QUY TRÌNH bảo TRÌ trụ sở cục hải quan tỉnh lạng sơn

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
*********
CÔNG TRÌNH : TRỤ SỞ CỤC HẢI QUAN TỈNH LẠNG SƠN
ĐỊA ĐIỂM : SỐ 52 – ĐƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH – PHƯỜNG VĨNH TRẠI – THÀNH
PHỐ LẠNG SƠN – TỈNH LẠNG SƠN
CHỦ ĐẦU TƯ : CỤC HẢI QUAN TỈNH LẠNG SƠN
TƯ VẤN THIẾT KẾ : CÔNG TY TƯ VẤN ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
HÀ NỘI – NĂM 2012
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
*********
QUY TRÌNH BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH : TRỤ SỞ CỤC HẢI QUAN TỈNH LẠNG SƠN
ĐỊA ĐIỂM: SỐ 52 – ĐƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH – PHƯỜNG VĨNH TRẠI – THÀNH
PHỐ LẠNG SƠN – TỈNH LẠNG SƠN
ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ
CỤC HẢI QUAN TỈNH LẠNG SƠN
ĐẠI DIỆN TƯ VẤN THIẾT KẾ
CÔNG TY TƯ VẤN ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
MỤC LỤC
A. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN: 5
B. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH: 15
1. Mục đích của công tác bảo trì: 15
2. Công tác bảo trì công trình bao gồm: 15
3. Hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác bảo trì 15
C. SƠ ĐỒ QUY TRÌNH BẢO TRÌ: 16
1. Sơ đồ: 16

2. Diễn giải sơ đồ: 16
2.1. Tiếp nhận thông tin, kiểm tra và thống kê khối lượng bảo trì: 16
2.2. Lập kinh phí và kế hoạch bảo trì: 17
2.3. Thực hiện bảo trì công trình: 17
2.4 . Nghiệm thu thanh toán công việc bảo trì: 18
D. NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH: 18
I. BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC CỦA CÔNG TRÌNH: 18
1. Tiêu chuẩn áp dụng: 18
2. Mục đích: 18
3. Nội dung bảo trì: 18
3.1. Công tác kiểm tra: 18
3.2 . Sửa chữa: 20
II. BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU CỦA CÔNG TRÌNH: 24
1. Tiêu chuẩn áp dụng: 24
2. Yêu cầu chung: 25
3. Nội dung bảo trì: 25
1.1. Kiểm tra: 25
1.2. Phân tích cơ chế xuống cấp: 26
1.3. Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp: 26
1.4. Các dạng hư hỏng của kết cấu: 26
1.5. Xác định giải pháp sửa chữa: 26
1.6. Sửa chữa: 26
1.7. Quản lý kỹ thuật công tác bảo trì: 26
III. BẢO TRÌ PHẦN CẤP THOÁT NƯỚC VÀ CHỮA CHÁY CỦA CÔNG
TRÌNH: 27
1. Các tiêu chuẩn áp dụng: 27
2. Nội dung bảo trì: 28
2.1. Hệ thống đường ống cấp nước 28
2.2.Trạm bơm, bể chứa: 28
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng

Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
2.3 . Hệ thống đường ống thoát nước: 29
2.5. Bể tự hoại: 30
IV. BẢO TRÌ PHẦN ĐIỆN, CHIẾU SÁNG, CHỐNG SÉT VÀ NỐI ĐẤT, BẢO
TRÌ THANG MÁY VÀ ĐIỀU HOÀ KHÔNG KHÍ: 32
1. Các tiêu chuẩn áp dụng: 32
2. Bảo trì phần điện, chiếu sáng, chống sét và nối đất: 32
2.1. Các tủ, bảng điện và các thiết bị đóng cắt: 32
2.2. Hệ thống chiếu sáng trong công trình: 33
2.3. Hệ thống dẫn điện, cáp, máng cáp, thang cáp: 33
2.4. Hệ thống máy phát điện dự phòng: 33
2.5 . Hệ thống chống sét và nối đất: 33
3. Bảo trì hệ thống thang máy: 34
3.1 . Yêu cầu: 34
3.2 . Công việc kiểm tra bảo dưỡng định kỳ: 34
4. Bảo trì Điều hòa không khí: 37
V. CÔNG TÁC PHÒNG CHỐNG MỐI CHO CÔNG TRÌNH: 38
G. CÁC BIỂU MẪU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ: 39
BIỂU MẪU 01 39
BIỂU MẪU 02 40
BIỂU MẪU 03 41
BIỂU MẪU 04 42
BIỂU MẪU 05 43
Stt 43
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
A. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN:
1. Dự án:
- Tên dự án: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
- Chủ đầu tư: Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn

- Nguồn vốn: Vốn Ngân sách nhà nước.
- Quyết định đầu tư: Quyết định số 2197/QĐ-TCHQ ngày 29/10/2008 của
Tổng cục trưởng Tổng cục Hải quan về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng
công trình Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu: Quyết định số 365/QĐ-TCHQ
ngày 25/2/2009 của Tổng cục trưởng Tổng cục Hải quan.
2. Địa điểm xây dựng:
- Công trình được xây dựng tại: Số 52, đường Lê Đại Hành, phường Vĩnh
Trại, TP. Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
Vị trí khu đất:
Lô đất xây dựng có chiều ngang bám mặt đường Lê Đại Hành hướng Đông
đông bắc dài 67,70m trong đó: 13,60 m giáp Công ty cổ phần vận tải Ô tô tỉnh
Lạng Sơn thành 02 cấp, đoạn 1 - dài 21,80 m, đoạn 2 - dài 32,30 m; hướng Nam
đông Nam dài 129,8m trong đó: giáp Công ty cổ phần vận tải Ô tô tỉnh Lạng
Sơn thành 02 cấp, đoạn 1 - dài 41,30 m, đoạn 2 - dài 33,60 m, đoạn còn lại giáp
ngõ 3 đường Lê Đại Hành, dài 54,90m; hướng Tây tây nam giáp khu dân cư –
dài 66,48 m; hướng Tây Bắc tây bắc giáp trạm đăng kiểm tỉnh Lạng Sơn – dài
130,4m ;
Diện tích sử dụng:
- Tổng diện tích khu đất: 5.364,8m2.
- Diện tích xây dựng công trình: 1.343,0+130,2 = 1473,2m2.
- Diện tích sân bãi: 2.442,0m2.
- Diện tích cây xanh: 1.516,0m2.
- Diện tích đất dự trữ phát triển: 500,0m2.
- Diện tích giao thông nội bộ: 1.592,8 m2.
- Mật độ xây dựng công trình: 25%.
- Hệ số sử dụng đất: 2,06 lần
- Tầng cao trung bình: Trụ sở làm việc 11 tầng và 01 tầng hầm; Nhà
công vụ Cao 04 tầng.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng

Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
3. Điều kiện tự nhiên khí hậu, địa chất, thủy văn :
a) Điều kiện tự nhiên:
Khí hậu của tỉnh phố Lạng Sơn nói chung và thành phố Lạng Sơn nói
riêng nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa. Mùa
khô thường kéo dài từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mưa thường bắt đầu
từ tháng 5 đến tháng 9.
Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23,5
o
C
÷
28
o
C; Tháng nóng nhất là tháng
7: Nhiệt độ trung bình 30,0
o
C; Tháng lạnh nhất là tháng 1: Nhiệt độ trung bình
16,4
o
C. Mùa mưa hay có gió lốc và áp thấp nhiệt đới.
*Mưa: Lạng Sơn nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu
nhiệt đới gió mùa của miền Bắc. Một năm chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa
trùng với mùa hè nóng bức: thường bắt đầu vào tháng 5 đến tháng 10; Mùa khô
trùng với mùa đông lạnh giá: thường bắt đầu tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa các năm tương đối ổn định. Vào mùa mưa, lượng mưa chiếm
khoảng 88% tổng lượng mưa trong năm. Mưa lớn thường tập chung vào các
tháng 7,8, 9 và phân bố không đều theo không gian và thời gian.
Tổng lượng mưa năm cao nhất tuyệt đối: 1.661 mm
Tổng lượng mưa năm thấp nhất tuyệt đối: 985 mm
Tổng lượng mưa trung bình năm: 1 210 mmNhiệt độ:

Nhiệt độ trong năm thay đổi theo các mùa. Một số đặc trưng về nhiệt độ:
Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm 25,0
0
Nhiệt độ không khí trung bình cao nhất 28,3
0
*Lượng bốc hơi
Lượng bốc hơi trong năm khá ổn định. Một số đặc trưng về bốc hơi:
Lượng bốc hơi cao tuyệt đối: 11.1 mm
Lượng bốc hơi thấp tuyệt đối: 0.2 mm
Lượng bốc hơi trung bình năm: 3.4 mm
*Độ ẩm: Trong khu vực chịu nhiệt độ cao, có lượng bốc hơi lớn do vậy
độ ẩm cũng khá cao và ổn định. Tương ứng với hai mùa, ta cũng xác định được
độ ẩm khác nhau:
- Từ tháng 5 đến tháng 10, độ ẩm bình quân đạt 86%
- Từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau, độ ẩm bình quân đạt 80 -
82%.
*Gió: Trong năm, thường trong năm xuất hiện nhiều hướng gió, nhưng có
hai hướng gió chính tương ứng với hai mùa:
Mùa hè hướng gió chủ yếu là Đông nam.
Mùa đông chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông bắc.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
- Tốc độ gió trung bình là 7.6 m/s, cường độ gió chủ yếu là cấp 1 - 2, ít
khi có gió cấp 4 - 5. Mùa đông gió mùa Đông Bắc thịnh hành, cường độ gió chủ
yếu là cấp 1 - 3, rất ít khi lên tới cấp 5 - 6.
b-Về thủy văn:
Lượng mưa trung bình hàng năm là ≈ 1210 mm/năm.
Khu đất không bị ngập thường xuyên, trên toàn bộ diện tích chiếm đất của
khu vực khảo sát xây dựng nước mặt đều không tồn đọng, nước ngầm xuất hiện
ở độ sâu 1,1m - 1,3m so với cốt cao độ tương đối giả định là mặt sân. Như vậy

cần có biện pháp xử lý khi thi công móng.
c-Về địa hình địa mạo:
Địa hình tương đối băng phẳng là đất cũ của Công ty Compac Star có hiện
trạng như bản đạc kèm theo, dốc đều từ hướng Đông đông Bắc xuống Tây tây
nam độc dốc khoảng 1
0
/
0
khi xây dựng cần phá dỡ công trình cũ và San nền ở
cốt cao độ tuyệt đối: +259,25, chênh cao san nền trung bình thấp hơn mặt
đường Lê Đại Hành từ 0,37 ÷ 0,4m;
Tuy nhiên với địa hình như trên cơ bản thuận tiện cho việc tổ chức thi công
xây dựng. Việc tập kết nguyên vật liệu xây dựng tương đối thuận tiện, cự ly vận
chuyển vật liệu từ 10-30 km.
d-Về địa chất địa tầng:
Căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất công trình do Công ty Cổ phần tư vấn
Khảo sát Thiết kế xây dựng Hà nội thực hiện tháng 6/2008, cấu trúc địa tầng
của khu vực khảo sát theo các lớp từ trên xuống dưới như sau:
Lớp 1. Đất lấp: Bê tông, vật liệu vụn, thành phần và trạng thái không
đồng nhất.
Lớp có bề dày thay đổi từ 1.1m (HK1) ÷ 1.2m (HK2, HK3, HK4, HK5).
Thành phần là bê tông, vật liệu vụn, lớp này hình thành do quá trình san lấp. Do
thành phần không đồng nhất nên ở lớp này không lấy mẫu thí nghiệm.
Lớp 2. Sét pha lẫn kết vón, màu xám vàng, trạng thái dẻo cứng.
Lớp này gặp ở các hố khoan HK1 và HK5
Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 1.1m (HK1) ÷ 1.2m (HK5).
Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 3.0m (HK1) ÷ 6.2m (HK5).
Bề dày lớp thay đổi từ 1.9m ÷ 5.0m.
Lớp 3. Sét, màu xám vàng, trạng thái dẻo cứng.
Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan.

Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 1.2m (HK2, HK3, HK4) ÷ 6.2m (HK5).
Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 10.1m (HK4) ÷ 10.5m (HK1, HK2, HK3,
HK5).
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Bề dày lớp thay đổi từ 4.3m ÷ 9.3m.
Lớp 4. Dăm sạn lẫn sét pha, màu xám xanh, xám đen, xám vàng, trạng
thái chặt vừa ( sản phẩm phong hóa từ đá vôi).
Lớp này gặp ở hầu hết các hố khoan trừ hố khoan HK2.
Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 10.1m (HK4) ÷ 10.5m (HK1, HK3, HK5).
Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 10.5m (HK4) ÷ 11.5m (HK1).
Bề dày lớp thay đổi từ 0.4m ÷ 0.8m.
Lớp 5. Đá vôi nứt nẻ mạnh, màu xám xanh, xám trắng, đá cứng. R
QD
=
35%.
Lớp này gặp ở các hố khoan (HK1, HK2, HK3, HK4).
Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 10.5m(HK2, HK4) ÷ 11.5m(HK1).
Độ sâu đáy lớp thay đổi từ 10.8m(HK2) ÷ 13.5m(HK1).
Bề dày lớp thay đổi từ 0.3m ÷ 2.0m.
Lớp 6: Hang Karst
Hang này gặp ở các hố khoan HK1, HK3, HK4. Xuất hiện dưới dạng thấu
kính nắm dưới lớp số 5.
Độ sâu mặt hang thay đổi từ 11.4m(HK4) ÷ 13.5m(HK1).
Độ sâu đáy hang thay đổi từ 14.2m(HK1) ÷ 11.8m(HK4).
Bề dày của hang thay đổi từ 0.4m ÷ 0.8m.
Lớp 7. Đá vôi, xám xanh, xám đen, nứt nẻ ít -trung bình, đá cứng. R
QD
=
45%.

Lớp này gặp ở tất cả các hố khoan.
Độ sâu mặt lớp thay đổi từ 10.8m(HK2) ÷ 14.2m(HK1).
Bề dày lớp chưa xác định đươc do tất cả các hố khoan đều kết thúc trong
lớp này. Chiều sâu đã khoan vào lớp này ở hố khoan HK1 là 4.8m, HK2 là
5.2m, HK3 là 5.2m, HK4 là 5.2m, HK5 là 4.7m.
4. Quy mô xây dựng :
- Loại công trình và chức năng: Công trình dân dụng, chức năng là trụ sở làm
việc cơ quan nhà nước.
- Quy mô và các đặc điểm khác:
4.1. Quy hoạch tổng mặt bằng và giao thông:
Công trình nằm trong ô đất số 52 đường Lê Đại Hành, phường Vĩnh Trại
thành phố Lạng Sơn, Tuân thủ theo chứng chỉ quy hoạch số 02/CCQH ngày 14
tháng 3 năm 2008 của Sở Xây dựng tỉnh Lạng Sơn cấp cho Cục Hải Quan Lạng
Sơn.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Có 2 cổng ra vào; 01 cổng chính nằm trên trục đường Lê Đại Hành, một
cổng phụ nằm ở góc phía Đông Nam trên trục Ngõ 3 phố Lê Đại Hành.
Trụ sở làm việc được đặt ở trung tâm góc tây Bắc của khu đất trong phần
giới hạn bởi các điểm định vị B; C; D; E cách đường Lê Đại Hành khoảng
100,0m, cách cạnh biên phía Đông Nam khu đất 20m, mặt đứng chính hướng ra
trục đường chính của phố Lê Đại Hành, trước nhà làm việc là hệ thống bể cảnh,
đài phun nước và bồn hoa cây xanh thuộc các điểm định vị E; F; G, như vậy vừa
đảm bảo khoảng giãn cách với các công trình lân cận và đảm bảo tính liên tục
đồng thời tạo được góc nhìn đẹp của công trình từ phía đường giao thông.
Sau nhà làm việc là nhà để xe hai bánh bám sát hàng rào trục B-C và A-
B, dải bồn hoa, cây xanh cách ly. Nhà công vụ cách nhà làm việc khoảng 5,0m
về phía Đông Nam, có cạnh sau công trình trùng với cạnh sau của Trụ sở làm
việc làm việc, tạo nên sự thống nhất trong quy hoạch, phía trước nhà công vụ là
khu đất dự trữ phát triển, trước mắt có thể dùng để đỗ xe ôtô khi cần thiết hoặc

được bố trí sân thể thao và trồng cây xanh.
Trục đường chính vào công trình là đường cổng 52 Lê Đại Hành rộng
8,1m, hai bên đường được bố trí trồng cây cảnh tạo cảnh quan và tôn vẻ hoành
tráng của công trình;
Hàng rào ngăn cách nằm tại biên của khu đất theo chỉ giới cấp đất được
xây chủ yếu bằng tường rào gạch, phần hàng rào thưa được bố trí ở khoảng tiếp
xúc với đường Lê Đại Hành và ngõ 3 Lê Đại Hành.
4.2. Giải pháp mặt bằng, mặt đứng và cấu tạo kiến trúc:
4.2.1. Nhà làm việc:
a. Giải pháp kiến trúc:
* Giải pháp bố cục hình khối mặt đứng:
Để đảm bảo nhu cầu làm việc và đảm bảo tính nghiêm trang của cơ quan
công quyền Trụ sở làm việc của Cục Hải Quan tỉnh Lạng Sơn được thiết kế cao
11 tầng và có 01 tầng hầm, là công trình có chiều cao lớn hơn các công trình lân
cận. Mặt đứng của công trình là điểm nhấn tạo cảm giác hiện đại, gần gũi song
vẫn hài hoà với các công trình xung quanh, đảm bảo giữ được sự bề thế trang
nghiêm của một đơn vị quản lý nhà nước. Hình khối đăng đối, mặt đứng được
phân vị thành 3 phần rõ ràng, phần đế, phần thân và phần mỏi, vật liệu sử dụng
hoàn thiện được kết hợp hài hoà, kết hợp với hình khối tạo sự trang nhã cần
thiết cho công trình.
* Giải pháp xử lý mặt bằng chi tiết:
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Phương án thiết kế có mặt bằng hình vuông tổ chức đơn giản, mạch lạc,
khối đế cao hai tầng có chiều dài 36.8m, chiều rộng 36,85m; từ tầng 3 đến tầng
11 kích thước mặt bằng 28m x 28m
Hai cầu thang bộ, một cầu thang thoát người và 02 thang máy được bố trí
tại cuối sảnh chính, của và một cầu thang phụ ở bên trái sảnh chính nhằm đảm
bảo cho việc lưu thông và thoát người khi có sự cố.
Công trình được tổ hợp theo phương trục số:

+ Khối đế: Tầng hầm cao 4,0m, tầng 01 và tầng 02 cao 4,5m có 05 nhịp
(nhịp chính giữa rộng 10,0m, hai nhịp hai bên rộng 9m, hai nhịp mở rộng khối
đế rộng 3.6m), trong đó:
Tầm hầm bố trí là nơi để xe, các phòng kỹ thuật và thay trang phục; Tầng
1 là đại sảnh, không gian giao dịch và tiếp nhận hướng dẫn khách, nơi trực của
Văn phòng Cục.
Tầng 1: Được thiết kế như sảnh chính của công trình. Không gian sảnh
thông tầng được bố trí kết hợp lễ tân, sảnh đợi vừa thuận tiện sử dụng vừa tạo
không khí trang trọng, hiện đại…Các khối chức năng có tần suất hoạt động lớn
như khu tiếp dân, khu làm thủ tục hải quan, khu làm việc với người nước ngoài
đều được bố trí nơi đây. khu wc chung được bố trí gắn liền với khu thang vừa
kín đáo nhưng rất mạch lạc trong giao thông.
Tầng 2: Toàn bộ tầng 2 được dành cho khối văn phòng bố trí xung quanh
không gian thông tầng với một sảnh tầng đủ rộng để tạo sự trang trọng cần thiết.
+ Khối thân cao 09 tầng, mỗi tầng cao 3.9m, riêng tầng 11 do là hội
trường nên kết hợp với mỏi cao tối thiểu 8,5m, kết cấu khung ngang có 03 nhip
(9 x 10 x 9)m; khung dọc có 04 nhịp 7,2m. trong đó:
Tầng 3: Được thiết kế là nơi làm việc của khối nghiệp vụ hải quan.
Tầng 4: Được thiết kế là nơi làm việc, hội họp của khối nghiệp vụ đồng
thời là nơi học tập nghiên cứu và thư viện.
Tầng 5: Bố trí khu làm việc và hội họp của ban lãnh đạo.
Tầng 6: Được thiết kế là nơi làm việc của khối nghiệp vụ hải quan.
Tầng 7: Dành cho việc bố trí kho Lưu trữ và kho Ấn Chỉ
Tầng 8: Được thiết kế là nơi làm việc, hội họp của khối nghiệp vụ đồng
thời là nơi học tập nghiên cứu và thư viện.
Tầng 9 : Dành cho trung tâm truyền hình trực tuyến, tin học, thu thập tin
tức tính báo…ngoài ra còn có 01 phòng hội thảo.
Tầng 10 : Dành cho khu vực Bếp+ Ăn uống…phục vụ đủ cho 300 cán bộ.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn

Tầng 11 : Dành cho khu vực hội họp. Gồm hội trường 250 chỗ và 01
phòng họp nhỏ 30 chỗ. Ngoài ra là không gian phụ trợ như các phòng kỹ thuật,
không gian hành lang nghỉ giải lao.
Tầng áp mái : Dành cho khu vực kỹ thuật: thang máy, điện, nước, điều
hòa không khí…
b. Giải pháp kết cấu:
- Giải pháp móng và phần ngầm: Sử dụng cọc khoan nhồi BTCT với đường
kính D1000mm. Chiều sâu cọc khoan nhồi tính từ cốt tự nhiên thay đổi theo
từng khu vực là 11,75m; 8,65m; 9,35m. Đài cọc BTCT độc lập dưới cột được
liên kết bởi hệ giằng móng và nền tầng hầm. Chiều cao đài móng điển hình là
2,0m (không kể nền tầng hầm). Giằng móng điển hình kích thước 60x150cm,
100x150cm nền tầng hầm dày 25cm bố trí cốt thép 2 lớp D14a150. Tường bao
che xung quanh tầng hầm bằng bê tông cốt thép có chiều dày 250mm.
- Giải pháp kết cấu chịu lực chính phần thân: Kết cấu chịu lực chính cho
công trình là hệ khung kết hợp với vách, lõi cứng bằng bê tông cốt thép. Hệ sàn
dầm bê tông cốt thép đổ toàn khối. Hệ cột chính gồm các loại kích thước
0,9x0,9m, 0,6x0,9m. Hệ dầm chính kích thước 70x60cm, 40x90cm, 22x100xm,
22x180cm và hệ dầm phụ kích thước 22x40cm và một số loại dầm khác. Sàn
BTCT điển hình dày 15cm. Lõi thang máy BTCT dày 25cm. Kết cấu ngăn và
bao che xây gạch.
- Vật liệu sử dụng:
+ Bê tông cọc mác 300#
+ Bê tông đài cọc, giằng móng, cột, vách, dầm, sàn mác M300#.
+ Thép φ=6÷8mm nhóm AI có Ra=2300kG/cm2, thép 10<φ<22mm nhóm
AII có Ra=2800kG/cm2, thép φ>22mm nhóm AIII có Ra=3600kG/cm2, riêng
thép cọc nhồi dùng nhóm AII.
4.2.2. Nhà công vụ:
a. Giải pháp kiến trúc:
* Giải pháp bố cục hình khối mặt đứng:
Để đảm bảo nhu cầu ở và làm việc cho cán bộ của Cục Hải quan tỉnh

Lạng Sơn, nhà công vụ được thiết kế cao 4 tầng, là công trình có chiều cao
tương đương với các công trình lân cận. Mặt đứng của công trình tạo cảm giác
hiện đại, gần gũi, hài hoà với các công trình xung quanh và công trình chính.
Hình khối đăng đối, mặt đứng được phân vị thành 3 phần rõ ràng, phần đế, phần
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
thân và phần mỏi, vật liệu sử dụng hoàn thiện được kết hợp hài hoà, kết hợp với
hình khối tạo sự trang nhã cần thiết cho công trình. (xem bản vẽ kèm theo).
* Giải pháp xử lý mặt bằng chi tiết:
Tổng diện tích sàn: 506m2
Chiều cao công trình: 04 tầng
Nhà công vụ là nơi bố trí chỗ ăn nghỉ cho cán bộ trong ngành về công tác
và làm việc tại Cục. Công trình được thiết kế lùi vào phía sau để tận dụng sự
yên tĩnh cũng như kín đáo cần thiết. Nhà công vụ bao gồm 8 phòng nghỉ có khu
wc khép kín đạt tiêu chuẩn. Trong đó có 02 phòng VIP và 06 phòng tiêu chuẩn.
Cầu thang đặt giữa thuận tiện cho việc đi lại. Tầng 2 được bố trí bếp + phòng ăn
để phục vụ cán bộ ngoài ra tầng 1 tận dụng làm kho hàng tạm giữ và liên kết
chặt chẽ với nhà hành chính bởi hành lang cầu. Với hình khối và màu sắc và vật
liệu hoàn thiện thống nhất với nhà hành chính, nhà công vụ không những hoàn
toàn hòa nhập mà còn đóng góp tích cực vẻ đẹp chung của quần thể kiến trúc.
Phương án thiết kế có mặt bằng tổ chức đơn giản, mạch lạc, có chiều dài
16,5m, chiều rộng 7,8m, hành lang bên rộng 1.5, cầu thang chính được bố trí
lệch sang một phía nhằm đảm bảo cho nhu cầu sử dụng nhưng vẫn đảm bảo
việc lưu thông và thoát người khi có sự cố.
Công trình được tổ hợp 05 bước, khung ngang hai nhịp (1,5m + 5,4m) cao 4
tầng, tâng1 cao 3,9m các tầng còn lại cao 3.6m, bố trí đủ cho 12 khách thường
và 02 khách VIP nghỉ lại khi công tác.
b. Giải pháp kết cấu:
- Giải pháp móng: Sử dụng móng cọc ép, kích thước cọc 250x250mm, chiều
dài của cọc là 5,6m. Đài móng sử dụng 2 loại đài móng là Đ1 (0,5 x 1,45m) và

Đ2 ( 1,45 x 1,45m). Kích thước của giằng móng là 0,22 x 0,7m.
- Giải pháp kết cấu chịu lực chính phần thân: kết cấu chịu lực chính cho công
trình là hệ khung bê tông cốt thép chịu lực. Hệ cột có kích thước chính là 22 x
22cm; 22x40cm. Dầm có kích thước là 22 x 30cm; 22 x 45cm. Bản sàn có chiều
dày 12cm.
4.2.3.Công trình phụ trợ:
a. Giải pháp kiến trúc:
- Hạng mục phụ trợ gồm các công trình: Cổng chính-nhà thường trực, vườn
dạo-cột cờ-đài phun nước, sân thể thao, cổng phụ-tường rào, bãi để xe 2 bánh có
mái che.
+ Cổng chính-nhà thường trực: nằm ở hướng đông bắc của khu đất. Hệ cổng
chính mở ra đường Lê Đại Hành là hệ cổng có mái che gồm 1 cổng lớn mở hai
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
cánh rộng 6,05m cao 5.1m và hai cổng phụ hai bên cổng mở 1 cánh rộng 1.33m
cao 3,5m. Nhà thường trực diện tích: 27,05m2 chiều cao công trình 4,7m chiều
cao thông thủy: 3,4m là nhà 1 tầng mái đổ bê tông dán ngói ống màu ghi xám.
+ Vườn hoa- Cột cờ- Đài phun nước: nằm trong diện tích 803,184m2 ở phía
trước sảnh chính của nhà làm việc chính.
+ Sân thể thao: nằm phía trước nhà công vụ và ở phí đông nam của khu đất.
Với diện tích: 630m2có cột hàng rào mắt cáo bao xung quanh.
+ Cổng phụ-tường rào: cổng phụ mở ra ngõ 3 đường Lê Đại Hành và ở phía
đông nam của khu đất. Cổng phụ là hệ cổng không có mái che, cổng mở hai
cánh rộng 4,05m cao 1,882m, hệ tường rào là tường xây gạch cao 1,98m trụ cao
3,26m.
+ Nhà để xe 2 bánh có mái: nằm ở phía sau nhà làm việc chính nằm ở hướng
tây nam của khu đất, là hệ mái tôn một mái nghiêng không có tường bao với
diện tích 45,96m2
b. Giải pháp kết cấu:
+ Chi tiết hàng rào dạng tường gạch, chiều dày tường là 22cm, dọc theo chu

vi tường hàng rào với khoảng cách 3m bố trí trụ bê tông cốt thép kích thước
19cm x 19cm, móng hàng rào là móng xây gạch đặc chiều sâu chôn móng là
0,8m, móng giật cấp kích thước bản đáy móng là 134cm x 134 cm.
+ Kết cấu bể cảnh: Kết cấu bao quanh của bể cảnh là kết cấu tường xây gạch,
chiều dày tường xây là 22cm, móng tường là móng gạch bể rộng cánh móng là
33cm. Đáy hố nước có kết cấu dạng bản bê tông cốt thép có chiều dày 15cm.
+ Kết cấu chân cột cờ: Chân cột cờ có kết cấu dạng bản bê tông cốt thép có
kích thước 1,2m x 3,2m, chiều dày là 20cm. Móng chân cột cờ là móng gạch
đặc có chiều rộng cánh móng là 22cm.
+ Kết cấu giàn hoa: Hệ kết cấu gian hoa là hệ khung bê tông cốt thép, dầm có
kích thước chính là 17cm x 18cm, 16cm x 16cm, 18cm x 20cm. Hệ cột có tiết
diện tròn đường kính D = 22cm.
+ Kết cấu cổng chính: kết cấu móng dạng bản bê tông cốt thép, chiều dày bản
đế móng là 20cm, dầm móng có kích thước 22cm x 40cm. Kết cấu phần thân
dạng khung bê tông cốt thép, kích thước chính của hệ cột là 22cm x 22cm, kích
thước của các dầm chính là 22cm x 30cm.
+ Kết cấu nhà thường trực: kết cấu móng là dạng móng đơn bê tông cốt thép,
kích thước của móng là 100cm x 100cm, chiều cao móng là 60cm, dầm móng
có kích thước 22cm x 40cm. Phần thân xây gạch dày 22cm bao quanh, trụ tường
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
bê tông cốt thép kích thước 22cm x 22cm, giằng tường có kích thước 80mm x
220 mm.
4.2.4. Hệ thống cơ điện:
a. Hạng mục cấp thoát nước:
- Mạng ống cấp nước phân phối tới công trình là mạng vòng kết hợp cấp
nước sinh hoạt và tưới cây rửa đường. Nước sinh hoạt nhà làm việc và nhà công
vụ được cấp vào bể chứa chung đặt ngoài nhà, qua trạm bơm đặt ngoài nhà cấp
nước lên két mái sau đó cấp nước xuống các khu vệ sinh.
- Nước thải được xử lý cục bộ bằng bể tự hoại tại công trình, sau đó được

dẫn ra các hố ga thu nước thải, đổ vào các tuyến ống nhánh và ra hệ thống thoát
nước chung của khu vực.
- Nước mưa trên mặt đường tự chảy xuống cống qua các ga thu nước trực
tiếp ở mép đường, nước mưa trên mái công trình được thu theo đường ống đứng
rồi đổ xuống rãnh và thoát qua các tuyến ống ngầm.
b. Hạng mục điện chiếu sáng, sinh hoạt và chống sét:
- Nguồn điện cung cấp lấy từ tủ hạ áp máy biến áp( MBA), nguồn điện dự
phòng lấy từ máy phát điện 1250KVA.
- Sơ đồ cấp điện từ tủ hạ áp MBA cấp điện tới tủ ATS, từ đây có các lộ độc
lập cấp điện tới các tầng và các phụ tải khác như điều hoà, thang máy, PCCC,
- Mạng điện trong nhà: Toàn bộ hệ thống dây dẫn đi trong nhà đều được
đặt trong ống nhựa đi ngầm tường, trần. Các thiết bị điện đều được bảo vệ bằng
các MCB và MCCB.
- Các loại đèn sử dụng đèn huỳnh quang kết hợp với compac.
- Hệ thống thu sét: Nhà hành chính sử dụng đầu thu sét tia tiên đạo
Pulsar18. Nhà công vụ sử dụng kim dây kết hợp.
4.2.5. Hạ tầng tổng thể:
a. San nền
- San nền toàn khu đến cốt thiết kế 259, 25m.
- Trước khi tiến hành san lấp tiến hành vét bùn, bóc lớp hữu cơ dày trung bình
40cm.
- Hệ số đầm chặt K= 0.90
b. Sân đường nội bộ:
- Diện tích sân đường nội bộ S= 2310m2 , kết cấu sân đường nội bộ:
+ Lớp phụ gia làm cứng bề mặt.
+ Lớp bê tông chia ô 4000x4000 mm, H= 20cm.
+ Bê tông lót tạo phẳng, H= 10cm.
+ Lớp đá base 1x2; 3x4 lu chặt, H= 25cm.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn

+ Lớp đất đá tôn nền đầm chặt K= 0.95.
+ Lớp đất tự nhiên.
5. Hệ thống thông gió và điều hòa không khí:
Hệ thống điều hoà thông gió:
- Sử dụng điều hoà trung tâm VRV làm lạnh trực tiếp và giải nhiệt bằng
gió.
- Các cục nóng của hệ thống được đặt trên tầng mái của toà nhà, dàn lạnh
lắp âm trần, hệ thống cấp hồi gió nối thành ống kín.
- Hệ thống cấp khí tươi cho toà nhà sử dụng hệ thống quạt cưỡng bức
không khí qua các quạt nối ống gió được lắp trên các trần thổi vào các máy
trong phòng.
- Ống cấp khí bằng đồng được bảo ôn bằng bông thuỷ tinh cách nhiệt.
B. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH:
1. Mục đích của công tác bảo trì:
Công tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng về kiến trúc cảnh quan, duy trì
khả năng chịu lực của các kết cấu và sự hoạt động bình thường của các hệ thống
kỹ thuật, thiết bị, máy của công trình để công trình được vận hành, khai thác
phù hợp với yêu cầu của thiết kế đồng thời đảm bảo an toàn cho công trình, cho
người và thiết bị trong suốt quá trình khai thác sử dụng.
2. Công tác bảo trì công trình bao gồm:
Những công việc cần phải làm ngay: là những công việc cần phải thực
hiện với thời gian từ 1 đến 2 ngày phải xong (ví dụ sửa chữa vữa rơi của
tường và trần, sửa chữa đá ốp bị rơi; thay thế rơ le, cầu giao, cầu chì, bóng
điện; thay thế các thiết bị của hệ thống kỹ thuật, sửa chữa đường dây,
đường ống, máy móc .v.v. do bị sự cố hoặc bị hỏng).
Những công việc cần phải kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ theo
thời gian, 01 tuần, 01 tháng, 03 tháng, 06 tháng, 1,0 năm, 3,0 năm .v.v.
được thể hiện chi tiết trong nội dung của công tác bảo trì.
3. Hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác bảo trì
a) Hồ sơ Thiết kế công trình

b) Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng (hồ sơ pháp lý và tài liệu quản lý
chất lượng);
c) Sổ theo dõi quá trình vận hành hoặc sử dụng của công trình;
d) Quy trình bảo trì công trình xây dựng;
e) Hồ sơ, tài liệu kiểm tra định kỳ công trình hoặc bộ phận, hạng mục công
trình trong thời gian khai thác sử dụng công trình;
f) Lý lịch và catalogue của thiết bị, máy.
g) Các tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì công trình.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
h) Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng- Hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.
C. SƠ ĐỒ QUY TRÌNH BẢO TRÌ:
1. Sơ đồ:
Trách nhiệm Lưu đồ Ghi chú
Cán bộ chuyên môn
ĐƠN VỊ
QUẢN LÝ TOÀ NHÀ
( Chuyên gia chuyên nghành)
Xem 2.1
(Phần C)
Cán bộ kế hoạch
ĐƠN VỊ
QUẢN LÝ TOÀ NHÀ
Xem 2.2
(Phần C)
Lãnh đạo
ĐƠN VỊ
QUẢN LÝ TOÀ NHÀ
Xem 2.3

( phần C)
ĐƠN VỊ
QUẢN LÝ TOÀ NHÀ
(NHÀ THẦU)
Xem 2.4
( phần C)
Cán bộ chuyên môn
Cán bộ kế hoạch
Cán bộ kế toán
LÃNH ĐẠO
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TOÀ NHÀ
Xem 2.5
( phần C)
2. Diễn giải sơ đồ:
2.1. Tiếp nhận thông tin, kiểm tra và thống kê khối lượng bảo trì:
Chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng tổ chức kiểm tra để đánh giá chất lượng
công trình nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp của công trình. Cử các cán bộ chuyên
môn có đủ khả năng, trình độ, có đủ thiết bị để kiểm tra và xác định chính xác
khối lượng các công việc cần phải bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế đồng thời
đề ra các yêu cầu kỹ thuật cho từng công việc cần bảo trì. Hoạt động kiểm tra
thực hiện theo các thời điểm như sau:
a) Kiểm tra thường xuyên: Do chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng thực hiện
để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Phê duyệt
Thực hiện bảo trì
Công trình
Nghiệm thu thanh toán
Công việc bảo trì
Lập kinh phí và kế

hoạch bảo trì
Tiếp nhận thông tin
Kiểm tra và thống kê
khối lượng Bảo trì
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
b) Kiểm tra định kỳ: Do các tổ chức và chuyên gia chuyên ngành có năng
lực phù hợp với loại, cấp công trình thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ
quản lý sử dụng.
Công trình “Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn” là công trình nhà làm
việc, thời gian kiểm tra là không quá 05 năm/1 lần (theo mục 1.3 ý II thông tư
08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng - Hướng dẫn
công tác bảo trì công trình xây dựng)
Sau khi có kết quả kiểm tra định kỳ, tùy theo thực trạng chất lượng công
trình mà chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho
phù hợp.
c) Kiểm tra đột xuất (kiểm tra bất thuờng): được tiến hành sau khi có: sự
cố bất thường (lũ bão, hoả hoạn, động đất, va chạm lớn, ), sửa chữa, nghi ngờ
về khả năng khai thác sau khi đã kiểm tra chi tiết mà không xác định rõ nguyên
nhân hoặc khi cần khai thác với tải trọng lớn hơn. Công việc này phải do các
chuyên gia và các tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
Đối với công việc khó xác định về khối lượng và mức độ hư hỏng Đơn vị
quản lý toà nhà có thể thuê thêm chuyên gia chuyên nghành để cùng thực hiện;
Bảng khối lượng phải được tính toán và thống kê chi tiết theo (phiếu kiểm tra và
xác định khối lượng bảo trì ở phụ lục 1), bảng khối lượng và yêu cầu kỹ thuật
bảo trì phải được những người tham gia kiểm tra ký tên xác nhận và Lãnh đạo
của đơn vị quản lý toà nhà kiểm tra, phê duyệt rồi chuyển cho người làm Kế
hoạch 01 bản để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì.
2.2. Lập kinh phí và kế hoạch bảo trì:
Căn cứ vào bảng khối lượng nhận được và các yêu cầu kỹ thuật bảo trì đã
đề ra, căn cứ vào đơn giá định mức hiện hành và thông báo giá vật tư hàng

tháng hoặc quý của tỉnh Lạng Sơn, người làm kế hoạch của đơn vị quản lý toà
nhà lập bảng dự trù kinh phí và lập tiến độ thực hiện công việc cho công tác bảo
trì.
Lãnh đạo đơn vị quản lý tòa nhà phê duyệt kinh phí và kế hoạch bảo trì.
2.3. Thực hiện bảo trì công trình:
Đơn vị quản lý toà nhà cử người để thực hiện công tác bảo trì theo kế
họạch đã được phê duyệt. Trong trường hợp khối lượng lớn hoặc công việc
phức tạp, đơn vị quản lý toà nhà có thể thuê một đơn vị khác hoặc thuê chuyên
gia để thực hiện công tác bảo trì. Công tác bảo trì công trình cần thực hiện theo
đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng theo yêu cầu đã đề ra. Đối với công việc
cần bảo trì thường xuyên như hệ thống thang máy, hệ thống thông tin.v.v. Đơn
vị quản lý toà nhà có thể thuê một đơn vị chuyên nghành để làm công tác bảo trì
dài hạn.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Trong quá trình bảo trì đơn vị quản lý toà nhà cử cán bộ chuyên môn của
mình giám sát và nghiệm thu về chất lượng và khối lượng để các công việc bảo
trì đảm bảo được chất lượng và mục tiêu theo yêu cầu đã đề ra.
Người hoặc đơn vị thực hiện bảo trì phải có trách nhiệm lập biện pháp thi
công, biện pháp an toàn, biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định
và được đơn vị quản lý toà nhà phê duyệt trước khi tiến hành thực hiện bảo trì
công trình.
2.4 . Nghiệm thu thanh toán công việc bảo trì:
Căn cứ vào danh mục công việc cần bảo trì, căn cứ vào biên bản nghiệm
thu về khối lượng, chất lượng cán bộ chuyên môn, cán bộ kế hoạch, của đơn vị
quản lý toà nhà phối hợp làm các thủ tục thanh quyết toán cho người hoặc đơn
vị thực hiện bảo trì và trình giám đốc phê duyệt, cán bộ kế toán có trách nhiệm
làm các thủ tục và thanh toán cho người hoặc đơn vị thực hiện công việc bảo trì
khi các thủ tục về thanh toán đã được giám đốc phê duyệt.
D. NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH:

I. BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC CỦA CÔNG TRÌNH:
1. Tiêu chuẩn áp dụng:
TCVN: 3905-1984 về nhà ở và công trình công cộng, thông số hình học
TCVN: 3907- 1984 về chiều cao và modun nhà cao tầng
TCVN: 4450- 1987 về căn hộ ở, tiêu chuẩn thiết kế
TCVN: 4451- 1987 về nhà ở, nguyên tắc cơ bản thiết kế.
2. Mục đích:
Công tác bảo trì phần kiến trúc nhằm duy trì hình thức cảnh quan, mỹ
quan của công trình, đáp ứng được các yêu cầu sử dụng của con người.
3. Nội dung bảo trì:
3.1. Công tác kiểm tra:
Công tác kiểm tra được thực hiện thường ngày để phát hiện kịp thời dấu
hiệu xuống cấp hoặc bị hư hỏng của những bộ phận kiến trúc công trình để từ
đó đưa ra các giải pháp sửa chữa hoặc thay thế kịp thời, phương pháp kiểm tra
dùng mắt thường cho những chỗ có thể nhìn trực tiếp được và nhìn bằng ống
nhòm với những những chỗ mà mắt thường không thể quan sát được. Trong
quá trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ hư hỏng,
khối lượng công việc cần bảo trì theo (phiếu kiểm tra và xác định khối lượng
bảo trì ở phụ lục 1) để làm cơ sở để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì.
Công tác kiểm tra được thực hiện với những công việc sau đây:
a) Đá ốp tường ngoài nhà, đá ốp cầu thang máy ở trong nhà:
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Cần kiểm tra xem các viên đá ốp có bị nứt nẻ hoặc bị bong, bị rơi không?
Kiểm tra các vít nở và ke móc bằng thép không rỉ liên kết các viên đá với
tường hoặc vách cầu thang có đảm bảo không?
Kiểm tra vữa chèn khe giữa các viên đá xem còn đảm bảo không?
b,Tường ngoài nhà, trong nhà:
Tường phía bên ngoài nhà dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão và thời tiết vì vậy
đối với tường cần kiểm tra cá vấn đề sau:

Tường có bị nứt, bị nghiêng hay không? đặc biệt lưu ý tại vị trí tường tiếp
giáp với cột, đầu trên của tường tiếp giáp với dầm, sàn?
Vữa trát tường có nứt, bị rơi hay không?
Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay không?
Màu sắc của sơn tường còn đảm bảo hay không, trong trường hợp màu
sắc của bề mặt tường đã quá bạc màu hoặc bị rêu mốc thì phải đưa ra biện
pháp sửa chữa cụ thể và tiến hành sơn lại tường.
c) Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa:
Kiểm tra gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không?
Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có còn bằng
phẳng hay không?
Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp xem còn đảm
bảo không? Trong trường hợp bề mặt các viên lát, viên ốp đã quá xấu
hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế.
Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem còn đảm bảo hay không?
d) Lát nền nhà, hành lang, ban công, logia:
Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay không?
Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát có còn bằng phẳng hay không?
Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát xem còn đảm bảo không? Trong
trường hợp bề mặt các viên lát đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị
vỡ thì cần phải thay thế.
Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem
e) Cửa đi, cửa sổ, vách kính, cửa chống cháy:
Kiểm tra chất lượng của khuôn của, chất lượng của các bật sắt hoặc các vít
liên kết khuôn cửa với tường, với kết cấu công trình.
Kiểm tra chất lượng của khung cánh cửa, các tấm panô, nan chớp hoặc các
tấm kính.
Kiểm tra các chốt, móc cửa.
Kiểm tra bản lề hoặc liên kết của cánh cửa với khuôn cửa ( cần đặc biệt
lưu ý với các cửa sổ xung quanh phía ngoài công trình nếu các liên kết

Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
không đảm bảo khi có gió thổi, cánh cửa hoặc khung cửa có thể bị rơi
xuống gây tai nạn).
f) Trần thạch cao khu vệ sinh:
Kiểm tra các tấm trần xem có bị nứt, bị vỡ hay không?
Kiểm tra bề mặt dưới của tấm trần xem còn đảm bảo không?
Kiểm tra các vít, các pát, các thanh ty treo trần
Kiểm tra hệ khung xương trần và các thanh L tại góc trần.
Kiểm tra lớp bả mặt trần và lớp sơn mặt trần (đối với loại trần khung
xương chìm).
Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu .v.v.thì phải tiến hành
bả và sơn lại.
g) Cầu thang bộ, lan can ban công và logia:
Kiểm tra chất lượng của hệ thống lan can, kiểm tra liên kết của hệ thống
lan can với cốn thang hoặc bậc thang, liên kết các đợt lan can với nhau
hoặc liên kết lan can với tường hoặc kết cấu công trình.
Kiểm tra chất lượng gạch hoặc đá ốp, lát cầu thang ( Công tác kiểm tra
như kiểm tra bậc tam cấp, bồn hoa).
Kiểm tra lớp trát và lớp sơn của tường cầu thang ( công tác kiểm tra như
kiểm tra lớp trát và bề mặt của tường).
h) Khu vệ sinh:
Kiểm tra chống thấm của nền khu vệ sinh
Kiểm tra gạch ốp, lát
Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước khu vệ sinh.
Kiểm tra các thiết bị vệ sinh như xí, tiểu, chậu rửa, vòi rửa, gương soi.v.v.
k) Hệ thống mái:
Kiểm tra các sê nô, các ống thoát nước mái và các mối liên kết ống thoát
nước với kết cấu công trình
l) Hạ tầng ngoài nhà:

Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà:
Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa
Kiểm tra bề mặt của gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa
Kiểm tra mạch vữa chèn của gạch ốp, gạch lát.
Kiểm tra số lượng và chất lượng cây cảnh .v.v.
3.2 . Sửa chữa:
Đơn vị quản lý toà nhà có thể tự thực hiện những nội dung bảo trì nêu trên
hoặc thuê một đơn vị chuyên ngành thiết kế hoặc thi công thực hiện. Các công
tác sửa chữa, bảo trì tiến hành như sau:
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
a) Công tác trang trí công trình:
- Công tác bả, sơn, quét vôi:
Đối với cấu kiện bả, sơn bên trong nhà, trong quá trình sử dụng, tránh va
chạm, gây trầy, xước, hoặc bị tác động trực tiếp của nước, hơi ẩm, nhiệt độ
cao >50
0
C thường xuyên sẽ làm cho cấu kiện bị rêu, mốc, bong, tróc làm
giảm tuổi thọ và thẩm mỹ của lớp bảo vệ này.
Cần thường xuyên lau chùi sạch sẽ, giữ bề mặt cấu kiện khô, thoáng.
Những vết trầy, xước trong quá trình sử dụng, cần tiến hành bả, sơn, quét vôi
lại như lúc làm mới như sau:
+ Cạo bỏ phần bả sơn bị trầy xước, phần cạo bỏ mở rộng ra 2 bên một
khoảng đủ thao tác của dụng cụ.
+ Lau chùi sạch sẽ lớp bụi bán dính trên bề mặt, cọ rửa, làm sạch rêu
mốc, tẩy sạch dầu mỡ bám dính.
+ Tiến hành bả, sơn, quét vôi lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật theo
TCVN5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành. Cần chú ý lưu giữ
mã hiệu, màu sơn, các yêu cầu kỹ thuật của lớp bả, sơn hay lớp vôi,
theo hồ sơ hoàn công để công việc bả, sơn hay quét vôi lại cùng màu

sắc. Lớp bả, sơn, quét vôi lại có đặc tính kỹ thuật tương đương hoặc
cao hơn lớp sơn hiện tại.
Những bề mặt bả sơn bên ngoài, chịu tác động thường xuyên của thời
tiết, dễ bị co ngót và rạn nứt. Bề mặt này phải sử dụng loại sơn chống
kiềm, chống nấm mốc, chịu được nhiệt.
- Công tác sơn dầu, sơn chống gỉ sét:
Các kết cấu thép đều có sử dụng sơn chống gỉ, sơn dầu bảo vệ cấu kiện,
cần chú ý tránh việc va chạm làm trầy lớp sơn, lộ bề mặt vật liệu thép ra
bên ngoài môi trường. Cấu kiện sẽ bị oxy hóa làm gỉ sét, dẫn đến hư hỏng,
mất khả năng chịu lực.
Khi phát hiện các cấu kiện bằng thép này bị bong tróc lớp sơn, cần tiến
hành sơn lại theo quy trình.
Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn, quét vôi, sơn dầu theo các đặc tính kỹ
thuật trong hồ sơ thiết kế từ 36-60 tháng (5năm) khi được bảo vệ đúng yêu
cầu kỹ thuật, (cần xem xét lại theo chỉ dẫn của nhà sản xuất sơn được dùng
cho công trình). Sau thời gian này, phải tiến hành cạo bỏ lớp bả sơn cũ và
làm lại mới.
Căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần
phải tiến hành sơn lại ngay hay thay thế vào thời gian thích hợp khác, công
tác sơn lại tiến hành theo TCVN5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện
hành.
Trong thời gian sử dụng, nếu phát hiện có những dấu hiệu khác thường
như bong rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm nguyên nhân
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
và kịp thời sửa chữa cấu kiện, loại bỏ những nguyên nhân gây ra hư hỏng
trên cho các loại kết cấu tương tự khác.
- Công tác trần thạch cao:
Đặc tính kỹ thuật của trần thạch cao là vật liệu kỵ nước, có tính co
ngót, do đó trong sử dụng, không để nước tác dụng lên trần hoặc vách

thạch cao này. Vào đầu mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống thoát nước xem có
bị thấm dột lên trần này không. Những chỗ giáp nối giữa các tấm trần, giữa
trần và tường dễ bị vết răn nứt do co ngót và chịu tác động lực bên ngoài.
Khi xuất hiện vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra toàn bộ trần để
tìm nguyên nhân, và khắc phục vết răn nứt này bằng việc xử lý các mối nối
bằng bột và vật liệu mối nối chuyên dụng thi công đúng yêu cầu kỹ thuật.
Trong quá trình sử dụng, thường xuyên lâu chùi trần, vách thạch cao
sạch sẽ bằng vải mềm. Tuổi thọ của tầm trần >7năm khi thi công đúng kỹ
thuật và sử dụng đúng yêu cầu trên. Sau thời gian này, căn cứ vào tình hình
thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phải tiến hành thay thế lại
ngay hay vào thời gian thích hợp khác.
- Công tác cửa sắt kính, nhôm kính, khung nhôm vách kính, cửa gỗ, tay
vịn gỗ:
+ Cửa sắt kính, cửa nhôm, vách kính, tay vịn sắt, inox:
Cửa đi, cửa sổ khung sắt, lắp kính có cấu tạo khung bằng sắt hình,
được lắp kính che chắn và tạo thẩm mỹ công trình. Khung sắt cần được sơn
chống gỉ và sơn bảo vệ như mục sơn dầu, sơn chống gỉ sét. Khung sắt hình
có lổ rỗng bên trong nên rất dễ bị gỉ sét từ trong ra bên ngoài, nên rất khó
phát hiện, cần bịt kín các lổ rỗng khung bao sắt này, chú ý không để đọng
nước, hơi ẩm tác dụng thường xuyên lên các cấu kiện thép có lổ rỗng này.
Đặc biệt là tay vịn ban công, lan can sẽ làm giảm khả năng chịu lực, gây
mất an toàn trong sử dụng.
Kính là vật liệu rất giòn, dễ vỡ khi có tác động ngoại lực, kính được lắp
cần kiểm tra kỹ các nẹp cố định vào khung bằng các vít. Tiến hành lau chùi
kính, khung bao thường xuyên bằng vải mềm cho sạch sẽ.
Định kỳ hằng năm kiểm tra số lượng các vít, mối liên kết này đảm bảo
chắc chắn, kiểm tra các joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo
chắn nước.
Trong quá trình sử dụng, nếu bị tác động làm kính bị vết nứt lớn thì
tiến hành thay thế kính mới ngay, những rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp

khắc phục như dán keo kết dính lại, tránh cửa đóng mạnh hay gió lùa làm
kính vở, rơi ra ngoài, nguy hiểm cho người sử dụng.
+ Khung nhôm, vách kính:
Khung nhôm, vách kính vừa là kết cấu bao che, vừa là cấu kiện trang
trí, thường đặt ở những vị trí bên ngoài công trình và ở trên cao. Đây là cấu
kiện chịu tác động trực tiếp và thường xuyên của thời tiết trong suốt quá
trình sử dụng.
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
Cần thường xuyên kiểm tra bản lề liên kết của các ô cửa bật trên trên
khung vách kính, các chốt, nẹp liên kết, gioăng cao su, keo silicon theo số
lượng và độ chắc chắn của các liên kết này.
Cấu kiện chịu tác động của nắng, mưa, gió bão thường xuyên và thay
đổi đột ngột, nên vật liệu sẽ nhanh chóng bị lão hóa. Định kỳ 6 tháng, phải
tiến hành kiểm tra các yêu cầu nêu trên, nhất là trước mùa mưa, sau khi bị
gió bão, để sớm phát hiện và có biện pháp sửa chữa hoặc thay thế.
Định kỳ 5 năm, tháo dỡ toàn bộ khung vách để lau chùi sạch sẽ, thay
thế các chốt vít, gioăng cao su và keo silicon.
+ Cửa gỗ, tay vịn gỗ:
Các cấu kiện bằng gỗ, dễ bị cong vênh dưới tác dụng của nước, dễ bị
mối mọt, nấm mốc làm hư hỏng và đặc biệt là dễ cháy.
Trong quá trình sử dụng cần lau chùi bề mặt gỗ thường xuyên bằng vải
mềm, không thấm nước, kiểm tra bề mặt trái của cấu kiện, nơi dễ có mối
mọt. Đối với cửa gỗ, định kỳ 3 tháng tra dầu mỡ vào các bản lề. Những bề
mặt bị hư hỏng nặng cần thay thế, những vết nứt nhỏ, thì dùng bột gỗ và
keo vá lại ngay, tránh để lâu ngày, mối mọt sẽ làm hỏng bên trong cấu
kiện.
b) Công tác hoàn thiện:
- Công tác trát tường, dầm, láng nền, sàn:
+ Công tác trát tường, dầm:

Công tác trát tường, dầm, trát các kết cấu bê tông các loại khác là công
tác bao che bảo vệ bề mặt kết cấu. Bề mặt trát này được lớp bả, sơn phủ
che bên ngoài nên không nhìn thấy.
Những bề mặt trát bị rạn nứt chân chim thường do co ngót và chịu
nhiệt độ môi trường.
Bề mặt bị rạn nứt lớn, vết nứt thành các đường dài thường do mối liên
kết giữa tường gạch và bê tông, do cấu kiện bị lún không đều gây ra. Đối
với các vết nứt này, thường xuất hiện ở thời gian đầu đưa công trình vào sử
dụng, nên cần có thời gian theo dõi kết hợp với theo dõi lún của móng sẽ
nói ở phần kết cấu, đến khi nào nền móng lún ổn định sẽ tiến hành sửa
chữa, trát lại theo yêu cầu kỹ thuật trát.
+ Công tác láng nền sàn:
Láng nền sàn là công tác láng vữa ximăng - cát trên bề mặt kết cấu bê
tông, bao gồm láng trên nền nhà, sàn nhà, láng sê nô mái, láng mặt trên ô
văng, láng mặt trong hồ chứa nước v.v
Lớp láng này có tác dụng chống thấm cho bề mặt, và thường chịu ảnh
hưởng của thời tiết. Trong thời gian sử dụng, phải tạo sự thoát nước tốt,
tránh bụi bẩn, ẩm ướt dễ tạo rêu, mốc phát triển làm hỏng bề mặt này. Khi
bề mặt láng bị rạn nứt, cần vệ sinh sạch sẽ, chèn khe nứt và láng lại theo
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
đúng yêu cầu kỹ thuật như lúc làm mới, tham khảo TCXDVN303-2006,
hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
Định kỳ 1 năm, vào thời gian trước mùa mưa, cần có biện pháp kiểm
tra bề mặt láng các cấu kiện trên, nhất là cấu kiện ở chổ khuất, ở trên cao,
để đảm bảo bề mặt láng đạt yêu cầu kỹ thuật chống thấm và thoát nước tốt.
Trong thời gian 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ,
đối với tất cả các bề mặt trát, láng, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà
các kiểm tra thông thường không thể biết được.
- Công tác lát nền gạch, ốp gạch, đá các loại:

+ Công tác lát nền gạch các loại:
Công tác lát gạch nền gồm nền gạch trong nhà và nền gạch ngoài nhà.
Nền gạch trong nhà gồm nền ở trong các phòng, nền khu vệ sinh và nền
hành lang. Nền lát gạch ngoài nhà gồm nền khu hành lang, nền sảnh, nền
gạch trên mái, nền gạch sân đường v.v…
Trong quá trình sử dụng, nền lát gạch cần được lau chùi sạch sẽ, nhất là
các đường joint thường bị lõm xuống, dễ đọng nước, bụi, tạo thành nấm,
mốc.
Hạn chế việc kéo lê các vật nhọn, dụng cụ trực tiếp, trên bề mặt gạch
lát, tránh để mặt lát tiếp xúc với hoá chất có tính ăn mòn như axit, kiềm và
muối sẽ gây gỏng bề mặt, làm mất thẩm mỹ chung. Những vị trí nền gạch
bị nứt, lún, vỡ, hư hỏng khác, thì tùy điều kiện cụ thể, đơn vị sử dụng cần
thay thế kịp thời, theo đúng yêu cầu kỹ thuật.
+ Công tác ốp gạch, đá các loại:
Công tác ốp gạch, đá bao gồm ốp bên trong và bên ngoài nhà. Việc sử
dụng và bảo trì các cấu kiện ốp gạch, đá, giống như công tác lát nền. Tuy
nhiên, công tác ốp gạch, đá, đặc biệt là cấu kiện ở trên cao, nơi có thường
xuyên người qua lại, cần kiểm tra chặt chẽ hơn.
II. BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU CỦA CÔNG TRÌNH:
1. Tiêu chuẩn áp dụng:
TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động, tiêu chuẩn thiết kế.
TCVN 356-2005:Kết cấu bê tông cốt thép, tiêu chuẩn thiết kế.
TCXD 205-1998: Móng cọc, tiêu chuẩn thiết kế.
TCXD 198 -1997 :Nhà cao tầng, thiết kế kết cấu bê tông cốt thép toàn
khối.
TCVN 375 : 2006: Thiết kế công trình chịu tải trọng động đất.
TCXD 323 : 2004: Nhà cao tầng, tiêu chuẩn thiết kế.
TCVN 5575-1991: kết cấu thép, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 318-2004 “Kết cấu bê tông và Bê tông cốt thép- Hướng
dẫn công tác bảo trì”.

Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng
Quy trình bảo trì công trình: Trụ sở Cục Hải quan tỉnh Lạng Sơn
2. Yêu cầu chung:
Mọi kết cấu cần được thực hiện chế độ bảo trì đúng mức trong suốt tuổi thọ
thiết kế. Việc bảo trì cần được thực hiện ngay từ khi đưa công trình vào sử
dụng. Đơn vị quản lý toà nhà có kế hoạch tổng thể về bảo trì công trình bao
gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá tính
nguyên vẹn của kết cấu và thực hiện công việc sửa chữa nếu cần.
3. Nội dung bảo trì:
Công tác bảo trì được thực hiện với những nội dung sau đây:
1.1. Kiểm tra:
Trong quá trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ
hư hỏng, khối lượng công việc cần bảo trì (theo phiếu kiểm tra và xác định khối
lượng bảo trì ở phụ lục 1) để làm cơ sở để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì.
Kiểm tra gồm có các loại hình sau đây:
Kiểm tra ban đầu: Là quá trình khảo sát kết cấu bằng trực quan (nhìn, gõ,
nghe) hoặc bằng các phương tiện đơn giản và xem xét hồ sơ hoàn công để
phát hiện những sai sót chất lượng sau thi công so với yêu cầu thiết kế. Từ
đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảo công trình đưa vào sử dụng
đúng yêu cầu thiết kế. Kiểm tra ban đầu được tiến hành đối với công trình
xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửa chữa xong.
Kiểm tra thường xuyên: Là quá trình thường ngày xem xét công trình,
bằng mắt hoặc bằng các phương tiện đơn giản để phát hiện kịp thời dấu
hiệu xuống cấp của các kết cấu, đặc biệt là kết cấu khung, vách bê tông
chịu lực; kết cấu dầm sàn bê tông cốt thép; kết cấu bê tông cốt thép cầu
thang; tường mặt ngoài của công trình. Kiểm tra thường xuyên là bắt buộc
đối với mọi công trình.
Kiểm tra định kỳ: Là quá trình khảo sát công trình theo chu kỳ để phát
hiện các dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục sớm. Kiểm tra định kỳ được
thực hiện với mọi công trình trong đó chu kỳ kiểm tra được chủ công trình

quy định tuỳ theo tầm quan trọng, tuổi thọ thiết kế và điều kiện môi
trường làm việc của công trình.
Kiểm tra bất thường: Là quá trình khảo sát đánh giá công trình khi có hư
hỏng đột xuất (như công trình bị hư hỏng do gió bão, lũ lụt, động đất, va
đập, cháy, vv ). Kiểm tra bất thường thông thường đi liền với kiểm tra chi
tiết.
Theo dõi: Là quá trình ghi chép thường xuyên về tình trạng kết cấu bằng
hệ thống theo dõi đã đặt sẵn từ lúc thi công. Hệ thống theo dõi thường
được đặt cho các công trình thuộc nhóm bảo trì A và B (bảng 1).
Kiểm tra chi tiết: Là quá trình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công
trình nhằm đáp ứng yêu cầu của các loại hình kiểm tra trên. Kiểm tra chi
Tư vấn thiết kế: Công ty Tư vấn Đại học Xây dựng