Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






PHAN VĂN CẢNH




ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA
BÀN HUYỆN NAM ðÀN, TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI




Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03


Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn





Phan Văn Cảnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược
sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo
Viện ðào tạo Sau ðại học, KhoaTài nguyên và Môi trường- Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của thầy giáo Tiến sỹ
Nguyễn ðình Bồng, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Nghệ An, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam ðàn,
Chi cục Thống kê huyện, anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên,
tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn



Phan Văn Cảnh



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình ảnh vii

1 ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 3

2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về ñấu giá quyền sử dụng ñất 4

2.2 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 12

2.3 ðịnh giá, ñấu giá ñất, bất ñộng sản kinh nghiệm một số nước trên
thế giới
23

2.4. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới ñịnh giá, ñấu giá ñất, bất ñộng
sản.
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 ðối tượng 29

3.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Nội dung nghiên cứu 29

3.3 Phương pháp nghiên cứu 30

4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

iv
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam
ðàn, tỉnh Nghệ An
31

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 31
4.1.2 Các nguồn tài nguyên 35
4.1.3 Tình hình kinh tế xã hội 39
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản của huyện
Nam ðàn, tỉnh Nghệ An
47

4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 47
4.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất 52

4.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Nam
ðàn- tỉnh Nghệ An trong giai ñoạn 2006-2010.
54

4.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn
huyện Nam ðàn. 54
4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An 55
4.3 3 Trình tự thủ tục ñấu giá 61
4.4 ðánh giá hiêu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn Huyện Nam ðàn trong giai ñoạn từ năm 2006 2011.
62

4.4.1 Kết quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên
ñịa bàn Huyện Nam ðàn
62
4.4.3 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 85
4.5 ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá ñất 87

4.5.1 Giải pháp chính sách 87
4.5.2 Giải pháp về tổ chức 87
4.5.3 Phương thức ñấu giá 87
5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 89

5.1 Kết luận 89

5.2 ðề nghị 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
ðGQSDð
CNH-HðH
BQL
BðS
CSHT
GCNQSDð
GPMB
HðND
UBND
QSDð
THCS
THPT
TW
CP
UBND
XHCN
TCðC
TNMT
Chữ viết ñầy ñủ
ðấu giá quyền sử dụng ñất
Công nghiệp hóa – Hiện ñại hóa
Ban quản lý
Bất ñộng sản
Cơ sở hạ tầng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Giải phóng mặt bằng
Hội ñồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng ñất
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Trung ương
Chính phủ
Uỷ ban nhân dân
Xã hội chủ nghĩa
Tổng cục ðịa chính
Tài nguyên và môi trường







Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

vi
DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

4.1 Diện tích, cơ cấu các loại ñất năm 2011 53
4.2 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Lòi Khưới, xóm
Bắc Sơn, xã Vân Diên, huyện Nam ðàn

66
4.3 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Cồn Lều, xóm 4,
xã Nam Thái, huyện Nam ðàn
73
4.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Ba Hà 1, khối
Ba Hà, thị trấn Nam ðàn, huyện Nam ðàn
79
4.5 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 81


















Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

vii

DANH MỤC HÌNH ẢNH

STT Tên hình Trang
2.1 Sơ ñồ quy trình ñấu giá bất ñộng sản ở Fukuoka 28
4.2 Quy trình thực hiện ñấu giá QSDð 61
4.3 Sơ ñồ mặt bằng quy hoạch khu ñấu giá 63
4.4 Hiện trạng khu ñấu giá 63
4.5 Sơ ñồ mặt bằng khu quy hoach khu ñấu giá 69
4.6 Hiện trạng khu ñấu giá 69
4.7 Hiện trạng khu ñấu giá 75

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Việt Nam ñang trong quá trình ðổi mới chuyển từ nền kinh tế kế
hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy
mạnh thực hiện CNH-HðH ñất nước với mục tiêu trở thành quốc gia công
nghiệp vào năm 2020. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước
ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành; Các thành phần
kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu
vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai
cũng không phải ngoại lệ. Chính sách pháp luật ñất ñai cũng từng bước ñổi
mới , phù hợp với thể chế kinh tế mới. ðất ñai ngày nay ñã trở thành nguồn
nội lực ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước .
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức

này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một
số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn
tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao
ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.
Mặt khác do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường
nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật,
thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương
trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to
lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước.
ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

2

quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản.
Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua
việc ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Nghệ An là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá
ñất, thời gian qua công tác ñấu giá ñất ñã thực hiện theo nhiều phương thức,
hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu
giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể ñề xuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
Nam ðàn là một huyện bán sơn ñịa. Tổng diện tích tự nhiên là
29.408,18 ha, gồm 24 xã, thị trấn, dân số gần 16 vạn người. Trong những năm
qua, hiệu quả từ công tác ñấu giá QSD ñất tác ñộng ñến nền kinh tế - xã hội
của huyện là rất lớn. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất như thế nào ñể ñảm

bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư tạo ñộng lực
cho sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện là một vấn ñề cần ñược nghiên
cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai trong giai
ñoạn hiện nay. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào
việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá QSDð của huyện Nam ðàn tôi tiến hành
nghiên cứu ñề tài:
"ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số
dự án trên ñịa bàn huyện Nam ðàn - tỉnh Nghệ An"
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
"ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn
huyện Nam ðàn - tỉnh Nghệ An" góp phần hoàn thiện cơ chế ñấu giá quyền sử
dụng ñất và nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
nghiên cứu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

3

1.3. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng, hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án trên ñịa bàn Huyện Nam ðàn- tỉnh Nghệ An.
- ðề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm thực hiện
công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn.
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

4

2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
2.1.1.1 Khái niệm
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền, hồ chứa

nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa )". “ðất như là một
khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến một ñất nước cho
ñến cả hành tinh”.
2.1.1.2. Vai trò của ñất ñai
“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng”.
2.1.2. Bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS
và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Bộ luật Dân sự Việt Nam, ðiều 181 ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản
không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [18]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

5

.1.2.2.2. ðặc ñiểm
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà
chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất [5].

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Ở nước ta
thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do
vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là
quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong
những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông
thị trường BðS.
2.1.3 Thị trường bất ñộng sản
2.1.3.1 . Khái niệm
- Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng
sản ñược trao ñổi. TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BðS. TTBðS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan
ñến việc tạo lập BðS.
- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường Bất ñộng sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác
như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị
trường khoa hoc công nghệ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

6

2.1.3.2. Tính chất
TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu; TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS
do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất
2.1.3.3. ðặc ñiểm
- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là

thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản.
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật.
- TTBðS là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
2.1.3.4. Chức năng của TTBðS
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau.
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch.
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3.5. Vai trò, vị trí của TTBðS
Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; Tác ñộng tới tăng trưởng
kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; Tác ñộng trực
tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị
trường lao ñộng; Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc
làm và nhà ở.
2.1.3.6 Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ; Biện pháp ñể người mua và
người bán BðS ñến với nhau; Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

7

quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi
tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và
những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với
các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà
nước ; Thoả thuận giá mua bán; Hình thức hợp ñồng giữa người bán và

người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận; Biện pháp ñảm
bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS;
Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay; Biện
pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
2.2.1. Giá ñất
2.2.1.1. Khái niệm
- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Giá ñất: Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai. Xét về phương diện
tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh.
2.2.1.2. Phân loại
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường:
- Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của
bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành
công trên thực tế);
- Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ
cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

8

Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thuờng ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường

luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.1.2. ðịnh giá ñất, bất ñộng sản
a. Khái niệm
- ðịnh giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất : Là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất bất ñộng sản: Là sự ước tính về giá trị của bất ñộng sản
(Giá trị ñất + Giá trị tài sản tgắn liền với ñất) bằng hình thái tiền tệ cho một
mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các
nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của
Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.

[21]
b. Chế ñộ ñịnh giá ñất, bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn
liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải
chịu thuế.
Việc ñịnh giá ñất và BðS hàng loạt ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 3 năm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

9

(ðài Loan), 5 năm (Ôxtrâylia) hoặc 6 năm (Thụy ðiển) một lần, tuỳ theo quy
ñịnh của mỗi nước;
Việc ñịnh giá ñất và BðS Thường xuyên ñược thực hiện trong các
trường hợp cá biệt, khi có phát sinh giao dịch bất ñộng sản (chuyển nhượng,
nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất, BðS.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất, bất ñộng sản, trong ñó 3 phương
pháp phổ biến là
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm cơ
sở ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể
ước tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã
ñược khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư): là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- Tổ chức ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và BðS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc
ñịnh giá ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước)
chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

10
(một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của
Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương - do các tổ chức ñịnh
giá tư nhân thành lập - tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có
sự tham gia ñịnh giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc
phải ñưa ra toà ñể giải quyết, quyết ñịnh của toà sẽ là quyết ñịnh cuối cùng
và có hiệu lực pháp luật.
- Tổ chức ñịnh giá của tư nhân: ðược hình thành và phát triển trong cơ
chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của khu vực
sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận
thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các bên có liên quan. Tổ chức
ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BðS
hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới.
Tuy nhiên công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước
trên thế giới ñều ñược coi trọng và ñược tổ chức thành một hệ thống công cụ,
có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ ðất ðai
và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng ñều có những ñiểm giống
nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (ñều có những nét cơ bản giống
nhau) và ñộc lập khi hoạt ñộng ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
2.2.3. ðấu giá ñất
2.2.3.1. Khái niệm
- ðấu giá : Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá -
Ai trả giá cao nhất thì ñược.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

11
- ðấu thầu : Là việc ñọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
2.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
a. Vị trí của khu ñất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá
ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất.
c. ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

12
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm.
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. ðất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà
ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ : ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần
dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở. Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung -
cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng
ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy
nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó. Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị
trí khác.
2.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
2.3.1. Cơ sở pháp luật
2.3.1.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ñất ñai 2003

a) Các văn bản pháp quy hướng dẫ thi hành Luật ðất ñai
- Luật ðất ñai 1988.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

13
- Luật ðất ñai 1993,
- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998.
- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 2001.
b) Các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh cụ thể về
ñấu giá quyền sử dụng ñất
- Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về giá ñất ;
- Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy
ñịnh về lệ phí trước bạ;
- Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc
ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh;
- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số
66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một
số ñiều của quy chế ñấu thầu;
- Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-
TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở
ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các
trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ
cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị
trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.
- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về
hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

14
Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí
trước bạ;
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn
thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng ñất;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ
tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000
của Chính phủ;
- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
c) Luật ñất ñai 1987, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật
ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy
ñịnh cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất.
2.3.1.2 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay
Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan
ñến thị trường ñất ñai như sau:
- Luật ñất ñai 2003.
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

15
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng ñất.
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban
hành quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá.
- Quyết ñịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế ñấu giá QSD ñất ñể giao ñất có thu tiền
sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi
thường hỗ trợ và tái ñịnh cư.
- Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 cảu Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản.
- Quyết ñịnh số 52/2009/Qð-UBND ngày 27/5/2009 của UBND tỉnh
Nghệ An v/v ban hành Quy chế ñấu giá QSD ñất ñể giao ñất có thu tiền sử
dụng ñất hoặc cho thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết ñịnh số 37/2011/Qð-UBND ngày 01/8/2011 của UBND tỉnh
Nghệ An v/v ban hành Quy chế bán ñấu giá tài sản trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An.
Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường

hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức
giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.
2.3.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.3.2.1. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh
những vụ mua bán có thể so sánh ñựợc trên thị trường. ðây là phương pháp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

16
ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị
trường ñể sau ñó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá.
2.3.2.2. Phương pháp giá thành
Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương
pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế
hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường
của BðS cần ñịnh giá.
2.3.2.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương
pháp ñầu tư. ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị
trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có
khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập
ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: Xác ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh
giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy ñịnh của ðiều 12-Lðð năm 1998 xác

ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền sử
dụng ñất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế sử dụng ñất
mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng
ñất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết ñịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ………………………

17
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều
dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và
Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ñối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá.
- Căn cứ vào mức ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ñất.
- Giá ñất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ñấu giá
quyền sử dụng ñất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ñịnh giá sàn
ñể tổ chức ñấu giá ñã áp ứng ñược khác ñấy ñủ yêu cầu, ñược các ñịa phương
bước ñầu áp dụng và ñã ñạt ñược kết quả ñáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác
ñịnh ñể ñưa ra ñấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ñấu giá (có
những lô ñất giá trúng ñấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
2.3.3. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.3.3.1. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hà Nội
ðấu giá quyền sử dụng ñất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng
tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ñịnh của pháp luật ñất ñai và các
văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

ban hành Quyết ñịnh số 66/2003/Qð-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành
Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể taọ vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, bản quy trình này quy ñịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy
ñịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Bước 1: Của quy trình ñược thực hiện trong 32 ngày: Trong ñó; Chủ dự
án liên hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc ñể ñược giới thiệu ñịa ñỏêm triển khai
dự án, lập hồ sơ sử dụng ñất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ñạo, ñôn
ñốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ñịnh chỉ giới ñường ñỏ (10ngày) và chủ dự