - Quân khu 7,
cao ốc COMECO, bệnh viện đa khoa Yersin - Khánh Hòa, Bar White Star - Đinh Bộ
Lĩnh, Chung cư Cellica, Mountaintown Hotel - Đà Lạt, Nhà ở liên kế Đồng Tâm -
Long An, Đồng Tâm Golf Club, Nhà Thiếu Nhi quận 1, các trụ sở của hệ thống ngân
hàng Sacombank, ngân hàng Đại Á, ngân hàng Vietcombank, ngân hàng đầu tư và phát
triển Việt Nam, The Pegasus Resort Kê Gà…
Thi công xây dựng
Là lĩnh vực hoạt động nền tảng của Toàn Thịnh Phát từ khi mới thành lập, do
Công ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đảm nhận.
Công ty TNHH MTV Kỹ thuật - Xây dựng Toàn Thịnh Phát ra đời với chức năng
chính: khảo sát, lập dự án, thi công xây dựng tất cả các công trình dân dụng, công
nghiệp, chuyên cung cấp các máy móc, thiết bị thi công với danh mục các thiết bị
chuyên dụng tiên tiến và hiện đại nhất cho ngành xây dựng. Công ty luôn tìm những
giải pháp tốt nhất để thực hiện thi công các công trình nhằm mục đích phục vụ một các
tốt nhất những nhu cầu của khách hàng.
Có nhiều kinh nghiệm thi công các công trình có quy mô lớn, yêu cầu cao về tiêu
chuẩn kỹ thuật, mức độ an toàn và tiến độ thi công như: Trung tâm Thể dục Thể thao
Quốc phòng 2 - Quân khu 7, cao ốc Comeco, Chung cư Cellica, khách sạn 5 sao Ngọc
Lan - Đà Lạt, khách sạn Thanh Bình, Trung Đông Plaza, Cao ốc Khang Thông, Saigon
Prime, Thaco Gò Dầu, Chung cư cao cấp Carillon, Khu dân cư Arista, Celadon, Khu
tái định cư Bình Khánh… và các dự án do Công ty CP Đồng Tâm, Công ty Thương
Mại Xuất Nhập Khẩu Thanh Lễ, Trường Hải, Sacomreal…làm chủ đầu tư, các trụ sở
của hệ thống ngân hàng Sacombank, Vietcombank, ngân hàng Đại Á, ngân hàng Đầu

tư và phát triển Việt Nam trên cả nước…
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Giáo dục:
Do Công ty TNHH MTV Giáo dục Toàn Thịnh Phát - Đơn vị thành viên của
Công ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Toàn Thịnh Phát đảm nhận.
Hệ thống giáo dục Toàn Thịnh Phát hiện nay có 5 trường học đạt các tiêu chuẩn
về chất lượng giáo dục từ bậc mầm non đến trung học phổ thông:
- Trường TH - THCS - THPT Lê Quý Đôn cơ sở 1, cơ sở 2 (Biên Hòa, Đồng Nai)
- Trường TH - THCS - THPT Trịnh Hoài Đức (Trảng Bom, Đồng Nai)
- Trường THCS - THPT Tân Phú (Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh)
- Trường Mầm non Quốc Tế Bambi (Bình Dương)
- Trường Quốc tế Châu Á Thái Bình Dương Đồng Nai (APC Đồng Nai)
Toàn Thịnh Phát mở rộng hoạt động vào lĩnh vực giáo dục từ năm 2004 với mục
tiêu trở thành một trong những Công ty đi đầu trong đầu tư giáo dục trên phạm vi cả
nước với những ngôi trường đầy đủ trang thiết bị đạt chuẩn quốc gia, quốc tế.
Đầu tư bất động sản:
Đảm nhận lĩnh vực này là Chi nhánh Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng
Toàn Thịnh Phát tại Bình Dương, Chi nhánh Công ty CP Đầu tư – Kiến trúc – Xây
dựng Toàn Thịnh Phát tại Đồng Nai và Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận:
- Chi nhánh Bình Dương: phụ trách quản lý các dự án đầu tư của Toàn Thịnh Phát
tại tỉnh Bình Dương. Dự án tiêu biểu Chi nhánh đang chủ quản là Làng biệt thự
chuyên gia Bình An - Villa Bình An .
- Chi nhánh Đồng Nai: hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh cơ
sở hạ tầng khu dân cư, khu thương mại, quản lý các dự án đầu tư của Toàn Thịnh
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Phát tại tỉnh Đồng Nai. Chi nhánh Đồng Nai rất thành công trong triển khai đầu
tư Dự án Làng biệt thự khép kín đầu tiên tại Biên Hòa, Đồng Nai “The Pegasus
Residence”, Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Nhà ở “The Pegasus Plaza” (Biên

Hòa, Đồng Nai), Dự án cải tạo cảnh quan và phát triển đô thị ven sông Đồng Nai
“The Pegasus Riverside” và các dự án nằm trong chuỗi The Pegasus…
- Công ty TNHH Toàn Thịnh Phát Bình Thuận: phụ trách quản lý khu nghỉ
dưỡng The Pegasus Resort - Kê Gà, một không gian nghỉ dưỡng đích thực với
kiến trúc độc đáo vừa cổ điển vừa hiện đại của các Bungalow, Pool Villa, Ocean
Villa, Seaview Villa …cùng các dịch vụ đẳng cấp của một khu nghỉ dưỡng 4 sao,
hứa hẹn sẽ là một trong những resort đẹp nhất của vùng biển Hàm Thuận Nam.
Phát triển các dự án ở Phú Quốc:
Từ năm 2007, Toàn Thịnh Phát bắt đầu mở rộng đầu tư khu vực Phú Quốc - Kiên
Giang, một thị trường tiềm năng nhằm triển khai các dự án du lịch và dịch vụ - thương
mại. Với mục tiêu “đi tắt đón đầu” các dự án đầu tư hạ tầng trong giai đoạn đầu cũng
như chuẩn bị cho những bước tiến dài hạn tại thị trường đầy tiềm năng Phú Quốc,
Công ty có những cơ hội rất tốt với các dự án, như: Nhà máy gạch tuynel, kinh doanh
vận chuyển vật liệu xây dựng bằng xà lan, cảng Vịnh Đầm phục vụ tập kết vật liệu xây
dựng và phòng tránh trú bão cho tàu bè… sẽ phát huy hiệu quả và đem lại những
nguồn lợi nhuận đột biến trong tương lai, góp phần không nhỏ vào sự phát triển bền
vững của Công ty. Công ty có 4 đơn vị thành viên tại khu vực Phú Quốc - Kiên Giang,
gồm: Công ty cổ phần Toàn Thịnh Phát - Kiên Giang (TTP Kiên Giang), Công ty cổ
phần Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Toàn Thành Tâm, Công ty TNHH MTV Toàn
Thịnh Phát - Phú Quốc (TTP Phú Quốc) và Công ty cổ phần Toàn Hải Vân.
3.1.3 Cơ cấu tổ chức
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát tổ chức hoạt
động và điều hành theo mô hình Tổng công ty – Các đơn vị thành viên, tuân thủ theo
quy định hiện hành của pháp luật.
3.1.4 Năng lực và điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công
ty
3.1.4.1 Năng lực nhân sự
Hiện tại, hệ thống Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh

Phát có 2 chi nhánh và 15 đơn vị thành viên với hơn 1.160 người lao động. Trong đó,
nhân sự của lĩnh vực đầu tư bất động sản là 167 người, chiếm khoảng 14,4% tổng số
lao động của toàn hệ thống.
Trình độ lao động: khoảng 45% nhân sự có trình độ đại học và trên đại học thuộc
các ngành kinh tế, quản trị kinh doanh, luật, ngân hàng, ngoại thương Trong đó, có cả
nhân sự tốt nghiệp MBA tại trường đại học danh tiếng của Hoa Kỳ (Harvard University,
Columbia Southern University). Cụ thể:
• Trên đại học: 5%
• Đại học: 41%
• Cao đẳng: 13%
• Trung cấp: 11%
• Lao động phổ thông: 30%
Để duy trì và phát triển "tài sản" quan trọng này, lãnh đạo công ty luôn có chính
sách để duy trì và ổn định nguồn nhân lực hiện có, đồng thời có những quyết sách
thích hợp để phát triển nguồn nhân lực này trong thời gian tới. Tăng bậc thang tiền
lương, tăng các khoản thưởng hoa hồng, có các trợ cấp phụ cấp tăng thêm, các khoản
phúc lợi cũng được tăng nhiều hơn…
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
3.1.4.2 Năng lực nghiên cứu và phát triển (R&D)
Có thể nói, R&D là một phần không thể thiếu được trong các hoạt động của
doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được
các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh.
Hiện tại, Công ty đã có phòng Nghiên cứu và phát triển đầu tư trực thuộc Chi
nhánh Công ty Toàn Thịnh Phát tại Đồng Nai. Với chức năng tham mưu giúp việc cho
Ban điều hành Chi nhánh Công ty Toàn Thịnh Phát trong việc nghiên cứu nhu cầu thị
trường và khai thác các dịch vụ đi kèm của các dự án do Tổng công ty làm chủ đầu tư,
như: rạp chiếu phim, khu trò chơi điện tử, khu trò chơi thiếu nhi, dịch vụ spa, hồ bơi,
cho thuê văn phòng, nhà hàng, hồ bơi, cà phê, trung tâm thương mại, mua sắm, nhà
hàng Trực tiếp tham mưu về các lĩnh vực: nghiên cứu và phát triển các phương án

kinh doanh dịch vụ, xây dựng các chương trình và kế hoạch khuyến mại, tổ chức kinh
doanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty theo đúng quy định
pháp luật, đáp ứng yêu cầu của thị trường để thực hiện chiến lược sản xuất kinh doanh
của Tổng công ty.
3.1.4.3 Năng lực quản lý hệ thống thông tin
Một doanh nghiệp không có sự trao đổi thông tin hiệu quả thì không thể vận hành
tốt. Ý thức được điều đó, Công ty Toàn Thịnh Phát luôn chú trọng về việc quản lý hệ
thống thông tin. Hiện nay, Công ty đang nỗ lực ứng dụng công nghệ thông trong hoạt
động quản lý để quản lý tài chính, quản lý thông tin, nhân sự, chăm khóc khách hàng
Có nhiều chương trình phần mềm và các ứng dụng được sử dụng trong Công ty như:
- Sử dụng phần mềm kế toán chuyên dụng (Misa và AccnetERP)
- Phần mềm quản lý nhân sự (LacvietHRP)
- Sử dụng phần mềm dự toán cho phòng Kinh tế đấu thầu
- Sử dụng hệ thống văn phòng điện tử (e-Office) trong quản lý và trao đổi thông tin
nội bộ doanh nghiệp. Giúp điện tử hóa một số quy trình hành chính và công tác
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
quản lý phân phối văn bản. Quản lý tập trung hồ sơ nghiệp vụ các phòng ban, hồ
sơ các dự án bất động sản.
- Ngoài ra còn sử dụng các phần mềm chuyên về thiết kế kiến trúc – thi công xây
dựng như: Auto CAD, 3D Max, Photoshop, Corel, …
Toàn Thịnh Phát luôn chú trọng đến vấn đề sở hữu trí tuệ, bản quyền phần mềm.
Bên cạnh tiếp tục hợp thức hóa bản quyền các phần mềm như hệ điều hành Windows,
Microsoft Office, Auto CAD, 3D Max … thì Công ty cũng thúc đẩy tìm kiếm các giải
pháp, các phần mềm mã nguồn mở để ứng dụng vào doanh nghiệp, giúp giảm chi phí
bản quyền phần mềm mà vẫn đáp ứng được cho nhu cầu công việc.
Từ tháng 7/2006, Công ty đã cho ra mắt website : www.toanthinhphat.com.vn; và
cho đến nay, phần lớn các đơn vị thành viên, các dự án của Tổng công ty đều đã có
website riêng.
Ngoài ra, hạ tầng mạng và phần cứng cũng rất được chú trọng:

- Công ty đã thay thế các đường truyền ADSL cáp đồng bằng các đường cáp quang
tốc độ cao, phục vụ cho việc truy cập Internet, kết nối thông tin và trao đổi công
việc của CB – NV.
- Xây dựng hệ thống server với các server chuyên dụng như Domain Controller
server, Application server, Database server, Mail server, …
- Hệ thống bảo mật và lưu trữ cũng được công ty chú trọng để đảm bảo dữ liệu của
công ty luôn được lưu trữ tập trung và an toàn.
- Hệ thống tổng đài điện thoại được thiết lập đến từng CB - NV trong văn phòng,
giúp CB-NV thuận tiện trong việc thông tin liên lạc với đối tác bên ngoài cũng
như nội bộ trong công ty.
- Tùy theo yêu cầu của công việc, tất cả nhân viên Công ty Toàn Thịnh Phát đều
được trang bị máy tính để bàn hoặc máy tính xách tay với cấu hình mạnh, được
kết nối mạng nội bộ và internet tốc độ cao.
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
- Các thiết bị văn phòng như máy photocopy, máy in (Laser trắng đen, in màu),
máy fax, máy scan, … đều được công ty trang bị đầy đủ để đáp ứng tốt các nhu
cầu công việc.
- Tại mỗi công trình mà Toàn Thịnh Phát thi công, Ban chỉ huy công trình đều
được trang bị các thiết bị công nghệ thông tin bao gồm 2 – 4 bộ máy tính, máy
scan, máy fax, điện thoại, máy chụp hình và bộ đàm. Và tất cả các công trình đều
được kết nối điện thoại và internet.
3.1.4.4 Năng lực tài chính
Trong những năm qua, Toàn Thịnh Phát là đơn vị có tốc độ tăng trưởng nhanh về
quy mô, tài sản và nguồn vốn. Đến 31/12/2012, Tổng tài sản của hệ thống đạt
1.552.222.164.836 VNĐ, tăng 20% so với cuối năm 2011. Tuy nhiên để phát huy hiệu
quả sử dụng vốn với những dự án tiềm năng và dài hạn trong tương lai mà vẫn đảm
bảo duy trì lợi ích của cổ đông sẽ tiếp tục là một bài toán khó đối với tập thể Lãnh đạo
của Công ty.
Với yêu cầu ngày càng phát triển và hướng tới mô hình Tập đoàn trong tương lai

thì mức vốn hiện tại là còn khá thấp chưa xứng tầm. Chính vì vậy để phục vụ cho mục
đích phát triển trong giai đoạn tiếp theo, đáp ứng nhu cầu về vốn trong kinh doanh,
nâng cao năng lực cạnh tranh, quản lý rủi ro, … Toàn Thịnh Phát Corp sẽ phải tiếp tục
gia tăng nguồn vốn chủ sở hữu thông qua nhiều kênh khác nhau. Tuy nhiên, những khó
khăn trước mắt của thị trường tài chính trong nước và quốc tế sẽ là một trở ngại và
thách thức lớn mà Công ty cần có giải pháp và lộ trình cụ thể.
3.1.5 Tình hình kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản của Công ty
3.1.5.1 Phân tích chi phí đầu tư
STT TÊN DỰ ÁN QUY MÔ TỔNG MỨC
ĐẦU TƯ
HIỆN TRẠNG
1
The Pegasus Residence
– Giai đoạn 1
69 căn biệt thự
song lập
75 tỷ đồng
Đã hoàn tất thi công
và bán hết
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
2
The Pegasus Residence
– Giai đoạn 2
101 căn biệt thự
song/đơn lập và
khu phụ trợ.
232 tỷ đồng Đã hoàn tất thi công.
3
The Pegasus Resort –

Kê gà
54 căn biệt thự tứ
lập & khu phụ trợ.
95 tỷ đồng
Đã hoàn tất thi công
giai đoạn 1
4 The Pegasus Plaza
219 căn hộ và biệt
thự trên không, kết
hợp TTTM, văn
phòng
650 tỷ đồng
Đã hoàn tất thi công
phần thô và đang
trong giai đoạn hoàn
thiện.
Tổng mức đầu tư dự kiến vào các dự án Bất động sản đã đưa vào kinh doanh
(không bao gồm các dự án đang trong giai đoạn triển khai hoàn thiện pháp lý tại Phú
Quốc và Đồng Nai) là khoảng 1.100 tỷ đồng, đến tháng 12/2012, tổng chi phí đầu tư đã
thực hiện là khoảng 710 tỷ (2/3 so với Tổng mức đầu tư). Nguồn vốn sử dụng để đầu tư
bao gồm vốn tự có (khoảng 20%), vốn ứng trước từ khách hàng (khoảng 50%) và
nguồn vốn vay trung – dài hạn. (khoảng 30%)
3.1.5.2 Phân tích mô hình – định hướng kinh doanh của các dự án
Các dự án Bất động sản nêu trên có đặc thù về sản phẩm khác nhau nên phương
thức khai thác kinh doanh cũng khác nhau.
Nếu như dự án The Pegasus Residence Giai đoạn 1 thuần túy chỉ bao gồm 69 căn
biệt thự song lập để bán cho khách hàng thì sang Giai đoạn 2, các căn biệt thự đa dạng
hơn về mẫu mã, chủng loại và có kết hợp khai thác khu phụ trợ bao gồm nhà hàng, hồ
bơi, sân Tennis, sân tập Goft để phục vụ cư dân trong phạm vi dự án và khách hàng bên
ngoài có nhu cầu.

Dự án The Pegasus Resort – Kê Gà định hướng kinh doanh theo phương thức
TimeShare (đây là phương thức kinh doanh tương đối mới mẻ tại Việt Nam, trong đó
khách hàng sau khi mua sản phẩm của dự án sẽ sở hữu sản phẩm trong một thời gian
nhất định, thời gian còn lại, khách hàng sẽ giao cho chủ đầu tư dự án khai thác, lợi
nhuận thu được sẽ chia theo tỷ lệ mà hai bên đã thống nhất).
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
Dự án The Pegasus Plaza được xây dựng trên mô hình khu phức hợp bao gồm
trung tâm Thương mại, khu vui chơi giải trí kết hợp cao ốc văn phòng và căn hộ trung
– cao cấp. Là một trong những dự án tiên phong theo mô hình “Trung tâm Thương mại
– dịch vụ - căn hộ” tại thành phố Biên Hòa, tọa lạc tại vị trí đắc địa - là trung tâm mua
sắm sầm uất bậc nhất của thành phố nên việc khai thác kinh doanh dự án hứa hẹn sẽ
mang lại nhiều kết quả tích cực.
3.1.5.3 Phân tích, đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh
Chịu ảnh hưởng bởi thị trường chung, nhất là việc bán phá giá của một số công ty
làm cho công tác bán hàng kinh doanh các dự án hầu hết đều không đạt kế hoạch đề ra,
tuy nhiên cũng đạt được những kết quả đáng ghi nhận và khích lệ. Công tác thu tiền
khách hàng gặp nhiều khó khăn nhưng đảm bảo không phát sinh công nợ xấu.
- The Pegasus Residence Giai đoạn 1: đã bán 100%, kết chuyển doanh thu trong
năm 2011 – 2012 và ghi nhận lợi nhuận khoảng 10 tỷ đồng.
- The Pegasus Residence Giai đoạn 2: đã bán 40%, đưa vào kinh doanh khai thác
khu phụ trợ và bước đầu đạt được hiệu quả mong muốn, lợi nhuận dự án dự kiến
đạt 15 - 17 tỷ đồng.
- The Pegasus Resort Kê gà: Hoàn tất đầu tư giai đoạn 1 và đưa vào khai thác 16
căn biệt thự tứ lập. Giá bán timeshare của các căn biệt thự là 2,3 tỷ đồng, lợi
nhuận trước thuế của dự án dự kiến đạt 18 – 20 tỷ đồng.
- The Pegasus Plaza:
• Căn hộ - Sky Villa: Tỷ lệ bán hàng đạt 45%, dự kiến bán hết trong năm
2014. Tổng lợi nhuận từ bán căn hộ - Sky Villa dự kiến đạt 25 - 28 tỷ đồng.
• Chuyển nhượng văn phòng: Tổng diện tích sàn chuyển nhượng cho đối tác

chiến lược làm văn phòng khoảng 9.800 m2, lợi nhuận dự kiến đạt 22 – 25 tỷ
đồng.
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa
• Trung tâm Thương mại – căn phòng cho thuê – dịch vụ: Dự kiến đưa vào
hoạt động khai thác tháng 7/2013 với nhiều loại hình kinh doanh đa dạng
như: cho thuê sàn Thương mại, văn phòng, hồ bơi, Cinema, Game, Café –
nhà hàng … Tổng số tiền thu được hàng năm dự kiến đạt khoảng 55 - 60 tỷ
đồng.
3.2 Thông tin dự án và đặc điểm thị trường của Trung tâm Thương mại – Dịch
vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza của Công ty
3.2.1 Thông tin dự án
- Tên dự án: Trung tâm Thương mại – Dịch vụ – Căn hộ cao cấp The Pegasus
Plaza
- Logo:
- Diện tích: khu đất thực hiện dự án có diện tích 4605.5 m
2
.
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát
- Địa điểm đầu tư: Tọa lạc tại đường Võ Thị Sáu – trục đường mua sắm sầm uất
nhất Trung tâm Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai:
• Cách trường học Lê Quý Đôn và trường Quốc Tế Châu Á Thái Bình Dương
Đồng Nai (APC) 200m.
• Chợ Biên Hòa, cách bệnh viện Đồng Nai, ga Biên Hòa, công viên Biên Hùng
1km.
• Cách sân bay Biên Hòa, bưu điện Biên Hòa 2km; khu du lịch Bửu Long 4km
• Cách bệnh viện nhi, khu CN AMATA , khu CN Biên Hòa 9km; ngã tư Vũng
Tàu 10km.
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Huỳnh Phước Nghĩa

- Quy mô dự án:
STT HẠNG MỤC KẾT QUẢ TÍNH TOÁN
01 Diện tích khuôn viên 4.605,50 m
2
02 Diện tích sau khi trừ lộ giới 4.605,50 m
2
03 Diện tích xây dựng 2.714,00 m
2
04 Tổng diện tích sàn xây dựng 58.515,00 m
2
05 Tổng diện tích sàn kinh doanh 44.820,00 m
2
06 Mật độ xây dựng 59% (2.714,00/4.605,50)
07 Tầng cao 20 (& 2 tầng hầm)
08 Hệ số sử dụng đất 10.68%
09 Tổng chiều cao 81.5 m
- Sản phẩm của dự án:
Sản phẩm dự án Diện tích sàn KD (m2) Số lượng căn hộ
25