Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH
____________________





NGăTHăMNGăKIU






PHỂNăTệCHăCỄCăYUăTăTỄCăNGă
NăGIỄăVNăPHọNGăCHOăTHUểă
TIăăKHUăVCăTRUNGăTỂMă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH

LUNăVNăTHCăSăKINHăT






THĨNHăPHăHăCHệăMINHă- NMăβ015





BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH
____________________




NGăTHăMNGăKIU




PHỂNăTệCHăCỄCăYUăTăTỄCăNGă
NăGIỄăVNăPHọNGăCHOăTHUểă
TIăăKHUăVCăTRUNGăTỂMă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH

ChuyênăngƠnh:ăKinhăt phátătrină(Thmăđnhăgiá)
Mưăs:ă60γ10105



LUNăVNăTHCăSăKINHăT



NGIăHNGăDNăKHOAăHC:
PGS.ăTSăNGUYNăNGCăVINH



THĨNHăPHăHăCHệăMINHă- NMăβ015


i




LI CAM OAN

Tôiăxinăcamăđoană lunăvnănƠyălƠădoăchínhătôiănghiênăcuăthcăhin.ăCácă
thôngătin,ăsăliuăvƠăktălunănghiênăcuătrongălunăvnălƠăhoƠnătoƠnătrungăthcăvƠă
đcătríchădnăđyăđăngunătiădanhămcătƠiăliuăthamăkho.
HcăviênăchơnăthƠnhăcmănăsătnătìnhăhngădnăcaăthyăNguynăNgcă
VinhătrongăquáătrìnhănghiênăcuăđăhoƠnăthinăđătƠiănƠy. ngăthiăhcăviênăcngă

xinăbƠy tălòngătriăơnăđnăcácăthyăcôăthamăgiaăgingădyălpăcaoăhcăthmăđnhăgiá,ă
đưătruynăđtănhngăkinăthcăquỦăbáu,ăgópăphnăquanătrngătrongăvicăthcăhină
lunăvnănƠy.ăă
HcăviênăcngăchơnăthƠnhăcmănăcácăcôngăty,ăcácădoanhănghipătiăcác cao
căđưăgiúpăđătrongăvicăcungăcpăthôngătinăcngănhătrăliăphiuăkhoăsátăgiúpăhcă
viênăhoƠnăthƠnh đătƠiănghiênăcuănƠy.

TP. H Chí Minh, tháng 3 nm 2015



ngăThăMngăKiu

ii




TịMăTTăNGHIểNăCU

ViădơnăsăngƠyăcƠngătng,ăxưăhiăcƠngăphátătrin,ănhuăcuăvăvnăphòngăchoă
thuêătngăcaoăthìăchínhăsáchăvăgiáăngƠyăcƠngăđcăchúătrng.ăVnăđăđtăraălƠălƠmă
sao xácă đnhă đcă giáă vnă phòngă choă thuêă mtă cáchă chínhă xácă nhmă giúpă choă
nhngă đnă vă cóă nhuăcuă cóă thăthuêă đcă vnă phòng,ăgiúpă doanhă nghip,ăngơnă
hƠng,ăcácăcôngătyăđaăcăđuătăcóăliănhun,ăgiúpăchoăcácăcăquanăcaăNhƠăncăcóă
thăqunălỦăttăthătrngăbtăđngăsn.ăTănhngătrnătrătrên,ătácăgiăthcăhin
nghiênăcu phơnătíchăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoăthuêătiăkhuăvcă
trungătơmăthƠnhăphăHăChíăMinhăđăđaăraăktălunăvƠăgiăỦăchínhăsáchănhmăhoƠnă
thinăttăhnăchoăthătrngăbtăđngăsnănóiăchungăvƠăthătrngăvnăphòngăchoă
thuêănóiăriêng. LunăvnăthcăhinătrênăcăsălỦ thuytăVăthă- ChtălngăvƠălỦă

thuytănhăgiáănhơnătăthăhngă- môăhìnhăhedonic. TácăgiăxơyădngăhƠmăhiă
quy đaăbinăviăbinăphăthucălƠăbin giáăvnăphòngăcho thuêă(GTβ)ăđcătácăgiă
xălỦ thôngăquaăcôngăcăStataă11. CácăbinăđcălpăđcăđaăvƠoăhƠmăhiăquyăđóă
lƠ:ăKhongăcáchătăvnăphòngăchoăthuêăđnătrungătơmăthƠnhăph;ăKhongăcáchătă
vnăphòngăchoăthuêătiătrcăđngăgiaoăthôngăchính;ăVătríăcaăvnăphòngăchoăthuê;ă
DinătíchăsƠnăthuê;ăTuiăđiăcaătòa nhƠăvnăphòng;ăVăsinh,ămôiătrng;ăAnăninh;ă
PhnăngăcaăbanăqunălỦ;ăCnhăquan;ăVinăthông;ăHăthngăthangămáy;ăHăthngă
đin;ăThiăhnăchoăthuê;ăTngădinătíchăsƠnăchoăthuê;ăTngădinătíchăbưiăđăxe;ăMtă
đăgiaoăthông;ăiuăchnhăcácăđiuăkhonătrongăhpăđng.ăKtăqu phơnătích cóă8ă
yuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoăthuê.ăTrongăđóăyuătăthiăhnăchoăthuêălƠă
yuătănhăhngăkháămnhăđnăgiáăvnăphòngăchoăthuê,ătipătheoălƠăcácăyuăt:ă
TuiăđiăcaătòaănhƠăvnăphòng; Mtăđ giaoăthông; Khongăcáchătăvnăphòngăchoă
thuêăđnătrungătơmăthƠnhăph; Tngădinătíchăbưiăđ xe; Cnhăquanăxungăquanhătòaă
nhƠ;ăDinătíchăsƠnăthuê. Mcăđăgiiăthíchăsăbinăđngăgiáăvnăphòngăchoăthuêăcaă
8ăbinănƠyălƠă87.18%ăvƠăcácăkimăđnhăsăphùăhpăcaăhƠmăhiăquyăđuăđcăđmă
boăvƠăhƠmăhiăquyăkhôngăviăphmăbtăcăgiăđnhăquanătrngănƠo.
iii




KtăquăcaănghiênăcuănƠyăcóăthălƠătƠiăliuăthamăkhoăchoăcácănghiênăcuă
tipătheo,ăvƠăgópăphnăhătrăchoăcácăbênăthamăgiaăthătrngăcaoăc vnăphòngăcóă
thănhìnănhnămtăcáchăcóăcăsăhnăvăcácăyuătăvƠămcăđătácăđngăcaăchúngă
lênăgiáăthuêămƠăhăquanătơm.
iv

MCăLC

LI CAM OAN i
TÓM TT NẢảIÊN CU ii
MC LC iv
DANả MC BNẢ ix
DANả MC S  xi
DANả MC CÁC T VIT TT xii
CảNẢ I: PảN M U 1
1.1 TệNHăCPăTHITăCAăCHăăNGHIểNăCU 1
1.2 MCăTIểUăNGHIểNăCU 1
1.2.1 Mcătiêuăchung 1
1.1.2 Niădungănghiênăcu 2
1.3 CỂUăHIăNGHIểN CU 2
1.4 PHNGăPHỄPăNGHIểNăCU 2
1.5 NGUNăSăLIUăDỐNGăTRONGăNGHIểNăCU 3
1.6 CỄCăGIIăHNăCAăNGHIểNăCU 3
1.6.1 Phmăviănghiênăcu 3
1.6.2 iătngănghiênăcuăvƠăđiătngăkhoăsát 3
1.7 ụăNGHAăTHCăTINăCAăăTĨIăNGHIểNăCU 4
1.8 KTăCUăCAăLUNăVN 4
TịMăTTăCHNGăI 4
CảNẢ II: C S LÝ LUN 5
2.1 Cácăkháiănimăcóăliênăquanăđnăchăđănghiênăcu 5
v




2.1.1 KháiănimăvƠăphơnăloiăvnăphòngăchoăthuê 5

2.1.1.1 Vnăphòngăchoăthuê 5
2.1.1.2 Phơnăloiăvnăphòngăchoăthuê 5
2.1.2 Kháiănimăvăgiáăchoăthuêăvnăphòng 7
2.2 MTăSăLụăTHUYTăLIểNăQUANăN CHăăNGHIểNăCU 7
2.2.1 LỦăthuytăVăth,ăChtălng 7
2.2.2 LỦăthuytăđnhăgiáănhơnătăthăhngă- Môăhìnhăhedonic 9
2.3 CỄCăMỌăHỊNHăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăCịăLIểNăQUAN 11
2.3.1. Cácănghiênăcuăthcănghimătrênăthăgii 11
2.3.2. CácănghiênăcuăthcănghimăăVităNam 19
2.4 CỄCăYUăTăTỄCăNGăNăGIỄăVNăPHọNGăCHOăTHUểăTăCỄC
NGHIểNăCUăTHCăNGHIM 30
TịMăTTăCHNGăII 33
CảNẢ III: PảNẢ PảÁP NẢảIÊN CU 35
3.1 QUYăTRỊNHăNGHIểNăCU 35
3.2 PHNGăPHỄPăNGHIểNăCU 36
3.2.1 Phngăphápăphơnătích,ăsoăsánhăvƠătngăhp 36
3.2.2 Phngăphápăthngăkêămôăt 36
3.2.3 Phngăphápăđnhălng 37
3.3 CỄCăGIăTHITăNGHIểNăCU 42
3.4 MỌăHỊNHăNGHIểNăCU 43
3.5 DăLIUăNGHIểNăCU 45
3.5.1 Dăliuăsăcp 45
3.5.2 Dăliuăthăcp 46
TịMăTTăCHNGăIII 47
CảNẢ IV: KT QU NẢảIÊN CU 48
vi

4.1 KTăQUăTHNGăKểăMỌăT 48
4.2 KTăQUăCAăMỌăHỊNH 49
4.2.1 KtăquăxơyădngăhƠmăhiăquy 49
4.2.2 KtăquăphơnătíchăhiăquyăđaăbinăbngăphngăphápăOLS 52
4.3 KIMăNHăCỄCăGIăTHIT 58
4.3.1 DòătìmăviăphmăcaăhƠmăhiăquy 58
4.3.2 Kimăđnhăđaăcngătuyn 58
4.3.3 Kimăđnhăphngăsaiăthayăđi 58
4.3.4 Kimăđnhătătngăquan 58
4.3.5 Kimăđnhăphnădăcóăphơnăphi chun 58
4.3.6 Kimăđnhăsăphùăhpăcaămôăhình 58
4.3.7 Kimăđnhăhăsămôăhìnhăhiăquy 58
4.4 KTăLUNăMỌăHỊNHăCỄCăYUăTăTỄCăNGăNăGIỄăVNăPHọNGă
CHOăTHUểăTIăKHUăVCăTRUNGăTỂMăTP.ăHCM 60
TịMăTTăCHNGăIV 63
CảNẢ V: KT LUN VÀ ẢI Ý CảÍNả SÁCả 64
5.1 KTăLUN 64
5.2 GIăụăCHệNHăSỄCH 65
5.3 NHNGăGIIăHNăCAăNGHIểNăCU 66
5.4 HNGăNGHIểNăCUăTIPăTHEO 66
TịMăTTăCHNGăV 67
TÀI LIU TảAM KảO
DANHăMCăTĨIăLIUăTINGăVIT
DANHăMCăTĨIăLIUăTINGăANH
Pả LC
vii

Phălcă1.ăPhiuăkhoăsát
Phălcăβ.ăChiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhìnhă1
Phălcăγ.
KtăquăhiăquyăbinăKCβ
KtăquăhiăquyăbinăVS1
Phălcă4.
Ktăquăhiăquyăbin AN1
Ktăquăhiăquyăbin AN2
Phălcă5.
Ktăquăhiăquyăbin PU1
Ktăquăhiăquyăbin PU2
Phălcă6.
Ktăquăhiăquyăbin CQ1
Ktăquăhiăquyăbin VT1
Phălcă7.
Ktăquăhiăquyăbin TM1
Ktăquăhiăquyăbin D1
Phălcă8.
Ktăquăhiăquyăbin D2
Ktăquăhiăquyăbin TDT
Phălcă9.
Ktăquăhiăquyăbin VS2
Ktăquăhiăquyăbin VT2
viii




Phălcă10.
Ktăquăhiăquyăbin TM2

Ktăquăhiăquyăbin DC1
Phălcă11.ăKtăquăhiăquyăbinăDCβ
Phălcă12. Chiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhình 2
Phălcă13. Kimăđnhăđaăcngătuyn
Phălcă14. Kimăđnhăphngăsaiăthayăđi
Phălcă15.
Kimăđnhătătngăquan
Kimăđnhăphnădăcóăphơnăphiăchun
Phălcă16. MtăsăhìnhănhăcácăcaoăcăvnăphòngămƠătácăgiăđưăkhoăsát






ix




DANHăMCăBNG
TT
NIăDUNG
TRANG
Bngăβ.1
Bngătngăhp văcácănghiênăcuăliênăquan
21
Bng 2.2
Bngătngăhpăcácămôăhìnhăvăcácănghiênăcuăliênăquan
26

Bngăγ.1
Môătăcácăbinăđcălp
44
Bngăγ.β
Thngăkêăsămuăthcăhinăkhoăsát
45
Bngă4.1
Ktăquăthngăkêămôătăbin
48
Bngă4.β
Ktăquăphơnătíchăhiăquy caămôăhìnhă1
53
Bngă4.γ
Tómă ttă ktă quă hiă quyă tngă bină đcă lpă cóă Ủă nghaă
thngăkê
54
Bngă4.4
Tómăttă ktă quă hiăquyă tngăbină đcă lpă khôngăcóăỦă
nghaăthngăkê
56
Bngă4.5
Ktăquăphơnătíchăhiăquyăcaămôăhìnhăβ
57
Phălcă2
Chiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhìnhă1

Phălcă3
KtăquăhiăquyăbinăKCβ
KtăquăhiăquyăbinăVS1

Phălcă4
KtăquăhiăquyăbinăAN1
KtăquăhiăquyăbinăANβ

Phălcă5
KtăquăhiăquyăbinăPU1
KtăquăhiăquyăbinăPUβ

Phălcă6
KtăquăhiăquyăbinăCQ1
KtăquăhiăquyăbinăVT1

Phălcă7
KtăquăhiăquyăbinăTM1
KtăquăhiăquyăbinăD1

x





Phălcă8
KtăquăhiăquyăbinăDβ
KtăquăhiăquyăbinăTDT

Phălcă9
KtăquăhiăquyăbinăVSβ
KtăquăhiăquyăbinăVTβ

Phălcă10
KtăquăhiăquyăbinăTMβ
KtăquăhiăquyăbinăDC1

Phălcă11
Ktăqu hiăquyăbinăDCβ

Phălcă12
Chiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhình 2

Phălcă13
Kimăđnhăđaăcngătuyn

Phălcă14
Kimăđnhăphngăsaiăthayăđi

Phălcă15
Kimăđnhătătngăquan
Kimăđnhăphnădăcóăphơnăphiăchun

Phălcă16
Mtăsăhình nhăcácăcaoăcăvnăphòngămƠătácăgiăđưă
khoăsát

xi




DANHăMCăSă

TT
NIăDUNG
TRANG
Săđăγ.1
Quyătrìnhănghiênăcu
35
Săđăγ.β
Môăhìnhăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoă
thuê
38

xii




DANHăMCăCỄCăTăVITăTT
TăVITăTT
NIăDUNG
AN
An ninh
AN1
Binăgiămcăđăanăninhăkhuăvcăvnăphòngăchoăthuêă(rtăttă=ă1,ă
trungăbìnhă=ă0)
AN2
Binăgiămcăđăanăninhăkhuăvcăvnăphòngăchoăthuêă(ttă=ă1,ă
trungăbìnhă=ă0)
BS
Btăđngăsn
CL

Chtălng
CQ
Cnhăquan
CQ1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăcnhăquanăxungăquanhăvnăphòngă
choăthuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
CQ2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăcnhăquanăxungăquanhăvnăphòngă
choăthuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
D
Hăthngăđin
D1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăhăthngăđinăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
D2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăhăthngăđinăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
DC
iuăchnhăcácăđiuăkhonătrongăhpăđng
DC1
Binăgiăđiuăchnhăgiáătrênăhpăđngă(theoălmăphátă=ă1,ăkhôngă
điuăchnhă=ă0)
DC2
Binăgiăđiuăchnhăgiáătrênăhpăđngă(tălăghiătrênăhpăđngă=ă
1,ăkhôngăđiuăchnhă=ă0)
xiii

DTT
DinătíchăsƠnăthuê
DTX
Tngădinătíchăbưiăđăxe
GT2
Giáăvnăphòngăchoăthuêăhinăti
HCM
HăChíăMinh
KC1
KhongăăcáchătăvnăphòngăchoăthuêăđnătrungătơmăthƠnhăphăă
KC2
Khongăăcáchătăvnăphòngăchoăthuêătiătrcăđngăgiaoăthôngă
chínhăă
MD
Mtăđăgiaoăthông
MD1
Binăgiămcăđămtăđăgiaoăthôngăxungăquanhăvnăphòngăchoă
thuêă(rtăđôngă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
MD2
Binăgiămcăđămtăđăgiaoăthôngăxungăquanhăvnăphòngăcho
thuêă(đôngă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
OLS
Ordinary Least Squares ậ Phngăphápăbìnhăphngănhănht
PU
PhnăngăcaăbanăqunălỦ
PU1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăphnăngăcaăbanăqunălỦătòaănhƠă
vnăphòngăchoăthuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
PU2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăphnăngăcaăbanăqunălỦătòaănhƠă

vnăphòngăchoăthuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
TD
TuiăđiăcaătòaănhƠăvnăphòng
TDT
TngădinătíchăsƠnăchoăthuê
THT
Thiăhnăchoăthuê
TM
Hăthngăthangămáy
TM1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăthangămáyăcaăvnăphòngăchoăthuêă
(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
xiv






TM2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăthangămáyăcaăvnăphòngăchoăthuêă
(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
TP
ThƠnhăph
VS
Văsinh,ămôiătrng
VT
Văth
VT
Vinăthông

VT1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvămngăvinăthôngăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
VT2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvămngăvinăthôngăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
VTR
Vătríăăcaăvnăphòngăchoăthuê
WC
NhƠăvăsinh
1



CHNG I: PHNăMăU

1.1 TệNHăCPăTHITăCAăCHăăNGHIểNăCU
ThƠnhăphăHăChíăMinhă(TP. HCM) lƠătrungătơmăkinhăt,ăvnăhóa,ăgiáoădcă
quanătrngăcaăVităNam,ălƠ đuătƠuăkinhătăcaăVităNam,ăniăđơy cóăsălngăln
doanhănghipătrongăvƠăngoƠiăncăhotăđng. ThcătăchoăthyătiăTP. HCM, song
hƠnhăviăsătngătrngăkinhăt caoăvƠăduyătrìătrongăthiăgianădƠi lƠăsăhìnhăthƠnhă
cácădoanhănghipămiătngălên, hayăcácăcôngătyăđangăhotăđngăcóănhuăcuămărngă
cácălnhăvcăkinhădoanh,ădchăv,ăsnăxut… điuănƠyădnăđnăgiaătngănhuăcuăsă
dngădinătích mtăbngăchoăthuê.ăVicăđuătăvƠoăcaoăcăvnăphòngăchoăthuêătiă
thƠnhăph cngăphátătrinămnhămătrongăcácănmăqua nhmăđápăngănhuăcuănêuă
trên. Tuy nhiên, thcătăchoăthy thôngătin văvnăphòng choăthuêătrênăthătrngă
vaăthiuăvaăkémăminhăbch,ănhtălƠătrongăvicăxácăđnhăgiáăthuêăvnăphòng daă
trênăcácăyuătănƠo?ăvƠămcăđătácăđngăcaăchúngălênăgiáăthuêăraăsao? điuănƠy
đangălƠmăchoăngiăcóănhuăcuăthuêăvƠăchoăthuêăđuălúngătúng.ăơyăcngălƠănguyênă
nhơnăquanătrngădnăđnăphơnăkhúcăthătrng vnăphòngăchoăthuê phátătrinăthiuă

tínhălƠnhămnhăvƠăbnăvng.ăNgoƠiăra, nhngănghiênăcuăthcătinăvăthătrngăvnă
phòng choăthuêăăTP. HCMănóiăchungăcngănhătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM
nóiăriêng,ăvnăcònăhnăch.ăVìăvy,ăvicăphơnătích cácăyu tătácăđngăđn giáăvnă
phòng choăthuê săgópăphnănhnăthcăđyăđăhnăvămcăđătácăđng caăcácăyuă
tălênăgiáăthuêăvnăphòngătiătrungătơmăTP. HCM cóăỦănghaătrongăvicăphátătrinăthă
trngăchoăthuêăvnăphòng.ăTănhnăthcătrênătácăgiăthcăhin nghiênăcu ắPhơn
tíchăcácă yu tă tácăđngă đn giáă vnăphòng choă thuê tiă khuă vcătrungătơmă
thƠnhăph HăChíăMinh”.
1.2 MCăTIểU NGHIểNăCU
1.2.1 Mcătiêuăchung
Lunăvnăđcăthcăhinăviămcătiêuăđánhăgiáămcăđătácăđngăcaăcácăyuă
tăđnăgiáăthuêăcaăcácăvnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM.ăTăđó,ă
đăxutăcácăkhuynănghăphátătrinăthătrngăvnăphòng choăthuêăăTP. HCM.
2



1.1.2 Niădungănghiênăcu
- TngăhpăcăsălỦălunăvăsătácăđngăcaăcácăyuăt lênăgiáăthuêăvnăphòng.
- Xơyădngămôăhìnhănghiênăcuăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêă
tiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM.
- Phơnătíchămcăđătácăđngăcaăcácăyuăt lênăgiáăvnăphòng choăthuê.

1.3 CỂUăHIăNGHIểNăCU
- Cácăyu tănƠoătácăđngăvƠămcăđănhăhngăcaăcácăyuătăđóăđnăgiáăvnă
phòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơm TP. HCMănhăthănƠo?
- Mcăđătácăđngăcaăcácăyuătălênăgiáăvnăphòng choăthuê?
- NhngăkhuynănghănƠoăcnăthităchoămcătiêuăphátătrinăthătrngăvnăphòng
choăthuêăăTP. HCM?

1.4 PHNGăPHỄP NGHIểNăCU
Trongălunăvnătácăgiăđưăthcăhinăcácăphngăphápăđ phơnătíchăcácăyuătătácă
đngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêănhăsau:
- Phngăphápăphơnătíchătngăhp trongăvicăthuăthpăcácădăliuăthăcpătăcácă
tƠiăliuălƠăbáoăcáo,ăsăliuăthngăkê,ăcácănghiênăcuăkhoaăhcăđưăđcăcôngăbă
trongă vƠă ngoƠiă ncă tă đó lƠmă sángă tă mcă tiêuă nghiênă cu,ă laă chnă cácă
phngăphápănghiênăcu,ăkhungăphơnătích phùăhpăviăchăđ nghiênăcuăvƠ
đmăboăđcămcătiêuănghiênăcuăđưăđ ra;
- Phngăphápăthngăkêămôătăđcădùngătrongăvicămôătăcácăktăquăthngăkêă
săbăt cácămuăkhoăsát,ănhmălƠmărõăniădungănghiênăcu.
- Phngăphápăphơnătíchăđnhălngădùngăđ phơnătíchăcácăyu tătácăđngăđnă
giáăvnăphòng choăthuê,ătinăhƠnhăxácăđnhăcácăbin,ăxơyădngăhƠm vƠătinăhƠnhă
hiăquyăsauăđó kimăđnhămôăhình.ăxácăđnhămcăđătácăđngăcaătng yuătă
đnătngăbin.


3



1.5 NGUNăSăLIUăDỐNGăTRONGăNGHIểNăCU
LunăvnăsădngăngunăsăliuăsăcpăvƠăngunăsăliuăthăcp.ă
- SăliuăsăcpădoătácăgiătăđiuătraăkhoăsátătiăkhuăvcătrungătơmăthƠnh phă
HăChíăMinh,ăviăcămuăβ00,ăthiăgianăkhoăsát:ăquỦăIănmăβ015.
- SăliuăthăcpăbaoăgmăcácătƠiăliuănghiênăcu,ăniênăgiámăthngăkêăcaăthƠnhă
phăHăChíăMinhăvƠătrong cácăbƠiăvitătrênăcácătpăchíăkhoaăhcăcóăchăđăliênă
quan.

1.6 CỄCăGIIăHNăCAăNGHIểNăCU
1.6.1 Phmăviănghiênăcu

- Phm vi không gian: Nghiênăcu nƠyăch phơnătíchăcácăyu tătácăđngăđnăgiáă
vnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM;ăcăth lƠătiăphngăBnă
ThƠnh,ăphngăNguynăTháiăBìnhăqună1;ăphngă4,ăphngă7ăqun 3; phngă
9,ăphngă1βăqună4ăvƠ phngăβ5,ăphngăβ6ăqunăBìnhăThnhăTP. HCM.
- Phm vi thi gian: Lunăvnăgiiăhnăphmăviănghiênăcuătrongăvicăđánhăgiáă
cácăyu tătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM
tpătrungăvƠoăgiaiăđonătăthángă09/β014ăđnăthángă03/2015.
NghiênăcuănƠyăchăthcăhinătrênăđiătngăkhoăsát:ăcao căvnăphòngăchoă
thuêăloiăB.

1.6.2 iătngănghiênăcu vƠăđiătngăkhoăsát
- i tng kho sát: LunăvnăchăkhoăsátăcaoăcăvnăphòngăchoăthuêăhngăB
tiăkhuăvcătrungătơmăthƠnhăphăHăChíăMinh.
- i tng nghiên cu:ăCácăyuătăvƠămc đătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoă
thuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCMănh:ăvătrí,ăanăninh,ămôiătrng,ădinătíchă
sƠnăxơyădng,ăcnhăquanăvƠătinăích,…



4



1.7 ụăNGHAăTHCăTINăCA ăTĨI NGHIểNăCU
NghiênăcuănƠyăđóngăgópăthêmăvƠoăkhoătƠiăliuăthôngătinăthamăkhoăchoăcácă
nhƠăqunălỦ,ăngiăthuêăvƠăchoăthuê v cácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng cho
thuêăloiăBăđăđaăraăcácăquytăđnhăqunălỦ,ăchoăthuêăhayăthuêăcóămcăđăchínhăxácă
caoăhn,ăđngăthiăđóngăgópăvƠoăhăthngădăliuăthôngătinădƠnhăchoăcácăcôngăty
thmăđnhăgiáăvƠănghiênăcuăthătrngăbtăđngăsnătiăTP.ăHCM.
NgoƠiăra,ăđă tƠiă cònă lƠătƠiă liuă thamăkhoătrongăvicăxácăđnhăcácăyu tă tácă

đngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêătrênăđaăbƠnăTP. HCM phcăvăchoăcácănghiênă
cuămărngăvƠăchuyênăsơu.

1.8 KTăCU CAăLUNăVN
NgoƠiăphnămcălc,ătómăttănghiênăcu,ădanhămcăcácăbng, săđăvƠăcácătă
vitătt vƠăcácăphălc.ăKtăcuăcaălunăvnăgmă5ăchng:
ChngăI.ăPhnămăđu
ChngăII.ăCăsălỦălun.
ChngăIII.ăPhngăphápănghiênăcu
ChngăIV.ăKtăquănghiênăcu
ChngăV.ăKtălunăvƠăgiăỦăchínhăsách

TịMăTTăCHNGăI
NiădungăcaăchngănƠyăđưătpătrungălƠmărõălỦădoăchnăđătƠi,ăđngăthiătómă
lcăphngăphápănghiênăcu v phơnătíchăcácăyu tănhăhngăđnăgiáăvnăphòng
choăthuê.ăTăđó,ălunăvnăxácăđnhămcătiêuănghiênăcu vƠăđcăcăthăbngăbaăcơuă
hiănghiênăcu. Trongăđó,ăngunăsăliuăphcăvăchoănghiênăcuălƠăngunăsăliuăsă
cpăvƠăngunăsăliuăthăcp. Trongăchng tácăgiăđưăđaăraăỦănghaăthcătinăcaă
đătƠiănghiênăcu vƠăktăcuăchínhăcaălunăvn.
ăthcăhinălunăvn,ătácăgiăđưăsădngăcăsălỦăthuytăv phơnătíchăcácăyu
tătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM điuănƠyăsă
trìnhăbƠyătrongăchngăII.
5



CHNG II: CăSăLụăLUN

NiădungăchngăIIănhmăkháiăquátăvălỦălunăcaăcácăyuătătácăđngăđnăgiáă
vnăphòng choăthuê,ăcácănghiênăcuăvƠămôăhìnhăthcănghimătrongăncăvƠăncă

ngoƠi,ăđngăthiătngăhpăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuê.ă

2.1 Cácăkháiănimăcóăliênăquanăđnăchăđănghiênăcu
2.1.1 KháiănimăvƠăphơnăloiăvnăphòngăchoăthuê
2.1.1.1 Vn phòng cho thuê
TheoătăđinăWikipediaăkháiănimăvăvnăphòngăchoăthuêălƠ:ălƠăkhuăvcălƠmă
vicăchoăcácăcáănhơn,ătăchcăcóănhuăcuăthuêăđăhotăđngăsnăxut,ăkinhădoanh,ă
dchăv,ăvătríăcaăvnăphòngăthngătaălcătiăkhu vcătrungătơm…ă
Cóănhiuăquanăđimăkhácănhauăvăvnăphòngăchoăthuê,ănhngăniădungăchăđoă
đcăkháiăquátălƠ:ăVnăphòngăchoăthuêălƠăcôngătrìnhăxơyădngăcóămái,ăcóătngăbaoă
quanh,ăcaăraăvƠoăđcăchoăthuêăbiămtăhayănhiuăcáănhơnăhocătăchcănhtăđnhă
đălƠmăniăgiaoădch,ăsinhăhotăvnăhoáă- xưăhiăhocăctăgiăvtăcht.
2.1.1.2 Phân loi vn phòng cho thuê
Miăqucăgiaăsăcóătiêuăchunăphơnăloiăvnăphòngăchoăthuêăkhácănhau.ăNhăă
Australiaăchúătrngăđnăvnăđămôiătrng.ăNhtăchúătrngătiăcácăchăsăanătoƠn
(đngăđt,ănúiăla,…).ăHinănayăăVităNamăchaăcóămtătiêuăchunăxpăhngăvnă
phòngăchínhăthng.
Phơnăloiăvnăphòngăngiătaăthngăápădngădaătrênănhiuăyuătănhămcă
thuê,ăvătrí caăvnăphòng,ătuiăthăcaătòa nhƠăđtăvnăphòng,ătrangăthităbăvn
phòng,…ăDaătheoănhngătiêuăchíănƠyăthìăcóăthăphơnăraălƠmăγăloiăvnăphòngănhă
sau:
 Vn phòng loi A
- Tngădinătíchătăβ0.000m
2
trălên,ăđăcaoăcaătrnălƠăβ,65m,ăpăđá.
- DinătíchăsƠnămiăvnăphòngăhpălỦătă1.000m
2
trălên.
6

- Vătrí nmăăkhuăvcătrungătơmăkinhădoanh,ăcóătmănhìnăđp,ădătipăcn,ătină
snhăsangătrngătrangăbăđiuăhòa,ăcóătngăhmăđăxe,ăluônăluônăđcăboătrìătt.
- Dchăvăcôngăngh:
+ Hăthngălòăsi,ăthôngăgióăvƠăđiuăhòa:ătngădinătíchăxpăxă70m
2
viăβ5ă
watt/m
2
choăthităb,ăcóăhăthngălƠmălnhăbăsung,ăngngăhiăncătăđng.
+ Thangămáyăthiăgianăchăkhôngăquáăβ5ăgiơy,ăcôngăsutălnăhnă15%,ăthangă
máyăcóăchtălngăcaoăvƠăcóătingănăthp.ăệtănhtăcóămt thangăriêngăvnă
chuynăhƠngăhóa.
+ inătiăthiuăβ5ăwatt/m
2
,ăhăthngăcăđinăcóăchtălngăttănhtăvƠăluônă
luônăđcăboătrì.
+ Ễnhăsángăcóăchtălngăttănht,ătă400ălu-x trălên.
+ Hăthngăthôngăminhăcaătòa nhƠ:ăhăthngătăđngăchtălngăcao,ăcóăhă
thngăqunălỦăđinăvƠănngălngădăphòng,ăphòngăđiuăkhin.
+ Nngălngădăphòng:ăđápăngă100%ăchoăcácădchăvăthităyuăvƠăhăthngă
thôngăgió,ă50%ăchoăthpăsángăvƠăthangămáy.
- InternetăktăniăbngăthôngărngăvƠăcóănhiuăbngăthôngărngăchoăkháchăthuêă
laăchn.
- Kinătrúc - đnăvăxơyădngă- đnăvăphátătrină- đnăvăqunălỦ:ăđcăquc tă
hocăVinănghiênăcuăđaăchtăcôngănhn.
 Vn phòng hng B
- Vătríăcóătmănhìnăđp,ădătipăcn,ătinăsnhăsangătrngătrangăbăđiuăhòa,ăcóă
tngăhmăđ xe, đngăvƠoătt.

- Kinătrúcă- đnăvăxơyădngă- đnăvăphátătrină- đnăvăqunălỦ:ăđcăqucătă
hoc đaăphngăcôngănhn.
- Thită kă đpă mt;ă đă caoă caă trnă lƠă β,5ă m;ă dină tíchă trungă bìnhă 500ă -
1000m
2
/phòng;ăchuălcăγ00kg/m
2
;ăhƠnhălangărngătiăthiuă1,8m.ăthităkăđpă
vƠăthunătin,ămcăđăánhăsángă400ălu-x.
- Tinăsnh,ăphòngăngoƠiăthităkăthunătin, đngănhtăvăkỦăhiu,ăđărngăgnă
γm.ăNiăthtăvnăphòngălpăđtătheoăquyăđnhăcăth,ăbƠyătríăphùăhpăđătnă
7



dngătiăđaădinătíchălƠmăvic;ăcaăraăvƠoăkhiămăraărngătiăthiuă900mm;ănnă
nhƠă- tngăhmăđcălángăkimăloi;ătngăthchăcao;ăđngădơyăđin thoiăIDD;ă
Internetăbngăthôngărng;ăWCătheoătiêuăchună4ăsao.
- Thangămáyăcóăscăchaă1βă - 16ăngi;ătcăđănhanh,ăthiăgianăchăngn,ătiă
thiuă1ăthangămáy/4ătng,ălƠăsnăphmăniăting.
 Vn phòng hng C
VnăphòngăhngăCăcóătiêuăchunăthpăhnăhngăAăvƠăB.ăKinătrúcă- đnăvăxơyă
dngă- đnăvăphátătrină- đnăvăqunălỦ:ăđcăđaăphngăcôngănhn.ăVicăqunălỦă
thìădoăcôngătyătrongăncăthcăhin.
VnăphòngăhngăCăcóăthăđcăchuynăđiămcăđíchătăcácăloiăhìnhăkhácănhă
nhƠăđă,ăkinhădoanh,…
2.1.2 Kháiănimăvăgiáăchoăthuêăvnăphòng
TheoătăđinăWikipedia: GiáăcălƠăsătinătha thunăgiaăngiămuaăvƠăngiă
bánă viă nhauă nhmă traoă điă hƠngă hoá,ă dchă vă trongă điuă kină giaoă dchă bìnhă
thng.

DoăđóăchúngătaăcóăthăđnhănghaăgiáăchoăthuêăvnăphòngălƠăsătinăđcăthaă
thunăgiaăngiăđiăthuêăvƠăngiăchoăthuêăđăcóăđcăquynăchimăhu,ăsădngă
BSăvnăphòng.ăNgiăchoăthuêănhnăđcămtăkhonăthuănhpătăvicăchoăthuêă
BSăcaămình.

2.2 MTăSăLụăTHUYTăLIểNăQUANăNăCHăăNGHIểNăCU
2.2.1 LỦ thuyt Văth, Chtălng
LỦăthuytăVăth,ăChtălngăđcăphátătrinăbiăHoƠngăHuăPhêăvƠăPatrickă
Wakelyă vƠă côngă bă vƠoă nm β000ă tiă Vngă qucă Anhă trênă tpă chíă ôă thă hcă
(UrbanăStudies)ădiătiêuăđăắVăth,ăchtălngăvƠăsălaăchnăkhác:ăTinătiămtă
lỦăthuytămiăvăvătríădơnăcăđôăth”.ăBnădchătingăVităcaălỦăthuytănƠyăđcă
côngăbărngărưiătrênăcácătpăchíăXưăhiăhcăvƠăKinătrúcătiăVităNamătrongănhngă
nmăgnăđơy.
8



NiădungăchínhăcaălỦăthuytămôătăđngăhcădơnăcăđôăth,ătcăsălaăchnăvă
niăăcaăngiădơnătrongăkhôngăgianăđôăth,ăcóăniădungăkhácăbităsoăviăcácălỦă
thuytăđcăđaăsăchpănhnăhinănayăphátătrinăbiăWilliamăAlonsoă(1964)ădaăvƠoă
ỦătngăcaăVonăThunenă(18β6)ălỦăgiiăđngăhcădơnăcăđôăthătheoăsălaăchnă
giaăchiăphíăđiăliăvƠăchiăphíănhƠă.
Theo hngăcaălỦăthuytăVăth,ăChtălngălƠ săthayăđiătrongăcácăkhuădơnă
căđôăthăcóăthăđcăquanănimănhăbaoăgmămtăchuynădchăđngăthiădcătheoă
haiăchiu:ăvăthăniăă(VT)ăvƠăchtălngănhƠăă(CL).
VăthăniăălƠămtăhìnhăthcăđoăsămongămunăvămtăxưăhiăgnăviănhƠăătiă
mtăđaă đimăxácă đnh.ă Nóă cóă thă điădină choăcaă ci,ă vnă hóa,ă giáoă dc,ă chtă
lngămôiătrng,…,ăphăthucăvƠoăhăthngăgiáătrăhinăthiăcaămtăxưăhiănhtă
đnh.
VicăđnhălngăvăthăcóăthăđcătinăhƠnh,ăhocăthôngăquaăvicăcătínhămtă

binăsăđiădină(proxy),ăbngămtăquáătrìnhăxpăhngă(thíăd,ăviăvicăsădngăcácă
nhómă trngă đimă (focusă groups)ă hocă bngă cáchă că tínhă cácă giáă că ắsuyă ra”ă
(implicit price) caăcácăthucătínhăliênăquanătiăvăth,ăthôngăquaănhiuăkăthutăhi
quy khácănhau,ănh hedonic,…
ChtălngănhƠăăbaoăgmăcácăđcătínhăvtălỦăđoăđmăđc,ănhădinătíchăsƠn,ă
sătngăcao,ăsălngăphòng,…
LỦăthuytăvăth,ăchtălngăcóăcácăhăquăngădngătrongănghiênăcuăvƠ phátă
trinăthătrngăBS căthănhăsau:
Kháiănimăắvăth”ăthayăthăchoăkháiănimăắv trí”ăBS,ăắvăth”ălƠăniădungă
vnăhóaă- xưăhiăvƠăkinhătănăchaăđngăsauăkháiănimăắvătrí”ălƠmăchoăắvătrí”ăcóă
mtăvaiătròăquytăđnhătrongăvicălaăchnăđaăđimăđuătăphátătrinăBS.
Quyălutăắđngăngng”,ăphnăánhămiăquanăhăgiaăchtălngăvƠăvăth,ălƠă
mtăcáchăthcăhƠnhă xă miăhìnhă thƠnhă tăcácăhƠnhă viălaăchnăcaă cácăcáănhơn
trongăxưăhi,ălƠăhƠnhăviăhpătriă(emergentăbehavior)ăcaăcácăhăthngăkinhătă- xưă
hi.ăTheoălăđó,ăcácăhƠnhăviătheoăắđngăngng”ălƠăduyălỦăphơnăbităviăcácăhƠnhă
viăphiăduyălỦămangătínhăắcngăđiuătháiăquáămcăchtă lngăcôngătrình”. Căsă
9



hìnhăthƠnhăvƠăphátătrinăthătrngăBS lƠăcácăhƠnhăviălaăchnăvăthăvƠăchtălngă
BS đcăxácăđnhăcóătínhăđnăcácăyuătăduyălỦ vƠăphiăduyălỦ.
LỦăthuytănƠyăđưăđaăraămtăcáchăđnhăgiáăBSămiăthôngăquaămtăhƠmăhiă
quyădaăvƠoăcácăbinăsăcăbn,ătrongăđóăcóănhngăbinăđnhălngăđiădinăchoă
thucătínhăchtălngăvƠămtăsăbinăđnhătínhăđiădinăchoăthucătínhăvăth.
2.2.2 LỦăthuyt đnhăgiáănhơnătăthăhngă- Môăhìnhăhedonic
Theo Goodman (1998), thutăngăhedonicăđcăsădngăđămôăt “t trng v
tm quan trng tng đi ca các thành phn khác nhau so vi các thành phn
khác nhm to ra ch s v hiu dng và s mong mun”. Rosen (1974)ăđnhănghaă
giáăthăhngălƠă“giá n ca các thuc tính và các tác nhân kinh t s bit đc

mc giá đó khi quan sát giá ca các sn phm d bit và các đc đim c th đi kứm
vi chúng”. Rosenă(1974),ăđưăđtăraănnătngălỦăthuytăchoăvicăxácăđnhăgiáămua,ă
hocăgiáănăcaăcácăthucătínhăcaămtăhƠngăhoáăchoănhiuăđiătngăngiătiêuă
dùngăkhácănhau.ăGiáămuaăđcăxácăđnhălƠăsătinătiăđaămƠămtăngiătiêuădùngă
snăsƠngătrăchoămtăhƠngăhoáăviăđiuăkinălƠ hăduyătrìăđcămtămcăđătha
mưnăhocăhƠiălòngănhtăđnh.ăLỦăthuytăvăcácăhƠmăđoălngăđătha dngăsătoăcă
săđăphơnătíchăcácăhƠngăhóa đcăbităchngăhnănhăcácăđnăvănhƠăămƠăcácăthucă
tínhăriêngălăcaăchúngăkhôngăcóămcăgiáărõărƠng.
Theo Triplett (1986),ăphngăphápăđnhăgiáăhedonicăđưăphátătrinăvƠăđcăngă
dngănhiuăvƠoăcáchăxácăđnhăcácăchăsăgiáătrcăkhiănóăđcăxơyădngăthƠnhămtă
khungăcăsăhoƠnăchnh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) lƠăngiăđuătiênăápă
dngăphngăphápăhi quy hedonic.ăỌngălƠănhƠăkinhătălƠmăvicăchoăHip hiăcácă
nhƠăsnăxutăxeăôătôănhngănmă19γ0ă- 1940,ăvƠălƠăngiăđtăraăthutăngăắmôăhìnhă
đnhăgiáăthăhngăhedonic”ăkhiăphátătrinăphngăphápăchoăsnăphmăxe.ăCourtălỦă
lunărngăvicăthayăđiăgiáăcăsăkhôngălƠmătngăliăíchăvƠăsăhƠiălòngăcaăkháchă
hƠngăsoăviăsăphátătrinănhanhăchóngăcaăcôngănghăôătô.ăPhngăphápăcaăôngă
liênăhăgiáăcaăxeăôătôăviănhngăđcăđimătoăraăsăhƠiălòngăcaăkháchăhƠngănhă
scămnhăcaăđngăc,ătcăđ,ătrangătríăniăthtăcaăxe,… Môăhìnhăđnhăgiáăthă
hngăxutăphátăchăyuătălỦăthuytăngiătiêuădùngăcaăLancasteră(1966)ăvƠămôă