Một số vấn đề quản lí nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 1 -
LI NểI U
Trong cụng cuc i mi , bờn cnh vic xõy dng cỏc ch trng,
chớnh sỏch phỏt trin kinh t - xó hi thỡ vn ci thin cht lng
cuc sng ca ngi dõn - vt cht v tinh thn luụn c ng v
nh nc dnh cho s quan tõm c bit. Trong ú vic gii quyt
vn nh l mt yờu cu bc xỳc v mi quan tõm chung ca mi
tng lp dõn c , cỏc cp cỏc nghnh trong c nc. Hin nay H
NI, mt dõn s ngy cng cao trong khi qu t li cú hn nờn
chỳng ta phi cú mụ hỡnh xõy dng phự hp. Bờn cnh nh do nhõn
dõn t xõy dng nh bit th, H NI ó tp chung phỏt trin nhiu
nh chung c cao tng c u t theo d ỏn, vỡ nú nõng cao hiu
qu s dng t cỏc ụ th. Vn t ra l phỏt trin chung ccn
phai i ụi vi vic ỏp ng nhng nhu cu v dch v ụ thi v m
bo cht lng cuc sng. õy l mt trong nhng yu t cú tớnh cht
quyt nh trong thnh cụng ca mụ hỡnh phỏt trin chung c cao
tng. Nguyờn nhõn c bn khin trc õy ngi dõn e ngi sng
trong cỏc chung c l do cỏc chung c khụng cú s qun lý thng
nht, cung cp dch v ng b v duy tu bo trỡ cụng trỡnh. Cỏc
chung c cao tng hin nay c lp t nhiu trang b nh thang
mỏy, mỏy bm nc, mỏy phỏt in d phũng, thit b phũng chng
chỏy , Cn phi cú mụ hỡnh qun lý, cung cp dch v v duy tu
cụng trỡnh phự hp v do mt n v thng nht thc hin
Vi mc tiờu tỡm ra mụ hỡnh qun lý thớch hp cho cỏc chung c
cao tng H NI hin nay thỡ vic nghiờn cu ti: Mt s vn
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 2 -
qun lý chung c H NI trong giai on hiờn nay l ht sc cn
thit .

Với dung lng thụng tin thu thp c, chỳng tụi xin cp n
mt s vn ch yu sau:
Chng I : C s lớ lun v qun lý chung c
Chng II : Thc trng qun lý chung c H NI hin nay
Chng III : Mt s gii phỏp tng cng qun lý chung c
H NI
Trong quỏ trỡnh thc hin ti ny, vi s giỳp nhit tỡnh ca
cỏc thy cụ giỏo trong trung tõm o to a chớnh v kinh doanh bt
ng sn c bit l cụ giỏo Th.s V TH THO, nhng do trỡnh v
thi gian cú hn nờn ti khụng trỏnh khi nhng thiu sút nht
nh. Vỡ vy, chỳng tụi nhn c s úng gúp ý kin ca cỏc bn ể
ti c hon thin hn.

Chỳng tụi xin chõn thnh cm n!

Nhúm sinh viờn thc hiờn:


Trõn Th Hng
Kiờu Ngc Lan
. V Thựy Linh





THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 3 -
NI DUNG

Chng I: C s lý lun vờ qun lý chung c
1/ Khỏi niờm nh chung c cao tng:
Nh chung c l nh cú nhiu tng (t 2 tng tr lờn gm nhiu
cn h riờng bit), cú cu trỳc theo kiu cn h, cú cu thang v li i
chung.
Gn õy, theo xu hng phỏt trin nh ụ th, mt s nh chung
c cao tng c xõy dng bỏn v cho thuờ, ph bin l loi nh
chung c cú s tng t 9 n 12 tng. Ti iu 2 Ngh nh 71/ 2001/
N-CP ngy 05/ 10/ 2001 ca Chớnh Ph v u ói u t xõy dng
bỏn v cho thuờ ó a ra khỏi nim v nh chung c cao tng:
nh cao tng (t 5 tng tr nờn i vi thnh ph H Ni v thnh
ph H Chớ Minh, t tng tr nờn i vi thnh ph khỏc);cú cu trỳc
kiu cn h khộp kớn cú cu thang v li i chung. T ú khỏi nim
nh trung c cao tng ti H Ni c hiu nh sau:
Nh chung c cao tng l nh cú cu truc kiu cn h khộp kớn,
cú cu thang v li i chung, cú s tng nh t 5 tr nờn
1.1/ Nh chung c cao tng ti H Ni:
Nh chung c cao tng ti H Ni bao gm nh chung c cao
tng thuc s hu nh nc v nh chung c cao tng thuc khu
ụ th mi
a/ Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc:
Nh chung c cao tng thuc s hu nh nc ti H Ni c
nh nc xõy dng ch yu trong thi k thc hin c ch bao cp
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 4 -
nh . õy l gii phỏp gii quyt nhu cu bc bỏch v ch cho
ngi dõn ụ th.
b/ Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th
mi:

Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th mi
bỏn hoc cho thuờ.
1.2/ c im ca chung c cao tng:
Theo iu 239 B Lut dõn s thỡ nh chung c cú cỏc c im
sau:
Phn din tớch, trang thit b dựng chung trong nh chung c thuc
s hu chung ca tt c ch s hu cỏc cn h ú v khụng th phõn
chia
Ch s hu cỏc cn h trong nh chung c cú quyn v ngha v
ngang nhau trong vic qun lý, s dng phn din tớch v thit b
chung
Trong trng hp nh chung c b tiờu hu, thỡ ch s hu cỏc cn
h trong nh chung c cú quyn s dng din tớch mt t ca nh
chung c theo quy nh ca phỏp lut
1.3/ V trớ ca chung c trong vic phỏt trin ụ th hin i:
Hin nay, Vit Nam l nc ang chuyn dch c cu kinh t t k
hoch hoỏ tp trung sang nn kinh t th trng thỳc y nn kinh
t phỏt trin. Tc ụ th hoỏ nhanh trong khi trỡnh phỏt trin
nụng thụn rt chm ó kộo theo cỏc vn xó hi nh: vic lm, mụi
trng, quy hoch, h tng k thut , h tng xó hi, c bit l vn
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 5 -
nh ụ th, trong ú cú vn nh cho cụng nhõn ti cỏc khu
cụng nghip tp trung, nh cho mt b phn i tng sinh viờn
mi ra trng cha cú iu kin to lp nh iu ny ó v
ang to ra sc ộp rt ln cho chớnh ph v cỏc nh hoch nh
chớnh sỏch v nh . Mt khỏc , tc tng dõn s nhanh lm cho
qu t ngy cng b thu hp. Chớnh vỡ vy , nh nc ch trng
khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t tham gia phỏt trin nh c

bit l phỏt trin nh cung c cao tng theo d ỏn. n nay ó xut
hin nhiu mụ hỡnh nh chung c mi, nhiu kiu dng ỏp ng mt
phn nhu cu ngy cng tng lờn v cht lng ca nhõn dõn .Nh
chung c cao tng theo d ỏn c xõy dng ó to ra din mo mi
cho ụ th vn minh vi s ng b v h tng k thut, vi s ng
b v cnh quan mụi trng nờn ó c xó hi chp nhn. Hn na,
xõy dng nh chung c cng hỡnh thnh np sng ụ th vn minh,
hin i. i vi Vit Nam, ch trng phỏt trin chung c cao tng
s to c hụ cho cỏc ngnh xõy dng tip cn vi tin b khoa hc k
thut , to ngun ngõn sỏch ln cho nh nc.
2/ S cn thit phi qun lý chung c:
Trc õy, do vic thc hin qun lý chung c theo hỡnh thc bao
cp, cụng tỏc qun lý buụng lng ó lm ny sinh nhiu hin tng
tiờu cc nh: ngi s dng t ý sa cha, c phỏ, ci ni din
tớch, xõy them b nc lm nh hng n kt cu cụng trỡnh, dn
n lỳn nh, gõy bin dng, nt v kt cu , thm dt mỏi nh v sinh
Nh nc cha cú quy nh rừ rng v u t cho cụng tỏc duy tu,
bo dng nh k dn vic trong quỏ trỡnh s dng cỏc hng mc k
thut ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha, duy tu, ch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 6 -
sau 10 năm sử dụng hầu như tồn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thốt
nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời
gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá
biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá
bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận
hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện
đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện
nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh

thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà
chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng
cao cơng tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một
u cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo
Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ
trưởng Bưn Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản
lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà
chung cư theo quy định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban cơng, lơ gia
gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt,
siêu thị, văn phòng và những phần khác được cơng nhận là sở
hữu riêng theo quy định của pháp luật.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 7 -
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần
khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thốt hiếm,
lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas,
thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể
phốt,thu lơi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngồi nhà
gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp

được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực
hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm
các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà
chung cư hiện nay được pháp luật cơng nhận tồn tại dưới các hình
thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng
th nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng th nhà với chủ sở hữu nhà đó
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 8 -
Nh chung thuc s hu t nhõn gm :nh chung ca mt ch
s hu , nh chung thuc s hu nhiu ngi (ng s hu) , nh
chung cú nhiu ch s hu
Nh chung cú nhiu hỡnh thc s hu ,l nh cú hai hoc ba
hỡnh thc núi trờn
b/ ng ký nh chung c:
Theo phỏp lut hin hnh thỡ tt c nh ti ụ th u phi c
ng ký quyn s hu . Quy ch qun lý v s dng nh chung ti
ụ th quy nh khỏ rừ ngha v v trỏch nhim ng ký nh chung c
thuc v ch s hu. C th l nh chung phi c ng ký ti U
ban nhõn dõn phng , th trn , ni cú nh ú .Ngi cú trỏch nhim
ng ký nh chung quy nh nh sau:
*Nh chung thuc s hu ca mt ch thỡ ch s hu cú trỏch
nhim ng ký . Nu nh thuc s hu ca t chc chớnh tr , xó hi

, t chc kinh t thỡ t chc ú ng ký . Nu nh thuc s hu t
nhõn thỡ ch s hu ng ký . Nu nh thuc s hu nh nc thỡ
c quan , t chc c giao nhim v qun lý nh ú ng ký .



Nh chung thuc s hu nhiu ngi thỡ cỏc ng s hu cựng
cú trỏch nhim ng ký



Nh chung cú nhiu ch s hu thỡ tng ch s hu cú trỏch
nhim ng ký phn din tớch nh thuc quyn s hu ca mỡnh v
ng ký s dng chung phn din tớch nh , t dựng chung cho
cỏc h
Trong trng hp nh chung cha xỏc nh rừ ch s hu hoc
thuc din vng ch thỡ ngi qun lý hp phỏp cú trỏch nhim ng
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 9 -
ký. Nu khụng cú ngi qun lý hp phỏp thỡ ngi ang s dng cú
trỏch nhim ng ký
c/ S dng nh chung c:
Nh chung c l mt loi ti sn c bit thuc s hu chung theo
phn nờn vic s dng loi ti sn ny cng tuõn theo nhng nguyờn
tc ca vic s dng ti sn chung theo phn . Theo quy ch qun lý
v s dng nh chung ti ụ th v B lut dõn s thỡ vic s dng
nh chung phi tuõn theo cỏc nguyờn tc sau

Ngi sng trong nh chung , dự l ch s hu hay thuờ ca
ch s hu khỏc c s dng phn din tớch riờng ( phn din tớch
riờng l cn h khộp kớn hoc phũng trong nh chung) v c
cựng s dng din tớch t v h thng cụng trỡnh k thut dựng
chung cho cỏc h (din tớch dựng chung cho cỏc h gm: mỏi bng,
sõn thng, hnh lang li i, cu thang, khu bp, khu v sinh trong
nh v kho, nh tm nh ph, nh v sinh trong khuôn viờn nh, cỏc
cụng trỡnh phc v nhu cu v khuõn viờn nu cú, phự hp vi quy
hoch c duyt, h thng cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc
h bao gm: h thng cp nc, thoỏt nc ma, nc thi, b pht,
cp in sinh hot, in thoi, truyn thanh, thu lụi, cu ho, thang
mỏy )
Mi ngi trong nh chung cú trỏch nhim gi gỡn, bo qun tt
nh v nhng phn s dng chung, thc hin tt cỏc quy nh v v
sinh ụ th, phũng chỏy cha chỏy, trt t an ninh, xó hi ngn chn
kp thi cỏc hnh vi phỏ hoi cỏc cụng trỡnh thuc nh chung. Thc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 10 -
hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ mơi
trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Khơng tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an tồn của ngơi
nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu
cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất
q tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Khơng tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong
ngơi nhà như: phá bỏ lơ-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu
phụ, nối thơng khơng gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bĨ

nước…
3/ Khơng gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập
ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp
thốt nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Khơng chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ
để dùng riêng cho gia đình mình.
5/ Khơng xây dựng cơng trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng
chung khi chưa có giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh
giới cho từng hộ, khơng có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù
đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu
nhà ở đều phải tơn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các
hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 11 -
d/ Bo dng sa cha:
Theo phỏp lut hin hnh thỡ vic bo dng, sa cha c quy
nh nh sau:
Nh chung thỡ phi c bo dng, sa cha theo ỳng nh
k trong h s qun lý k thut ó c quy nh cho tng cp, hng
nh , b phn nh (H s qun lý k thut c lp cho ngụi nh
v do ch s hu gi. i vi nh chung c cú nhiu ch s hu
thỡ h s qun lý k thut do mt ch s hu c u quyn gi).
Ch s hu nh chung c cú trỏch nhim bo dng, sa cha
nh thuc s hu ca mỡnh.
1. i vi nh chung c nhiu ch s hu thỡ tng ch s hu
phi chu trỏch nhim bo dng, sa cha phn din tớch thuc s
hu ca mỡnh v cựng vi cỏc ch s hu khỏc bo dng, sa cha

cỏc phn s dng chung. Chi phớ bo dng, sa cha cỏc phn s
dng chung c phõn b theo t l din tớch riờng ca tng ch s
hu.
2. Ton b chi phớ sa cha, bo dng do ch s hu m nhn.
Trong trng hp ch s hu khụng tin hnh sa cha thỡ bờn thuờ
cú thể sa cha theo quy nh ca phỏp lut.
Cỏc h hng do ngi s dng gõy ra thỡ ngi s dng phi t
sa cha. Cỏc h hng do nhiu h cựng s dng gõy ra, thỡ cỏc h
ú cựng chia phớ tn sa cha.
Vic ci to, lm tng thờm din tớch nh chung c nhiu ch s
hu tho thun bng vn bn v phi cú giy phộp ca c quan cú
thẩm quyn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 12 -
Ngi s dng nu khụng phi l ch s hu thỡ khụng c ci
to lm tng thờm din tớch di bt k hỡnh thc no, tr trng hp
c cỏc ch s hu tho thun bng vn bn v c c quan cú
thm quyn cp giy phộp.
3.2/ Qun lý:
Hin nay mụ hỡnh v qun lý nh chung c c quy nh ti Quy
ch qun lý v s dng nh chung. Theo quy nh ny, thỡ mụ hỡnh
qun lý nh chung c c t chc theo phng thc t qun kt
hp vi hot ng qun lý nh nc v nh t. Tc l cỏc h trong
nh chung c cú th bu ra Ban t qun, hoc tổ trng nh tổ
chc cụng vic qun lý chung mang tớnh cht ni b gm:
1. Xõy dng ni quy nh chung, thụng qua hi ngh cỏc h v
ụn c, kim tra mi ngi thc hin ni quy ú.
2. Thu cỏc khon tin cỏc h phi np nh: tin nc sinh hot,
tin thu gom rỏc, tin gúp qu bo tr an ninh, qu chng bóo lt,

thiờn tai
3. i vi cỏc h thuờ nh ca ch s hu khỏc, Ban t qun
cú th ng ra thu tin thuờ nh ca cỏc h theo u thỏc ca ch s
hu v c nhn thự lao do ch s hu tr.
4. T chc sa cha nhng h hng do cỏc h cựng gõy ra, v
phõn b chi phớ gia cỏc h ú.
5. T chc bo dng, s cha phn din tớch v h thng
cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc h v phõn b chi phớ gia
cỏc ch s hu nh chung ú
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 13 -
6. Ho gii tranh chp gia cỏc h v qun lý, s dng nh
chung nu cú v t chc hp ể cỏc h phờ bỡnh, kim im nhng cỏ
nhõn c tỡnh vi phm Quy ch nh chung
7. Thay mt cỏc h phn ỏnh vi c quan qun lý nh t, vi
chớnh quyn cỏc kin ngh, nguyn vng cú liên quan n vic s
dng, qun lý nh chung.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 14 -
CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đơ thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với q trình đơ thị hố diễn ra
mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư
cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định
chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đơ thị lớn đang
được xây dựng với quy mơ lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đơ Hà
Nội cũng khơng nằm ngồi xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm
2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp
thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng th nhà;
137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố
Hà Nội đã có gần 200 cơng trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số
chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ cơng tác tái
định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành cơng
của cả nước trong cơng tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao
tầng, đầu q I-2004 Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà và Đơ thị đã
đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764
căn hộ, cụ thể như sau:

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 15 -

Tờn nh

S cn
h
S nh
xe
S
tng
Din tớch
kit (
2
m
)
S thang
mỏy
ang qun lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Phỏp Võn-T Hip 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bỏn o Linh

m
244 6 39 361 6
OCT2 - n 1 66 2 12 95 2
OCT2 - n 2 112 2 15 171 2
OCT2 - n 3 66 2 12 95 2
III. M ỡnh II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - n 1 88 1 12 168 2
CT1A - n 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - n 1 99 1 12 601 2
CT5 - n 2 99 1 12 601 2
CT5 - n 3 140 1 15 420 2
CT5 - n 4 84 1 15 164 2
Ngun: Phũng KHTH - Xớ nghip qun lý nh cao tng
Nh vy, trong thi gian qua thnh ph H Ni ó phỏt trin c
nhiu nh chung c cao tng, gii quyt ch cho mi b phn dõn
c ca thnh ph vi cht lng v tin nghi ngy cng tin b hn.
Vi nhu cu phỏt trin xó hi ngy cng cao, chung c trong ụ th
hin i khụng ch tho món nhu cu thun tuý m cũn phi ỏp
ng ng thi nhiu nhu cu khỏc nhm nõng cao khụng ngng cht
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 16 -
lượng mơi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư
trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hố, giao tiếp cộng đồng,
về khơng gian giao thơng (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện
nghi kỹ thuật khác. Đó chính là khơng gian cơng cộng trong chung cư.

Việc tổ chức các khơng gian có chức năng cơng cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa
học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với
tập qn dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.
Một tồ nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm
bảo khơng gian khép kín khơng chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn
đòi hỏi sự hồn chỉnh của tồn bộ tồ nhà. Cuộc sống của cư dân
trong tồ nhà ngồi thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các khơng gian có chức năng cơng cộng như: giao thơng
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, cơng trình thể thao, văn hố, giải trí
cơng cộng… Sự hồn chỉnh của khơng gian chung của tồ nhà phải
đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an tồn, an
ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu
để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các cơng
trình phụ trợ, khơng gian cơng cộng gắn liền với từng ngơi nhà, từng
khu ở khơng được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây
dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe
đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại
khơng gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 17 -
giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta khơng thể đưa hết xe
đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trơng
giữ xe cơng cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hồn tồn là
tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh
diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trơng giữ xe. Các khơng gian

này khơng thuận lợi về sử dụng, khơng đảm bảo về an tồn, về phòng
cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng
tăng, các phương tiện giao thơng cá nhân khơng chỉ còn là những
chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ơ tơ… như vậy đòi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thơng này; tốt nhất là liền kề hoặc
nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thơng bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là
giao thơng mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu
thang chính, để tạo sự thơng thống và lấy ánh sáng. việc tổ chức
như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn
hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là
xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-
50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m
2
sàn hoặc hơn nữa. Do
sự phát triển của cơng nghệ thi cơng, tổ chức mặt bằng điển hình
ngày càng lớn, do vậy giao thơng cũng phải tương xứng, đủ số lượng
thang máy thang bộ (chống và thốt hiểm). Tổ chức khơng gian giao
thơng này khơng thể tiếp xúc tồn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thơng
thống, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là
một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm
phục vụ nhu cầu giao thơng tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Mét sè vÊn ®Ị qu¶n lý nhµ chung c− ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiƯn nay
- 18 -
khác của tồ nhà đòi hỏi phải được tính tốn, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là khơng thể thiếu. Người ở có thể

sử dụng giao thơng ngang trong từng tầng đĨ đưa rác tới nơi tập trung
và thơng qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập
trung tại vị trí thích hợp và được chun đi bằng các phương tiện đảm
bảo vệ sinh mơi trường đơ thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian
làm việc, ngồi các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình,
còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hố, thể thoa thư giãn…
Với số hộ dân cư đơng đúc của một tồ nhà chung cư cao tầng hiện
đại, xây dựng các cơng trình thĨ thao, giải trí để kinh doanh là một giải
pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngồi việc thoả mãn các nhu cầu thĨ
thao, giải trí, các cư dân trong một tồ nhà còn có điều kiện gặp gỡ
thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp
của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình khơng gian có chức năng
cơng cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đơ thị lớn là một
định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương
thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được
chỉ trong phát triĨn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho
người dân, mà còn coi nhẹ cơng tác quản lý, thậm chí có nơi bị bng
lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được
nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân
trong q trình sử dụng tuỳ tiện khơng chấp hành quy định của nhà
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 19 -
nc v qun lý s dng nh chung c ó din ra khỏ ph bin
hin nay ti cỏc khu nh chung c cao tng: b mt ụ th, cnh
quan khu vc b xu i, tui th cụng trỡnh gim, nhng vn mang
tớnh xó hi ngy cng phỏt sinh gay gt gia cỏc c dõn sng trong

nh chung c cao tng, nhiu mõu thun kộo di khụng gii quyt dt
im.
Túm li, so vi cỏc khu nh chung c trong nhng thp niờn trc
õy thỡ s phỏt trin cỏc khu nh chung c hin nay cú nhng chuyn
bin rừ rt c v quy mụ kin trỳc v h thng cỏc dch v. Tuy nhiờn,
vn qun lý vn cũn bt cp v l mt ni dung cn c nghiờn
cu.
2/ Thc trng qun lý chung c H Ni:
2.1/ Qun lý c trỳ:
Hin nay, trong cỏc khu chung c cao tng, cụng tỏc qun lý c trỳ
cũn buụng lng. Tỡnh trng ln xn v s nhõn khẩu, h khẩu trong
cỏc khu nh cng ht sc phc tp. c bit, trong nhng nm qua,
khi b trớ tỏi nh c cho ngi dõn n nh c ti cỏc khu chung c,
ta thy cha cú s phõn loi thnh phn dõn c, m c a tng
cm dõn c vo sng, gm c anh th h, ch giỏo viờn, nh trớ
thc, Cỏc thnh phn ny cú np sng , sinh hot, nhn thc khỏc
nhau. Nờn khú ho hp v thng xuyờn xy ra tranh chp.
cỏc khu chung c c thỡ vic qun lý c trỳ rt kộm: Nhiu nh
chung c cú ngi n v ngi i thay i lien tc m ban qun lý
khụng giỏm sỏt c, k c khi bit nhng ngi nh c ti ú
vng mc vo cỏc t nn xó hi thỡ h cng khụng cú gii phỏp
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
- 20 -
giỳp . Ri ngi c trỳ ch lm theo li ớch ca cỏ nhõn mỡnh m
quờn i li ớch ca cng ng.
Ban qun lý cỏc khu nh chung c cha i sõu, i sỏt vo i
sng ca ngi dõn, h cha quan tõm n hon cnh, lai lch ca
mi ngi. Do vy ó xy ra nhiu tỡnh trng ỏng tic nh: Trm
cp, ma tuý,

Nhng hin nay cỏc khu nh chung c mi thỡ vn qun lý c
trỳ cng cú nhiu tin b hn, nh khu chung c bỏn o Bc Linh
m cú nhõn viờn qun lý nh trc sut 24/24h. Ngoi nhng vic
c giao nh trụng xe, qun lý kiụt, bm nc, gi v sinh, thu tin
dch v, ch, cũn cú thêm nhng nhim v phi giao v qun lý c
trỳ ho gii, qun lý nhõn khu trong cỏc gia ỡnh v s thay i nhõn
khu trong tng giai on c bit l s tng thờm nhõn khẩu. Cụng
tỏc tm trỳ, tm vng cng c ụn c thc hin ti tng khu nh
c th. Ban qun lý cng l nhng ngi chng kin, can thip vo
bao chuyn bun vui ca c dõn nh: Ma chay, ci hi,
Chớnh s quan tõm ca ban qun lý n i sng ca c dõn ó
cng c nim tin ngi dõn cú th yờn tõm khi sng trong cỏc khu
chung c.
Do vy, cho mụ hỡnh nh chung c cao tng c phỏt trin mt
cỏch lnh mnh thỡ cụng tỏc qun lý c trỳ ngy cng phi c chỳ
trng hn na, t vic qun lý h khu, nhõn khu n vic tỡm hiu
tõm t tỡnh cm cng nh hon cnh sng ca c dõn, t ú tỡm ra
cỏc bin phỏp cng nh cú cỏc chớnh sỏch phự hp m bo cht
lng cuc sng ca ngi dõn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN