NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH




K
K
H
H




N
N
G
G


S
S




K
K
I

I
Ê
Ê
N
N







NỂNG CAO HIU QU CHO VAY BT
NG SN TI NGỂN HÀNG TMCP QUC
T VIT NAM TPHCM


LUN VN THC S KINH T


CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG
MÃ S: 60.31.12



NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG

TP.H CHÍ MINH ậ NM 2012







LI CM N

Xin chân thành cm n QuỦ Thy Cô Vin ào to Sau đi hc, Khoa Ngân
hàng trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh. c bit gi li cám n chân
thành đn PGS.TS Trn Huy Hoàng, ngi đã dành nhiu thi gian, công sc hng
dn và giúp đ tôi trong sut quá trình tip cn đ tài và hoàn thành lun vn này.





LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các
thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu
ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.
TP.H Chí Minh, tháng nm 2012

MC LC
TRANG PH BÌA
LI CM N
LI CAM OAN
MC LC
DANH MC CÁC CH VIT TT
DANH MC BNG BIU, HÌNH V
M U
CHNG 1: CÁC VN  LÝ LUN CHUNG V BT NG SN VÀ CHO VAY BT
NG SN 1
1.1. Lý lun c bn v bt đng sn 1
1.1.1. Khái nim bt đng sn 1
1.1.2. c đim hàng hóa bt đng sn 2
1.1.3. Phân loi bt đng sn 4
1.1.4. Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 5
1.2. Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 7
1.2.1. Khái nim th trng bt đng sn 7
1.2.2 C cu th trng bt đng sn 9
1.2.3 Các yu t tác đng ti s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn 11
1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dơn s và vn đ đô th hóa 11
1.2.3.2 Các yu t tác đng phía cung bt đng sn 12
1.2.3.3 Các yu t v pháp lut, qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 13
1.2.3.4 Các yu t v chính sách 13
1.3 Cho vay bt đng sn 14
1.3.1 Khái nim v cho vay bt đng sn 14
1.3.2 Các loi hình cho vay bt đng sn 15

1.3.3 Hiu qu ca cho vay bt đng sn 15
1.3.3.1 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16
1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18



1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18
1.4 Cho vay bt đng sn  mt s nc trên th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 20
1.4.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc trên th gii 20
1.4.1.1 Nhng kinh nghim chung 20
1.4.1.2 Chính sách tín dng ậ Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21
1.4.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp ậ kinh nghim ca an Mch 22
1.4.1.4 Kinh nghim ca Malaysia v kênh huy đng vn đu t bt đng sn da trên
chng khoán hóa tài chính bt đng sn 23
1.4.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th trng BS
23
KT LUN CHNG 1 26
CHNG 2: THC TRNG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC
T VIT NAM - TP. HCM 27
2.1 Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 27
2.1.1 u th ca th trng bt đng sn TP.HCM 27
2.1.2 Tng quan v th trng bt đng sn TPHCM 28
2.1.3 Thc trng các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 32
2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hóa vƠ gia tng dơn s 32
2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía ắcung” bt đng sn 34
2.1.3.3 Các yu t qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 38
2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 39
2.2 Thc trng cho vay bt đng sn ca Ngân hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 40
2.2.1 Khái quát v NH TMCP Quc T Vit Nam (VIB) 40
2.2.2 Thc trng ngun vn cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi th trng BS 42

2.2.3 Thc trng các sn phm cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi bt đng sn 48
2.2.4 Hiu qu tín dng bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 52
2.3 Thm đnh các d án, các hp đng vay vn tín dng đi vi bt đng sn ti ngân hàng
VIB 54
2.3.1 Nhng quy đnh chung ca Ngơn hƠng VIB đi hp đng tín dng BS 54
2.3.2 Quy đnh thm đnh hp đng vay vn BS ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam
TPHCM 56



2.3.3 Ni dung thm đnh hp đng vay vn tín dung BS ti Ngân hàng VIB trên đa bàn
TP.HCM 57
2.3.3.1 Thm đnh h s vay vn 57
2.3.3.2 Thm đnh v khách hàng vay vn 57
2.3.3.3 Thm đnh v d án đu t 58
2.4 ánh giá thc trng cho vay bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 62
2.4.1 Nhng thành tu 62
2.4.2 Nhng hn ch 62
2.4.3 Nguyên nhân hn ch 65
KT LUN CHNG 2 66
CHNG 3: CÁC GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU HOT NG CHO VAY BT
NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM 67
3.1 nh hng phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM 67
3.1.1 Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn nm 2015 67
3.1.2 nh hng ni dung phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn
nm 2015 68
3.2 Các gii pháp  tm v mô phát trin th trng BS 69
3.2.1 V h thng lut pháp 69
3.2.2 V chính sách vƠ c ch 72
3.3 Các gii pháp  tm v mô phát trin tín dng BS 73

3.3.1 i vi chính ph 73
3.3.2 i vi NHNH 79
3.4 Các gii pháp phát trin cho vay BS ti Ngân hàng 80
3.4.1 V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 80
3.4.2 Các gii pháp nâng cao hiu qu thm đnh các d án, các hp đng tín dng đi vi
BS ti Ngơn hƠng trên đa bàn TP.HCM 84
PHN KT LUN CHUNG
TÀI LIU THAM KHO



DANH MC CÁC T VIT TT


BS
Bt đng sn
CBRE
Công ty t vn – nghiên cu - qun lý bt đng sn CB Richard
Ellis
CIC
Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng
FDI
Vn đu t trc tip nc ngoài
GHB
Ngân hàng nhà  Chính ph Thái Lan
GHLC
Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph Nht Bn
HDB
y ban phát trin nhà  Singapore
NHNN

Ngân hàng nhà nc
NHTM
Ngân hàng thng mi
REIT
Qu đu t tín thác BS
TCTD
TMCP
T chc tín dng
Thng mi c phn
TP.HCM
Thành ph H Chí Minh
UBND
y ban nhân dân








DANH MC BNG BIU, HÌNH V

Bng biu
Bng 2.1 Giá tr cn h cao cp so sánh vi các thành ph khác ti mt s nc Châu
Á
Bng 2.2 Giá bán s cp và th cp ca mt s d án tiêu biu
Bng 2.3 Bng thng kê mt đ dân s TPHCM qua các nm
Bng 2.4 Din tích sàn xây dng trên đa bàn TPHCM qua các nm
Bng 2.5 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên đa bàn

TP.HCM
Bng 2.6 Ch s giá vt liu xây dng ch yu ti TP.HCM (Nm 2006=100)
Bng 2.7 T trng d n tín dng BS qua các nm

Hình v
Hình 1.1 Quy trình thm đnh tín dng các d án kinh doanh BS
Hình 2.1 Lng cung cn h ti TPHCM qua các nm
Hình 2.2 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc
Hình 2.3 Mc đ gia tng nhu cu các loi hình bt đng sn trong nm 2011 – 2012
Hình 2.4 T trng vn đu t trc tip nc ngoài vào lnh vc bt đng sn trong tng
vn đu t trên đa bàn TPHCM qua các nm
Hình 2.5 D n tín dng bt đng sn ti Ngân hàng trên đa bàn TPHCM
t 2007 đn 2011
Hình 2.6 Tc đ tng trng d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng



Hình 2.7 T trng d n tín dng bt đng sn trong tng d n ca ngân hàng trên đa
bàn TPHCM
Hình 2.8 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2012
Hình 2.9 T l n xu BS trên tng d n tín dng BS






M U
1. Tính thc tin ca đ tài
Nhu cu v nhà  luôn là mt trong nhng nhu cu c bn thit thc ca con ngi.

Tuy nhiên đó li là mt rào cn khá ln đi vi đi b phn ngi dân do giá tr ca
khon tài sn này khá ln.
Vic cho vay đi vi lnh vc bt đng sn có quan h mt thit vi s bin đng
ca th trng bt đng sn nên hot đng này có nhiu ri ro.
T đó vic nghiên cu hot đng cho vay bt đng sn tr thành mt yêu cu cn
thit cho s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung và hiu qu ca hot đng
ngân hàng nói riêng, và góp phn to nên s gia tng li ích v mt kinh t, li ích v
mt xã hi cho nhiu đi tng liên quan.
2. Mc tiêu nghiên cu
- Làm rõ vai trò ca bt đng sn trong nn kinh t.
- ánh giá hot đng cho vay bt đng sn ti VIB TPHCM t nm 2007 đn nm
2011.
- a ra mt s đ xut và kin ngh nhm góp phn nâng cao hiu qu cho vay bt
đng sn.
3. i tng và phm vi nghiên cu
- i tng: Hot đng cho vay bt đng sn ca VIB TPHCM.
- Phm vi: đa bàn qun 2 t nm 2007 đn nm 2011.
4. Phng pháp nghiên cu
- Phân tích, tng hp, thng kê, so sánh.
- Nghiên cu đnh tính.
5. Nhng đim mi ca đ tài
- Khái quát hot đng cho vay bt đng sn giai đon 2007-2011 ti Ngân hàng
TMCP Quc t Vit Nam -TPHCM.



- Xác đnh các nhân t nh hng đn cho vay bt đng sn, đn vic đánh giá hiu
qu ca cho vay bt đng sn.
- Các gii pháp m rng và nâng cao hiu qu ca hot đng cho vay bt đng sn
ca Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam - TPHCM.

6. Kt cu ca đ
 tài gm có 3 chng:
- Chng 1: Nhng vn đ c bn v bt đng sn và cho vay bt đng sn.
- Chng 2: Thc trng cho vay bt đng sn ti VIB TPHCM giai đon 2007-
2011.
- Chng 3: Các gii pháp và kin ngh.
Do thi gian nghiên cu và kin thc hn ch, lun vn không tránh khi nhng
thiu sót, rt mong nhn đc nhng ý kin đóng góp ca Quý Thy Cô và nhng
ngi quan tâm đn lnh vc bt đng sn, cho vay bt đng sn, nhm giúp hoàn thin
các gii pháp trong công tác nghiên cu và trin khai các gii pháp theo tình hình thc
t.










1


CHNG 1: CÁC VN  Lụ LUN CHUNG V BT NG SN VÀ CHO
VAY BT NG SN
1.1. Lý lun c bn v bt đng sn
1.1.1. Khái nim bt đng sn
Ti mi nc đu có ngun tài sn quc gia bao gm các tài sn do thiên nhiên
ban tng và tài sn do con ngi to ra qua nhiu th h. Tài sn quc gia là ngun lc

tim nng đ phát trin kinh t - xã hi ca mi nc. Trong quá trình qun lý, s dng
tài sn quc gia, ngi ta có th phân tài sn quc gia theo nhiu tiêu thc khác nhau
do nhu cu qun lý s dng. Hin nay, tt c các nc đu phân chia tài sn quc gia
thành 2 loi: bt đng sn và đng sn. Hình thc phân chia này đã có cách đây hàng
nghìn nm. Tuy nhiên cng còn có s khác nhau trong quan nim c th v bt đng
sn, nhng có mt đim tng đi thng nht: bt đng sn là nhng tài sn gn lin
vi đt đai và không di di đc.
Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bt đng sn là mt phn đt đai và
tt c tài sn vt cht gn lin vi đt”
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bt đng sn bao gm đt đai, tài sn
gn lin vi đt đai, tài sn ph thuc vào đt đai và nhng tài sn không di di đc
đnh bi lut pháp”.
 Vit Nam, theo điu 174 ca B Lut Dân S s 33/2005/QH11: bt đng sn
là nhng tài sn không đc di di, bao gm:
- t đai
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng đó
- Các tài sn khác gn lin vi đó
- Các tài sn khác do pháp lut quy đnh
Nh vy, bt đng sn trc ht là tài sn, nhng không phi tài sn nào cng là
bt đng sn, ch nhng tài sn không th di di đc mi là bt đng sn. Vì vy đc
2


đim riêng ca bt đng sn là không di di. Chính vì vy bt đng sn trc ht là đt
đai và các công trình, kin trúc gn lin vi đt đai. t đai là yu t ban đu, yu t
không th thiu ca bt đng sn.
Theo các quan nim trên v bt đng sn, thì hàng hóa bt đng sn bao gm
hai chng loi ch yu là đt đai và vt cht kin trúc đã xây dng xong. t đai bao
gm các chng loi sau:

- t nông nghip
- t lâm nghip
- t khu dân c nông thôn
- t đô th
- t chuyên dùng
- t cha s dng
Vt kin trúc đã xây dng xong bao gm các loi sau:
- Công trình làm nhà 
- Công trình thng nghip, khách sn, vn phòng…
- Công trình công nghip
- Công trình đc bit: quc phòng, an ninh…
1.1.2. c đim hàng hóa bt đng sn
- Bt đng sn là mt hàng hóa có v trí c đnh không th di di: c đim này
là do hàng hóa bt đng sn luôn gn lin vi đt đai nên c đnh v v trí, v đa đim
và không có kh nng chuyn dch, khó có kh nng tng thêm v s lng, din tích.
Mc khác, đt đai là ngun tài nguyên do thiên nhiên ban tng, nên có hn và b gii
hn v không gian. c đim này có nh hng rt ln đn th trng bt đng sn,
đn hot đng kinh doanh bt đng sn. V trí ca hàng hóa bt đng sn, bao gm các
yu t nh: đa đim c th, tình hình phát trin kinh t, vn hóa – xã hi và môi
trng cnh quan cng nh kt cu h tng khu vc có đc đim ca hàng hóa bt
đng sn.
3


- Bt đng sn là hàng hóa có tính lâu bn: đc đim này là do đt đai là tài sn
do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh không th b hy hoi (tr
trng hp đc bit). ng thi, các công trình kin trúc và vt cht kin trúc có th
tn ti hàng trm nm. Chính vì tính cht lâu bn ca hàng hóa bt đng sn và do đt
đai không b mt đi, không b thanh lý sau mt quá trình s dng, li có th s dng
vào nhiu mc đích khác nhau, nên hàng hóa bt đng sn rt phong phú và đa dng,

không bao gi cn kit.
- Hàng hóa bt đng sn mang tính cá bit và khan him: c đim này là do
tính cá bit và tính khan him ca đt đai. Tính khan him ca đt đai là do din tích b
mt trái đt có hn. Tính khan him c th ca đt đai là gii hn v din tích đt đai
ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng… Chính vì tính khan him, tính c
đnh và không di di ca đt đai nên hàng hóa bt đng sn có tính cá bit. Chính vì
vy, trên th trng bt đng sn, v trí và giá tr ca mi bt đng sn không hoàn toàn
ging nhau.
- Hàng hóa bt đng sn chu s chi phi mnh m ca pháp lut và chính sách
ca Nhà Nc: Bt đng sn là tài sn quan trng ca mi quc gia, là hàng hóa đc
bit, các giao dch v bt đng sn tác đng mnh đn hu ht các hot đng kinh t -
xã hi, do đó, các vn đ v bt đng sn chu s chi phi và điu chnh cht ch ca
h thng các vn bn pháp lut, đc bit là h thng các vn bn pháp lut v đt đai,
v bt đng sn. Có th nói hàng hóa bt đng sn chu s chi phi cht ch nht ca
h thng pháp lut so vi các hàng hóa thông thng khác.
- Hàng hóa bt đng sn mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi:
Hàng hóa bt đng sn chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hóa
thông thng khác. Nhu cu v bt đng sn ca mi vùng, khu vc, quc gia, chu
nh hng rt ln ca th hiu, tp quán ca dân c sinh sng ti đó. Yu t tâm lý xã
hi, thm chí c vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh… cng chi phi mnh nhu cu
v bt đng sn.
4


- Hàng hóa bt đng sn có tính ng dng: Bt đng sn là công trình, trong quá
trình s dng đu có th điu chnh công nng s dng mà vn gi đc đc trng ca
công trình đng thi vn đm bo nhu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tha
mãn nhu cu sinh hot, sn xut – kinh doanh và các hot đng khác.
- Hàng hóa bt đng sn chu s nh hng ln nhau: Bt đng sn chu s nh
hng ln nhau rt ln, giá tr ca mt bt đng sn có th b tác đng ca mt bt

đng sn khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công trình
kt cu h tng k thut và h tng xã hi s làm tng tính thm m và nâng cao giá tr
ca đt đai và các công trình xây dng trong khu vc đó.
- Hàng hóa bt đng sn ph thuc vào nng lc qun lý: Hàng hóa bt đng sn
đòi hi kh nng và chi phí qun lỦ cao hn so vi các hàng hóa thông thng khác.
Vic đu t xây dng các công trình rt phc tp, đòi hi cn có kh nng qun lý thích
hp.
1.1.3. Phân loi bt đng sn
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, theo Cc qun
lý nhà – B Xây Dng thì bt đng sn có th phân thành ba loi: bt đng sn có đu
t xây dng, bt đng sn không đu t xây dng và bt đng sn đc bit.
- Bt đng sn có đu t xây dng gm:
+ BS nhà 
+ BS nhà xng và công trình thng mi – dch v
+ BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi)
+ BS là tr s làm vic v.v…
Trong bt đng sn có đu t xây dng thì nhóm bt đng sn nhà đt (bao gm
đt đai và các tài sn gn lin vi đt đai) là nhóm bt đng sn c bn, chim t trng
rt ln, tính cht phc tp rt cao và chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và
khách quan. Nhóm này có tác đng rt ln đn quá trình công nghip hóa, hin đi hóa
đt nc cng nh phát trin đô th bn vng. Nhng quan trng hn là nhóm bt đng
5


sn này chim tuyt đi đa s các giao dch trên th trng bt đng sn  nc ta cng
nh  các nc trên th gii.
- Bt đng sn không đu t xây dng: bt đng sn thuc loi này ch yu là
đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt
rng, đt nuôi trng thy sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v
- Bt đng sn đc bit là nhng bt đng sn nh các công trình bo tn quc

gia, di sn vn hóa vt th, nhà th h, đình chùa, miu, ngha trang v.v c đim ca
loi BS này là kh nng tham gia th trng rt thp.
Vic phân chia bt đng sn theo ba loi trên đây là rt cn thit bo đm cho
vic xây dng c ch chính sách v phát trin và qun lý th trng bt đng sn phù
hp vi điu kin kinh t - xã hi ca nc ta
1.1.4. Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn
Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá tr bt đng sn
Nhóm 1: Nhóm các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn:
- Các yu t t nhiên
* V trí bt đng sn: do bt đng sn không di chuyn đc, nên v trí bt đng
sn  đâu, môi trng xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm, v trí có
th dùng làm ni kinh doanh hay ch dùng đ … là nhng yu t tác đng trc tip
đn giá tr bt đng sn.
* Din tích, hình th tha đt hoc lô đt: mt din tích đt ti u khi nó tha
mãn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong vùng.
* a hình bt đng sn ta lc và hình thc bên ngoài ca bt đng sn.
- Các yu t kinh t:
* Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hàng nm t bt
đng sn mang li s có nh hng quan trng đn giá tr ca bt đng sn đó. Khi kh
nng to ra thu nhp t bt đng sn càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao
và ngc li.
6


* Nhng tin nghi gn lin vi bt đng sn: nh h thng đin, nc, v sinh,
điu hòa nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng
tt thì càng làm cho giá tr bt đng sn càng gia tng.
- Các yu t liên quan đn th trng:
* Tính hu dng ca bt đng sn: th hin  ch bt đng sn có th d dàng
cho thuê hoc dùng mt bng đ buôn bán…

* Cung – cu v bt đng sn: din bin cung cu v bt đng sn trong tng
giai đon nht đnh có th đy giá bt đng sn lên cao hoc ngc li. Yu t này
mang tính th trng và có khi làm cho giá tr bt đng sn b tng, gim mt cách bt
ng lên cao hoc thp hn so vi giá tr thc ca chính bt đng sn đó.
Nhóm 2:
Nhóm các yu t v pháp lỦ liên quan đn bt đng sn:
- Tình trng pháp lý ca bt đng sn: các giy t chng minh quyn s dng
đt, s hu nhà, giy phép xây dng… hin có.
- Các quy đnh xây dng và kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch v
quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi bt đng sn, tình
trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu
nhà, s hn ch s tng xây dng v.v
Nhóm 3:
Nhóm các yu t chung bên ngoài:
- Các yu t v chính sách: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc
và chính quyn s ti có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt đng
sn nói chung và s đu t vào lnh vc bt đng sn nói riêng. C th là:
* Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th làm cho giá bt
đng sn gia tng.
* Các chính sách tác đng trc tip nh:
 Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
7


 Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua nhà
ti thành ph.
 Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc bt đng sn
 Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc giao đt, cho
thuê đt …

 Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi bt đng sn
- Các yu t thuc v kinh t v mô: đó là các yu t kinh t liên quan nh: Tình
hình cung cu bt đng sn, mc đ tng trng GDP hàng nm, thu nhp bình quân
hàng nm ca ngi dân trong vùng, kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng
tín dng trong vùng …
- Các yu t xã hi: Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr bt đng
sn. Mt khu vc mà mt đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c
hc thì giá tr bt đng sn ni đó s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt
khác các yu t khác trong vùng nh: cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân
trí, vn đ an ninh, tp quán ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr ca
bt đng sn, nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thy…
Tóm li, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn là rt quan
trng, chính thông qua vic phân tích, x lỦ và đánh giá đúng các yu t này là c s
đ xác đnh giá tr thc ca bt đng sn, giúp cho vic th chp, mua và bán, liên
doanh, liên kt tr nên chính xác hn, minh bch hn và th trng bt đng sn bt
nhng cn nóng lnh tht thng nh hin nay.
1.2. Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
1.2.1. Khái nim th trng bt đng sn
Th trng bt đng sn ch hình thành khi bt đng sn tr thành hàng hóa.
Nh vy,  đâu và lúc nào, bt đng sn cha tr thành hàng hóa, thì  đó, lúc đó cha
th có th trng bt đng sn. Khác vi sn xut t cung, t cp, sn xut hàng hóa là
sn xut đ bán. Tuy nhiên, không hn là c có mua bán, trao đi là có kinh t th
8


trng. Nh vy, th trng bt đng sn là s mua, bán và trao đi bt đng sn 
mc đ cao, đó chính là th trng mua bán, trao đi đt đai và các công trình, vt kin
trúc gn lin vi đt đai.
Do quan nim khác nhau v hàng hóa bt đng sn và phm vi th trng, nên
có mt s quan đim khác nhau v th trng khác nhau v bt đng sn:

- Có ý kin cho rng th trng bt đng sn và th trng đt đai là mt, bi vì, tài
sn là nhà, công trình xây dng phi gn vi đt đai mi tr thành bt đng sn đc.
Do đó đt đai bn cht nó là bt đng sn, đng thi nó là yu t đu tiên ca bt k
bt đng sn nào khác. Tuy nhiên trên thc t, th trng đt đai ch là mt b phn ca
th trng bt đng sn và hàng hóa đt đai ch là mt phn ca hàng hóa bt đng sn.
- Trên thc t có mt s ngi cho rng th trng bt đng sn là th trng nhà,
đt (th trng đa c). Quan nim này khá ph bin  nc ta vì cho rng, ch có nhà
đt mi mang ra mua bán chuyn nhng trên th trng, bt đng sn nhà, đt gi vai
trò quan trng trong đi sng kinh t xã hi và an ninh quc phòng ca đt nc; nhà,
đt là bt đng sn ch yu c v khi lng và giá tr. Cng ging nh quan nim trên
bt đng sn nhà, đt ch là mt b phn quan trng ca hàng hóa bt đng sn trên th
trng. Vì vy quan nim này là không đy đ.
- Mt quan nim khá ph bin cho rng, th trng bt đng sn là hot đng mua
bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn nhng quyn s hu hoc quyn s dng bt
đng sn theo quy lut ca th trng. Khái nim này phn ánh trc din các hot đng
ca th trng c th. Khái nim này làm cho ngi ta d nhn bit phm vi và ni
dung ca th trng bt đng sn hn là mt khái nim có tính khái quát. Cng có Ủ
kin b sung cho khái nim này, cho rng th trng bt đng sn là th trng ca hot
đng mua bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn dch, s hu hoc quyn s hu bt
đng sn theo quy đnh ca th trng có s qun lí ca nhà nc.
T nhng phân tích nêu trên, có th thy cn phi đa ra mt khái nim tng
quát v th trng bt đng sn nh sau: th trng bt đng sn là tng hòa các giao
9


dch dân s v bt đng sn ti mt đa bàn nht đnh, trong mt thi gian nht đnh.
nh ngha này va đn gin, va d hiu, đng thi nó cha đng đy đ phm vi và
ni dung ca th trng bt đng sn. ó là th trng ca các hot đng giao dch bt
đng sn nh: chuyn nhng, mua, bán, cho thuê th chp… trong phm vi không
gian và thi gian nht đnh. Hot đng ca th trng này tt yu phi tuân theo quy

lut ca th trng, đng thi bao hàm yu t pháp lut, tp quán, phong tc ca mi
quc gia.
1.2.2 C cu th trng bt đng sn
 nghiên cu các b phn cu trúc nên th trng bt đng sn và mi quan h
gia các b phn này, cn phân chia th trng bt đng sn da trên mt s tiêu
thc, mi tiêu thc là cách tip cn khác nhau đi vi th trng bt đng sn.
- Cn c vào loi hình giao dch: nu cn c vào các loi hình giao dch trên th
trng bt đng sn, có th phân chia th trng bt đng sn thành các th trng sau:
+ Th trng mua bán bt đng sn: Th trng mua bán bt đng sn là loi hình
th trng hình thành sm nht trong các loi hình bt đng sn. Xét v lch s, th
trng mua bán, trao đi đt đai xut hin đng thi vi s xut hin chim hu t
nhân v t liu sn xut, chim hu t nhân v đt đai. Ngày nay, vic mua bán, trao
đi bt đng sn đc din ra trc tip gia nhng ngi có nhu cu mua bán, trao đi
hoc thông qua các t chc dch v, môi gii, t vn v bt đng sn. Hot đng mua
bán bt đng sn còn do các doanh nghip kinh doanh bt đng sn, cung cp bt đng
sn cho các ch th trong nn kinh t.
+ Th trng giao dch bt đng sn cho thuê: Th trng cho thuê bt đng sn là
th trng mà ngi có nhu cu thuê bt đng sn ch s dng bt đng sn trong mt
thi gian nht đnh. Do đó, h ch có nhu cu thuê bt đng sn và vic thuê s mang
li hiu qu hn các hình thc khác. Các giao dch v thuê bt đng sn có th tin
hành trc tip gia ngi có bt đng sn cho thuê hoc thông qua các t chc không
10


gian môi gii v bt đng sn. Các giao dch thuê và cho thuê hình thành nên th
trng cho thuê bt đng sn.
+ Th trng giao dch bt đng sn dùng làm tài sn th chp: trong nn kinh t
th trng, vic dùng bt đng sn là tài sn th chp đ vay vn ngân hàng là khá ph
bin. Ngi có quyn s hu bt đng sn đc th chp quyn s hu bt đng sn đ
vay vn, nói cách khác là dùng bt đng sn làm tài sn đm bo tin vay. Trên

phng din hin vt, bt đng sn tham gia quá trình sn xut kinh doanh hoc phc
v đi sng. Trên phng din đc tính thành giá tr, bt đng sn đc th chp đ
đm bo tin vay. Vic dùng bt đng sn làm tài sn th chp vay vn làm ny sinh
các giao dch liên quan đn bt đng sn th chp nh là nhu cu đnh giá bt đng sn.
+ Th trng giao dch bt đng sn dùng đ góp vn kinh doanh: Ngi s hu
bt đng sn, ch yu là đt đai, s dng đ góp vn kinh doanh, vi giá tr góp vn là
giá tr ca bt đng sn. i vi các nc đang phát trin, vic s dng đt đai làm vn
góp liên doanh đ làm ngun vn đi ng thu hút các ngun vn đu t, thu hút công
ngh, tip thu kinh nghim qun lí t nc ngoài thông qua các d án liên doanh.
+ Th trng các giao dch khác v bt đng sn: Bên cnh các giao dch ch yu
nêu trên v bt đng sn, còn mt s loi hình giao dch khác v bt đng sn. Vic
thc hin c phn hóa, t nhân hóa các doanh nghip Nhà nc  các nc dn đn
vic bán, chuyn dch quyn s hu các bt đng sn là tài sn nhà nc thuc s hu
toàn dân thành s hu t nhân và s hu hn hp v bt đng sn. Chính vì vy vic
tin hành c phn hóa, t nhân hóa làm ny sinh các giao dch v bt đng sn, thuc
phm vi ca th trng bt đng sn.
- Cn c vào trình t bt đng sn gia nhp th trng
Cn c vào trình t v thi gian ca hàng hóa bt đng sn gia nhp th trng có th
chia th trng bt đng sn thành 2 cp:
11


+ Th trng s cp: th trng s cp hình thành khi nhà nc giao hoc cho
thuê đt. Ch th tham gia th trng này là nhà nc - đi din ch s hu - vi nhà
đu t hoc ngi có nhu cu s dng đt.
+ Th trng th cp: giai đon t sau khi nhn quyn s sng đt, ngi s dng
đt tin hành đu t to lp bt đng sn (xác đnh v trí to lp, xác lp quyn s hu
hoc s dng, xây dng c s h tng, công trình kin trúc, ) sau đó tin hành các
giao dch v hàng hóa BS nhà đt nh mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th chp,
bo him giai đon này đc gi là th trng th cp hay còn gi là th trng mua

đi bán li hàng hóa bt đng sn.
1.2.3 Các yu t tác đng ti s hình thành và phát trin ca th trng
bt đng sn
1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dơn s và vn đ đô th hóa
Mt mt, s phát trin kinh t ca mt đt nc cng đng thi là s tng nhu
cu s dng đt đai vào mc đích phi sn xut; s phát trin kinh t cng đng thi là
s tng nhu cu s dng bt đng sn cho các ngành kinh t công nghip, thng mi,
dch v S tng trng này đòi hi phi chuyn dch đt đang s dng vào mc đích
sn xut công nghip thng mi, dch v, du lch, làm gia tng các quan h giao
dch đt đai, giao dch bt đng sn và t đó th trng bt đng sn phát trin. Mt
khác, s phát trin kinh t cng đng thi là quá trình phát trin ca khoa hc, k thut
và công ngh tác đng trc tip vào vic to lp, xây dng nhng bt đng sn phù hp
vi yêu cu ca sn xut, thng mi dich v và đi sng, đó chính là quá trình ci to
các bt đng sn hin có, thay th và xây dng các bt đng sn mi cho phù hp.
S gia tng dân s là nhân t làm tng mi nhu cu ca xã hi v vic làm, v
n , mc, hc hành, gii trí và theo đó làm tng nhu cu v bt đng sn. Trc ht
s gia tng dân s làm tng nhu cu v đt đai cho sn xut kinh doanh; vì vi s lng
lao đng tng nhanh đòi hi phi m rng, phát trin sn xut kinh doanh làm tng nhu
cu v s dng đt. Tip đó, s gia tng dân s là mt áp lc ln làm tng nhu cu s
12


dng bt đng sn nhà , đt . Sau na, s gia tng dân s theo đó là s tng thêm các
nhu cu v các hot đng xã hi, dch v thng mi, nhu cu v khám cha bnh, nhu
cu giáo dc, hot đng vn hóa, th dc th thao, vui chi gii trí Nhng nhu cu
này đu là nhng nhân t làm gia tng nhu cu v bt đng sn, nht là nhu cu v bt
đng sn  các trung tâm thng mi, chung c. Chính vì th mà bt đng sn  các
khu vc trung tâm đc xây dng nhanh chóng hn  các vùng khác vi giá c cao
hn và cng nhn nhp hn.
1.2.3.2 Các yu t tác đng phía cung bt đng sn

Cung bt đng sn: Là khi lng bt đng sn nh nhà, đt, vt kin trúc gn
lin vi đt và giá c và nhóm ngi cung cp mun và sn sàng bán ra trên th trng
bt đng sn ti mt thi đim. V c bn, các yu t tác đng đn cung bt đng sn
là :
- Tng cung hàng hóa bt đng sn: các d án đu t bt đng sn, xây dng cn h
cao cp, phát trin khu đô th mi trong thi gian qua ti Vit Nam đã tác đng mnh
làm tng ngun cung bt đng trên th trng.
- S phát trin th trng vn: th trng vn phát trin kéo theo s phát trin ca
các th trng khác, đc bit có tác đng mnh m ti th trng bt đng sn. Bt
đng sn gn nh mi quan tâm thng trc ca cá nhân mi khi tim lc tài chính
đc ci thin rõ hn khi nn kinh t Vit Nam có nhng bc tin tích cc, ca ci
tích ly ca ngi dân nhiu hn. Hàng hóa bt đng sn có đc đim và cng là li
th so vi các hàng hóa khác là có th dùng làm tài sn th chp. Nu ngun cung tín
dng di dào, phong phú s tác dng tích cc đn s lu thông ca hàng hóa bt đng
sn.
- u t vn ca các doanh nghip kinh doanh bt đng sn, ca ngân hàng, ca
các thành phn kinh t khác vào th trng bt đng sn đã làm cho ngun cung v bt
đng sn tng mnh vi nhiu d án đu t khu đô th, khu dân c, d án cn h cao
cp
13


- Các yu t đu vào to ra bt đng sn và giá c dch v liên quan đn bt đng
sn. Các yu t này nh giá xi mng, st, thép, giá nhân công, giá đu thu, giá thm
đnh d án, giá thi công, giá thit k, giá t vn Các yu t này nh hng đn tin
đ cng nh cht lng ngun cung bt đng sn vào th trng.
- Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc. Nhng tin b k
thut ng dng trong xây dng và kin trúc góp phn làm cho thi gian thi công rút
ngn, cht lng công trình nâng cao, là c s đ đy nhanh ngun cung bt đng sn
nht là các sn phm nh nhà, cn h, vn phòng cho thuê trên th trng bt đng

sn.
1.2.3.3 Các yu t v pháp lut, qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng
sn
Nh đã trình bày, pháp lut quy đnh các quyn mua, bán, cho thuê, th chp,
góp vn bt đng sn… hng dn và quy đnh hp đng giao dch dân s bt đng
sn. Nh vy, rõ ràng pháp lut là mt yu t có tính cht quyt đnh đn s hình thành
và phát trin ca th trng bt đng sn. Yu t pháp lut có s nh hng mang tính
quyt đnh đm s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn.
1.2.3.4 Các yu t v chính sách
- Các chính sách ca Chính ph và chính quyn đa phng nh chính sách lãi
sut, chính sách thu, chính sách kinh t, quy hoch và k hoch s dng đt ca Chính
ph đu nh hng đn s phát trin ca th trng bt đng sn.
- Chính sách khuyn khích sn xut theo ngành, lãnh th, vùng kinh t, khu vc
kinh t, quy hoch và k hoch s dng đt ca Chính ph nh hng đn s phát trin
ca th trng bt đng sn.
- Các chính sách ca Chính ph v nhà , đt  nói chung và các chính sách
nhà  cho ngi nghèo, ngi có thu nhp thp, gia đình thuc đi tng chính sách xã
hi… làm tng nhu cu nhà , đt  hoc cng có th làm gim nhu cu v nhà , đt
.
14


- Quy hoch và k hoch s dng đt thc cht là vic xác đnh mc đích s
dng ca tng vùng đt, tng khu vc c th; làm thay đi tính cht và mc đích s
dng cng là mt nhân t nh hng đn cung cu v đt đai, cung cu v bt đng
sn, tác đng vào th trng bt đng sn.
Nh vy, vic hình thành giá bt đng sn trên th trng chu s tác đng ca
nhiu yu t, trong đó cung cu bt đng sn và chính sách pháp lut tác đng mnh
nht đn giá giao dch ca bt đng sn trên th trng. ây chính là s vn hành theo
quy lut cung cu ca th trng bt đng sn có s qun lí ca Nhà nc.

Trên đây là nhng nét ln v các yu t tác đng đn th trng bt đng sn.
Tuy nhiên, trên thc t s có nhng yu t tác đng khác nh tâm lỦ ca ngi dân,
ca các nhà đu t đi vi tim nng và s phát trin ca th trng bt đng sn; s
tin tng hay lo lng ca h đi vi chính sách điu tit th trng bt đng sn ca
nhà nc; các yu t v tính khu vc ca bt đng sn, các yu t v tp quán, truyn
thng và th hiu ca ngi dân đi vi bt đng sn, các yu t nh giá vàng, th
trng chng khoán, li ích trong vic đu t vào kênh nào cho có hiu qu… cng
góp phn nh hng đn s phát trin hay đóng bng ca th trng bt đng sn ti
Vit Nam.
1.3 Cho vay bt đng sn
1.3.1 Khái nim v cho vay bt đng sn
Cho vay bt đng sn đc hiu là quan h cho vay gia ngân hàng vi khách
hàng liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, cho vay bt đng sn là vic ngân
hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách hàng đ thc
hin các giao dch và các hot đng liên quan đn bt đng sn.
Trong trng hp này, ngân hàng cho khách hàng vay đ đu t kinh doanh bt
đng sn, xây dng nhà đ bán, sa cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s
h tng các d án, mua nhà tr góp, xây dng vn phòng cho thuê…