Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường Bất động sản – nhà đất ở Hà Nội

mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã
hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong
những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch
tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng
XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước
ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy
thối, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao.
Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung
bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh
của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền
kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu
tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn
chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Thủ đơ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện
ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ
vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế
đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường
đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm
đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị
trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ trong đó nổi
bật lên là thị trường BĐS.

1

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ
rạo ra những kết quả to lớn:
 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn

đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngồi và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư
 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế –
xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường
BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích
tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách
quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát
thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa
lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch
gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người
dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển

mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp

cận nên xuất hiện nhiều “cị mồi” đất đai nhà ở.
 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần
thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Cịn tồn tại cơ chế bao cấp, cịn có sự phân biệt khơng cần thiết giữa

quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong

2


cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về
lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và
tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn
nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này ln thúc đẩy các nhà
quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc
đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện
pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.
Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi
như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách
sạn, thị trường văn phịng, thị trường cơng nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị
trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất
ở các đơ thị lớn…Ngồi ra cịn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ
trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi
sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương
đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý
và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các
yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối

quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định
giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này
nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.

3


Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị
kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất
đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch
đất đai, kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý
luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
1.

Khái niệm BĐS

2.

Khái niệm thị trường BĐS

1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
3.

Khái quát về thị trường nhà đất

1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
3.

Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
4


I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước.
I.1.1.1.1.1

Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại
Hà Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II.

Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.

III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà
đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường
nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp
tài chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với
thị trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

5


Chương I

Một số vấn đề về
bất động sản và thị trường bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài
sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những

nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung.

6


Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được
coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự
Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân
sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc
hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu
đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm
như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các cơng trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời

được là BĐS, có hai thứ khơng di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản
không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất

7


- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời
được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngồi ra cịn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây khơng kể tài sản cố
định nói chung theo nghĩa trong kế tốn (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…)
là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm
những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thơi.
Nói chung BĐS là đất và các cơng trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

Các khái niệm về BĐS

Khái
niệm 1
BĐS
là

đất,
cùng với
nhà
và
các
phương
tiện
khác trên
đất

Khái
niệm 2

Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di
dời được bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất kể
cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn
liền với đất;

BĐS là:
- Đất,
- Nhà và
các cơng
trình
khác xây

trên đất

II. Khái niệm về thị trường bất động sản
8


1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ
bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó
một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là
thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị
trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản
xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường
BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi
lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,

một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc

9


lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán
BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao
dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mơ tả thị trường BĐS theo mơ hình sau:

10


Quản lý nhà
nước
Ngườ
imua
Quy
luậ
t
đặc
thù
BĐS

Quy
luậ
t
giá
trị

- Quy luật
cung cầu
- Khan hiếm
- Cạnh
tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận

Lợ
i
íc
Ngườ
i sở
hữu

Ngườ
i
bán
Ngườ
i sử
dụng
Giá
đất

Giá
đất

Quan hệ quốc
tế

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài

sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của
bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là
một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận
của hàng hố BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho
rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của
hàng hố BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
11


 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động

mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người
ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm
có tính khái qt. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị
trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là
hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh
bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của nhà nước.

Các khái niệm về thị
trường BĐS

Khái niệm 1

Khái niệm 2

Thị trường
BĐS
là
thị
trường
của
hoạt động mua
bán,
trao
đổi,
cho
thuê,
thế
chấp, chuyển
nhượng quyển
sử dụng BĐS
theo quy luật
của
thị

Thị trường
bất động sản

là tổng hoà
các giao dịch
dân sự về BĐS
tại một
địa
bàn
nhất
định,
trong
thời
gian
nhất định.

12

Khái niệm 3
Thị trường
BĐS là tổ chức
các quyền có
liên quan đến
đất
sao
cho
chúng có thể
trao đổi giá
trị giữa các
cá nhân hoặc
thực thể. Các
quyền này độc
lập

với
các


2. Tính tất yếu của q trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở
kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hố là phân cơng lao
động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau
về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là
công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự
định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, q trình đơ thị hố
diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu
về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có
hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải
diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng
ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống
ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu
cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có
phịng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một
trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế
thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp
luật lại khơng cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu
gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hố và hình thành các loại thị
trường chun biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu
khơng thừa nhận các BĐS là hàng hố, khơng thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ

13


tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu
động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có
nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy
luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của
nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng
có vai trị quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một
bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập
quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần
nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể
khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không
phải là trước mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước
khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và
người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán
quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử
dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở

- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê

14


- Thị trường văn phịng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
Phân loại thị trường BĐS

Theo các
cấp của thị
trường
•

Thị
trường
cấp I
• Thị
trường
cấp II
• Trị
trường

cấp III

Theo đối
tượng của
thị trường

Theo mục
đích sử
dụng

• Thị

• Thị
trường
nhà ở

trường
mua bán

• Thị

• Thị

trường
khách
sạn

trường
cho th

• Thị

•

trường

Thị
trường

Theo khu
vực

• Thị
trường
BĐS ở đơ
thị

• Thị
trường
BĐS
ở
nơng

III. Khái qt về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị

15

trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hố đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo
nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn
tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao
gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho
các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm
về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và
bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hố đó. Q trình trao
đổi – mua và bán nhà đất ln vận động và phát triển làm cho các phương thức
giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước
giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền
kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do
vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung
một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với
nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng
hố trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:

16

2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập
quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường
nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng
đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế, văn hố xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường khơng hồn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức
thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị
trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường
nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy
hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo
quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý
việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng
biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất cơng để điều hồ thị
trường…Do đó khơng thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như
một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các
sản phẩm nhà đất hồn chỉnh như nhà ở tại khu đơ thị đã ổn định về quy hoạch
(thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tơn trọng tính thị trường và tạo điều kiện
để thị trường này phát triển.

17


2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là
nguồn cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường
nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hố thơng thường khác
bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời
gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử
dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hố, xã hội, an ninh, quốc
phịng” – (Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
-

Đất nông nghiệp;

-

Đất lâm nghiệp;

-

Đất khu dân cư nông thôn;

-

Đất đô thị;

-

Đất chuyên dùng;

-

Đất chưa sử dụng
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù

hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu
cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển
mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết
cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và

18


hạn chế bằng kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất
bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính –
tiền tệ
Hàng hố nhà đất là loại hàng hố có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường
tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa
chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số

đặc điểm như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trị là tài sản
thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường
BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng
huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải ln nắm
vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền,
chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua
nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu khơng có cơ chế cho
vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị
trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến
biến động ở thị trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây

dựng cơng trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại
khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người
khai thác”.

19


Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này,
bao gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn
dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu
cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức:
thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thơng

qua hình thực mua bán, cho th và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố
định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thơng có đặc điểm riêng xoay
quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu
này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp
nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới,
chuyên viên giá và luật sư cố vấn.
 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được

chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và
tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản
lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước,
cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và
ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng
đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp
hoá, xã hội hoá và thị trường hoá.

Các đặc điểm của thị trường
BĐS - nhà đất
Thị
trường
nhà
đất
mang
tính
vùng
tính
khu
vực
sâu
sắc

Thị
trừơng
nhà
đất là
thị
trường
khơng
hồn
hảo

Cung
trong
thị
trường
nhà
đất
phản
ứng
chậm
hơn so
với
20
cầu và

Thị
trường
nhà
đất có
mối

liên
hệ
chặt
chẽ
với thị
trường
tài

Tồn
bộ q
trình
hoạt
động
của thị
trường
nhà
đất
chia
làm ba
khâu:


3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần
vào việc xây dựng và phát triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát
triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân
cư.

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc
gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách
về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của
thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc
dân thể hiện trong sơ đồ sau:

GDP Sử dụng

Tổng tiêu
dùng cuối
cùng

Tổng tích
lu

21

Tích
luỹ
TSLĐ


Tiêu
dùng
chính

Tiêu
dùng

tư

Tích luỹ
TSCĐ

Tích luỹ
BĐS

Tích luỹ
TSCĐ
khác

Thiết bị
với tài
sản trên
đất

Thị
trườn
g
hàng
hố
dịch

Thị
trườn
g máy
móc
thiết
bị

Vật
kiến
trúc

Thị
trườn
g vật
liệu
xây
dựng

Tài
sản
khác

Thị
trườn
g sức
lao
động

Thị
trườ
ng
BĐS

Thị
trường
ngun

vật
liệu,
bán

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích
luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện
cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp cơng
nghiệp hố hiện đại hố đất nước.
Tuỳ theo quy mơ và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế
giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu
dùng của nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 –
20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

22


Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định ln cao gấp nhiều lần so với tài sản
lưu động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến
7 – 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả
các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động
sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định.
Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hố lưu thơng trên thị trường đã trực
tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của
thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 –
10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20%
GDP. Do quy mơ đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc
độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng
trưởng giảm đi không bình thường, có khi cịn tăng trưởng âm (đối với những
nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu
vực quá nóng về thị trường BĐS).

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cơng trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp
của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng
thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là
cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu
dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về
nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh
và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới
sự phát trỉên của thị trường hàng hố, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự
phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con
người.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh nhà đất.

23


Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trị là một hàng hố đặc biệt, đất đai
và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang
người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hố
khơng bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hố
nhà đất ln ln phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái
hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng
trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền
t ệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngồi sự vận hành của

chính mình thì thị trường này cịn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ
nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành
cơng nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ
điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản
lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là
đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay
của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài
chính – tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi
nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà
kinh doanh sẵn sàng khơng gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi
ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất.
Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng,
cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra khơng ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà
đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

24


Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì
vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc
nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị
trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được
bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành
công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao
dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn
chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó
dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho
hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại
Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hơm sau, giá vàng đó tăng

lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Khơng ai đốn được, chiều hơm tới, giá vàng tiếp
tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín
nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về
cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được
rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch
thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đó giảm
tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD
liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao
dịch bị ngừng trệ.
Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như khơng tăng nhưng khi
hồn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng,
người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu
động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ
vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót
của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất
về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn
định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ
khơng cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

25