Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH



ĐOÀN THÚY HẰNG



MINH BẠCH THÔNG TIN
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM






LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ











Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH



ĐOÀN THÚY HẰNG


MINH BẠCH THÔNG TIN
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM




Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính- Ngân hàng
Mã số: 60.31.12



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG

Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2011


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU iii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ iv
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG
PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 4
1.1 Phương pháp đánh giá sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 5
1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản 5
1.1.2 Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch thông tin với chỉ số và thông số thị
trường khác 7
1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 10
1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 10
1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 11
1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo 11
1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty 11
1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 12
1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường 12
1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin 12
1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 13

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI 16
2.1 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 17

2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 17
2.1.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Mỹ 19
2.1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 20
2.1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 22


2.1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 24
2.2 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Âu 25
2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 25
2.2.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Anh 26
2.2.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 26
2.2.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 27
2.2.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 28
2.3 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình
Dương 29
2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 29
2.3.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Sing-ga-po 31
2.3.3 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc 32

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35
3.1 Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm 36
3.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam 40
3.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư 40
3.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 47
3.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành 50
3.3 Mối liên hệ giữa chỉ số minh bạch bất động sản và điểm xếp hạng môi trường
kinh doanh ở Việt Nam 53
3.4 Thực trạng công bố thông tin đất đai của các cơ quan nhà nước 55
3.5 Thực trạng hoạt động công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản 59

3.6 Thực trạng công bố thông tin của sàn giao dịch bất động sản 66
3.7 Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến thị trường bất
động sản 68
3.7.1 Phương pháp và đối tượng khảo sát 68
3.7.2 Kết quả khảo sát 70



CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 74
4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản 75
4.2 Công bố công khai thông tin quy hoạch đô thị 76
4.3 Ban hành các biện pháp chế tài cho những đối tượng vi phạm việc công bố
thông tin 78
4.4 Cải thiện minh bạch thông tin của doanh nghiệp bất động sản 79
4.5 Cải thiện minh bạch thông tin của các sàn giao dịch bất động sản 81
4.6 Phát triển các tổ chức tư nhân xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 82
KẾT LUẬN 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC 1: MỨC ĐỘ HÀI HÒA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM
VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ 89
PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH ĐÃ ĐƯỢC
KHẢO SÁT 93
PHỤ LỤC 3: BẢNG KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU
TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 95
PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CÁC
YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 98


i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

AIMR-PPS: Hiệp hội Nghiên cứu và Đầu tư
AREUEA: Hiệp hội Kinh tế Đô thị
BPF: Liên đoàn Bất động sản Anh
CBRE: CB Richard Ellis
CPI: Chỉ số nhận thức tham nhũng
CEE: Vùng Trung và Đông Âu
CIS: Quỹ đầu tư tín thác
EIU: Bộ phận phân tích thông tin kinh tế
EPRA: Hiệp hội bất động sản Châu Âu
EU: Cộng đồng chung Châu Âu
FASB: Hội đồng Chuẩn mực Kế toán
FSA: Tổ chức dịch vụ tài chính công
FSMA: Dịch vụ Tài chính và Đạo luật thị trường
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội
GIPS: Chuẩn mực đầu tư toàn cầu
IAS: Chuẩn mực Kế toán Quốc tế
IPD: Tổ chức nghiên cứu bất động sản
IFRS: Chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế
JLL: Jones Lang LaSalle
NAPF: Hiệp hội Quỹ hưu bổng Quốc tế
NAREIT: Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
NAV: Giá trị tài sản ròng
NCREIF : Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản
ii

OECD: Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế
PCAOB: Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán

RICS: Hiệp hội Các chuyên gia Bất động sản Hoàng Gia
REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
REMI: Chỉ số bất động sản Việt Nam
RETI: Chỉ số minh bạch bất động sản
REIS: Chuẩn mực thông tin bất động sản
US-GAAP: Chuẩn mực Kế toán Mỹ
UKIPS: Chuẩn mực hoạt động đầu tư tại Anh
VAS: Chuẩn mực Kế toán Việt Nam















iii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Xếp loại mức độ minh bạch thông tin
Bảng 2.1: Mức độ minh bạch của các nước trong khu vực Mỹ La-tin giai đoạn 2001-
2011

Bảng 2.2: Chỉ số minh bạch thông tin của Mỹ giai đoạn 2004-2010
Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch của Anh giai đoạn 2004-2010
Bảng 2.4: Chỉ số minh bạch của các quốc gia trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương
giai đoạn 2004-2011
Bảng 3.1: Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2004-
2010
Bảng 3.2: Bảng so sánh biến động giá bất động sản và chỉ số thị trường chứng khoán
Việt Nam VN-Index.
Bảng 3.3: Các Quỹ bất động sản nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Bảng 3.4: Bảng xếp hạng môi trường kinh doanh và xếp hạng minh bạch trên thị
trường bất động sản.
Bảng 3.5: Công bố thông tin liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai
Bảng 3.6: Thông tin về quy hoạch sử dụng đất chi tiết
Bảng 3.7: Thông tin về Quy hoạch đô thị
Bảng 3.8: Thông tin liên quan đến đền bù hỗ trợ tái định cư
Bảng 3.9: Thông tin về giao đất, cấp đất
Bảng 3.10: Danh sách Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt vi phạm hành chính tại
thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 3.11: Thang đo mức độ quan tâm của nhà đầu tư
iv


DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tham nhũng và chỉ số minh bạch
bất động sản năm 2010.
Hình 1.2: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và chỉ số
minh bạch bất động sản năm 2010.
Hình 1.3: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa môi trường kinh doanh và chỉ số minh
bạch bất động sản năm 2010.

Hình 2.1: Đồ thị thể hiện tỷ lệ cổ tức của REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ và S&P 500.
Hình 2.2: Đồ thị thể hiện tỷ tổng thu nhập khi đầu tư vào REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ
và S&P 500.
Hình 2.3: Đồ thị thể hiện chỉ số tương quan của REIT cổ phần so với trái phiếu Mỹ
và S&P 500.
Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Trung Quốc và
các thành phố thuộc Trung Quốc.
Hình 3.1: Mức độ minh bạch thông tin bất động sản của các nước Châu Á Thái Bình
Dương năm 2010.
Hình 3.2: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến bất động
sản.
Hình 3.3: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin chi tiết bất động sản.



1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Sự phát triển
của thị trường này tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của một quốc gia. Chính
vì vậy, quản lý hiệu quả thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
các chủ thể tham gia thị trường đồng thời với lợi ích của nhà nước. Thị trường bất
động sản Việt Nam trong những năm gần đây có nhiều bước phát triển, tuy nhiên sự
phát triển của thị trường lại thiếu bền vững do thiếu sự minh bạch thông tin. Điều
này được thể hiện trong tất cả các khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao
dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn
lậu thuế còn khá phổ biến. Mặt khác, người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về
dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao. Những dự án chào bán
công khai thường là nhà cao cấp do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Hoạt động của

các nhà đầu tư thứ cấp khiến cho thị trường bất động sản càng trở nên phức tạp với
hoạt động đẩy giá, găm hàng. Tình hình trên đã diễn ra trong suốt một thời gian dài,
nếu việc này không dần cải thiện, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không thể
phát triển. Chính vì vậy, sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản đang là
nhu cầu cấp thiết cần phải được thực hiện càng sớm càng tốt. Đó chính là lý do của
đề tài.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với các mục tiêu sau:
Thứ nhất, tổng hợp các lý thuyết về minh bạch thông tin và các nghiên cứu thực
nghiệm về minh bạch thông tin ở một số quốc gia.
Thứ hai, nhận diện và đánh giá sự minh bạch thông tin của thị trường bất động sản
Việt Nam.
Thứ ba, tổng hợp và kiến nghị các giải pháp cải thiện và nâng cao sự minh bạch
thông tin bất động sản.

2

3. Câu hỏi nghiên cứu
1) Phương pháp đánh giá sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản?
2) Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản?
3) Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản?
4) Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của các nước
trên thế giới như thế nào?
5) Mức độ minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam thế nào?
6) Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam
bao gồm những yếu tố nào?
7) Mối quan hệ giữa chỉ số minh bạch trên thị trường bất động sản với môi
trường kinh doanh ở Việt Nam như thế nào?
8) Thực trạng công bố thông tin của nhà nước, các doanh nghiệp và các sàn
giao dịch bất động sản như thế nào?

9) Giải pháp cải thiện minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt
Nam?
4. Phương pháp nghiên cứu
- Nghiên cứu các tài liệu liên quan đến chủ đề về minh bạch thông tin trên thị
trường bất động sản của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đã thực
hiện nhằm đánh giá được thực trạng minh bạch thông tin hiện nay.
- Sử dụng phương pháp khảo sát trực tiếp và thông qua internet để thu thập
thông tin từ các công ty và các nhà đầu tư cá nhân.
- Áp dụng phương pháp thống kê mô tả để phân tích và xử lý số liệu khảo sát.
5. Kết cấu luận văn:


3

Chương 1: Các thành tố của minh bạch thông tin và phương pháp đánh giá
minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của
một số khu vực trên thế giới.
Chương 3: Thực trạng về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
Việt Nam.
Chương 4: Giải pháp cải thiện tính minh bạch trên thị trường bất động sản
Việt Nam.

4





CHƯƠNG 1:
CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ
PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN



Chương này bao gồm nội dung sau:
 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản

5

1.1 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
Trong lĩnh vực bất động sản, có ít các phương pháp đánh giá minh bạch thông tin.
Phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá sự minh bạch trên thị trường bất
động sản là chỉ số RETI của tập đoàn Jones Lang LaSalle.
1.1.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản
(RETI)
Chỉ số RETI đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia
trên thế giới. Chỉ số này cho biết mức độ minh bạch của mỗi quốc gia thông qua
bảng xếp hạng minh bạch, đồng thời cho thấy quốc gia nào có sự cải thiện và quốc
gia nào sự minh bạch còn thấp.
Để xác định mức độ minh bạch của mỗi nước, JLL đã xây dựng bảng khảo sát với
những câu hỏi liên quan đến sự minh bạch bất động sản, tập trung vào 5 tiêu chí sau
đây:
 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư (các chỉ số đầu tư công, đầu tư tư nhân được
công bố đầy đủ, kịp thời)
 Thông tin cơ bản của thị trường (bao gồm thông tin về cung, cầu, tỷ lệ cho
thuê, số liệu các loại bất động sản)
 Tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết trên thị trường
chứng khoán (Công khai thông tin và quản trị công ty theo tiêu chuẩn quốc tế)
 Hệ thống pháp luật, qui định công bằng và hiệu quả (khả năng thực hiện hợp
đồng; bảo đảm quyền sở hữu; chính sách thuế, phí công bằng và hiệu quả; các
tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch vùng được quản lý công bằng và hiệu quả)
 Quy trình giao dịch thông thoáng và công bằng (thông tin về bất động sản luôn

có sẵn trước khi chính thức bán, việc thỏa thuận, thương lượng phải công bằng;
dịch vụ môi giới phải chuyên nghiệp; các loại phí dịch vụ, quản lý phải minh
bạch rõ ràng)
Theo báo cáo của JLL năm 2010, bảng khảo sát được xây dựng gồm 33 câu hỏi.
Trong đó, tiêu chuẩn “sự hiện diện của chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” đáng tin
6

cậy và toàn diện được kiểm tra bằng 7 câu hỏi. Nếu thị trường minh bạch, chỉ số
đầu tư công và đầu tư tư nhân sẽ được cập nhật thường xuyên và có dữ liệu lịch sử
lâu dài.
“Thông tin cơ bản của thị trường” được đặt ra với 5 câu hỏi liên quan đến số liệu
cung, cầu, loại hình bất động sản.
Ba câu hỏi tiếp theo về “tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm
yết” trên thị trường chứng khoán. Trong thị trường minh bạch, việc công khai tài
chính và cơ chế quản lý công ty đạt hiệu quả và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế hơn.
Đối với tiêu chuẩn “hệ thống pháp luật và quy định”, bảng khảo sát đưa ra 11 câu
hỏi và chia thành các chuyên mục nhỏ, bao gồm khả năng thực hiện hợp đồng, sự
bảo đảm các quyền sở hữu; môi trường pháp lý phải rõ ràng và thống nhất; hiệu quả
và sự công bằng của các quy định về thuế, phí; tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng
được quản lý hiệu quả và công bằng .
Tiêu chuẩn cuối cùng liên quan đến “quá trình giao dịch” phải thông thoáng và công
bằng. Việc giao dịch dễ dàng và công bằng đòi hỏi có những thông tin mua, bán bất
động sản, sự minh bạch cao của việc giao dịch, đại lý và nhà cung cấp dịch vụ
chuyên nghiệp.
Qua mỗi kỳ báo cáo, số câu hỏi khảo sát và nội dung câu hỏi được phát triển thêm
cho phù hợp, đồng thời cũng bớt hà khắc hơn so với tiêu chí của các báo cáo kỳ
trước. Số lượng các nước tham gia cũng thay đổi từng thời kỳ (năm 2004, khảo sát
50 quốc gia; năm 2006, khảo sát 56 quốc gia; năm 2008, khảo sát 82 quốc gia và
năm 2010, khảo sát 81 quốc gia).
Cách tính điểm cho các câu hỏi như sau: mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang

điểm từ 1 đến 5 (1: minh bạch cao nhất, 5: ít minh bạch nhất). Mức độ minh bạch
thông tin tương ứng với từng thang điểm cụ thể như sau:


7

Bảng 1.1: Bảng xếp loại mức độ minh bạch thông tin
Xếp loại
Số điểm 2006
Số điểm 2008 (không
đổi cho đến năm 2010)
Minh bạch cao
1,00 - 1,49
1,00 - 1.49
Minh bạch
1,50 - 2,49
1,50 - 2.49
Bán minh bạch
2,50- 3,49
2,50- 3,49
Minh bạch thấp
3,50 - 4,24
3,50 - 4,49
Không minh bạch
4,25 – 5,00
4,50 – 5,00
Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle
1.1.2 Mối tương quan giữa sự minh bạch với chỉ số và thông số thị trường
khác
Sự minh bạch trên thị trường bất động sản góp phần tạo ra môi trường kinh doanh

hấp dẫn, cải thiện an sinh xã hội, hạn chế tham nhũng và thu hút các nhà đầu tư.
JLL đã thể hiện mối tương quan của các thông số thị trường với sự minh bạch thông
qua biểu đồ tán xạ được thể hiện lần lượt dưới đây.
• Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và Chỉ số nhận thức tham nhũng
CPI
Chỉ số nhận thức tham nhũng CPI xếp hạng các quốc gia theo mức độ tham nhũng
tồn tại trong khu vực công. Chỉ số này được công bố bởi tổ chức minh bạch quốc tế,
là tổ chức xã hội với cam kết chống tham nhũng. Biểu đồ dưới đây cho thấy sự
minh bạch của thị trường bất động sản và mức độ tham nhũng có mối quan hệ tuyến
tính và có tương quan ngược chiều. Cụ thể là, nếu một quốc gia có sự minh bạch
cao thì mức độ tham nhũng sẽ thấp và ngược lại.
Hình 1.1: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tham nhũng và chỉ số minh
bạch bất động sản năm 2010.
8

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010
• Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và Thu nhập bình quân đầu người.
Thu nhập bình quân đầu người là tiêu thức chỉ ra mức sống trung bình của mỗi quốc
gia. Theo đó, một quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch cao thì hiệu quả
sản xuất cao và ngược lại. Nghĩa là chỉ số minh bạch JLL và GDP/người có mối
tương quan cùng chiều
Hình 1.2: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và
chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010
Minh Bạch
GRETI 2010
Không minh bạch
CPI 2010
Tham nhũng thấp
Tham nhũng cao
CPI

Tham nhũng nhiều
Tham nhũng ít
9

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010
• Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và môi trường kinh doanh
Bộ phận phân tích thông tin kinh tế (EIU) thuộc Tạp chí "Economist" công bố chỉ
số môi trường kinh doanh. Theo EIU (2006) môi trường kinh doanh hấp dẫn được
tạo ra thông qua sự ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách cho phép các doanh nghiệp tư
nhân phát triển và khuyến khích đầu tư nước ngoài, giao thương nước ngoài và chế
độ tỷ giá, chất lượng hệ thống thuế, khả năng huy động vốn, tình trạng thị trường
lao động và cơ sở hạ tầng. Theo phân tích, các nước có thị trường bất động sản
minh bạch cao sẽ tạo ra môi trường kinh doanh hấp dẫn và ngược lại. Như vậy có
thể thấy những quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch sẽ thu hút các doanh
nghiệp và các nhà đầu tư. Điều này được thể hiện ở hình 1.3 dưới đây.
Hình 1.3: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa môi trường kinh doanh và chỉ số
minh bạch bất động sản năm 2010
Không minh bạch
Minh Bạch
GRETI 2010
GDP/người
USD
10

Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010
1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
Theo nghiên cứu của Nicolai Striewe (2007), các yếu tố cấu thành sự minh bạch bao
gồm sản phẩm đầu tư, môi trường pháp lý và hệ thống thông tin hiện hành. Những
yếu tố này sẽ được áp dụng để phân tích sự minh bạch của thị trường bất động sản ở
một số nước trên thế giới trong các chương sau.

1.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư
Các nhà đầu tư luôn có nhu cầu tìm kiếm các cơ hội đầu tư khác nhau. Nếu thị
trường có các sản phẩm đầu tư đa dạng, các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội để lựa
chọn dựa trên chiến lược đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi người. Đồng
thời, họ sẽ đặt ra những yêu cầu đối với sản phẩm khi tham gia đầu tư như sự minh
bạch về thuế, tính thanh khoản của sản phẩm, các sản phẩm thay thế hay sự công
khai của hệ thống luật pháp.
Tính minh bạch và chất lượng của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện dựa vào
việc các nhà đầu tư có thể nhận thức được nhu cầu và dễ dàng tìm được sản phẩm
GRETI 2010
Không minh bạch
Minh bạch
Khối lượng đầu tư bất động sản
11

đầu tư phù hợp hay không. Nếu các nhà đầu tư khó khăn trong việc tìm kiếm sản
phẩm đầu tư có nghĩa là thị trường thiếu minh bạch.
1.2.2 Minh bạch về môi trường pháp lý
1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo
Khi tham gia đầu tư, các cổ đông và nhà đầu tư luôn yêu cầu các báo cáo đúng tiêu
chuẩn và chất lượng. Chất lượng báo cáo sẽ phản ánh phần nào sự minh bạch của
thị trường. Bên cạnh đó, sự hài hòa của các chuẩn mực kế toán sẽ ảnh hưởng đến sự
minh bạch của thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, Chuẩn mực kế toán
quốc tế đã góp phần chuẩn hóa các hoạt động kế toán trên thế giới. Do đó, các nhà
đầu tư rất dễ dàng khi so sánh các sản phẩm trong danh mục đầu tư vì số liệu đã
được chuẩn hóa. Đồng thời, chuẩn mực kế toán thế giới được kỳ vọng ngày càng
thúc đẩy sự minh bạch trong hệ thống báo cáo tài chính của mỗi quốc gia.
Ngoài ra, sự bất cân xứng thông tin giữa nhà quản lý và các nhà đầu tư được dự
kiến sẽ giảm. Nếu cả hai mục đích này được thực hiện thành công, thị trường bất
động sản sẽ ngày càng minh bạch.

1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty
Các nhà đầu tư luôn yêu cầu cơ chế quản trị công ty phải đảm bảo lợi ích của họ
phải ngang bằng với lợi ích của nhà quản lý, đặc biệt là khi có sự xung đột. Vì khi
lợi ích của các nhà quản lý công bằng với lợi ích của các nhà đầu tư, cơ chế quản trị
công ty sẽ ngày càng được cải thiện.
Hiện nay, Chuẩn mực đạo đức đầu tư toàn cầu (GIPS) đưa ra những tiêu chuẩn đạo
đức đối với việc công khai dữ liệu đầu tư thống nhất và rộng rãi. Mặc dù các tiêu
chuẩn này là tự nguyện nhưng phải được tôn trọng để thu hút các nhà đầu tư tham
gia vào các công ty đã cam kết theo yêu cầu của GIPS. Những điều khoản trong
GIPS đã có hiệu lực từ 1/1/2006. Theo đó, các Công ty sẵn sàng tuân theo các yêu
cầu mới để đạt được “chuẩn mực vàng”, đó sẽ là tín hiệu để các nhà đầu tư nhận
biết về công ty có mức độ minh bạch cao.
12

1.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành
1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường
Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản khu vực Châu Âu và Mỹ lần lượt được cung
cấp bởi IPD và Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản (NCREIF). Ngoài ra, FTSE
Group, Hiệp hội bất động sản Châu Âu (EPRA) và Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất
động sản (NAREIT) cùng hợp tác để xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động
sản toàn cầu (gọi là chỉ số FTSE EPRA/NAREIT). Sự phát triển của các chỉ số toàn
cầu khiến việc so sánh sản phẩm đầu tư giữa các khu vực trở nên dễ dàng.
1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin
Thông tin có vai trò rất quan trọng đối với người tham gia thị trường bất động sản.
Thông thường, người bán sẽ chủ động công bố thông tin đến khách hàng tiềm năng
để tiếp thị và quảng cáo sản phẩm. Tuy nhiên, những thông tin có giá trị thường do
những tổ chức tư vấn và nghiên cứu thị trường cung cấp. Do đó, những người có
nhu cầu phải trả phí để có được những thông tin này. Một số tổ chức như IPD,
NCREIF đã đóng góp lớn trong việc tăng sự minh bạch và công khai dữ liệu trên thị
trường bất động sản. Ví dụ, IPD khảo sát danh mục của nhà đầu tư tổ chức trong 20

năm, nhưng tổ chức này lại không khảo sát dữ liệu đối với tài sản cá nhân.
Ngoài ra, những nhà đầu tư có thể tìm kiếm thông tin bằng những nguồn khác như
tạp chí khoa học, sách, báo và mạng. Báo cung cấp thông tin kịp thời, thường xuyên
và rẻ, tạp chí thường cung cấp những bài phân tích, bài nghiên cứu có nội dung
chuyên sâu hơn trong lĩnh vực bất động sản. Đa phần mọi người thích đọc báo và
tạp chí, trong khi sách mang tính học thuật cao và thường được quan tâm bởi những
người chuyên nghiệp. Ngoài ra, mạng cũng là một nguồn cung cấp khối lượng
thông tin lớn. Tuy nhiên, chất lượng của những thông tin này khó được kiểm soát.



13

1.3 Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
Minh bạch thông tin mang lại lợi ích cho nhiều đối tượng như các nhà đầu tư, tổ
chức cung cấp thông tin và thị trường bất động sản. Nghiên cứu của David Weil
(2002) cho thấy minh bạch thông tin mang lại những lợi ích cụ thể như sau:
• Minh bạch thông tin giúp gia tăng sự bảo vệ nhà đầu tư
Sự bất cân xứng thông tin luôn xảy ra giữa nhà đầu tư và các công ty bất động sản,
nguyên nhân từ việc công khai thông tin chỉ xuất phát một chiều từ phía các công
ty. Chính vì vậy, hai đối tượng này luôn có sự xung đột lợi ích. Để bảo về cho các
nhà đầu tư, cải thiện sự minh bạch thông tin là điều rất cần thiết. Minh bạch thông
tin sẽ giúp nhà đầu tư có thêm nguồn thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả đầu
tư vốn của mình vào dự án công ty, tránh rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động của công
ty.
Đối với các hoạt động liên quan đến các tổ chức trung gian (như sàn giao dịch bất
động sản), khi thông tin về giá cả công khai minh bạch trên thị trường, nhà đầu tư
có thể biết liệu họ có đang giao dịch với một mức giá tối ưu hay không, đồng thời
họ có thể tránh được tình trạng người môi giới đưa ra những mức giá bất lợi cho họ.
Ngoài ra, minh bạch thông tin giúp nhà đầu tư có thông tin đầy đủ và chính xác để

đánh giá được chất lượng giao dịch đã thực hiện. Qua đó, các nhà đầu tư có thể so
sánh lợi ích và chi phí thực bỏ ra cho các nhà môi giới tự do với các công ty môi
giới chuyên nghiệp, từ đó họ sẽ cân nhắc quyết định của mình trong tương lai.
• Minh bạch thông tin khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào thị trường,
thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường.
Quyết định đầu tư vào thị trường nào phụ thuộc rất nhiều vào tính minh bạch của thị
trường đó. Các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ hạn chế tham
gia vào thị trường nếu họ không có nhiều thông tin. Mặt khác, khi nhà đầu tư tham
gia vào một thị trường minh bạch thấp, họ luôn yêu cầu tỷ suất sinh lợi cao để bù
đắp một phần rủi ro họ có thể phải gánh chịu.
14

Chính vì vậy, minh bạch thông tin làm tăng tính trung thực của thị trường bất động
sản và thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường, do đó thu hút sự tham gia
của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc này sẽ làm tăng khả năng huy động
vốn của các doanh nghiệp đồng thời gia tăng tính thanh khoản của thị trường.
• Minh bạch thông tin giúp tăng giá trị Công ty
Nghiên cứu của Shleifer và Wolfenzon (2002) chỉ ra rằng, công ty càng minh bạch
và thực hiện quản trị tốt sẽ gia tăng giá trị công ty do tác động đến hành vi của Ban
Giám đốc, họ sẽ giảm bớt việc chiếm đoạt các lợi ích cho riêng mình.
Lambert (2007) lý giải rằng, nếu hoạt động công bố thông tin thực hiện tốt sẽ làm
giảm bớt sự thống trị của Ban điều hành, khi đó mọi người có thể nhìn thấy rõ hơn
về hoạt động và hình ảnh của Công ty. Đồng thời, việc mình bạch sẽ cải thiện hiệu
suất làm việc của Ban Giám đốc và chất lượng của các quyết định đầu tư sẽ gia
tăng.
Ngoài ra, minh bạch thông tin giúp cải thiện hình ảnh của Công ty trên thị trường,
nâng cao giá trị của Công ty trong mắt các nhà đầu tư. Thông qua đó, doanh nghiệp
sẽ thu hút được nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, mang lại lợi nhuận và gia tăng giá
trị công ty.
• Minh bạch thông tin góp phần cho thị trường bất động sản phát triển lành

mạnh
Minh bạch thông tin giúp các nhà đầu tư dễ dàng có được thông tin cụ thể về các
công ty, các sản phẩm trên thị trường, từ đó họ có thể so sánh được lợi ích và chi
phí có được hay phải chi ra cho hoạt động đầu tư. Nếu thông tin không minh bạch,
đặc biệt là sự không minh bạch về giá cả sẽ dẫn đến tình trạng thị trường có nhiều
mức giá cho các nhà đầu tư khác nhau, theo đó tình trạng đầu cơ sẽ diễn ra ngày
càng phổ biến.
Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản được công khai minh bạch thông tin, có
cơ chế quản lý rõ ràng, tình trạng bất cân xứng thông tin sẽ bị hạn chế. Tất cả mọi
15

người sẽ có thông tin như nhau, việc mua bán theo “tin đồn” sẽ bị ngăn chặn. Các
nhà đầu tư sẽ có thông tin đầy đủ về những dự án, ngôi nhà mình mua, giá cả sẽ
theo quy luật cung cầu, thị trường sẽ không có những đợt tăng, giảm bất thường. Sự
minh bạch thông tin bất động sản, vì thế, sẽ góp phần cho thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh và bền vững.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:
Chương 1 giới thiệu phương pháp đánh giá sự minh bạch của Jones Lang LaSalle.
Thông qua chỉ số minh bạch, chúng ta biết được mức độ minh bạch của các quốc
gia, sự tiến bộ cũng như sự tụt hạng minh bạch qua các năm. Chỉ số này được cập
nhật hai năm một lần sẽ giúp các nước đưa ra những chính sách phù hợp để duy trì
và cải thiện sự minh bạch của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia. Bên cạnh
đó, chương này đã đưa ra lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động
sản, từ đó các cấp quản lý đưa ra những chính sách phù hợp để cải thiện minh bạch
thông tin của thị trường.

16


CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI



Chương này bao gồm các nội dung:
 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Mỹ
La tinh
 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu
Âu
 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu
Á- Thái Bình Dương