Phân tích môi trường đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, có sự hỗ trợ
của GVHD T.S. Hồ Ngọc Minh. Toàn bộ nội dung và số liệu sử dụng trong luận
văn này hoàn toàn trung thực. Các số liệu được sử dụng phân tích, nhận xét đánh
giá đều từ các nguồn đáng tin cậy và do bản thân tôi tự thu thập.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả, cơ quan
tổ chức khác và đã có thể hiện ở phần tài liệu tham khảo.
Tp HCM, ngày 15 tháng 04 năm 2013
Học viên thực hiện luận văn


Nguyễn Đan Thơ









ii

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh Chị và các Doanh
nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông tin, số liệu có liên
quan đến đề tài.

Kế đến, tôi cũng xin gửi lởi cảm ơn đến Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kỹ
thuật Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức
quý báu cho tôi trong suốt khoá học 2011-2012.
Sau cùng, tôi xin cảm ơn Thầy, T.S Hồ Ngọc Minh đã tận tình hướng dẫn và
góp ý cho tôi hoàn thành tốt luận văn này.


Tác giả Luận Văn


Nguyễn Đan Thơ





iii

TÓM TẮT

Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trong
một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn đạt được những kết
quả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân, nộp
ngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải thiện cán cân
thanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế
xã hội giai đoạn năm 2006- 2010.

Trên cơ sở phân tích thực trạng về tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản, nghiên cứu đã đề xuất 4 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu

quả trong việc thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đề xuất các kiến nghị đối với các cơ
quan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động
đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản nói riêng.












iv

ABSTRACT
Although both domestic and international economic situation has
undergone many complicated changes in recent years, foreign investment
generally and in real estate particularly has gained positive results as follows:
foreign investment capital attraction, budget disbursement and budget revenue
have increased. BOP and job creation have been improved. Furthermore, the
objectives and duties of 2006 – 2010 period socio – economic development plan
has also been fulfilled.
Based on the analysis of the current situation of foreign investment in real
estate, the research has figured out 04 solution groups in order to enhance the
effectiveness of foreign investment attraction, use and management generally and in

real estate particularly; and suggested state management agencies how to improve
the efficiency of foreign investment especially in real estate.










v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
ABSTRACT iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG x
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ xi
LỜI MỞ
ĐẦU
1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƢ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC
TIẾP FDI 4
1.1 Tổng quan về đầu tƣ 4
1.1.1 Khái niệm về đầu tƣ 4
1.1.2 Các hình thức đầu tƣ. 5
1.1.2.1 Đầu tƣ trực tiếp. 5

1.1.2.2 Đầu tƣ gián tiếp. 6
1.2 Các loại hình vốn đầu tƣ. 7
1.2.1 Vốn đầu tƣ trong nƣớc. 7
1.2.2 Vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 9
1.2.2.1 Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 10
1.2.2.2 Vốn đầu tƣ gián tiếp nƣớc ngoài. 11
1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của một số nƣớc. 12
1.3.1 Thu hút FDI của Trung Quốc. 12
1.3.2 Thu hút FDI của Singapore. 13
1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia. 14
1.4 Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ nƣớc
ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới có
thể áp dụng vào Việt Nam. 18
1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tƣ bất
động sản. Xu hƣớng dịch chuyển theo hƣớng gắn kết tài chính bất động sản với
thị trƣờng vốn và các luồng đầu tƣ quốc tế. 18
1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. 18
1.4.3 Kinh nghiệm về chính sách thuế bất động sản. 19
1.4.4 Cải thiện môi trƣờng pháp lý cho hoạt động đầu tƣ: 19
1.4.5. Có chính sách ƣu đãi về thuế, tài chính tiền tệ. 20
1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng. 20
1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao. 20
1.4.8 Tăng cƣờng vai trò quản lý của Nhà nƣớc. 21
vi

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 22
2.1 Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 22
2.1.1.Tình hình chung về đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam. 22

2.1.1.1 Về số lƣợng dự án đƣợc cấp phép, vốn đầu tƣ đã đăng ký. 22
2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn. 23
2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất. 23
2.1.1.4 Hiệu quả đầu tƣ và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp
nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 24
2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nƣớc ngoài của doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 25
2.1.1.6 Đánh giá về hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
trực tiếp nƣớc ngoài (doanh nghiệp FDI). 27
2.1.2. Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản. 30
2.1.2.1 Về số lƣợng dự án và vốn đầu tƣ đăng ký. 30
2.1.2.2. Về tình hình triển khai dự án. 32
2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực
bất động sản. 33
2.1.3.1. Tình hình sử dụng đất 33
2.1.3.2. Tình hình nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 35
2.1.3.3 Tình hình thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trƣờng tại các dự án. 36
2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn
đầu tƣ nƣớc ngoài. 36
2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản. 36
2.1.4.2 Góp vốn bằng quyền phát triển dự án bất động sản. 38
2.1.5 Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
trong lĩnh vực bất động sản. 38
2.1.5.1. Tình hình cho vay từ các ngân hàng đối với các dự án có vốn đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài (vốn FDI) trong lĩnh vực bất động sản. 38
2.1.5.2. Tình hình huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và khách hàng. 40
2.1.5.3. Tình hình huy động vốn thông qua quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài 41
2.1.6 Tình hình chuyển nhƣợng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của
các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 42
2.1.6.1 Tình hình chuyển nhƣợng vốn của nhà đầu tƣ trong nƣớc cho nhà đầu tƣ

nƣớc ngoài trong liên doanh. 42
2.1.6.2. Tình hình sáp nhập và mua lại dự án bất động sản (M&A) 42
vii

2.1.7. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 44
2.1.7.1. Hiệu quả kinh doanh lãi (lỗ), chuyển lợi nhuận về nƣớc. Về tình hình lãi
(lỗ) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài (doanh nghiệp FDI bất động sản). 44
2.1.7.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách đối với nhà nƣớc. 46
2.1.7.3 . Đánh giá chung về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu
tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 47
2.1.8. Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản). 47
2.1.8.1. Chuyển giá lãi. 48
2.1.8.2. Chuyển giá lỗ. 48
2.1.8.3 Chuyển giá thông qua các nhà thầu. 50
2.1.8.4 Chuyển giá thông qua việc chuyển nhƣợng góp vốn. 50
2.1.8.5 Chuyển giá thông qua việc nâng cao giá vật tƣ, nguyên liệu nhập khẩu. 50
2.1.9. Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp
nƣớc ngoài. 51
2.1.9.1 Về số lƣợng lao động. 51
2.1.9.2. Về cơ chế tiền lƣơng cho ngƣời lao động. 51
2.1.9.3. Tình hình nhà ở cho ngƣời lao động. 52
2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh
vực bất động sản. 52
2.2.1 Về cơ chế chính sách, văn bản quy phạm pháp luật. 52
2.2.1.1 Hình thức đầu tƣ và trình tự cấp phép đầu tƣ: 52
2.2.1.2 Đầu tƣ phát triển nhà ở: 54
2.2.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 55

2.2.1.4 Quản lý sử dụng đất: 57
2.2.1.5 Công tác quy hoạch: 62
2.2.1.6 Chính sách tín dụng và quản lý ngoại hối: 63
2.2.1.7 Chính sách về quản lý sau đầu tƣ: 66
2.2.2. Về tình hình quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất
động sản. 68
2.2.2.1 Tình hình phân cấp quản lý nhà nƣớc. 68
2.2.2.2 Một số tồn tại bất cập về công tác quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động đầu
tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 68
2.3 Về công tác thanh tra, kiểm tra đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài và việc chấp hành quy định pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 70
viii

2.3.1 Về công tác thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm. 70
2.3.2 Việc chấp hành các cơ chế chính sách, quy định pháp luật của các doanh
nghiệp tại các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 71
2.3.3 Một số tồn tại bất cập trong công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm
tại các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. 72
2.4 Về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê đầu tƣ nƣớc ngoài nói chung và
trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. 72
2.4.1 Thực trạng về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. 72
2.4.2. Một số tồn tại bất cập về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. 73
2.5 Đánh giá chung về đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản đối với sự
phát triển kinh tế- xã hội Việt Nam trong thời gian qua. 75
2.5.1 Những mặt đạt đƣợc. 75
2.5.2 Một số tồn tại, bất cập chủ yếu. 77
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 78
CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG
ĐẦU TƢ, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TRONG

LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2020. 80
3.1 Quan điểm, mục tiêu và dự báo 80
3.1.2. Mục tiêu. 81
3.1.3 Dự báo nhu cầu và xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản
đến năm 2020. 81
3.1.3.1 Dự báo nhu cầu thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
(6)
81
Dự báo nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở. 81
Dự báo nhu cầu sân golf. 82
Dự báo nhu cầu bất động sản phục vụ thƣơng mại. 82
Dự báo nhu cầu bất động sản khách sạn. 83
3.1.3.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2020 (đất
khu công nghiệp, đất ở tại đô thị, đất phát triển hạ tầng). 83
3.1.3.3 Xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài đối với lĩnh vực bất động sản. 83
3.2 Các nhóm giải pháp nâng cao chất lƣợng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực
bất động sản. 84
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế
chính sách có liên quan đến đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 84
3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch. 85
3.2.3 Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với đầu tƣ nƣớc
ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 87
3.2.3.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ƣơng đến địa
phƣơng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản. 87
ix

3.2.3.2 Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
giữa các Bộ, ngành và các địa phƣơng. 88
3.2.3.3 Giải pháp về quản lý quá trình thực hiện dự án (tiến độ giải ngân theo kế
hoạch, tiến độ góp vốn). 89

3.2.3.4 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoặc đơn vị cung cấp dữ liệu chuẩn quốc
gia về đầu tƣ nƣớc ngoài (trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản) để có
nguồn khai thác dữ liệu chung cho các ngành quản lý. 91
3.2.3.5 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra. 91
3.2.4 Nhóm giải pháp về thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
92
3.3. Các kiến nghị. 93
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 95
PHẦN KẾT LUẬN 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97


















x

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trên toàn
quốc 23
Bảng 2.2: Tỷ lệ % vay nƣớc ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng
số vay trả nợ nƣớc ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh
nghiệp 26
Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà
nƣớc, ngoài nhà nƣớc và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 –
2010 29
Bảng 2.4: Thu ngân sách từ tiền thuê đất khu vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài 36

















xi

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành………………………………… 22
Biểu đồ 2.2: Tình hình thu ngân sách từ đầu tƣ nƣớc ngoài………………… 25
Biểu đồ 2.3: Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2006-
2011 30
1

LỜI MỞ
ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài:
Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức
tạp trong một vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu
tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn có được
những kết quả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải
ngân, nộp ngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải
thiện cán cân thanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội giai đoạn năm 2006- 2010.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, những bất cập trong thu
hút và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản
nói riêng thời gian qua chậm được khắc phục. Tình trạng cấp giấy chứng nhận
đầu tư không phù hợp quy hoạch còn diễn ra ở một số địa phương, đặc biệt trong
các dự án sân golf, trồng rừng. khai thác khoáng sản…Nhiều dự án chưa được
thẩm tra, xem xét kỹ các tiêu chí về kỹ thuật, công nghệ, môi trường lao động…
dẫn đến chất lượng dự án chưa cao, thiếu sự liên kết giữa đầu tư nước ngoài và
doanh nghiệp trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài trong khi lựa chọn địa điểm
để triển khai dự án đầu tư thường tập trung vào những nơi có kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội thuận lợi, do đó các thành phố lớn, địa phương có cảng biển,cảng
hàng không, các tỉnh đồng bằng là nơi tập trung nhiều dự án có vốn đầu tư trực

tiếp nước ngoài (dự án FDI) nhất; trong khi các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa,
những địa phương cần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, mặc dù Chính phủ và
chính quyền địa phương có những ưu đãi cao hơn, nhưng không được các nhà
đầu tư quan tâm. Tình trạng đó dẫn đến nghịch lý là những địa phương có trình
độ phát triển cao thì thu hút được nhiều dự án FDI, do đó tốc độ kinh tế vượt quá
tốc độ tăng trưởng trung bình của cả nước; trong khi những vùng có trình độ kém
phát triển thu hút được ít dự án FDI, tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp, nếu không
có sự điều chỉnh nguồn vốn đầu tư của Nhà nước thì sự chênh lệch về trình độ
phát triển của các vùng kinh tế ngày càng tăng thêm.
2

Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của nhà
đầu tư về tiến độ góp vốn, huy động vốn, cũng như hoạt động xây dựng, môi
trường, chuyển giao công nghệ, thực hiện nghĩa vụ đối với người lao động và
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa các Bộ,
ngành, địa phương. Mặt khác, sự yếu kém về cơ sở hạ tầng, các công trình hạ
tầng liên quan, sự thiếu hụt trầm trọng nguồn lao động đã qua đào tạo: kỹ sư, cán
bộ quản lý, tiếp tục là những rào cản đối với hoạt động đầu tư nước ngoài.
Có hiện tượng các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh thua lỗ
triền miên, chuyển giá qua nhiều hình thức để giảm nghĩa vụ nộp ngân sách.
Các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư nước ngoài nằm ở nhiều Luật
khác nhau có sự chồng chéo, không thống nhất và chưa tạo điều kiện thuận lợi
cho nhà đầu tư nước ngoài.
Vì vậy, việc đánh giá thực trạng chất lượng đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, phân tích những bất cập và nguyên nhân làm cơ sở
đề xuất các giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản
lý và định hướng thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản trong thời gian sắp tới là rất cần thiết. Đó cũng là lý do chúng tôi chọn đề tài
“Phân tích môi trƣờng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản” làm đề tài nghiên cứu.

2. Mục tiêu nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng việc thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài trong thời gian qua, tác giả đề ra một số giải pháp nhằm tạo môi trường đầu
tư thuận lợi thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên vì thời
gian và năng lực nghiên cứu của tác giả còn hạn chế nên tác giả xin được giới
hạn trong việc đề xuất một số giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản
3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu:
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ năm 2001 - 2011.
3

4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
 Phương pháp lý thuyết (xây dựng khái niệm, nghiên cứu nguồn tư liệu, số liệu
thứ cấp và thực hiện phán đoán, suy luận).
 Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê.
 Phương pháp so sánh.
 Phương pháp chuyên gia.
5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu luận văn
Đề tài luận văn nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn, phục vụ cho các nhà quản lý
nhà nước xem xét ứng dụng trong công tác quản lý tình hình đầu tư nước ngoài trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
6. Kết cấu luận văn gồm
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn có kết cấu gồm ba
chương như sau:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận chung về đầu tư và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài.
Chƣơng 2: Thực trạng tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản.
Chƣơng 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý nhà

nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến năm 2020.







4

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƢ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ
TRỰC TIẾP FDI
1.1 Tổng quan về đầu tƣ
1.1.1 Khái niệm về đầu tư
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về đầu tư. Đứng trên các góc độ nghiên cứu
khác nhau mà các nhà kinh tế học đưa ra các khái niệm về đầu tư khác nhau:
Nhà kinh tế học John M.Keynes cho rằng: “Đầu tư là hoạt động mua sắm tài
sản cố định để tiến hành sản xuất hoặc có thể là mua tài sản tài chính để thu lợi
nhuận”. Nhà kinh tế học P.A Samuelson thì cho rằng: “Đầu tư là hoạt động tạo
ra vốn tư bản thực sự, theo các dạng nhà ở, đầu tư vào tài sản cố định của doanh
nghiệp như máy móc, thiết bị và nhà xưởng và tăng thêm hàng tồn kho. Đầu tư
cũng có thể dưới dạng vô hình như giáo dục, nâng cao chất lượng nguồn nhân
lực, nghiên cứu, phát minh…”.Trên góc độ làm tăng thu nhập cho tương lai, đầu
tư được hiểu là việc từ bỏ tiêu dùng hôm nay để tăng sản lượng cho tương lai,
với niềm tin, kỳ vọng thu nhập do đầu tư đem lại sẽ cao hơn các chi phí đầu tư.
Do đó, đầu tư theo cách dùng thông thường là việc cá nhân hoặc công ty mua
sắm một tài sản nói chung hay mua một tài sản tài chính nói riêng. Tuy nhiên,
khái niệm này chỉ tập trung chủ yếu vào đầu tư tạo thêm tài sản vật chất mới
(như máy móc, thiết bị, nhà xưởng…) và để thu về một khoản lợi nhuận trong
tương lai. “Khi một người mua hay đầu tư một tài sản, người đó mua quyền để

được hưởng các khoản lợi ích trong tương lai mà người đó hy vọng có được qua
việc bán sản phẩm mà tài sản đó tạo ra”. Quan niệm của ông đã nói lên kết quả
của đầu tư về hình thái vật chất là tăng thêm tài sản cố định, tạo ra tài sản mới về
mặt giá trị, kết quả
lớn hơn chi phí bỏ ra.

Khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư định nghĩa: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các loại tài sản hữu hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các loại hoạt
động đầu tư theo quy định của luật này và các văn bản pháp luật có liên quan”.
Khái niệm này cho thấy đầu tư chỉ là việc bỏ vốn để hình thành tài sản mà
không cho thấy được kết quả đầu tư sẽ thu được lợi ích kinh tế như thế nào. Một
5

khái niệm chung nhất về đầu tư, đó là: “Đầu tư được hiểu là việc sử dụng một
lượng giá trị vào việc tạo ra hoặc tăng cường cơ sở vật chất cho nền kinh tế
nhằm thu được các kết quả trong tương lai lớn hơn lượng giá trị đã bỏ ra để đạt
được các kết quả đó” (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia). Khái niệm này về cơ
bản đã thể hiện được bản chất của hoạt động đầu tư trong nền kinh tế, có thể áp
dụng cho đầu tư của cá nhân, tổ chức và đầu tư của một quốc gia, vùng, miền.
Đồng thời, dựa vào khái niệm này để nhận diện hoạt động đầu tư, tức là căn cứ
vào đó để thấy hoạt động nào là đầu tư, hoạt động nào không phải đầu tư theo
những phạm vi xem xét cụ thể. Từ khái niệm đầu tư ta có thể rút ra một số đặc
điểm của đầu tư như sau:
 Một là, hoạt động đầu tư thường sử dụng nhiều nguồn lực khác nhau và
thường sử dụng đơn vị tiền tệ để biểu hiện. Các nguồn lực để đầu tư có thể
bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc thiết bị, nhà xưởng, công
trình xây dựng thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu nhà nước,
tư nhân, nước ngoài
 Hai là, đầu tư cần phải xác định trong một khoảng thời gian nhất định,
thời gian càng dài thì mức độ rủi ro cũng càng cao bởi vì nền kinh tế luôn thay

đổi, lạm phát có thể xảy ra
 Ba là, mục đích của đầu tư là sinh lời trên cả hai mặt: Lợi ích về mặt tài
chính thông qua lợi nhuận gắn liền với quyền lợi của chủ đầu tư, và lợi ích về
mặt xã hội thông qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội ảnh hưởng đến quyền lợi
của xã
hội hay cộng đồng.

1.1.2 Các hình thức đầu tư.
Căn cứ vào tính chất đầu tư mà người ta chia đầu tư ra làm hai loại, đó là
đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
1.1.2.1 Đầu tƣ trực tiếp.
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 thì “đầu tư trực tiếp là hình
thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư”.
Đầu tư trực tiếp bao gồm các hình thức sau:
6

 Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100%
vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài.
 Ðầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,
hợp đồng BT.
 Ðầu tư phát triển kinh doanh.
 Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
 Ðầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
 Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Nhà đầu tư có thể là Chính phủ thông qua các kênh khác nhau để đầu tư cho
xã hội, điều này thể hiện chi tiêu của Chính phủ thông qua đầu tư các công
trình, chính sách xã hội. Ngoài ra, người đầu tư có thể là tư nhân, tập thể kể
cả các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam. Tùy theo từng

trường hợp cụ thể mà các chủ thể tham gia thể hiện quyền, nghĩa vụ và trách
nhiệm của mình trong quá trình đầu tư.
1.1.2.2 Đầu tƣ gián tiếp.
Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 thì “Đầu tư gián tiếp là hình
thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá
khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian
khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư”.
Như vậy, đầu tư gián tiếp là loại hình đầu tư mà trong đó người bỏ vốn ra và
người sử dụng vốn không cùng một chủ thể. Đầu tư gián tiếp thông thường
thông qua kênh tín dụng hay kênh đầu tư trên thị trường chứng khoán.
Giữa đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp có quan hệ chặt chẽ trong quá trình
thực hiện đầu tư. Đầu tư trực tiếp là tiền đề để phát triển đầu tư gián tiếp, điều này
thể hiện thông qua nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp từ các tổ chức tín
dụng hay các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp để huy động
vốn. Mặt khác, môi trường đầu tư gián tiếp được mở rộng sẽ thúc đẩy việc đầu tư
7

trực tiếp với mong muốn tiếp cận các nguồn vốn được dễ dàng. Bởi vì, một khi
thị trường tài chính phát triển thì nhà đầu tư có nhiều cơ hội lựa chọn các nguồn
vốn có chi phí sử dụng vốn thấp, và cũng có thể sử dụng lợi thế này làm gia
tăng đòn bẩy tài chính để thực hiện ý đồ kinh doanh của mình.
(1)

1.2 Các loại hình vốn đầu tƣ.
Theo Luật Đầu tư năm 2005, nguồn vốn đầu tư được chia thành 2 hình
thức: nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
1.2.1 Vốn đầu tư trong nước.
Nguồn vốn trong nước là vốn đầu tư phát triển từ ngân sách Nhà nước, vốn
tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn của khu vực doanh nghiệp tư nhân và dân
cư chủ yếu được hình thành từ các nguồn tiết kiệm trong nền kinh tế. Nguồn vốn

này thể hiện sức mạnh nội lực của một quốc gia. Nó có ưu điểm là bền vững, ổn
định, chi phí thấp, giảm thiểu được rủi ro và tránh được hậu quả
từ bên ngoài.

Mặc dù trong thời đại ngày nay, nguồn vốn nước ngoài ngày càng trở nên
đặc biệt không thể thiếu được đối với các nước đang phát triển, nhưng nguồn
vốn tiết kiệm từ trong nước vẫn giữ vai trò quyết định. Thực tế cho thấy, các
nước Đông Á trong những năm 1960 mức tiết kiệm đạt được chỉ 10% hoặc ít
hơn nên đã vay nhiều thị trường vốn quốc tế, thế nhưng đến những năm 1990
tiết kiệm của các nước này cao hơn đáng kể, bình quân đạt 30%. Có thể nói, tiết
kiệm luôn ảnh hưởng tích cực đối với tăng trưởng, nhất là ở những nước đang
phát triển vì làm tăng vốn đầu tư. Hơn nữa, tiết kiệm đó là điều kiện cần thiết để
hấp thụ vốn nước ngoài có hiệu quả, đồng thời giảm được sức ép về phía ngân
hàng Trung ương trong việc hàng năm phải cung ứng thêm tiền để tiêu hóa
ngoại tệ. Tiết kiệm trong nước được hình thành từ các khu vực sau:
 Tiết kiệm của ngân sách nhà nƣớc: Là số chênh lệch dương giữa tổng các
khoản thu mang tính không hoàn lại (chủ yếu là thuế) với tổng chi tiêu thường
xuyên của ngân sách. Tiết kiệm ở khâu tài chính này sẽ hình thành nên nguồn
vốn đầu tư của nhà nước. Nghĩa là số thu nhập tài chính mà ngân sách tập trung
được không thể xem ngay đó là nguồn vốn đầu tư của nhà nước, điều này còn
(1) Tài liệu kỷ yếu hội thảo khoa học của Bộ Tài chính về đầu tư gián tiếp nước ngoài, tổ chức tại Hà
Nội tháng 7/2006.

8

tùy thuộc vào chính sách chi tiêu của ngân sách. Nếu quy mô chi tiêu dùng vượt
quá số thu nhập tập trung thì nhà nước không có nguồn để tạo vốn cho đầu tư.
Đối với các nước đang phát triển, do tiết kiệm của nền kinh tế bị hạn chế bởi yếu
tố thu nhập bình quân đầu người, cho nên, để duy trì sự tăng trưởng kinh tế và
mở rộng đầu tư đòi hỏi phải gia tăng tiết kiệm ngân sách nhà nước, trên cơ sở

kết hợp xem xét chính sách đó có ảnh hưởng đến tiết kiệm của doanh nghiệp
và dân cư không. Như vậy, để gia tăng tiết kiệm của ngân sách nhà nước thì
nền kinh tế cũng phải trả giá nhất định do sự giảm sút tiết kiệm của khu vực tư
nhân. Tuy nhiên sự sụt giảm sẽ không
hoàn toàn tương ứng với mức tăng tiết
kiệm của ngân sách nhà nước nếu như
tiết kiệm của ngân sách chủ yếu là thực
hiện bằng cách cắt giảm chi tiêu dùng ngân sách.
 Tiết kiệm của doanh nghiệp: Là số lãi ròng có được từ kết quả kinh
doanh. Đây là nguồn tiết kiệm cơ bản để các doanh nghiệp tạo vốn cho đầu tư
phát triển theo chiều rộng và chiều sâu. Quy mô tiết kiệm của doanh nghiệp phụ
thuộc vào các yếu tố trực tiếp như hiệu quả kinh doanh, chính sách thuế, sự ổn
định kinh tế vĩ mô…
 Tiết kiệm của các hộ gia đình và tổ chức đoàn thể xã hội (sau đây gọi tắt
là khu vực dân cư): Là khoản tiền còn lại của thu nhập sau khi đã phân phối và
sử dụng cho mục đích tiêu dùng. Quy mô tiết kiệm khu vực dân cư chịu ảnh
hưởng bởi các nhân tố trực tiếp như trình độ phát triển kinh tế, thu nhập bình
quân đầu người, chính sách lãi suất, chính sách thuế, sự ổn định kinh tế vĩ
mô…Trong nền kinh tế thị trường, số tiền tiết kiệm của khu vực dân cư có thể
chuyển hoá thành nguồn vốn cho đầu tư thông qua các hình thức như gửi tiết
kiệm vào các tổ chức tín dụng, mua chứng khoán trên thị trường tài chính, trực
tiếp đầu tư kinh doanh… Có thể nói, tiết kiệm khu vực dân cư giữ vị trí rất quan
trọng đối với đầu tư thông qua hệ thống tài chính trung gian. Chẳng hạn, nếu
tiết kiệm ngân sách nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu chi đầu tư thì buộc
Nhà nước phải tìm đến nguồn vốn tiết kiệm của khu vực này để thỏa mãn bằng
cách phát hành trái phiếu Chính phủ. Tương tự, đối với khu vực tài chính doanh
9

nghiệp cũng vậy, khi phát sinh nhu cầu vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh,
thông qua thị trường tài chính các doanh nghiệp có thể huy động vốn tiết kiệm

khu vực dân cư bằng nhiều hình thức rất phong phú, như phát hành cổ phiếu, trái
phiếu, vay vốn từ các tổ chức tín dụng…
 Tóm lại, tiết kiệm là quá trình nền kinh tế dành ra một phần thu nhập
hiện
tại để tạo ra nguồn vốn cung ứng cho đầu tư phát triển, qua đó nâng cao
hơn nữa
mức sống ngày càng cao của người dân trong tương lai. Tuy vậy, đối với nền kinh
tế đang chuyển đổi trong giai đoạn thực hiện công cuộc công nghiệp hóa - hiện
đại hóa đất nước, do nguồn vốn tiết kiệm trong nước còn thấp, không đáp ứng
đủ nhu cầu vốn đầu tư phát triển nên cần phải thu hút nguồn vốn nước ngoài để
tạo điều kiện đầu tư phát triển nền kinh tế.
1.2.2 Vốn đầu tư nước ngoài.
(2)
Nguồn vốn nước ngoài có ưu thế là bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển
kinh tế - xã hội, từ đó thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động
theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, là cầu nối quan trọng giữa kinh tế
Việt Nam với nền kinh tế thế giới, thúc đẩy các doanh nghiệp nâng cao khả
năng cạnh tranh, đổi mới phương thức quản trị doanh nghiệp cũng như phương
thức kinh doanh; nhiều nguồn lực trong nước như lao động, đất đai, lợi thế địa lý
kinh tế, tài nguyên được khai thác và sử dụng có hiệu quả hơn. Tuy vậy, trong
nó lại luôn chứa ẩn những nhân tố tiềm tàng gây bất lợi cho nền kinh tế; đó là sự
lệ thuộc, nguy cơ khủng hoảng nợ, sự tháo chạy đầu tư, sự gia tăng tiêu dùng và
giảm tiết kiệm trong nước… Như vậy, vấn đề thu hút vốn nước ngoài đặt ra
những thử thách không nhỏ trong chính sách thu hút đầu tư của nền kinh tế
đang chuyển đổi, đó là, một mặt phải ra sức huy động vốn nước ngoài để đáp
ứng tối đa nhu cầu vốn cho công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,
mặt khác, phải kiểm soát chặt chẽ sự di chuyển của dòng vốn nước ngoài để
ngăn chặn khủng hoảng tài chính. Để vượt qua những thử thách đó, đòi hỏi Nhà
nước phải tạo lập môi trường đầu tư
thuận lợi cho sự vận động của dòng vốn này,

điều chỉnh và lựa chọn các hình
thức thu hút đầu tư sao cho dòng vốn này đầu tư
(2) Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đầu tư 2005 thì “đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài
đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư”.

10

dài hạn trong nước một cách bền vững để có lợi cho nền kinh tế.
Về bản chất, vốn nước ngoài cũng được hình thành từ tiết kiệm của các chủ
thể kinh tế nước ngoài và được huy động thông qua các hình thức cơ bản đó là
đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp nước ngoài.
1.2.2.1 Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về FDI: “Đầu tư
trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) xảy ra khi một nhà đầu tư từ
một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút
đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó. Phương diện quản lý là thứ để phân
biệt FDI với các công cụ tài chính khác. Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu
tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong
những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là "công ty mẹ" và các tài
sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty".
Nguồn vốn FDI là nguồn vốn đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài để đầu
tư cho sản xuất, kinh doanh và dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận. Đây là một
nguồn vốn lớn, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế ở các nước đang
phát triển. Nguồn vốn này đang phổ biến ở nhiều nước đang phát triển khi mà
các luồng dịch chuyển vốn từ các nước phát triển đi tìm cơ hội đầu tư ở nước
ngoài để gia tăng thu nhập trên cơ sở khai thác lợi thế so sánh giữa các quốc gia.
Ở nước ta, các hình thức vốn FDI được thực hiện bởi các doanh nghiệp liên
doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới
các hình thức BOT, BTO, BT. Vốn FDI không chỉ đơn thuần đưa ngoại tệ vào
nước sở tại để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, mà còn kèm theo

chuyển giao
công nghệ, trình độ quản lý tiên tiến và khả năng tiếp cận thị
trường thế giới,
giải quyết việc làm… Vì vậy, việc tiếp nhận nguồn FDI đặt ra cho các nước tiếp
nhận là phải khai thác triệt để các lợi thế có được của nguồn vốn này nhằm đạt
được sự phát triển tổng thể cao về kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh lợi thế của nguồn
vốn FDI cũng có những mặt trái của nó. Về thực chất FDI là một khoản nợ, trước
sau nó vẫn không thuộc quyền sở hữu và chi phối của nước sở tại. Đồng thời,
11

các nước nhận đầu tư còn phải gánh chịu nhiều thiệt thòi do phải áp dụng một
số ưu đãi (như ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, giá thuê đất, vị trí doanh
nghiệp, quyền khai thác tài nguyên…) cho các nhà đầu tư hay nguồn nguyên
liệu đầu vào bị các nhà đầu tư nước ngoài tính giá cao hơn mặt bằng quốc
tế…
(3)
1.2.2.2 Vốn đầu tƣ gián tiếp nƣớc ngoài.
Đầu tư gián tiếp nước ngoài (viết tắt FPI-Foreign Portfolio Investment) là
hình thức đầu tư gián tiếp xuyên biên giới. Nó chỉ các hoạt động mua tài sản tài
chính nước ngoài nhằm kiếm lời. Hình thức đầu tư này không kèm theo việc
tham gia vào các hoạt động quản lý và nghiệp vụ của doanh nghiệp giống như
trong hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài. Đầu tư gián tiếp nước ngoài góp
phần làm tăng nguồn vốn trên thị trường vốn nội địa và làm giảm chi phí vốn
thông qua việc đa dạng hoá rủi ro, thúc đẩy sự phát triển của hệ thống tài chính
nội địa và đẩy mạnh cải cách thể chế hành chính và nâng cao tính minh bạch đối
với các chính sách của chính phủ. Tuy nhiên, FPI cũng có mặt trái của nó, nếu
dòng FPI vào tăng mạnh, thì nền kinh tế tiếp nhận dễ rơi vào tình trạng phát triển
quá nóng (bong bóng), nhất là các thị trường tài sản tài chính của nó. Vốn FPI có
đặc điểm là di chuyển (vào và ra) rất nhanh, nên nó sẽ khiến cho hệ thống tài
chính trong nước dễ bị tổn

thương và rơi vào khủng hoảng tài chính một khi gặp
phải các cú sốc từ bên
trong cũng như bên ngoài nền kinh tế. Mặt khác, vốn FPI
có thể làm giảm tính độc lập của chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái của nền kinh
tế
(4)

Bên cạnh đó, đầu tư gián tiếp nước ngoài còn là hình thức các khoản viện trợ
chính từ nước ngoài (còn gọi là hỗ trợ phát triển chính thức hay ODA, viết tắt của
cụm từ Official Development Assistance) là một hình thức đầu tư nước ngoài. Gọi
là Hỗ trợ bởi vì các khoản đầu tư này thường là các khoản cho vay không lãi suất
hoặc lãi suất thấp với thời gian vay dài. Đôi khi còn gọi là viện trợ. Gọi là Phát
triển vì mục tiêu danh nghĩa của các khoản đầu tư này là phát triển kinh tế và
nâng cao phúc lợi ở nước được đầu tư. Gọi là Chính thức, vì nó thường là cho
(3) Nguyễn Anh Tuấn, Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, cơ sở pháp lý, hiện trạng cơ hội và triển
vọng, Nhà xuất bản Thế giới, Hà nội, 1994.
(4) Vũ Chí Lộc, Đầu tư nước ngoài, Nhà xuất bản giáo dục, 1997.
12

Nhà nước vay (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia). Nguồn vốn này còn được
gọi là vốn Viện trợ phát triển chính thức ODA. ODA một mặt nó là nguồn vốn
bổ sung cho nguồn vốn trong nước để phát triển kinh tế thường là để viện trợ
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, cầu, trường học,
bệnh viện và đào tạo nguồn nhân lực. Bên cạnh đó, ODA giúp các quốc gia nhận
viện trợ tiếp cận nhanh chóng các thành tựu khoa học kỹ thuật và công nghệ
hiện đại. Tuy nhiên, các nước tiếp nhận viện trợ thường xuyên phải đối mặt
những thử thách rất lớn đó là gánh nặng nợ quốc gia trong tương lai, chấp nhận
những điều kiện và ràng buộc khắt khe về thủ tục chuyển giao vốn, đôi khi còn
gắn cả những điều kiện về chính trị
(5)

1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của một số nƣớc.
1.3.1 Thu hút FDI của Trung Quốc.
Trung Quốc được coi là một quốc gia thành công trong việc thu hút FDI cho
quá trình công nghiệp hóa-hiện đại hóa. Từ thập kỷ 80 của thế kỷ XX, Trung Quốc
đã xuất hiện trong danh sách 10 nước đang phát triển đứng đầu thế giới về thu hút
FDI. Đặc biệt, trong những năm gần đây với lượng FDI tiếp nhận trung bình khoảng
gần 50 tỷ USD mỗi năm, Trung Quốc đã trở thành nước thu hút FDI nhiều nhất
Châu Á và là một trong năm nước thu được nhiều FDI nhất thế giới. Kết quả trên
thể hiện đường lối đúng đắn của chính phủ Trung Quốc trong hoạt động thu hút và
sử dụng vốn FDI. Có thể nói, hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành
cục diện mở cửa, đó là: khu vực ưu đãi thuế quan, đặc khu kinh tế, khu khai phát
ngành nghề kỹ thuật, khu khai phát ngành nghề kỹ thuật cao, kỹ thuật mới, thành
phố mở cửa ven biển, thành phố mở cửa ven sông, nội địa và biên giới.
Sau khi gia nhập WTO tháng 11/2001, Trung Quốc đã đưa ra hàng loạt các
chính sách, cơ chế nhằm cải thiện môi trường đầu tư. Đó là: thực hiện miễn thuế
nhập khẩu và thuế giá trị gia tăng cho các thiết bị sản xuất nhập khẩu, khuyến khích
thành lập công ty buôn bán với nước ngoài, mở cửa thêm một số lĩnh vực mà trước
đây người nước ngoài không được đầu tư như viễn thông, bảo hiểm, ngăn ngừa các
(5) PGS. PTS Nguyễn Ngọc Mai, Giáo trình kinh tế đầu tư- Nhà xuất bản giáo dục, Hà nội, 1998.
13

khoản chi phí bất hợp lý, bảo đảm khoản thu hợp pháp của doanh nghiệp, mở rộng
quyền hạn cho từng địa phương, khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao.
So sánh với Việt Nam, Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng cơ bản về điều
kiện phát triển và sự lựa chọn những mô hình kinh tế chuyển đổi. Nhưng, Việt nam
đã chậm hơn so với Trung Quốc gần 10 năm trong việc thu hút FDI. Vì vậy việc
xem xét, học tập kinh nghiệm thu hút FDI phục vụ quá trình Hiện đại hóa ở Trung
Quốc sẽ rất bổ ích đối với nước ta.
1.3.2 Thu hút FDI của Singapore.

Singapore từ lâu luôn coi việc lợi dụng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển
kinh tế như một quốc sách. Tùy vào từng giai đoạn khác nhau chính phủ xác định
những ngành kinh tế mũi nhọn, cần ưu tiên phát triển và có những chính sách
khuyến khích đầu tư thích hợp. Chính phủ Singapore thực hiện chính sách khuyến
khích thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhằm phục vụ cho mục đích đẩy mạnh xuất
khẩu ngay từ khi mới thành lập. Các biện pháp khuyến khích đầu tư của Chính phủ
Singapore bao gồm:
 Chính phủ xây dựng các ngành, các lĩnh vực ưu tiên thu hút vốn đầu tư nước
ngoài, đặc biệt là ưu tiên lĩnh vực sử dụng công nghệ phát triển có nguồn gốc từ Tây
Âu và Nhật Bản;
 Miễn thuế bản quyền, bằng phát minh sáng chế từ bên ngoài vào. Miễn thuế
đầu tư vào đào tạo nghề, nghiên cứu khoa học, nâng cấp công nghệ;
 Cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng 100% vốn của
mình trong các dự án đầu tư, được phép tự do chuyển lợi nhuận về nước, được
tuyển dụng lao động ở nước ngoài;
 Các nhà đầu tư nước ngoài được miễn thuế khi vay vốn. những doanh nghiệp
nước ngoài trong quá trình kinh doanh nếu bị thua lỗ sẽ không bị nộp thuế cước phí
trong 3 năm và có thể kéo dài thời hạn miễn thuế nếu liên tiếp làm ăn thua lỗ. Nếu
doanh nghiệp mở rộng sản xuất sẽ được miễn giảm thuế một phần;
 Miễn giảm toàn bộ thuế thu nhập công ty (22%) trong 5-10 năm đối với các
dự án đầu tư chế tạo và áp dụng công nghệ cao;
14

 Thành lập tổ chức xúc tiến đầu tư nước ngoài giúp các nhà đầu tư nước ngoài
hoàn tất các thủ tục pháp lý để nhận giấy phép đầu tư, tháo gỡ các tranh chấp đối
với người dân nước sở tại. Đồng thời là cầu nối tiếp cận với các cơ quan nhà nước
một cách nhanh chóng;
 Nới lỏng lĩnh vực đầu tư nước ngoài, mở cửa đối với các lĩnh vực tài chính
và ngân hàng. Quy định những ưu đãi riêng cho những dự án sản xuất ra những sản
phẩm có chất lượng cao;

 Tất cả các doanh nghiệp đầu tư ra nước ngoài có lợi nhuận đều có thể xin
miễn thuế.Tận dụng ưu thế sẵn có, Singapore đã biến mình thành một cảng biển
quan trọng, nơi chu chuyển hàng hóa lý tưởng từ Tây sang Đông, cơ sở chế biến sản
phẩm trước khi xuất khẩu rất thuận lợi. Do đó, Singapore đã trở thành một khu
thương mại tổng hợp hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Ngày nay, Singapore đang phát triển công nghiệp nặng như công nghiệp đóng
tàu, lọc dầu, đồng thời đưa các sản phẩm như điện dân dụng, điện tử cơ khí chế tạo,
vật liệu xây dựng, đồ chơi…trở thành những mặt hàng chủ lực, có sức cạnh tranh
với những nước tư bản phát triển.
1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia.
Malaysia là nước Đông Nam Á khá thành công trong việc thu hút FDI. Trong
nhiều nhân tố tác động đem lại kết quả đó thì môi trường đầu tư thuận lợi, hấp dẫn
đóng góp một phần đáng kể nhằm phát huy lợi thế so sánh để thu hút các nhà đầu
tư. Cụ thể là:
 Tạo lập và phát huy các nhân tố hấp dẫn đầu tƣ:
Trước hết, Malaysia đã tạo được môi trường chính trị khá ổn định, nhất là từ năm
1970 đến nay, thời kỳ Công nghiệp hóa hướng về xuất khẩu, chính phủ đã ban hành
nhiều chính sách, đặc biệt chính sách kinh tế chế tạo mới (NEP) góp phần mở ra
một thời kỳ hòa bình, chấm dứt mọi xung đột sắc tộc, tạo nên một nhà nước mạnh,
có khả năng định hướng đúng con đường Công nghiệp hóa của Malaysia. Chính sự
ổn định môi trường chính trị đã tạo lòng tin cho nhà đầu tư nước ngoài vào các