Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1
mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia luôn gắn liền với
chính sách phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng. Chính
vì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,
khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ nhà
nớc nào trên thế giới.
Với đặc thù lịch sử của Việt Nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ
nớc và dựng nớc nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnh
thổ thiêng liêng của mình.
Sau khi thống nhất đất nớc (năm 1975) Đảng và Nhà nớc ta đã tiến
hành nhiều biện pháp nhằm quản lý, khai thác một cách hiệu quả đất đai, tài
nguyên trong lòng đất, rừng núi, sông, biển để phục vụ cho công cuộc xây
dựng đất nớc. Trong quản lý, khai thác và sử dụng đất, nhiều dự án lớn đã
đợc Nhà nớc đầu t phát triển nhằm phát triển kinh tế, đồng thời phục vụ
hiệu quả đời sống của nhân dân. Trong quản lý nhà nớc về đất đai, Đảng,
Nhà nớc đã thành lập cơ quan cấp Bộ với chức năng tham mu cho Chính
phủ trong quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời là cơ quan đợc Chính phủ
giao nhiệm vụ thực hiện các biện pháp quản lý nhà nớc đối với đất đai và các
tài nguyên có trong lòng đất. Để thực hiện việc quản lý, Nhà nớc quan tâm
xây dựng và từng bớc hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật quy định về
quản lý, sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai. Sau hơn 60 năm kể từ ngày
Hồ Chủ tịch ra sắc lệnh về đất đai đến nay, hệ thống các văn bản pháp luật về
đất đai từng bớc đợc hoàn thiện. Từ chỗ Nhà nớc chỉ quản lý đất đai bằng
các văn bản có hiệu lực pháp lý nh nghị định của Chính phủ, thông t của
các Bộ, đến nay Luật đất đai năm 1993 đã đợc sửa đổi hoàn thiện và đợc
thay thế bằng Luật đất đai năm 2003.

2
Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp của nền kinh tế sản xuất hiện
vật ở nớc ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai cha hiệu
quả. Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986), khởi đầu
là đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc, đất đai
đang đợc khai thác, sử dụng hiệu quả hơn. Đảng và Nhà nớc đã có chủ trơng
đúng đắn và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêu gọi đầu t nớc
ngoài vào Việt Nam. Có thể nói, Việt Nam đã thành công trong việc sử dụng đất
đai và nguồn lợi từ đất để hợp tác đầu t với nớc ngoài. Điều đó đợc minh chứng
qua tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngoài dới hình thức doanh nghiệp liên doanh mà
chủ yếu bên Việt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và những
đóng góp của đầu t trực tiếp nớc ngoài đối với nền kinh tế Việt Nam trong
những năm qua. Những thành công trong việc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất
đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài đang đợc củng cố và phát triển. Tuy
vậy, việc sử dụng đất đai trong đầu t nớc ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều
vấn đề bất cập làm ảnh hởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài. Đặc biệt là việc cụ thể hoá chính sách về đất đai nhằm thu
hút đầu t nớc ngoài của Nhà nớc ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nớc trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh
mẽ, trong đó các quy định pháp luật và quản lý nhà nớc về đất đai đợc xem là
những hạn chế, thậm chí cản trở hoạt động đầu t cần phải đợc khắc phục.
Hay nói một cách khác, nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành
chính nhà nớc là một thực tế khách quan cả về phơng diện lý luận và thực tiễn.
Trên phơng diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây:
Luật đất đai ở nớc ta cần đợc sửa đổi, bổ sung. Vì pháp luật phản
ánh thực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa: Các nhà lập pháp
không thể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh những
quan hệ xã hội vào trong pháp luật. Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai trò

chủ yếu tác động đến sự phát triển và ổn định xã hội, do đó Luật đất đai cần


3
đợc sửa đổi cho phù hợp với thực tế. ở Việt Nam hiện nay cho thấy, việc tổ
chức xây dựng cơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc phải gắn với công nghiệp hóa, hiện đại hóa
nông nghiệp và nông thôn; việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị trờng,
thực tế đó cần đợc phản ánh vào nội dung của pháp luật đất đai.
- Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là công cụ của quản
lý hành chính nhà nớc. Song quản lý hành chính nhà nớc là một quá trình
hoạt động đang đợc hoàn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý,
hình thức, phơng pháp và mục tiêu quản lý trong những giai đoạn cụ thể. Do
vậy, pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung và thuê đất nói
riêng với t cách là một lĩnh vực pháp luật cần đợc hoàn thiện.
Trên phơng diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đang
ngày càng gia tăng cả về số lợng cũng nh tính chất phức tạp.
- Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc thông qua các hình thức
nh: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê có thể dẫn đến thay đổi sở hữu, kéo
theo chế độ sử dụng đất.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, nhất là doanh nghiệp liên
doanh, thay vì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuê đất nhiều hơn; và
không chỉ trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà còn thuê đất ở ngoài.
Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ơng và
địa phơng, theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh các hiện tợng: quy hoạch
chồng chéo, hoặc tùy tiện; tình trạng dựa dẫm, thậm chí cục bộ bản vị, địa
phơng chủ nghĩa trong quy hoạch đất đai, định giá đền bù, giá thuê đất v.v
Rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý hành
chính - với t cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nớc về đất đai cần phải

sửa đổi bổ sung hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về thủ tục hành chính
trong quan hệ giữa cơ quan hành chính và doanh nghiệp.


4
Thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài rất cần
sự công khai, minh bạch, ổn định trong quản lý nhà nớc về đất đai. ở khía
cạnh khác, không phải khi nào doanh nghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất
đai nói chung và sử dụng đất trong thuê đất nói riêng một cách đúng đắn và
nghiêm túc. Hiện tợng chuyển đổi mục đích thuê đất trái pháp luật, hoặc kéo
dài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trờng, môi sinh bị ô nhiễm đang cần
có những biện pháp pháp lý với những chế tài nghiêm khắc.
Tóm lại, hoàn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơ
sở thực tiễn.
Với những lý do trên tôi chọn đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản
lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên
ngành Lý luận và lịch sử nhà nớc và pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực
đầu t nớc ngoài nói riêng, cũng nh quản lý nhà nớc bằng pháp luật về đất
đai đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều công trình khoa học cũng đã đợc
công bố có liên quan đến đề tài này.
Có thể liệt kê các công trình khoa học chủ yếu sau đây:
+ GS.TSKH Đào Trí úc: "Nhà nớc và pháp luật của chúng ta trong
sự nghiệp đổi mới", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1997;
+ Hoàng Phớc Hiệp: "Cơ chế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu
t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;
+ Quách Sĩ Hùng: "Tăng cờng pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản
lý nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa", Luận án phó tiến sĩ

Luật học;
+ Nguyễn Mạnh Tuấn: "Cơ sở khoa học của việc hoàn thiện khung
pháp luật về đầu t nớc ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;


5
+ Nguyễn Thanh Phú: "Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liên doanh
theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học;
+ Nguyễn Quang Tuyến: "Địa vị pháp lý của ngời sử dụng đất trong
các giao dịch dân sự, thơng mại về đất đai", Luận án tiến sĩ luật học;
+ Vũ Trờng Sơn: "Đầu t trực tiếp nớc ngoài với tăng trởng kinh tế
ở Việt Nam", Nxb Thống kê, Hà Nội, 1997.
+ Trờng Đại học Luật Hà Nội: "Giáo trình Luật kinh tế", Nxb Giáo
dục, Hà Nội, 1997.
Ngoài ra, cũng có nhiều nhà nghiên cứu luật học nh Lu Văn Đạt,
Hoàng Thế Liên, Hà Hùng Cờng cũng đã có công trình nghiên cứu về pháp
luật đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vực
quản lý nhà nớc về đất đai.
Các công trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chung
cũng nh lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai. Là ngời đã và đang nghiên
cứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài,
tác giả nhận thấy cần thiết phải tham khảo, kế thừa, vận dụng kết quả của các
công trình trên. Tuy nhiên, cha có công trình nào nghiên cứu toàn diện và cụ
thể về lĩnh vực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất, vì vậy, có thể xem đề tài: "Hoàn
thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" là
công trình đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
* Mục đích:

Nghiên cứu để góp phần làm rõ những cơ sở lý luận của pháp luật về
quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
trong lĩnh vực thuê đất; trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và công tác


6
quản lý nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài nói chung, đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài nói riêng để xác định phơng
hớng, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc
đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất.
* Nhiệm vụ của luận văn:
Để đạt đợc mục đích trên, việc nghiên cứu luận văn có các nhiệm vụ sau:
- Làm sáng tỏ các khái niệm: Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam; nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, nội dung và vai trò của pháp luật
về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
- Phân tích làm rõ thực trạng pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc
đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở
Việt Nam hiện nay.
- Đề xuất một số phơng hớng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp
luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tợng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu pháp
luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
* Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu là
các văn bản pháp luật về đất đai, đầu t nớc ngoài và lĩnh vực thuê đất của
các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.

5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm của Đảng
và Nhà nớc trong quản lý nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc


7
ngoài. Quan điểm đó đợc thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trong
Luật đất đai 2003, trong Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam trớc đây, Luật
đầu t năm 2005, Luật doanh nghiệp năm 2005.
Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nớc trong việc nghiên
cứu đề tài, tác giả sử dụng phơng pháp biện chứng khoa học, nghĩa là phân
tích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lý nhà nớc đối với đất thuê của
các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong sự vận động phát triển biện
chứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xây
dựng nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam nói riêng.
Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài đợc chính xác, khoa học, tác
giả còn sử dụng các phơng pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đai
ở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nớc
khác trong khu vực và thế giới. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phơng pháp
điều tra xã hội, phân tích, dự báo, tổng hợp để nghiên cứu đề tài này.
6. Đóng góp về khoa học của luận văn
- Góp phần làm rõ những cơ sở lý luận và xây dựng khái niệm, đặc
điểm, nội dung pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất.
- Khảo sát, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất của doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoài.
- Xác định phơng hớng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
trong quản lý nhà nớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chơng, 7 tiết.


8
Chơng 1
Cơ sở lý luận của pháp luật về quản lý hành chính
Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài và
nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoài tại Việt Nam
1.1.1. Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam
Khái niệm về "doanh nghiệp" là khái niệm có sự ra đời và phát triển
gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ
nghĩa ở nớc ta.
Khái niệm "doanh nghiệp" dùng để chỉ các tổ chức kinh tế đợc thành
lập một cách hợp pháp với mục đích là để hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Tuy vậy, trớc khi có Luật Công ty năm 1990 ra đời, tổ chức kinh tế nói trên
đợc gọi với khái niệm khác là "xí nghiệp" hay "công ty". Nói nh vậy có
nghĩa tuy bản thân khái niệm "doanh nghiệp" hay "xí nghiệp" là khác nhau
nhng đều giống nhau ở một điểm là dùng để chỉ một tổ chức kinh tế hoạt
động sản xuất, kinh doanh ở nớc ta.
Khái niệm "doanh nghiệp" đã đợc Luật công ty năm 1990 sử dụng để
chỉ các loại hình công ty hiện có ở Việt Nam thời bấy giờ. Sau khi Luật công
ty ra đời, hệ thống các văn bản pháp luật ở nớc ta đều sử dụng khái niệm
"doanh nghiệp" thay vì "xí nghiệp" nh trớc đó, mặc dù cho đến nay hầu nh
cha có công trình nào nghiên cứu về sự thay đổi khái niệm nói trên và việc sử

dụng nó trong các văn bản pháp luật. Luật doanh nghiệp đợc Quốc hội thông
qua ngày 12 tháng 06 năm 1999 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2000


9
đã chính thức sử dụng khái niệm "doanh nghiệp" thay thế cho Luật công ty
năm 1990. Đồng thời, Luật doanh nghiệp thay thế cho Luật công ty trong việc
quy định về tổ chức, thành lập và hoạt động của các loại hình công ty hiện có
ở nớc ta lúc bấy giờ trừ doanh nghiệp nhà nớc và doanh nghiệp của các tổ
chức chính trị - xã hội.
Theo Luật doanh nghiệp, "doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng,
có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đợc đăng ký kinh doanh theo quy định
của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh" [50].
Luật doanh nghiệp không đa ra khái niệm về công ty nhng lại quy
định về các loại hình công ty. Vì vậy, có thể hiểu "doanh nghiệp" là khái niệm
rộng dùng để chỉ các tổ chức kinh tế trong đó có công ty và ngợc lại công ty
đợc hiểu là doanh nghiệp.
Luật doanh nghiệp 2005 đợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và
có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 và thay thế cho Luật doanh nghiệp
nhà nớc, Luật doanh nghiệp, các quy định về tổ chức quản lý và hoạt động
của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài theo Luật đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam. Theo Luật doanh nghiệp năm 2005, khái niệm "doanh nghiệp"
không thay đổi so với Luật doanh nghiệp năm 1999, nhng phạm vi điều chỉnh
lại rộng hơn; có thể nói, Luật doanh nghiệp năm 2005 thống nhất điều chỉnh
các loại hình doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở nớc ta hiện nay.
Bản thân khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài" ra đời và
phát triển có nhiều điểm giống nh khái niệm "doanh nghiệp".
Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam năm 1987, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm 1990 đều sử dụng khái niệm "xí
nghiệp"; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm

1992 lần đầu tiên sử dụng khái niệm "doanh nghiệp" thay cho khái niệm "xí
nghiệp" đợc dùng trong các Luật trớc đó. Khái niệm "doanh nghiệp" đợc
sử dụng trong Luật sửa đổi một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm 1992


10
gắn liền với hình thức đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam. Chẳng hạn,
"doanh nghiệp liên doanh" là khái niệm dùng để chỉ doanh nghiệp đợc thành
lập theo hình thức liên doanh giữa một bên (các bên) Việt Nam với một bên
(các bên) nớc ngoài; "doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài" dùng để chỉ doanh
nghiệp đợc thành lập theo hình thức đầu t 100% vốn của nớc ngoài.
Theo quy định của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, trong các hình
thức đầu t của tổ chức, cá nhân nớc ngoài tại Việt Nam chỉ có hình thức liên
doanh hoặc đầu t 100% vốn mới đợc thành lập doanh nghiệp hay nói cách
khác doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài là hai trong
các hình thức đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam. Theo quy định của Luật,
hai loại hình doanh nghiệp này đợc tồn tại theo hình thức công ty trách nhiệm
hữu hạn có t cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam. Nh vậy, việc tổ chức,
quản lý của hai loại hình doanh nghiệp này theo quy định của Luật doanh nghiệp
quy định về tổ chức thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng hoạt động
kinh doanh theo sự điều chỉnh của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
Đây là điểm khác biệt của hệ thống pháp luật về doanh nghiệp và đầu
t của Việt Nam so với các nớc khác trên thế giới. Tuy nhiên, trớc xu thế hội
nhập kinh tế quốc tế, yêu cầu về việc thống nhất hệ thống pháp luật nhằm tạo
môi trờng bình đẳng cho các loại hình doanh nghiệp đã đợc Nhà nớc từng
bớc khắc phục và thể hiện bằng việc ban hành Luật doanh nghiệp năm 2005 và
Luật đầu t năm 2005 mà chúng tôi sẽ đề cập trong các phần sau của luận văn.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoài, đồng thời tạo môi trờng đầu t thông thoáng và rộng rãi hơn, ngày
15/4/2003 Chính phủ đã ra Nghị định số 38/2003/NĐ-CP về việc chuyển đổi một

số doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài sang hoạt động theo hình thức công ty
cổ phần. Nh vậy, ngoài doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn
đầu t nớc ngoài đợc tổ chức theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, sau
khi Nghị định 38/2003/NĐ-CP có hiệu lực trong các hình thức đầu t nớc ngoài


11
tại Việt Nam có thêm loại hình công ty cổ phần có vốn đầu t nớc ngoài. Việc
bổ sung thêm hình thức công ty cổ phần đã làm phong phú thêm nội hàm của
khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu "doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoài" là tổ chức kinh tế có tên riêng, một phần hoặc toàn bộ tài sản của doanh
nghiệp đợc sở hữu bởi tổ chức hoặc cá nhân mang quốc tịch nớc ngoài hoặc
ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, có trụ sở giao dịch ổn định tại Việt
Nam và có t cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam.
1.1.2. Nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài và chủ trơng đáp ứng nhu cầu này của Nhà nớc
Trong những năm qua kể từ khi có dự án đầu t nớc ngoài vào Việt
Nam đầu tiên, đầu t nớc ngoài tại Việt Nam đã có những bớc thăng trầm,
nguyên nhân của tình trạng thăng trầm đó thì có nhiều nhng chủ yếu vẫn là
do môi trờng đầu t tại Việt Nam cha đủ sức thu hút đầu t nớc ngoài một
cách ổn định nh các nớc khác trong khu vực (chẳng hạn: Trung Quốc, Singapo).
Vấn đề đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp với thủ tục hành
chính là một trong những yếu tố của môi trờng đầu t.
Một đặc thù của đầu t nớc ngoài tại Việt Nam và cũng là những nét
chung của đầu t nớc ngoài tại các nớc đang phát triển chủ yếu là hình thức
doanh nghiệp liên doanh. Trong đầu t nớc ngoài tại Việt Nam giai đoạn
1988-2003, tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án rất
thấp bởi vốn của doanh nghiệp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là góp vốn
bằng đất. Các hình thức đầu t nớc ngoài còn lại, do đặc thù của mình là

100% vốn nớc ngoài nên phải thuê đất để thực hiện dự án.
Thời gian gần đây, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hình thức
doanh nghiệp liên doanh bị giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu t sang
hình thức 100% vốn nớc ngoài và đầu t nớc ngoài vào Việt Nam chủ yếu
dới hình thức 100% vốn nớc ngoài. Bởi vậy, nhu cầu thuê đất để thực hiện


12
dự án tăng hơn nhiều so với trớc đây. Mặt khác, các hình thức đầu t nớc
ngoài khác nh hợp đồng hợp tác kinh doanh, BOT, BTO, BT thuê đất để lập
văn phòng điều hành dự án cũng tăng nhiều so với trớc đây. Vì vậy, nhu cầu
sử dụng đất của các hình thức đầu t nớc ngoài tại Việt Nam nhìn chung
ngày càng tăng so với giai đoạn 1988 - 2003.
Về mặt quản lý nhà nớc, để xây dựng kế hoạch sử dụng đất lâu dài
phục vụ chiến lợc phát triển kinh tế, đồng thời tạo môi trờng đầu t thuận
lợi, Bộ Tài nguyên và Môi trờng đã trình Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử
dụng đất đến năm 2020. Theo đó, đất dùng cho lĩnh vực đầu t nớc ngoài
tiếp tục đợc xác định rộng rãi với cơ chế cải cách hành chính trong thủ tục
lập hồ sơ xin thuê đất để phục vụ dự án đầu t nớc ngoài.
Về mặt xây dựng pháp luật phục vụ cho hội nhập kinh tế quốc tế và tiếp
tục xây dựng nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc ta đã ban hành Luật đầu t thống
nhất điều chỉnh các hình thức đầu t nớc ngoài và đầu t trong nớc (còn gọi
là Luật đầu t chung) và luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Việc ban hành Luật đầu t là bớc phát triển đáng kể trong việc tạo môi
trờng đầu t bình đẳng giữa các loại hình đầu t tại Việt Nam và sự xích lại
gần hơn thông lệ quốc tế trong đầu t nớc ngoài. Tuy nhiên, để phát huy hiệu
quả các luật đầu t, Nhà nớc cần phải sớm ban hành nghị định quy định chi
tiết thi hành luật đầu t, đồng thời tiếp tục rà soát để loại bỏ, sửa đổi, bổ sung
các quy định pháp luật liên quan đến quan hệ thuê đất trong đầu t nớc ngoài
nói riêng và đầu t nớc ngoài nói chung, mà trớc hết phải là các quy định tại

Luật đất đai 2003 và các văn bản hớng dẫn thi hành.
Trong bối cảnh chung đó của công tác hoàn thiện pháp luật về đầu t,
đầu t nớc ngoài tại Việt Nam tiếp tục có những tín hiệu vui mừng sau một
thời gian dài sa sút, đặc biệt trong lĩnh vực đầu t gián tiếp và hình thức doanh
nghiệp 100% vốn nớc ngoài. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu t, tính đến
tháng 4 năm 2006 đầu t nớc ngoài tại Việt Nam đã có 6.260 dự án, với số vốn


13
đăng ký đạt 53.473.358.000 USD, trong đó vốn thực hiện là 25.578.968.000 USD.
Hình thức đầu t trực tiếp là doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc ngoài tiếp
tục tăng hơn hình thức doanh nghiệp liên doanh cả về số lợng doanh nghiệp
và cả về chất lợng dự án đầu t. Nếu nh trớc đây ở giai đoạn 1988-1998,
hình thức doanh nghiệp liên doanh chiếm trên 60 tổng số dự án đầu t nớc
ngoài vào Việt Nam và chiếm trên 70% tổng số vốn đầu t thì giai đoạn hiện
nay, hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc ngoài chiếm trên 90% dự
án và trên 51% tống số vốn đầu t (4.706 dựa án và 28.423.287.000 USD).
Nh vậy, với đặc thù của đầu t nớc ngoài tại Việt Nam là doanh nghiệp liên
doanh chủ yếu sử dụng đất do bên Việt Nam trong liên doanh góp vốn, doanh
nghiệp 100% vốn nớc ngoài sử dụng đất thuê thì nhu cầu đất thuê của đầu t
nớc ngoài trong thời gian qua tăng nhanh rõ rệt. Tuy nhiên, số lợng doanh
nghiệp 100% vốn nớc ngoài sử dụng đất thuê nói trên không phải tất cả đều
đợc xác lập quan hệ thuê đất khi có dự án đầu t tại Việt Nam mà trong đó
còn có cả đất do doanh nghiệp liên doanh chuyển đổi hình thức đầu t sang
hình thức 100% vốn nớc ngoài [2].
Với xu hớng đầu t nớc ngoài vào Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
và đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thơng mại Thế giới (WTO)
dòng vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng hơn nhiều so với những
năm trớc đây. Nhận định này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của
đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, phù hợp với chính sách của Nhà nớc ta về

cải thiện môi trờng đầu t nhằm thu hút đầu t nớc ngoài thông qua hàng
loạt các biện pháp thiết thực nh hoàn thiện pháp luật về đầu t, cải cách hành
chính. Chính vì vậy, nhu cầu đất cho đầu t nớc ngoài tại Việt Nam trong
thời gian tới chắc chắn sẽ tăng nhiều hơn so với giai đoạn trớc đây. Đồng
thời, Việt Nam tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất trong lĩnh vực
đầu t nớc ngoài có nh vậy mới đáp ứng đợc yêu cầu của quản lý nhà nớc
về đất đai trớc yêu cầu phát triển nền kinh tế và hội nhập quốc tế.


14
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm và nội dung quản lý hành chính nhà
nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực
thuê đất
1.1.3.1. Khái niệm quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất ở Việt Nam
Nói đến "quản lý hành chính nhà nớc" là nói đến sự quản lý bằng quyền
uy của Nhà nớc đối với một lĩnh vực cụ thể nào đó trong đời sống xã hội. Nhà
nớc sử dụng sức mạnh thông qua tổ chức bộ máy của mình để thực hiện vai
trò quản lý xã hội. Sức mạnh của Nhà nớc đợc tạo thành bởi pháp luật và hệ
thống các cơ quan bảo vệ pháp luật. Vì vậy, sức mạnh quyền lực của Nhà
nớc bao giờ cũng đợc bảo đảm thực hiện bằng sự cỡng chế trong trờng
hợp tổ chức hoặc cá nhân không tuân thủ pháp luật.
Cần phải phân biệt giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế và các
mô hình quản lý khác. Trớc đây, trong giai đoạn sau giải phóng miền Nam,
thống nhất đất nớc đến năm 1986, nớc ta đã thực hiện sự quản lý nền kinh
tế bằng cơ chế hành chính - mệnh lệnh. Nghĩa là, mọi hoạt động kinh tế đợc
chỉ đạo thống nhất từ Trung ơng xuống địa phơng theo kế hoạch của Nhà nớc,
mà kế hoạch đó không đợc xây dựng theo yêu cầu của thị trờng, không theo
quy luật cung - cầu. Vì vậy, bản thân kế hoạch phát triển kinh tế thời bấy giờ
đợc xem là cứng nhắc, là "Pháp lệnh" vì nó đợc bảo đảm bằng quyền lực

nhà nớc thông qua chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính. Ngày nay, Nhà nớc
cũng thực hiện sự quản lý đối với nền kinh tế, song không phải bằng mệnh
lệnh hành chính và càng không phải dựa trên kế hoạch cứng nhắc. Nhà nớc
thực hiện sự quản lý đối với nền kinh tế thông qua việc điều tiết sự phát triển
của nó theo quy luật cung - cầu, theo đúng định hớng và bảo đảm giữ cho
nền kinh tế đợc phát triển trong môi trờng ổn định.
Nh vậy, việc quản lý kinh tế ngày nay cũng đợc thực hiện bởi các cơ
quan hành chính nhà nớc, nhng không phải bằng sự can thiệp trực tiếp vào


15
hoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế. Việc phát triển của các tổ chức
kinh tế đó do bản thân tổ chức đó tự điều chỉnh dựa trên yêu cầu của nền kinh
tế thị trờng và sự tuân thủ các quy định của pháp luật.
Qua phân tích nói trên ta thấy rõ ràng sự tách bạch giữa quản lý hành
chính nhà nớc với quản lý kinh tế ở nội dung quản lý. Một vấn đề khác nhau
giữa hai mô hình quản lý này là chủ thể quản lý. Chủ thể quản lý hành chính
nhà nớc là các cơ quan hành chính nhà nớc thực hiện việc quản lý bằng
quyền lực nhà nớc, còn chủ thể quản lý kinh tế là các tổ chức kinh tế, các
ngành, các hiệp hội v.v... và bằng quy luật phát triển kinh tế trong nền kinh tế
thị trờng.
Trong quản lý hành chính nhà nớc đối với đất đai, nhà nuớc phân
công cho các cơ quan của mình từ Trung ơng đến địa phơng có trách nhiệm
giúp Nhà nớc thực hiện công tác tham mu, đồng thời trực tiếp quản lý các
hoạt động liên quan đến đất đai. Theo đó, mô hình tổ chức của các cơ quan
quản lý nhà nớc về đất đai đợc tổ chức theo nhiều cấp khác nhau dựa trên
cơ cấu tổ chức của cơ quan chính quyền, cụ thể: ở Trung ơng có Bộ Tài
nguyên và Môi trờng; ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có Sở Tài
nguyên và Môi trờng; ở cấp xã có viên chức phụ trách địa chính xã, phờng.
Hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai dựa trên quy định của

pháp luật về đất đai và bản thân các công chức, viên chức công tác trong các
cơ quan này phải tuân thủ pháp luật về đất đai, pháp luật về cán bộ, công chức
và pháp luật nói chung.
Nh vậy, mọi hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đất
đai đều chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai từ cấp Bộ đến
cấp xã, phờng.
Trong lĩnh vực thuê đất để thực hiện dự án đầu t của các nhà đầu t
nớc ngoài tại Việt Nam cũng không nằm ngoài quy định nói trên. Vì vậy,
pháp luật đất đai, pháp luật đầu t đều quy định nội dung, trình tự, thủ tục,


16
quyền và nghĩa vụ của cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai và các nhà đầu t
nớc ngoài trong quá trình thuê đất và sử dụng đất thuê. Sự quản lý đó đợc
đảm bảo thực hiện bằng pháp luật và đợc thực hiện bởi hệ thống cơ quan
quản lý nhà nớc từ Bộ đến cấp phờng, xã. Quan hệ quản lý đó đợc hiểu là
quản lý hành chính nhà nớc về đất đai.
Vì vậy, có thể hiểu: Quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là sự tác động có tổ chức, có
định hớng của hệ thống cơ quan hành chính nhà nớc từ Chính phủ đến ủy
ban nhân dân xã (phờng, thị trấn) đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài bằng quyền lực nhà nớc làm cho quan hệ giữa Nhà nớc và doanh
nghiệp thuê đất vận động và phát triển nhằm thực hiện mục tiêu quản lý của
Nhà nớc và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.
1.1.3.2. Đặc điểm của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể quản lý và đối tợng của quản lý.
- Chủ thể quản lý hành chính nhà nớc là các cơ quan hành chính nhà
nớc từ Trung ơng đến địa phơng. Khác với chủ thể quản lý nhà nớc, theo
nghĩa rộng là tất cả các cơ quan nhà nớc (cơ quan lập pháp, cơ quan hành

pháp và cơ quan t pháp) thực hiện quản lý nhà nớc theo chức năng, nhiệm
vụ của mình, các cơ quan hành chính nhà nớc có hai loại (chia theo thẩm
quyền quản lý):
+ Cơ quan quản lý hành chính Trung ơng gồm: Chính phủ, các Bộ và
cơ quan ngang Bộ;
+ Cơ quan hành chính ở địa phơng gồm: ủy ban nhân dân các cấp và
các cơ quan sở, phòng, ban trực thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện và xã;
+ Cơ quan có thẩm quyền chung là các cơ quan sau đây: Chính phủ và
ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền quản lý các lĩnh vực của đời sống xã


17
hội, trong đó có quản lý về đất đai trên phạm vi cả nớc và trên phạm vi lãnh
thổ địa phơng mình.
+ Cơ quan có thẩm quyền riêng là các cơ quan sau đây: Bộ và cơ quan
ngang Bộ; các sở (và tơng đơng sở) thuộc ủy ban nhân dân tỉnh; các phòng
và cơ quan ngang phòng trực thuộc ủy ban nhân dân huyện, các ban trực
thuộc ủy ban nhân dân xã. Các cơ quan này có thẩm quyền quản lý một lĩnh
vực của đời sống xã hội, một hoặc một số ngành kinh tế, kỹ thuật. Quản lý về
đất đai một cách trực tiếp thờng giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Sở
Tài nguyên và Môi trờng, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban
Địa chính xã (phờng, thị trấn).
Các chủ thể quản lý hành chính nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và quyền quản lý thống nhất về đất đai. Cụ thể:
Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng; Bộ Tài nguyên và Môi trờng chịu trách nhiệm trớc
Chính phủ trong quản lý nhà nớc về đất đai; ủy ban nhân dân các cấp thực
hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nớc về đất đai tại địa phơng
theo luật định. Các cơ quan quản lý đất đai ở địa phơng đợc thành lập ở tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Đối tợng của quản lý nhà nớc về thuê đất ở đây là doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài.
Thứ hai, đặc điểm và hình thức quản lý hành chính nhà nớc.
Trong điều kiện xây dựng nhà nớc pháp quyền và nhu cầu quản lý
nhà nớc hiện đại, pháp luật là công cụ chủ yếu, phổ biến nhất hiện nay. Nhà
nớc quản lý xã hội bằng pháp luật nên trong lĩnh vực thuê đất hay quản lý
nhà nớc đối với đất đai bằng pháp luật là lẽ đơng nhiên... Trên cơ sở Luật
đất đai và các lĩnh vực pháp luật liên quan đến quản lý đất đai, Chính phủ, các
cơ quan hành chính nhà nớc ở Trung ơng và địa phơng ban hành các loại
văn bản quy phạm pháp luật (nghị quyết, nghị định, thông t, chỉ thị, quyết


18
định) để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớc
về cho thuê và thuê đất. Quản lý nhà nớc, quản lý xã hội bằng pháp luật là
"cái chung", còn quản lý hành chính nhà nớc bằng pháp luật đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất là "cái riêng" có đặc điểm riêng.
1.1.3.3. Nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất
Một số nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoài về thuê đất:
Thứ nhất, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nớc về
đất đai. Điều đó đợc thể hiện cụ thể ở Điều 6 và Điều 7 luật Đất đai nh sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cả nớc; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nớc.
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục
đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai trong phạm

vi cả nớc.
Bộ Tài nguyên và Môi trờng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ trong
việc quản lý nhà nớc về đất đai.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành
pháp luật đất đai tại địa phơng.
- ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai tại địa phơng theo thẩm quyền.
Thứ hai, nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và quản lý về đất cho doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê vì theo


19
Điều 8 Luật Đất đai thì ngời sử dụng đất bao gồm cả "tổ chức, cá nhân nớc
ngoài đầu t vào Việt Nam theo pháp luật về đầu t đợc Nhà nớc Việt Nam
cho thuê đất".
Nh vậy, theo quy định hiện hành về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất chứ không đợc
quyền sở hữu đất. Do đó, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài cũng chỉ
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp thuê đất hoặc
khi bên Viêt Nam tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chứ không
đợc quyền mua, bán đất.
Thứ ba, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thực hiện quyền
và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thuê theo quy theo các điều 105, 107, và
119, 120 Luật Đất đai. Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ đợc tác giả luận văn
trình bày cụ thể hơn ở phần 1.2 về nội dung pháp luật quản lý hành chính đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt
Nam hiện nay.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về quản
lí hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu
t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay

1.2.1. Khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với
các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Nghiên cứu khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở nớc
ta hiện nay có thể tiếp cận hai phơng diện sau:
Thứ nhất, phơng diện chủ quan. Xét trên phơng diện này thì pháp
luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là ý chí của Nhà nớc đợc thể
hiện qua hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất của


20
các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam. Sự rộng hẹp của các
quy định trong hệ thống pháp luật này đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngoài tùy thuộc vào từng giai đoạn, từng thời kì, từng chủ trơng của
Đảng và Nhà nớc ta trong chính sách phát triển kinh tế. Dới góc độ luật
học, sự hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung, đất
đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài nói riêng phụ thuộc vào ý chí chủ quan
của Nhà nớc. Điều này đợc chứng minh qua 20 năm thực tiễn công tác tiếp
nhận và quản lí đầu t nớc ngoài tại Việt Nam. Điều đó có nghĩa không phải
lúc nào các quy định pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài
cũng phù hợp với ý chí của các nhà đầu t nớc ngoài, phù hợp với tập quán
đầu t quốc tế. Tuy nhiên, nói nh vậy không có nghĩa là quy định pháp luật
về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài giai đoạn trớc đây làm hạn chế
dòng vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam và làm giảm hiệu lực công tác quản
lý nhà nớc về đất đai. Nhiều quy định pháp luật về đất đai trong đầu t nớc
ngoài theo Luật đất đai 1993 hoặc thậm chí Luật đất đai năm 1987 đã tỏ ra
"thông thoáng" hơn so với các nớc trong khu vực. Đó không chỉ là nhận xét
chủ quan của tác giả mà còn là nhận xét đánh giá của các nhà đầu t nớc
ngoài qua các lần tiếp xúc với Chính phủ Việt Nam tại các Hội nghị hàng năm

về đầu t nớc ngoài.
Thứ hai, về phơng diện khách quan. Tiếp cận dới góc độ này thì
pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu
t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật của Nhà nớc ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ thuê đất tại
Việt Nam để thực hiện các dự án đầu t nớc ngoài và các quan hệ phát sinh
trong quá trình quản lý nhà nớc về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất.
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật này không chỉ là ý chí của Nhà
nớc Việt Nam mà còn thể hiện quyền của các nhà đầu t nớc ngoài, sự
phù hợp với pháp luật quốc tế, tập quán đầu t quốc tế. Nh vậy, hiểu theo lí
luận về nhà nớc và pháp luật thì quy định về đầu t nớc ngoài trong lĩnh


21
vực thuê đất là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp
luật đó không chỉ thể hiện ý chí của Nhà nớc, mà còn thể hiện ý chí của nhân
dân và sự phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới. Hiểu theo lý luận về đầu
t quốc tế thì hợp tác quốc tế trong kinh tế nói riêng và văn hóa, chính trị nói
chung đã trở thành một xu thế tất yếu trong đời sống quốc tế hiện nay. Xu thế
đó ngày càng phát triển mạnh mẽ và không có một quốc gia nào có thể đứng
ngoài sự hợp tác giao lu kinh tế quốc tế. Điều đó có nghĩa rằng, cho dù các
quốc gia khác nhau về thể chế chính trị, về đời sống văn hóa, về phong tục tập
quán vẫn phải có tiếng nói chung trong từng lĩnh vực và nổi bật trong đó là
hợp tác kinh tế. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với các quốc gia đang
phát triển, trong đó có Việt Nam, bởi bản thân tiềm năng kinh tế nội địa
không thể đa đất nớc phát triển kịp với thế giới mà đòi hỏi phải tranh thủ
tiềm lực từ bên ngoài, đặc biệt là tiềm lực kinh tế từ các nớc phát triển, các
tập đoàn kinh tế hùng mạnh. Vì vậy, dù muốn hay không các quy định pháp
luật của nớc ta về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực đất đai đáp ứng nhu cầu
về sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp phải thể hiện sự phù hợp với

pháp luật quốc tế, với tập quán đầu t quốc tế. Điều đó đợc thể hiện ngay
trong các quy định pháp luật về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực đất đai của
Luật đất đai, Luật đầu t nớc ngoài, các điều ớc quốc tế giữa Việt Nam với
các nớc khác trên thế giới.
Từ những phân tích trên ta có thể hiểu pháp luật về quản lí hành chính
nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực
thuê đất nh sau:
Pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớc đối
với doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất thuê, quyền và nghĩa vụ giữa chủ sở
hữu đại diện là nhà nớc đối với đất đai (bên cho thuê) và doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài (bên thuê đất).


22
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Từ khái niệm pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất và qua nghiên cứu sự
phát triển của Luật đất đai, Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, các văn bản
pháp luật về quản lý hành chính đối với đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc
ngoài tại Việt Nam trong những năm qua, ta có thể đa ra một số nhận xét cơ
bản về pháp luật quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nh sau:
Thứ nhất, pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với các doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nói riêng và pháp luật
về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài nói chung ở nớc ta thể hiện đặc
thù của chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam. Chế độ sở hữu của Việt Nam
về đất đai là sở hữu của nhân dân, nhân dân giao cho ngời đại diện của mình

là Quốc hội thống nhất quản lí thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật
về đất. Đồng thời, các cơ quan quản lý hành chính ban hành văn bản pháp quy
để thực hiện quyền quản lý hành chính và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đại
diện. Vì vậy, mọi tổ chức và công dân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ
đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoài tại Việt Nam chỉ đợc quyền sử dụng đất để kinh doanh trên cơ sở hợp
đồng thuê đất với Nhà nớc hoặc do bên Việt Nam trong các liên doanh góp
vốn bằng quyền sử dụng đất của mình.
Thứ hai, pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với các doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là một lĩnh vực luật
có nhiều nguồn khác nhau. Hay nói một cách khác, các quy phạm pháp luật
của pháp luật ở lĩnh vực này có thể tìm thấy ở Hiến pháp, Luật đất đai, Luật
đầu t nớc ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật thơng mại, Luật dân sự và hệ
thống quy phạm pháp luật trong quản lý hành chính (văn bản pháp quy) do


23
các cơ quan hành chính nhà nớc có thẩm quyền ban hành. Tính phức tạp của
quản lý hành chính nhà nớc ở địa phơng về đất đai nói chung và thuê đất
nói riêng đang có xu hớng thống nhất trong sự đa dạng bởi quá trình quy
hoạch đất đai phục vụ cho công nghiệp hóa ở các tỉnh, thành phố không nhất
quán nh nhau. Vì vậy, các quy định của pháp luật điều chỉnh gián tiếp về
thuê đất, nh việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và giao đất thuê là cần
thiết để Nhà nớc mới có thể giao đất thuê cho doanh nghiệp đợc.
Thứ ba, pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối với các doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất có đối tợng điều
chỉnh cụ thể. Đó là:
- Quy định nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nớc nh
Chính phủ, Bộ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong việc quy hoạch đất, thu
hồi đất và cho thuê đất.

- Các quan hệ về hợp đồng thuê đất giữa Nhà nớc và doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoài.
- Các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nớc đối với
doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đã nhận đất thuê.
- Các quan hệ phát sinh trong kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất theo
đúng mục đích và xử lý vi phạm pháp luật về cho thuê đất và sử dụng đất thuê.
Thứ t, thẩm quyền ban hành các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực này
gồm nhiều cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành. Nh đặc điểm thứ hai
đã nêu trên, lĩnh vực pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất không phải là một ngành luật độc
lập. Hệ thống quy phạm pháp luật của nó nằm ở các văn bản luật và các văn
bản pháp quy. Có thể khái quát rằng, các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực luật
này có ở các văn bản quy phạm pháp luật (Hiến pháp, luật, bộ luật, pháp lệnh,
nghị quyết, nghị định, quyết định, thông t, chỉ thị). Ngoài Luật đất đai,


24
Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, Bộ luật dân sự do Quốc hội ban hành;
Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Bộ Kế hoạch và Đầu t, Bộ Tài
chính và các cơ quan hành chính nhà nớc ở địa phơng đều ban hành những
quy phạm điều chỉnh hoạt động quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thuê đất.
Nh vậy, ta có thể thấy, quy định về đất thuê trong đầu t nớc ngoài
lẽ ra phải do Luật đất đai và các văn bản hớng dẫn thi hành Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung, nhng lại do Luật đầu t nớc ngoài sửa đổi, bổ sung. Về thẩm
quyền kiến nghị sửa đổi quy định đất đai lẽ ra phải do Bộ Tài nguyên Môi
trờng kiến nghị Chính phủ nhng lại do Bộ Kế hoạch và Đầu t kiến nghị sửa
đổi. Về lí luận pháp luật, ta thấy chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền sửa đổi
Luật, nhng ở đây Chính phủ lại bổ sung quy định về đất thuê của các doanh
nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài của Luật đất đai bằng một nghị định của

Chính phủ. Còn nhiều ví dụ khác có thể thấy trong quá trình thi hành Luật đất
đai và quản lý nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài để chứng
minh cho đặc diểm nói trên. Các ví dụ về đặc điểm này có thể thấy mặt tích
cực trong thu hút đầu t nớc ngoài, nhng nó cũng dự báo những mặt khác
làm trầm trọng thêm điểm yếu phát sinh làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam
thiếu đồng bộ, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau.
1.2.3. Nội dung của pháp luật về quản lí hành chính nhà nớc đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14
tháng 10 năm 1994 và Nghị định số 11/CP ngày 24 tháng 1 năm 1995 hớng
dẫn thi hành Pháp lệnh này đã đặt nền móng và giải quyết những vấn đề đầu
tiên trong quan hệ thuê đất để thực hiện dự án có vốn đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam. Theo các văn bản pháp luật nói trên, tổ chức, cá nhân ngời nớc
ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài nếu lựa chọn hình thức đầu t


25
theo quy định của Luật đầu t nớc ngoài đợc quyền thuê đất để thực hiện dự
án tại Việt Nam.
Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định việc tổ chức, cá nhân ngời
nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc thuê đất tối đa không
quá 50 năm để thực hiện dự án tại Việt Nam. Luật đất đai 1993 và các văn bản
hớng dẫn thi hành tiếp tục xác định chủ trơng thu hút đầu t nớc ngoài của
Nhà nớc ta bằng việc quy định về trình tự, thủ tục thuê đất theo mức độ đầu
t thuộc dự án nhóm A hay dự án nhóm B. Đối với dự án nhóm B, Luật quy
định nhà đầu t chỉ cần làm thủ tục thuê đất với cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh,
thành phố; đối với dự án nhóm A (thuê 5 ha đất đô thị trở lên, 50 ha đất khác trở
lên) phải tiến hành thủ tục và đợc sự đồng ý của Chính phủ. Nh vậy, so với
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 cùng với Luật đầu t nớc ngoài

tại Việt Nam sửa đổi năm 1992 đã thực hiện việc đơn giản hóa thời gian, thủ
tục, trình tự thuê đất cho các nhà đầu t nớc ngoài, nghĩa là không phải bất
cứ dự án nào cũng phải có ý kiến đồng ý của Chính phủ nh trớc đó.
Luật đất đai năm 2003 ra đời là bớc tiến dài trong việc tạo lập cơ chế
bình đẳng giữa các thành phần sử dụng đất, tăng quyền cho ngời sử dụng đất,
trong đó có các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài. Chẳng hạn, Luật cho
phép các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc trả tiền thuê đất theo
từng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần (khoản 2 Điều 108).
Trừ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các doanh nghiệp có vốn đầu
t nớc ngoài không đợc thuê theo quy định tại Điều 76, Điều 77 Luật đất đai
2003, các loại đất còn lại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thuê và
Nhà nớc còn khuyến khích thuê qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai
thác và sử dụng, u đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, u đãi về mức thuê đất.
Chẳng hạn, đối với đất có mặt nớc ven biển, đất bãi bồi ven sông ven biển.
Những khái quát trên đây có thể xác định những nội dung chính của
pháp luật về quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t