CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

KÍNH GỬI THẦY TRUNG
ĐỀ TÀI :CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ
TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY :THỰC TRẠNG VÀ GIẢI
PHÁP
NHÓM THỰC HIỆN:
1.Ngô Thị Hồng Minh (nhóm trưởng) sdt: 0974024762
2.Hoàng Thị Tuyết
3.Mai Thị Kinh Thoa
4.Phạm Thị Hương
5.Nguyễn Mai Hương
6.Chử Thị Thu Hương
7.Vũ Thị Mai
LỚP :BẤT ĐỘNG SẢN 50B
1
Đề cương đề tài: “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà
Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.
A. LỜI MỞ ĐẦU
I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
1. Mục tiêu nghiên cứu
2. Phương pháp nghiên cứu đề tài
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các
khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
4. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Tổng quan về chung cư.
Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại
các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay.
Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ
1. Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

2. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội
a. Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước.
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới.
c. Đặc điểm của chung cư cao tầng.
3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại.
2
4. Những quy đị nh pháp lý về quản lý chung c ư

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư.
+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư.
+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư.
+ Quản lý vận hành nhà chung cư.
+ Bảo trì nhà chung cư.
+ Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung
cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư.
+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA
CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
*).
Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội.
*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.
I. Về mặt quy hoạch
II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật
1. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành
2. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
3. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
4. Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân.
3
III . Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư
1. Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay.

2. Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung cư
đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư.
IV. Phí chung cư.
-Thực trạng tính phí dịch vụ ở một số chun cư tại Hà Nội.
- Một số luật liên quan tới tính phí dịch vụ quản lý chung cư.
+ Phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư:
+ Xác định giá dịch vụ nhà chung cư.
+ Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI
KẾT LUẬN
4
LỜI MỞ ĐẦU
۩ ۩ ۩
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng
lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong
đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng
này. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao
cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung
không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ
hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này
cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã
xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở
cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ
các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với
người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức.
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ
riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố.

Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả
hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng
chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm. Trong khi các
khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư
được tiến hành như thế nào? Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác
các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập
5
nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và
trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?.
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy
cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà
chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở.
Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế
nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu
riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do
các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký
hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn
giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư
cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh
trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy
định này.
Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ
thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây
dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan
quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu
chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện
trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý.
Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn
đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu
chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều

tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc
giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù
hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta
có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư.
6
Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý
các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là
- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá
những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại.
-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cư
đạt hiệu quả cao hơn.
- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra
những nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.
* Yêu cầu
- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước đối
với các bên có liên quan.
- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng
việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị.
- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa ph-
ương.
Phương pháp nghiên cứu đề tài
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và
kinh tế tài nguyên, nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã
học như:
- Phương pháp điều tra dự báo
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp quy nạp diễn giải
- Phương pháp diễn dịch

7
8
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước
đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm
người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung
như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện
nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện
đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy
sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công
cộng khác...). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá
thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.
Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử
dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư
này.
Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng
đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá.
Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn,
đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng..
9
Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và loại 4.
Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về hai
loại chung cư này.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục, tài liệu tham khảo đề tài
gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về chung cư
Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà
nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay
Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội
10
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ
۩۩۩
1. Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở
thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như
hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước,
thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972,
nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:
+Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m).
+Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m).
+Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m).
+Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m).
Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1. Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).
2. Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ.
3. Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát
triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
2. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội
11
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a. Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải
pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc
cho thuê.
c. Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật.
3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc
độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo
theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật ,
hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho
công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng
sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang
12
tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở.
Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính
vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát
triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã
xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần
nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng
theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã
được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp
sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung
cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học
kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn,
trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư
vừa kinh doanh thương mại. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu
nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng
túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ
thể của thành phố.
4. Những quy đị nh pháp lý về quản lý chung c ư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết
định số 08 /2008/ QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng.

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư:
- “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn
để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người
trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.
13
- “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cư” là tổ chức đang được giao trách
nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó.
- “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp
phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp
pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng lực
chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề
sau:
- Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiển, duy
trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm
nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang
thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà
chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho
nhà chung cư hoạt động bình thường. Việc vận hành nhà chung cư phải
do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện.
- Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa
chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà
chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số
08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng

dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cư phải
do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng
phù hợp với nội dung công việc bảo trì.
- Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều
81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55 và Điều
56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về
“quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đây gọi tắt là
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày
14
03/7/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại
các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.
- Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cư có
01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập, lưu trữ
hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở.
- Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư
1. Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung
cư với những nội dung chính như sau:
a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung
cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà
chung cư theo quy định của Quy chế này;
b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà
chung cư;
c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;
d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận
hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;
đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng
trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư;
e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư và một số quy định khác.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi
hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua. Bản nội
quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng
mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư.
b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang
quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhà
chung cư. Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết
định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và
những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp
đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư (nếu
có).
15
3. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu
Chủ sở hữu nhà chung cư phải căn cứ vào những nội dung quy định tại
khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù
hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai với người
sử dụng nhà chung cư.
+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư:
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng
nhà chung cư
- Hội nghị nhà chung cư
- Ban quản trị nhà chung cư
- Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư
- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
+ Quản lý vận hành nhà chung cư:
- Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm
thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ

- Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung
cư trong vận hành nhà chung cư
- Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
+ Bảo trì nhà chung cư
- Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
- Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
- Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
+Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà
chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà
chung cư
- Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
- Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế này
phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông
báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và
thựchiện.
16
+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
- Giải quyết tranh chấp:
1. Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà
án giải quyết.
2. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết
trên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này. Nếu
không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử
dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của
pháp luật về hợp đồng dân sự.
- Xử lý vi phạm
1. Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định

của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà.
2. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử
dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy
cứu trách nhiệm hình sự. Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất
thì phải bồi thường.
17
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
۩ ۩ ۩
*).
Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối
quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư
cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc độ phát
triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tại các đô thị trên
cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ (CCC) được xây dựng từ trước năm
1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng ở Hà Nội, có khoảng 23
KCC cũ từ 4 - 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ,
và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà
ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm: 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn
xây dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà
Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt

bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây
dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I - 2004 Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với
tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
18
Tên
nhà
Số
căn
hộ
Số
nhà
xe
Số tầng Diện tích
kiốt ( m
2
)
Số
thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3
110 1 12 288 2
NO4
64 1 9 232 2
NO5
64 1 9 232 2
NO6
80 1 9 212 2

NO7
64 2 9 306 2
NO8
80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh
Đàm
244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1
66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2
112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3
66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1
88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2
126 1 15 434 2
CT2A
88 1 12 902 2
CT2B
84 1 15 141 2
CT3A
72 1 9 459 2
CT4
88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1
99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2
99 1 12 601 2

CT5 - đơn 3
140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4
84 1 15 164 2
19
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
20
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà
ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố
với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,
văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ),
kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong
chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa
đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp
với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự
nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo
không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn
chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian
hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng
công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể
thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà
nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an
ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải

quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không
gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm
đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-
80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền
21
với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội,
phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết
xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe
công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do
nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của
mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử
dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu
cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân
không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi
phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề
hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao
thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để
tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện
trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng
hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng
lớn lên tối thiểu là 40-50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120- 150m
2
sàn hoặc
hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình
ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy
thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông này không thể
tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù

hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan
tâm nghiên cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ
nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà
đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng
22
giao thông ngang trong từng tầng đó đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ
thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp
và được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu
giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của
một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giải
trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả
mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều
kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm láng giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt
đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng
gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết.
Đồng thời phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong
phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp cho ở cho người dân, mà còn
coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực
tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy
định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến
hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực
bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng
phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu

thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự
phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy
23
mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập
và là một nội dung cần được nghiên cứu.
*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.
Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế
quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều
vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và
phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về người dân.
I. Về mặt quy hoạch
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện
đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời
nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú,
như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh
hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông
tĩnh), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng
trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy
đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học
vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù
hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố
tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại,
về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ
độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân
trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và
các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống
cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi vậy, quy hoạch
chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của

24
các khu chung cư hiện nay. Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cư thương
mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố. Việc này góp
phần tạo điều kiện cho nhiều người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình,
không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật
chội. Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để
xây dựng chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở. Cụm từ “hạ tầng cơ
sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra,
theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi
người hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường xá giao thông... hay xa hơn
là chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng. Trong khi ở các
khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học
hay bệnh viện, tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung
cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó. Điển
hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung
cư và KĐT - đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng 5-
2006 nhưng đến nay. Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế...
chưa thấy động tĩnh gì. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt của
những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế Nhà nước đã có những
luật về quy hoạch như: luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII, kì họp thứ 5
số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không
gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình
hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân
sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”.
Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị
hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy
hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi
ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già. Nếu các chủ đầu tư
25