Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
DANH S CH Á BẢNG BIỂU
1. Bảng 1- Kết quả đầu tư phát triển nhà ở của Công ty trong 3 năm qua.
2. Bảng 2 - Kết quả hoạt động kinh doanh.
3. Bảng 3 – Doanh thu kinh doanh nhà ở của Công ty cổ phần đầu tư và
phát triển nhà Hà Nội số 52
4. Bảng 3- Chỉ tiêu phấn đấu năm 2009.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
LỜI NÓI ĐẦU
Công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh tế xã hội nước ta từ nền kinh tế
bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự
quản lý của Nhà Nước diễn ra trong những năm gần đây đã và đang thúc đẩy
sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị trong cả nước. Mặt khác, sự phát triển của
các đô thị lại tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.Việc phát triển nhà ở đô thị không những là tài sản có tầm
quan trọng đặc biệt với mỗi gia đình, mà còn là thước đo phản ánh trình độ
phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc.
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội. Phấn đấu
để mọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục
tiêu chiến lược trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị.
Cùng với nhu cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân cư
đô thị ngày càng cao, trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và
phát triển nhà ở hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân sống trong
đô thị, dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tự phát của nhà ở đô thị tại các thành phố
lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của Nhà Nước.
Việc giảm tình trạng quá tải về nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đề
cấp bách đó là xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đô
thị mới nhằm giãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nội thành và đáp ứng
những nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị,

nhằm tạo điều kiện thúc đẩy quá trình Công nghiệp hóa-Hiện đại hoá Đất nước.
Với mục đích nghiên cứu và góp phần nâng cao, hoàn thiện kiến thức về
vấn đề đầu tư phát triển nhà ở, một vấn đề đang đòi hỏi sự cấp thiết từ mọi
phía. Mặt khác để hoàn thiện kiến thức học tập trong nhà trường và nâng cao
hiểu biết về lĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn trước
khi tốt nghiệp, em chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
nhà ở đô thị tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52”
(qua dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở
Nam Hoàng Quốc Việt) làm chuyên đề tốt nghiệp.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đầu tư phát triển nhà ở đô thị trong
phạm vi dự án của Công ty thực hiện.
Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ cơ sở lý luận về đầu tư phát triển. Qua
phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị của Công ty, đề tài rút ra
được những mặt được và chưa được trong vấn đề đầu tư phát triển nhà ở đô
thị của Công ty, từ đó đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm thúc đẩy đầu tư
phát triển nhà ở đô thị của Công ty.
Phương pháp nghiên cứu:
- Dựa trên các tài liệu thu thập được.
- Vận dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử,
phương pháp kinh tế dựa trên cơ sở thực tế để xây dựng, bổ xung hoàn thiện
dần các vấn đề.
Các phương pháp phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh và điều tra hiện
trạng, chuyên khảo.
Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Công ty Cổ phần
đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52 (qua dự án đầu tư xây dựng tổ hợp

thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở Nam Hoàng Quốc Việt).
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu
quả đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà
Hà Nội số 52.
Do trình độ hiểu biết và thời gian có hạn nên không tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô, các cán
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
bộ ở phòng Dự án đầu tư xây dựng_Công ty Cổ phần đầu tư và Phát triển nhà
Hà Nội số 52 để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn ThS Vũ Thị Thảo - Giáo viên hướng dẫn
chính, cán bộ hướng dẫn Lê Thanh cùng với các thầy cô, các cán bộ trong
công ty đã đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
1.1. Khái niệm và vai trò nhà ở trong đời sống xã hội
1.1.1 Khái niệm
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở
không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà
còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống của dân cư mỗi dân tộc.
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất của loài người. Là những
không gian có tổ chức nhằm đảm bảo phục vụ cho các sinh hoạt đời sống cá
nhân và gia đình.
Trải qua một thời kỳ dài của thời nguyên thủy, con người sống chủ yếu

dựa vào các hang động thiên nhiên. Trong thời kỳ đồ đá mới, sự sống đã bắt
đầu có tổ chức và có sự liên kết. Từ khi bắt đầu có nền văn minh lúa nước, để
tiện cho việc sinh hoạt, tổ tiên chúng ta tiến ra cư trú ở các vùng đất rộng lớn,
từ trung du cho đến đồng bằng. Nhà ở đã bắt đầu được xây dựng. Cuộc sống
du cư của con người dần dần được thay bằng cuộc sống định cư và nhà ở từ
một nơi trú thân đã trở thành một đơn vị sinh hoạt và sản xuất của gia đình.
Con người đã biết lấy gỗ dựng nhà, dần dần vật liệu để dựng lên một khối
không gian sống đã thay đổi, từ đất sét đã chuyển sang gạch nung…
Sang thời kỳ tư bản nhà ở được trọng dụng, thêm rất nhiều các tiện nghi
phục vụ cho đời sống của con người. Cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật
mang lại thành phần nhà ở của giai đoạn này rất phong phú về tổ chức không
gian, các nhà ở thường được phân khu chức năng rõ rệt. Vật liệu và kỹ thuật
xây dựng của nhà ở ngày càng tiên tiến hiện đại hơn: bê tông, thép, gạch, kính
đã trở thành những vật liệu chủ yếu để xây dựng nhà ở. Nhà ở cũng có nhiều
kiểu khác nhau với tiện nghi, chất lượng khác nhau phù hợp với sự phân hóa
giai cấp trong xã hội.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Qua quá trình phát triển không ngừng của các hình thái kinh tế-xã hội,
con người đã ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở. Nhà ở đã được
hiểu là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt - một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ
bản nhưng có những đặc điểm khác với những loại hàng hóa tiêu dùng khác ở
chỗ:
- Nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu, tùy thuộc vào kết cấu và vật
liệu xây lên nó. Nhiều nhà ở thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và
cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
- Lượng đầu tư một lần tương đối lớn do chi phí xây dựng tốn kém, giá
thành nguyên vật liệu cao.
- Nhà ở là một khối không gian được đặt trên mặt đất, có tính cố định về

hình dáng kiến trúc, quỹ đất, điều kiện địa lý và kết cấu cũng như trang thiết
bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn
và tốn kém. Là BĐS nên không thể di động và đưa đến bán khắp nơi, đồng
thời nó được sử dụng trong thời gian tương đối dài, do đó cũng không thể tùy
tiện thay đổi cũ mới như các loại hàng tiêu dùng khác. Từ đặc điểm này làm
cho người tiêu dùng và sản xuất kinh doanh phải suy nghĩ chu đáo.
- Nhu cầu về nhà ở phong phú tùy thuộc vào sở thích cũng như khả năng
của từng đối tượng. Hơn nữa nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của
nền kinh tế xã hội.
- Nhà ở là một bộ phận quan trọng đối với các khu đô thị và chủ yếu
nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Mặc dù là
sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ
mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông,
hệ thống cấp thoát điện nước,… ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh
hoạt của những người trong ngôi nhà.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
- Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trước
đây, nhà ở chỉ đơn giản là môi trường sống, chỉ là để “ở”. Ngày nay, nhà ở
còn bao gồm cả môi trường cư trú, “ở” không phải chỉ để che mưa nắng mà
còn đóng góp tích cực vào cuộc sống, tạo điều kiện lao động sản xuất, nghỉ
ngơi, học hành và phát triển về tất cả mọi mặt.
Môi trường sống là những nơi trong tự nhiên mà con người tìm thấy
những điều kiện để tồn tại được, còn môi trường cư trú là một cơ cấu có tổ
chức của môi trường sống. Đô thị, làng mạc là môi trường cư trú lớn mà con
người sống tập trung và có tổ chức, điển hình là sự hình thành các đơn vị gia
đình. Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội, sự độc lập của gia đình thể hiện ở
nơi mà họ sống. Thông thường mỗi gia đình đều có nhà riêng, tại đó thường
xuyên diễn ra các hoạt động như ăn, ở, đi lại, học hành, giải trí,…của các

thành viên. Như vậy, nhà ở là một nhu cầu cơ bản, không thể thiếu được của
con người.
1.1.2. Vai trò nhà ở
Nhà ở là chủ thể của kiến trúc, là kiến trúc cư trú mà con người dùng để
ở trong một thời gian theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị, xây dựng
nhà ở là bộ phận cấu thành quan trọng của xây dựng cơ bản đô thị. Đó là một
trong những điệu kiện vật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị,
đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động
kinh tế xã hội trong đô thị. Vấn đề nhà ở dô thị là một vấn đề quan trọng của
đô thị.
Nhà ở không chỉ là một tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư
mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị.
Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu được
biểu hiện ở các mặt như:
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động
đô thị. Tái sản xuất sức lao động đô thị bao gồm tái sản xuất bản thân người
lao động để sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau. Vì vậy phải
duy trì sinh mệnh và sự phát triển thể lực, trí lực của người lao động và thể hệ
sau, phải đảm bảo các tư liệu sinh hoạt thiết yếu về ăn, ở, mặc,…
Nhà ở với đặc điểm là hàng tiêu dùng cá nhân là tư liệu sinh hoạt cơ bản
tối cần thiết cho sự sinh tồn của những con người trong đô thị. Toàn bộ sản
xuất xã hội và toàn bộ người lao động đô thị đều cần phải có nhà ở.
Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và
tư liệu phát triển, nó cần được không ngừng tăng lên, nâng cao về số lượng và
chất lượng, làm cho người lao động và thế hệ sau có điều kiện sống tốt hơn
nhằm bảo đảm phát triển trí lực, thể lực tốt hơn. Như vậy nhà ở đô thị có ý
nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao không ngừng chất lượng sức lao động.

Xét từ góc độ vi mô nhà ở của công nhân viên chức doanh nghiệp gần
hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường
đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu
quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú dân cư tốt hay xấu không chỉ
liên quan đến tái sản xuất sức lao động mà còn tác động trực tiếp đến tính tích
cực sản xuất của người lao động.
Xét từ góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong quá trình tái sản
xuất của đô thị vì sự phát triển của ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát
triển của các ngành vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị xây dựng,…
Việc mở rộng nhà ở đô thị sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội tăng lên
nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu kinh tế đô thị.
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã
hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị. Vai trò của nhà ở được thể hiện thông
qua kết cấu, số lượng, hình thức, bố cục của nhà ở đô thị. Số lượng nhà ở đô
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
thị không chỉ ảnh hưởng đến sự biến đổi kết cấu gia đình đô thị, kéo dài hoặc
tăng nhanh quá trình phân chia của gia đình mới, mà còn ảnh hưởng đến thời
kỳ kết hôn của thành viên trong độ tuổi thích hợp nó trở thành một vấn đề xã
hội to lớn.
Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị, giao thông và tình
hình sử dụng đất ở đô thị. Hình thức xây dựng của nhà ở đô thị còn quy định
hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu
tình cảm giữa con người.
Nhà ở với tư cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ quá trình sinh
hoạt của con người vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất, vừa có tác
dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở
đô thị cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của đô thị, chỉ có như
thế mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội

đô thị.
Kiến trúc nhà ở đô thị làm nên vẻ đẹp đô thị. Nó phụ thuộc vào môi
trường xung quanh như thảm cỏ, bồn hoa, cây xanh, lối đi, chiếu sáng ban
đêm,…Vẻ đẹp của từng ngôi nhà phải hài hòa với vẻ đẹp chung của quần thể
công trình, đường phố.
Từ đó có thể thấy được nhà ở đô thị có vai trò quan trọng như thế nào
đối với mỗi người dân ở các đô thị mà còn thể hiện cả tầm quan trọng trong
các lĩnh vực kinh tế xã hội. Nhà ở là một trong những tiêu chuẩn làm thước
đo phản ánh trình độ phát triển ở các đô thị và mỗi quốc gia.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
1.2. Đầu tư phát triển nhà ở đô thị
1.2.1. Đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở, đó là nhu cầu tự
xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hóa
này và cung ứng cho thị trường:
 Quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định bị
mất đi vì lợi ích của một cá nhân hay một nhóm cá nhân. Điều này
không nên và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật
độ dân số đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ đất thì có
hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi không
chịu sức ép về dân số hay diện tích đất.
 Nhà ở thực sự trở thành thứ hàng hóa được tạo ra nhờ quá trình
đầu tư, đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra
tài sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan
trọng. Thông qua đầu tư phát triển nhà ở đô thị mà đất đai được sử
dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách
bình đẳng giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động,
đóng góp vào sự tăng trưởng phát triển chung của xã hội.

Một số đặc điểm của đầu tư phát triển nhà ở đô thị:
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong
và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức kinh tế xã hội…
đầu tư với mục đích thu được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội.
Nguồn vốn đầu tư: Do nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời
cũng là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ
mọi nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà Nước, vốn tự có của các doanh
nghiệp, các tổ chức tín dụng cũng như của những người có nhu cầu và những
nguồn khác.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Loại hình đầu tư: Vì nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau
nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người thu nhập thấp cũng
như thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán
đứt hay cho thuê…
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực
khác nhau.
Đầu tư phát triển nhà ở là hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị
nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vừa ảnh hưởng vừa
phản ánh những đặc điểm về kinh tế xã hội của một đô thị trong những giai
đoạn nhất định.
* Tính cố định
Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai nên cố định
về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng
thêm về diện tích và số lượng. Do gắn với địa điểm cụ thể nên nhà ở chịu tác
động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế của địa điểm. Sản phẩm của quá trình
đầu tư này là các công trình gắn liền với địa điểm tạo ra nó, do đó những công
trình này sẽ phát huy tác dụng tại chính nơi nó được tạo ra mà không thể dịch
chuyển đi nơi khác. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường nhà ở

cũng như hoạt động kinh doanh nhà ở. Vì thế khi thực hiện quá trình đầu tư
phát triển nhà ở phải nghiên cứu đặc điểm tự nhiên, kinh tế của khu vực để
lựa chọn thiết kế, quy mô, chất lượng xây dựng phù hợp, nhằm nâng cao chất
lượng công trình đảm bảo công trình phát huy hiệu quả lâu dài.
* Tính lâu bền của công trình nhà ở: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ
lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và vật liệu xây dựng lên nó. Thông thường thời gian
tồn tại của nó từ 50 – 60 năm, hay cũng có trường hợp trăm năm hơn nữa.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
* Tính duy nhất
Đây là đặc điểm nổi bật của đầu tư phát triển nhà ở. Mỗi công trình xây
dựng trên một địa điểm duy nhất trên Trái đất, chịu nhiều điều kiện về tự
nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, điều này tạo nên tính duy nhất cho mỗi dự án.
Mỗi công trình nhà ở đều có những đặc điểm riêng biệt, không cái nào giống
cái nào. Sự khác biệt này thể hiện ở kiến trúc công trình, bố trí hạng mục công
trình,...Hơn nữa, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư…đều muốn tạo ra các
công trình nhà ở không giống nhau để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng
mà vẫn đảm bảo được sự thống nhất của các công trình trong tổng thể chung.
* Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đô thị phải phù hợp với kế hoạch
phát triển của địa phương và Đất nước
Mục đích của đầu tư phát triển nhà ở là giải quyết nhà ở cho người dân,
đồng thời tạo cảnh quan đô thị nhằm quy hoạch đô thị thành một thể thống
nhất. Do vậy các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải phù hợp với chính sách
quy hoạch của đất nước và của chính quyền địa phương. Sự phù hợp này
không những về mặt địa lý mà còn phải phù hợp cả về mặt cơ sở hạ tầng, định
hướng phát triển của vùng, bảo đảm kiến trúc đồng bộ đồng thời đảm bảo chất
lượng công trình.
* Hoạt động này được tiến hành xây dựng ở ngoài trời và bị hạn chế về
thời gian

Đối với hoạt động xây dựng nhà ở được tiến hành chủ yếu ngoài trời,
không thể thi công xây lắp trong mưa bão, nhiều việc khó tiến hành ba ca,
mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao động nhiều hơn,… Do đó, nếu thời
tiết không tốt sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu
tư kéo dài và ảnh hưởng đến cả chất lượng của công trình.
Hơn nữa mỗi dự án đều phải có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, và
thường phải có một số kỳ hạn kiên quan. Sự thành công của người quản lý dự
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
án thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời hạn hay
không? Sức ép của việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể
dẫn tới là chất lượng bị giảm. Điều này có thể làm nản lòng những người có
liên quan mà đặc biệt là chủ đầu tư, nếu như dự án hoàn thành chậm trễ hay
ngay cả khi các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ dự án cũng như đội
dự án của mình,…
* Đầu tư phát triển nhà ở đô thị đòi hỏi nguồn vốn rất lớn với trình độ kỹ
thuật xây dựng hiện đại
Hoạt động đầu tư này đòi hỏi lượng vốn rất lớn trong suốt quá trình xây
dựng công trình. Nguồn vốn này có thể được huy động từ mọi nguồn trong xã
hội như ngân sách Nhà Nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, các tổ
chức tín dụng, những người có nhu cầu cần mua nhà,… Bên cạnh đó hoạt
động đầu tư phát triển nhà ở còn đòi hỏi trình độ kỹ thuật cao, trang bị đầy đủ
máy móc tiên tiến hiện đại.
* Sản phẩm của quá trình đầu tư phát triển nhà ở là sản phẩm được tiêu
thụ dễ dàng
Do cầu nhà ở luôn cao hơn nguồn cung do vậy sản phẩm nhà ở luôn là
sản phẩm dễ tiêu thụ. Đây cũng là một đặc điểm nổi bật của hoạt động đầu tư
này, các công trình trước khi xây dựng xong đã được bán trước cho những
người có nhu cầu; những người có nhu cầu mua nhà thường ứng trước một

khoản tiền cho chủ đầu tư. Sau khi dự án được hoàn thành thì ứng nốt số tiền
còn lại. Do vậy, hoạt động đầu tư này làm tăng nguồn vốn của chủ đầu tư
giúp chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án đem lại hiệu quả cao hơn.
* Hoạt động đầu tư phát nhà ở đô thị chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã
hội đan xen
Hoạt động đầu tư này không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý của
Nhà Nước mà còn phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, tâm lý,
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
tập quán của người dân. Do nhu cầu, khả năng của mọi người khác nhau nên
hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đô thị cũng phải phong phú để phù hợp với
mọi đối tượng như: người thu nhập thấp, người chính sách, sinh viên, công
chức Nhà Nước,… theo hình thức bán đứt hoặc cho thuê…
1.2.3. Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Nhà ở là nhu cầu bức thiết trong đời sống xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở
đô thị chính là hướng tới mục tiêu vì con người, vì sự tiến bộ phát triển của xã
hội. Do đó, việc phát triển nhà ở được Đảng và Nhà Nước ta quan tâm sâu
sắc, điều này được thể hiện qua chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 của Thủ
tướng Chính phủ, với mục tiêu:
1. Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải
thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền
vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả
các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề ra.
2. Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần
kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát
triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu.
3. Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm
cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh

viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng
chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối
tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc
thiểu số, các hộ gia đình chính sách sống tại các khu vực thường xuyên bị
thiên tai.
4. Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà
ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn,
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm
của từng địa phương.
Ngày này, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị
trường và sản phẩm nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt trong nền
kinh tế thị trường, tuân theo quan hệ cung cầu.
Những năm đầu của công cuộc đổi mới, do chính sách quản lý dự án
chưa chặt chẽ, việc cấp đất xây dựng chưa có kế hoạch, không tập trung nên
đã hình thành thị trường phi chính thức về nhà ở và đất đai, xây dựng bừa bãi,
phá vỡ quy hoạch, thất thu ngân sách Nhà Nước đối với các khoản thu về đất
đai và nhà ở. Mặt khác, việc cấp đất riêng lẻ cũng gây khó khăn cho việc đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, dẫn đến việc hình thành các khu dân cư
khập khiễng, thiếu đồng bộ trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật yếu
kém, không đảm bảo chức năng phục vụ, thậm chí nhiều nơi còn không có hệ
thống giao thông và cấp thoát nước.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Cục Thống kê hiện nay các đô thị trong
cả nước có khoảng hơn 90triệu m
2
nhà ở. Trong đó, Thủ đô Hà Nội: 10triệu
m
2

, thành phố Hồ Chí Minh: 26 triệu m
2
, còn lại là của các đô thị khác trong
toàn quốc. Diện tích bình quân theo đầu người đạt 6m
2
; Hà Nội bình quân 5
m
2
/người; thành phố Hồ Chí Minh: 6,5 m
2
/người nhưng nhìn chung đa số là
nhà tạm bợ và nhà ở đô thị được xây dựng trong nhiều thời kỳ nay đã xuống
cấp nghiêm trọng. Trước thực trạng đó thì một vấn đề được đặt ra là phải có
những chính sách hợp lý và cần có sự đồng tâm hiệp lực của Nhà Nước cũng
như của mọi người dân cùng góp sức vào chiến lược đầu tư phát triển nhà ở
đô thị để làm sao cho người dân có nhà ở khang trang, sạch đẹp tạo nên một
nền tảng vững chắc cho quá trình công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước.
Vì vậy, để tạo một nền tảng của sự phát triển bền vững cũng như tạo nên
một bộ mặt mới cho đô thị thì việc đầu tư phát triển nhà ở đô thị là rất cần
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
thiết. Đầu tư phát triển nhà ở đô thị để nhằm xây dựng một đô thị khang trang,
có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng về chỗ ở cho nhân dân sống ở đô
thị, giải quyết những nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị.
Khai thác quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển đô thị tránh tình trạng
gây ô nhiễm môi trường cho đô thị và làm tăng ngân sách Nhà Nước. Đảm
bảo phát triển đúng quy hoạch, phát triển đồng bộ theo kiến trúc quy hoạch,
tạo ra một kiến trúc hài hòa, phù hợp góp phần nâng cao mức sống của dân cư
và bộ mặt đô thị.

1.3. Quá trình đầu tư dự án phát triển nhà ở đô thị
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
16
KẾT THÚC
DỰ ÁN
GIAI ĐOẠN
KHAI THÁC
DỰ ÁN
GIAI ĐOẠN I: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN II: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN III: KẾT THÚC ĐẦU TƯ
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
* Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư
- Tìm kiếm cơ hội đầu tư:
+ Nguyên nhân làm xuất hiện dự án.
+ Các ý tưởng ban đầu.
- Nghiên cứu, lập báo cáo cơ hội đầu tư
- Xin chấp thuận đầu tư.
- Lập dự án đầu tư (tiền khả thi hoặc khả thi).
- Thiết kế, thuê mặt bằng, phương án kiến trúc và xin thỏa thuận của các
sở ban ngành (Sở quy hoạch-kiến trúc).
- Thiết kế cơ sở và lập phương án đầu tư → xin phê duyệt thiết kế cơ sở
(Sở xây dựng).
- Xin giấy phép xây dựng công trình.
- Quyết định đầu tư
* Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư
- Công tác xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đối
với những dự án có sử dụng đất), đền bù giải phóng mặt bằng di dân tái định
cư và chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
- Chọn thầu tư vấn, khảo thiết kế.

- Lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, dự toán
và tổng dự toán .
+ Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường: bảo vệ môi trường
sinh thái, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động, vệ sinh công nghiệp.
+ Thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật:
 Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với nội dung đã được phê duyệt
trong quyết định đầu tư về quy mô, công nghệ, các chỉ tiêu kinh
tế-kỹ thuật, quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp
dụng.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
 Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật.
 Tư cách pháp lý của tổ chức hay cá nhân thiết kế.
+ Thẩm định tổng dự toán:
 Kiểm tra tính đúng đắn của các định mức, đơn giá cũng như việc
vận dụng các định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách có liên
quan và các khoản mục chi phí theo quy định của Nhà Nước.
 Sự phù hợp giữa tổng dự toán và khối lượng thiết kế kỹ thuật.
 Xác định giá trị tổng dự toán, thiết bị để so sánh với tổng mức đầu
tư đã duyệt.
+ Thẩm định kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện dự án, kiểm tra trên
các mặt:
 Kế hoạch cung cấp các điều kiện dự án: vốn, đất đai, thiết bị,…
 Kế hoạch, biện pháp thực hiện dự án.
 Kế hoạch và tiến độ thực hiện dự án.
Ngoài các nội dung thẩm định trên, công tác thẩm định dự án còn một số
nội dung thẩm định sau: điều kiện pháp lý, mục tiêu của dự án, thẩm định tài
chính của dự án, Thẩm định về kinh tế xã hội, thẩm định về kỹ thuật công
nghệ dự án,…

- Đấu thầu, mua thiết bị và lựa chọn nhà thầu thi công, đơn vị giám sát,
cung cấp trang thiết bị: các hình thức chỉ định thầu, chào giá cạnh tranh, đấu
thầu trong nước, quốc tê,…
- Ký hợp đồng thực hiện dự án đầu tư
- Thực hiện thi công công trình:
+ Tổ chức quá trình lao động:
Bố trí nơi làm việc, các tổ đội sản xuất trong thi công.
Xác định lượng lao động cho từng loại công việc.
+ Tổ chức quá trình thi công chính:
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
 Lựa chọn phương án tổ chức thi công
 Xác định các yếu tố đầu vào phụ thuộc quá trình tổ chức thi công
công trình.
 Xây dựng các xưởng, các công trình phục vụ như: hệ thống kho
bãi cất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông; các công trình tạm phục
vụ cho làm việc, ăn ở, sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công
trường…
Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu này để đưa ra các khả năng thực hiện
sao cho công trình được hoàn thành theo đúng tiến độ, đảm bảo cho các bộ
phận công trình phát triển đến đâu là ổn định đến đó.
* Giai đoạn III: Kết thúc đầu tư
- Nghiệm thu công trình, bàn giao cho khách hàng, thanh toán, quyết
toán công trình.
* Giai đoạn sau đầu tư:
- Đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Quản lý dự án, vận hành, bảo trì công trình.
* Kết thúc dự án:
- Hết thời hạn sử dụng.

- Sự cố, hỏng hóc không sử dụng được.
- Thanh lý tài sản (phá dỡ…).
1.4. Chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở đô thị
1.4.1. Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở được thể hiện bởi tốc độ
tăng trưởng nguồn vốn cho phát triển nhà ở qua các năm và sự đáp ứng về nhu
cầu nhà ở cho một khối lượng dân ngày càng đông, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Chỉ tiêu đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
- Diện tích ở bình quân trên 1 người (đơn vị thường tính m
2
ở/người) là
chỉ tiêu phản ánh kết quả thực tế đạt được tính bình quân cho 1người (là biểu
hiện cụ thể của năng lực phục vụ mới tăng thêm của xã hội).
- Diện tích ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hay nhiều năm là
chỉ tiêu phản ánh tổng số diện tích ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng
trong năm của toàn bộ xã hội, bất kể khởi công vào lúc nào (diện tích bình
quân đầu người).
- Diện tích sử dụng (diện tích có ích) hoàn thành bình quân cho 1 người
(đơn vị thường tính m
2
sử dụng/người) là chỉ tiêu phản ánh tổng diện tích ở và
diện tích phụ hoàn thành bình quân cho 1 người.
- Suất vốn đầu tư 1m
2
ở (đơn vị tính 1000 đ/1m
2
ở) là chỉ tiêu phản ánh

lượng vốn đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m
2
ở. Hoặc ngược lại là chỉ tiêu
phản ánh số diện tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốn đầu tư
xây dựng nhà ở đô thị.
Người ta thường so sánh suất vốn đầu tư (ký hiệu là d) thực tế với suất
vốn đầu tư định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng và khôi phục nhà
ở. Định mức suất vốn đầu tư 1m
2
nhà ở là định mức tiên tiến có tính quy định,
xác định trên cơ sở những giải pháp tối ưu về chi phí đầu tư và công suất sản
xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế.
- Suất lợi nhuận bình quân: (ký hiệu quy ước ∆L) là mức lãi được tính
bình quân trên một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở.
- Tỷ lệ hay tốc độ tăng giảm nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
1.4.2. Hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở nhà ở đô thị là kết quả hữu ích về mặt
tài chính, kinh tế xã hội, do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư phát
triển mang lại cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội sau khi công trình nhà ở đô
thị được đưa vào hoạt động.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Hiệu quả của một hoạt động đầu tư được xem xét trên hai khía cạnh:
hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế xã hội của dự án đó.
1.4.2.1. Hiệu quả tài chính của dự án đầu tư phát triển nhà ở
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát
triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và góp phần nâng cao đời sống
của người dân trên cơ sở vốn đầu tư mà doanh nghiệp đã sử dụng.
Các chỉ tiêu:

* NPV: Tổng lãi quy về thời điểm hiện tại
Là chỉ tiêu phản ánh quy mô lãi mà một dự án đầu tư mang lại cho chủ
đầu tư được tính vào thời điểm hiện tại.
Thu nhập ròng tính theo mặt bằng hiện tại (NPV).
Trong đó :
B: Thu nhập năm i
C: Chi phí hoạt động năm i
I
vo
: Vốn đầu tư ban đầu tại thời điểm dự án đi vào hoạt động
r: Là tỉ suất chiết khấu của dự án
n: Số năm hoạt động của dự án
i: Năm thứ i
1/(1+r)
i
: Hệ số chiết khấu, dùng để tính chuyển các khoản tiền từ
giá trị mặt bằng ở năm i về giá trị mặt bằng hiện tại năm 0. Chỉ tiêu này
thường được sử dụng làm cơ sở để so sánh quy mô lợi ích giữa các dự
án.
+ Nếu NPV > 0: Dự án được chấp nhận về mặt tài chính.
+ Nếu NPV < 0: Dự án không được chấp nhận.
* Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (hệ số hoàn vốn) RR:
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
21
vo
i
n
i
n
i

i
i
I
r
C
r
BNPV
−
+
−
+
=
∑∑
==
)1(
1
)1(
1
.
0
1
0
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Chỉ tiêu này phản ánh mức độ lợi nhuần thuần thu được từ một đơn vị
vốn đầu tư thực hiện.
∑W
ipv
RR =
I
vo

Trong đ ó:
∑W
ipv
: Tổng lợi nhuận thu được từ dự án tính theo mặt bằng
hiện tại (thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động).
I
vo
: Vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
* Thời gian thu hồi vốn đầu tư:
Là thời gian cần thiết mà dự án phải hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu
tư ban đầu. Thời hạn thu hồi vốn càng ngắn thì dự án càng hiệu quả.
I
vo
T =
W + D
Trong đó:
T: Thời gian thu hồi vốn
W
i
: Lợi nhuận thu được hàng năm
D: Khấu hao hàng năm
Dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của công trình tương tự thì càng tốt, nó thể hiện sự hiệu
quả trong việc thu hồi vốn đầu tư.
* Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR):
Nói lên mức sinh lời của dự án. Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết
khấu dòng tiền của dự án về thời điểm hiện tại, thì giá trị hiện tại của lợi ích
bằng giá trị hiện tại của chi phí. Có nghĩa tổng thu bằng tổng chi. Dự án nào
có IRR cao hơn thì có khả năng sinh lời lớn hơn.
NPV =

∑
=
+
−
n
i
i
ii
IRR
CB
1
)1(
)(
- I
vo
= 0
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
NPV
1
IRR = r
1
+ (r
2
– r
1
)
NPV
1

− NPV
2
Điều kiện:
r
2
> r
1
r
2
– r
1
< 5%
NPV
1
≥ 0
NPV
2
≤ 0
IRR được sử dụng trong việc đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư.
IRR
dự án
> r
định mức
: dự án được chấp nhận.
IRR có thể là lãi suất vay hoặc chi phí cơ hội.
1.4.2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị
* Hệ số hiệu quả đầu tư:
Hệ số hiệu quả đầu tư: cho thấy mức tăng thêm giá trị tài sản hàng năm
trên số vốn đầu tư thực hiện.
∆(V + M)

E =
K
Trong đ ó:
E: Hệ số hiệu quả vốn đầu tư
∆(V+M): Mức tăng hàng năm giá trị tài sản tăng thêm
K: Số vốn đầu tư thực hiện
* Dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm:
Hiện nay ở nhiều đô thị còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa có
việc làm. Do đó đầu tư phát triển nhà ở sẽ góp phần giảm tình trạng thất
nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động, qua đó hạn chế được các tệ
nạn xã hội. Bên cạnh đó quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
thuật của sản xuất, trình độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của
người lao động cũng được nâng cao.
* Giá trị sản phẩm hàng hóa gia tăng (giá trị gia tăng):
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án sinh ra
và giá trị gia tăng gián tiếp là những giá trị gia tăng thu được từ các dự án.
Thông thường rất khó tính toán định hướng được các giá trị gia tăng gián tiếp.
Giá trị gia tăng trực tiếp có thể được tính toán như sau:
GTGTTT = Lãi ròng+Lương+Thuế+Các khoản nợ - Trợ giá (bù giá)
* Mức đóng góp cho ngân sách Nhà Nước:
Các khoản đóng góp cho ngân sách Nhà Nước của một dự án bao gồm:
thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,…
Ta có thể tính mức đóng góp cho ngân sách Nhà Nước của một đồng vốn
đầu tư:
M
m = 100%
I

vo
Trong đó:
m: Mức đóng góp cho ngân sách của một đồng vốn đầu tư
M: Tổng mức đóng góp cho ngân sách
I
vo
: Tổng vốn đầu tư
* Một số lợi ích đầu tư xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án:
Việc thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở sẽ góp phần phát triển
ngành chủ quản và các ngành khác. Giúp thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của
nhân dân, góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh cơ
cấu kinh tế, thực hiện chủ trương phát triển của Nhà Nước…
Như vậy việc phân tích và đánh giá kết quả, hiệu quả hoạt động đầu tư
phát triển nhà ở là rất quan trọng và cần thiết với mọi công cuộc đầu tư.
1.5. Nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Cũng như những hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà
ở cũng chịu sự tác động các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan
và khách quan, các yếu tố kinh tế xã hội và môi trường đầu tư,… Sự thay đổi
của các nhân tố này tác động hai mặt tới hoạt động đầu tư.
1.5.1. Nhân tố khách quan
* Nhân tố kinh tế
Về tổng thể, một nền kinh tế ổn định làm cho quá trình đầu tư của các
doanh nghiệp được tiến hành bình thường, không bị ảnh hưởng bởi những
nhân tố khủng hoảng, lạm phát, khả năng hoàn trả vốn tốt. Khi nền kinh tế ở
thời kỳ tăng trưởng thì các doanh nghiệp đầu tư xây dựng sẽ mở rộng đầu tư,
việc giao dịch thanh toán đầy đủ, đúng hạn. Trái lại, với một nền kinh tế ở
thời kỳ suy thoái thì quá trình đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn, hạn chế từ đó

mà giảm sút trong đầu tư. Mặt khác, nhu cầu của thị trường chính là yếu tố
kích thích nhà đầu tư. Có cầu thì mới có cung, khi cầu nhà ở tăng lên thì hoạt
động đầu tư xây dựng nhà ở mới cố thể tăng lên về số lượng dự án cũng như
quy mô, tốc độ đầu tư xây dựng.
* Nhân tố pháp lý
Nhân tố pháp lý bao gồm tính đồng của hệ thống pháp luật, tính đầy đủ và
thống nhất của các văn bản pháp luật. Pháp luật - một bộ phận không thể thiếu
của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà Nước. Nếu không có pháp
luật hay pháp luật không phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị
trường thì mọi hoạt động của nền kinh tế sẽ không thể tiến hành một cách trôi
chảy được. Pháp luật có nhiệm vụ tạo lập môi trường pháp lý cho hoạt động
đầu tư phát triển, nó là cơ sở để giải quyết những khiếu nại, đồng thời thực hiện
các trình tự thủ tục. Quá trình thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở dựa trên
những văn bản pháp luật. Do đó, hệ thống pháp luật có tác động lớn tới việc
thực hiện dự án nhanh hay chậm, thủ tục rườm rà hay nhanh gọn,…
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
25