Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam

Website: Email : Tel : 0918.775.368

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BIDV: Bank for investment and development of Vietnam
ĐT&PTVN: Đầu tư và Phát triển Việt Nam
SGD: Sở Giao dịch
DA: Dự án
DAĐT: Dự án đầu tư
BĐS: Bất động sản

SV: NguyÔn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


Website: Email : Tel : 0918.775.368

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1.1: Mơ hình tổ chức SGD I BIDV……………………………………5
2. Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung các DAĐT trước T9/2008………….17
3. Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định các DAĐT sau T9/2008………………… 18
4. Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm…………………6
5. Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư
nợ)..................................................................................................................14
6. Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua các
năm...................................................................................................................7
7. Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD...........13
8. Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh...15
9. Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50
10. Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở

một số Khu đơ thị mới trên địa bàn Hà Nội………………………………...55
11. Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành
trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……………...56
12. Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩm
định tính tốn lại……………………………………………………………62
13. Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm
định tính tốn lại……………………………………………………………63
14. Bảng 1.9: Dịng thu – chi của DA………………………………………….65
15. Bảng 1.10: Một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính DA…………………………66
16. Bảng 1.11: Tình hình thẩm định các DA kinh doanh BĐS tại Sở qua các
năm…………………………………………………………………………69
17. Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm……………….74
18. Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy
nh ti SGD...88

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


Website: Email : Tel : 0918.775.368

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM.......................................................................................2
1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV............................................................2
1.1.1

Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV...........................2

1.1.2

Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV......................3

1.1.3

Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây........6

1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV...........7
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh
BĐS

............................................................................................................. 7

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS................................7
1.2.1.2 Đặc điểm của cơng tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS........11
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD.....12
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS
tại SGD.........................................................................................................12
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD..............16
1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
...................................................................................................................... 19
1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD.........40
1.3 Minh hoạ thực tế công tác thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại
SGD: “DAĐT khu nhà ở và cơng trình cơng cộng tại 409 Tam Trinh”...... 42
1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn..........................................................42
1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn.................................44
1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn..........................................44

1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp........45
1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV.......................................46
1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT.................................................................47
1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay...................................................67
1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA và đề xuất..........................................................67
1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
I BIDV................................................................................................................. 68

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

1.4.1 Nhng kt qu t c..........................................................................68
1.4.1.1 Nhng kết quả đạt được và nguyên nhân..........................................68
1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó..............................................71
1.4.2 Những hạn chế cịn tồn tại và nguyên nhân............................................73
1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại................................................................73
1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên...............................................76
CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO
CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI
SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................79
2.1 Định hướng phát triển của SGD I BIDV trong thời gian tới...................79
2.1.1 Định hướng phát triển chung..................................................................79
2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định các DA nói chung và các
DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.................................................81
2.2 Giải pháp hồn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại
SGD..................................................................................................................... 81

2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định...........81
2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định....................................................81
2.2.1.2 Về nội dung thẩm định......................................................................83
2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định...............................................................87
2.2.2 Nhóm các giải pháp chung......................................................................87
2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS...88
2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực.........89
2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho
việc thẩm định DA........................................................................................90
2.3 Một số kiến nghị...........................................................................................92
2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan...............................................92
2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước........................................................................93
2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN......................................................................94
2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS..........................94
KẾT LUẬN.............................................................................................................96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHO.................................................................97

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


1

Chuyên đề tốt nghiệp

LI M U
Kinh doanh Bt ng sn là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường địi hỏi
vốn lớn và có độ rủi ro cao. Do cịn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn
trong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân

hàng. Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với
đó là hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân
hàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trong
năm 2008 đã có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạt
động cho vay này. Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bất
động sản, các ngân hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối với
mảng này vẫn còn rất nhiều thận trọng.
Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vị
dẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụng
cũng là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở. Để đảm bảo tốt cho hoạt động
tín dụng, đảm bảo tính an tồn, hiệu quả trong việc cho vay, cơng tác thẩm định dự
án được Sở đặc biệt chú trọng. Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt được
rất nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó khơng phải khơng cịn những mặt
hạn chế. Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánh
giá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như cơng tác thẩm định
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết. Chính vì vậy, em
đã chọn cho mình đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt
Nam”.
Bài viết của em được chia làm 2 chương:
Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại
Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN
Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN
trong thời gian tới.

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B

2

Chuyên đề tốt nghiệp

CHNG I
THC TRNG THM NH CC D ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV
SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số
76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh
đạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh
của Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV. Quá
trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như
sau:
* Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD.
Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Nhiệm vụ chủ
yếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát
kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA.
* Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc
chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự
trang trải. Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12
phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm. Trong
giai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại,
phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị
thế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội.
* Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội
Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng

ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững
phù hợp với tiến trình hội nhập. SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lc vt

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


3

Chuyên đề tốt nghiệp

qua nhng th thỏch, vt lờn chớnh mình. Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005,
SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài
sản mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là:
- Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002
- Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003
- Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004
- Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005
Đến nay, SGD đã có 19 phịng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán
bộ, công nhân viên. SGD đã được cơ cấu lại theo mơ hình phục vụ giao dịch một
cửa thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến. Các dịch
vụ bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chi
nhánh mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đáp
ứng nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục
vụ các khách hàng lớn, các tập đồn, các tổng cơng ty khơng phân biệt hình thức sở
hữu; thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng.
Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã ln khẳng định được vị trí, tên tuổi và
thương hiệu của mình. Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệ
thống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động. Tổng tài sản của

SGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lên
sau 17 năm vừa qua. Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10
năm thành lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm
2008, tổng tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV
 Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyết
các vấn đề tổng thể sau:
Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo
tuyến như DA đường sắt, đường giao thơng, điện lực, bưu chính viễn thơng… Các
DA này khơng chia khúc theo địa bàn, lại địi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm định
một cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầu
quản lý theo đặc điểm của DA và u cầu địi hỏi của ngân hàng.

SV: Ngun Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


4

Chuyên đề tốt nghiệp

Th hai: trong xõy dng c bn, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một
vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn
thơng… nên việc phục vụ và quản lý địi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN
phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng. Đáp ứng yêu cầu này,
trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và
phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đồn, Tổng cơng ty, thực hiện đầu tư
và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước.
Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi

nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp
vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống.
Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ
trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV.
 Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá
trình hoạt động, sản xuất kinh doanh. Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng,
cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phịng ban có những sự thay đổi.
Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc
Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các
phịng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV. Theo quyết định này, số lượng
các phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phịng hay nếu trước kia khối tín dụng
của Ngân hàng được chia ra thành các phịng tín dụng, phịng Thẩm định, phịng
quản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý
rủi ro, phịng quản trị tín dụng, phịng tài trợ DA. Sự phân chia mới này đảm bảo
cho việc thực hiện chuyên mơn hố, đảm bảo cho các phịng thực hiện được tốt
chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối
bởi các phịng đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ và
tăng cường cho nhau.

SV: NguyÔn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


5

Chuyên đề tốt nghiệp

P.Qun h khỏch hng 1
P.Quan h khỏch hàng 2

P.Quan hệ khách hàng 3
Khối tín dụng

P.Quản lý rủi ro 1
P.Quản lý rủi ro 2
P.Tài trợ DA
P.Quản trị tín dụng
P. Dịch vụ KH cá nhân
P.Dịch vụ KH doanh
nghiệp 1

Khối dịch vụ

P.Dịch vụ KH doanh
nghiệp 2
P.Quản lý và dịch vụ
kho quỹ

Ban giám
đốc

P.Thanh toán quốc tế
P.Kế hoạch tổng hợp
P. Điện toán
Khối quản lý nội bộ

P.Tài chính kế tốn
P.Tổ chức nhân sự
Văn phòng

Khối đơn vị trực thuộc

2 phòng giao dịch

Sơ đồ 1.1: Mơ hình tổ chức SGD I BIDV

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

6

1.1.3 Tỡnh hỡnh hot ng kinh doanh của SGD I những năm gần đây
Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát
triển cao. Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản,
tăng trưởng lợi nhuận của SGD.
 Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động,
trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế: Tập đồn, các Tổng cơng ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi,
liên doanh, cơng ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng
truyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như:
Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng
công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…
 Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm. Năm 2006
đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến
nay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007.
 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng

lên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích
cực của SGD.
Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm
428000

500000
321000

400000
300000

Lợi nhuận
trước thuế

184858

200000
100000
0

2006

2007

2008

Năm

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Sở Giao dịch
Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quả

tổng hợp của sự tăng trưởng, phát triển của cơng tác huy động vốn, trong hoạt động
tín dụng, hoạt động dịch vụ của SGD.

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

7

Bng 1.1: Kt qu v huy ng vốn, tín dụng và dịch vụ SGD qua các năm
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu

Năm 2006
Tuyệt đối % TT
I. Huy động vốn
10.110.926 33,57
1. Tiền gửi TCKT
7.284.959 65,28
- TG không kỳ hạn
1.645.390 94,76
- TG có kỳ hạn
5.639.569 58,29
2. Tiền gửi dân cư
2.791.400 -8,44
- TG tiết kiệm
2.290.055 5,61

- Kỳ phiếu
122.200
-47,07
- CCTG, trái phiếu 379.145
-41,63
3. Huy động khác
34.567
-69,43
II. Tín dụng
5.000.752 3,88
1.Cho vay ngắn hạn 1.959.934 13,66
2.Cho vay TDH
623.713
-38,41
3.Cho vay đầu tư
1.894.594 35,71
4.Cho vay KHNN
256.478
-31,58
5.Cho vay ủy thác, 266.034
-13,02

Năm 2007
Tuyệt đối % TT
15.304.462 51,36
12.760.106 75,15
3.768.506 129,03
8.991.600 59,44
2.491.021 -10,76
2.130.000 -6,99

125.350
2,57
235.671
-37,84
53.335
54,29
5.099.321 1,97
2.059.282 5,07
1.095.379 75,62
1.512.000 -20,19
161.000
-37,22
271.600
2,09

Năm 2008
Tuyệt đối
% TT
28.919.460 88,96
26.485.352 107,56
7.953.210 111,04
18.532.142 106,11
2.355.873 -5,43
1.865.230 -12,43
95.203
-24,05
395.620
67,87
78.235
46,69

5.807.045 13,88
2.915.632 41,58
1.035.021 -5,51
1.584.230 4,77
18.520
-88,49
253.642
-6,61

ODA
III. Thu dịch vụ 49.512

76.850

115.000

93,41

55,21

49,64

ròng
Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phịng Kế hoạch - Nguồn vốn SGD
1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh
BĐS
1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS


Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS

BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các cơng trình
ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các cơng trình du lịch, vui chơi,
thể thao; một số cơng trình khai thỏc hm m

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


8

Chuyên đề tốt nghiệp

(iu 181 B Lut Dõn s)
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lợi.

Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu
tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu
nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những đặc
điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với các
hình thức đầu tư khác.
Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.
Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó ln đi cạnh nó
là những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:
- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài
hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà
đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình
thường khơng như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác,
tính thanh khoản của nó là khơng cao
- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS.
Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải
có một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến
hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố
bất định.
Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư địi hỏi người đầu tư
phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm
trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc
mua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố
vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khụng d dng gỡ

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B

9

Chuyên đề tốt nghiệp

thay i nh hng u t khai thác các cơng trình BĐS. Đặc điểm này địi hỏi
những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định đầu tư.
Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc. BĐS có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS cịn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những
đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này
sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu
vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở
các vùng đang trong q trình đơ thị hố, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hố,
du lịch... thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động
hơn ở các vùng khác.
Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh
đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng... Do đó khi mà
những diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiều
hướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh
BĐS.
Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của
nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các
luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,
doanh nghiệp... và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có

liên quan.
Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


10

Chuyên đề tốt nghiệp

Theo loi hỡnh u t thỡ u tư kinh doanh BĐS, hiện nay SGD chia ra thành:
1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng,
siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung cư,
nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn
tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.
3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ tầng
tại các khu dân cư, khu đô thị.
4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các khu dân
cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựng
cơng viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, khách
sạn... và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du
lịch.
6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trung
tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là DA kết
hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:
1, Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua
2, Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua
3, Th nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê lại
4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng
5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho th; th quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại
1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAT kinh doanh BS

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


11

Chuyên đề tốt nghiệp

ng trờn gúc ngõn hng, thm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa
chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực
hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hồn trả gốc và lãi cho
ngân hàng. Xuất phát từ vai trị đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải
đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính tồn diện, tính chuẩn xác và tính kịp
thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ những
đặc điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó u cầu, đặc
điểm về cơng tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét
đặc thù:
- Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi
vốn lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi

vay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt
cũng như tính thanh khoản của vốn này khơng cao. Do đó, cơng tác thẩm định
DAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư
của DA: bao gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tư
theo tiến độ thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý.
- Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường có thời
gian đầu tư dài, trong q trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việc
thẩm định tồn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu. Trong quá trình
thẩm định, cán bộ thẩm định cần xác định được trước những rủi ro có thể gặp phải
đối với DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.
- Thứ ba, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có
chiến lược đầu tư dài hạn. Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt được
tình hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tương
lai, nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS. Cán bộ cần thấy được những
nét đặc thù, riêng có của cung – cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn so
với sự biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hố thơng thường, quan
hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá
tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cân
bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS khơng thể phản

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


12

Chuyên đề tốt nghiệp

ng tng nhanh nh cỏc hng hoỏ khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo

ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các cơng trình xây dựng cần phải có thời gian
tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế thi công... Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động
của giá cả BĐS theo hướng tăng lên, hình thành cơn sốt giá BĐS. Tuy vậy, điều đó
khơng phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS
trên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo
khiến cho giá trị BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu
dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức
đóng băng. Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để
có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA.
- Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất
nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này.
Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Các
DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc
DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA
đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để
đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an tồn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA,
việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý,
điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA
tương tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này.
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại
SGD
Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng như
của SGD I BIDV nói riêng. Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGD
vẫn tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan. SGD chủ yếu tập trung
cho vay theo các DA. Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, các
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh t.

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

13

Bng 1.2: D n tớn dng phõn theo các nhóm ngành chính tại SGD
Đơn vị: Triệu đồng

Nhóm ngành
Năm 2006
Năm 2007
1. Xây lắp
1.185.178
1.188.142
2. Điện
290.044
281.454
3. BĐS
360.054
520.130
4. Xi măng
365.055
351.853
5. Dầu khí
310.047
311.059
6. Xuất khẩu

465.069
499.733
7. Khác
2.025.305
1.946.950
Tổng
5.000.752
5.099.321
Nguồn: Số liệu từ phịng Quan hệ khách hàng 1 SGD I – BIDV

Năm 2008
1.440.147
325.437
511.020
418.107
365.843
592.318
2.154.170
5.807.045

Trong cơ cấu tín dụng của SGD trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất
vẫn là mảng xây lắp. BIDV được coi là một ngân hàng uy tín và đặc thù cho vay
trong lĩnh vực này. Tiếp đến là các lĩnh vực điện, xuất khẩu, BĐS, xi măng, cho vay
phục vụ xuất nhập khẩu, đây đều là những mảng mạnh của SGD BIDV. Cho vay
kinh doanh BĐS trong những năm qua tại SGD chiếm trung bình khoảng 9% trong
cơ cấu dư nợ tín dụng và có sự thay đổi. Năm 2006, tỷ trọng này đạt khoảng 7.2%,
năm 2007 đạt 10.2% và năm 2008 đạt 8.8%. Đây là một tỷ trọng hợp lý mà SGD đã
đề ra. Bên cạnh việc đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này,
SGD cũng đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trong
bối cảnh thị trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây.

Và nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các DAĐT kinh doanh BĐS là một trong
những giải pháp đó.
Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ)
Năm 2007
1. Xây lắp

23.30%

2. Điện

38.18%

3. BĐS

5.50%

Năm 2008

SV: NguyÔn Mai Hång

9.80%

6.10%

6.90%

10.20%

4. Xi mng
5. Du khớ

6. Xut khu
7. Khỏc

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

14

24.80%

37.10%

5.60%
8.80%
10.20%

6.30%

7.20%

Cú th núi, th trng BS trong những năm gần đây và đặc biệt là trong 3 năm
vừa qua đã có những biến động, nhiều khi thị trường lại diễn biến theo những chiều
hướng trái ngược nhau. Người ta đã chứng kiến thấy những cơn sốt trên thị trường
BĐS khi những DAĐT kinh doanh BĐS nở rộ cũng như các giao dịch trên thị
trường BĐS diễn ra tấp nập nhưng có những lúc thị trường BĐS lại rơi vào trạng
thái đóng băng. Có thể tóm tắt vài nét về diễn biến thị trường BĐS
- Năm 2006 và cả quý I năm 2007 vốn của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS
chưa nhiều, trong giai đoạn này các nhà đầu tư chủ yếu đổ dồn vào chứng khốn.

- Bắt đầu từ q 2 năm 2007 thì vốn đầu tư bắt đầu chảy ngược vào BĐS, trong
số vốn này có một lượng lớn là tiền lời thu được từ chứng khoán được các nhà đầu
tư tái đầu tư trở lại vào thị trường nhà đất. Đây được gọi là giai đoạn tăng trưởng
nóng của thị trường BĐS. Và đặc biệt, trong giai đoạn này, phân khúc tăng trưởng
nóng nhất trong thị trường BĐS vẫn là đầu tư vào xây dựng các văn phòng cho thuê
và các chung cư, cao ốc.
- Đến quý 2, quý 3 năm 2008: thị trường BĐS lại chững lại và sụt giảm, đến đầu quý
4 năm 2008 thì gần như trầm lắng hẳn. Trong giai đoạn này, tiền của người dân lại được
đổ vào gửi ngân hàng do lãi suất ngân hàng trong thời gian này tăng mạnh. Bên cạnh đó,
nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh BĐS.
- Đến cuối quý 4 năm 2008, và bước sang những tháng đầu năm 2009, thị trường
BĐS lại có xu hướng hồi phục đơi chút. Các DA BĐS đặc biệt là các dự án hướng
tới xu hướng tiêu dùng thực sự của thị trường được khởi động hoặc tiếp tục thi
cơng. Có dấu hiệu hồi phục này cũng là do một số lý do như: Ngân hàng Nhà nc

SV: Nguyễn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B


Chuyên đề tốt nghiệp

15

ch o tip tc cho vay BS, lãi suất ngân hàng giảm, giá các nguyên vật liệu đầu
vào... giảm và các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện
Phù hợp với diễn biến đó của thị trường, số lượng các DA cho vay cũng như cơ cấu
cho vay các DA kinh doanh BĐS tại SGD trong những năm qua cũng có sự thay đổi.
Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh

Loại DA

2006

2007

2008

1.DA xây dựng văn phịng cho th

4

8

2

2. DA xây dựng khu đơ thị, khu chung cư, nhà ở

3

5

3

3. DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị

1

2

1

4. DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn

0

1

0

5. DAĐT xây dựng khu du lịch

2

2

0

6. DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ

2

3

1

7. DA kết hợp

4

3

2

16

24

9

Tổng số

Nguồn: Số liệu tổng hợp từ Phòng Quan hệ khách hàng I – SGD
Có thể kể tên một số dự án đã thẩm định và đang cho vay tại SGD trong thời
gian qua như: Các DA xây dựng văn phòng cho thuê như: “DAĐT xây dựng tòa nhà
văn phòng cho thuê tại 545 Nguyễn Văn Cừ - Quận Long Biên – Hà Nội”, DA xây
dựng văn phòng cho thuê tại 444 Hoàng Hoa Thám. Các DA xây dựng khu đô thị,
chung cư, nhà ở như: DA “Thành phố giao lưu” xây dựng khu đơ thị mới hồn
chỉnh nằm trên địa bàn Nguyễn Văn Đồng; DA Khu nhà ở cao 3 và 19 tầng để bán
tại số 9ª ngõ 233 Xuân Thủy – Cầu Giấy – Hà Nội. DAĐT khu du lịch như DA xây

SV: Ngun Mai Hång

Líp: Kinh tế Đầu t 47B


16

Chuyên đề tốt nghiệp

dng khỏch sn Cỏt B ca tng công ty Vinaconex. DA hỗn hợp như: DAĐT xây
dựng công trình hỗn hợp văn phịng và nhà ở tại 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.;
DA tòa nhà hỗn hợp HH4 – Song Da Twin Tower phát triển văn phòng và nhà tổng
thể trong DA phát triển mới khu đô thị Mỹ Đình...
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Nằm trong Đề án chuyển đổi tổ chức BIDV giai đoạn 2007–2010. Từ tháng
9/2008, SGD đã thực hiện cơ cấu lại mơ hình tổ chức và cùng với đó là ban hành hệ
thống quy trình mới về hoạt động, chức năng nhiệm vụ các phòng ban cũng như
luân chuyển chứng từ TA2. Tuy nhiên, các DA trước tháng 9/2008 vẫn thực hiện
như quy trình cũ.
Các bước chính thực hiện trong quy trình thẩm định cũ như sau:
Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển cho
trưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển
lại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ
cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
Bước 2: Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định DAĐT và khách hàng xin
vay vốn. Trong quá trình thẩm định, nếu cần thiết đề nghị Cán bộ tín dụng hoặc
khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.
Bước 3: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định DA, trình Trưởng Phịng thẩm
định xem xét.
Bước 4: Trưởng Phịng thẩm định kiểm tra, kiểm sốt về nghiệp vụ, thơng qua
hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng
Phịng thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm Báo
cáo thẩm định cho Phịng Tín dụng.
Nếu căn cứ vào quy trình này, có thể thấy hầu như tồn bộ các cơng việc đều tập
trung vào một phịng đầu mối đó là phịng thẩm định. Tuy vậy, trên thực tế, cán bộ
tín dụng lại mới là cán bộ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, có khả năng đánh giá
khách hàng do đó, cán bộ phịng thẩm định rất khó khăn trong việc thẩm định DA,
trách nhiệm về quản lý rủi ro bị phân tán do nhiều bộ phận cùng thực hiện. Do đó,

rất cần thiết của việc ban hành một quy trình mới. Mục tiêu của việc ban hành quy

SV: NguyÔn Mai Hồng

Lớp: Kinh tế Đầu t 47B