NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TPHCM.PDF

BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNG I HC KINH T TP H CHÍ
M
I
N
H




NGUYNăCỌNGăPHNG



NGHIÊN CU NHNG YU T NHăHNGăN Ý
NH CHNăMUAăCNăH CHUNGăCăTRUNG CP,
BÌNH DÂN CAăNGI MUA NHÀ LNăU
TI TP.HCM



LUNăVNăTHCăSăKINHăT






TP. H CHÍ MINH - Nm 2013

BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO
TRNG I HC KINH T TP H CHÍ
M
I
N
H



NGUYNăCỌNGăPHNG

NGHIÊN CU NHNG YU T NHăHNGăN Ý
NH CHNăMUAăCNăH CHUNGăCăTRUNG CP,
BÌNH DÂN CAăNGI MUA NHÀ LNăU
TI TP.HCM

Chuyên ngành: Qunătrăkinhădoanh
Mưăs: 60340102



LUNăVNăTHCăSăKINHăT

NGIăHNGăDNăKHOAăHC
PGS. TS. PHMăXUÂNăLAN

TP. H CHÍ MINH - Nm 2013





LIăCAMăOANă
Tôiăxinăcamăđoanăđâyălàăcôngătrìnhănghiênăcu ca riêng tôi. Các s liu, kt qu
nêu trong Lunăvnălàătrungăthcăvàăchaătngăđc ai công b trong bt k công trình
nào khác.
Tôi xin camă đoană rng các thông tin trích dn trong Lună vnă đưă đc ch rõ
ngun gc.
HcăviênăthcăhinăLunăvn



TP. HăChíăMinh,ăngày… tháng…ănm…





MCăLC
Trangăphăbìa
Liăcamăđoan
Mcălc
Danh mc các t vit tt

Danh mc các bng
Danhămcăcácăhình
Chngă1: Gii thiu vnăđ nghiên cu 1
1.1. Trình bày vnăđ nghiên cu 1
1.2.ăụăngha,ătínhăcp thit caăđ tài 2
1.3. Mc tiêu nghiên cu 3
1.4.ăiătng nghiên cu 3
1.5.ăPhngăphápănghiênăcu 3
1.6. Cu trúc lunăvn 4
Chngă2:ăCăs lý thuyt 6
2.1. Tng quan lý thuyt 6
2.1.1.ănhănghaăv chungăc,ăcnăh 6
2.1.2.ănhănghaăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân 7
2.1.3.ănhănghaăv ngi mua nhà lnăđu 7
2.2. Các yu t nhăhngăđnăýăđnhămuaăcnăh caăngi mua nhà lnăđu 7
2.3. Mô hình lý thuytăđ xut 13
Chngă3:ăPhngăphápănghiênăcu 17
3.1. Thit k nghiên cu 17
3.2. Nghiên cuăđnh tính 19




3.2.1. Mc tiêu 19
3.2.2.ăPhngăphápăthc hin 19
3.2. 3. Kt qu hiu chnhăthangăđoătrongănghiênăcuăđnh tính 20
3.3. Nghiên cuăđnhălng 22
Chngă4:ăKt qu nghiên cu 29
4.1. Thng kê mu kho sát 29
4.2.ăánhăgiáăđ tin cy caăthangăđo 31

4.2.1. Tiêu chunăđánhăgiá 31
4.2.2. Kt qu phânătíchăCrobach’săAlpha 32
4.3. Kimăđnhăthangăđoăbng Phân tích nhân t khám phá EFA 35
4.3.1. Tiêu chunăđánhăgiá 35
4.3.2. Kt qu phân tích 35
4.4. Kimăđnh mô hình nghiên cu và các gi thuyt 41
4.4.1. Xem xét miătngăquanăgia các bin: 41
4.4.2. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt: 42
4.4.3. Phân tích hi quy 43
4.4.4. Kimăđnh mô hình hi quy 44
4.4.4. Kimăđnh các gi thuyt 48
Chngă5:ăKt lun và kin ngh 53
5.1. Tng quan nghiên cu 53
5.2. Kt qu nghiên cu 53
5.3. óngăgópăca nghiên cu 54
5.3.1.ăóngăgópăv mt lý thuyt 54
5.3.2.ăóngăgópăv mt thc tin 55




5.4. Hàm ý cho nhà qun tr 55
5.4.1.ă xut vi Ch đuătăcnăh, Doanh nghip Btăđng sn 55
5.4.2.ă xut vi Chính ph 56
5.5. Gii hn nghiên cuăvàăhng nghiên cuătngălai 57
Tài liuăthamăkho
Ph lc

Danh mc các t vit tt
TP.HCM : Thành ph H Chí Minh
EFA : Phân tích nhân t khám phá
HUB : The U.S. Department of Housing and Urban Development (B phát
trin nhà  vàăđôăth M)
Danh mc các bng
Bng 3.1: Các yu t nhăhngăđnăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình
dân caăngi mua lnăđu ti TP.HCM 21
Bng 4.1: Thng kê v dinătíchăcnăh màăngi kho sát mun mua 29
Bng 4.2: Thng kê v đ caoăcnăh mà ngi kho sát mun mua 29
Bng 4.3: Thng kê v thi gian mà nhngăđiătngăđc kho sát mong mun
thanh toán 30
Bng 4.4: Thng kê v giá tr trung bình 30
Bng 4.5: Bng tng hp Kt qu phânătíchăCronbachăAlphaăătrc khi phân tích
EFA 33
Bng 4.6: Bng lit kê h s ti nhân t  phân tích EFA ln th 2 36
Bng 4.7: ánhăgiáăliăđ tin cy ca nhân t mi (MT) 38
Bng 4.8: ánhăgiáăliăđ tin cy ca nhân t mi (VT) 39
Bng 4.9: Kt qu phânătíchăEFAăthangăđoăụăđnhămuaăcnăh 40
Bng 4.10: Kt qu phânătíchătngăquanăPearson 41
Bng 4.11: Bng tóm tt gi thuyt trong mô hình nghiên cu 43
Bng 4.12: Kt qu đánhăgiáăđ phù hp ca mô hình 45
Bng 4.13: Kt qu kimăđnhăđ phù hp ca mô hình 45
Bng 4.14: Kt qu kim tra hinătngăđaăcng tuyn 46
Bng 4.15: Bng kt qu kimăđnh Durbin-Watson 47

Bng 4.16: Kt qu phân tích hi quy bi 48
Bng 4.17: Tóm tt kt qu kimăđnh gi thuyt 51

Danh mc các hình
Hình 2.1 Mô hình các yu t nhă hngă đnă ýă đnhă muaă cnă h ti Amman,
Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) 12
Hình 2.2 Mô hình Nghiên cuă“ápăng nhu cu và la chn nhà caăngi mua
nhà lnăđu tiăKualaăLumpur”ăca Tan Teck Hong 2012 13
Hình 2.3 Mô hình nghiên cuăđ xut 14
Hình 3.1: Quy trình nghiên cu 18
Hình 4.1: Mô hình nghiên cu kimăđnh 43

Danh mc ph lc
PH LC 1: Dàn bài tho lun nghiên cuăđnh tính
PH LC 2: Kt qu nghiên cuăđnhătínhăsăb
PH LC 3: Bng câu hi kho sát chính thc
PH LC 4: Kt qu phân tích Cronbach alpha ln 1
PH LC 5: Kt qu phân tích EFA ln 1
PH LC 6: Kt qu phân tích EFA ln 2
PH LC 7: Phân tích Cronbach Alpha li sau khi thc hin EFA ln 2
PH LC 8: Kt qu phân tích EFA cho bin ph thuc
PH LC 9: Kt qu phânătíchătngăquanăPearson
PH LC 10: Kt qu phân tích hi quy tuyn tính bi
PH LC 11:ă th dò tìm các vi phm gi đnh hi quy
1



Chngă1:ăGii thiu vnăđ nghiên cu

1.1. Trình bày vnăđ nghiên cu
Nhà  là nhu cu thit yuătrongăđi sng ca con ngi,ă“anăc”ăthìă miă“lc
nghip”.ăTrongăthiăđi ngày nay, khi dân s tngănhanhăthìănhuăcu này li càng tr nên
cp thităhnăbaoăgi ht,ăđc bit là  nhng khu vcăđôngădânăcăvàăcóăkinhăt phát
trinănhăthànhăph H Chí Minh, Hà Ni…
Qu đt không phát trinănhngădânăs liăgiaătng,ănênăphátătrin qu nhà  theo
chiu cao là xu th phù hp hin nay. Nhàăchungăcăraăđi t đó.ăSn phmănhàăchungăcă
là s kt tinh gia các yu t k thut, kin trúc công trình và chtălng dch v ậ qun
lý ca miăkhuăchungăc.ăTínhăđc lp và riêng bit v s huăđc kt ni hoàn ho
trong mt không gian chung ca toà nhà, nhng công trình tinăíchăcóătrongăcăcu sn
phmănhàăchungăcăđưăto ra nhng giá tr riêng bit caănhàăchungăc.ăChínhăvìăvy, nhà
 chungăcăngàyăcàngăgn bó cht ch viăđi sng cngăđngădânăcăđôăth và tr thành
nhu cu ph binăđi viăngi tiêu dùng. Cácăchungăc,ăcácătoàănhàăcaoătng ngày càng
đc xây dng nhiu và s aăthíchăloi nhà  nàyătrongădânăchúngăcngăngàyămtătng.
Tuy nhiên v mt thc t, k t sau cuc khng hong kinh t th gii 2008, th
trng btăđng sn nói chung, th trngăcnăh nóiăriêngăđưăriăvàoăthi k đóngăbng,ă
 m, liên tc gim giá. S lng cnăh tn kho ti th trngăTP.HCMăđưăvt con s
16.000 cnăh,ătrongăđóăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân chim gnă70%ălng
hàng tnăkhoăđóă(theo báo cáo CBRE quý 2, 2013).
 tháo g khóăkhn,ăkhiăthôngăth trng btăđng sn,ăđc bit là th trng
cnăh, Hip hi btăđng snăTP.HCMă(HoREA)ăđư đ xut mt s giiăpháp,ătrongăđóă
gii pháp chính là đaăraăcăch h tr tín dngăuăđưiă(khongă8%/nmătrongăthi hn t
5ăđnă10ănm)ăchoăngiămuaăcnăh lnăđuăđ muaăcnăh. Vy viăchínhăsáchăđ xut
trên thìăđóăcóăphi là nhng yu t quan trng tácăđngăđn ýăđnh mua cnăh lnăđu
2



ca khách hàng, liuă cóăpháă bngăđc th trng btăđng sn và s gii phóng mt

lng ln hàng tn kho hay không?
Mc dù hin nay trên th giiăđưăcóănhiu nghiên cu khoa hcăđc công b v
các yu t nhăhng đn ýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi
mua nhà lnăđu, nhngăvic áp dng nhng mô hình lý thuyt đóăvàoăhoànăcnh Vit
Nam có th không phù hp do mi qucăgiaăcóăcácăđc thù riêng v kinh t,ăvnăhoá,ăxưă
hi. Ngoài ra, daătrênăcăs tìm kimăđc ca ngi thc hin,ăthìăđnănayătrongănc
vnăchaăđ các nghiên cu v cách khách hàng ra ýăđnh muaăcnăh lnăđu cngănhă
các yu t chính nhăhngăđn ýăđnh đó.
Chính vì nhng vnăđ nêu trên, tác gi đưăýăđnh chnăđ tàiă“Nghiênăcu nhng
yu t nhăhngăđn ýăđnh chn mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi
mua nhà lnăđu ti thành ph H ChíăMinh”ăđ nghiên cu, phân tích t đóăgópăphn
đaăra cái nhìn chi tităhnăv vic la chnăcnăh chungăcăcaăngiădân,ăđng thi
đánhăgiáăkh nngăhiu qu ca chính sách mà Hip hi btăđng sn TP. HCM đ xut
và đaăraăthêm nhng kin ngh đ giúp các công ty btăđng snăđápăng ttăhnănhuă
cu ca khách hàng, t đó giiăphóngănhanhălng hàng tn kho, vtăquaăđc nhng
khó ca cuc khng hong kinh t ngàyănay,ăvàălàmăcăs đ xây dng nhngăcnăh
khácătrongătngălai.
1.2. ụăngha,ătínhăcp thit caăđ tài
T sau cuc khng hong kinh t toàn cu 2008 - 2009 bt ngun t tình trng
bong bóng ca th trngănhàăđt  M,ăđnănayănóăđưălanărng và nhăhng nng n
đn nhiuă nc trên th gii. Cuc khng hongă nàyă đc coi là cuc khng hong
nghiêm trng nht t trcăđn nay.
Cngănhănhiuănc khác, nn kinh t Vit nam b nhăhng nng n do khng
hong kinh t toàn cu. Nhiu doanh nghip b laoăđaoăvàăkhn khó vì khng hong, th
trng hàng xut khu b gim sút, nguyăcămt vic làm và tht nghipătngăcao,ănhuă
cu tiêu dùng gim…Không nm ngoài nhăhng, th trng btăđng sn c nc nói
3

chung và tiăTP.HCMănóiăriêngăđưăriăvàoătrngătháiăđóngăbng,ătrong bi cnh chung
đó,ăphânăkhúcăcnăh chungăcătr nên  m, liên tc gim giá.
Trong bi cnhă đó,ăhàngălot doanh nghip btăđng sn, ch đuătăgp trình
trng khó khn, khng hong dnăđn phá snădoăkhôngătìmăđcăđu ra trong khi nhu
cu v nhà  ti TP. HCM là rt ln.ăDoăđó,ăvic nghiên cu ýăđnh chn mua ca khách
hàngătrongălnhăvcăcnăh là vô cùng bc thit, giúp doanh nghip hiuăđc các yu t,
yêu cu kháchăhàngăđ t đóăcóăđc chinălc kinh doanh, marketing ttăhn,ăphùăhp
hnătrongăbi cnh hin nay.
1.3. Mc tiêu nghiên cu
Xácăđnhăvàălngăhoáăđc nhng yu t nhăhngăđn ýăđnh chn mua cnăh
chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu ca khách hàng ti TP.HCM,
quaăđóăhiuăđc bn cht ca ýăđnh đó.
oălngăđc mcăđ nhăhng ca các yu t đn ýăđnh chn mua cnăh
chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM,ăquaăđóăxácăđnh rõ
đc yu t nào là quan trng nht.
T kt qu nghiên cu,ă rútă raă đc nhng giă ý,ă phngă ánă choă chină lc
marketing, chinălcăkinhădoanhăđnhăhng khách hàng trong bi cnh th trng bt
đng snăđóngăbng.
1.4.ăiătng nghiên cu
Nghiên cuăđc thc hin trên phm v TP.HCM. iătng kho sát là nhóm
cácăkháchăhàngăcóăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân vàăchaămuaănhàăln
nào ti TP.HCM.
iătng nghiên cu là các yu t nhăhngăđn các ýăđnh chn mua cnăh
chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM.
1.5.ăPhngăphápănghiênăcu
 tài s dngă2ăphngăpháp:ăNghiênăcuăđnh tính và nghiên cuăđnhălng.
4

Nghiên cu đnh tính bng cách phng vn sâu mt s kháchăhàngăđưămuaăcnăh
chungăc, và nhngăngiăcóăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân. Kt qu
nghiên cuănàyăđcădùngăđ hoàn chnh mô hình nghiên cu và hiu chnhăcácăthangăđoă
s dng t nhng nghiên cuătrc.
Nghiên cu đnhălng đc thc hin bng cách phng vn trc tip thông qua
bng câu hi. Ni dung bng câu hi gm hai phn chính: (1) Kho sát các yu t nh
hngăđn ýăđnh muaăcnăh lnăđu vi mt s câu hi, s dngăthangăđoăLikertăvi 5
mcăđ; (2) Mt s câu hi ph v cnăh chungăcămàăngi phng vn mong mun.
Da trên d liu thu thpăđc, tin hành phân tích thng kê mô t mu, Kim tra
h s tin cy Cronbach Alphaăđ đm boă đ tin cy caă thangăđo.ăPhân tích nhân t
khámăpháă(EFA)ăđ gp d liu; phân tích hiăquyăđ xácăđnh yu t nhăhngăđn ý
đnh muaăcnăh lnăđu cu khách hàng ti TP.HCM và kimăđnh gi thuyt nghiên
cu.
1.6. Cu trúc lunăvn
Lunăvnăđc t chcăthànhă5ăchng,ăgm:
Chngă 1: Gii thiu tng quan v nghiên cu vi phnă đu tiên là lý do la
chnăđ tài,ăsauăđóălàămc tiêu, phmăviăvàăphngăphápănghiênăcu. Cui cùng là kt
cu caăđ tài.
Chngă 2: Gii thiuă căs lý lun cho nghiên cu.ă Trênăcă s này, mô hình
nghiên cuăđc xây dng cùng vi các gi thuyt v mi quan h gia các khái nim
trongămôăhình.ăChngănàyăbaoăgm ba phn chính, (1) tng quan v cnăh chungăcă
trung cp,ăbìnhădânăvàăngi mua nhà lnăđu;ă(2)ăcăs lý thuyt v ýăđnh chn mua
cnăh caăngi mua nhà lnăđu, và (3) mô hình lý thuytăđ xut.
Chngă 3: Gii thiuă phngă phápă nghiênă cu s dngă đ xây dngă vàă điu
chnhăthangăđo,ăkimăđnh mô hình nghiên cu cùng các gi thuytăđ ra.ăChngănàyă
gm hai phnăchính.ăTrc tiên trình bày thit k nghiên cu. Th haiălàăcácăthangăđoă
lng các khái nim nghiên cu và cách thcăđiu chnhăchúngăđc gii thiu.
5

Chngă4: Trình bày v kt qu thc hin nghiên cu gm: mô t d liu thu
thpăđc, tinăhànhăđánhăgiáăvàăkimăđnhăthangăđo,ăkimăđnh s phù hp ca mô hình
nghiên cu, kimăđnh các gi thuyt ca mô hình nghiên cu.
Chngă5: Tóm tt các nhng cái chính trong lunăvnănày,ătrìnhăbàyăcácăkt qu
nghiên cuăchính,ăđ xut hàm ý qun lý, nghiên cu cho thy hn ch và kin ngh cho
các nghiên cuătrongătngălai.
6



Chngă2:ăCăs lý thuyt
Chngă1ăgii thiu tng quan v d án nghiên cu.ăChngă2ănàyănhm mc
đíchăgii thiuăcăs lý lun cho nghiên cu.ăTrênăcăs này, mô hình nghiên cuăđc
xây dng cùng vi các gi thuyt v mi quan h gia các khái nim trong mô hình.
Chngănàyăbaoăgm ba phn chính, (1) tng quan v cnăh chungăcătrungăcp, bình
dânăvàăngi mua nhà lnăđu;ă(2)ăcăs lý thuyt v ýăđnh chnămuaăcnăh caăngi
mua nhà lnăđu, và (3) mô hình lý thuytăđ xut.
2.1. Tng quan lý thuyt
2.1.1.ănhăngha v chungăc,ăcnăh
Khái nimănhàăchungăcăđc nhcăđn lnăđu tiên trong Lut Nhà  2005ă(điu
70),ătrcăđóănhàăchungăcăđc gi là nhà tp th.
Nhàăchungăcălàănhàă có t hai tng tr lên, có liăđi,ăcu thang và h thng công
trình h tng s dng chung cho nhiu h giaăđình,ăcáănhân.ăNhàăchungăcăcóăphn s
hu riêng ca tng h giaăđình,ăcáănhânăvàăphn s hu chung ca tt c các h giaăđình,ă
cá nhân s dngănhàăchungăc.
Phn s huăriêngătrongănhàăchungăcăbaoăgm: Phn dinătíchăbênătrongăcnăh,
bao gm c din tích ban công, lôgia gn lin viăcnăh đó;ăPhn din tích khác trong
nhàăchungăcăđc công nhn là s huăriêngătheoăquyă đnh ca pháp lut; H thng
trang thit b k thut s dng riêng gn lin vi các h, phn din tích thuc phn s

hu riêng.
Phn s huăchungătrongănhàăchungăcăbaoăgm: Phn din tích nhà còn li ca
nhàăchungăcăngoàiăphn din tích thuc s hu riêng trên; Không gian và h thng kt
cu chu lc, trang thit b k thutădùngăchungătrongănhàăchungăc,ăgm: khung, ct,
tng chu lc,ătngăbaoăngôiănhà,ătngăphânăchiaăcácăcnăh,ăsàn,ămái,ăsânăthng,
hành lang, cu thang b,ăthangămáy…H thng h tng k thutăbênăngoàiănhngăđc
kt ni viănhàăchungăcăđó.
7



2.1.2. nhănghaăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân
Theoăthôngătă14/2008/TT-BXDăHng dn v phân hngănhàăchungăc,ăthìăcnă
h chungăcătrungăcp và bình dân đcăđnhănghaănhăsau:
Nhàăchungăcăhngă3ă(chungăcătrungăcp) là hng có chtălng s dng khá cao;
đm bo yêu cu v quy hoch, kin trúc, h tng k thut, h tng xã hi, chtălng
hoàn thin, trang thit b vàăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt mcăđ khá;
Nhàăchungăcăhngă4ă(chungăcăbìnhădân)ălàăhng có chtălng s dng trung
bình;ăđm bo yêu cu v quy hoch, kin trúc; h tng k thut, h tng xã hi, cht
lng hoàn thin, trang thit b vàăđiu kin cung cp dch v qun lý s dngăđt tiêu
chun,ăđ điu kinăđ đaăvàoăkhaiăthácăs dng.
Và theo cách phân loi ca gii btăđng sn theo th trng hin nay thì cnăh
chungăcătrungăcp vàăbìnhădânăcóăgiáădi 20 triuăđng/1m
2

2.1.3.ănhănghaăv ngi mua nhà lnăđu
HUB (B phát trin nhà  vàăđôăth M)ăđnhănghaă“Ngi mua nhà lnăđu”ălàă
ngiăchaăbaoăgi s hu mtăngôiănhàătrcăđây.ăóăcóăth là mt cá nhân hoc mt
cp v chngămuaăcnănhàăchoălnăđu tiên.
V căbnă“Ngi mua nhà lnăđu”ălàănhómăngi tr tui, da trên Duffy và

Quail (2005) thì h là nhngăngi trong phm vi t 24 tuiăđn 34 tui.
2.2. Các yu t nhăhngăđn Ủăđnh muaăcnăh ca ngi mua nhà lnăđu
Mua mtăcnăh là mt trong nhng ýăđnh kinh t quan trng nht mà con ngi
thc hin trongăđi,ăvàănóăđòiăhi phi thu thp rt nhiuăthôngătinăliênăquanăđnăđc
đim ca nó (Garasky, 2007). TheoăSaundersă(1990),ăconăngi có s thích t nhiênăđi
vi vicăđc s hu nhà ca mình. ụăđnh s hu mt ngôi nhà có th b nh hng bi
mt mong mun có mt tài sn ca chính mình, mong mun cho s năđnh và nim t
hào v quyn s hu (Haurin et al., 2002). Có rt nhiu bng chng rngăđngăcăđưălàă
mt lý do quan trng trong vic gii thích v vic s hu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyt
đng lc ca nhà tâm lý hc Abraham Maslow, vic s hu mt ngôi nhà có th đápăng
8



nhiuăhnănhuăcu h giaăđình.ăVíăd, mt ngôi nhà cung cp mtăniăcătrúăvàămt s
bo v khi nhngăđeădo t bên ngoài. Li ích t vic s hu nhà tiăngi s hu và xã
hi có th đc tìm thy trong nhiu bài nghiên cu v nhà  t li ích xã hiăđn li ích
kinh t. TheoăHaurină2002ăđưăchng minh rng vic s hu mtăcnănhàăs ci thin môi
trngăgiaăđình,ătrongăđóăcóăđi sngăđa tr, ci thin kh nngănhn thc và làm gim
các vnăđ v hành vi.
căđimăcnăh
Có rt nhiu bài nghiên cu nhn mnh tm quan trng ca yu t đcăđimăcnă
h nhăhngăđn ýăđnh muaăcnăh caăngi mua nhà lnăđu.ăcăđim nhà  và các
yu t liênăquanăđóngăvaiătròărt quan trng trong các ýăđnh mua caăngi mua nhà ln
đu (Opoku & Muhmin, 2010). Sirgy (2005) cho rng giá tr ca đcăđimăcnăh s liên
quanăđn chcănngăchínhămàăcnă h đóăđcămongă đi. Ông nói rng mt ngôi nhà
đc thit k đ đápăng các nhu cuăliênăquanăđn cuc sng hàng ngày: ng (nhătrongă
phòng ng và các tin nghi ng khác),ănăungă(nhătrongănhàăbp, tip cn viănc
sch, và khu vcănăung), bài tit cht thi caăcăth và chi chută(nhătrongăphòngă
tm), sngă(nhătrongăkhuăvc và các tin nghi sngăkhác).ăNhngătm quan trng ca

nhngăđcăđimăcnăh này s khác nhau ti nhng quc gia khác nhau, và xã hiăvnă
hoá khác nhau s nhăhng rt lnăđn tm quan trng ca tngăđcăđimăcnăh và ý
đnh caăngi mua lnăđu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cu ca Kauko
(2006)ăthìăđcăđimăcnăh có tm nhăhng quan trngăhnăsoăvi v trí caăcnăh đi
viăngi dân ti Randstad  Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giiăthíchănmăđc
đim caăcnăh là: Chtălng xây dng, Thit k, Din tích, Tính pháp lý, Kh nngă
bán li.
Chtălngăcnăh, v mt k thutăcnăh là mt cu trúc gmăsàn,ătng, trn
nhà. Và mtăcnăh có cu trúc ttăkhiănóăđápăngăđc v đ bn, chu lc, chi phí xây
dng. Vì vy chtălng ca vt liu xây dng, công ngh xây dng là mt yu t quan
trngămàăngi mua nhà lnăđu s rt quan tâm (Ariyawansa 2007).

9



V trí
i vi đcăđim v trí ca nhà , khongăcáchăđnăniălàmăvic, ti trng hc,
ca hàng bán l, các trm giao thông công cng đc xem là yu t cân nhc quan trng
trong vic mua nhà. Nghiên cu ca Kauko (2007) ch ra rng mt v trí tt là mt yu t
quan trng ýăđnh s thành công hay tht bi ca các d án phát trin nhà . Levine
(1998)ăđưăch ra rng thiăgianăđiăli có th có mt nhăhngăđn vic la chnăcnăh
ca mt s giaăđình,ăđc bităđi vi các h giaăđìnhăcóăthuănhp thpăđn trung bình. Nói
chung các h giaăđìnhămun chn mt ngôi nhà thun tinăchoăniălàmăvic ca h (Tu &
Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khongăcáchăđnăniătin ích công cng có th có
nghaălà cung cp tin liăđ đnăđcătrng hc, ca hàng bán l và giao thông công
cng. Khongăcáchăđn trng ch yuăliênăquanăđn h giaăđìnhăcóătr em khi ýăđnh v
trí cho ngôi nhà (Clark, 2006).ăTngăt nhăvy, khongăcáchăđn các nhà bán l có th
là mt trong nhng cân nhcăchínhăchoăngi mua nhà vì bán l là mt trong nhng khía
cnh quan trng nhtătrongăđi sng ca các h giaăđìnhă(Tan,ă2011). Ti Vit Nam, vic

mua sm thc phm hàng ngày là mt cân nhc k cho vic la chn ngôi nhà. Tuy nhiên
li ích t v trí gn các ca hàng bán l theo mt s nghiên cu thì nó li chính là lc cn
đi vi vic la chnăcnăh biăvìăquáăđôngăđúcăvàăôănhim ting n (Hurtubia, 2010).
Theo Friedman 2000 thì vic la chn v tríă đc xem là quan trng khi gn
nhngăniănhăniălàmăvic, dch v y t, mua sm,ătrng hc,…ăỌngăđưătìmăraărng
nhngăngi mua nhà lnăđu ti Montreal, Canada cân nhc v trí gnăniălàmăvic và
giao thông công cngăhnălàăv trí gn trung tâm y t, mua smăvàătrng hc.
Môi trng xung quanh
Có mt s nghiên cu tinăhànhătrênăcácăđcăđimămôiătrng xung quanh t ô
nhim, ti phm, an ninh, s sch s (Tan, 2012). Theo Tan (2012), mtăcnă h nm
trong khu vcăcóămôiătrng xung quanh tt s đcăyêuăthíchăhnăvàăngi mua s sn
lòng tr thêm mt khon tinăchoăcnăh cóămôiătrngănhăvy. Nghiên cu ca Yusuf
& Resosudarmo (2009) v vnăđ ca không khí schăhnăđưărõăràng chng minh tm
quan trng ca chtălngăkhôngăkhíăđi vi s la chn ca các h giaăđìnhă Indonesia.
10



Phát hin ca h cho thy rng tt c các h s tngăca các bin ô nhimănhăCO,ăSO
2,
chì là s âm, cho thy chtălng không khí ttăhnăcóăliênăquanăđn giá btăđng sn
cao. Ngoài ra giá nhà s t l nghch viămôiătrng xung quanh ô nhimănhăôănhim
ngunănc và ting n. Và theo mt s nghiên cuăthìăngi mua s sn lòng tr thêm
choăcnăh đ sngătrongămôiătrng vi t l ti phm thp và nhng vnăđ an ninh
khác (Wang và Li, 2006). Goh và cng s (2007) cngăluăýărng nhng ch đuătăcn
h nên cân nhc yu t anăninhăđ phát trin d án xây dng ca mình. Tană(2011)ăcngă
tit l thêm rng nhng khu vc có cng bo v có th tngăgiáănhàălênăthêmăkhong
18%.
Ngoài ra theo nghiên cu ca Cook (1998) thì nhngăngi mua nhà lnăđu thì
cn bit nhng thông tin v Hàng xóm caăcnăh đóătrc khi v . óălàălýădóăvic tip

xúc vi nhng hàng xóm không tt s kéo theo nhng vnăđ nhăanăninhăkhuăvc, gim
giá tr cnăh, vnăđ giao thông, ting n,…TheoăGreenbergă&ăCrossneyă(2005)ăthìăôngă
h chia Môiă trng xung quanh thànhă haiă hng:ă hng tiêu ccă vàă hng tích cc.
Hng tiêu cc hu htăliênăquanăđn ti phm, an ninh thp,ăgiaoăthôngăkém,…ăcóăxuă
hng làm gim giá tr cnăh.ăTrongăkhiăđó nhngăhng tích ccănhăhàngăxómătt,
trng hc tt, mua sm tt s làmăgiaătngăchtălng caămôiătrng xung quanh.
Andersen (2008) cho bit các yu t trong các thuc tính môiătrng xung quanh
là: (1) tránh phin toái xã hi (yu t này có mi liên h rt cht ch vi la chn v các
vnăđ xã hi trong nhà : vnăđ xã hi và ti phm, và ting n),ă(2)ăđiu kin thun
li cho nhngăđa tr (các bin quan trng nhtălàăđiu kin tt cho tr em,ătrng hc
tt,ă phngă tin công cng,…),ă (3)ă đng nht xã hiă (ngi dân trong khu ph phi
khôngăđc quá khác nhau và có mt s tính nht quán vi mong mun sng gnăniămàă
ngi ta ln lên), (4) Gn viăthiênănhiênăvàămôiătrng xung quanh (sng gn khu vc
có nhiu cây ciăvàănc), (5) gn các quan h xã hi (quan trng nht là  gn niăln
lên, vi bnăbèăvàăgiaăđình)


11



Tài chính
Trongă“La chn nhà  và thuc tính quan trng caăngi thu nhp thp ti  rp
Saudi”ănmă2010ătácăgi Opoku đưăđaăraăyu t “Tàiăchính”ănhăhngăđn la chn
nhà  ca ngi thu nhp thpăvàăđcăđoălng bngă“Giáănhà”ăvàă“K thanhătoán”. Và
theo Haddad và cng s (2011) trong Nghiên cuă“Cácăyu t nhăhngăđn ýăđnh mua
cnăh tiăAmman,ăJordan”ăđưăch ra nhng yu t “T l lãi sut”,ă“Thuănhp” có nh
hngăđángăk đnăhànhăviămuaăcnăh ti Jordan.
Giá là mt trong nhng công c tip th quan trngăđ thuăhútăkháchăhàngăđn mua
sn phm (Armstrong & Kotler, 2003). Tip th thng áp dng chinălc giá khác nhau

đ đtăđc mc tiêu bán hàng ca h mong mun. Trong th trng cnh tranh khc lit,
chinălc gimăgiáăcngăthngăđc s dng bi các nhà tip th. Giá vn còn là mt
yu t ýăđnh quan trng trong vic mua sn phm.ăCònăđi viăcnăh, sn phm tiêu
dùn lâu dài, thì mcăđ quan trng ca yu t giáăthìăcàngăcaoăhn.ăTheoăHaddadă2011ă
thì yu t giáăđóngăvaiătròăquanătrngătrongăýăđnh mua nhà.
ụăđnh muaăcnăh caăngi mua nhà lnăđu
Nghiên cu ca Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad 2011 ti Jordan
phát hin ra rng các yu t nhăhngăđn ýăđnh muaăcnăh bao gm: Kinh t, Thm
m, Marketing, Xã hi,ăa lý. Nghiên cu kt lun rngăđưăcóăkhácăbităđángăk trong
vic ra ýăđnh liênăquanăđn vicămuaăcnăh theo mu gii tính, tui. Và không có khác
bităđángăk theo tình trng hôn nhân hocătrìnhăđ hc vn.






12










Hình 2.1 Mô hình các yu t nhăhngăđn ýăđnh muaăcnăh ti Amman, Jordan
(Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011)

Nghiên cu “ápăng nhu cu và la chn nhà caă ngi mua nhà lnăđu ti
KualaăLumpur” ca Tan Teck Hong 2012 đưătìmăhiuăcácăcácăđcăđim ca ngôi nhà nh
hngăđn ýăđnh mua caăngi mua lnăđu ti khu vcăđôăth. Kt qu nghiên cuăđưă
tit l các yu t v tríăvàămôiătrngăxungăquanhăđóngăvaiătròăchínhătrongăýăđnh s hu
nhà. Nghiên cuănàyăcóăliênăquanăđn các doanh nghip btăđng sn vì nó cung cp các
thông tin cn thităđ ci thin h thng phân phi nhà  bng cách gii quyt nhu cu
nhà  caăngi mua nhà lnăđu. Các nhà btăđng sn nên nhy cm vi s quan tâm
caăngi mua nhà lnăđu bi các yu t quytăđnhăliênăquanăđn vic s hu nhà. Vi
giá nhà  khu vcăđôăth ti luôn  mc cao,ămôiătrngăđưătr thànhăkhóăkhnăcho ngi
mua nhà lnăđuăđ s hu mt cnănhà.ăT phân tích, nhngăngi tr li trong kho sát
không ch chúăýăđn chtălngăcnănhàămàăcònăcn phiăcóămôiătrng tt và an toàn
trong khu ph.ăDoăngi dân có thách thc trong vic gii quyt vnăđ an ninh trong
thành ph mà t l ti phm ngày càng leo thang. Nhng yu t nàyăđưăđc quan tâm
trong nhng d án nhà mi vi khu vcăđc bo v ttăhn.ăDoăđóănhng doanh nghip
btăđng sn nên to mtămôiătrngăanăninhăvàăanătoànăchoăngi mua nhà lnăđu. Kt
qu cngăch ra yu t v tríăliênăquanăđn ch, siêu th,ătrng hc,ăniălàmăvic,…đóngă
vai trò quan trng trong vic s huănhà.ăDoăđóămongămun cho chính ph đ xây nhà
ụă đnh muaă cnă h
chungăcăca khách
hàng

Kinh t
a lý
Xã hi
Marketing
Thm m
13

trong khu vc mc tiêu kt hp viăcăs h tng. Theo kinh nghim ca Ban phát trin
nhà  tiăSingapore,ăcăs h tng và khu vcănênăđc phát trin vi các sinh hot cng
đng.








Hình 2.2 Mô hình Nghiên cuă“ápăng nhu cu và la chn nhà caăngi mua nhà ln
đu tiăKualaăLumpur”ăca Tan Teck Hong 2012

2.3. Mô hình lý thuyt đ xut
Doăđiu kin kinh t xã hi ca Vit Nam có nhiuănétătngăđng vi Malaysia
nên tác gi chn mô hình nghiên cuă“ápăng nhu cu và la chn nhà caăngi mua
nhà lnăđu tiăKualaăLumpur”ăca Tan Teck Hong 2012 làmăcăs. ng thiăđaăthêmă
binăđc lpă“Tàiăchính”ăca Reed và cng s 2007 vì theo tác gi đâyăcngălàăyu t
quan trng trong vic la chnăcnăh chungăc.
Mô hình nghiên cuăđ xut th hin mi quan h gia mt bin ph thuc “Ý
đnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu” và bn bin
đc lp bao gmă“căđim cnăh”;ă“Tàiăchính”;ă“V trí”;ă“Môiătrngăxungăquanh”.


V trí
Cu trúc
Môi trng
xung quanh
La chn nhà ca

ngi mua nhà lnăđu.

- Gii tính
- Hôn nhân
- Con cái
- Nghê nghip
- Bng cp
14













Hình 2.3 Mô hình lý thuyt đ xut

(1) căđim cnăh
căđimăcnăh là nhân t quan trng trong la chn cnăh (Tan Teck Hong
2012).ăNgoàiăraănóăcònăđc khngăđnh rngăđóălàăyu t nh hngăđángăk đn ýăđnh
muaă cnă h.ă că đim caă cnă h bao gm "Thit k", "din tích", "chtă lng xây
dng",ă“trangăthit b” vàă“Tínhăphápălý” (Ariyawansa, 2007).
(2) Tài chính
Th hai là yu t “Tàiăchính”ănhăhngăđángăk đn ýăđnh muaăcnăh (Opoku,

2010). Tình trng tài chính là s kt hp caă“Giáăcnăh”,ă“T l lãi sut Ngân hàng”,ă
“Thi gian thanh toán”ă(Opoku, 2010; Haddad và cng s, 2011)
(3) V trí
Mt trong nhng yu t quan trng nht nhăhngăđn ýăđnh muaăcnăh là yu
t “V trí”ă(Tan Teck Hong 2012). V tríăđc chn bao gm, “Khong cách tiătrng”
căđim
cnăh
Tài chính
V trí
Môiătrng
xung quanh

ụăđnh muaăcnăh
trung cp, bình dân ca
khách hàng mua nhà ln
đu
H
1

H
2

H
3

H
4

15

(Opoku & Abdul-Muhmin, 2010);ă“Khong cách ti công vic”,ă“Khong cách ti Trung
tâm”ă(Adairăetăal.,1996)ăvàă“Khong cách ti ch, siêu th”ă(Goh,ă2007)
(4) Môiătrng xung quanh
Môiătrng xung quanh bao gm "Hàng xóm", "Ô nhim", “Cnhăquan”,ă"Ting
n" và "An ninh" (Tan Teck Hong, 2012), ngoài ra còn có thêm yu t “Giaoăthông”ă
(Connie Susilawati, 2001)
(5) ụăđnh mua ca khách hàng
ụăđnh mua ca khách hàng là có k hochăđ mua mt món hàng hay dch v c
th nàoăđóătrongătngălai.ăTrongănghiênăcu caămìnhăTanăTeckăHong,ă2013ăđưăđaăraă
ba câu hiăđ doălng v ýăđnh mua nhà caăngi tham gia phng vn:ă“Bn có d
đnhămuaăCnăh trongătngălai”,ă“Bn s c gngămuaăCnăh trongătngălai”,ă“Bn
s n lc htămìnhăđ muaăCnăh trongătngălai”
Các gi thuyt nghiên cu:
H
1
: Yu t “căđimă cnă h”ăcóă tácăđngă dngă lênăụă đnh muaă cnăh ca
ngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM.
H
2
: Yu t “Tàiăchính”ăcóătácăđngădngălênăụăđnh muaăcnăh ca ngi mua
nhà lnăđu ti TP.HCM.
H
3
: Yu t “V trí”ăcóătácăđngădngălênăụăđnh muaăcnăh ca ngi mua nhà
lnăđu ti TP.HCM.
H
4
: Yu t “Môiătrngăxungăquanh”ăcóătácăđngădngălênăÝ đnh muaăcnăh

ca ngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM.

16



Tóm ttăchngă2
Chngănàyăgii thiuăcăs lý thuyt v ýăđnhămuaăcnăh caăngi mua nhà
lnăđu. Mô hình nghiên cu cùng vi các gi thuyt v các mi quan h trong mô hình
đc xây dng. Trong mô hình nghiên cu, bin ph thuc là ýăđnh chn mua cnăh
chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu và các binăđc lp là “c
đimăcnăh”,ă“V trí”,ă“Tàiăchính”ăvàă“Môiătrngăxungăquanh”.ăChngătip theo s
gii thiuăphngă phápă nghiên cuăđ xây dngă vàăđánhă giáă thangă đoăcácă kháiă nim
nghiên cu và kimăđnh mô hình nghiên cu.

17



Chngă3: Phngăphápănghiênăcu
Gii thiu
Chngă2 đưătrìnhăbàyăcăs lý thuytăvàăđ ngh mô hình nghiên cu cùng bn
gi thuyt nghiên cu.ăChngă3 này nhm mcăđíchăgii thiuăphngăphápănghiênăcu
s dngăđ xây dngăvàăđiu chnhăthangăđo,ăkimăđnh mô hình nghiên cu cùng các gi
thuytăđ ra.ăChngănàyăgm hai phnăchính.ăTrc tiên trình bày thit k nghiên cu.
Th haiălàăcácăthangăđoălng các khái nim nghiên cu và cách thcăđiu chnh chúng
đc gii thiu.
3.1. Thit k nghiên cu
Nghiên cuă nàyă đc tină hànhă thôngă quaă haiă bc: Nghiên cuă đnh tính và
nghiên cuăđnhălng

Nghiên cuăđnh tính: Nhm xây dng,ăđiu chnh và b sung các thangăđoăcácă
yu t nhăhngăđnăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp và bình dân caăngi mua
nhà lnăđu ti TP.HCM
Nghiên cuăđnhălng: loi nghiên cu chính thc, nghiên cuăđnhălng nhm
thu thp, phân tích d liu khoăsát,ăcngănhăkimăđnh thangăđo,ăcácăgi thuyt và mô
hình nghiên cu.
Quy trình nghiên cu