Hoạt động đầu tư phát triển của công ty TNHH Phát triển thương mại Hà Linh

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, cho
đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập
trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau gần 20 năm phát triển, thị
trường bất động sản nước ta đã thu được nhiều thành quả, cũng như trải qua nhiều biến
động và cả những lần khủng hoảng. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta
đã cho thấy vai trò, đóng góp to lớn của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc
dân. Bất động sản là một loại hàng hoá có nét đặc thù riêng, tách biệt với các loại hàng
hoá khác như: Bất động sản cố định về mặt vị trí, không thể di dời được, bất động sản
thường là hàng hoá có giá trị lớn và có tính lâu bền, v.v Chính vì những lý do này khiến
việc đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng mang nhiều yếu tố khác biệt so với việc đầu
tư sản xuất kinh doanh các mặt hàng khác.
Thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại đang gặp rất nhiều khó khăn. Điều
này đã gây ra nhiều trở ngại và thách thức cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,
đặt ra một câu hỏi là làm thế nào để có thể tồn tại và duy trì được hoạt động của mình? Để
trả lời được câu hỏi này, mỗi doanh nghiệp cần phải tự đặt ra cho mình phương hướng
đầu tư đúng đắn, kinh doanh hướng tới đúng đối tượng, đúng người, và phải sử dụng
đồng vốn của mình một cách thật sự hiệu quả.
Qua đợt thực tập tại công ty TNHH phát triển thương mại Hà Linh, được sự hướng
dẫn tận tình của PGS. TS. TỪ QUANG PHƯƠNG cùng các anh chị trong công ty, kết
hợp với các kiến thức tích luỹ được từ quá trình học tập, em đã lựa chọn cho mình đề tài
của chuyên đề thực tập là: “Hoạt động đầu tư phát triển của công ty TNHH Phát triển
thương mại Hà Linh”. Kết cấu của chuyên đề bao gồm 2 phần chính:
Chương 1: Thực trạng đầu tư phát triển tại công ty TNHH PTTM Hà Linh
Chương 2: Một số giải pháp thúc đẩy và nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư
phát triển tại công ty TNHH PTTM Hà Linh
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS. TỪ QUANG PHƯƠNG và các anh chị
trong công ty đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề của mình.
Chương I. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY
TNHH PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI HÀ LINH
I. Giới thiệu về công ty TNHH PTTM Hà Linh

1. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH phát triển thương mại Hà Linh được thành lập vào tháng 1 năm 2008
theo giấy đăng ký kinh doanh số 0103035491 do sở KH & ĐT Hà Nội cấp ngày
28/1/2008. Vốn điều lệ được công ty ấn định là 5.000.000.000đ (Năm tỷ đồng). Hội
đồng thành viên ban đầu của công ty bao gồm 4 người, trong đó ông Lê Quốc Thịnh
có số vốn góp cao nhất, là chủ tịch hội đồng thành viên kiêm giám đốc của công ty.
Tên công ty Công ty TNHH phát triển thương mại Hà Linh
Tên viết tắt HLTDC, Ltd.
Đăng ký kinh doanh 0103035491
Địa chỉ công ty
227 Nguyễn Ngọc Nại - Khương Mai - Thanh Xuân -
Hà Nội
Văn phòng giao dịch
227 Nguyễn Ngọc Nại - Khương Mai - Thanh Xuân -
Hà Nội
Điện thoại 0985009922
Công ty TNHH phát triển thương mại Hà Linh kinh doanh chủ yếu về lĩnh vực bất
động sản, cho thuê văn phòng, có bề dày bền vững ổn định và môi trường làm việc
thoải mái.
Ra đời vào thời điểm thị trường bất động sản ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ,
công ty đã có được một môi trường kinh doanh tương đối thuận lợi ngay từ khi mới
thành lập. Với ngành nghề kinh doanh của mình, tuy còn non trẻ nhưng công ty đã
nhanh chóng gặt hái được nhiều thành công và liên tục phát triển.
Trong 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam có dấu hiệu ngừng phát
triển và đang đi xuống. Điều này gây ra những khó khăn không nhỏ đối với công ty
nói riêng. Tuy nhiên nhờ vào chiến lược và phương pháp kinh doanh của mình mà
công ty vẫn giữ vững được sự ổn định và tiếp tục phát triển.
2. Lĩnh vực hoạt động, chức năng và nhiệm vụ của công ty
I.1. Lĩnh vực hoạt động và kinh doanh của công ty
Lĩnh vực hoạt động và kinh doanh của công ty bao gồm:

- Xây dựng và kinh doanh bất động sản
- Tư vấn, định giá, môi giới mua bán bất động sản
- Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, cửa hàng
- Dịch vụ thuê và cho thuê lại nhà ở, cửa hàng, văn phòng theo yêu cầu.
- Kinh doanh sản phẩm linh kiện điện tử
- Kinh doanh sản phẩm tin học điện lạnh.
- Kinh doanh một số loại sản phẩm khác.
Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là đầu tư bất động sản, bao gồm kinh doanh,
cho thuê, xây dựng, cải tạo, mua lại rồi cho thuê bất động sản cỡ vừa và nhỏ (nhà ở,
văn phòng, cửa hàng, v.v ) Bên cạnh lĩnh vực kinh doanh chính, công ty còn kinh
doanh dịch vụ tư vấn và môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản
phục vụ tiêu dùng và kinh doanh, giúp khách hàng tìm được bất động sản đáp ứng
được yêu cầu và phù hợp nhất với điều kiện, đặc biệt là trong thị trường hiện nay.
Công ty còn môi giới kinh doanh một số mặt hàng điện tử điện lạnh cho văn phòng
như máy vi tính, điều hoà không khí, v.v cùng với các sản phẩm linh kiện điện tử cho
các thiết bị văn phòng này.
I.2. Nhiệm vụ của công ty
Nhiệm vụ của công ty bao gồm:
- Kinh doanh đúng với quy định của pháp luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật về các
hành vi mà công ty thực hiện. Chấp hành đầy đủ và nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của
mình đối với Nhà nước.
- Tuân thủ các chính sách, các quy hoạch mà địa phương cũng như Nhà nước đã đề ra
về việc kinh doanh và phát triển bất động sản.
- Đề ra phương hướng, xây dựng kế hoạch kinh doanh hoạt động có hiệu quả nhất, giữ
vững sự phát triển của công ty.
- Thực hiện tốt các chính sách đãi ngộ, lương thưởng, nâng cao đời sống của nhân viên.
- Đáp ứng các nhu cầu của khách hàng, đem lại cho khách hàng những sản phẩm và
dịch vụ tốt nhất.
3. Cơ cấu tổ chức & nhân sự của công ty
Công ty được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có cơ cấu bộ máy

tổ chức bao gồm hội đồng thành viên, ban giám đốc và các phòng ban chuyên môn:
phòng tổ chức - hành chính, phòng tài chính - kế toán, phòng kinh doanh, phòng kế
hoạch - dự án.
Chức năng và nhiệm vụ cụ thể của các thành phần trong bộ máy tổ chức như sau:
a. Hội đồng thành viên
Hội đồng thành viên của Công ty bao gồm 04 thành viên, do Chủ tịch hội đồng thành
viên đứng đầu. HĐTV có đầy đủ quyền hạn để nhân danh Công ty để quyết định mọi
vấn đề liên quan đến mục đích và quyền lợi của công ty. HĐTV có các chức năng và
nhiệm vụ sau:
- Quyết định điều lệ, quy chế, cơ cấu tổ chức, bộ máy của Công ty. HĐTV có thể bổ
nhiệm, miễn nhiệm, cách chức, giám sát hoạt động của Ban Giám đốc và các cán
bộ nhân viên khác trong Công ty nếu cần.
- Quyết định chiến lược đầu tư, chiến lược phát triển, giải pháp thị trường của Công
ty.
- Phê chuẩn các hợp đồng vay & cho vay, các hợp đồng khác có giá trị lớn hơn hoặc
bằng vốn điều lệ của công ty.
- Giám sát báo cáo tình hình kinh doanh hàng năm, báo cáo tài chính, quyết toán
năm, phương án phân phối, sử dụng lợi nhuận và phương hướng phát triển, kế
hoạch phát triển sản xuất kinh doanh.
- Triệu tập, chỉ đạo chuẩn bị nội dung và chương trình cho các cuộc họp trong Công
ty.
- Các quyền khác được quy định tại Điều lệ.
Hình 1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty TNHH PTTM Hà Linh
b. Ban giám đốc
Ban giám đốc bao gồm có Giám đốc, phó Giám đốc và 1 trợ lý Giám đốc. Giám đốc
trực tiếp điều hành hoạt động kinh doanh hàng ngày của công ty, chịu trách nhiệm với
HĐTV về việc thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình. Ban giám đốc có các chức
năng và nhiệm vụ sau:
- Tổ chức điều hành, quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty theo
quyết định của Hội đồng thành viên, tuân thủ theo các điều lệ của Công ty, cũng

như tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
- Xây dựng các quy chế quản lý điều hành nội bộ, kế hoạch sản xuất kinh doanh và
kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn của Công ty.
- Quản lý và khai thác các nguồn lực của Công ty như vốn, lao động, tài sản,
v.v theo phương án đã được phê duyệt
- Đại diện cho Công ty để ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh tế, hợp đồng dân sự
theo quy định của pháp luật.
- Báo cáo HĐTV về tình hình hoạt động, kết quả sản xuất kinh doanh, báo cáo tài
chính tổng hợp của công ty.
c. Phòng tổ chức – hành chính
Phòng tổ chức hành chính có chức năng thực hiện và giải quyết các vấn đề như:
- Thủ tục pháp lý liên quan đến công ty, soạn thảo điều lệ, quy chế, các hợp đồng và
các loại văn bản khác.
- Quản lý nhân sự của công ty
- Thực hiện các chính sách về lương, các chính sách đối với nhân viên, bồi dưỡng
đào tạo cán bộ nhân viên.
- Các vấn đề liên quan tới hành chính khác.
d. Phòng tài chính – kế toán
Phòng tài chính kế toán có các chức năng và nhiệm vụ:
- Kiểm soát tình hình tài chính của công ty, kiểm kê tài sản, kế toán phản ánh chính
xác các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong hoạt động sản xuất kinh doanh hàng năm.
- Lập báo cáo tài chính, thu chi hàng năm của công ty trình lên ban giám đốc và
HĐTV.
- Phân tích tình hình, xây dựng và đưa ra kế hoạch tài chính cho công ty trong
những năm tiếp theo.
- Quản lý các khoản thuế, vay nợ, các khoản vốn góp, các khoản chi phí khác.
- Đề xuất các giải pháp về tài chính, các phương án nhượng, bán, thế chấp, cầm cố,
thanh lý tài sản.
e. Phòng kế hoạch – dự án
Phòng kế hoạch dự án có các chức năng và nhiệm vụ:

- Phối hợp với các phòng ban khác xây dựng chiến lược kinh doanh cho công ty,
hoàn thiện các chiến lược kinh doanh để đưa vào thực tế.
- Nghiên cứu và xây dựng chiến lược đầu tư cho công ty
- Lập và quản lý các dự án, thẩm định dự án đầu tư của công ty, các dự án liên
doanh, góp vốn, v.v
- Soạn thảo các văn bản, hồ sơ có liên quan đến đấu thầu.
f. Phòng kinh doanh
Phòng kinh doanh có các chức năng và nhiệm vụ:
- Thực hiện triển khai các chiến lược kinh doanh của công ty đã đề ra.
- Nghiên cứu và phân tích thị trường, các nguồn cung – cầu, nhằm đưa ra giải pháp
kinh doanh có hiệu quả nhất với từng đối tượng kinh doanh khác nhau.
- Nắm bắt các thông tin mới nhất về thị trường, giúp cho chiến lược của công ty có
thể nhanh chóng thích nghi và đáp ứng được các yêu cầu thay đổi của thị trường.
- Liên hệ với các đối tác để tìm kiếm cơ hội kinh doanh.
- Chịu trách nhiệm quảng cáo và phát triển thương hiệu cho công ty.
3.1- Đội ngũ nhân sự
Hiện nay công ty có khoảng hơn 70 nhân viên làm việc trong và ngoài các phòng ban,
dưới các hình thức hợp đồng dài hạn, hợp đồng ngắn hạn, làm việc thời vụ.
Công ty rất chú trọng đến vấn đề nhân lực, vì đây là vấn đề tiên quyết để công ty có
thể tồn tại và phát triển được. Chính vì vậy công ty đã tuyển chọn và đào tạo đội ngũ
nhân viên phụ trách chuyên môn có trình độ đại học & cao đẳng trở lên, có kỹ năng tốt
trong công việc nói chung và hiểu biết về lĩnh vực bất động sản nói riêng. Ngoài ra,
nhân viên của công ty có tinh thần trách nhiệm và nhiệt huyết trong công việc. Những
nhân viên làm việc ở những vị trí quan trọng đều là những người có kinh nghiệm, có
năng lực quản lí và kĩ năng tốt.
Bảng 1. Số lượng nhân viên phân chia theo trình độ &
theo các phòng ban chức năng
Các phòng ban chức năng Số lượng nhân viên
Tổ chức hành chính 9
Tài chính kế toán 8

Kế hoạch dự án 17
Kinh doanh – Marketing 24
Nhân viên nghiệp vụ khác &
lao động khác
20
Trình độ Số lượng
Sau đại học 9
Đại học & cao đẳng 52
Trung cấp 13
Sơ cấp 4
Nguồn: Phòng tổ chức hành chính – tháng 3/2013
4. Nguồn vốn hoạt động của công ty
Vốn hoạt động của công ty hình thành từ các nguồn chính: vốn chủ sở hữu và vốn
vay. Vốn chủ sở hữu bao gồm vốn góp của các thành viên, vốn tái đầu tư và quỹ
đầu tư của công ty. Nguồn vốn vay chủ yếu từ tín dụng thương mại của các ngân
hàng và các công ty tài chính.
Bảng 2. Cơ cấu nguồn vốn hoạt động của công ty giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Vốn chủ sở
hữu
7.567.740 8.272.129 8.348.058 8.567.312 7.593.821
Vốn vay 15.363.026 16.208.683 16.753.274 15.510.231 15.329.585
Tổng
nguồn vốn
22.930.766 24.480.812 25.101.332 24.077.543 22.923.406
Nguồn: Phòng tài chính kế toán
Trong cơ cấu nguồn vốn của công ty hàng năm, tỷ trọng trung bình của nguồn vốn vay
chiếm từ 60-65%, của vốn chủ sở hữu khoảng 35 – 40% trong đó vốn góp của các
thành viên chiếm 30%, còn lại là các vốn khác.

5. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Tuy là một công ty còn non trẻ mới được thành lập từ năm 2008, xong nhờ vào sự
thuận lợi của môi trường kinh doanh cũng như có định hướng phát triển đúng đắn mà
công ty TNHH PTTM Hà Linh đã đạt được nhiều thành quả trong hoạt động của
mình. Kể từ năm 2008 cho tới năm 2011, lợi nhuận của công ty luôn lớn hơn 0, tổng
giá trị tài sản về mặt con số tuyệt đối liên tục tăng qua các năm.
Qua các số liệu có thể đưa ra một vài nhận xét về tình hình kinh doanh của công ty
như sau:
- Năm 2008 công ty mới đi vào hoạt động, chưa có thị trường ổn định, chi phí ban
đầu còn cao, doanh thu thấp, nên lợi nhuận của công ty còn thấp.
- Năm 2009 công ty đã dần dân xây dựng được thị trường và có hệ thống khách
hàng, doanh thu cả năm đạt 5,316 tỷ đồng, tương đương 167,4% so với năm 2008.
Lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 2,1 tỷ đồng, cao nhất trong tất cả các năm.
- Năm 2010 và năm 2011 tuy doanh thu tuyệt đối có cao hơn so với năm trước,
nhưng xét về mặt tương đối thì tốc độ tăng doanh thu chậm hơn. Doanh thu năm
2010 chỉ tăng khoảng 13,5 % so với năm 2009, năm 2011 tăng 14 % so với năm
2010. Nguyên nhân là do sự suy thoái của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn
ở Việt Nam, gây ảnh hưởng phần nào đến hoạt động kinh doanh của công ty.
Trong khi đó, các loại chi phí ngày càng tăng (do lạm phát, giá nguyên nhiên vật
liệu tăng khiến cho chi phí xây dựng tăng, làm giá thành của các công trình cũng
tăng, chi phí trả lãi vay nợ tăng ) nên lợi nhuận của công ty bị sụt giảm. Năm
2010 lợi nhuận công ty chỉ đạt khoảng 1,77 tỷ đồng, năm 2011 là 1,65 tỷ đồng,
tương đương 83,9% và 78,6% so với năm 2009.
- Năm 2012 công ty tiếp tục hoạt động cầm chừng, chuyển hướng sang đầu tư và
kinh doanh nhỏ lẻ nhằm hạn chế tối đa các thiệt hại và rủi ro có thể xảy ra. Tuy
doanh thu và lợi nhuận đem lại có hiệu quả thấp hơn so với những năm trước,
nhưng đây là một trong những biện pháp mà công ty thực hiện để có thể tiếp tục
giữ vững hoạt động của mình trong thời điểm khó khăn.
Bảng 3. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Đơn vị: 1000 đồng

2008 2009 2010 2011 2012
Tài sản cố định
5.720.372 7.827.528 8.534.589 8.943.875 9.359.841
Tài sản lưu động
14.583.857 16.873.458 17.938.453 18.873.583 19.804.582
Tổng giá trị tài
sản 20.304.229 24.700.986 26.473.042 27.817.458 29.158.423
Doanh thu
3.175.976 5.316.223 6.037.104 6.887.861 7.240.155
Chi phí
3.097.567 2.506.124 3.678.123 4.689.847 4.928.943
Lợi nhuận 78.409 2.810.099 2.358.981 2.198.014 2.311.212
(trước thuế)
Lợi nhuận
(sau thuế) 58.807 2.107.574 1.769.236 1.648.511 1.733.409
Doanh lợi của
doanh thu 0,025 0,529 0,391 0,319 0,320
Tỷ suất lợi nhuận/
chi phí 0.025 1,121 0,641 0,468 0,469
Doanh thu trên
vốn sản xuất 0,146 0,221 0,244 0,293 0,285
Hiệu quả sử dụng
vốn lưu động -4,076 7,997 5,094 2,048 2,126
Hiệu quả sử dụng
vốn cố định 0,511 0,634 0,668 0,770 0,751
Nguồn: Phòng tài chính - kế toán
Hiệu quả hoạt động kinh doanh lúc đầu của công ty còn thấp, vì các nguyên nhân như:
chưa có thị trường ổn định, vốn đầu tư vào bất động sản thường lớn trong khi thời gian
thu hồi vốn kéo dài, chưa thể đem lại nhiều lợi nhuận ngay tức thì. (Điều này thể hiện
rõ ở chỉ tiêu doanh thu trên vốn sản xuất). Sau tăng dần lên, đạt được hiệu quả cao

nhất vào năm 2009 (cũng là năm hoạt động thành công nhất của công ty).
II. Thực trạng đầu tư phát triển tại công ty TNHH PTTM Hà Linh
1. Nguồn vốn đầu tư phát triển
1.1 - Cơ cấu nguồn vốn
Bảng 4. Vốn đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Vốn đầu tư phát
17.335.580 19.273.949 19.763.045 18.783.280 17.435.891
triển
1. Vốn chủ sở
hữu
6.306.450 7.883.753 7.950.532 7.968.869 6.903.474
2. Vốn huy động
bên ngoài
11.029.130 11.390.196 11.812.513 10.814.411 10.532.417
Nguồn: Phòng tài chính kế toán
Nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển của công ty được hình thành từ 2 nguồn huy
động: vốn huy động bên trong và vốn huy động bên ngoài. Nguồn vốn chủ sở hữu bao
gồm các nguồn cụ thể như: vốn góp của các thành viên, nguồn vốn tái đầu tư từ lợi
nhuận sản xuất kinh doanh, quỹ đầu tư của công ty. Nguồn vốn bên ngoài hình thành
chủ yếu từ vốn vay tín dụng ngân hàng, và phần còn lại là từ các nguồn khác.
Hoạt động đầu tư mang ý nghĩa rất quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của công
ty. Công ty luôn dành một phần tương đối lớn trong tổng nguồn vốn hoạt động của
mình để đầu tư cho các hoạt động đầu tư phát triển.
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cụ thể của công ty được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 5. Cơ cấu vốn đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị: (%)
2008 2009 2010 2011 2012
Vốn chủ sở hữu/ Tổng

vốn đt phát triển
36,38 40,90 40,23 42,43 39,59
Trong đó:
- Vốn góp thành viên 89,94 74,25 78,43 80,76 79,77
- Vốn tái đầu tư 0 10,97 9,12 8,48 9,48
- Quỹ đầu tư 10,06 14,78 12,45 10,76 10,75
Vốn huy động bên ngoài/
Tổng vốn đt phát triển
63,62 59,10 59,77 57,57 60,41
Trong đó:
- Vốn vay tín dụng 92,49 91,62 90,80 92,47 92,01
- Các nguồn vốn khác 7,51 8,38 9,20 7,53 7,99
Quy mô vốn đầu tư phát triển tăng lên qua các năm 2008, 2009, 2010 (xét theo con số
tuyệt đối). Năm 2009 tăng 11% so với năm 2008, năm 2010 tăng 2,5% so với năm
2009. Năm 2011, do công ty gặp phải một vài khó khăn trong kinh doanh và tài chính,
lượng vốn đầu tư có giảm đi (bằng khoảng 95% lượng vốn đầu tư của năm 2010). Đến
năm 2012, lượng vốn dành cho đầu tư phát triển đã giảm hẳn so với những năm trước,
chỉ còn khoảng 93% so với năm 2011. Trong giai đoạn gần đây, khi thị trường không
thuận lợi thì việc phải tự cắt giảm các khoản vốn đầu tư để tiết kiệm chi phí là một
điều không thể tránh khỏi.
Nguồn vốn bên ngoài luôn chiếm khoảng 60% trên tổng nguồn vốn dành cho đầu tư
phát triển, khẳng định tầm quan trọng của nguồn vốn vay đối với hoạt động kinh
doanh cũng như đầu tư của công ty.
1.1.1 – Nguồn vốn chủ sở hữu
Cơ cấu nguồn vốn chủ sở hữu của công ty (bao gồm vốn góp của các thành viên, vốn
tái đầu tư và quỹ đầu tư của công ty) được thể hiện thông qua bảng số liệu sau:
Bảng 6. Vốn chủ sở hữu cho đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Vốn góp

thành viên
5.672.200 5.854.300 6.235.400 6.435.400 5.506.595
Vốn tái đầu tư 0 864.862 725.386 675.889 653.621
Quỹ đầu tư 634.250 1.164.591 989.746 857.580 743.258
Tổng 6.306.450 7.883.753 7.950.532 7.968.869 6.903.474
Nguồn: Phòng tài chính kế toán
Nguồn vốn chủ sở hữu được huy động từ các nguồn nội bộ công ty, là nguồn vốn
giúp cho công ty có thể chủ động đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh của
mình. Trong số các nguồn hình thành nên vốn chủ sở hữu thì nguồn vốn tự có của
các thành viên công ty là nguồn chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60%-70%) và có
số tuyệt đối tăng dần theo từng năm. Vốn tái đầu tư là phần được trích ra từ lợi
nhuận của công ty để đưa trở lại quá trình sản xuất kinh doanh. Năm 2008 khi
công ty mới thành lập, do lợi nhuận còn thấp nên công ty quyết định chưa áp dụng
hình thức này. Các năm tiếp theo từ 2009 đến 2012, vốn tái đầu tư chiếm khoảng
40% lợi nhuận hàng năm của công ty. Ngoài ra còn có quỹ đầu tư nội bộ của công
ty cũng đóng góp một phần vào lượng vốn đầu tư phát triển hàng năm của công ty.
1.1.2 – Nguồn vốn huy động bên ngoài
Cơ cấu nguồn vốn huy động bên ngoài của công ty (bao gồm nguồn vốn vay tín
dụng từ các tổ chức tài chính, và các nguồn vốn vay khác như vốn vay khách hàng,
v.v ) được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 7. Vốn đầu tư huy động bên ngoài công ty giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Vốn vay
tín dụng
10.201.945 10.535.931 10.926.575 10.003.330 9.690.492
Vốn khác 827.185 854.265 885.938 811.081 839.925
Nguồn: Phòng tài chính kế toán
Nguồn vốn bên ngoài là nguồn huy động chủ yếu cho hoạt động đầu tư phát triển
tại công ty. Nguồn vốn bên ngoài có đặc điểm là không bị hạn chế về mặt quy mô

như các nguồn vốn tự có, do đó nguồn vốn này giúp cho công ty có thể mở rộng
đầu tư. Vốn vay tín dụng từ ngân hàng là nguồn quan trọng nhất, cũng là nguồn
chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 90% - 92%). Các nguồn vốn khác bao gồm vốn
góp liên doanh, được tài trợ, vốn vay của khách hàng v.v
Trong năm 2011 và năm 2012, tỷ trọng nguồn vốn vay đang dần dần giảm đi.
Nguyên nhân có thể kể ra bao gồm: nếu sử dụng quá nhiều vốn vay có thể ảnh
hưởng đến khả năng thanh toán và tài chính của công ty. Ngoài ra, hiện nay nguồn
vốn vay càng ngày càng khó tiếp cận hơn, do các ngân hàng trở nên thận trọng
trước tình hình thị trường, đặc biệt là đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động
sản nói chung. Lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ tạo ra gánh nặng tài chính cho
công ty, và khi không tiếp cận được vốn sẽ gây ra tình trạng đình trệ trong hoạt
động sản xuất kinh doanh và đầu tư. Vậy nên, công ty đang thực hiện kế hoạch trả
nợ một cách hợp lý để tránh tình trạng nợ phải trả vượt quá tầm kiểm soát.
2. Quy trình thực hiện và quản lý hoạt động đầu tư phát triển tại công ty TNHH
PTTM Hà Linh
2.1. Quy trình thực hiện đầu tư
2.1.1. Chuẩn bị đầu tư
Một dự án đầu tư được xuất phát từ một cơ hội đầu tư, hoặc xuất phát từ một vấn
đề nảy sinh trong quá trình hoạt động kinh doanh của công ty, đặt ra yêu cầu
nghiên cứu xem xét kỹ lưỡng. Sau khi đã xác định được cơ hội đầu tư cụ thể,
phòng kinh doanh sẽ đề xuất ý kiến với giám đốc và phòng kế hoạch để tiến hành
tiếp các bước như nghiên cứu và tiến hành xây dựng dự án.
- Nghiên cứu dự án đầu tư
Đối với các dự án đầu tư phát triển, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng cần phải
nghiên cứu kỹ hơn về các yếu tố có liên quan. Nội dung của công tác nghiên cứu
bao gồm: nghiên cứu các khía cạnh pháp lý của dự án; nghiên cứu về cung cầu thị
trường tiêu thụ sản phẩm; nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án (nếu có);
nghiên cứu việc tổ chức quản lý nhân sự của dự án; nghiên cứu và phân tích khía
cạnh tài chính, các hiệu quả mà dự án đem lại. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng các nội
dung và khía cạnh sẽ đảm bảo tính khả thi của dự án. Nếu như có nội dung nào

không đáp ứng được các yêu cầu đề ra thì cần phải nghiên cứu lại, hoặc xem xét lại
khả năng thực hiện của dự án. Khi đã hoàn tất việc nghiên cứu, phòng kế hoạch sẽ
tiến hành soạn thảo các văn bản liên quan đến dự án.
- Soạn thảo các văn bản liên quan đến dự án đầu tư.
Quy trình soạn thảo dự án bao gồm: Nhận dạng dự án, xác định mục đích và đối
tượng của dự án; Lập đề cương sơ bộ của dự án và dự trù các kinh phí trong quá
trình soạn thảo; Lập đề cương chi tiết của dự án; Phân công công việc và tiến hành
soạn thảo dự án. Phòng kế hoạch sẽ phân công một nhóm để phụ trách các công
việc này.
Sau khi hoàn tất văn bản của một dự án đầu tư, bản dự án sẽ được gửi tới:
+ Ban giám đốc trình lên hội đồng công ty phê duyệt
+ Phòng kinh doanh để tiến hành đánh giá và rà soát lại nội dung
+ Tổ thẩm định tiến hành thẩm định dự án
+ Các bên có liên quan khác (trong trường hợp là dự án góp vốn liên doanh với
các đối tác bên ngoài).
- Thẩm định dự án đầu tư tại cơ sở
Thẩm định dự án đầu tư đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập
với quá trình soạn thảo dự án. Mục đích của việc thẩm định dự án đầu tư là để:
Đánh giá tính hợp lý của dự án đầu tư; Đánh giá các hiệu quả về mặt tài chính
cũng như các chỉ tiêu hiệu quả khác của dự án; Đánh giá khả năng thực hiện của
dự án trong điều kiện cho phép, thông qua đó ra quyết định có thực hiện hoặc tài
trợ vốn cho dự án hay không. Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại công ty bao
gồm các nội dung :
+ Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án: Xem xét sự phù hợp của dự án đối với
quy hoạch phát triển chung của địa phương, sự phù hợp của dự án đối với định
hướng phát triển của công ty. Bên cạnh việc xem xét các khía cạnh pháp lý có thể
có liên quan đến dự án, tư cách pháp nhân của các bên liên quan, công tác thẩm
định này còn xem xét cả những vấn đề về tài nguyên và mặt bằng trong các điều
kiện cho phép (trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng).
+ Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: Đánh giá & phân tích cung cầu thị

trường về sản phẩm của dự án, cũng như đánh giá xem xét khả năng cạnh tranh của
sản phẩm.
+ Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án: Xem xét đánh giá về địa điểm xây
dựng, thiết kế, công nghệ, ảnh hưởng đến môi trường, các yếu tố khác đối với dự
án đầu tư xây dựng.
+ Thẩm định tổ chức và quản lý dự án: Xem xét hình thức tổ chức quản lý của dự
án; đánh giá về nhân lực và các nguồn lực khác dành cho dự án
+ Thẩm định tài chính dự án là một trong những nội dung thẩm định quan trọng
nhất của một dự án đầu tư phát triển. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư
bao gồm: Thẩm định mức độ hợp lý của quy mô vốn và nguồn vốn dự kiến dành
cho dự án; thẩm định khả năng tài chính, khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài
chính ngắn hạn của chính công ty và của các bên liên quan; thẩm định các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính của dự án.
Khi đã thực hiện xong tất cả các nội dung thẩm định, tổ thẩm định (thuộc phòng kế
hoạch – dự án) sẽ gửi báo cáo kết quả thẩm định tới ban giám đốc. Ban giám đốc
sẽ trình lên hội đồng thành viên để ra quyết định đầu tư.
- Phê duyệt dự án đầu tư
Phê duyệt dự án đầu tư là bước cuối cùng trong công tác chuẩn bị một dự án đầu tư
tại cơ sở. Việc phê duyệt là bước kiểm tra tổng thể lần cuối để ra quyết định có đầu
tư cho một dự án hay không. Việc phê duyệt dự án đầu tư tại cơ sở được thực hiện
qua 2 bước:
+ Báo cáo nghiên cứu, các văn bản liên quan đến dự án và báo cáo kết quả thẩm
định dự án được trình lên ban giám đốc. Ban giám đốc sẽ tổng hợp và đưa lên hội
đồng thành viên.
+ Hội đồng thành viên ký quyết định phê duyệt dự án đầu tư ở cấp cơ sở.
Các văn bản của dự án sẽ được gửi đến các bên có liên quan để được thẩm định và
phê duyệt: tiến hành thẩm định và làm thủ tục xin cấp vốn tại ngân hàng (đối với
các dự án sử dụng nguồn vốn bên ngoài là vốn vay ngân hàng); làm thủ tục xin cấp
giấy phép xây dựng (đối với các dự án đầu tư xây dựng) tại sở xây dựng và các cơ
quan có thẩm quyền khác ở địa phương, v.v

Bảng 8. Số dự án đầu tư được thực hiện qua các năm
2008 2009 2010 2011 2012
Số dự án xây dựng được phê
duyệt và cấp phép trong
năm
2 4 3 2 2
Số dự án đầu tư xây dựng
hoàn thành được đưa vào
vận hành sử dụng
1 3 2 2 1
Lượng vốn huy động (%) 62,4% 73,7% 71,9% 67,1% 61,6%
Nguồn: Phòng kế hoạch – dự án
Từ lúc công ty bắt đầu đưa vào hoạt động cho tới cuối năm 2011, có tổng cộng 11
dự án đầu tư xây dựng của công ty được phê duyệt, trong đó số lượng dự án đã
hoàn thành (bao gồm cả các dự án đầu tư được phê duyệt từ các năm trước) là 8 dự
án. Lượng vốn huy động cho các dự án qua các năm trung bình khoảng 65-70%.
Các dự án xây dựng của công ty hầu hết đều là các dự án xây mới/cải tạo công
trình có quy mô nhỏ, thời gian thi công xây lắp ngắn, chi phí thấp và được đưa
ngay vào sử dụng sau khi đã hoàn thành.
Hình 2. Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại
công ty TNHH PTTM Hà Linh
Chuẩn bị đầu tư
Phát hiện, hình thành cơ hội đầu tư. Xem xét các lĩnh
vực, các vấn đề cần phải được đầu tư.
Nghiên cứu tính khả thi của dự án đầu tư qua các nội
dung.
Lập và soạn thảo dự án đầu tư cùng các văn bản khác
của dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư tại cơ sở
Phê duyệt dự án đầu tư

Thực hiện đầu tư
Hoàn tất các thủ tục pháp lý, các công việc chuẩn bị
khác để triển khai thực hiện đầu tư.
Ký kết hợp đồng thiết kế & thi công xây dựng. Lập
thiết kế chi tiết và dự toán.
Tiến hành thi công công trình, lắp đặt các thiết bị, hạ
tầng cho công trình.
Nghiệm thu và bàn giao lại công trình đã thi công sau
khi đã hoàn thành.
Thanh quyết toán tài chính, các khoản thu chi tài chính
khác đối với các bên có liên quan.
Vận hành sử dụng kết
quả đầu tư
Vận hành sử dụng hoặc bàn giao, nhượng bán lại cho
khách hàng
Nguồn: Tổng hợp từ phòng kế hoạch – dự án
2.1.2. Thực hiện đầu tư
Giai đoạn thực hiện một dự án đầu tư xây dựng được tiến hành qua các bước:
- Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư.
- Thiết kế công trình và lập dự toán thi công xây lắp. Công ty sẽ lựa chọn một đối
tác là doanh nghiệp xây dựng để ký kết và thực hiện hợp đồng thiết kế & xây lắp
công trình. Việc thiết kế kỹ thuật sẽ do bên đối tác đảm nhiệm. Dự toán các chi phí
liên quan sẽ được thực hiện bởi ban quản lý dự án.
- Thực hiện thi công xây lắp công trình dưới sự giám sát của ban quản lý dự án đại
diện cho công ty và ban quản lý thi công xây dựng của bên đối tác.
- Sau khi đã thực hiện thi công xây lắp xong công trình, bên đối tác sẽ nghiệm thu
và bàn giao lại cho công ty, đồng thời phía công ty hoàn tất các công việc có liên
quan.
- Công ty tiến hành kiểm tra và đưa các công trình đã được bàn giao vào sử dụng
thử. Nếu như đạt được đủ các yêu cầu đã đề ra, công ty thanh quyết toán nốt các

khoản thu chi còn lại như đã ký kết trong hợp đồng.
2.1.3. Vận hành kết quả đầu tư
- Đưa các công trình xây dựng dịch vụ văn phòng hoặc cho thuê làm nhà ở vào hoat
động.
- Công trình xây dựng thương mại được bàn giao lại cho khách hàng thông qua các
hợp đồng kinh doanh.
2.2. Quản lý hoạt động đầu tư phát triển
Việc thực hiện dự án đầu tư phát triển luôn đi kèm với công tác quản lý dự án.
Quản lý dự án có tác dụng liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án
một cách logic, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hợp tác, chỉ rõ trách nhiệm của các
bên tham gia dự án, phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc nảy sinh giúp điều
chỉnh kịp thời. Đặc biệt đối với các dự án đầu tư phát triển, đầu tư xây dựng, công
tác quản lý dự án mang ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ thi công, tiết
kiệm chi phí, tận dụng tối đa các nguồn lực. Ngoài ra, bất động sản là một lĩnh vực
có yếu tố rủi ro cao do các yếu tố về tự nhiên và xã hội ảnh hưởng đến BĐS luôn
luôn biến đổi. Việc quản lý dự án đầu tư cũng bao gồm quản lý rủi ro trong quá
trình đầu tư, nhằm giảm thiểu những rủi ro không mong muốn có thể xảy ra, làm
tăng hiệu quả sử dụng các nguồn lực của công ty.
Khi thực hiện một dự án đầu tư, công ty áp dụng mô hình tổ chức quản lý theo
chức năng: khi thực hiện một dự án thì thành viên từ các phòng ban trong công ty
sẽ tạm thời được điều động tới ban quản lý dự án đó; các thành viên này đảm nhận
phần việc chuyên môn của mình trong quá trình quản lý dự án. Sau khi một dự án
đã được hoàn tất, ban quản lý dự án sẽ tiến hành làm báo cáo tổng hợp trình lên
ban giám đốc và hội đồng công ty để kiểm tra, sau đó ban quản lý sẽ được giải thể,
trở về các phòng ban chuyên môn của mình cho tới khi lại được điều động khi có
dự án mới.
2.2.1. Nội dung quản lý các dự án đầu tư phát triển
- Quản lý lập kế hoạch và báo cáo các dự án đầu tư
- Quản lý lập dự án, thẩm định dự án và quyết định đầu tư cho các dự án
Giai đoạn này là giai đoạn quan trọng trong việc chuẩn bị đầu tư, có thể có nhiều

sai sót có thể ảnh hưởng xấu đến quá trình thực hiện và vận hành về sau. Công việc
quản lý trong giai đoạn này phải được tiến hành nghiêm túc cẩn thận.
- Quản lý phạm vi dự án
- Quản lý các mục tiêu của dự án
+ Quản lý chi phí của dự án
+ Quản lý thời gian tiến độ thực hiện dự án
+ Quản lý chất lượng kết quả dự án.
Ba yếu tố chi phí, thời gian tiến độ và chất lượng của dự án có quan hệ chặt chẽ
với nhau, trong quá trình quản lý dự án thường nảy sinh những ảnh hưởng khách
quan khiến cho dự án không bao giờ đạt được cả 3 mục tiêu đã đề ra mà phải thực
hiện đánh đổi, “hi sinh” một mục tiêu nào đó nhằm thực hiện tốt hơn các mục tiêu
còn lại. Ở mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư, có thể có một mục tiêu trở thành yếu
tố quan trọng cần tuân thủ trong khi các yếu tố khác có thể thay đổi. Điều này đặt
ra yêu cầu đối với kỹ năng quản lý và đánh đổi mục tiêu của người quản lý dự án.
- Quản lý nhân lực và các nguồn lực cho dự án đầu tư
Nguồn lực sử dụng cho dự án đầu tư bao gồm lao động, vốn, máy móc thiết bị,
nguyên vật liệu. Các nguồn lực cho một dự án nhất định thường là hạn chế (giới
hạn về chi phí, số lượng, thời gian). Trong trường hợp các công việc khác nhau của
dự án có thể cùng sử dụng một nguồn lực có thể gây ra khan hiếm nguồn lực, hoặc
lãng phí nguồn lực, không đảm bảo tiến độ dự án. Vì thế, việc phân phối các nguồn
lực hạn chế một cách hợp lý giúp bù trừ thừa thiếu, điều chuyển các công việc
trong phạm vi thời gian cho phép của dự án, giúp tiết kiệm chi phí và linh hoạt
trong các hoàn cảnh khác nhau.
- Quản lý rủi ro trong hoạt động đầu tư phát triển
+ Xây dựng quá trình quản lý rủi ro thống nhất, liên tục trong suốt quá trình dự án.
Do đặc điểm của dự án đầu tư phát triển có nhiều giai đoạn, nhiều công việc khác
nhau, các công việc có mối quan hệ phức tạp và chứa được nhiều rủi ro khách
quan, nên việc quản lý rủi ro cần đặc biệt tập trung vào những thời điểm có thể xảy
ra nhiều rủi ro; đồng thời bao quát và đề cập đến tất cả các nội dung của dự án.
+ Phân tích và đưa ra được các phương pháp quản lý rủi ro cụ thể, phù hợp với

từng dự án đầu tư và từng trường hợp khác nhau.
+ Nâng cao nhận thức của các thành viên trong nhóm quản lý dự án về các rủi ro
có thể xảy ra và luôn sẵn sàng ứng phó với các rủi ro có thể xảy ra.
2.2.2. Quản lý dự án đầu tư theo các giai đoạn đầu tư
Công ty quản lý các dự án của mình theo các giai đoạn như sau:
- Giai đoạn xây dựng ý tưởng dự án
Trong giai đoạn này các công việc cần quản lý bao gồm: tập hợp các số liệu cần
thiết cho nghiên cứu; xác định nhu cầu thị trường; đánh giá rủi ro có thể xảy ra
trong suốt quá trình thực hiện đầu tư; dự tính các nguồn lực; quản lý và giải quyết
các thủ tục pháp lý có liên quan.
- Giai đoạn phát triển và chuẩn bị đầu tư
Bao gồm các công việc như: Thành lập nhóm dự án, dự tính cơ cấu tổ chức; quản
lý lập kế hoạch cho dự án, lập kế hoạch tổng quan về dự án; Phân tách công việc
của dự án ; Lập kế hoạch về thời gian; Lập kế hoạch về ngân sách ; Lập kế hoạch
các nguồn lực cần thiết; Lập kế hoạch về chi phí và dự báo dòng tiền, v.v
- Giai đoạn thực hiện dự án
Quản lý các công việc cần được thực hiện, ví dụ như đối với dự án đầu tư xây
dựng: quản lý giám sát việc thiết kế, quản lý các hoạt động tháo dỡ, giải phóng mặt
bằng, xây dựng và lắp đặt, lựa chọn công cụ, mua sắm thiết bị, cải tạo cơ sở hạ
tầng cần thiết, v.v
- Giai đoạn kết thúc
Hoàn chỉnh hồ sơ dự án, thanh quyết toán tài chính, báo cáo, bàn giao lại cho
khách hàng.
Nhìn chung, mỗi giai đoạn của một dự án đầu tư phát triển có những công việc
khác nhau và đặt ra những yêu cầu khác nhau cho công tác quản lý. Thực hiện tốt,
chặt chẽ việc quản lý của giai đoạn trước sẽ tạo ra tiền đề tốt cho việc quản lý các
giai đoạn sau. Trong các giai đoạn của việc quản lý đầu tư, giai đoạn phát triển của
một dự án là giai đoạn đòi hỏi nhiều công sức và tài lực nhất, cũng là giai đoạn
phức tạp nhất của một dự án, quyết định thành công và chất lượng của dự án đầu
tư, nên cần phải được chú trọng và đầu tư thời gian đúng mức.

3. Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty TNHH PTTM Hà Linh theo nội dung
Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty được chia làm các nội dung: đầu tư xây
dựng & nâng cấp cơ sở hạ tầng; đầu tư phát triển nguồn nhân lực; đầu tư phát triển
thương hiệu & thị trường; hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp khác.
Có thể thấy rằng, nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư xây dựng và tài sản cố
định luôn chiếm phần lớn trong cơ cấu nguồn vốn (năm 2008 là 87%, các năm
2009, 2010, 2011 khoảng 83%, năm 2012 là 78,6%) cho thấy hoạt động này là
hoạt động đầu tư quan trọng nhất trong đầu tư phát triển tại công ty, luôn gắn liền
với ngành nghề chính mà công ty đang sản xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tư
chiếm tỷ trọng lớn tiếp theo là hoạt động đầu tư thông qua các hợp đồng hợp tác và
các dự án liên doanh. Năm 2008 vốn đầu tư dành cho là 11%, các năm 2009, 2010,
2011 và 2012 chiếm khoảng 15-16% tổng lượng vốn đầu tư), khi công ty đi vào
hoạt động và đã dần có chỗ đứng, từ đó mở rộng thị trường và các đối tác kinh
doanh của mình, đặt ra yêu cầu cần phải tiến hành hợp tác để tăng thêm hiệu quả
trong sản xuất kinh doanh và trong đầu tư. Các khoản đầu tư cho việc phát triển
nguồn lực, phát triển thương hiệu chiếm tỷ trọng thấp trong cơ cấu tổng lượng vốn
đầu tư (chỉ khoảng 1-2%), tuy nhiên điều đó không có nghĩa là công ty không chú
trọng vào việc đầu tư cho những nội dung này.
Cơ cấu nguồn vốn cụ thể được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển theo các nội dung
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
I. Đầu tư xây
dựng &
nâng cấp cơ
sở hạ tầng
15.126.296 16.013.657 16.497.287 15.576.482 13.714.595
Trong đó:
ĐT xây dựng cơ
bản & tài sản cố

định
13.702.706 15.540.272 16.024.760 15.156.548 13.312.211
ĐT tài sản lưu
động
1.423.590 473.385 472.527 419.934 402.384
II. Đầu tư phát
triển nguồn
nhân lực
213.000 262.300 266.100 206.800 188.500
III. Đầu tư phát
triển
thương hiệu
& thị
trường
128.247 153.458 155.839 109.573 94.250
IV. Hợp tác đầu
tư & các dự
án liên
doanh
1.888.037 3.106.834 3.109.919 3.097.225 3.438.546
Tổng 17.335.580 19.273.949 19.763.045 18.783.280 17.435.891
Nguồn: phòng tài chính – kế toán
3.1. Đầu tư xây dựng cơ bản
Đầu tư xây dựng công trình là một trong những hình thức cơ bản của đầu tư phát
triển. Để thực hiện một dự án xây dựng, công ty thường lựa chọn hình thức thuê
đối tác là doanh nghiệp xây lắp để thực hiện việc thi công công trình. Các dự án
được tiến hành và giám sát dưới sự chỉ đạo của ban quản lý dự án do công ty và
doanh nghiệp đối tác thành lập. Sau khi hoàn tất công việc xây dựng và lắp đặt các
thiết bị, công trình sẽ được bàn giao lại cho công ty để chuẩn bị đưa vào vận hành
khai thác.

Các nội dung trong hoạt động đầu tư xây dựng mà công ty tiến hành bao gồm:
- Xây mới nhà ở cỡ vừa và nhỏ
- Xây mới hệ thống văn phòng cỡ vừa và nhỏ
- Cải tạo nhà ở, văn phòng cũ cho thuê lại
- Lắp đặt hệ thống điện, nước và các thiết bị gia dụng khác
Bảng 10. Vốn đầu tư chi xây dựng cơ bản và mua sắm tài sản cố định
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Xây dựng cơ
bản
7.976.302 9.324.163 9.414.856 8.639.232 7.811.033
58,21% 59,98% 58,75% 56,94% 58,67%
Mua sắm lắp
đặt trang thiết
bị, tài sản cố
định
4.349.861 4.662.081 4.807.428 5.304.790 4.108.591
31,74% 30,01% 30,10% 35,02% 30,86%
Chi phí khác
1.376.543 1.554.028 1.802.476 1.212.526 1.392.587
10,05% 10,01% 11,15% 8,04% 10,47%
Tổng
13.702.706 15.540.272 16.024.760 15.156.548 13.312.211
100% 100% 100% 100% 100%
Nguồn: Phòng tài chính – kế toán
Lượng vốn đầu tư dành cho xây dựng cơ bản chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 58-
60% lượng vốn xây dựng thực hiện hàng năm. Chi phí mua sắm lắp đặt các trang
thiết bị, máy móc và các tài sản cố định khác chiếm khoảng 30%, 10% còn lại
dùng để chi cho các chi phí khác như chi phí quản lý, chi phí khảo sát, giải phóng
mặt bằng, v.v So sánh về con số tuyệt đối giữa các năm, năm đầu tiên công ty đi

vào hoạt động lượng vốn còn thấp, sau đó tăng dần lên trong các năm tiếp theo.
Tuy nhiên từ năm 2011 trở đi lượng vốn có xu hướng giảm, do các khó khăn về
mặt tài chính và tình hình đầu tư không thuận lợi. Điều này thể hiện rõ ở năm
2012, khi việc kinh doanh càng trở nên khó khăn hơn.
Xét về nội dung cụ thể trong đầu tư xây dựng cơ bản, công ty chủ yếu xây dựng và
nâng cấp mặt hàng bất động sản quy mô nhỏ, có giá khoảng từ 1,5 đến dưới 3 tỷ
đồng, phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc làm nhà ở. Đây là mặt hàng thiết yếu
hiện nay khi phân khúc nhà ở và chung cư cao cấp đang dư thừa và cầu giảm sút,
trong khi mặt hàng nhà ở/nhà cho thuê có giá thấp thì vẫn còn đang thiếu. Nếu so
sánh với các dự án xây dựng công trình quy mô lớn thì nhà ở và văn phòng quy mô
nhỏ có những lợi thế như: quy trình thực hiện đầu tư ít phức tạp hơn, dễ quản lý,
dễ chia nhỏ, giá thành thấp hơn, thời gian thu hồi và quay vòng vốn nhanh hơn.
3.2. Đầu tư tài sản lưu động
Tài sản lưu động là tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao, thường xuyên luân
chuyển trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp, thường có thời gian sử dụng
dưới 1 năm. Bên cạnh các khoản tiền, các khoản đầu tư ngắn hạn và các tài sản vô
hình, tài sản lưu động còn có thể là các công cụ dụng cụ phục vụ cho việc sản xuất,
kinh doanh, quản lý, v.v của doanh nghiệp. Sau mỗi một kỳ kinh doanh, các công
cụ dụng cụ này đòi hỏi phải mua mới (ví dụ như đồ dùng văn phòng), thay thế
hoặc sửa chữa bảo dưỡng (các thiết bị điện tử điện lạnh) để sử dụng cho kỳ kinh
doanh tiếp theo.
Việc sửa chữa cải tạo văn phòng nơi làm việc cũng được thực hiện hàng năm. Mục
đích của việc này là để tránh được những khoản chi phí do hỏng hóc không đáng
có, tạo ra điều kiện làm việc tốt nhất cho nhân viên của công ty, cũng như tạo ấn
tượng tốt đối với các đối tác, các khách hàng khi tham gia giao dịch tại văn phòng
công ty.
Các hoạt động đầu tư trong nội dung này bao gồm:
- Cải tạo cảnh quan nơi làm việc
- Nâng cấp sửa chữa hệ thống chiếu sáng, thông gió, điều hoà không khí và các
thiết bị điện lạnh khác

- Nâng cấp sửa chữa hệ thống máy tính, hệ thống thông tin, mạng thông tin nội
bộ
- Chi mua sắm đồ dùng văn phòng
- Chi mua sắm các thiết bị dụng cụ khác
Năm đầu tiên mới đi vào hoạt động (2008), công ty cần phải dành một số vốn lớn
để mua sắm và lắp đặt hệ thống thiết bị điện lạnh, thiết bị thông tin, đồ dùng văn
phòng và các thiết bị khác, tổng chi phí vào khoảng 1.423.590.000 đồng. Các năm
tiếp theo, lượng vốn dành cho hoạt động này có giảm đi do chỉ phải thay thế/mua
mới một lượng nhỏ, còn lại chi cho chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp.
Trong các khoản mục chi đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, hệ thống thông tin điện tử
được công ty chú trọng nhất (chiếm khoảng 40% tổng lượng vốn mỗi năm). Để bắt
kịp được với các yêu cầu của thị trường biến đổi không ngừng trong thời đại số
hoá, việc truyền tải thông tin phải được diễn ra chính xác và nhanh nhất. Chỉ cần
một thông tin của khách hàng đến tay kịp thời cũng có thể đem lại cho hoạt động
kinh doanh của công ty một lượng doanh thu rất lớn, hoặc đem lại cho công ty lợi
thế lớn về cạnh tranh. Nâng cấp hệ thống thông tin điện tử giúp đáp ứng được điều
này cho công ty, không những giúp cập nhật tình hình thị trường ở khắp mọi nơi,
mà còn tăng cường an toàn bảo mật và tăng hiệu quả làm việc của nhân viên. Việc
liên lạc trong nội bộ công ty, hay giữa công ty và các đối tác khách hàng đã trở nên
dễ dàng nhanh chóng hơn bao giờ hết.
Ngoài ra, vốn đầu tư chi cho hệ thống thiết bị chiếu sáng, điện lạnh (điều hoà nhiệt
độ, hệ thống thông gió) và vốn đầu tư chi cho việc cải tạo lại cảnh quan nơi làm
việc (sửa chữa hỏng hóc như tường, cửa ra vào, cửa sổ, phòng làm việc, v.v )
cũng chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong cơ cấu vốn. Điều này chứng tỏ, công ty rất
quan tâm và luôn chú trọng đến việc đem lại môi trường làm việc tốt nhất, hiệu
quả nhất cho nhân viên của mình.
Bảng 11. Chi đầu tư tài sản lưu động
Đơn vị: 1000 đồng
2008 2009 2010 2011 2012
Cải tạo cảnh

quan nơi làm
việc
230.874 62.379 96.824 79.359 68.591
16,21% 13,18% 20,49% 18,90% 17,05%
Nâng cấp sửa
chữa hệ thống
thiết bị điện
lạnh
459.122 125.872 103.748 90.521 85.894
32,25% 26,59% 21,95% 21,55% 21,35%
Nâng cấp sửa
chữa hệ thống
thiết bị thông
tin điện tử
554.750 206.783 195.342 185.970 184.142
38,97%
43,68% 41,34% 44,28% 45,76%