Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu và xây dựng các chỉ báo về thành quả (KPI) đối với chính sách nhà ở xã hội

!
!
"!
Chương 1. MỞ ĐẦU.
1.1. Giới thiệu.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, đến năm 2012, có 28.356.400 người
sống tại các thành thị Việt Nam, chiếm 31,94% cơ cấu dân số, tăng 51,14% so với
năm 2000. Theo các chuyên gia, dân số Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu dân
số vàng, với khoảng 69% dân số đang ở độ tuổi lao động. Như là một kết quả tất
yếu, xu hướng di dân nông thôn thành thị đang tăng lên và đang góp phần quan
trọng vào sự tăng trưởng kinh tế của các khu vực thành thị (nói riêng) và của cả
nước (nói chung), là một cơ hội để Việt Nam thực hiện tốt nhiệm vụ công nghiệp
hóa và hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cơ hội này luôn đi kèm với những thách
thức về an sinh xã hội như y tế , giáo dục, việc làm,.v.v. và nhất là vấn đề nhà ở.

Hình 1.1. Chỉ số Giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn so với Thu nhập ròng
của một gia đình (Price to income ratio). (đ vt: lần)
Nguồn:
30,2%
29,39%
28,09%
27,24%
24,14%
21,84%
21,66%
20,3%
20,28%
20,24%
19,39%
19,1%
18,11%

14,88%
14,65%
13,76%
10,39%
8,34%
8,27%
6,13%
5,15%
2,41%
-4% 1% 6% 11% 16% 21% 26% 31%
Myanmar%
Hong%Kong%
China%
Macao%
Taiwan%
Thailand%
Singapore%
Cambodia%
Nepal%
Indonesia%
Philippines%
Vietnam%
Lebanon%
Sri%Lanka%
Russia%
Pakistan%
India%
Japan%
Malaysia%
Honduras%

Mozambique%
United%States%
!
!
#!
Theo dữ liệu thống kê giữa năm 2014 từ trang web numbeo.com (Hình 1),
một trang web chuyên cung cấp dự liệu thống kê về chỉ số mức sống tại các thành
phố và quốc gia trên thế giới, chỉ số Giá nhà đ ấ t trung bình của một căn hộ chuẩn so
với Thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio) của Việt Nam là 19,1
lần, đượ c xếp ở vị trí thứ 18 về mức độ đắt đỏ trong số 120 quốc gia được xếp hạng
so sánh (Giá nhà được tính là trung bình một căn hộ 90 m
2
tại ở trung tâm đô thị và
vùng ngoại ô. Thu nhập được tính là thu nhập của một của hộ gia đình được tính
bằng 1,5 lần thu nhập ròng thu nhập sau thuế và phí của một người lao động). Chỉ
số này đã tăng 1,55 lần so với năm 2011, cho thấy khoảng cách giữa giá nhà ở
với thu nhập tại Việt Nam ngày càng nhiều hơn, cũng đồng nghĩa với ước mơ
sở hữu được một căn hộ của phần đông gia đình, nhất là các gia đình trẻ đanh
có ý định phát triển sự nghiệp tại các khu vực trọng điểm kinh tế, trở nên xa
vời hơn nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước, thông qua việc phát triển các loại
hình nhà ở, trong đó nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng.
Mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030, được phê duyệt theo Quyết định số 2721/QĐ-TTg ngày 30/11/2011,
một trong những nhiệm vụ được Chính phủ đặt trọng tâm là, trong giai đoạn 2011 -
2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển NƠXH tại khu vực đô
thị; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 NƠXH để giải quyết chỗ ở cho
người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên,
học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50%
công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở, .v.v. Chính sách
về NƠXH đã cụ thể hóa thông qua Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013

về phát triển và quả n lý NƠXH, quy định về hình thức, quy hoạch và bố trí quỹ đất,
tiêu chuẩn thiết kế , nguồn vốn, cơ chế đầu tư, chính sách ưu đãi, quản lý và sử dụng
NƠXH.
Có thể nhận thấy Chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam còn trong giai
đoạn sơ khai. Ngoài Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đến nay chương có Thông tư
hướng dẫn thực hiện cụ thể được ban hành. Thực tế, đến nay có rất ít dự án
!
!
$!
NƠXH được triển khai. Trên thị trường xuấ t hiện một loạt dự án nhà ở thương
mại được biến tướng thành dự án NƠXH nhằm hưởng thêm các ưu đãi về tiền sử
dụng đất, thuế, .v.v. Các nhà đầu tư không hào hứ ng quan tâm đến thị trường
này. Một nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014)
[2]
,
đã chỉ ra nguyên nhân các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển NƠXH
chính là do sự khó tiếp cận hoặc không có thông tin về quỹ đất, về các ưu đãi
và các quy định về đầu tư.
Về khía cạnh Người mua, theo quan điểm Marketing hiện đại, khách hàng
(người mua) đượ c đặt ở tâm điểm, Người bán (Chủ đầu tư, cơ quan phát triển
NƠXH của Nhà nước) phải bán cái khách hàng cần chứ không bán cái có sẵn.
Do đó, việc nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia
của người có nhu cầu, từ đó xác định loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu, cũng
như xác định nhu cầu về tài trợ cho việc mua bán sản phẩm căn hộ NƠXH
(nếu có) và hỗ trợ kỹ thuật khác, .v.v. đồng thời xây dự ng cơ chế đánh giá sự
đáp ứng nhu cầu của chính sách NƠXH là những vấn đề cấp thiết và có ý
nghĩa quyết định đến sự thành công của chính sách NƠXH.
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu.
Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn
tín dụng, lãi suất ưu đãi và ổn định giá mua nhà ở xã hội, .v.v. theo quy định tại

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội.
Một chính sách đúng đắn và đầy tính nhân văn, sau gần một năm được triển
khai thực hiện, nhưng vì sao có quá ít NƠXH đến được đúng đối tượng có nhu
cầu? Loại sản phẩm NƠXH nào thực sự phù hợp với nhu cầu ? Liệ u chính
chính sách được quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP này đã thực sự đi vào
thực tế cuộc sống ? và yếu tố nào của Chính sách ảnh hưởng đến sự sẵn sàng
tham gia của người có nhu cầu ? liệu người có nhu cầu đã thực sự được hưởng
lợi và hài lòng với chính sách này ? Đây là những vấn đề nóng bỏng và cấ p thiết
!
!
%!
cần được nghiên cứu để trên cơ sở đó có những khuyến nghị giải pháp tăng cường,
sửa đổi hoặc bổ sung (nế u cần).
1.3. Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng của Nghiên cứu là sự sẵn sàng tham gia của đối tượ ng có nhu cầu
về nhà ở xã hội đối với chính sách phân phối nhà ở xã hội của Chính phủ thông qua
việc tương tác giữa các bên có liên quan, gồm các đơn vị cung cấp nhà ở xã hội,
đơn vị cung cấp nguồn vốn vay và ưu đãi và các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
xã hội.
1.4. Các mục tiêu nghiên cứu.
Nghiên cứu sẽ được tiến hành nhằm đạt đến các mục tiêu sau:
-
Nhận diện đầy đủ các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội.

- Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sản
phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu.
- Phân tích nhận định của người có nhu cầu về chính sách NƠXH.
- Xây dựng mô hình nhận thức về sả n phẩm nhà ở xã hội theo quan điểm
Marketing hiện đại.

- Xây dựng các chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) của Chính sách phân
phối NƠXH.
1.5. Phạm vi nghiên cứu.
- Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy đ ị nh pháp luật hiện hành củ a Việt Nam
về nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát các đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội tại
TP.HCM.
!
!
&!
Chương 2. TỔNG QUAN
2.1. Kết quả nghiên cứu của các tác giả liên quan đến nhà ở xã hội đã
được công bố.
Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) nhằm
lý giải nguyên nhân vì sao các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà ở xã
hội.
[9]

Đến nay, tại Việt Nam, chưa có một nghiên cứu nào về nhận diện, đánh
giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến sự lự a chọn, sự sẵn sàng tham gia của đối
tượng có nhu cầu đối với chính sách nhà ở xã hội được công bố.
2.2. Nghiên cứu về ứng dụng KPI trong việc đánh giá Chính sách phát
triển NƠXH.
Trên thế giới, tuy KPI đã được áp dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau nhưng
chưa có một nghiên cứ u ứng dụng KPI nào vào việc đánh giá một chính sách
nhà ở xã hội (nói riêng) và chính sách nhà ở (nói chúng) được công bố.
2.3. Tổng quan về Chính sách phát triển NƠXH của Việt Nam.
2.3.1. Đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Đối tượng được bố trí nhà ở xã hội, được quy định tại Điểm 1 Điều 14 của
Nghị định 188/2013/NĐ-CP, khái quát gồm:
- Người có công với cách mạng;

- Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan
Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yế u không phải là quân
nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định;
- Công nhân, người lao động thuộ c các thành phần kinh tế làm việc tại khu
công nghiệp, cụm khu công nghiệp;
!
!
'!
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị;
- Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật, người cao tuổi độc
thân, cô đơn không nơi nương tựa;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở
công vụ;
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,
cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt
công lập hay ngoài công lập;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa đượ c bố trí đất ở hoặc
nhà ở tái định cư.
2.3.2. Ưu đãi cho đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, các đối tượng mua nhà ở xã hội được ưu
đãi vay vốn mua nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi.
2.3.3. Chính sách phân phối nhà ở xã hội.
Mỗi cá nhân / hộ gia đình được quyền thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội; chỉ
được mua 01 nhà ở xã hội và mua một lần duy nhất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục xét duyệt và thứ tự
ưu tiên đối với từng đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
!
!

(!
Chương 3. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT (literature review)
3.1. Khái niệm.
3.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Nhà ở xã hội, được Chính phủ xác định, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,
cá nhân đầu tư xây dựng và phân phối với mức giá ưu đãi cho các đối tượng như:
người có thu nhập thấp, hộ thuộc diện tái định cư, sinh viên, công nhân làm các khu
công nghiệp, khu chế xuất, các đối tượng chính sách, .v.v.
3.1.2. Sự tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, tham gia là được dính líu
với những người khác làm việc gì đó.
3.1.3. Sự sẵn sàng tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, sự sẵn sàng
tham gia nghĩa là không từ chối làm việc gì đó.
3.1.4. Vậy sự sẵn sàng tham gia chính sách NƠXH là không từ chối (sẵn
lòng) tham gia thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của chính sách
NƠXH.
3.2. Hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định mua hàng.
Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), Hành vi tiêu dùng là một quá
trình các cá nhân hay các nhóm thực hiện để chọn, mua, sử dụng và vứt bỏ hàng
hóa, dịch vụ , ý tưởng hay các kinh nghiệm nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước ao của
họ. Khi người tiêu dùng thực hiện những quyết định mua quan trọng, họ tiế n hành
quá trình 5 bước. Đầu tiên, họ nhận dạng vấn đề cần giải quyết. Sau đó họ tìm
kiếm thông tin để có quyết định tốt nhất. Kế đến họ đánh giá một bộ các lựa
chọn thay thế và phán xét chúng trên cơ sở nhiều tiêu chuẩn đánh giá. Đây là
điểm quyết định mua của họ. Theo sau việc mua, người tiêu dùng quyết định xem
sản phẩm có đáp ứng mong đợi củ a họ không. [20]
3.2.1. Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quá trình quyết định của người
tiêu dùng.
!
!
)!

Một số yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng. Nhận thức
(perception) là các người tiêu dùng lựa chọn, tổ chức và giải thích sự phấn khích.
Sự thúc đẩy (motivation) là một trạng thái nội tại điều khiển người tiêu dùng thỏa
mãn nhu cầu. Sự hiểu biết (learning) là sự biến chuyển trong hình vi mà có kết quả
từ thông tin hoặc kinh nghiệm.
Sự hiểu biết có tính hành vi (behavial learning) là hệ quả từ các sự kiện bên
ngoài, trong khi sự hiểu biết có tính nhận thức được quy vào các hoạt động tinh thần
nội tại. Thái độ (attitude) là sự đánh giá sau cùng về một người, một khách thể hay
một vấ n đề; và bao gồm 3 thành phần: sự ảnh hưởng, sự nhận thức và hành vi.
Những điểm mang tính cá nhân như sự cách tân (innovativeness), sự duy vật
(materialism), sự tự tin (self-confident), sự dễ gần (sociability) và nhu cầu nhận
thức (need for cognition) có thể được sử dụng để phát triể n các phân khúc thị
trường. Nhà hoạch định sản phẩm tìm hiểu sự tự quan niệm (self-concept) của
người tiêu dùng để phát triển các thuộc tính sản phẩm thỏa được một số khía
cạnh của sự tự quan niệm của người tiêu dùng. (Solomon, Marshall và Stuart,
2012)
Độ tuổi của người tiêu dùng, vòng đời gia đình và lối sống của họ cũng liên
quan mạnh đến sự tham khảo tiêu dùng (consumption reference). Nhà hoạch định
sản phẩm sử dụng tâm lý học tiêu dùng để nhóm người tiêu dùng dựa theo các hoạt
động, sự quan tâm và quan điểm để có thể giải thích nguyên nhân mua sản phẩm.
3.2.2. Các yế u tố tình huống và mối quan hệ củ a người tiêu dùng với
những người khác ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng.
Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), các ảnh hưởng có tính tình huống
bao gồm các áp lực về thời gian và áp lực vật chất xung quanh. Khuôn khổ của môi
trường vật chất bao gồm đồ đ ạ t trang hoàng, mùi, ánh sáng, âm nhạc và thậm chí cả
nhiệt độ, có thể ảnh hưởng đến tiêu dùng. Thời gian trong ngày, các mùa trong năm
và việc mất bao nhiêu thời gian để mua sản phẩm cũng ảnh hưởng đến việc ra quyết
định. Việc tham khảo tổng thể của người tiêu dùng về sản phẩm được xác định bởi
!
!

*!
yếu tố văn hóa, nơi mà trong đó họ sống, và các hội viên của họ sống trong các
nhóm văn hóa khác nhau.
- Tầng lớp xã hội (social class), nhóm hội viên (group memberships), người
dẫn dắt quan điểm (opinion leaders) là những kiểu ảnh hưởng xã hội khác đến lựa
chọn của người tiêu dùng.
- Nhóm tham khảo (reference group) là một nhóm người mà người tiêu
dùng muốn làm hài lòng hoặc nói gương, bắt chước và nhóm này ảnh hưởng đến
quyết định mua hàng của người tiêu dùng. Việc mua hàng cũng thường là kết quả từ
sự tuân theo những áp lực nhóm thực hoặc tưởng tượng.
3.3. Lý thuyết về các mức (layer) của sản phẩm.

Hình 3.1. Các lớp sản phẩm.
Source: Solomon, Marshall, Stuart. 2012. Marketing - Real People, Real Choices.
7th Edition. Prentice Hall.
Theo Kotler (2012), sản phẩm được phân biệt thành 3 mức sau.
!
!
"+!
3.3.1. Giá trị khách hàng cốt lõi (core customer value): nhắ m đến câu hỏi
"Cái mà người mua thực sự mua là gì?". Khi thiết kế sản phẩm, nhà hoạch định sản
phẩm các dịch vụ, lợi ích cốt lõi và giải quyết được vấn đề mà khách hàng đang tìm
kiếm. Ví dụ: một phụ nữ mua son môi, nghĩa là mua không chỉ màu của son môi.
Charles Revlon của hãng Revlon chỉ ra rằng: tại nhà máy ông ta sản xuất mỹ phẩm,
nhưng tại cửa hàng mỹ phẩm, ông ta bán niềm hy vọng. Những người mua điện
thoại Iphone, nghĩa là mua không chỉ một chiệc điện thoại, một thiết bị email, hay
công cụ quản lý cá nhân, mà họ còn mua sự tự do, khả năng kết nối trên đường với
người khác và với các tài nguyên.
3.3.2. Sản phẩm thực tế (actual product). Ở mức thứ hai, các nhà hoạch
định sản phẩm phải chuyển hóa các lợ i ích khách hàng cốt lõi vào sản phẩm thực tế

(actual product). Họ cần phát triển các sản phẩm, tính năng của dịch vụ, thiết kế,
một mức chất lượng, một nhãn hiệu và bao bì. Ví dụ: Iphone 6 là một sản phẩm
thực tế. Tên của sản phẩm, các bộ phận, kiểu dáng, tính năng, bao bì và các thuộc
tính khác được tổ hợp lại một cách cẩn thận để cung cấp giá trị khách hàng cốt lõi
cho người dùng.
3.3.3. Sản phẩm tăng thêm (augmented product). Nhà hoạch đ ị nh sản
phẩm phải xây dựng một sản phẩm tăng thêm (augmented product) xung quanh Giá
trị khách hàng cốt lõi và Sản phẩm thực tế bằng cách đề xuất các lợi ích và dịch vụ
khách hàng tă ng thêm. Iphone 6 không chỉ là một thiết bị liên lạc, mà nó còn cung
cấp cho người tiêu dùng một giải pháp toàn bộ về các vấn đề kết nối di động, là ví
tiền điện tử. Do đó khi người tiêu dùng mua một điện thoại thông minh Iphone 6,
hãng Apple và các đại lý cũng sẽ cho khách hàng một sự bảo hành về các bộ phận,
các hướng dẫn sử dụng thiết bị, các dịch vụ sửa chữa nhanh khi cần, và số điện
thoại không mất tiền và website để họ sử dụng nếu họ có vấn đề muốn hỏi.
Người tiêu dùng nhận ra rằ ng sản phẩm là một gói phức hợp các lợi ích thỏa
mãn nhu cầu của họ. Khi phát triển sản phẩm, nhà tiếp thị trước tiên phải nhận diện
giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm ở sản phẩm đó. Họ sau đó phải
!
!
""!
thiết kế sả n phẩm thực tế và tìm cách để làm gia tăng sản phẩm để tạo ra giá trị
khách hàng và thỏa mãn tốt nhất nhu cầu củ a khách hàng.
3.3.4. Cơ sở đề xuất mô hình sản phẩm NƠXH ở mức nhận thức (gọi tắc
là Mô hình nhận thức – conceptual framework).



Hình 3.2. Sơ đồ phát triển mô hình nhận thức sản phẩm NƠXH.
Trên cơ sở mô hình các mức (layer) của sản phẩm và dựa trên kết quả nghiên
cứu nhận định của người có nhu cầu về các đ ặ c trưng sả n phẩm NƠXH, có thể phát

triển được mộ t mô hình sản phẩ m ở mức nhận thức (gọi tắ t là mô hình nhận thức)
cho sản phẩm NƠXH. Phát triển được mô hình nhận thức về sản phẩm NƠXH, sẽ là
cơ sở để xây dựng các sản phẩ m NƠXH cụ thể.
3.4. Lý thuyết về Chỉ báo chủ yếu về thành quả (Key Performance
Indicators - KPI).
3.4.1. Khái niệm.
Theo Parmenter [17], Chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) đại diện cho bộ
các thước đo tập trung vào khía cạnh thành quả có tính tổ chức mà có tính quyết
định nhất đến thành công của tổ chức trong hiện tại và trong tương lai. KPI khá mới
đối với các tổ chức. Hiện nay KPI không chỉ được ứng dụng cho nội bộ các tổ chức
mà còn được ứng dụng để đánh giá thành quả của các ngành, lĩnh vực sản xuất,
kinh doanh. KPI là thư ớ c đo hướ ng về hiện tại và tương lai, đối lại vớ i các thước đo
quá khứ (ví dụ: số khách hàng quan trọng có kế hoạch đến thăm trong tháng tới hay
danh sách khách hàng quan trọng của những ngày gặp gỡ kế tiếp). Nhiều thước đo
quá khứ dùng đo các sự kiện xảy ra trong tháng, quý đã qua. Những chỉ báo này
không thể và không bao giờ có thể là các chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI). Một
KPI phải đủ sâu sắc đến mức nó có thể gắn chặt với một nhóm làm việc. Hay nói
• Nghiên cứu Nhận định của người có
nhu cầu về NƠXH
•
Lý thuyết mô hình các mức (layer) của
Mô hình Nhận thức
(conceptual framwork)
sản phẩm NƠXH

!
!
"#!
cách khác, CEO có thể gọi một nhân viên nào đó và hỏi “tại sao” và người nhân
viên đó có thể trả lời câu hỏi và đưa ra giải pháp về vấn đề đó.

Ví dụ, chỉ tiêu EBIT hay ROI không bao giờ có thể là các KPI vì chúng
không thể gắn chặt với một cán bộ quản lý vì chúng là kết quả của nhiều hoạt động
dưới sự quản lý của những cán bộ quản lý khác nhau.
3.4.2. Bảy (07) đặc tính của KPI.
Parmenter đã định nghĩa 07 đặc tính của KPI là:
- Là các thước đo phi tài chính.
- Được đo thường xuyên (ví dụ: 24/7, hàng ngày, hàng tuần)
- Được thực hiện bởi giám đố c điều hành (CEO) và đội ngũ quản lý cấp cao.
- Chỉ ra một cách rõ ràng những hành động nào được thực hiện bởi nhân viên
(ví dụ: nhân viên có thể hiểu các thước đo và biết cần khắc phục những gì).
- Là các thước đo gắn chặt trách nhiệm xuống đến một đội/nhóm (ví dụ:
CEO có thể yêu cầu một trưởng nhóm - người có thể thực hiện hành động cần
thiết).
- có một ả nh hưởng rõ ràng (ví dụ: ảnh hưở ng đến một hay nhiều yếu tố
thành công có tính quyết định (critical success factors - CSFs) và nhiều hơn một
khía cạnh của bảng cân bằng điểm (BSC).
- Các KPI động viên các hành động thích đáng (ví dụ: các KPI được kiểm tra
để chắc chắ n rằng chúng ảnh hưởng dương (+) đến các thành quả, ngược với các
thước đo được suy nghĩ một cách nghèo nàn có thể dẫn đến việc loạn chức năng).
3.4.3. Nội dung chính của KPI.
- Ký hiệu - Tên gọi KPI.
- Diễn giải về KPI.
- Thước đo KPI.
!
!
"$!
- Thành quả đạt được.
3.4.4. Tiêu chuẩn S.M.A.R.T. cho hệ thống chỉ số KPI.
Specific - cụ thể, dễ hiểu.
Chỉ tiêu phải cụ thể vì nó định hướng cho các hoạt động trong tương lai.

Measurable – đo lường được.
Mục tiêu phải là một tiêu chí định lượng, có thước đo cụ thể và có thể đo
lường được.
Achievable – tính khả thi.
Mục tiêu phải có tính khả thi, tức là phù hợp với năng lực của hệ thống.
Không quá thấp hay quá cao.
Realistics – thực tế.
Cân bằng giữa kết quả mong muốn và khả năng thực hiện.
Timebound – có thời hạn.
Mọi công việc đều có thời hạn hoàn thành, nếu không sẽ gây trì hoãn, ảnh
hưởng đến tiến độ chung.
3.4.5. Ứng dụng KPI cho chính sách NƠXH.
Trên thế giới, KPI đã được ứng dụng không chỉ trong lĩnh vực quản lý nhân
sự như một số nhà quản lý thường nghĩ, mà còn được ứng dụng rộng rãi trong các
lĩnh vực khác. Cụ thể trong lĩnh vực xây dựng, KPI đã đượ c ứng dụng để đánh giá
thành quả hoạt động các dự án, của ngành xây dựng ở một số nước. Tuy nhiên việc
ứng dụng KPI để đánh giá thành quả lĩnh vực nhà ở xã hội là một vấn đề rất
mới; đến nay trên thế giới chưa có một kết quả nghiên cứ u nào về vấn đề này
được công bố. Với nhiều ưu điểm và là thang đo phi tài chính nên KPI rất thích
hợp và hứa hẹn có thể sử dụng cho việc chỉ báo thành quả của Chính sách
phân phối nhà ở xã hội - một chính sách mang đầy tính xã hội và nhân văn.
!
!
"%!

Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) [9] đã
chỉ ra các nhận định của Chủ đầ u tư đối với chính sách NƠXH:
- Khó phân phố i NƠXH theo quy định hiện nay, nguyên nhân chính của việc
khó phân phối được nhận định là do quy định về đối tượng được phân phối NƠXH
quá khắt khe.

- Khó tiếp cận hoặ c không có thông tin về quỹ đất để phát triể n NƠXH và về
các quy định lựa chọn chủ đầu tư NƠXH, thủ tục thực hiện đầu tư NƠXH, thủ tục
quyết toán vốn đầu tư.
Mô hình xây dựng các KPI được đề xuất như sau:

Hình 3.3. Sơ đồ phát triển các KPI.
Đề xuất thước đo KPI cho Chính sách NƠXH:
- Chính sách NƠXH tại Việt Nam đang ở giai đoạn sơ khai, hệ thống văn bản
hướng dẫn rất ít, chưa có cơ quan chuyên trách của Nhà nước quản lý chính sách
này. Mặt khác, lượng giao dịch sản phẩm NƠXH trên thực tế còn chưa nhiều. Do
vậy hầu như không có nguồn dữ liệu thứ cấp phục vụ cho việc xây dựng các thước
đo KPI.
- Do đó cơ sở thước đo KPI là dựa vào kết quả khảo sát sự hài lòng của
người có nhu cầu.
!
!
"&!
- Một nguyên tắc đánh giá được công nhận rộng rãi trong việc đánh giá là
dựa trên đa số, tức hơn 2/3, số người có cùng nhận định. Do vậy con số tham chiếu
thước đo chung của Nghiên cứu này sử dụng là số 70%.
3.5. Phương pháp luận và Phương pháp nghiên cứu.
3.5.1. Phương pháp luận.
Để có cơ sở lựa chọn phương pháp nghiên cứu cụ thể thích hợp, sau đây là
sự tổ ng quát hóa các phương pháp thông dụng thườ ng được sử dụng để nghiên cứu
khoa học.
[5]

3.5.1.1. Các phương pháp nghiên cứu thực tiễn.
Là các phương pháp trực tiếp tác động vào đối tượng trong thự c tiễn để làm
bộc lộ bản chất và quy luậ t vận động của các đối tượng.

Phương pháp quan sát khoa học.
Quan sát trực tiếp hoặc gián tiếp đối tượng đang diễn ra trong thực tế bằng
mắt thường hoặc bằng các công cụ quan sát. Phương pháp này có ba chức năng: thu
thập thông tin thực tiễn; kiểm chứng các giả thuyết hay lý thuyết đã có; đối chiếu
kết quả nghiên cứ u lý thuyết với thực tiễn để tìm ra sự sai lệch (nếu có) để tìm cách
bổ sung, hoàn thiện lý thuyết.
Phương pháp điều tra.
Là phương pháp khảo sát một nhóm đối tượng trên diện rộng nhằm phát hiện
các quy luật phân bố, trình độ phát triển, những đặc điểm về mặt định tính và định
lượng của các đối tượng cần nghiên cứu. Kết quả của Nghiên cứu là căn cứ quan
trọng để đề xuất những giải pháp khoa học hay giải pháp thực tiễn.
Phương pháp thực nghiệm khoa học.
Thực nghiệm được được tiến hành để khẳng định tính chân thực của giả
thuyết hay phỏng đoán đã nêu. Thực nghiệm thành công sẽ góp phần tạo nên một lý
thuyết mới hay / và từ đó đề xuất những khả năng ứng dụng trong thực tiễn.
!
!
"'!
Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm.
Là phương pháp nghiên cứu xem xét lại các thành quả của các hoạt động
thực tiễn trong quá khứ để rút ra những kết luận bổ ích cho thực tiễn và cho khoa
học. Tổng kết kinh nghiệm thường hướng vào nghiên cứu diễn biến và nguyên nhân
của các sự kiện và nghiên cứu các giải pháp thực tiễn đã áp dụng trong sản xuất hay
trong hoạt động xã hội để tìm ra giải pháp tối ưu nhất.
Phương pháp chuyên gia.
Là phương pháp sử dụng trí tuệ của đội ngũ chuyên gia có trình độ cao của
một chuyên ngành để xem xét, nhận định bản chất của một sự kiện khoa học hay
thực tiễn phức tạp, để tìm ra giải pháp tối ưu cho các sự kiện đó, hay phân tích,
đánh giá một sản phẩm khoa học.
3.5.1.2. Các phương pháp nghiên cứu lý thuyết.

Là phương pháp thu thập thông tin khoa học trên cơ sở nghiên cứu các văn
bản, tài liệu đã có và bằng các thao tác tư duy lôgic để rút ra các kết luận khoa học
cần thiết.
Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết.
Phương pháp phân tích lý thuyết là phương pháp nghiên cứu các văn bản, tài
liệu lý luận khác nhau về một chủ đề, bằng cách phân tích chúng thành từng bộ
phận, từng mặt theo lịch sử thời gian, để phát hiện ra nhữ ng hướng mới, những
trường phái nghiên cứu của từng tác giả và từ đó chọn lọ c những thông tin quan
trọng phục vụ của đề tài nghiên cứu của mình.
Phương pháp tổng hợp lý thuyết là phương pháp liên kết từng mặt, từng bộ
phận thông tin từ các lý thuyết đã thu thập được, tạo ra một hệ thống lý thuyết mới
đầy đủ và sâu sắc về chủ đề nghiên cứu.
Nghiên cứu lý thuyết thường bắt đầu từ việc phân tích các tài liệu để tìm ra
cấu trúc các lý thuyế t, các trường phái, các xu hướng phát triển của lý thuyết. Từ
phân tích người ta lại tổng hợp chúng lại để xây dựng một hệ thống khái niệm,
!
!
"(!
phạm trù, tiến tới tạo thành các lý thuyết khoa học mới.
Phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.
Phương pháp phân loại là phương pháp sắp xếp các tài liệ u khoa học thành
một hệ thống lôgic chặt chẽ, dễ nhận thức và dễ sử dụng theo từng khía cạ nh kiến
thức, từng vấn đề khoa học có cùng bản chất, cùng một hướng phát triển.
Phương pháp hệ thống hóa là phương pháp sắp xếp tri thức khoa học thành
hệ thống trên cơ sở một mô hình lý thuyết làm cho sự hiểu biết của người nghiên
cứu về đối tượng được đầy đủ và sâu sắc. Phân loại và hệ thống hóa là hai bước
tương hỗ để tạo ra kiến thức mới sâu sắc và toàn diện.
Mô hình hóa.
Là phương pháp nghiên cứu các hiện tượ ng khoa học bằng cách xây dựng
các mô hình giả định về đối tượng và dựa trên mô hình đó để nghiên cứu trở lại đối

tượng. Mô hình lý thuyết có nhiệm vụ xây dựng cấu trúc cái mớ i chưa có trong thực
tế, tức là mô hình hóa các chưa biết để nghiên cứu chúng.
Phương pháp giả thuyết.
Là phương pháp nghiên cứu đối tượng bằng cách dự đoán bản chất của đối
tượng và tìm cách chứng minh các dự đoán đó.
Phương pháp lịch sử.
Là phương pháp nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình
phát triển và biến hóa của đối tượng, để phát hiệ n bản chất và quy luật của đối
tượng.
3.5.1.3. Các phương pháp toán học trong nghiên cứu.
Là phương pháp sử dụng các lý thuyết toán học vào việc tìm ra các lý thuyết
chuyên ngành.
3.5.2. Lựa chọn Phương pháp và công cụ nghiên cứu.
!
!
")!
Như đã trình bày tại Mục 1.1, Chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam còn
trong giai đoạn sơ khai, do đó hầu như không có nhiều dữ liệu quá khứ / thứ cấ p để
dùng cho Nghiên cứu. Mặt khác mô hình hoạt đ ộng để triển khai Chính sách NƠXH
này hầu như chưa rõ rang trên thực tế nên các phương pháp: Phương pháp quan sát
khoa học, Phương pháp thực nghiệm khoa học, Mô hình hóa, Phương pháp giả
thuyết, Phương pháp lịch sử và Phương pháp toán học không thể dủng cho việc
Nghiên cứu. Ngoài ra, do giới hạn của Phạm vi nghiên cứu (Mục 1.5) nên không thể
dùng Phương pháp Chuyên gia.
Vì vậy, các phương pháp, công cụ nghiên cứu sau đã được sử dụng để giải
quyết các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra (tại Mục 1.4).
STT
Mục tiêu nghiên cứu
Phương pháp và công cụ nghiên
cứu

1
Nhận diện đầy đủ các đối tượng có
nhu cầu về nhà ở xã hội.
Phương pháp phân tích và tổng hợp
lý thuyết, trên cơ sở quy định hiện
hành của Nhà nước Việt Nam về
nhà ở xã hội; kết hợp với phương
pháp điều tra thông qua bảng câu
hỏi để xác định đầy đủ các đối
tượng có nhu cầu.
2
Xác đị nh các nhân tố ảnh hưởng đến
sự sẵn sàng tham gia của đối tượng
có nhu cầu đối với chính sách nhà ở
xã hội.
Phương pháp phân tích và tổng hợp
lý thuyết, kinh nghiệm; kết hợp với
phương pháp điều tra thông qua
bảng câu hỏi.
!
!
"*!
3
Phân tích nhận định của người có nhu
cầu về chính sách NƠXH.

Phương pháp điều tra thông qua
bảng câu hỏi để thu thập ý kiến
nhận định các đối tượng có nhu
cầu.

4
Xây dựng mô hình nhận thức về sản
phẩm NƠXH theo quan điểm
Marketing hiện đại.
Phương pháp phân tích, tổng hợp
kết quả điều tra, kết hợp với lý
thuyết Marketing về sản phẩm.
5
Xây dựng các chỉ báo chủ yếu về
thành quả (KPI) của Chính sách phân
phối NƠXH.
Phương pháp phân tích, tổng hợp
kết quả điều tra, kết hợp với lý
thuyết về chỉ báo chủ yếu về thành
quả (KPI).

!
!
#+!
3.5.3. Quy trình nghiên cứu.

Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu.


Xác định sơ bộ các đối tượng có nhu cầu
NƠXH và các nhân tố ảnh hưởng
bằng phương pháp phân tích,
tổng hợp lý thuyết và kinh nghiệm
Thiết kế bảng
câu hỏi sơ bộ

Hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức
trên cơ sở ý kiến chuyên gia
Bảng câu hỏi chính thức
được phát hành
Làm sạch dữ liệu
Dữ liệu kết quả
khảo sát
Xử lý, kiểm định dữ liệu
Phân tích dữ liệu
Nhận diện đối tượng có nhu cầu;
Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh
hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại
sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu;
XD mô hình nhận thức về SP NƠXH.
Lý thuyết về các yếu tố
ảnh hưởng đến hành vi
tiêu dùng
Đề xuất mô hình
khái niệm về sản
phẩm NƠXH
Kiến nghị
Xây dựng các chỉ số
KPI cho chính sách
NƠXH
!
!
#"!
3.5.4. Thiết kế bảng câu hỏi.
Nghiên cứu định tính và định lượng được thiết kế để điều tra xã hội học
nhận định của đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội về chính sách nhà ở xã hội, theo

phương pháp phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp bằng bảng câu hỏi.
-
Sau khi vấn đề nghiên cứu được xác định rõ, các nhân tố ảnh hưởng
đến việc sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội sẽ được
đúc kết từ ý kiến của các chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong lĩnh
vực thị trường nhà ở.

-
Trên cơ sở tham khảo ý kiến chuyên gia về việc loại bớt các yếu tố ít
quan trọng và bổ sung các yếu tố mới được nhiều sự quan tâm, để hình thành
Bảng câu hỏ i chính thức và tiến hành điều tra. Bảng câu hỏi đượ c xây dựng trên
cơ sở các lý thuyết về Hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định mua hàng (đã
trình bày tại Mục 3.2), gồm các nhóm câu hỏi sau:

• Câu hỏi số 1 để xác đị nh đối tượng phỏng vấn thuộc phạm vi
nghiên cứu (‘Anh / Chị đang làm việc dài hạn tại TP.HCM?’).
• Các câu hỏi nhằm xác định điều kiện sống hiện tại của người được
phỏng vấn (câu hỏi từ số 2 đến 4: ‘hiện ở gần hay cách xa nơi làm
việc thường xuyên ‘, ‘Loại hình nhà / căn hộ mà Anh / Chị đang
ở’, ‘Diện tích nơi đang ở thường xuyên’).
• Câu hỏi nhằm phân loại đối tượng có nhu cầu và đối tượng không
có nhu cầu NƠXH (câu hỏi số 5). Các đối tượng phỏng vấn trả lờ i
“không quan tâm” sẽ chuyến đến trả lời câu hỏi từ số 26 đến 29.
Các đối tượng trả lời muốn tham gia sẽ trả lời tiếp câu hỏi từ số 6
đến 29.
!
!
##!
• Để ‘nhận dạng vấn đề cần giải quyết’ của người có nhu cầu (đã
nêu tại Mục 3.1.2), các câu hỏi từ số 6 đế n 18 được sử dụng nhằm

làm thu thập thông tin về yếu tố nào của sản phẩm NƠXH sẽ
phù hợp với nhu cầu (có khả năng thanh toán) và làm hài lòng
người có nhu cầu. Gồm các mục hỏi:
o Loại căn hộ muốn mua (1, 2, 3 phòng ngủ);
o Loại diện tích muốn mua (dưới 40 m2, 40-70 m2 hay trên
70 m2);
o Số người sẽ sống chung trong căn hộ (1-2, 3-4, 5-6, hay
trên 6 người);
o Muốn chọn Căn hộ hoàn thiện toàn bộ hay chỉ hoàn thiện
trừ nội thất hay chỉ hoàn thiện phầ n xây thô.
o Sự xếp hạng về ưu tiên quan tâm về Thiết kế, Chất lượng
xây dựng, Giá bán, Thương hiệu đơn vị bán, Nhanh chóng
có GCN QSH căn hộ, Nhanh chóng được dọn vào ở, Phong
thủ của căn hộ. Đây là các yếu tố quan trọng đối với bất kỳ
ai khi lựa chọn căn hộ.
o Xếp hạng quan tâm về vị trí của căn hộ (gần chợ, tường
học, bệnh viện, nơi làm, trung tâm thành phố, công viên,
trung tâm giải trí, trung tâm tín ngưỡng, phương tiện giao
thông công cộng), là nhữ ng yếu tố quan trọng không thể bỏ
qua khi xem xét vị trí tọa lạc của căn hộ.
o Xếp hạng về các yếu tố hỗ trợ: tín dụng, bảo trì, tư vấn thiết
kế, dịch vụ đảm bảo an ninh. Cũng như các nhóm yếu tố
!
!
#$!
quan tâm trên, nhóm yếu tố quan tâm này được đúc kết từ
thực tiễn và kinh nghiệm của các chuyên gia.
o Mục hỏi về thời điểm dự định mua/thuê NƠXH được thu
thập thông tin về tính cấp bách của việc thỏ a mãn thu cầu
của người được phỏng vấn.

o Mục hỏi để phân loại nhu cầu Mua / Thuê Mua / Thuê
NƠXH.
o Mục hỏi ‘Nguồn tiền dùng để mua / thuê NƠXH’, ‘Mứ c thu
nhập’, ‘Thời gian cần để thanh toán khoản vay’ và ‘Thời
gian cần để trả nợ vay’, được dùng để thu thập thông tin
nhằm phát triển chính sách giá phù hợp, làm hài lòng người
có nhu cầu.
• Để nhận diện “người dẫn dắt quan điểm” và “nhóm tham
khảo” (như đã trình bày tại Mục 3.1.2.2), các câu hỏi từ số 19 đến
20 được sử dụng. Gồm các mục hỏi:
o Người sẽ sống chung trong căn hộ (Người hôn phối, Con
cái, Cah mẹ/Ông bà, Anh Chị Em hay người khác).
o Xếp hạng ưu tiên những người sẽ tham khảo khi mua/ thuê
NƠXH.
• ‘Biết thông tin về chính sách NƠXH qua phương tiện nào’, ‘Có
dễ dàng nắm bắt thông tin về các quy định, thủ tục đăng ký
NƠXH’ và “Có dễ dàng thực hiện theo các quy định thủ tục đăng
ký NƠXH’ là các mục hỏi nhằm đề thu thập thông tin về sự sẵn
sàng tham gia của người có nhu cầu về chính sách NƠXH hiện
nay.
!
!
#%!
• Mục hỏi ‘Đang được hưởng ưu đãi nào’ và ‘khó khăn khi tìm hiểu
để mua / thuê NƠXH’ nhằm gián tiếp thu thập thông tin về sự phổ
cập của chính sách NƠXH, dùng để minh chứng them cho nguyên
nhân không hài lòng (nếu có) của người có nhu cầu về chính sách
NƠXH.
• Ngoài ra, các câu hỏi từ số 26-29 được dùng để thu thập thông tin
phân loại người tham gia phỏng vấn về nghề nghiệp, tuổi tác, họ c

vấn và số năm làm việc (kiếm tiền).
3.5.5. Mẫu nghiên cứu.
3.5.5.1. Kích cỡ mẫu nghiên cứu.
Áp dụng công thức của Cohran (1977)

Số lượng mẫu ít nhất theo tính toán là 43 mẫu.
trong đó:
+ t là giá trị phân phối chuẩn (Laplace-Gauss) tương ứng với độ tin
cậy anpha chọn là 0,025, tra bảng được t = 1.96.
+ p là xác suất thành công.
+ q = 1- p : là xác suất không thành công.
+ d là mức độ chấp nhận sai số của trung bình mẫu.
+ Chọn p = q = 0.5 (do chưa có nghiên cứu tương tự trước đây);
+ Chọn d = 0.03x5 = 0.15 (dùng thang Likert 5 điểm);
!
!
#&!
Giả định tỷ lệ trả lời bản câu hỏi là 65%, trong đó tỷ lệ bảng câu hỏi hợp lệ là
90%, số bản câu hỏi cần thu thập được là = 43 / 0,65 / 0,9 = 73,5 bả ng.
3.5.5.2. Phương pháp chọn mẫu:
Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện.
3.5.5.3. Kỹ thuật phân tích dữ liệu.
Dữ liệu được phân tính chủ yếu bằng công cụ thống kê mô tả kết hợp với các
bảng chéo (Cross-tabulation) và EFA, được phân tích với sự hỗ trợ của công cụ
phần mềm SPSS.