Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.docx

Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Sau đổi mới năm 1986, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính sách kinh tế và thực
tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng và phát triển kinh tế. Chính
sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của
nền kinh tế, đáp ứng kịp quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu
của quá trình đổi mới, trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách
đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và
trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã chọn là
phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, chính sách đất đai có
xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp và dịch vụ.
Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách
liên quan tới đất đai đã liên tục được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên
lạc hậu và có nhiều điểm không phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề
như tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất. Là quốc
gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối với tăng trưởng và
phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính sách đất đai sẽ có tác động
xấu tới môi rường kinh doanh và gây ra những cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh
tế - xã hội. Bài viết phân tích những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của
chính sách này.
1
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
1. QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Căn cứ pháp luật
Luật đất đai năm 2003.
Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007.

1.2. Đối tượng
1.2.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:
Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh
doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông;
công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây
dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước;
công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá,
danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không
cho phép kinh doanh.
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật
về đất đai.
Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản
2. Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất
động sản thì mới được đưa vào kinh doanh.
2
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, Thủ
tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và
các bất động sản khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất
động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.
1.2.2. Chủ thể kinh doanh
Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định:
Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý
doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này.
Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt
Nam:

• Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụngtài sản
nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn

vị mình;
• Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, côngchức;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp,công nhân quốc phòng trong các
cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên
nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam;
• Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu
nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần
vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
• Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất
năng lực hành vi dân sự;
• Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh
doanh;
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.
Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường hợp
sau:
• Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản
nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
• Các đối tượng không được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp
luật về cán bộ, công chức.
3
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Tham chiếu với các quy định nêu trên, nếu bạn là viên chức nhà nước thì bạn có quyền
được góp vốn thành lập doanh nghiệp.
1.3. Vốn pháp định
Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6
(sáu) tỷ đồng Việt Nam.
Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:

Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các
thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành
viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một thành
viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh
nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành viên mà
chủ sỡ hữu là cá nhân;
Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của Ngân
hàng Thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các
thành viên sáng lập. Số tiền ký quĩ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các
thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức
năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa
vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan
đăng ký kinh doanh.
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì
mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được
cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định
153/2007/NĐ-CP có hiệu lực).
Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm
về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.
1.4. Quy trình thành lập
1.4.1. Chuẩn bị trước thành lập
-Chuẩn bị chứng minh nhân dân bản chính (hoặc giấy tờ tương đương khác),
kèm theo 01 bản photo có trị thực CMND trong thời gian không quá 03 tháng.
-Lựa chọn tên công ty (Tên không trùng lắp hoàn toàn với các đơn vị đã thành
lập trước đó).
4
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
-Chọn địa chỉ trụ sở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp (Không

cần hợp đồng thuê mặt bằng).
-Tư vấn tên công ty: (Lựa chọn tên và tra cứu tên).
-Lựa chọn vốn điều lệ phù hợp với quy mô công ty và ngành nghề đăng ký kinh
doanh.
-Lựa chọn người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.
-Lựa chọn ngành nghề kinh doanh chuẩn hoá theo quy định của pháp luật về
đăng ký
kinh doanh.
1.4.2. Quy trình thành lập doanh nghiệp
-Đăng ký cấp giấy phép kinh doanh với cơ quan đăng ký kinh doanh cụ thể như
người SDĐ phải có GCNQSDĐ.
-Đăng ký con dấu tròn doanh nghiệp tại cơ quan công an.
-Đăng ký mã số thuế với cơ quan thuế.
-Đăng ký mã số xuất nhập khẩu (nếu cần).
1.4.3. Thủ tục sau thành lập
-Tiến hành đăng ký thuế ban đầu với cơ quan thuế chuyên quản trong thời hạn
quy
định ghi trong phiếu chuyển mã số thuế.
-Tiến hành mua hoá đơn GTGT với cơ quan thuế.
-Thực hiện hệ thống sổ sách kế toán và hoạt động theo quy định của pháp luật
hiện
hành.
1.5. Phạm vi hoạt động
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau
đây:
-Đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;
-Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
-Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đó có hạ tầng;
-Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển

nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đó có hạ tầng để cho thuê lại.
5
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm
vi sau đây:
-Dịch vụ môi giới bất động sản;
-Dịch vụ định giá bất động sản;
-Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
-Dịch vụ tư vấn bất động sản;
-Dịch vụ đấu giá bất động sản;
-Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
-Dịch vụ quản lý bất động sản.
1.6. Điều kiện chứng chỉ hành nghề
Tổ chức, cá nhân:
-Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ
môi giới bất động sản;
-Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ
định giá bất động sản;
-Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản.
1.7. Điều kiện về tính công khai, minh bạch
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở
xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:
Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua;
Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản
do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động
sản;

Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần
IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công
khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên
dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển
6
Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số
liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền
hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động
sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn
giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua bất động sản đó cụng khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ
2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất
động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện
việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước
khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định
của pháp luật;
Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán
đấu giá tài sản;
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận
bất động sản đó được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;
Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch
qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo quy
định tại Điểm 3 của Phần này.
2. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển

chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại
có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá.
Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán
và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với
chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người
bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái
tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như
sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng
hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một
cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn
xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước
7