Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH












NGUYỄN CÔNG THÀNH



NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM



CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ








TP.HỒ CHÍ MINH – 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH












NGUYỄN CÔNG THÀNH



NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM



CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN HOÀNG NGÂN



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ





TP.HỒ CHÍ MINH – 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu ñược sử dụng trong luận văn ñược trích dẫn ñầy ñủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.

TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2011

Nguyễn Công Thành
Học viên cao học khóa 18
Chuyên nghành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh













i
MỤC LỤC

Chương 1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sảnTrang
1.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản 1
1.1.1 Bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản 1
1.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản 1
1.1.1.2 Phân loại bất ñộng sản 2

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản 3
1.1.1.4 Các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh 4
1.1.2 Thị trường bất ñộng sản và các yếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản 5
1.1.2.1 Thị trường bất ñộng sản và ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản 5
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất ñộng sản 7
1.1.2.3 Các yếu tố thuộc về phía “cung” bất ñộng sản 8
1.1.2.4 Các yếu tố thuộc về phía “cầu” bất ñộng sản 10
1.1.2.5 Các yếu tố quản lý, ñiều tiết của nhà nước về bất ñộng sản 10
1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản 11
1.2 Tổng quan về tín dụng bất ñộng sản 12
1.2.1 Tín dụng ngân hàng 12
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng 12
1.2.1.2 Tín dụng ngân hàng 13
1.2.1.3 Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất ñộng sản 13
1.2.1.4 Đặc ñiểm của tín dụng bất ñộng sản 14
1.2.1.5 Các sản phẩm tín dụng bất ñộng sản 15
1.2.1.6 Các yếu tố tác ñộng ñến hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản 15
1.2.2 Hiệu quả tín dụng bất ñộng sản 16
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến chất lượng và hiệu quả tín dụng bất ñộng sản . 19
1.2.3.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý 19
1.2.3.2 Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt ñộng của khách hàng 19
1.2.3.3 Từ các chính sách và quá trình thực hiện của các ngân hàng 20
1.2.4 Vai trò của tín dụng bất ñộng sản 20
ii
1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất ñộng sản 22
1.2.6 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau cuộc khủng hoảng cho
vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ 25
Chương 2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản và hoạt ñộng tín dụng bất ñộng
sản của các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM. 30
2.1 Thực trạng thị trường bất ñộng sản tại TP.HCM 30

2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất ñộng sản ñịa bàn TP.HCM trước và sau
khi có Luật ñất ñai ñược ban hành cho ñến nay 29
2.1.1.1 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM trước khi có luật ñất ñai 29
2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM giai ñọan từ năm 1993 ñến năm 2002 30
2.1.1.3 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM giai ñọan từ năm 2003 ñến nay 30
2.1.2 Thực trạng hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn trong thời gian
qua 33
2.1.3 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của họat ñộng thị trường bất ñộng sản
TP.HCM 36
2.2 Thực trạng huy ñộng vốn và cho vay của các NHTM trên ñịa bàn 38
2.3 Thực trạng hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM
39
2.3.1 Phân tích những biến ñộng về dư nợ cho vay bất ñộng sản 40
2.3.2 Thực trạng thế chấp bất ñộng sản 49
2.3.3 Rủi ro trong cho vay BĐS trên ñịa bàn TPHCM 50
2.3.3.1 Phân tích về thực trạng rủi ro trong cho vay bất ñộng sản 50
2.3.3.2 Thực trạng về nợ xấu 52
2.4 Đánh giá tín dụng bất ñộng sản tại TP.HCM 53
2.4.1 Những thành tựu 53
2.4.2 Những ñóng góp của tín dụng bất ñộng sản 53
2.4.3 Những hạn chế 54
2.5 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của
các NHTM trên ñịa bàn 55
2.5.1 Những thuận lợi 55
iii

2.5.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước 55
2.5.1.2 Về phía các ngân hàng thương mại 55
2.5.1.3 Cung cầu bất ñộng sản trên thị trường 56
2.5.2 Những khó khăn, vướng mắc 57

2.5.2.1 Hệ thống pháp luật 57
2.5.2.2 Đối với hoạt ñộng huy ñộng vốn cho thị trường bất ñộng sản 59
2.5.2.3 Đối với hoạt ñộng cho vay 61
2.5.2.4 Đối với tài sản thế chấp là bất ñộng sản 62
2.5.2.5 Những khó khăn khác 63
Chương 3 Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả họat ñộng cho vay
bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM.
3.1 Sự cần thiết phải quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay bất
ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM 64
3.2 Định hướng hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản 65
3.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay
mục ñích kinh doanh bất ñộng sản 66
3.3.1 Giải pháp ñối với hệ thống ngân hàng thương mại 66
3.3.1.1 Xây dựng quy chế cho vay riêng ñối với lĩnh vực bất ñộng sản 66
3.3.1.2 Thành lập phòng thẩm ñịnh, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với thị trường 69
3.3.1.3 Đối với hoạt ñộng huy ñộng vốn cho thị trường bất ñộng sản 70
3.3.1.4 Nâng cao chất lượng ñội ngũ nhân sự 71
3.3.1.5 Xây dựng và hòan thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ 71
3.3.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khỏan cho
vay bất ñộng sản 72
3.3.1.7 Đánh giá lại khỏan vay và cơ cấu lại nợ 73
3.3.1.8 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, ñặc biệt là rủi ro thanh khỏan và rủi ro lãi
suất 75
3.3.1.9 Thành lập công ty ñịa ốc, công ty mua bán nợ và khai thác tài sản 75
3.3.1.10 Giám sát hoạt ñộng ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học 76
3.3.2 Đối với những nhà kinh doanh bất ñộng sản 76
iv
3.3.3 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 76
3.3.3.1 Về trước mắt 76
3.3.3.2 Về lâu dài 77

3.3.4 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước 78
3.3.4.1 Về cơ chế chính sách ñối với thị trường bất ñộng sản 78
3.3.4.2 Tạo ñiều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất ñộng sản 79
3.3.4.3 Phát triển thị trường bất ñộng sản ñồng bộ với các thị trường khác, nhất là
thị trường tài chính, chứng khoán 81
3.3.4.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin ñể ổn ñịnh thị trường bất
ñộng sản 82
3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay ngoài
mục ñích kinh doanh bất ñộng sản 83
3.4.1 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước 83
3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 85
3.4.3 Giải pháp ñối với hệ thống ngân hàng thương mại 86
3.4.4 Đối với những nhà ñầu tư nhà ở xã hội 87
3.4.5 Đối với người mua nhà ở xã hội 87
Kết luận
Tài liệu tham khảo


v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮC

− BĐS: Bất ñộng sản
− XHCN: Xã hội chủ nghĩa
− ODA: Nguồn vốn hỗ trợ phát triển trực tiếp nước ngoài
− FDI: Vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài
− NHTM: Ngân hàng thương mại
− NHNN: Ngân hàng nhà nước
− TCTD: Tổ chức tín dụng
− Fannie Mae: Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài
trợ bất ñộng sản)

− Freddie Mac: Federral Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia
tài trợ ñịa ốc).
− FED: Cục dự trữ liên bang Mỹ
− TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
− UBND: Ủy ban nhân dân
− WB: Ngân hàng thế giới
− ACB: Ngân hàng Á Châu
− HDBank: Ngân hàng phát triển nhà TP.HCM




vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

− Bảng 2.1: Giá một số ñất dự án
− Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng, giao dịch bảo ñảm
− Bảng 2.3: Lãi suất cơ bản của Việt Nam qua các năm
− Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ BĐS của các NHTM trên ñịa bàn

vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

− Hình: 2.1 Số căn hộ ñã bán
− Hình 2.2: Tình hình căn hộ dịch vụ cho thuê
− Hình 2.3 Tốc ñộ tăng trưởng nguồn vốn huy ñộng của các NHTM tại
TP.HCM
− Hình 2.4: Tỷ trọng dư nợ cho vay
− Hình 2.5: Tốc ñộ tăng dư nợ BĐS qua các năm
− Hình 2.6: Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên ñịa bàn TP.HCM

− Hình 2.7: Tốc ñộ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên ñịa
bàn TP.HCM
− Hình 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng
trên ñịa bàn TP.HCM
− Hình 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng BĐS trong
tổng dư nợ BĐS tại các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM năm 2009
− Hình 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tồ chức tín dụng năm
2009
− Hình 2.11: Tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên ñịa bàn




viii


LỜI MỞ ĐẦU
 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Với xu thế toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại ñã ñưa nền kinh tế các nước
xích lại gần với nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên
thị trường cho vay thế chấp nhà dưới chuẩn ở Mỹ ñã tác ñộng tiêu cực ñến thị
trường tài chính thế giới và tạo nguy cơ lớn cho sự phát triển của nền kinh tế các
nước. Thông qua cuộc khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường
bất ñộng sản ñối với hoạt ñộng ngân hàng là rất lớn. Việt Nam ngày càng hội nhập
sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng ñó.
Riêng ñối với Việt Nam hiện nay, tình trạng bong bóng bất ñộng sản cũng ñã
diễn ra trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay với ña số tài sản ñảm bảo là bất
ñộng sản, nên tác ñộng của thị trường bất ñộng sản tăng hoặc giảm có ảnh hưởng
ñáng kể ñến hoạt ñộng cho vay của các Ngân hàng. Mặt khác, việc cho vay ñối với
lĩnh vực bất ñộng sản trong mấy năm trở lại ñây không ngừng tăng lên trong khi

nguồn vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, gây rủi ro cho ngân hàng.
Chính vì lý do ñó, việc nghiên cứu hoạt ñộng cho vay ñối với lĩnh vực bất ñộng sản
của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường
bất ñộng sản nói chung và hiệu quả của hoạt ñộng ngân hàng nói riêng nhất là sau
khi thị trường bất ñộng sản Việt Nam bùng nổ bong bong trong thời gian qua, từ ñó
góp phần tạo nên sự ổn ñịnh, giảm thiểu rủi ro cho hoạt ñộng của ngân hàng.
Qua quá trình làm việc tại Ngân hàng, là người trực tiếp tham gia thực hiện tài
trợ tín dụng, chứng kiến những thăng trầm từ thị trường BĐS và hoạt ñộng của các
ngân hàng, việc nghiên cứu hoạt ñộng tài trợ tín dụng ñối với lĩnh vực BĐS của các
ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS và
hiệu quả hoạt ñộng ngân hàng, từ ñó tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, góp
phần phát triển xã hội.
Với những ñánh giá như trên, tác giả quyết ñịnh chọn ñề tài “Nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn
ix
TP.HCM” ñề tài nghiên cứu và ñưa ra những giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia
tăng hiệu quả trong hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng trên ñịa bàn
trong hiện tại và tương lai
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc và khó khăn trong hoạt ñộng
tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn trong mối quan hệ
và ảnh hưởng của thị trường bất ñộng sản, những chính sách của nhà nước và nền
kinh tế, từ ñó ñưa ra các giải pháp cho các vấn ñề ñược nêu nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản tại các ngân hàng thương mại, góp phần ổn ñịnh và
phát triển kinh tế, thể hiện theo 4 nội dung chính:
• Làm rõ những vấn ñề về mặt lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
và tín dụng bất ñộng sản.
• Nâng cao hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.
• Nâng cao hiệu quả hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản ñi ñôi với việc hạn chế
và phòng ngừa rủi ro trong hoạt ñộng của các ngân hàng thương mại.

• Cho vay ñối với lĩnh vực bất ñộng sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung
của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.
 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh tế, văn
hóa, xã hội trong ñó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách
xã hội là những yếu tố tác ñộng mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên cứu tín dụng bất ñộng
sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn không khỏi liên quan ñến những vấn
ñề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của ñề tài chỉ giới hạn ở:
1. Đối tượng nghiên cứu: Những diễn biến của thị trường bất ñộng sản trong
thời gian qua và hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên
ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu và tìm hiểu trong khỏang thời gian từ năm
2005 ñến năm 2010.
x
 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp nghiên cứu ñịnh lượng, ñịnh tính và phương pháp nghiên cứu tham
khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng.
 TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Do hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản ñược các ngân hàng trên cả nước thực
hiện chứ không chỉ riêng có các ngân hàng trên ñịa bàn TP.HCM cho vay trong lĩnh
vực này. Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên ñịa bàn chiếm
phần lớn trong tổng dư nợ cho vay của cả nước, do ñó trong một số giải pháp ñược
tác giả ñề nghị có thể áp dụng cho các ngân hàng ở ngoải ñịa bàn TP.HCM thực
hiện.
 NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI:
Đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân
hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM” là ñề tài nghiên cứu chưa có tác giả nào
thực hiện từ trước ñến nay. Các nhận ñịnh, phân tích ñề xuất phát từ những thực
tiễn mà tác giả ñã trải qua. Các giải pháp ñược ñưa ra từ những kinh nghiệm của

chính bản thân tác giả với các số liệu, thông tin thực tế có sự tham khảo của các
chuyên gia, các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải
pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt ñộng mang lại hiệu quả cho tín dụng
bất ñộng sản của ngân hàng.
 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI:
− Phần mở ñầu.
− Chương 1: Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản.
− Chương 2: Thực trạng thị trường bất ñộng sản và hoạt ñộng tín dụng bất
ñộng sản của các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM.
− Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng tín
dụng bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM.
− Kết luận.

1
Chương 1

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản
 Bất ñộng sản
• Việc phân loại tài sản thành “bất ñộng sản” và “ñộng sản” có nguồn gốc từ
luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà
còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên mảnh ñất. Bất
ñộng sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,… và tất cả những gì
liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những vật trên mặt ñất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Mỗi quốc gia trên thế giới ñều tồn tại trên một
vùng lãnh thổ nhất ñịnh. Tài sản của một quốc gia bao gồm ñất ñai, các tài sản gắn
liền trên ñất, mặt nước, không gian… Tài sản của một quốc gia thường ñược phân

thành hai loại: ñộng sản và bất ñộng sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển
từ nơi này sang nơi khác, còn bất ñộng sản là những tài sản không thể di chuyển
ñược.
• Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy ñịnh “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất ñai, Nhà, Công trình xây
dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
Như vậy, bất ñộng sản trước hết là một tài sản và có ñặc ñiểm là không di dời
ñược, tồn tại và ổn ñịnh lâu dài.
 Hàng hóa bất ñộng sản
• Cũng như bao loại hàng hóa khác, bất ñộng sản ñể ñược xem là hàng hóa khi
nó ñược ñưa ra thị trường ñể trao ñổi, mua bán, cho thuê,… và những hoạt ñộng này
pháp luật không cấm. Phần lớn các bất ñộng sản là hàng hóa, tuy nhiên cũng có
những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các bất ñộng sản công cộng mà
2
việc sử dụng của người này không ảnh hưởng ñến việc sử dụng của người khác. Ở
Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả bất ñộng sản ñều là hàng hóa như những công
trình hạ tầng mang tính chất công cộng.
• Bất ñộng sản là một hàng hóa ñặc biệt, ngoài những ñặc ñiểm chung của
hàng hóa thông thường bất ñộng sản còn có một số ñặc ñiểm riêng sau ñây:
Các bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai. Nếu ñất ñai
không phải là hàng hóa thì bất ñộng sản trên ñó khó có thể trở thành hàng hóa;
Xét dưới góc ñộ các nhà ñầu tư thì ñất ñai ñược dùng làm phương tiện bảo
hiểm giá trị phòng ngừa khi lạm phát, ñặc biệt là những nước thị trường tài chính
kém phát triển;
Bất ñộng sản là hàng hóa không di dời ñược nên hồ sơ mô tả về hàng hóa ghi
nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về thay ñổi chủ sở hữu, chủ sử
dụng,… theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong
quan hệ giao dịch trên thị truờng bất ñộng sản.
Bất ñộng sản là hàng hóa có giá trị cao, cần nhiều vốn ñầu tư dài hạn. Những

người có thu nhập trung bình trở xuống khó có khả năng tiếp cận nếu không có sự
hỗ trợ của thị trường tài chính;
Hàng hóa bất ñộng sản luôn nằm trong một không gian nhất ñịnh, nó ảnh
hưởng trực tiếp ñến cảnh quan môi trường của dân cư trong khu vực. Cho nên nó
liên quan ñến nhiều nghành kinh tế, khoa học kỹ thuật kiến trúc, văn hóa,… Vì vậy
thị trường bất ñộng sản ít nhiều chịu sự tác ñộng của các nghành trên.
1.1.1.2 Phân loại bất ñộng sản:
Bất ñộng sản có thể phân thành ba loại: BĐS có ñầu tư xây dựng, BĐS không ñầu
tư xây dựng và BĐS ñặc biệt.
Bất ñộng sản có ñầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có ñầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà ñất (bao
gồm ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất ñai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
3
khách quan. Nhóm này có tác ñộng rất lớn ñến quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại
hóa ñất nước cũng như phát triển ñô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt ñại ña số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
Bất ñộng sản không ñầu tư xây dựng: BĐS thuộc lọai này chủ yếu là ñất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại ñất nông nghiệp, ñất
rừng, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối, ñất hiếm, ñất chưa sử dụng v.v…
Bất ñộng sản ñặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia,
di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, ñình chùa, miếu mão, nghĩa trang v.v Đặc ñiểm
của loại bất ñộng sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
• Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên ñây là rất cần thiết bảo ñảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất ñộng sản phù
hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản.
• Khi ñánh giá bất ñộng sản ngầm hiểu rằng ñây là bất ñộng sản có thể mua ñi,

bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu,… Như vậy, các yếu tố quan trọng tác ñộng
ñến việc ñịnh giá bất ñộng sản có thể kể ñến như sau:
Vị trí bất ñộng sản: Vì bất ñộng sản không di ñộng ñược, vị trí bất ñộng sản
ở ñâu, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay
chỉ dùng ñể ở, … là những yếu tố tác ñộng không nhỏ ñến giá trị bất ñộng sản ñược
ñịnh giá cao hay thấp.
Hình dáng bất ñộng sản và yếu tố văn hóa: Khi xét về giá trị sử dụng, rõ
ràng một mảnh ñất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài không quá dài
là một lựa chọn ưa thích của ña số nhiều người. Những ñiều ñó, thể hiện ñặc ñiểm
văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân ñối với hình dáng của bất ñộng sản.
Cung – cầu về bất ñộng sản: Diễn biến cung cầu về bất ñộng sản trong từng
giai ñọan nhất ñịnh có thể ñẩy giá bất ñộng sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này
mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất ñộng sản bị tăng, giảm một cách
bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất ñộng sản ñó.
4
Chính sách của nhà nước: Các chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải
tỏa, phóng ñường, v.v có thể làm ảnh hưởng lớn ñến giá trị bất ñộng sản, làm cho
bất ñộng sản biến ñộng không ngờ, có một số trường hợp theo quy ñịnh bất ñộng
sản ñó không thể giao dịch ñược trên thị trường như nhà, ñất nằm trong khu vực
quy hoạch không cho mua bán, v.v
• Tóm lại, việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và ñánh giá ñúng các yếu tố này là
cơ sở ñể xác ñịnh giá trị thực của bất ñộng sản, giúp cho việc thế chấp, mua bán,
liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất ñộng
sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.
1.1.1.4 Các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh.
Theo Điều 2, Nghị ñịnh 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 của chính phủ
quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất ñộng sản thì các loại bất
ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
Nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng ñược ñưa

vào kinh doanh.
Quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản theo quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai.
Bất ñộng sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại
hai ñiều khỏan trên ñồng thời còn phải ñủ các ñiều kiện theo quy ñịnh tại Điều 7 của
luật kinh doanh bất ñộng sản thì mới ñược ñưa vào kinh doanh.
Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất ñộng
sản, thủ tướng chính phủ sẽ ñiều chỉnh, bổ sung các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào
kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và ñúng quy ñịnh pháp luật.
1.1.2 Thị trường bất ñộng sản và các yếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng
sản.
1.1.2.1 Thị trường bất ñộng sản và ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản.
 Thị trường bất ñộng sản:
5
• Khi hàng hóa bất ñộng sản ñược ñưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê
thông qua tiền tệ thì lúc ñó xuất hiện thị trường bất ñộng sản. Tuy nhiên, bất ñộng
sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ ñược ñem ra mua bán mà còn là
ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp. Do ñó, thị trường bất
ñộng sản hòan chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: “Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất
ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và
không gian nhất ñịnh”
• Thị trường bất ñộng sản có các ñặc ñiểm sau:
Thị trường bất ñộng sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
ñộng sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng
sản: Thị trường bất ñộng sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có ñược từ
việc sử dụng ñất (quyền sử dụng ñất). Bởi vì, ñất ñai không bao giờ hao mòn và mất
ñi, người có quyền sử dụng ñất không sử dụng ñất như các tài sản thông thường

khác, cái mà họ có thể sử dụng ñược ñó là các quyền và lợi ích do ñất mang lại.
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố ñịnh
và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm
lý, thị hiếu. Trong khi ñó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương
lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường BĐS mang tính ñịa phương
sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mõi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng
không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường mang tính chất
ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa
các vùng, các miền do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển Kinh tế - Văn hóa -
Xã hội dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị
6
trường BĐS ở các ñô thị có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng
sôi ñộng hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là hàng hóa ñặc
biệt, có giá trị lớn, tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về BĐS tác ñộng
mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế - xã hội. Do ñó, các vấn ñề về BĐS ñều
chịu sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật riêng về BĐS, ñặc biệt là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và
nhà ở.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy
ñủ): Đặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc ñiểm riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa
phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người
bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước. Sự tác ñộng của
nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường. Bất kỳ
nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức ñộ khác
nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS

có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết ñịnh của nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không
hoàn hảo.
Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tải chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền
kinh tế: BĐS là ñất và các tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi
ñược ñầu tư. Mà việc ñầu tư BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Khi BĐS tham gia lưu thông
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS ñược ñem ra trao
ñổi, mua bán, kinh doanh v.v ñã giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn
ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Ngoài ra, thị trường BĐS còn
có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các tới các thị
7
trường vật liệu xây dựng, ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng của thị
trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất ñộng sản
 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế:
• Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực kỳ lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Trong
ñiều kiện nền kinh tế thị trường thì bất ñộng sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ
chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt
ñộng thế chấp, Bất ñộng sản là tài sản lớn của từng hộ gia ñình.
• Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng số của
cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi quốc gia. Các hoạt ñộng liên quan ñến BĐS chiếm tới 30%
tổng hoạt ñộng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ ñược huy ñộng:
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thế chấp bằng
bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu
tư, kinh doanh bất ñộng sản ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản

thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, ñặc biệt
là ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, ñặc biệt là thị trường quyền sử
dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể phát triển ñô thị hóa: Theo kinh nghiệm của
các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hóa thì tỷ lệ ñô thị
hóa thường chiếm từ 60 -80%. Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường bất ñộng sản
ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hóa ở nước ta là vấn ñề lớn và có tầm quan trọng.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các
thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu
xây dựng, thị trường lao ñộng v.v phát triển và ñiều hành tốt thị trường BĐS sẽ có
8
tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào ñất
ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc v.v
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ ñáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ ñô thị ñến nông thôn: Thị trường
nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường BĐS, chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS, những cơn sốt nhà ñất hầu hết ñều bắt ñầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang
các thị trường bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của người
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất ñộng sản nhà
ở.
1.1.2.3 Các yếu tố tác ñộng về phía “cung” bất ñộng sản
 Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến trúc gắn
liền với ñất…) mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
bất ñộng sản tại một thời ñiểm. Về cơ bản, các yếu tố tác ñộng ñến cung bất ñộng
sản là
• Tổng cung hàng hóa bất ñộng sản: Các dự án ñầu tư BĐS, xây dựng căn hộ
cao cấp, phát triển khu vực ñô thị mới, v.v trong thời gian qua tại Việt Nam ñã tác

ñộng mạnh làm tăng nguồn cung BĐS trên thị trường. Sự phát triển kinh tế kéo theo
vấn ñề ñô thị hóa ngày càng tăng. Năm 1950 tốc ñộ ñô thị hóa là 12%, năm 2004 là
25,8%, năm 2007 là 27%, năm 2010 là 30% và dự báo còn tiếp tục tăng trung bình
32% một năm trong thời gian 10 năm tới. Như vậy, tốc ñộ tăng ñô thị hóa ñã làm
cho việc phát triển ñô thị sang các vùng lân cận. Điều này làm tăng nguồn cung về
ñất ñai cho thị trường BĐS.
• Sự phát triển thị trường vốn: Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh.
Trong năm 2007 có 05 tỷ USD ñược các nhà ñầu tư nước ngoài ñăng ký ñầu tư vào
BĐS, còn 7 tháng ñầu năm 2008 FDI ñầu tư vào Việt Nam ñạt kỷ lục 45,2 tỷ USD,
trong ñó hầu hết 27 tỷ USD vốn ñăng ký mới là ñầu tư vào lĩnh vực BĐS. Điều này
hứa hẹn sự phát triển mạnh nguồn cung bất ñộng sản trong thời gian tới. Đầu tư vốn
9
của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, của ngân hàng, của các thành phần kinh tế
khác vào thị trường BĐS (ñặc biệt là năm 2007) ñã làm cho nguồn cung về BĐS
tăng mạnh với nhiều dự án ñầu tư khu ñô thị, khu dân cư, dự án căn hộ cao cấp,
v.v
• Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia:
Các yếu tố này cho thấy nền kinh tế tăng trưởng, thụt lùi, cơ sở hạ tầng giao thông,
hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống …
• Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên quan bất ñộng
sản: Các yếu tố này như giá xi măng, sắt, thép, giá nhân công, giá ñấu thầu, giá
thẩm ñịnh dự án, giá thi công, giá thiết kế, gia tư vấn …
• Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc: Những tiến bộ
kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc góp phần làm cho thời gian thi công
rút ngắn, chất lượng công trình nâng cao là cơ sở sở ñể ñẩy nhanh nguồn cung bất
ñộng sản là nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê v.v trên thị trường bất ñộng sản.
1.1.2.4 Các yếu tố tác ñộng về phía “cầu” bất ñộng sản.
 Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng sản ñó.
 Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản:

• Nhu cầu về nhà ở của người dân, ñất ñai ñang ngày càng nhiều do dân số ở
ñô thị tăng nhanh, làm phát sinh các nhu cầu về ñất ñai, nhà ở.
• Sự gia tăng dân số kéo theo sự gia tăng nhu cầu về ñất ñai, nhà ở, dịch vụ,
công ích, dịch vụ giải trí v.v Đặc biệt ở nước ta, dân số trẻ chiếm khỏang 54% dân
số cả nước, khi nam và nữ kết hôn nhau, nhu cầu có nhà ở riêng tăng cao, ñiều này
tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho các ñối tuợng gia ñình mới phát sinh này
tăng mạnh.
• Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân ñược cải thiện, thu nhập
bình dân ñầu người tăng trung bình 13% hàng năm. Trong ñó thu nhập của một số
bộ phận dân cư tăng nhanh, càng làm cho nhu cầu mua sắm nhà ở tăng, ñặc biệt là
10
nhu cầu về căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở các khu ñô thị mới với hạ tầng cơ sở vật
chất thuận lợi.
• Một số yếu tố tác ñộng khác như giá bán bất ñộng sản, giá cả dịch vụ liên
quan ñến quá trình sử dụng bất ñộng sản, tâm lý và thị hiếu của người dân.
1.1.2.5 Các yếu tố quản lý, ñiều tiết của nhà nước về bất ñộng sản.
• Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước,
do ñó các chính sách quản lý, ñiều tiết của nhà nước về bất ñộng sản là cực kỳ quan
trọng. Trong thời gian qua nhà nước liên tục ñưa ra các chính sách quản lý, ñiều tiết
thị trường bất ñộng sản như: Luật ñất ñai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất ñộng sản
và vô số các nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn việc thực hiện, các kế hoạch, dự án mở
ñô thị mới, khu dân cư, mở ñường … ñã tạo nên những tác ñộng mạnh ñến thị
trường bất ñộng sản, cả về phía cung bất ñộng sản cũng như phía cầu bất ñộng sản.
• Tuy nhiên, ñặc ñiểm cung cầu trên thị trường bất ñộng sản lại khác xa so với
cung cầu ñối với những loại hàng hóa thông thường, ñó là việc cung bất ñộng sản
thường phản ứng chậm hơn so với cầu bất ñộng sản (ñộ co giãn kém của cung so
với cầu). Lý do của ñiều này chính là việc cung bất ñộng sản cần có thời gian ñể
xây dựng, ñể xin phép thành lập dự án bất ñộng sản, ñể chuyển quyền sở hữu, ñể
thiết kế, ñể thi công, ñể vay tiền ngân hàng,
• Mặt khác, việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của chính phủ

và chính quyền các cấp như thành lập các ñô thị mới, dự án mở rộng ñường, dự án
mở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp,… cũng tạo nên những tác ñộng tích cực
hoặc tiêu cực ñến thị trường bất ñộng sản.
Như vậy, việc hình thành giá bất ñộng sản trên thị trường chịu sự tác ñộng của
nhiều yếu tố, trong ñó cung cầu bất ñộng sản và chính sách pháp luật tác ñộng mạnh
nhất ñến giá giao dịch của bất ñộng sản trên thị trường. Đây chính là sự vận hành
theo quy luật cung cầu của thị trường bất ñộng sản có sự quản lý của nhà nước. Đây
là những nét lớn về các yếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản. Tuy nhiên, trên
thực tế sẽ có những yếu tố tác ñộng khác như tâm lý của người dân, của các nhà ñầu
tư ñối với tiềm năng và sự phát triển của thị trường bất ñộng sản, sự tin tưởng hay lo
11
lắng của họ ñối với chính sách ñiều tiết thị trường bất ñộng sản của nhà nước, các
yếu tố tính khu vực của bất ñộng sản, tập quán, truyền thống và thị hiếu của người
dân ñối với bất ñộng sản, các yếu tố như giá vàng, thị trường chứng khoán, lợi ích
trong việc ñầu tư vốn vào kênh nào cho có hiệu quả,… cũng góp phần ảnh hưởng
ñến sự phát triển hay ñóng băng của thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam.
1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản: xuất phát từ bản chất của hàng hóa
bất ñộng sản làm cho thị trường bất ñộng sản là một thị trường ñầy rủi ro:
• Sự phát triển bong bóng của thị trường bất ñộng sản: Thông tin về các dự án
bất ñộng sản trên thị trường ñược cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp
cao, nhiều công ty kinh doanh bất ñộng sản ñưa ra thông tin liên qua ñến dự án ñầu
tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua ñất, hoặc chỉ mới chấp thuận về chủ trương ñầu tư
v.v Những ñộng thái này tạo nên “cầu ảo”của thị trường và góp phần ñưa ñến
những cơn “sốt” ñất khiến cho các dự án bất ñộng sản có sự chênh lệch rất lớn về
giá so với giá trị thực của nó.
• Hiện tượng ñầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
nhà ñầu cơ làm cho giá cả BĐS ñẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây
chính là nguyên nhân dẫn ñến bong bong thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh
trên thị trường.
• Thị trường bất ñộng sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông

tin về phát triển và quy hoạch không ñược công khai rõ ràng làm cho các ñối tượng
tham gia vào thị trường có những quyết ñịnh không ñúng. Điều này làm cho tính
minh bạch cả thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
• Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý nhà nước: ñã khiến thị trường này hoạt
ñộng mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật, hệ thống
pháp luật chưa ñồng bộ, hệ thống thuế chưa ñược ñổi mới, hệ thống ñăng ký bất
ñộng sản ñang bị chia cắt, chưa ñủ ñiều kiện ñể có hệ thống quản lý công khai,
minh bạch, chưa ñủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
bất ñộng sản tăng nguồn vốn ñầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất ñộng
sản, quy hoạch sử dụng ñất còn nhiều yếu kém, hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ
12
quản lý còn nhiều bất cập, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ñất
ñai…
• Năng lực của các doanh nghiệp bất ñộng sản: thị trường bất ñộng sản vẫn rất
hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do ñó, hiện nay không ít các doanh nghiệp
không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất ñộng sản, hoạt ñộng với tính chuyên
nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị
trường cũng là ñiều rất ñáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh
nghiệp không có ñược chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng
hỗn loạn cho thị trường bất ñộng sản, và tác ñộng xấu ñến hiệu quả ñầu tư.
• Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch ñã gây ra
những khó khăn nhất ñịnh cho các chủ ñầu tư trong việc phát triển và triển khai các
dự án bất ñộng sản, làm giảm giá trị của các dự án ñầu tư.
1.2 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Tín dụng ngân hàng
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng: Có một số quan ñiểm về tín dụng như sau
• Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trị
(tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác sử dụng và sẽ hoàn trả
cho người sở hữu nó sau một thời gian nhất ñịnh với một lượng giá trị lớn hơn.
• Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hòa) ñược dựa

trên nguyên tắc có hòan trả cả vốn lẫn lời sau một thời gian nhất ñịnh.
• Tín dụng bất ñộng sản là hoạt ñộng tín dụng liên quan ñến việc mua sắm và
xây dựng bất ñộng sản, nhà ở, ñất ñai, bất ñộng sản trong lĩnh vực công nghiệp,
thương mại và dịch vụ…
Như vậy quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong ñó một bên (người
cho vay) cung ứng tiền, hàng hóa, dịch vụ hoặc chứng khoán dựa vào lời hứa thanh
tóan lại trong tương lai của bên kia (người ñi vay). Do ñó, nếu xem xét về quan hệ
giữa hai bên tham gia trong giao dịch tín dụng có thể có nhiều mối quan hệ khác
nhau như quan hệ giữa Nhà nước với doanh nghiệp (tín dụng nhà nước), quan hệ
giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp (tín dụng thương mại), quan hệ giữa NHTM