CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TPHCM.PDF

B GIÁO DC V̀ ̀O TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
VIN ̀O TO SAU I HC





TRN VN TUYN


CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT
NH U T BT NG SN CA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TI TP.HCM





LUN VN THC S KINH T






TP.H CHÍ MINH – NM 2013


B GIÁO DC V̀ ̀O TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM

VIN ̀O TO SAU I HC





TRN VN TUYN


CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT
NH U T BT NG SN CA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TI TP.HCM


CHUYÊN NGÀNH: QUN TR KINH DOANH
MÃ S: 60340102

LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC
TS. NGÔ QUANG HUÂN



TP.H CHÍ MINH – NM 2013

LI CAM OAN

 tài “Các nhơn t nh hng đn quyt đnh đu t bt đng sn ca khách hàng
cá nhân ti thành ph H Chí Minh” là đ tài do chính tác gi thc hin.
Tác gi da trên vic vn dng các kin thc đã đc hc, các tài liu tham kho thông
qua vic tìm hiu, trao đi vi Giáo viên hng dn khoa hc đ hoàn thành lun vn
này, s liu thng kê và kho sát là trung thc, ni dung và kt qu nghiên cu ca lun
vn cha tng đc công b trong bt c công trình nào cho ti thi đim hin nay.
Tác gi xin cam đoan nhng li nêu trên là hoàn toàn đúng s tht.

Tác gi

TRN VN TUYN









DANH MC CÁC T VIT TT

CS : Chính sách
CK : Chng khoán
BS : Bt ng Sn
EFA : Phân tích nhân t khám phá (Exploratory Factor Analysis)
NTD : Ngi tiêu dùng
SXKD : Sn xut kinh doanh

DANH MC CÁC HÌNH V

Hình 1: Các giai đon ca quy trình quyt đnh đu t BS 31
Hình 2: Quy trình t đánh giá các la chn đn quyt đnh đu t BS 33
Hình 3: Mô hình nghiên cu tng quát các yu t tác đng đn quyt đnh đu t /
tiêu dùng BS 36
Hình 4: Mô hình nghiên cu đ ngh v các yu t nh hng đn quyt đnh đu
t BS 39
MC LC
Trang

TRANG PH BÌA
LI CAM OAN
DANH MC CÁC T VIT TT
DANH MC CÁC HÌNH V
CHNG 1: TNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU 01
1.1 Lý do chn đ tài 01
1.2 Mc tiêu nghiên cu 01
1.3 i tng và phm vi nghiên cu 02
1.4 Phng pháp và quy trình nghiên cu 02
1.5 B cc lun vn 03
CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 04
2.1 Tng quan v lý thuyt BS 04
2.1.1. Khái nim BS 04
2.1.2. c đim c bn ca BS 04
2.1.3. Hàng hóa BS 05
2.1.4. Phân loi BS 06
2.1.5. Khái nim th trng BS 06
2.1.6. c đim th trng BS 07
2.1.7.Vai trò ca th trng BS 09
2.1.8.Thc trng th trng BS trong thi gian qua 10
2.2. Lý thuyt quyt đnh đu t BS ca nhà đu t cá nhân 20
2.2.1. Khái nim Quyt đnh đu t 20
2.2.2. Khái nim nhà đu t cá nhân 21
2.2.3. Yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS ca khách hàng cá nhân 21
2.2.3.1. Các yu t vn hóa 21
2.2.3.2 Các yu t xã hi 22
2.2.3.3. Các yu t cá nhân 23
2.2.3.4. Các yu t tâm lý 24
2.2.3.5. Yu t sinh li 29
2.2.4. c đim ca Khách hàng cá nhân khi ra quyt đnh đu t BS 30

2.2.5.Các giai đon ca quá trình thông qua quyt đnh đu t BS ca khách hàng
cá nhân 31
2.2.6. Mt s nghiên cu trong và ngoài nc có liên quan đn đ tài 35
2.2.7. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt 37
CHNG 3: PHNG PHÁP NGHIÊN CU 41
3.1 Gii thiu 41
3.2 Thit k nghiên cu 41
3.2.1 Phng pháp nghiên cu 41
3.2.2 Tin trình kho sát và thng kê s b 42
CHNG 4: KT QU NGHIÊN CU 45
4.1 Thng kê s b các bin kho sát ca 6 thành phn 45
4.2 Phân tích Cronbach Alpha 47
4.3 Phân tích nhân t 51
4.4 Kim đnh mô hình và gi thuyt nghiên cu 54
CHNG 5: KT LUN VÀ CÁC HÀM Ý QUN TR 60
5.1. Gi ý các gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t BS 61
5.1.1. Hàm ý qun tr ca nhà đu t cá nhân 61
5.1.2. Hàm ý qun tr ca các công ty kinh doanh BS. 63
5.1.3. Hàm ý qun tr nhm hoàn thin h thng chính sách pháp lut 63
5.2 . Nhng yu t c hi và hn ch trong đu t BS ti TP.HCM 65
TÀI LIU THAM KHO 69
PH LC
Ph lc 1. BNG CÂU HI 71
Ph lc 2: BNG CÂU HI 75
Ph lc 3: KT QU KHO SÁT 81
1

CHNG 1: TNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU
1.1 Lý do chn đ tƠi
Th trng Bt ng Sn ngày càng có v trí quan trng trong nn kinh t quc

dân, góp phn thúc đy quá trình hin đi hóa và đô th hóa, mang li nhiu gii pháp
nhà  cho nhiu tng lp dân c, thu hút mnh m nhiu ngun vn đu t, mang li
ngun thu ln cho Ngân Sách Nhà Nc. Tuy nhiên nhng nm gn đây, hàng lot các
s kin quan trng nh Vit Nam gia nhp WTO, khng hong tài chính toàn cu nm
2008, kèm vi nhng bin đng liên tc v kinh t - chính tr đư to ra không ít đi
thay cho th trng Bt ng Sn. Nhà đu t bn khon không bit b tin vào đâu
khi th trng chng khoán hot đng cm chng nhiu nm lin, th trng bt đng
sn đóng bng cha có du hiu hi phc, th trng vàng ming nay đư b nhà nc
hn ch, lm phát và xng du thì tng cao, đng tin thì b mt giáầ Không ch có
vy, tình trng đu t theo xu hng by đàn, theo đám đông din ra ngày càng ph
bin. Nhiu nhà đu t pht l trc nhng phân tích v tài sn đu t mà ch quan tâm
đn xu hng tc thi ca th trng. Thi gian gn đây Chính Ph đang có các chính
sách nhm phc hi th trng Bt ng Sn thông qua các gói kích cu, nhng điu
này là cha đ, chúng ta cn nghiên cu v các nhân t quyt đnh đu t ca nhà đu
t cá nhân đ góp phn phc hi li th trng này. c bit thông qua các nhân t này
mà chúng ta có các chin lc qun tr đ phát trin bn vng th trng Bt ng Sn
ti TP HCM.
1.2 Mc tiêu nghiên cu
Tìm ra các nhân t ca nhà đu t cá nhân nh hng đn đu t Bt ng Sn ti TP.
HCM. Mc đ tác đng ca các nhân t đó nh th nào đn đu t Bt ng Sn ti
TP.HCM. âu là các nhân t có tác đng quyt đnh đn vic đu t Bt ng Sn ti
TP.HCM ca nhà đu t cá nhân. a ra hàm ý các mc tiêu qun tr ca bài nghiên
cu.
2

1.3 i tng vƠ phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: Nhà đu t cá nhân đu t Bt ng Sn ti TP.HCM
vi mc đích kinh doanh chênh lch giá.  đây Tác gi xin nói rõ là nhà đu t cá nhân
còn đi tng kho sát là nhng khách hàng đư và đang mua Bt ng Sn. S khác
nhau  đây là mc đích mua Bt ng Sn. Phn này s đc làm rõ trong chng 2

c s lý thuyt.
Phm vi nghiên cu: Th trng Bt ng Sn ti TP.HCM.
Phm vi thi gian nghiên cu: Phân tích sâu vào giai đon t nm 2006 đn
nm 2013. ây là giai đon có nhiu bin đng trên th trng Bt ng Sn ti
TP.HCM.
1.4 Phng pháp vƠ quy trình nghiên cu
Phng pháp nghiên cu: u tiên tác gi x dng phng pháp GT đ xây
dng mô hình lý thuyt bng cách thu thp, so sánh, xây dng và kt ni các khái nim
vi nhau.
Sau đó tác gi kho sát các khách hàng cá nhân ti 8 công ty Bt ng Sn ti
TP.HCM vi s mu ti thiu 29*5 = 145 theo phng Phng pháp phân tích d liu
đc s dng cho nghiên cu này là phân tích nhân t khám phá (EFA), phân tích nhân
t khng đnh CFA, phân tích nhân t ( EFE ) đ đánh giá mc đ tác đng ca tng
nhân t. S dng phn mm SPSS.
Quy trình nghiên cu: T thc tin tác gi đa ra vn đ nghiên cu, đt các câu
hi nghiên cu, da vào lý thuyt tài chính hành vi và hi ý kin các chuyên gia đ xây
dng đa ra mô hình lỦ thuyt. Da vào mô hình lý thuyt xây dng bng câu hi kho
sát và kim đnh mô hình đ đa ra các nhân t quan trng nh hng đn quyt đnh
đu t Bt ng Sn ti TP.HCM ca khách hàng cá nhân.
3

1.5 B cc Lun Vn
Chng 1. Tng quan v đ tài nghiên cu
- Tng quan các ni dung chính ca lun vn và các vn đ nghiên cu: Lý do chn đ
tài, mc tiêu, Ủ ngha, phng pháp nghiên cu và đim mi ca đ tài.
Chng 2. C s lý thuyt và mô hình nghiên cu
- Trình bày v khái nim, nhng hiu bit c bn v th trng Bt ng Sn. Các yu
t tác đng đn đu t Bt ng Sn ca khách hàng cá nhân. Trình bày lý thuyt Tài
Chính Hành Vi. Trình bày li ích và ri ro khi đu t BS. Tác đng ca BS ti nn
kinh t.

Chng 3. Phng pháp nghiên cu
- Trình bày phng pháp nghiên cu dùng đ đánh giá thang đo các khái nim nghiên
cu, mô hình lý thuyt và thng kê s b các bin kho sát.
Chng 4. Kt qu nghiên cu
- Tho lun kt qu nghiên cu, đa ra và đánh giá mc tác đng ca các nhân t nh
hng đn quyt đnh đu t Bt ng Sn ti TP.HCM.
Chng 5. Kt lun và hàm ý qun tr
- Kin ngh nhng gii pháp qun tr nhm nâng cao quyt đnh đu t và phát trin th
trng Bt ng Sn ti TP.HCM bn vng hn.
Tng kt chng 1
Chng 1 tác gi gii thiu v lý do chn đ tài, ni dung chính ca Lun Vn, mc
tiêu, Ủ ngha ca Lun Vn. Nêu lên các phng pháp và quy trình nghiên cu ca
Lun Vn, đc bit đim mi ca Lun Vn là nghiên cu yu t Tài chính hành vi tác
đng đn đu t BS ca khách hàng cá nhân ti Tp HCM.
4

CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU
2.1 Tng quan v lý thuyt BS
2.1.1 Khái nim BS
Có rt nhiu khái nim v BS và đc quy đnh c th bng pháp lut ca mi
nc khác nhau vi nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí
phân loi, nhng chúng ta thy đu thng nht  ch xem BS gm đt đai và nhng
tài sn gn lin vi đt đai.
Theo quy đnh ca Lut dân s nc Cng hòa xư hi ch ngha Vit Nam sa
đi s 33/2005/QH11, Quc hi khóa XI, k hp th 7 thì BS là các tài sn bao gm:
đt đai, nhà ca, công trình xây dng gn lin vi đt đai k c tài sn gn lin vi nhà
hay công trình xây dng do pháp lut quy đnh.
2.1.2. c đim c bn ca BS
BS có nhng đc đim sau:
Tính c đnh và lâu bn : BS ch to lp trên mt din tích c th ca đt đai.

t đai là tài nguyên quc gia không th thay đi din tích. Nu đt đai đó không th là
hàng hóa thì BS gn trên đó cng khó khn trong vn đng vi t cách là hàng hóa.
BS là tài sn không th di di nên h s mô t BS ghi nhn s bin đng theo thi
gian v hin trng, v ch s hu, ch s dng, theo mt trình t pháp lỦ nht đnh và
là yu t đc bit quan trng trong quan h giao dch trên th trng BS. Tính lâu bn
đc th hin rõ trong quá trình s dng đt đai, bi vì đt đai không b hao mòn.
- Tính khan him đc bit: Do s phát trin ca sn sut, s gia tng dân s làm
cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng tng, trong khi đó tng cung đt đai thì không
đi. Chính vì vy giá c đt đai có xu hng ngày càng gia tng.
- Tính cá bit ln và chu s nh hng qua li ln nhau: Không có BS nào do
mi BS đc xác lp trên mt din tích c th ca đt đai vi v trí đa lỦ, đa hình,
5

kiu dáng kin trúc, c s h tng, khác nhau. Tuy BS mang tính cá bit cao nhng
trong trng hp có nhng thay đi ln xung quanh BS nào đó s có nhng tác đng
mnh v nhu cu và giá c ca BS đó.
Chu s chi phi mnh m ca chính sách, pháp lut do nhà nc ban hành cng
nh các hot đng trong lnh vc kinh t - vn hóa - xư hi: Do đt đai là tài sn quan
trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca nhà nc nhm làm gim nhng tác đng
xu đn nn kinh t, và phát huy nhng ngun lc có đc t th trng BS. Bên
cnh đó, do BS nm trong mt không gian nht đnh nên nó chu nhiu nh hng
bi nhiu yu t tp quán, tâm lỦ, th hiu, môi trng sng ca cng đng dân c khu
vc và nó còn chu nh hng bi các yu t liên quan đn nhiu ngành kinh t, khoa
hc k thut, ngh thut kin trúc, môi trng,
2.1.3. HƠng hóa BS.
Hàng hóa BS là BS đc đem trao đi, mua bán trên th trng trong khuôn
kh pháp lut cho phép. Hàng hóa BS gm hai loi ch yu: đt đai và các vt kin
trúc đư xây dng gn lin vi đt. Có nhng BS không phi là hàng hóa nh các công
trình h tng công cng, đt đai b cm mua bán. ,
Cng ging nh các hàng hóa khác, hàng hóa BS cng có hai thuc tính: giá tr

và giá tr s dng. Do đc đim riêng có mà BS đc xem là loi hàng hóa đc bit.
Hàng hóa BS có nhng đc trng sau:
- Tng cung đt đai là c đnh và vic cung ng đt đai phù hp cho tng mc
đích riêng b hn ch v mt qui hoch ca nhà nc. Do đó, giá c BS luôn có xu
hng ngày càng tng lên, và cung BS kém co giưn so vi giá.
- Thi gian giao dch hàng hóa BS dài hn so vi hàng hóa thông thng, bi
vì giao dch BS không ch giao dch bn thân BS mà còn bao gm c h s pháp lỦ
ca BS đó na. Do đó chi phí giao dch thng khá cao.
- Tính thanh khon kém do hàng hóa BS thng có giá tr khá cao, thi gian
giao dch dài nên kh nng chuyn hóa thành tin mt chm.
6

Hàng hóa BS chu s qun lỦ cht ch ca nhà nc, và chu nh hng ca yu
t tp quán, tâm lỦ, th hiu, tính cng đng
2.1.4. Phơn loi BS
Cn c theo khái nim trên, BS có th chia thành 3 loi sau:
* BS có đu t xây dng gm : BS nhà , BS vn phòng, nhà xng và công
trình thng mi dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xư hi), Trong
BS có đu t xây dng thì nhóm BS nhà đt (gm đt đai và các tài sn gn lin vi
đt đai) là nhóm BS c bn, chim t trng rt ln, có tính cht phc tp và chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Nhóm này chim đa s trong các giao
dch trên th trng BS  nc ta cng nh các nc trên th gii.
* BBS không đu t xây dng : BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip
(di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng
thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng,
BS đc bit: là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá
vt th, nhà th, đình chùa, miu mo, ngha trang,
2.1.5. Khái nim th trng BS
Th trng BS là th trng mà các giao dch, mua bán và trao đi v BS đc
din ra gia ngi mua và ngi bán thông qua c ch giá. Tuy nhiên, BS khác vi

các hàng hóa khác  ch chúng không ch đc mua bán, mà còn là đi tng ca
nhiu giao dch khác nh cho thuê, th chp, chuyn dch quyn s dng. Do đó, th
trng BS hoàn chnh không th ch là quan h gia ngi mua, ngi bán v BS
mà còn là ni din ra các giao dch liên quan đn BS nh : Cho thuê, th chp, bo
him Tóm li, th trng BS là tng th các giao dch v BS da trên c ch giá
và đc din ra trong mt không gian và thi gian nht đnh.

7

2.1.6. c đim th trng BS
Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc sơu sc vƠ không tp trung,
tri rng trên khp các vùng min ca đt nc.
BS là mt loi hàng hoá c đnh và không th di di v mt v trí và nó chu nh
hng ca các yu t tp quán, tâm lỦ, th hiu. Trong khi đó, tâm lỦ, tp quán, th hiu
ca mi vùng, mi đa phng li khác nhau. Chính vì vy, hot đng ca th trng
BS mang tính đa phng sâu sc.
Mt khác, th trng BS mang tính không tp trung và tri rng  mi vùng
min ca đt nc. Sn phm hàng hoá BS có “d tha”  vùng này cng không th
đem bán  vùng khác đc. Bên cnh đó, mi th trng mang tính cht đa phng
vi quy mô và trình đ khác nhau do có s phát trin không đu gia các vùng, các
min, do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t-vn hoá-xư hi khác nhau dn
đn quy mô và trình đ phát trin ca th trng BS khác nhau. Th trng BS 
các đô th có quy mô và trình đ phát trin kinh t cao thì hot đng sôi đng hn th
trng BS  nông thôn, min núi,
Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut.
BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v BS
tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t-xư hi. Do đó, các vn đ v BS
đu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn quy phm pháp lut
riêng v BS, đc bit là h thng các vn bn quy phm pháp lut v đt đai và nhà .
c đim này đc bit đúng  nc ta do th trng đt đai cp I (th trng s cp-

giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng nht bi các quyt đnh ca Nhà nc. Chính
ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng BS, luôn điu chnh
chính sách v BS và th trng BS nhm huy đng các ngun lc v BS phc v
các mc tiêu phát trin kinh t-xư hi.
Th trng BS lƠ dng th trng không hoƠn ho (thông tin không đy
đ, thiu mt s t chc ca th trng).
8

c đim này xut phát t nhng đc trng riêng ca mi vùng, chu s chi phi
ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lỦ xư hi trong
quá trình s dng BS. Thm chí, ngay trong bn thân các th trng đa phng, s
hiu bit v các giao dch cng không hoàn ho, ngi mua và ngi bán thng thiu
thông tin liên quan đn nhng giao dch trc.
S tác đng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên tính không hoàn ho
ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu có s can thip vào th trng
BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu là đt đai đ thc hin các mc tiêu
phát trin chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai trên th trng
s cp ph thuc vào quyt đnh ca Nhà nc nên th trng BS là th trng cnh
tranh không hoàn ho.
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to đc
ca đt, nên th trng BS mang tính đc quyn, đu c nhiu hn các th trng
hàng hoá khác.
Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn vƠ tƠi chính.
ng thái phát trin ca th trng nƠy tác đng ti nhiu loi th trng trong
nn kinh t.
BS là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đc đu t. Mà
đu t to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hình thành BS
cng nh thu hi ngun vn dài. Khi BS tham gia lu thông trên th trng BS, các
giá tr cng nh các quyn v BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh doanh V.V
gii quyt vn đ lu thông tin t, thu hi vn đu t và mang li li nhun cho các

bên giao dch. iu này chng t th trng BS là đu ra quan trng ca th trng
vn.
Ngc li, th trng BS hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun tài
chính ln cho phát trin kinh t thông qua th chp và gii ngân (Theo thng kê,  các
nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp bng BS chim 80% trong
9

tng lng vn cho vay).
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h trc tip vi th trng xây dng và qua
đó mà bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao đng.
Dao đng ca th trng BS có nh hng lan to ti s phát trin n đnh ca nn
kinh t quc dân.
2.1.7.Vai trò ca th trng BS
- Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t : Vì
th trng này liên quan trc tip ti mt lng tài sn cc ln c v quy mô, tính cht
cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân. BS là tài sn ln ca mi
quc gia. T trng BS trong tng s ca ci xư hi  các nc có khác nhau nhng
thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Các hot đng liên
quan đn BS chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Theo đánh giá ca các
chuyên gia, tng giá tr vn cha đc khai thác cha trong BS  các nc đang phát
trin là rt ln lên ti hàng nghìn t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca các nc
phát trin hin dành cho các nc đang phát trin trong vòng 30 nm qua. BS còn là
tài sn ln ca tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh t th trng thì BS ngoài
chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia đình, nó còn là ngun vn đ phát
trin thông qua hot đng th chp.
- Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng : Theo
thng kê,  các nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp bng BS
chim trên 80% trong tng lng vn cho vay. Vì vy, phát trin đu t, kinh doanh
BS đóng vai trò quan trng trong vic chuyn các tài sn thành ngun tài chính di
dào phc v cho yêu cu phát trin kinh t xư hi, đc bit là đu t phát trin c s h

tng ca nn kinh t.
- Phát trin và qun lỦ tt th trng BS, đc bit là th trng quyn s dng
đt là điu kin quan trng đ s dng có hiu qu tài sn quỦ giá này: Kinh nghim
ca các nc cho thy đ đt tiêu chun ca mt nc công nghip hoá thì t l đô th
10

hoá thng chim t 60 - 80%. Nh vy, vn đ phát trin th trng BS đ đáp ng
yêu cu đô th hoá  nc ta là vn đ ln và có tm quan trng.
Phát trin và qun lỦ tt th trng BS s góp phn kích thích sn xut phát
trin, tng ngun thu cho ngân sách : Th trng BS có quan h trc tip vi các th
trng nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng, th trng vt liu xây
dng, th trng lao đng Phát trin và điu hành tt th trng BS s có tác dng
thúc đy tng trng kinh t thông qua các bin pháp kích thích vào đt đai, to lp các
công trình, nhà xng, vt kin trúc, Theo Tng cc thu các khon thu ngân sách có
liên quan đn nhà, đt trong giai đon t nm 2001 đn nm 2007 bình quân gn 9.000
t đng/nm mc dù t l này mi chim gn 40% các giao dch, còn trên 60% cha
kim soát đc và thc t là các giao dch không thc hin ngha v thu vi Nhà
nc. Nu thúc đy bng c ch, chính sách và pháp lut đ các giao dch BS chính
thc (có đng kỦ và thc hin ngha v thu) và đi mi c ch giao dch theo giá th
trng thì hàng nm th trng BS s đóng góp cho nn kinh t trên 20.000 t đng
mi nm).
- Phát trin và qun lỦ có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu bc xúc
ngày càng gia tng v nhà  cho ngi dân t đô th đn nông thôn: Th trng nhà 
là b phn quan trng chim t trng ln trong th trng BS. Th trng nhà  là th
trng sôi đng nht trong th trng BS, nhng cn st nhà đt hu ht đu bt đu
t st nhà  và lan to sang các th trng BS khác và nh hng trc tip đn đi
sng ca ngi dân. Vì vy, phát trin và qun lỦ có hiu qu th trng BS nhà ,
bình n th trng nhà , bo đm cho giá nhà  phù hp vi thu nhp ca ngi dân là
mt trong nhng vai trò quan trng ca qun lỦ nhà nc v th trng BS nhà .
2.1.8.Thc trng th trng BS trong thi gian qua.

Th trng BS ti Tp.HCM mang nhiu nét chung tng đng vi th trng
BS  các tnh trên c nc. Nhìn chung, th trng BS ti Tp.HCM din bin khá
phc tp t sau nm 1993 cho đn nay và sau đây chúng ta s xem xét c th tng giai
11

đon :
* Giai đon st giá đu tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính ca đt st giá
BS này là do nn kinh t chuyn t c ch k hoch hóa tp trung bao cp sang
c ch th trng, nên đư làm xut hin th trng BS. Vi thu nhp cao hn đáng k
sau nhiu nm b khng hong kinh t - xư hi, ngi dân mun cái thin điu kin nhà
, nên nhu cu bt đng sn đư tng mnh.
Trong đt st giá này, giá BS đư tng 5 đn 6 ln và nhanh chóng lan ta t
thành ph ln ra các th xư. Trc din bin nh vy, Nhà nc đư có chính sách thu
đánh vào vic đu c, chuyn nhng BS, nên cn st đư nhanh chóng h nhit, ri
đóng bng sut 5-6 nm sau đó.
* Giai đon th trng BS bùng n (2001-2002) : Sau mt thi gian dài bình
lng, t nm 2000, giá nhà đt bt đu bin đng, tip đó giá c tng nhanh liên tc và
đt đnh cao vào khong quỦ II nm 2001. Theo nhiu chuyên gia nhn đnh, giá BS
ca Vit Nam giai đon này đang  mc đt nht th gii, cao hn c mt s thành ph
ln ca các nc công nghip phát trin.
Cn st này, ngoài các nguyên nhân ging nh cn st giá ln th nht, còn do
mt s nguyên nhân khác.
Th nht: do s xut hin hàng lot doanh nghip ngoài nhà nc sau khi có Lut
Doanh nghip, dn đn nhu cu rt cao v mt bng sn xut, kinh doanh, xây dng
vn phòng, chung c, trung tâm thng mi, siêu th, ca hàng.
- Th hai: do Nhà nc đy mnh đu t xây đng các công trình h tng nh
khu đô th mi, đng xá, nên kéo mt bng giá BS tng theo.
- Th ba : do yu t tâm lỦ k vng vào kh nng sinh li vô tn ca đt đai, và
cui cùng là do thiu các thông tin v giá nhà đt.
Trong cn st này, giá BS đư tng 3 đn 4 ln và cng nhanh chóng lan ra rt

nhiu ni. Sau đó, cn st cng h nhit, ri đóng bng trên 3 nm. S h nhit và
đóng bng này do nhiu yu t, nh vic Nhà nc đư tng giá BS tính thu, s xut
12

hin ca th trng chng khoán, cuc khng hong chu k  M đư làm cho giá USD
gim,
* Giai đon th trng bt đng sn đóng bng (2003-2005) : T cui nm
2003 đn 2005 th trng BS  Tp.HCM din ra trm lng. Nm sau lnh hn nm
trc. Nm 2003 giao dch đa c thành công gim 28%; nm 2004 gim 56%; và nm
2005 gin 78%. Giá nhà đt trên mt bng Tp.HCM lúc này có biu hin st gim rõ
nét, tuy din bin không đng đu và khá phc tp.
Trong giai đon này có th đánh giá mt s nguyên nhân dn đn tình trng
“đóng bng” trên th trng BS nh sau:
- Do giá BS  Vit Nam hin đang đc đánh giá  mc quá cao so vi thu
nhp thc t.
Ti châu Âu, mt ngôi nhà đin hình giá thng gp 4-5 ln tin lng hàng nm,
còn  Vit Nam thu nhp bình quân ca tng lp khá gi ti đô th ln nh Tp.HCM
vào khong 5.000 USD/nm trong khi giá ph bin ca mt cn h hng trung  đây
khong 50.000 USD tc là gp 10 ln lng hàng nm. iu đó có ngha là giá BS
ti Tp.HCM đang  mc không bình thng so vi mt bng chung ca th gii. Theo
quy lut ca th trng tt yu khi giá quá cao so vi thu nhp thc t thì đng nhiên
s làm cho cu gim mnh, đây là nguyên nhân chính làm th trng BS b đóng
bng trong giai đon này.
- Do tâm lý “ch đi ” ca ngi dân.
Vì giá BS đc đánh giá đư là quá cao so vi th gii và so vi thu nhp ca
ngi dân Vit Nam nên ngi dân kì vng vào giá BS s xung trong thi gian ti.
ng thi do Nhà nc đư xit cht và qun lí hot đng mua bán BS và c ch
chính sách v qun lỦ đt đai ca Nhà nc đang trong quá trình chnh sa và hoàn
thin nên tâm lỦ ca ngi dân còn “ch đi” cha mua ngay.
- Do Nhà nc điu chnh giá đt.

Ngày 1/1/2005, bng giá đt mi đc điu chnh theo hng sát vi giá thc t
13

làm cho chi phí đn bù gii ta lên cao (bình quân chi phí đn bù gii phóng mt bng
theo nguyên tc phi tha thun vi dân hin nay theo quy đnh ca Lut đt đai cao
hn so vi chi phí đn bù trc kia, đó là cha k đn các chi phí không nm trong quy
đnh nh phi h tr cho đa phng đ gii phóng mt bng nhanh hn, các d án tip
tc gp khó khn nên đu t các khu đô th gim mnh.
- Do li nhun thu t kinh doanh BS gim mnh.
Dòng vn đư chuyn sang các lnh vc khác nh vàng, ngoi t, c phiu, lưi sut
trái phiu Chính ph, đa phng và gi tit kim ngân hàng đang có mc li tc rt
cao. Nu ch tính trong nm 2005 ch s VN-Index tng khong 40%, đng thi trên th
trng OTC, giá c phiu ca nhiu ngân hàng tng mnh lên ti khong 200-500%,
nên đây là nhng đim thu hút mnh m vn ca các nhà đu t.
- Giá vàng liên tc tng cao t 2004 tr li đây.
Trong khi giá BS đc đánh giá là quá cao nhng khi giao dch thng li đc
tính bng vàng nên vic giá vàng gia tng mnh m trong nm 2005 càng góp phn làm
cho BS “đóng bng” hn na. Không ch các cn nhà tr giá 200-300 cây vàng b
đóng bng gn nh hoàn toàn mà đn c các cn nhà có giá thp hn 100 cây. Th
trng mua bán đt d án, cn h mc du không b nh hng nhiu khi giá vàng lên
xung do vic thanh toán bng tin đng, nhng giá vàng lên cao cng khin cho nhiu
ch đu t gp khó khn trong vic gii ngân vi ngân hàng.
- Do Nhà nc áp dng các bin pháp nhm h nhit th trng BS.
Các c quan qun lỦ nhà nc trong giai đon này đư phi vào cuc nhm kim
ch “bong bóng” BS đa giá đt tr v đúng vi giá thc t nhm khuyn khích đu
t và sn xut kinh doanh, kích thích tng trng kinh t.
ó là :
+ Theo ch đo ca Chính ph, UBND Tp.HCM ban hành Ch th 08 v chn
chnh và tng cng qun lỦ Nhà nc v nhà đt trên đa bàn thành ph. Các qun,
huyn ca Tp.HCM đư đng lot trin khai thc hin hai ch th trên mt cách đng b

14

và kiên quyt. ng thi trong nm 2004 Chính ph ban hành Ngh đnh 182 v x lỦ
vi phm hành chính trong lnh vc đt đai.
+ Ban hành các vn bn nhm hn ch tình trng đu c, trong đó Ngh đnh
181/CP quy đnh “d án phi xây dng nhà xong mi đc bán” không cho phép bán
đt nn đư tác đng mnh đn th trng BS. Th trng đt nn d án coi nh b tê
lit, bi nhiu nhà đu t khó có đ lc đ thc hin t đu đn cui mt d án ln,
nht là đi vi các nhà đu t trong nc. Ch vài tháng sau đó, cn st nhà đt ti
Tp.HCM đư phn nào lng du, giá nhà đt có du hiu gim, tình trng vi phm pháp
lut đt đai nh chuyn nhng, san lp mt bng trái phép đư gim nhiu, cn lc đu
c BS lng dn. Vic mua nhà, đt đ đó, ch giá lên đ sang nhng kim li gim
mnh nên giá nhà đt ti các tnh, thành ph, đa phng khác cng ngui dn.
* Giai đon bùng phát tr li mƠ đnh đim lƠ cui nm 2007: Sang đn cui
nm 2006, th trng BS bt đu có du hiu phc hi sau hn 3 nm trm lng. Giao
dch nhà đt dân sinh “nhúc nhích”, đt d án, cn h; kinh doanh cn h cho thuê sôi
đng. c bit, vn phòng cho thuê và khách sn 4-5 sao thng xuyên thiu ngun
cung, giá đc đy lên cao liên tc.
Và th trng đư có có s tr li ngon mc vào nm 2007, đ có nhiu đt sóng
trong nm, đc bit là phân khúc cn h cao cp và đt nn d án. S lch pha cung
cu và môi trng đu t ci thin rõ nét đc coi là nguyên nhân s sôi đng này.
Khi đu bng đt tng giá vào khong tháng 3-4/2007 và lên đn đnh đim vi s
kin tranh mua cn h The Vista và Sky Garden III  Tp.HCM, không ging nh đt
st đt 2001-2003, đt st nm 2007 ch din ra cc b, tp trung ch yu  Tp.HCM,
chng hn, khu The Vista qun 2, tng giá t gn 1.400 USD mi m
2
vào đu nm lên
đn 2.800-3.000 USD mi m
2
vào vào tháng 8/2007. Nhng cn h trong d án Saigon

Pearl cui nm 2006 có giá 1.500 USD mi m
2
nhng lúc này đư lên đn 2.900-3.000
UD mi m
2
.
Khi các d án ln mc lên, thì giá đt nn  các khu vc lân cn cng tng lên
15

chóng mt. C th, ta thy d án Trung Sn (d án khu Nam Sài Gòn, vùng lân cn
Phú M Hng) có giá 13triu đng/m
2
vào nm 2006, giá 18-20triu/m
2
vào tháng
3/2007 và 38-40 triu/m
2
vào cui nm 2007. Tng t, d án khu dân c ti phng
Phc Long B có giá 3,5-4 triu đng mi m
2
vào nm 2006, đn cui nm 2007 đư
lên đn 14-15 triu đng/m
2
. LỦ gii cho s bùng n ca th trng BS trong nm
2007, v c bn có hai nguyên nhân chính :
+ Nguyên nhân th nht: trong khi ngun cung  tt c các khu vc đu rt hn
ch thì lng cu tng rt cao do nhiu ngun vn khng l đ vào BS.
Trc ht, tín dng ngân hàng tng rt mnh (gp trên 5 ln tc đ tng trng
kinh t), trong đó d n tín dng vào th trng BS chim trên 1/10 tng d n tín
dng toàn h thng ngân hàng.

K đn ngun vn t th trng chng khoán. Sau khi th trng chng khoán
chng li, nhiu nhà đu t đư thng ln và mt s nhà đu t nhìn thy xu hng gim
ca th trng này đã chuyn sang đu t vào th trng BS, đy giá trên th trng
này tng lên.
Tip theo là ngun vn ca các nhà đu t nc ngoài. Cùng vi vic là thành
viên chính thc ca WTO, th trng Vit Nam tr thành đim đn hp dn vi nhiu
nhà đu t nc ngoài, vi nhiu d đoán là “thi c vàng” cho nhiu th trng, trong
đó có th trng đa c, vn đu t nc ngoài (c đu t trc tip và đu t gián tip)
tng tc, trong đó có t l khá ln đc đu t vào lnh vc BS.
Mt ngun vn khác là lng ln kiu hi (khong 8 t USD) đ v Vit Nam,
mnh nht là thi đim cui nm. Ngoài ra, quyt đnh min th thc cho ngi Vit
Nam  nc ngoài, và đ án cho phép Vit kiu đc s hu nhà  Vit Nam cng
đang đc trình lên Chính ph.
+ Nguyên nhân th hai : chính là do Lut kinh doanh BS đi vào hin thc. iu
này đư giúp các nhà đu t nc ngoài đc thuê đt đ xây dng d án nhà  đ bán,
đt s dng n đnh s dng lâu dài và s đc cp giy chng nhn Quyn s dng
16

trong vòng 70 nm (so vi 50 nm nh trc đây). Ngh đnh cng lit kê các trng
hp mà Chính ph có trách nhim gii phóng mt bng trc khi giao đt cho ch đu
t nhm đy nhanh tc đ ca quá trình đu t. Các đa phng cng không ngng n
lc ci cách hành chính, theo chiu hng rút ngn thi gian và gim bt các th tc
cp giy chng nhn đu t, đc bit là vic Tp.HCM công khai 20 khu đt vàng đ
kêu gi đu t.
* Giai đon th trng BS lao dc không phanh vƠo nm 2008: n nm
2008, cùng vi tín hiu nh hng ca khng hong tài chính M và các chính sách
tht cht tin t ca chính ph, th trng BS đư ri vào suy thoái. Vi mc tiêu kim
ch lm phát, NHNN Vit Nam đư ban hành nhiu chính sách đ tht cht chi tiêu. Vào
ngày 19/5/2008 lưi sut c bn đư đc nâng lên t 8,75% lên 12% và t ngày
11/6/2008, lưi sut c bn li đc điu chnh lên 14%. Vi mc lưi sut c bn mi,

trn lưi sut mà các ngân hàng thng mi cho các t chc kinh t vay (theo quy đnh
không quá 150% lưi sut c bn) đc ni lên thành 21%. Do đó, giao dch nhà đt
trên th trng Tp.HCM hu nh tê lit. Các khách hàng bt đu có du hiu hong
lon khi nhiu nhà đu t ln bán ra  t. Ti các sàn giao dch  nhng ch đa c cu
ni, lng giao dch nhà, đt thp nht t trc đn nay. Nhiu d án ti Tp.HCM đang
đi theo qu đo t điu chnh mt bng giá chung, gim trung bình 30% thm chí có
ni đn 50-60% so vi cui nm 2007.
* Giai đon th trng trm lng t nm 2009 đn nay: Di tác đng ca
cuc khng hong kinh t toàn cu cùng vi các chính sách tht cht tín dng, vic áp
dng chính sách thu thu nhp và các ngh ngh đnh chính sách liên quan đn đu t
BS cha r ràng, hp lỦ, đư đa th trng BS Vit Nam ri vào mt thi k dài m
đm trong sut giai đon 2009-2010. Nhiu nhà đu t BS ri vào tình trng điêu
đng khi giá nhà đt c st gim liên tc, vn ca h ri vào trng thái “đóng bng” do
vic mua bán BS din ra ht sc ì ch. nh đim là vào thi đim tháng 5/2009, giá
đt và cn h ti Tp.HCM đt mc k lc khi gim tn “đáy”. n cui tháng 7/2009,
17

tình hình nhà đt có nhng du hiu m lên đôi chút do có đt tng giá ngn. Giá nhà 
thuc các d án, khu dân c tng nh, trung bình t 1 - 3% ti các An Phú-An Khánh
(qun 2), cn h M Khánh thuc d án Phú M Hng (qun 7), Giá đt nn cng
đang có chuyn bin tích cc khi các khu vc thuc d án Hng Gia-Hng Phú (qun
7), d án Him Lam-Kênh T tng t 25- 14%. Nhìn chung th trng BS nm 2009
đc ci thin đôi chút, c th nói là nh vào :
Th nht: Hng li t gói kích cu ca chính ph. Tác đng t gói kích cu th
nht ca chính ph (h tr lưi sut 4% cho sn xut kinh doanh) đư đa dòng tin
(không chính thc) đi vào th trng BS. Ngoài ra, Chính ph có k hoch s dng
49.000 t đng đ xây dng nhà  xư hi giai đon 2009-2015. K hoch nay co th
làm m tr li phân khúc nhà  có thu nhp thp. Hin nay theo ch trng ca chính
ph, các doanh nghip đư chuyn hng sang th trng cn h giá r, và phn nào h
đư thành công vi các d án ti các v trí giao thông tng đi thun li và giá c hp

lý (13 - 17 triu đông/m
2
).
Th hai: La do mt lng ln ngi dân nhn tin đn bù, gii to t khu đô th
mi Th Thiêm cng đang rc rch tìm mua đt đ tái đnh c hoc đu t ngc li
BS đ sinh li.
Th ba : S tr li ca tín dng BS. Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho
Indochma Land vay 44 triu USD đ đu t vào d án khu phc hp trung tâm thng
mi, vn phòng, nhà  Indochina Plaza Hanoi. Trc đó, ngân hàng BIDV cng cho
Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 t đng vào tháng 1/2009. Eximbank dành 4 t đng
cho các khách hàng cá nhân có nhu cu vay vn mua nhà, sa cha
Th t: Mc dù không còn mnh m nh trc đây do nh hng ca khng
hong kinh t th gii, nhng dòng vn FDI vn đ vào BS. Theo s liu t Tng cc
Thng kê trong nm 2009, lnh vc kinh doanh BS thu hút s quan tâm ln nht ca
các nhà đu t nc ngoài vi 7,4 t USD vn đng kỦ ca các d án đc cp phép
mi, chim 45,1% tng vn đng kỦ mi. Riêng Tp.HCM vn đu t mi FDI ca nm
18

2009 vào BS chim ti 61,6% gm 15 d án vi tng tr giá là 512,6 triu USD.
Nm 2010 th trng BS vn tip tc đc th hng kt qu ca các chính
sách chng suy gim kinh t, kích thích tng trng do Chính ph đư kp thi ban hành
các c ch chính sách và ch đo điu hành quyt lit, góp phn thúc đy th trng
BS phát trin.
c bit Ngh quyt ca Chính ph s 18/NQ-CP cùng các quyt đnh s 65, 66,
67 v mt s c ch, chính sách nhm đy mnh đu t xây dng nhà  cho hc sinh,
sinh viên các c s đào to, nhà  cho công nhân lao đng ti KCN, nhà  cho ngi
có thu nhp thp ti khu vc đô th, quyt đnh v h tr nhà  cho các h nghèo có
khó khn v nhà  ti khu vc nông thôn đư góp phn đ th trng BS phát trin
lành mnh.
Thay đi rõ nét nht trên th trng BS chính là c cu hàng hóa. Nhà đu t đư

chuyn hng đu t vào phân khúc th trng nhà  có mc giá trung bình, din tích
nh (mc giá trên di 1 t đng/cn) đ đáp ng nhu cu tht ca th trng, tng tính
thanh khon ca ngun vôn đu t.
Xét trên bình din chung, th trng BS vn còn nhiu khó khn, th trng cn
h, vn phòng cho thuê vn ri vào tình trng  m, giá gim nhng vn không có
ngi thuê do nh hng ca khng hong kinh t, các công ty nc ngoài gim bt
nhân s, tit kim chi phí qun lỦ, Có th nói do mt s nguyên nhân sau:
+ Cuc khng hong kinh t vn còn đang nh hng nng n, có th nói Vit
Nam đang trong thi đim ngm đòn ca khng hong khi tình hình sn xut kinh
doanh và xut khu ca các ngành ch lc không ci thin đc nhiu.
+ Tình hình lm phát vn đang hin  mc cao. T giá USD và giá vàng li luôn
luôn bin đng khin th trng này thu hút mnh dòng tin đu t ca ngi dân do
tâm lỦ ít b chôn vn mt thi gian dài nh BS. Bên cnh đó, chính sách tht cht cho
vay phi sn xut ca các ngân hàng nhà nc cng gây ra nhiu áp lc vi th trng
BS vn đang “èo ut” nh hin nay.