CHUYÊN đề 1 TỔNG QUAN về DỊCH vụ ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản

PGS. TS. Bùi Ngọc Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án & QLDA
Trường ĐH Giao thông Vận tải
Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản
1


Tæng quan vÒ dÞch vô
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
2
BS


Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.
!

Định giá Bất động sản là tính toán về giá trị của các quyền
sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một
mục đích đã đợc xác định rõ trong những điều kiện của
một thị trờng nhất định với những phơng pháp phù hợp.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti

Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
3
"#$ !
a. Bảo toàn tài sản

- Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản:

- Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi
thờng và đánh giá tài sản.
b. Mua bán tài sản

Định giá bất động sản làm cơ sở để ngời có tài sản đặt mức
giá bán khi đa bất động sản vào thị trờng. Ngời mua bất
động sản cũng có thể nhờ các đơn vị t vấn làm dịch vụ định
giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động
sản đó với giá nh thế nào là phù hợp
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
4
"#$ !
c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nớc.

Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và liên doanh.

Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.

Bán doanh nghiệp.

Cho thuê.
d. Chuyển nhợng bất động sản
e. Định giá làm cơ sở cho việc bồi thờng

Trong việc đền bù GPMB thực hiện các dự án đầu t.

Bồi thờng thiệt hại khi có sự cố do ngời khác gây ra.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
5
"#$ !
f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn:

Tài sản thế chấp phải đợc định giá làm cơ sở xét cho vay.
g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá.

Khi cổ phần hoá DNNN buộc phải định giá tài sản.

Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng.
h. Hạch toán kế toán.

Trong BC tài chính và kê khai nộp thuế DN phải kê khai giá
trị tài sản nên cần phải định giá tài sản trong đó có BĐS.
i. Thanh lý tài sản

Thanh lý tài sản cần định giá làm cơ sở đặt mức giá sàn

PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
6
%&'()*'%+,(-(./%+,
&'()*' !0./
1

Với sự giúp đỡ, t vấn của các nhà định giá và giá
ớc lợng phản ánh đúng giá trị thị trờng, ngời dân
sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán
hoặc trao đổi, đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về
thị trờng. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp.v.v
cũng sẽ công bằng hơn.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
7
%&'()*' !(-(.
/ !
+02.

Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trờng giúp cho các
giao dịch nh đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử
dụng đất, thế chấp đợc thực hiện một cách trôi chảy.

Giúp đánh giá giá trị DN khi CPH một cách chính xác. Trớc
đây giá trị đất đai của các DNNN thờng cha đợc tính đến

hoặc ở mức thấp nên NSNN bị thất thoát.

Định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy
mô lớn của NN để hình thành các khung giá phục vụ cho
QLNN mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS
riêng lẻ (ví dụ khi cổ phần hoá một DNNN nào đó mà không
có các DN tơng tự trong vùng v.v ).
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
8
%&'()*' !(-(.
/ !
+02.

Xác định chính xác giá đất sẽ tránh đợc các tranh chấp đất
đai về giá.

Giúp cho việc phân bố đất đai một cách hiệu quả. Khi nguồn
lực đất đai đợc đánh giá theo giá trị thị trờng, không có sự
u đãi đặc biệt đối với một nhóm ngời cụ thể thì nó sẽ đợc
sử dụng theo cách tốt nhất.
Hiện nay, còn nhiều cơ quan, DNNN đợc"bao cấp" về giá đất khi tính
toán các nghĩa vụ liên quan. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân,
vẫn có hiện tợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi cho
các cơ quan, DNNN đó. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các
nghĩa vụ không sát với giá thị trờng (sẽ ở mức rất cao) ở những khu vực
rất thuận lợi và đặc biệt đó, vì vậy các quan này không muốn rời khỏi
những khu vựcnày để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn.

PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
9
%&'()*' !(-(.
/ !
+02.

Giá bất động sản sát với giá thị trờng, có thể giúp tăng
nguồn thu cho ngân sách.

Việc áp dụng các phơng pháp xác định giá trị bất động sản
trong thực tiễn nớc ta hiện nay là cha đầy đủ và còn thiếu
chuyên nghiệp. Số lợng phơng pháp đánh giá giá trị đất
đai/bất động sản đợc áp dụng trong thực tế cha nhiều và
cha linh hoạt với các trờng hợp cụ thể.
Chính vì sự cha đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất
đai/ bất động sản đợc đa ra cha phản ánh đúng giá trị thị trờng, tạo
ra những hệ quả khó giải quyết.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
10
23-4! !
23 !
1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản
và quan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS và xác định giá

trị đất đai. Đó là khi thoả mãn các điều kiện sau:

Hợp pháp: thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, sức khoẻ, môi tr
ờng, các quy định của PL; đợc NN công nhận, bảo hộ.

Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: có đủ diện tích, các điều kiện về
thổ nhợng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v

Khả thi về mặt kinh tế: có thể dự đoán khả năng có đợc thu nhập
từ việc sử dụng đất.
Khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có đợc thu nhập ròng lớn
nhất đợc gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất".
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
11
23-4! !
23 !
1.2. Nguyên tắc thay thế
Giá trị của một BĐS thờng đợc xác lập dựa trên giá bán của
một BĐS thay thế khác tơng tự về độ tiện dụng, so sánh
trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản
so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một ngời mua
BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một BĐS/mảnh
đất mà anh ta có mức độ mong muốn và thoả mãn tơng tự. Nguyên tắc
này là cơ sở cho ba phơng pháp: phơng pháp xác định giá đất theo chi
phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất
theo thu nhập.

PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
12
23-4! !
23 !
1.3. Nguyên tắc cung - cầu
Đất đai (hay ở nớc ta là quyền sử dụng đất) là một hàng hoá
đặc biệt, giá cả của nó cũng đợc hình thành trên cơ sở tơng
tác của cung và cầu trên thị trờng.
Cầu trong thị trờng đất đai đợc hiểu là số lợng đất đai tại
một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trờng đất
đai đợc coi là số lợng diện tích đất sẵn sàng đa ra trao đổi
trên thị trờng tại một thời điểm xác định với một mức giá
nhất định. Khi lợng cung đất đai tăng lên mà lợng cầu
không tăng hoặc giảm thì giá thị trờng sẽ giảm và ngợc lại.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
13
23-4! !
23 !
1.3. Nguyên tắc cung - cầu
Trong một khoảng thời gian nhất định, 5về đất đai phụ thuộc
vào các yếu tố chính sau:
i) Giá cả của đất đai;
ii) Thu nhập của ngời tiêu dùng;

iii) Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng
thay thế hoặc bổ sung;
iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua
dự đoán về giá cả) của đất đai trong tơng lai;
v) Sở thích và u tiên của ngời tiêu dùng.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
14
23-4! !
23 !
1.3. Nguyên tắc cung - cầu

về đất đai phụ thuộc và quỹ đất tự nhiên của từng địa
phơng và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.
Cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng
đất. NN có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự
nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất. Nếu loại
trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên
của từng địa phơng hay của một quốc gia nói chung có thể
nói là một đại lợng không đổi, hay tổng cung về đất đai có
thể coi là một đại lợng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là
đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
15
23-4! !

23 !
1.3. Nguyên tắc cung - cầu


Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho
nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động. Một
diện tích đất nông nghiệp trớc đây có thể trở thành đất ở, đất
đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi đợc
chuyển mục đích sử dụng. Tơng tự, một diện tích đất rừng
nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu
diện tích đó đợc chuyển đổi. Trong các trờng hợp này,
mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất
đô thị và đất nông nghiệp vẫn tăng.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
16
23-4! !
23 !
1.4. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và chịu sự tác động của
các điều kiện tự nhiên, K tế, PL, XH và m.trờng liên quan
tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần đợc đặt trong sự phụ
thuộc với các yếu tố này, trong bối cảnh thay đổi của tất cả
các yếu tố đó:

Các điều kiện tự nhiên của đất đai có thể thay đổi do các
hiện tợng tự nhiên nh: ma, nắng, bão, lụt v.v và do
cách sử dụng của con ngời.

PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
17
23-4! !
23 !
1.4. Nguyên tắc thay đổi

Các điều kiện về kinh tế của địa phơng nơi có diện tích đất
đợc xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó có ảnh h
ởng lớn đến giá trị đất đai. Việc phát triển các khu công
nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của
ngời dân thay đổi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị
đất đai.

Tơng tự, các yếu tố về PL, XH và môi trờng cũng có ảnh
hởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị
của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định
giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho
một khoảng thời gian ngắn nhất định.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
18
23-4! !
23 !
1.5. Nguyên tắc l#ờng tr#ớc/dự báo tr#ớc
Đất đai khi có những đầu t cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế

trong tơng lai. Vì vậy, giá trị thị trờng của đất có thể đợc ớc
lợng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích
trong tơng lai mà nó có thể đem lại. Ngợc lại, các tác động
tiêu cực đến giá trị đất đai trong tơng lai cũng có thể xảy ra và
cần đợc tiên đoán trớc.

Các nhà đầu t hoặc các nhà định giá đất thờng dựa vào nguyên tắc lờng
trớc hoặc dự báo này để tiên lợng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể
có trong tơng lai nhng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.

Nguyên tắc này thờng đợc sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá
trình dự báo trớc chính là lờng trớc những thay đổi có thể trong tơng lai.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
19
23-4! !
23 !
1.6. Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi
nó đợc sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và
xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng có
thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần
có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất đợc áp
dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản
khác gắn liền với đất đai.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA

Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
20
23-4! !
23 !
1.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một
thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất đợc hiểu là
khoản lợi nhuận thu đợc từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so
với các vị trí đất khác.

Những thửa đất có diện tích nh nhau, đợc sử dụng cho những
mục đích giống nhau và các yêu cầu tơng tự về vốn, lao động
và quản lý nhng vẫn tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh
lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về
chênh lệch về giá đất và cần đợc tính đến trong quá trình xác
định giá trị đất đai.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
21
23-4! !
23 !
1.8. Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng nh các hàng hoá khác, đất đai hay BĐS khi có một số lợng
đủ lớn nhất định trên thị trờng thì có sự cạnh tranh. Kết quả của
cạnh tranh là làm giảm giá thị trờng về loại hàng hoá đó. Mức
độ cạnh tranh trong thị trờng đất đai, BĐS thờng không gay

gắt nh trong các hàng hoá thông thờng do cạnh tranh trong thị
trờng này là cạnh tranh không hoàn hảo.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
22
23-4! !
23 !
1.8. Nguyên tắc cạnh tranh
Mức độ và tính chất cạnh tranh phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng
vùng khác nhau. Trong thị trờng đất đai/BĐS, thờng có một số
loại cạnh tranh phổ biến là:

cạnh tranh về vị trí;

cạnh tranh về mức độ phù hợp thị hiếu;

cạnh tranh trong một không gian địa lý;

cạnh tranh trong nội bộ cung;

cạnh tranh trong nội bộ cầu;

cạnh tranh giữa cung và cầu.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
23

23-4! !
6(7 !
2.1. Xác định vấn đề

Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích định giá.

Nhận biết về bất động sản sẽ định giá: đặc điểm
pháp lý, kinh tế kỹ thuật.

Cơ sở giá trị của định giá và phơng pháp định giá.

Thiết lập ngày có hiệu lực.

Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành
và giá dịch vụ.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
24
23-4! !
6(7 !
2.2. Lên kế hoạch định giá

Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc
tính và các quyền BĐS đợc mua/bán/cho thuê và đặc điểm
của thị trờng.

Nhận biết các tài liệu thiết yếu cho yêu cầu định giá: BĐS,
thị trờng,

Thiết kế chơng trình.

Lập đề cơng báo cáo.

Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bớc công việc và
cho toàn bộ quá trình.
PGS. TS. Bựi Ngc Ton
Trng B mụn D ỏn & QLDA
Trng H Giao thụng Vn ti
Chng trỡnh o to Nghip v nh giỏ Bt ng sn
25
23-4! !
6(7 !
2.3. Thẩm định hiện trạng BĐS định giá và các BĐS so sánh
Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trờng:

Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn,
tỉnh thành

Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trờng, giá cho
thuê, lãi suất, lợi nhuận

Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS: BĐS định giá; các BĐS
so sánh.