Tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản ở việt nam

Tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường
bất động sản ở Việt Nam

Lê Ngọc Điền

Trường Đại học Kinh tế
Luận văn ThS chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng; Mã số: 60 34 20
Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Hoàng Nga
Năm bảo vệ: 2012


Abstract: Hệ thống lý thuyết cơ bản của bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng
bất động sản và các hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại trên thị trường bất
động sản. Đánh giá về tình trạng của thị trường tín dụng bất động sản, ngân hàng thương
mại tín dụng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm gần đây từ 2008
đến 2012 và phân tích vai trò và tác động của tín dụng ngân hàng thương mại cho thị
trường bất động sản. Nghiên cứu chuyên sâu phân tích các nguyên nhân gây ra các khoản
nợ xấu của hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản thương mại và các biện pháp
khắc phục hậu quả. Đề xuất bốn nhóm các biện pháp và kiến nghị cho các cơ quan quản
lý nhà nước, các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản,
cá nhân tham gia trong lĩnh vực này, và nhất là nâng cao hiệu quả của thị trường bất động
sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản , do đó giải quyết vấn
đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần để vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam
để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.

Keywords: Ngân hàng; Tín dụng; Thị trường bất động sản


Content
1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế

Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp
phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp
thiết thực vào quá trình phát triển đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng
văn minh và hiện đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước
góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 như nghị quyết
mà Đảng đã đề ra.
Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình là nước Mỹ đã cho
chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ
đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát
triển của ngân hàng, ảnh hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn còn chưa khắc
phục hết, hàng loạt các tập đoàn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới, các đầu sỏ tài chính đã
phá sản sau cuộc khủng hoảng này. Bài học này đối với Việt Nam vẫn còn nguyên giá trị, việc
phát triển quá nóng thị trường bất động sản trong một thời gian dài và đặc biệt là trong những
năm gần đây nhất là giai đoạn từ sau năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta
một sự suy giảm đáng kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà
nguyên nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và định
hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù hợp với quy luật của thị trường mà vẫn
mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng bất động sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian
gần đây cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ
phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song
cũng phải mất một thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của nó.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát
cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát ổn
định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề,
chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng
(hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như trong năm 2011 và những tháng đầu
năm 2012. Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ không nhất quán khi thì bơm ra
quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời gian quá ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho
vay đối với lĩnh vực bất động sản đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức,
đang tăng trưởng nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến

hàng loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo theo hàng
loạt món nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế.
Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà
phân tích để cùng tìm ra các biện pháp tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho bất động sản
quá lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển một cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm
thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng thương mại vẫn là một kênh cung
cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản?
Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài “Tín dụng ngân
hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết
mang tính thời sự nhằm góp phần đóng góp thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất
động sản ở Việt Nam, tham mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp thực tế
dựa trên nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế giới đã trải qua áp dụng
vào Việt Nam.
2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của nhiều yếu tố, trong
đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường trong
khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung trong lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến
các giải pháp tổng thể của các ngành khác, như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách pháp
luật của nhà nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan như
ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt, thép, đồ gỗ, xi măng, các dịch vụ đầu
tư…
Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một lĩnh vực để các
ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các
giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động
ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này, có một số giải pháp
sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi
trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có
thể áp dụng vào thực tế.

Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng cũng như điều
kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất cả các điều này và mong
rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu
hơn, tiếp tục hoàn thiện những vẫn đề còn chưa giải quyết được trong đề tài này.
3 MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc
của thị trường tín dụng bất động sản, tình hình giải quyết hàng tồn kho bất động sản, giảm tỷ lệ
nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng thương mại, nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu,
kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất
động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động
sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập.
- Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và phòng
ngừa rủi ro.
- Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình tăng
trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền
kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.
4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản , các yếu tố
dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với bất động sản. Thị trường bất động sản
chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa trong đó các chính sách pháp luật,
các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy việc
nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn
đề nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở;
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có cho vay đối với
lĩnh vực bất động sản.
- Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín
dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012.
Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội

ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ủy ban Giám sát tài chính Quóc
gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn các báo
điện tử ,các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản…
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt
quá trình nghiên cứu luận văn.
Ngoài ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp nghiên cứu
định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng và các chuyên
gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản.
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN
Luận văn giúp đưa ra cái nhìn tổng thể sự liên hệ về giữa các cuộc khủng hoảng tài chính
trong phạm vi khu vực cuối thế kỷ 20 cũng như trên toàn thế giới trong những năm đầu của thế
kỷ 21 đều có nguyên nhân không nhỏ, đó chính là bắt nguồn từ sự bất ổn của thị trường bất động
sản và tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản.
Nghiên cứu mang tính chất thời sự, đưa ra những dự báo, dự đoán hữu ích mang tính
ngắn, trung và dài hạn đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản làm cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách cũng như hệ thống các ngân hàng thương mại trong việc phát triển thị trường tín dụng
bất động sản một cách hiệu quả nhất.
Luận văn đưa ra có một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản , thị trường tín dụng bất động sản
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong
những năm gần đây trong bối cảnh chung của khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như nên kinh tế
của Việt Nam nhất là các năm gần đây, và đánh giá tình hình xu hướng trong các năm tiếp theo.
Nghiên cứu những vấn đề nảy sinh nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung và ngân hàng
thương mại nói riêng cũng như đưa ra các biện pháp khắc phục.
- Điểm lại tính hình tín dụng cho bất động sản của hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín
dụng trong những năm gần đây, đánh giá tình hình tín dụng qua các kênh, xem xét các nguyên
nhân và tồn tại của tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản .
- Đề xuất bốn nhóm giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng
thương mại, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các cá nhân tham gia

vào lĩnh vực này, nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng
ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, qua đó giải quyết cho được vấn đề nợ xấu
của thị trường bất động sản góp phần vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển.
-
CHƢƠNG I; KHUNG LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.2 Đặc điểm bất động sản:
Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản như tính cá biệt và khan hiếm đặc điểm này của
BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do
diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tiếp theo là các đặc điểm tính bền lâu (Do đất đai là tài sản do
thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên
tai, xói lở, vùi lấp) và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau(BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá
trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác) ngoài ra bất động sản có một số đặc điểm
khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội …trên đây là những đặc điểm cơ
bản của bất động sản.
1.1.3 Phân loại bất động sản:
Bất động sản được phân loại thành ba loại sau đây: các BĐS có đầu tư xây dựng (như nhà
ở, công trình xây dựng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông, lâm nghiệp) và BĐS sản đặc
biệt ( các công trình như đền, đình, miếu…).
1.1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động sản phụ thuộc
chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào
quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bên cạnh đó thị bất động sản còn phụ thuộc vào các yêu tố

như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố chính trị pháp lý, yếu tố kinh tế…
Trong phần mở đầu này tác giả làm rõ khái niệm về bất động sản và các đặc điểm của
nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản dựa trên các căn cứ các văn bản
quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về thị trƣờng bất động sản: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch
hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên
quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2 Vai trò của thị trƣờng bất động sản
Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh
BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau,
nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua.
Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường
luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới.
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường.
Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều
kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán
BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá
với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi
giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS
1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1 Tín dụng ngân hàng
- Khái niệm: Tín dụng là một phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ kinh tế trong đó
cá nhân (hay tổ chức) nhường quyền sử dụng một khối lượng giá trị hay hiện vật cho cá nhân
(hay tổ chức) khác với những ràng buộc nhất định như: thời hạn hoàn trả (cả gốc lẫn lãi) lãi suất,

cách thức vay mượn và thu hồi. Nhưng chính nó lại là động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế
hàng hoá phát triển lên giai đoạn cao hơn. Tồn tại và phát triển qua nhiều hình thái kinh tế-xã
hội,
- Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng
và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng bất
động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách
hàng liên quan đến BĐS.
Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức, vừa
đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Như vậy ta thấy rằng việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác
động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường
- Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các ngân
hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại hình tín dụng bất động sản cụ
thể nhu sau:
- Cho vay mua nhà, đất để ở.
- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị
- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà
- Cho vay xây dựng nhà xưởng
- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc
- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê
- Cho vay xây khách sạn, resort
- Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh
- Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí
- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự để bán.
1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm từ
nƣớc Mỹ.
- Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai
đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ
cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt
Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng
ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai
trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói
riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất
động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất
động sản (kích cầu).
- Bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ
Tóm tắt ngắn gọn như sau: người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC)
chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của
Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho
thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng;
Công ty tài chính “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh
BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình.
Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới
của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh
sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập
cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ,
lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho
vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến
2007.
Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ
dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng!
Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán
được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải
“ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; chứng khoán huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để
cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá
chứng khoán xuống dốc thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng

kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua chứng khoán khắp thế giới và “chủ
nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến:
Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày
15/9/2008 - “ngày thứ hai đen tối” !

CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM
GẦN ĐÂY VÀ XU HƢỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến
nay
Những mặt tích cực: Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước và Việt Nam cũng
không phải là ngoại lệ luôn chiếm một tỷ lệ lớn, là một thị trường tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu
và là đầu ra sản xuất cho các ngành kinh tế khác, và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cho người
lao động.
Thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có bước phát triển
tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Theo thống kê
của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng
7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển
khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt
đô thị, nông thôn trong cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008
đến 2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào thay đổi diện mạo đất nước (đất nước
ngày càng khang trang tươi đẹp hơn) đóng góp không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế trong
quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.
Những mặt tồn tại:
Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập chưa bắt
kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng quy hoạch phát
triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang

tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh.
Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế
hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài
hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn
“nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư
trong thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có
những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự
vận động của thị trường BĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng
trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị
trường tài chính.
Dịch vụ tƣ vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát
Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song với các
tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân
tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất
hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông
tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin
chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn
chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền vừa gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân
gây ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chƣa thực sự đáp ứng đƣợc quy luật
của thị trƣờng.
Thị trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa
không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp
với đa số nhu cầu của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có
chứ chưa đi sâu tìm hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn,
dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân
hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ trên 1-2 tỷ đồng.
Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Tình trạng căn hộ tồn kho thì rất

nhiều, không thể bán được trong khi đại bộ phân người dân có nhu cầu về nhà ở thức sự lại
không có khả năng tiếp cận thị trường này điều này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm
bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới
để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho
thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.
2.1.2 Xu hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam từ nay đến năm 2015 và các
năm tiếp theo.
Sau một giai đoạn phát triển nhanh chóng đến nay thị trường bất động sản đã có dấu hiệu
bão hòa khi lượng tồn kho khá lớn không thể tiêu thụ được, nguồn lực xã hội đầu tư vào đây quá
lớn lại gặp giai đoạn nền kinh tế đang gặp rất khó khăn, chưa có các giải pháp tháo gỡ cụ thể. Có
thể nói thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái ảm đạm sau nhiều năm phát triển. Viễn
cảnh thị trường bất động sản có thể dự đoán trong tương lai gần sẽ rơi vào một trong 3 kích bản
sau:
Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị
trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng
tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong
nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một
số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm
tương hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc, lượng hàng tồn kho sẽ được tiêu thụ
và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất.
Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều
gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ
suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ.
Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời
bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục
hồi.
Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các
chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà
đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.
Tuy nhiên dù xảy ra kịch bản nào thì cũng sẽ xuất hiện xu hướng chung nhằm tháo gỡ

khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó là;
Đẩy mạnh việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản tồn kho
Mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là tăng cường
việc bán các sản phầm tồn kho hiện có nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hiện nay phải tự cơ cấu, cải tạo, hoán đổi sản phẩm, cung cấp sản phẩm phù
hợp với nhu cầu của thị trường nhằm đẩy nhanh số lượng hàng tồn kho, cắt lỗ và giảm tỷ lệ đầu
tư vào thị trường bất động sản.
Tái cấu trúc thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế
Trước mắt dựa trên tình hình thực tế hiện nay, Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động
việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, việc này sẽ tạo giải
pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này dưới con mắt tích cực hơn. Thị
trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền
lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình lột xác này chính là quá trình tái cấu
trúc lại thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó
khăn.
2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM
2.2.1 Những thuận lợi
Những mặt thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản phải được kể đến như
sau:
Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản ở
Việt Nam hiện nay
● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hóa
với:
- Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực thi hành từ
01/01/2007; Nghị định Chính Phủ sô 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy đinh chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008
của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Luật Nhà ở đã đã thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8. Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về
nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở.
- Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã được Quốc hội thông qua ngày 16/6/2010 và đã có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2011. Trong luật đã có điều Về kinh doanh bất động sản. Mặt
khác trong Trong Luật các TCTD 2010, tiêu chí phân biệt giữa ngân hàng và các TCTD phi ngân
hàng đã được quy định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này.
Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản
Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam hiện
nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn.
Thị trường tài chính Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng
còn rất khiêm tốn, thị trường thứ cấp chưa ra đời nên việc huy động vốn từ các định chế tài chính
khác là vô cùng khó khăn. Lợi thế này của các ngân hàng thương mại lại càng rõ nét hơn đối với
thị trường bất động sản. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam
đều sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy động được
các nguồn vốn khác. Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường bất động sản hiện nay là
được lấy từ tín dụng của ngân hàng thương mại.
Thêm 01 lý do nữa để chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng thương mại đối với
thị trường bất động sản là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn
kém, hạ tầng kỹ thuật còn thô sơ do đó cầu về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư, để kinh
doanh thậm chí đầu cơ bất động sản là rất lớn.
2.2.2 Những khó khăn
Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn
thiện và thiếu đồng bộ.
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã được ban hành
nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và không đồng bộ.

Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không
thực hiện được trong thực tế. Vì vậy, nhu cầu cần có một văn bản luật mang tính khái quát cao,
thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất độn sản
là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.
Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất động sản hiện
đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải
quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hoá.
Cầu về tín dụng bất động sản không cân bằng
Trong những năm vừa qua cầu về tín dụng là rất lớn, hàng loạt các khu đu thị mọc lên, cơ
sở hạ tầng được xây dựng với một tấc độ rất nhanh, kèm theo đấy là nhu cầu về tín dụng bất
động sản là rất lớn, tuy nhiên tín dụng ngân hàng về bất động sản lại không cân bằng nếu ta phân
chia ra thành 02 loại đó là tín dụng ngân hàng thương mại nhằm kích cung và kích cầu. Trong
khi tín dụng kích cung có nhu cầu lớn (đòi hỏi nguồn vốn lớn để đáp ứng việc xây dựng những
khu đô thị có quy mô tuy nhiên tín dụng kích cầu bất động sản rất hạn chế. Tỷ lệ này xấp xỉ 80
-20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80 đồng để cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay
để xây dựng các khu đô thị, khu chung cư thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu
cầu mua sản phẩm bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản. Đây chính là mặt khó
khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại.
2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI VIỆT NAM
2.3.1 Thực trạng huy động và cho vay của các Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam
trong những năm vừa qua
Tình hình huy động vốn của các ngân hàng thương mại Việt Nam qua các năm từ
2008 đến 2012
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng chủ yếu được hình thành từ việc huy động các
nguồn tiền tệ nhàn rỗi trong dân cư.
Tăng trưởng tín dụng qua các năm từ 2008 đến 2012
Hinh 2.1 Tăng trƣởng huy động vốn và tăng trƣởng tín dụng ở VN

Nhìn vào hình 2.1 chúng ta thấy huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ở Việt Nam trong

giai đoạn 2004 đến 2010 là tăng hàng năm, thậm chí tăng trưởng tín dụng trung bình ở Việt Nam
trong những năm nay là rất cao lên đến hơn 30%. Kể cả tăng trưởng huy động vốn không có năm
nào dưới 10%.
2.3.2 Thực trạng dƣ nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại Việt
Nam
Việt Nam Không dễ biết chính xác dư nợ bất động sản của các ngân hàng hiện nay. Bản
thân các ngân hàng cũng không thể phân biệt rạch ròi thế nào là tín dụng bất động sản hoặc là có
biết nhưng cố tình che đậy.
Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho doanh nghiệp sản
xuất gạch ngói, tấm lợp, xi măng, sắt thép vay; cho người dân vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở
liệu có phải là hỗ trợ vốn cho lĩnh vực bất động sản?
Do không thể phân biệt, nên số dư nợ bất động sản mà các ngân hàng báo cáo cho cơ
quan quản lý khác nhau. Dựa trên báo cáo hàng tháng, hàng quí, đôi khi hàng tuần hoặc theo yêu
cầu đột xuất của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổng hợp số liệu tín dụng
bất động sản.
Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung (tỷ trọng bề nổi) đây là
con số bề nổi, còn bề chìm không tính toán được. Dễ dàng nhận thấy không có bất kỳ tổ chức tín
dụng nào không cho vay bất động sản? Chắc chắn 100% ngân hàng cho vay.
Do đó khi tín dụng phi sản xuất bị siết lại, các ngân hàng ngay lập tức gặp khó, nó thể
hiện ở hai điểm. Trong bối cảnh các ngân hàng đua nhau huy động vốn ở mức giá cao, cho vay
phát triển ồ ạt, tập trung khá nhiều vào BĐS và liên quan tới BĐS thì doanh nghiệp đi vay phải
chịu lãi cao là điều không có gì ngạc nhiên.
Vấn đề nằm ở chỗ, các ngân hàng ồ ạt cho vay, các doanh nghiệp nhắm mắt đi vay bằng
mọi giá để phát triển… đã dần tới tình trạng khi quả bóng BĐS, quả bóng tài chính bì xì là lúc cả
2 phía, ngân hàng và doanh nghiệp không có đường chống đỡ.
2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam
Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng suy giảm cả về
giá lẫn giao dịch. Tình trạng này do thị trường gặp hai điểm nghẽn lớn nhất là nợ xấu và tồn
đọng
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín dụng bất động sản

(BĐS) của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ tín dụng
của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư BĐS 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho
vay đầu tư BĐS và chiếm 6% tổng nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, các
số liệu về dư nợ và nợ xấu BĐS còn lớn hơn nhiều
Theo một số chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, dư nợ và nợ xấu về BĐS (lớn hơn
nhiều về con số tuyệt đối so với số liệu của Ngân hàng Nhà nước) không chỉ tác động đến tính
thanh khoản của thị trường BĐS, mà còn tác động đến tính thanh khoản của từng ngân hàng và
của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại và nhiều mặt khác của nền kinh tế.
Nguyên nhân
Trong những năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển không ổn định.
Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao ở một vài năm vừa qua đã
phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các
doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh
nghiệm và năng lực tài chính.
Các nhà hoạch định, điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, nhất là chính sách tiền tệ- tín
dụng lại điều hành mang nặng tính “giật cục” trong việc nới lỏng hay thắt chặt chính sách này,
khi thì bơm ra quá mức để rồi sau đấy siết chặt lại khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn trong năm vừa qua.
Biện pháp khắc phục rủi ro
Khi mà giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản suy giảm và tính thanh khoản èo uột, làm
thế nào để có thể thu hồi nợ xấu bất động sản là một bài toán không dễ và phải giải quyết một
cách quyết liệt và nhanh chóng do nỗi đau và ung nhọt của nợ xấu không thể mãi che giấu. Có
thể kể ra một vài giải pháp cơ bản như sau:
Một là, việc phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản là một công cụ truyền thống nhất để
ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi vay. Một số trở ngại về pháp lý có thể kéo dài thời gian thu hồi
nợ, tăng chi phí phát mãi, nhưng về nguyên tắc, việc phát mãi là thực hiện được. Việc phát mãi
có thể thực hiện qua đấu giá công khai, nhằm mang đến lợi ích tốt hơn với ngân hàng. Rủi ro đối
với ngân hàng là không thu hồi đủ nợ gốc và lãi vay khi giá trị thanh lý tài sản đảm bảo dưới
mức cần thu hồi nợ gốc và lãi vay.
Hai là, thu hồi tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh hoặc

đầu tư của ngân hàng. Một số ngân hàng đã mở phòng giao dịch mới bằng địa điểm của mình
(thay vì đi thuê) từ nguồn thu hồi tài sản đảm bảo. Nhược điểm của giải pháp này là giá trị của
tài sản thu hồi dưới giá trị cần thu hồi, nhưng được hoán đổi nhằm che giấu sai sót của ngân hàng
khi thẩm định tài sản, do đó, việc định giá lại giá trị tài sản thu hồi cần được thực hiện bởi các tổ
chức định giá độc lập nhằm đảm bảo tính khách quan của giá trị tài sản thu hồi.
Ba là, chuyển đổi khoản cho vay thành vốn đối với các khoản cho vay tập trung phát triển
dự án bất động sản hoặc cho vay kinh doanh đầu cơ bất động sản mà chủ đầu tư bất động sản
không có khả năng trả nợ nhưng có thể đàm phán để chuyển giá trị khoản vay thành cổ phần
trong công ty của chủ đầu tư. Khi đó, ngân hàng sẽ sở hữu một phần hay toàn bộ công ty đầu tư
bất động sản. Việc sở hữu tài sản này nên tách bạch với ngân hàng qua việc thành lập riêng công
ty quản lý tài sản của ngân hàng.
Bốn là, chứng khoán hóa tài sản đảm bảo bằng bất động sản như một sản phẩm phái sinh
rồi bán cho các tổ chức đầu tư. Giải pháp này phổ biến hơn ở các nước phát triển khi thị trường
vốn được hiện đại hóa và có hệ thống quy định luật pháp chặt chẽ ngăn ngừa rủi ro phát sinh từ
thị trường thứ cấp của các sản phẩm phái sinh.


CHƢƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM
3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
3.1.1 Ngân hàng Nhà nƣớc
Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính
trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung.
Để thị trường BĐS phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính riêng. Tuy nhiên,
trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần
linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và
đóng băng thị trường. Cần thiết xây dựng cơ chế và chính sách để thu hút và đa dạng hóa các
nguồn lực của xã hội (từ doanh nghiệp, hộ gia đình) để khai thông các nguồn vốn trong dân, thu
hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh dẫn từ các nguồn tiền nhàn rỗi như vốn kinh doanh vàng
miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó sẽ có một nguồn tài chính dài hạn thay thế đáng kể

nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng.
Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các TCTD
Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các
TCTD đặc biệt là các ngân hàng thương mại, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu
ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng,
TCTD vào BĐS (dự án BĐS thường là của các cổ đông lớn của ngân hàng) để dòng tiền đến
đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích;
Điều chỉnh linh hoạt chính sách tiền tệ quốc gia.
Thị trường bất động sản hiện đang phụ thuộc gần như toàn diện vào hệ thống ngân hàng
và chính sách tiền tệ. Vì vậy, nếu kinh tế vĩ mô ổn định, hệ thống ngân hàng được tái cấu trúc
lành mạnh, chính sách tiền tệ sẽ hướng đến tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản. Khi đó, thị
trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lai,nếu tình hình kinh tế vĩ mô khó khăn, hệ
thống ngân hàng thương mại thất bại trong công cuộc tái cấu trúc, chính sách tiền tệ sẽ thắt chặt.
Khi đó, thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng khó khăn hơn nữa, ít nhất là trong ngắn
hạn.
Sớm hình thành và đưa vào hoạt động công ty mua bán nợ quốc gia
Hoàn thiện khung pháp lý đối với các hoạt động mua bán nợ, mua bán tài sản đảm bảo,
giải thể, sáp nhập, mua bán các công ty, doanh nghiệp, đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp theo
chủ trương, định hướng của Chính phủ giao cho phía NHNN, cũng theo nguồn tin từ NHNN, tài
sản thế chấp phần lớn là bất động sản, nếu khai thông được thị trường này, nợ xấu mới được giải
quyết. Xử lý nợ xấu trong bất động sản chính là xử lý nợ xấu của ngân hàng và của cả nền kinh
tế. Vì vậy, theo NHNN, vấn đề cấp thiết hiện nay là phải khơi thông thị trường bất động sản.
Nghiên cứu hình thành thị trường cầm cố thứ cấp (chứng khoán hóa) bất động sản
Để khắc phục nhược điểm của thị trường cầm cố sơ cấp, các nước phát triển thành lập
“thị trường cầm cố thứ cấp”. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố
sơ cấp ( mua bán nợ) để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.
Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hóa các
khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia
vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân
hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính

Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh
doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của
thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển thị trường bất động sản.
3.1.2 Bộ Xây dựng
Nâng cao chất lượng hiệu quả của việc xây dựng quy hoạch, quản lý quy hoạch về
xây dựng đô thị.
Bộ Xây dựng cần hoàn thiện quy hoạch, Bộ phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Đặc biệt, nâng cao chất lượng hiệu quả của việc xây dựng quy hoạch, quản lý quy hoạch về xây
dựng đô thị. Bộ cần rà soát lại thể chế luật pháp về quy hoạch xem những quy định nào không
phù hợp với thực tế phải chỉnh sửa và ban hành quy định mới. Bên cạnh đó, tiến hành hoàn thiện
các quy hoạch chi tiết, phân khu chức năng cho phù hợp. Đây không chỉ là nhiệm vụ trọng tâm
ngành xây dựng có ý nghĩa quyết định để đất nước đi lên phát triển văn minh hiện đại.
Xây dựng và hoàn thiện các định chế của thị trường bất động sản một cách đồng
bộ
Hoàn thiện định chế thị trường bất động sản và tập trung phát triển doanh nghiệp xây
dựng là nhiệm vụ trọng tâm ngành xây dựng năm 2012 và các năm tiếp theo.
Bộ Xây dựng sẽ phải chủ động đưa ra các giải pháp tháo gỡ như hoàn thiện hệ thống
chính sách pháp luật theo hướng đồng bộ từ trung ương đến địa phương, phù hợp với quy hoạch
theo nhu cầu cân đối cung cầu cũng như tốc độ phát triển dân số và mật độ dân cư. Việc phát
triển nhà ở cần được kế hoạch hóa dài hạn, trung hạn và thậm chí là theo hàng năm; cùng đó là
lập kế hoạch sử dụng đất một cách chi tiết cụ thể.
Theo đó Bộ Xây dựng phải hoàn thiện các định chế của thị trường một cách đồng bộ
trong một chỉnh thể thống nhất bởi thị trường bất động sản là thị trường đang còn nhiều vướng
mắc. Bộ Xây dựng cần phải dành thời gian nghiên cứu chiến lược phát triển, thống nhất nhận
thức quan điểm phát triển đến mục tiêu giải pháp.
Đẩy nhanh việc xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở.
Quỹ tiết kiệm nhà ở đang được Bộ Xây dựng đang triển khai tiến hành mạnh mẽ, việc
này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn
là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. Ngoài ra có thể nghiên
cứu để có thể thực hiện việc huy động nguồn quỹ tiết kiệm nhà ở từ các quỹ khác như quỹ hưu

trí, quỹ bảo hiểm…
3.2 CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro
Đến nay công tác quản trị rủi ro đối với mỗi Ngân hàng tuy đã được chú trọng, nhưng
chưa thực sự trở thành công cụ hữu hiệu phục vụ quản trị điều hành. Tình trạng vay mượn với lãi
suất lên xuống thất thường trên thị trường tiền tệ liên Ngân hàng trong thời gian qua suy cho
cùng đều bắt nguồn từ việc các NH chưa quản trị tốt tài sản và thanh khoản.
Việc ngân hàng có một cơ cấu quản trị doanh nghiệp vững mạnh là rất quan trọng, vì
ngân hàng có vai trò cốt yếu trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngân hàng được coi là ngành
chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ và có thể sử dụng mạng lưới an toàn của Chính phủ. Vì vậy,
quản trị hoạt động của ngân hàng nói chung và quản trị rủi ro nói riêng, cần dựa trên một số
nguyên tắc của kinh tế thị trường, nhưng khi vận hành phải theo thực tế của nền kinh tế Việt
Nam. Xây dựng văn hoá quản trị rủi ro, tạo môi trường thuận lợi cho việc áp dụng các nguyên
tắc và thông lệ quản trị rủi ro. Nâng cao chất lượng công tác kiểm soát nội bộ, để phát hiện
những tiềm ẩn rủi ro, có biện pháp ngăn chặn kịp thời.
3.2.2 Thành lập bộ phận chuyên môn cho riêng tín dụng bất động sản
Thành lập bộ phận chuyên môn riêng cho lĩnh vực tín dụng bất độn sản ( dạng công ty
con chuyên về kinh doanh bất động sản) là một giải pháp giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa
trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường
hiệu quả trong việc đánh giá, định giá bất động sản là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín
dụng bất động sản của ngân hàng. Giáp pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động chính sách phát
triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay một số ngân hàng thương mại cổ phần đã
thành lập các công ty con chuyên về kinh doanh bất động sản như các ngân hàng sacombank,
ngân hàng Á châu…
3.2.3 Tăng cƣờng thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
Được biết, Đề án Tái cơ cấu hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 - 2015 đã cho
phép tổ chức tín dụng nước ngoài mua lại, sáp nhập và tăng giới hạn sở hữu cổ phần tại các ngân
hàng thương mại cổ phần yếu kém được cơ cấu lại trong nước. Song đến nay, giải pháp này hầu
như chưa được tính đến.
Trong bối cảnh nguồn vốn trong nước gần như cạn kiệt, rất cần cơ chế để tăng luồng vốn

ngoại đầu tư vào ngân hàng trong nước. Cụ thể, để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
vào lĩnh vực ngân hàng, tỷ lệ này cần tăng lên khoảng 40%. Trong tương lai, khi sức khỏe của
hệ thống ngân hàng ổn định, cần mở cửa hoàn toàn lĩnh vực ngân hàng”.
3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém
Săp tới, trong đề án tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại đã được Chính phủ thông
qua cũng có chủ trương cho phép ngân hàng nước ngoài mua ngân hàng yếu kém với tỷ lệ sở
hữu cao, đồng thời cho phép một số ngân hàng nước ngoài có tiểm lực tài chính mạnh, quản trị
doanh nghiệp tốt mua lại những ngân hàng yếu kém. Những ngân hàng yếu kém là những ngân
hàng có quản trị kinh doanh yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu rất cao, với những ngân hàng này nếu có
hỗ trợ vốn hay xóa nợ xấu thì cũng chưa chắc trở thành ngân hàng mạnh được vì nền tảng cơ bản
là cổ đông lớn yếu kém cả về quản trị doanh nghiệp lẫn khả năng tài chính. Vì vậy tiếp tục cho
tồn tại những ngân hàng yếu kém sẽ là gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, làm ảnh hưởng đến
việc quản trị của hệ thống ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên nếu Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn với giải pháp trên thì cũng nên nhanh
chóng thực hiện thí điểm với vài trường hợp để rút kinh nghiệm vì các giải pháp như trên đã
được sử dụng rất phổ biến trên thế giới, nhất là trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á giai
đoạn 1996 - 2001, nhiều nước như Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia… đã sử dụng thành công giải
pháp này để giúp cho hệ thống ngân hàng nhanh chóng hồi phục.
3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
3.3.1 Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng của ngân hàng thƣơng mại
Hầu hết nguồn vốn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là các nguồn tín
dụng của các ngân hàng thương mại, do đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn này là một yêu
cầu cấp bách giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn suy thoái của nền kinh tế trước mắt để hướng
tới sự thịnh vượng trong tương lai.
3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng
Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng,
giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng
này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm
là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn

đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài.
Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị
trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư,
quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS.
Để thu hút các định chế này cấp vốn cho BĐS, chúng ta phải tạo lập được thị trường các sản
phẩm tài chính có “gốc” BĐS. Đó là thị trường giao dịch các hợp đồng thế chấp BĐS, các trái
phiếu có bảo đảm bằng BĐS hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ tín dụng BĐS và các loại
chứng khoán BĐS khác…
3.3.3 Tăng cƣờng năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực BĐS
Cấu trúc lại danh mục đầu tư
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay điều quan trọng nhất hiện
nay là phải tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy mô, năng lực doanh nghiệp. Bên
cạnh đó, doanh nghiệp phải huy động tối đa khả năng nhân lực, vật lực của doanh nghiệp để
hoàn thành những dự án dở dang nhằm thu hồi những nguồn lực đang đầu tư phục vụ những
công trình trong thời gian trung hạn và dài hạn.
Chọn những dự án hiệu quả để đầu tư. Cắt lỗ những dự án không hoàn thành. Tập trung
nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ mới. Tóm lại thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó
định dạng. Tuy nhiên, rất nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng thị trường có thể đang ở vùng đáy. Mà đã
ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên. Đây là tín hiệu lạc quan cho các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới
Đẩy mạnh việc giảm lượng hàng tồn kho bất động sản.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá
bán hơn nữa để thu hồi vốn thậm chí chấp nhận cắt lỗ, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy
thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn
nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng. Đổi mới cơ
cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ.
3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC
3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tƣ bất động sản
Từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực, cho phép

quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng
khoán đại chúng. Theo dự thảo, quỹ đầu tư BĐS là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ
ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận
từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê.
Nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận dưới dạng cổ tức. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua
bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các
công ty BĐS.
3.4.2 Ƣu tiên hỗ trợ lãi suất cho các đối tƣợng là cán bộ, công chức, viên chức có
nhu cầu mua nhà ở.
Cán bộ công chức, viên chức, người lao động làm công ăn lương có thu nhấp ở mức
trung bình ở nước ta hiện nay có nhu cầu rất lớn về nhà ở, do đó chính sách của nhà nước cũng
cần quan tâm đến những đối tượng này, xem xét có những khoản tín dụng hỗ trợ lãi suất với thời
gian trung và dài hạn để cán bộ công chức, viên chức sẵn sàng tiếp cận những nguồn tín dụng
như vậy để mua căn hộ phục vụ sinh hoạt
3.5 KIẾN NGHỊ
3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng thông qua việc
phân bổ ngân sách
Cơ cấu lại phân bổ ngân sách cho năm 2013 theo hướng tăng chi ngân sách cho lĩnh vực
phát triển cơ sở hạ tầng.
Không đặt mục tiêu tăng thâm hụt ngân sách mà tăng chi ngân sách cho lĩnh vực phát
triển cơ sở hạ tầng trên cơ sở giảm chi ở các ngành lĩnh vực chưa cấp thiết; tăng chi ngân sách
cho lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kích thích nhiều ngành kinh tế phát triển, đồng thời cũng
là giải pháp hữu hiệu để giảm nhanh tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại.
3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hƣớng kích cầu Bất động sản
Kích cầu bất động sản hiện nay chính là kích cầu từ người tiêu dùng. Kích cầu người tiêu
dùng, lấy người tiêu dùng làm trung tâm cho việc ban hành chính sách. Có nhiều hình thức kích
cầu bất động sản tuy nhiên cần có những chính sách cụ thể đối với từng đối tượng, tuy nhiên để
kích cầu cũng cần có những giải pháp đồng bộ từ Chính Phủ, cơ quan quản lý nhà nước đến các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
KẾT LUẬN

Để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, phù hợp với quy luật của kinh
tế thị trường thì các cấp, các ngành liên quan cần có các biện pháp cụ thể, các chính sách được
đưa ra phải phù hợp với tình hình thực tiễn trên cơ sở nghiên cứu một cách thấu đáo, cần rút ra
được kinh nghiệm từ các nước trên thế giới đã từng mắc phải. Trong phần luận văn của mình tác
giả đã cố gắng tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến sự phát triển mất cân đối của thị trường bất
động sản Việt Nam trong những năm gần đây và cũng đưa ra một số các giải pháp tháo gỡ từ các
cấp, các ngành cũng như đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên hoạt động tín
dụng bất động sản của ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị
trường bất động sản lại chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của nhà
nước. Chính cơ chế chính sách của nhà nước sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường bất
động sản, tạo cơ chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển.
Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp
nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát
triển đồng bộ các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị
trường phái sinh với các công cụ là chứng chỉ bất động sản, cần chứng khoán hóa bất động sản.
Về phía các ngân hàng, để nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản cần
phải có ý thức cũng như quan tâm sâu sắc hơn đối với thị trường bất động sản và cơ chế tín dụng
cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm
túc các cơ chế, chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản, trích lập và dự phòng rủi ro
đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này./.

References
Tiếng Việt
1. Nguyễn Tất Bình (2004) Tổng quan về thị trường bất động sản, nhà xuất bản Thống kê
2. Nguyễn Đăng Đờn (2005), Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, thành phố Hồ Chí Minh
3. Nguyễn Minh Kiều (2008), Nghiệp vụ ngân hàng, Nxb Thống kê, Thành Phố Hồ Chí
Minh
4.Nguyễn Thị Mùi (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Thành Phố Hà
Nội.
5.Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, Nxb Đại học Kinh tế Quốc Dân, Thành

Phố Hà Nội.
6.Trần Huy Hoàng (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Lao động xã hội
7.Nguyễn Thanh Trà và TS. Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường Bất động sản
Trường Đại Học Nông nghiệp I Hà Nội, 2004
Tiếng Anh
8. Frederic,S (1995), Tiền tệ, ngân hàng và thị trường tài chính, Nxb Khoa học và kỹ thuật,
Thành Phố Hà Nội.
9. Peter,S (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Thành Phố Hà Nội

Các website điện tử:
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
11.
12.
13.
14.
15.