Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
==========o0o==========



PHÙNG THỊ HÀ


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI – 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày tháng năm 20
TÁC GIẢ LUẬN VĂN




Phùng Thị Hà













Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo
ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành Luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ môn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở ngành tỉnh Nghệ An: Sở Tài
nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Nghệ An và các sở ngành liên quan;
lãnh ñạo UBND thành phố Vinh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất thành phố Vinh,
Công ty Cổ phần ñấu giá tài sản Nghệ An, các phòng ban liên quan của
UBND Thành phố và UBND các xã, phường thuộc thành phố Vinh.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, người thân ñã ñộng viên, tạo ñiều
kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


Phùng Thị Hà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục viết tắt vi
Danh mục bảng vii
1. MỞ ðẦU i
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 3
1.3.1. Mục ñích 3
1.3.2. Yêu cầu của ñề tài 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1. Bất ñộng sản 4
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản 5
2.1.3. Một số khái niệm khác 5
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 6
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới 6
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản 6
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước 9
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam những năm qua 14
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 14
2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam…………………… 15
2.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20
2.4.1. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 20
2.4.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 30
2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv

2.4.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 50
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 56
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 56
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 56
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 56
3.2. Nội dung nghiên cứu 56
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An (bằng phương pháp ñiều tra, thống kê, xử lý số liệu) 56
3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (bằng phương pháp kế thừa các
tài liệu liên quan, phươg pháp phân tích số liệu) 57
3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
các mặt (bằng phương pháp phân tích tổng hợp) 57
3.2.4. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất ở (bằng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp
chuyên gia) 57
3.3. Phương pháp nghiên cứu 57
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 57
3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thống kê, xử lý số liệu 57
3.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 58
3.3.4. Phương pháp chuyên gia 58
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 59
4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 59
4.1.1. Vị trí ñịa lý 59
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 60
4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng: 63
4.1.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 65

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v

4.1.5. Tình hình sử dụng ñất ñai 67
4.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An trong những năm qua 69
4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng trên ñịa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 69
4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An (thực hiện
theo Quyết ñịnh số 52/2009/Qð-UBND ngày 27/5/2009 của
UBND tỉnh Nghệ An) 70
4.2.3. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An thực hiện
theo Quyết ñịnh số 37/2011/Qð-UBND ngày 01/8/2011 của
UBND tỉnh Nghệ An) 78
4.3. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng
ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 85
4.3.3. Dự án ñấu giá tại khu quy hoạch xóm Yên Khang, Yên Xá thuộc
xã Hưng ðông, thành phố Vinh: 92
4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án 99
4.4.1 Hiệu quả kinh tế 99
4.4.2. Hiệu quả xã hội 101
4.4.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 102
4.5. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 103
4.5.1. Công tác tổ chức 103
4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá 104
4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 104
4.6. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất 105

4.6.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất 105
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi

4.6.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất 105
4.6.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về
ñấu giá quyền sử dụng ñất 105
4.6.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền
sử dụng ñất 106
4.6.5 Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả 106
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 107
5.1. Kết luận 107
5.2. ðề nghị 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO 110



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND Ủy ban nhân dân
QSDð Quyền sử dụng ñất
SDð Sử dụng ñất
BðS Bất ñộng sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
HðND Hội ñồng nhân dân
BT Hình thức ñầu tư xây dựng – chuyển giao
BTO Hình thức ñầu tư xây dựng – chuyển giao – kinh doanh
BOT Hình thức ñầu tư xây dựng – kinh doanh -chuyển giao
ODA Hỗ trợ phát triển chính thức
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

viii
DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

Bảng 1. So sánh diện tích các loại ñất của cả nước 16

Bảng 2. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Vinh 60

Bảng 3. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 68

Bảng 4. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Nghi Liên, Thành phố Vinh tổ
chức vào ngày 21/10/2009 88

Bảng 5. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Hưng Lộc, thành phố Vinh tổ
chức vào ngày 30, 01/7/2010 91

Bảng 6. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Hưng ðông, Thành phố Vinh tổ
chức vào ngày 28/3/2011 95

Bảng 7. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Nghi Ân, Thành phố Vinh tổ chức
vào ngày 25/5/2012 98

Bảng 8. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 100



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðối với mỗi quốc gia ñất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia
vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong
quá trình ñổi mới ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là yếu
tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá,
trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ. Do ñó, từ năm 1986 ñến nay,
ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, Luật ñất
ñai năm 1987 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời
kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện vào các năm 1993, 1998, 2001,
2003. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công

nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả nhất ñịnh làm thay
ñổi bộ mặt của một số ñịa phương. Nhưng qua quá trình thực hiện ñã bộc lộ
một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán
chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … ðể khắc
phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế
ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu
thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại
một số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ
hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… Tuy nhiên,
một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho
thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả
khả quan bước ñầu. Như vậy, công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự
là một hướng ñi mới cho thị trường BðS ở nước ta.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất tại một số dự án ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong những
năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế.
Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà
lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng ñất và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng
lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn
nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn
hiện nay.
Từ những ưu, nhược ñiểm trên, ñề tài “ðánh giá hiệu quả của công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An” ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở

pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút
ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện, trình tự thủ
tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ ñất
ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư xây dựng hệ thống các công trình
phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị trường nên
một số người ñã lợi dụng quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền thái hóa, biến chất ñể "moi ñất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "Dự án", thực chất là ñem ñất của Nhà nước
thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Muốn công tác ñấu giá ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý. Tạo thêm nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước ñáp ứng nhu cầu ñất làm nhà ở cho nhân dân, ñảm bảo
tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất.
Nghệ An là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá
ñất, thời gian qua ñã thực hiện ñấu giá theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3

hình thức ñều có những thành công và hạn chế nhất ñịnh. Vì vậy cần nghiên cứu
và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau, với các
phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất, rút ra những quy ñịnh chung
nhất ñể xây dựng quy trình ñấu giá ñất hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao.
1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá, ñánh giá
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án

trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- ðề xuất những giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng
cường công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất hiệu quả hơn.
1.3.2. Yêu cầu của ñề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản
không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;

Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là
BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại
ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược
coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS. Thực chất hàng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5

hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng
ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi
và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người
với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi
diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch BðS.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS

ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá
ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất
ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh.
Trên thực tế luôn tồn tại 02 loại giá ñất: Giá ñất Nhà nước quy ñịnh và

giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
của các bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch
thành công trên thực tế); giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường
nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước.
Cả 02 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà
nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường luôn ở
trạng thái ñộng.
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có
ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói
riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát
triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7

Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thuỵ ðiển, Anh, Pháp, , ñịnh giá ñất và
BðS ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên
cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược
ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các
giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và
BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng
quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ
biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất

và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:
2.2.2.1. ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một
trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị
trường bằng các biện pháp kinh tế, kế hoạch các biện pháp hành chính thông
qua các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và BðS khác phải nộp
theo quy ñịnh của pháp luật.
2.2.2.2. Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã
ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết
a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn
liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục ñích sử dụng; việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành theo
ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8

trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc BðS thì việc ñịnh giá ñất và BðS
ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và BðS tại mỗi nước có thể ñược phân chia
thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt ñộng
ñịnh giá ñược ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và BðS
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền thống, ñó là:

- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm cơ
sở ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá.
Nói chung, có 02 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước.
+ Chức năng: Xây dựng giá ñất và BðS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước.
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc ñịnh
giá ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước) chỉ
có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá Trung ương phê duyệt (một
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9

tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ
và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ chức ñịnh giá tư
nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có sự tham
gia ñịnh giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có sự chênh
lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc phải ñưa ra
toà ñể giải quyết, quyết ñịnh của toà sẽ là quyết ñịnh cuối cùng và có hiệu lực
pháp luật.

- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các bên có liên
quan. Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công ty
kinh doanh BðS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới.
Tuy nhiên, công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước
trên thế giới ñều ñược coi trọng và ñược tổ chức thành một hệ thống công cụ,
có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ ðất ðai
và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng ñều có những ñiểm giống
nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (ñều có những nét cơ bản giống
nhau) và ñộc lập khi hoạt ñộng ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
2.2.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính ñặc biệt (Hồng Công).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10
Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 05/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày
05/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tương tự với việc giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền
sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng
ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử

dụng ñất của người sử dụng ñất ñược coi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị
và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất
của UBND cấp huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống
chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên,
báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính
phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và
bước ñi của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng,
thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp
huyện về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo
quy ñịnh của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện thực hiện.UBND cấp huyện
quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu
giá, ñấu thầu thì mới có thẻ dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất
bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của
Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11
toán, ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính phủ
quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng

quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BðS phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:
+ ðã thanh toán hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng ñất theo ñúng
hợp ñồng và ñã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển ñất
ñai, ñối với công trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối
với dự án phát triển ñất thì ñã có ñiều kiện sử dụng ñất công nghiệp hoặc ñất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm
tư vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu
tiên về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992
theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ
ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi
nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ
yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về
xây dựng, văn phòng thương mại về BðS, lập kế hoạch ñầu tư cho các dự án
BðS, nghiên cứu thị trường BðS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12
2.2.3.2. ðài Loan
ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “ Bình quyền về

ñất ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi
nhuận thu ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các
chủ ñất kê khai, ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này
và cách xử lý chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai
ñăng ký và việc Nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai ñăng
ký ñó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của
ñất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng
ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một
chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết lập nhằm củng cố ñô thị với mục
ñích sử dụng ñất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc
hoàn thành ñề án củng cố ñô thị sẽ làm cho 80% ñất ñai có hình thể méo lệch
không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dạng ñều ñặn thích hợp cho việc
sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công ích rất lớn. Một thành tự khác do các
ñề án củng cố ñất ñô thị là làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ 20% là mặt ñường trở
thành 100% ñất mặt ñường, nhờ vậy ñất ñã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “Bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược
ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược giữ lại ñể “ñổi lấy ñất hạ
tầng” còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
+ 28% ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán
+ Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giám xuống 59%
+ Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14% và bình quân ñất ñai gia ñình
nắm ñược giảm xuống 12%.
+ Diện tích ñất ñô thị sử dụng xây dựng nhà ñã tăng 700%
+ Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229%
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13
+ Diện tích nhà tầng tăng 330%
+ Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330%
Những ñặc trưng nêu ở trên ñã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về

ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, ñầu cơ
trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu. ðồng thời, những ñặc
trưng trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài
Loan ñang ñược ñẩy mạnh, và chứng tỏ rằng những ñề án phúc lợi xã hội và
công ích cũng ñang phát triển ở ðài Loan với quy mô rộng lớn, do ñó, ngày
càng nhiều người trên ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất
ñô thị tăng lên.
2.2.3.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS
cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS
cũng như các con nợ và toà án ñều tập trung giải quyết những BðS ñang bị
các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu
BðS của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu
ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên
2000 BðS và là lượng BðS lớn nhất ñược bán trong vòng 10 năm gần ñây.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và

không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn mà ñiển hình là ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam những năm qua
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
thành 4 giai ñoạn sau ñây:
* Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình
ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
* Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai ñó là sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân; Trong ñó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu
như không ñược pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15
quyền cho thuê). Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự

kiểm soát của pháp luật.
* Từ năm 1980 ñến trước 1993
Tại ðiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ðiều 19 của Hiến
pháp, tại ðiều 5 và ðiều 17 Luật ñất ñai năm 1987 ñã quy ñịnh: Nghiêm cấm
việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó. Như
vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở (mặc dù trên thực
tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô
thị). Thị trường BðS trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở
và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị
trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
* Giai ñoạn từ 1993 ñến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác
ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều
13 Luật ñất ñai năm 1993).
2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
2.3.2.1. Thực trạng của thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn cả nước
Thị trường BðS nước ta ñược thừa nhận chính thức từ năm 1996 nhưng trên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16

thực tế vẫn tồn tại. Trong toàn bộ quá trình từ khi ñổi mới tới nay, ñã có 2 lần ñất
sốt giá cao, giá ñất tăng lên tới 10 lần ở những nơi ñô thị phát triển. Lần thứ nhất là
giai ñoạn 1991 - 1992, lần thứ hai là giai ñoạn 2001 - 2002 (ñều trước khi ban hành
Luật ðất ñai). Sau năm 2003, ñó là giai ñoạn trầm lắng của thị trường cho tới cuối
năm 2007 thì thị trường chứng khoán suy giảm, vốn ñầu tư chuyển ồn ạt sang thị
trường BðS làm nên cơn sốt mới. ðược khoảng 1 năm thì chính sách kiềm chế lạm
phát làm cho thị trường BðS trở nên trầm lắng. Trầm lắng khoảng 1 năm thì thị
trường lại hồi sinh nhờ gói kích cầu của Chính phủ. Tuy nhiên, từ năm 2011 ñến
nay thị trường BðS lại trầm lắng trở lại. Tình trạng thiếu vốn ñang là căn bệnh
chính của thị trường BðS hiện nay.
a. Thị trường về ñất ñai
Từ ñầu năm 1990 ñến nay, công tác quản lý và sử dụng ñất ñai ở nước
ta ñã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại ñất ñược khai thác sử dụng triệt
ñể, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài
nguyên và Môi trường), trên toàn bộ tổng diện tích ñất tự nhiên là 33.095.000
ha, diện tích các loại ñất của năm 2010 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995
như sau (không tính ñất chưa sử dụng, sông suối, núi ñá):
Bảng 1. So sánh diện tích các loại ñất của cả nước
ðơn vị tính : 1000ha
LOẠI ðẤT
Di
ện tích
năm 1990
Di
ện tích
n
ăm 1995
Di
ện tích
năm 2000

Diện tích
năm 2010

So sánh
n
ăm 2010
với 2000
1. ðất nông nghiệp 6.993,2

7.993,7

9.345,4

10.126

+780,6

2. ðất lâm nghiệp 9.395,2

10.795

11.575,4

15.366

+3.790,6

3. ðất chuyên dùng 972,2

1.271

1.532,8

1.824

+291,2

4. ðất ở nông thôn 57,5

371,0

550

+ 179

5. ðất ở ñô thị
817,8

382,9

72,2

134

+ 61,8

Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại
ñất ñã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần ñây, diện tích các loại ñất