Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH



HÀ C THY


TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG
MI TRÊN A BÀN TP.HCM, KINH NGHIM T CUC
KHNG HONG TÍN DNG BT NG SN  M



Chuyên ngành: Kinh T – Tài Chính – Ngân Hàng
Mã s: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


Ngi hng dn khoa hc: PGS. TS. NGUYN NGC NH




TP.HCM - NM 2012
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
1

Mục Lục

LỜI CAM ĐOAN 3
LỜI CẢM ƠN 4
DANH MỤC CÁC BẢNG 5
DANH MỤC CÁC HÌNH 6
BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 7
LỜI NÓI ĐẦU 8
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 10
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản. 10
1.1.1 Bất động sản 10
1.1.2 Thị trường bất động sản 14
1.2 Tín dụng bất động sản. 19
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản. 19
1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản. 20
1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản. 21
1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản. 21
1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản 23
1.3 Thực trạng cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ 25
1.3.1.Cơ chế cho vay thế chấp. 25
1.3.2 Quá trình phát triển cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ 27
1.3.3 Hậu quả của việc cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ 32
1.3.4 Những bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ 35
Kết luận chương 1. 39
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 40
2.1Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011. 40
2.1.1 Diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 40
2.1.2 Một số nhận xét về những diễn biến của thị trường bất động sản. 52
2.2 Chính sách tiền tệ giai đoạn 2007 – 2011. 55
Hà Đức Thủy – K17-TCDN

2

2.3 Tình hình cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM giai đoạn 2007 – 2011. 58
2.3.1 Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản. 58
2.3.2 Diễn biến dư nợ bất động sản giai đoạn 2007 – 2011. 60
2.3.3 Đánh giá chung về hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM Việt Nam. 68
Kết luận chương 2 75
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM. 76
3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam. 76
3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại
Việt Nam. 78
3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng thương mại 78
3.2.2. Các đề xuất đối với Ngân hàng nhà nước 82
3.2.3.Những giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước 83
Kết luận chương 3. 85
Kết luận chung. 86
Tài liệu tham khảo. 88

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng luận văn “Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng
thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tín
dụng bất động sản ở Mỹ” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin, dữ liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực, các nội
dung trích dẫn đều được ghi rõ nguồn gốc và các kết quả nghiên cứu được trình bày
trong luận văn này chưa được công bố tại bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

T.P Hồ Chí Minh, ngày …. tháng …. năm 2011
Người cam đoan

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
4

LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập, nghiên cứu tài liệu và điều tra thu thập thông tin,
đến nay ý tưởng trong luận văn tốt nghiệp cao học với đề tài: “Tín dụng bất động
sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” đã được thực hiện thành công.
Có được kết quả này là nhờ công ơn to lớn của toàn thể Quý Thầy Cô, gia đình và
bạn bè đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Đặc
biệt, tôi xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến: PGS.TS Nguyễn Ngọc Định,
PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, người đã dìu dắt hướng dẫn tôi từ những bước đi
đầu tiên làm đề cương cho đến khi hoàn thành luận văn cao học. Đồng thời cũng là
người động viên và giúp đỡ tôi rất nhiều trong việc điều tra thu thập số liệu, phân
tích, xử lý tốt bộ dữ liệu của mình.

TP H
ồ

Chí Minh, tháng …. năm 20…

Học viên



Hà Đức Thủy – K17-TCDN

5

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Diễn biến dữ trữ bắt buộc năm 2007-7/2010. 56
Bảng 2.2 Diễn biến các mức lãi suất điều hành của NHNN 2007-7/2010 56
Bảng 2.3 Cơ cấu dư nợ BĐS giai đoạn 2007 – 2009 theo thời hạn 72
Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ bất động sản giai đoạn 2005-2012 74



















Hà Đức Thủy – K17-TCDN
6

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006. 28
Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD) 30
Hình 1.3 Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp ( 1975 – 2007) 32
Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà). 33
Hình 2.1 Nguồn cung diện tích văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản
TP.HCM (Từ quý 4/2010-quý 3/2011) 47
Hình 2.2 Giá thuê văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản TP.HCM (Từ
quý 4/2010- quý 3/2011) 48
Hình 2.3 Nguồn cung căn hộ theo các quận trên địa bàn TP.HCM. 49
Hình 2.4 Giá chào bán căn hộ bình quân tại thị trường bất động sản TP.HCM ( Từ
quý 4/2010- quý 3/2011). 49
Hình 2.5 Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM ( Từ quý 4/2010-3/2011) 50
Hình 2.6 Nguồn cung đất nền tại thị trường bất động sản TP.HCM 51
Hình 2.7 Giá đất nền khu vực TP.HCM quý 3/2011. 51
Hình 2.8 Dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hang trên địa bàn TP.HCM 63
Hình 2.9 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn
TPHCM 65
Hình 2.10 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên
địa bàn TP.HCM 66









Hà Đức Thủy – K17-TCDN

7

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản.
NHNN: Ngân hàng Nhà nước .
NHTM : Ngân hàng thương mại.
TCTD: Tổ chức tín dụng .
ARM: Vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortage)
FED: Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System).
Fannie Mae: Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortage
Association)
Freddie : Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia ( Federal Home Loan Mortage
corporation)
MBS: Chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản thế chấp (Mortage Backed
Securities)
CSTT: Chính sách tiền tệ.
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh.
TTTC: Thị trường tài chính.
SBV: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
TTCK: Thị trường chứng khoán.
DN: Doanh Nghiệp.
TSBĐ: Tài sản bảo đảm.
ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
8

Lời nói đầu
1. Đặc vấn đề.
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ vừa qua đã để lại những hậu
quả và tổn thất hết sức nặng nề. Thông qua cuộc khủng hoảng này, một lần nữa ta
lại thấy được vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân
hàng. Đây là một bài học quý cho các nước trong quá trình phát triển và hội nhập.
Riêng đối với Việt Nam, trong thời gian qua hoạt động cho vay bất động sản
trong hệ thống NHTM Việt Nam tăng trưởng mạnh. Điều này phần nào đó cho thấy
dấu hiệu tích cực trong xu thế đa dạng hóa danh mục đầu tư của ngân hàng, đáp ứng
nhu cầu dân sinh của xã hội. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường bất động sản còn
nhiều rủi ro tiềm ẩn, thời gian qua hoạt động này cũng đã bộc lộ không ít những rủi
ro. Vì vậy mà những bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ càng
thêm ý nghĩa thiết thực.
Vì lý do đó, tôi quyết định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản tại các ngân
hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng
tín dụng bất động sản ở Mỹ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn
nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản ở các ngân
hàng thương mại Việt Nam trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trong thời gian
qua, để từ đó xác định những hạn chế, vướng mắc khó khăn. Đồng thời cũng tìm
hiểu hoạt động tín dụng bất động sản trong cuộc khủng hoảng vừa qua ở Mỹ, qua đó
rút ra những bài học kinh nghiệm. Từ những hạn chế, vướng mắc khó khăn ở thực
tế Việt Nam và những kinh nghiệm rút được từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ đề xuất

những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt
Nam.
3. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp tổng hợp số liệu,
phương pháp định lượng, phương pháp định tính, phương pháp phân tích, phương
pháp đánh giá.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
9

4. Phạm vi nghiên cứu.
Những diễn biến của thị trường bất động sản, của hoạt động tín dụng bất
động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian qua.
Hoạt động tín dụng bất động sản trong cuộc khủng hoảng tín dụng bất động
sản ở Mỹ.
Các số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010.
5. Kết cấu nội dung nghiên cứu.
Kết cấu đề tài gồm 03 chương.
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và tín dụng bất
động sản.
Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại các ngân hàng
thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
10

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản.
1.1.1 Bất động sản.
1.1.1.1 Khái niệm.
Có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản (BĐS). Hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời, mỗi nước lại có quan niệm
khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản.
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI,
kỳ họp thứ 7 thì bất động sản ( BĐS) là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 Phân loại.

Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng,
BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà
đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản,
chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng
hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở
nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
11

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
- BĐS đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia,
di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị
trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước
vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, cấp và thoát
nước, cấp điện ; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa

ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở
cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà
chung cư hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố
tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung.
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản.
- Các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
12

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
+ Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng
lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
- Các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
13

- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
+ Tính hữu dụng của BĐS: Bất động sản này có thể dễ dàng cho thuê hoặc
dùng mặt bằng để buôn bán.
+ Cung - cầu về BĐS: Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn nhất
định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và
có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so
với giá trị thực của chính BĐS.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản.
- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế số tầng xây dựng.
1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài.
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh
vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua
BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố
được mua nhà tại thành phố, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh
vực BĐS, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tình hình cung cầu BĐS, mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng,
khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
14

- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thuỷ…
Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là quan
trọng vì nó giúp việc định đúng giá trị thực của BĐS đảm bảo cho việc thế chấp,

mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn tránh những biến động khó lường do
giá ảo của BĐS gây nên.
1.1.2 Thị trường bất động sản.
1.1.2.1 Khái niệm.
Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS
được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là
quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng.
Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách tổng quát như sau: Thị trường BĐS là
tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị
trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
- Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành
các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị
trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
15

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người
ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm.
- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường BĐS
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)
- Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường BĐS

thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát của Nhà nước, hay thị trường
phi chính thức là thị trường không được kiểm soát của Nhà nước.
1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản.
- Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã
hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
- Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
16

luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai
cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các
quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS
và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm
huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

- Thứ ba, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị
trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị
trường hàng hoá khác.
- Thứ tư, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
17

nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2.3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
- Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể
tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất
đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
- Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
- Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều
kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới
khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
- Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và
thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
18

trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trò quyết định.
1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản.
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn
lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển
hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản
lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức
năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát
triển thông qua hoạt động thế chấp.
- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp
bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư,
kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này. Kinh
nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì
tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
19

động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan
trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với
các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ
có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất
đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Theo Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007
bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao
dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện
nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để
các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới
cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho
nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.Thị trường
nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường
nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về
thị trường BĐS nhà ở.
1.2 Tín dụng bất động sản.
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản.
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp

nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp
vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến
BĐS.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
20

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở
hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS vừa đáp ứng nhu cầu đầu
tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản.
Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, Ngân hàng nhà nước ( NHNN ) không
ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế
cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo đó,
về mặt quy chế cho vay hiện nay, các ngân hàng thương mại ( NHTM ) đang thực
hiện quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành kèm theo Quyết
định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 bao gồm một số quy định sau:
- Nguyên tắc vay vốn: Khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng ( TCTD )
phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thõa thuận trong hợp đồng tín
dụng; hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn.
- Điều kiện vay vốn: Khách hàng đủ điều kiện vay vốn theo quy định của
NHNH và quy định ( nếu có của NHTM). Theo quy định của Quy chế cho vay theo
Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thì điều kiện cho khách hàng
vay vốn của TCTD như sau:
+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật.
+ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
+ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
+ Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có

hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với
quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ
và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Mức cho vay: tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng; tùy
từng TCTD quyết định mức cho vay cụ thể, thông thường mức cho vay tối đa bằng
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
21

70% giá trị tài sản đảm bảo. Mức cho vay còn được tính toán dựa vào nhu cầu vay
vốn, khả năng thu nhập để trả nợ của khách hàng.
1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản.
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng
BĐS có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại như:
- Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn do BĐS là
những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia
BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác,
BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín
dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả
thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn, đền bù giải
tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà đầu tư
cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn
khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn
nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn
phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: Điều này xuất phát từ bản thân thị trường
BĐS là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
cung cầu… Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất

động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không
có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị
phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người
đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu
hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh
chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản.
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, đối
với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường BĐS phát triển
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
22

là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các
sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số
nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong
hơn10 năm qua thì cho vay BĐS càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông
dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường BĐS phát triển, từ đó tạo
điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi. Cho vay BĐS góp phần khai thác
triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và
có hiệu quả.
- Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS
nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa
các thị trường.
- Cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn
đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao
tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Cho vay BĐS còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn

để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá
trình hội nhập.
- Nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập
thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà
ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng
hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ
cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng.
- Thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát
hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý.
- Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi
ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
23

với doanh nghiệp kinh doanh BĐS Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung
và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS.
Nhìn chung, cho vay BĐS có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất
nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường BĐS
có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của
hoạt động cho vay BĐS luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội,
trong nền kinh tế.
1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản.
Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt
động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do
không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.5.1 Yếu tố chủ quan.
- Từ phía Ngân hàng.
+ Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và

lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
24

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo
cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính
dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát
mãi để xử lý thu hồi nợ.
- Từ phía khách hàng.
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu
tư chứng khoán…
1.2.5.2 Yếu tố khách quan.
- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội.
Thời hạn cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất cho vay bất

động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến
rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp. Đồng thời, sự
biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho người đi vay bởi
phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng lớn đến tính
khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả
năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm kéo
theo lãi suất lên cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
- Về hành lang pháp lý.
Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ. Bên
cạnh đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm
bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ
cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng.