KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ CỬA HÀNG BÁN LẺ

Website: Email : Tel : 0918.775.368
KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ CỬA HÀNG BÁN LẺ
• Mục đích định giá:
Tham khảo làm cơ sở cho việc xác định giá để cho thuê cửa hàng.
• Thời điểm thẩm định:
Thời điểm hiện nay (tháng 4/2010)
• Khách hàng yêu cầu thẩm định:
Chủ cửa hàng số 110A2, Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội.
I. Thông tin về bất động sản mục tiêu:
1. Đặc điểm của bất động sản mục tiêu:
- Tuyến đường Phạm Ngọc Thạch có chiều dài khoảng 2,0 Km
Hướng đông bắc tiếp giáp với phố Kim Liên
Hướng tây nam giao với phố Chùa Bộc và phố Tôn Thất Tùng
- Các phố cắt ngang:
+ Phố Lương Định Của
+ Phố Đặng Văn Ngữ
- Các sản phẩm chủ yếu: Chuyên các mặt hàng thời trang cao cấp, nhà hàng...
- Các tuyến xe bus chạy qua: Tuyến số: 18, 21, 23, 26, 28, 35, 51
1.1. Vị trí BĐS:
- Hướng Tây Nam, bên phía khu tập thể Kim Liên
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Địa chỉ: 110A2, Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội.
- Mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch.
1.2. Mô tả pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3. Mô tả BĐS:
- Mặt bằng tầng 1
- Diện tích sàn: 60m2
- Mặt tiền: 4m
- Mặt phố thông thoáng, đường phẳng đẹp, không mấp mô, có cây xanh trước cửa hàng, có
chỗ để xe.

- Chất lượng công trình và kiến trúc thẩm mĩ bình thường.
- Lần tu sửa gần nhất: 2năm trước.
1.4. Điều kiện hợp đồng thuê cửa hàng:
- Điều kiện thanh toán: trả trước 6 tháng.
- Thời hạn thuê: 3 năm.
1.5. Nguồn thông tin: Khảo sát thực tiễn ngày 03/04/2010
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. So sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản khác
TT Các yếu tố SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
1 Giá cho thuê(tr. đ) 25 20 30 22 35
2 Diện tích (m2) 50 45 60 50 68
3 Mặt tiền (m) 4 3.5 5 3.5 6
4 Quyền lợi TQCT TQCT TQCT TQCT TQCT
5 ĐK thanh toán
TT trước
1 năm
TT trước 6
tháng
TT trước 1
năm
TT trước 6
tháng
TT trc 1
năm
6 T/gian cho thuê
3 tháng
trước
6 tháng
trước

6 tháng
trước
3 tháng
trước
5 tháng
trước
7
Chất lượng công
trình
TB Kém Tốt TB Tốt
8 Chỗ để xe BT BT BT Không có Rộng
9
T/gian tu sửa gần
nhất
3năm
trước
4 năm
trước
2 năm
trước
3 năm
trước
1 năm
trước
10 Vị trí Tương tự nhau
II. Cung và cầu về bất động sản mục tiêu:
1. Phân tích cầu:
Trong thời gian qua, cầu mặt bằng cho các cửa hàng bán lẻ tăng rất mạnh cả về chất
lượng và số lượng do ảnh hưởng của nhiều nhân tố:
- Xu hướng quốc tế: Theo cam kết của Việt Nam đối với Tổ chức Thương mại Thế giới, thị

trường bán lẻ của đất nước sẽ mở cửa cho các nhà bán lẻ nước ngoài, tạo điều kiện cho các
tập đoàn bán lẻ quốc tế tham gia vào thị trường Việt Nam.
- Xu hướng kinh tế: VN ngày càng trở thành một địa điểm kinh doanh hấp dẫn tại Châu Á
với tốc độ tăng trưởng kinh tế bền vững, đạt 5,32% năm 2009 và nhu cầu tiêu dùng khá ổn
định trong thời gian dài. Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ Việt Nam được xếp hạng là một
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
trong bảy thị trường sinh lợi nhiều nhất trên thế giới, do vậy đã thu hút các nhà phân phối
trong nước và nước ngoài tham gia vào nhằm tìm kiếm lợi nhuận, kéo theo nhu cầu mặt
bằng tăng cao.
- Xu hướng tiêu dùng: Nhu cầu mặt bằng bán lẻ càng ngày càng tăng, xuất phát tứ nhu cầu
mua sắm của người tiêu dùng tăng. Thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam đã đạt
1000 USD, riêng Hà Nội là khoảng 1.900 USD, tăng 23% hằng năm. Người dân trong độ
tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40%, là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất. Tổng
mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam năm 2009 ước tính đạt 1197,5 nghìn tỷ đồng
tăng 11% so với năm 2008. Quý I/2010 ước tính đạt 364,5 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so
với cùng kỳ năm 2009. Người tiêu dùng ngày càng có xu hướng mua sắm tại các trung tâm
thương mại do hàng hoá phong phú, đảm bảo chất lượng, thời gian mua sắm kéo dài… tuy
nhiên các cửa hàng mặt phố, loại hình bán lẻ truyền thống với những ưu điểm riêng cũng
không vì thế mà mất đi.
- Xu hướng khách hàng: Người thuê thường tìm thuê cửa hàng tại những khu vực trung
tâm, nơi có dân cư đông đúc và giao thông, cơ sở hạ tầng thuận tiện, khả năng sinh lợi cao.
Trong những năm trở lại đây, các nhà kinh doanh đã trở nên khắt khe hơn trong việc chọn
thuê mặt bằng, yêu cầu không chỉ gần khu vực trung tâm mà còn phải thoả mãn nhiều điều
kiện về độ tiện nghi hiện đại, đạt những tiêu chuẩn nhất định. Do vậy nhiều người thường
chọn các trung tâm thương mại để mở cửa hàng bởi nơi đây có thể đáp ứng tốt các yêu cầu
của họ. Tuy nhiên, cầu nhiều nhưng nguồn cung mặt bằng bán lẻ không đáp ứng kịp, trong
khi đó một loạt các dự án bị chậm tiến độ, cộng với giá thành đắt đỏ nên nhiều nhà đầu tư
đã tìm thuê những ngôi nhà mặt phố ở các khu trung tâm để cải tạo thành cửa hàng bán lẻ
làm cho cầu cửa hàng mặt phố tăng mạnh trong năm qua.

Cầu mặt bằng bán lẻ có sự phân hoá mạnh do sức thu hút của bất động sản bán lẻ
trong và ngoài khu vực trung tâm là khác nhau. Trong khi mặt bằng cho thuê ở khu vực
trung tâm hiện có nhu cầu rất lớn, với mức giá thuê từ 40-150 USD/m2/tháng song phần
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lớn diện tích đều được lấp đầy, thì giá thuê mặt bằng tại khu vực ngoài trung tâm lại thấp
hơn nhiều, hiệu suất sử dụng chỉ đạt 69%.
Ngoài ra, những cửa hàng trên các phố lớn cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Nhìn chung, trừ những cửa hàng có vị trí đắc địa thì giá cả rất đắt đỏ, có thể cao gấp nhiều
lần tại trung tâm thương mại, thì thuê cửa hàng mặt phố giá thường rẻ hơn.
Xét riêng trong quận Đống Đa, dây là một trong 4 quận nằm trong lõi trung tâm
thành phố (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa) với lượng dân cư rất đông đúc.
Trên toàn thành phố, mật độ dân cư trung bình 1.979 người/km² nhưng tại quận Đống Đa,
mật độ lên tới 35.341 người/km², cao nhất cả Hà Nội. Đây cũng là nơi có cơ sở hạ tầng tốt,
giao thông thuận tiện, gần nhiều bệnh viện, trường học, cơ quan,... Do vậy, khu vực này trở
thành nơi kinh doanh tốt với rất nhiều cửa hàng mặt phố trên các tuyến đường. Giá thuê
trung bình trong khoảng 400-500 nghìn đồng/m2 và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tuy nhiên giá
thuê khác nhau giữa các khu vực trong quận, những con phố lớn như Thái Hà, Xã Đàn,
Láng Hạ,… giá thuê trên mỗi m2 thường cao, có nơi lên đến 1,1 triệu/m2 trong khi các phố
như Đặng Văn Ngữ, Đặng Tiến Đông, Hồ Đắc Di giá chỉ trong khoảng 250-350 nghìn
đồng/m2.
Cầu mặt bằng cho cửa hàng bán lẻ là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực trung tâm và sẽ
còn tiếp tục gia tăng trong tương lai khi nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao và thị trường
ngày càng mở cửa.
2. Phân tích cung
Thực tế hiện nay, cung cửa hàng bán lẻ chưa đáp ứng được cầu đang tăng mạnh,
việc thiếu hụt nguồn cung đã gây áp lực cho mặt bằng bán lẻ không chỉ là giá thuê cao mà
đi kèm là diện tích thuê không lớn.
Cung bất động sản bán lẻ có thế chia làm hai nguồn chính gồm trung tâm thương
mại và cửa hàng mặt phố.

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.1. Trung tâm thương mại
- Nguồn cung hiện tại: Hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có 10 trung tâm mua sắm/cửa
hàng lớn/đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 chân đế
bán lẻ, cung cấp cho thị trường tổng số gần 372.602 m2 diện tích bán lẻ. Phần lớn trung
tâm thương mại tập trung tại các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Trên địa bàn quận
Đống Đa chỉ có một số trung tâm thương mại như Viet Tower cung cấp cho thị trường
11.000 m2, Hà Thành Plaza cung cấp cho thị trường 10.000m2, trung tâm thương mại quốc
tế cùng khá nhiều siêu thị khác.
- Nguồn cung đang xây dựng: Với một số dự án đang xây dựng như Hanoi Plaza,
Keangnam và Hanoi City Complex, tính đến năm 2011 sẽ có thêm khoảng 400.000m2 diện
tích bán lẻ và năm 2012, sẽ có thêm 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị
trường, nâng tổng diện tích bán lẻ lên gấp 3 hiện nay. Riêng tại quận Đống Đa sẽ có các dự
án Hanoi City Complex, Trung Tâm Thương Mại Trường Chinh, MBLand Tower,
Mercury Plaza, Trung Tâm Thương Mại Cát Linh,…
2.2. Cửa hàng mặt phố
- Nguồn cung hiện tại:
Hà Nội với rất nhiều đường phố lớn nhỏ, nhà mặt phố sẵn có là nguồn cung đáng kể
diện tích mặt bằng bán lẻ cho thị trường. Quá trình cải tạo lại các cửa hàng mặt phố và nhà
ở tư nhân đang diễn ra không ngừng để cho thuê khi thị trường đang có nhu cầu.
Nhìn chung trong quận Đống Đa, cửa hàng mặt phố vẫn chiếm ưu thế, các con phố
lớn là nơi cung cấp phần lớn diện tích các cửa hàng bán lẻ. Có thể kể đến các phố lớn như
Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn… Tuy nhiên
vì là nhà mặt phố nên các cửa hàng có nhiều nhược điểm như chất lượng xây dựng không
đồng bộ, kiến trúc lộn xộn. Bên cạnh đó nhà mặt phố thường có diện tích giới hạn, muốn
mở rộng thì phải thuê thêm cửa hàng xung quanh nên nhiều khi gây nên các bất tiện cho
người thuê.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Tính riêng trên con phố Phạm Ngọc Thạch đã có trên 150 cửa hàng với diện tích
trung bình từ 30-60 m2, chất lượng các cửa hàng khác nhau. Nhiều cửa hàng trong số đó
được cải tạo từ mặt bằng tầng 1 khu tập thể Kim Liên nên diện tích cho thuê chỉ giới hạn
trong 1 tầng, một số được thuê lại từ nhà dân, chất lượng khá tốt nên đáp ứng được nhu
cầu của người thuê. Tuy trên cùng một con phố nhưng có những cửa hàng được cho thuê
với giá 600-700 nghìn đồng /m2, trong khi những cửa hàng khác thường chỉ có giá thuê
400-500 nghìn, thậm chí thấp hơn, điều này phụ thuộc vào vị trí, mặt tiền, diện tích cũng
như chất lượng của nhà cho thuê. Hiện hầu như các ngôi nhà mặt phố nơi đây đã được thuê
hết, khách muốn thuê lại sẽ phải sang nhượng từ cửa hàng trước hoặc chờ hết hạn hợp
đồng thuê. Nhìn chung thì đây là nơi cung cấp mặt bằng thuận tiện cho kinh doanh cửa
hàng bán lẻ.
- Nguồn cung trong tương lai: hiện nay việc tăng cung từ các con phố trung tâm là điều
không khả thi bởi diện tích cũng như số lượng nhà mặt phố là có hạn. Tuy nhiên hiện thành
phố đang trong quá trình mở rộng và phát triển không ngừng, hình thành nên những
tuyến phố kinh doanh mới do vậy nguồn cung trong tương lai chắc chắn sẽ dồi dào hơn.
III. Những yếu tố tác động đến bất động sản mục tiêu
1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: Các chuyên gia thương mại cho rằng, vị trí chính là yếu tố quan trọng
nhất quyết định sự thành công hay thất bại của công việc kinh doanh. Dù giá cả, cách phục
vụ và những nét đặc biệt của cửa hàng cũng rất quan trọng nhưng vị trí riêng biệt mới
chính là yếu tố thu hút người tiêu dùng. Chính vì vậy, tác động của yếu tố vị trí lên bđs
mục tiêu càng được thể hiện rõ nét hơn so với các bđs sử dụng cho mục đích khác.
Phạm Ngọc Thạch là một trong những đường phố trung tâm của thành phố Hà Nội.
Mật độ các phương tiện giao thông tham gia trên con đường này là rất lớn. Điều này có thể
7