Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thị trấn năm căn, huyện năm căn, tỉnh cà mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







NGUYỄN QUỐC THÀNH







ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
VỀ GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN NĂM CĂN,
HUYỆN NĂM CĂN, TỈNH CÀ MAU








LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN QUỐC THÀNH






ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
VỀ GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN NĂM CĂN,
HUYỆN NĂM CĂN, TỈNH CÀ MAU

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03






NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN DUY BÌNH






HÀ NỘI, 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Thành

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS Nguyễn Duy Bình – Trưởng khoa Công nghệ thông tin ñã tận tình
hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Năm Căn tỉnh Cà Mau, cán bộ
ñịa chính và nhân dân thị trấn Năm Căn ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Nguyễn Quốc Thành

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

MỤC LỤC
Trang
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của ñề tài 2

1.2.1. Mục tiêu của ñề tài 2

1.2.2. Yêu cầu của ñề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Giá ñất, ñịnh giá ñất 3

1.1.1. Giá ñất và ñặc trưng của giá ñất 3

1.1.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất 8

1.2. Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) 17

1.3. Tổng quan về cơ sở dữ liệu và hệ quản trị cơ sở dữ liệu 24

1.3.1. Cơ sở dữ liệu 24

1.3.2. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu 26

1.4. Các kết quả ứng dụng GIS liên quan ñến giá ñất ở Việt Nam 29

1.5. Giới thiệu về phần mềm Mapinfo 31

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1. ðối tượng nghiên cứu 34

2.2. Phạm vi nghiên cứu 34

2.3. Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1. ðiều tra, thu thập các số liệu 34

2.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu 35

2.3.3. Quản lý và cung cấp các thông tin 35

2.4. Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1. Phương pháp thu thập – phân tích sử lý số liệu, tài liệu 35

2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu 36

2.4.3. Phương pháp truy vấn thông tin bằng công cụ GIS 36

2.4.4. Phương pháp bản ñồ 36

2.4.5. Phương pháp phỏng vấn 37

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38

3.1. Khái quát khu vực nghiên cứu 38

3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu 49

3.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian cho từng thửa ñất 49

3.2.2. Thiết kế xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 51

3.2.3. Nhập cơ sở dữ liệu vào phần mềm Mapinfo 53

3.3. Công cụ GIS phục vụ quản lý và cung cấp thông tin về giá ñất 61

3.4. Tạo các bản ñồ chuyên ñề liên quan ñến giá ñất 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Ý nghĩa
CSDL Cơ sở dữ liệu
CNTT Công nghệ thông tin
ESRI Economic and social Reseach Institute.
GIS Geographic Information System (Hệ thống thông tin ñịa lý)
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HTTTðL Hệ thống thông tin ñịa lý
KTXH Kinh tế xã hội
NN Nhà nước
QLðð Quản lý ñất ñai
Qð Quy ñịnh
SD Sử dụng
SQL Structured Query Language (Ngôn ngữ truy vấn và cấu trúc)
TT Thị trường
UBND Ủy ban nhân dân

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế thị trấn Năm Căn giai ñoạn 2007 - 2012 45
Bảng 3.2: Dân số trung bình thị trấn Năm Căn giai ñoạn 2005 - 2010 46
Bảng 3.3: Diện tích hiện trạng năm 2012 thị trấn Năm Căn 51
Bảng 3.4: Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa ñất 54
Bảng 3.5: Dữ liệu về phân vùng giá ñất 55
Bảng 3.6: Dữ liệu về ñường 55

Bảng 3.7: Dữ liệu về loại ñất 55
Bảng 3.8: Giá ñất 1 số khu vực thị trấn Năm Căn năm 2013 62

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình về ñộng học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở 18
Hình 1.2: Sơ ñồ hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung 20
Hình 1.3: Các hợp phần thiết yếu cho công nghệ GIS 21
Hình 1.4: Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS 22
Hình 1.5: Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý 23
Hình 1.6: Sơ ñồ mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 24
Hình 1.7: Sơ ñồ sự liên kết giữa 2 thông tin cơ bản trong hệ CSDL GIS 25
Hình 1.8: Môi trường hệ thống cơ sở dữ liệu ñơn giản 29
Hình 3.1: Công cụ chuyển ñổi ñịnh dạng bản ñồ trong Mapinfo 52
Hình 3.2: Giao diện chính của phần mềm Mapinfo 53
Hình 3.3: Sơ ñồ mối quan hệ giữa các bảng dữ liệu 54
Hình 3.4: Dữ liệu ñược tổng hợp trên file excel dạng *xlsx 56
Hình 3.5: Mở file dữ liệu từ excel import vào phần mềm Mapinfo 57
Hình 3.6: Tạo bảng dữ liệu với các trường tương ứng trong file excel 57
Hình 3.7: Bảng dữ liệu thuộc tính ñược import từ file excel 58
Hình 3.8: Thông tin thửa ñất ñã ñược liên kết 59
Hình 3.9: Phân vùng vị trí các thửa ñất trên bản ñồ 63
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

Hình 3.10: Bảng thuộc tính sau khi ñã phân vùng vị trí thửa ñất 64
Hình 3.11: Thao tác tính giá bất ñộng sản 65
Hình 3.12: Bảng thuộc tính của CSDL giá ñất theo vị trí trong GIS 65

Hình 3.13: Thao tác tìm thửa với lệnh Select 66
Hình 3.14: Kết quả truy vấn tìm thửa 66
Hình 3.15: Kết quả truy vấn cùng chức năng thông kê 67
Hình 3.16: Kết quả dùng lệnh Find 68
Hình 3.17: Tìm bất ñộng sản theo khoảng giá 68
Hình 3.18: Các bước tạo bản ñồ chuyên ñề 69
Hình 3.19: Bản ñồ vị trí thửa ñất 70
Hình 3.20: Bản ñồ theo ñơn giá quy ñịnh 70
Hình 3.21: Bản ñồ phân vùng theo khoảng giá bất ñộng sản 71









Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trước ñây tất cả thông tin về ñất ñai ñược lưu trữ theo cách truyền thống
và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản ñồ giấy. Việc tra cứu thông tin ñến từng
thửa ñất, từng chủ sử dụng ñất phục vụ cho công tác quản lý ñất ñai ñang còn
gặp khá nhiều khó khăn. Bên cạnh ñó, ñất ñai thường xuyên có sự biến ñộng rất
lớn, do ñó việc cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến ñộng về ñất ñai một cách
kịp thời, chính xác là rất cần thiết. Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý
thông tin, tư liệu về ñất ñai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách

và bản ñồ giấy mà tại các xã, phường, thị trấn ñang thực hiện khó ñáp ứng ñược
nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác các thông tin về ñất ñai. Ứng dụng hệ thống
thông tin ñịa lý (GIS) là một trong những công cụ ñược ứng dụng rộng rãi trong
nhiều lĩnh vực trên thế giới. Quản lý tài nguyên thiên nhiên là một lĩnh vực có
nhiều ứng dụng từ GIS, ñặc biệt là hỗ trợ quy hoạch, chồng ghép bản ñồ, quản lý
thông tin tài nguyên…. Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu
ñiểm là chức năng quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau.
Bên cạnh ñó thông tin ñược chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin
phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý ñất ñai mà thực hiện theo phương pháp
truyền thống khó có thể thực hiện ñược.
Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ
cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại thay thế dần phương
pháp quản lý truyền thống, bằng việc sử dụng công nghệ tin học, mà cụ thể là
công nghệ GIS trong quá trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin ñất ñai.
Chính vì vậy, ñược sự phân công của Ban quản lý ñào tạo Trường ñại học Nông
nghiệp Hà Nội và dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Duy Bình, chúng tôi tiến
hành nghiên cứu ñề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu về
giá ñất trên ñịa bàn thị trấn Năm Căn, huyện Năm Căn, tỉnh Cà Mau”.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu của ñề tài
Nghiên cứu khả năng ứng dụng GIS trong công tác quản lý ñất ñai, cụ thể
là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá ñất bằng ứng dụng GIS ñể quản lý thông tin về
giá ñất tại thị trấn Năm Căn huyện Năm Căn tỉnh Cà Mau.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
Nắm vững cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn về GIS; về các vấn ñề có
liên quan ñến giá ñất ở ñịa bàn nghiên cứu.
ðiều tra thu thập các số liệu, bản ñồ, sổ sách hiện ñang phục vụ cho công tác

quản lý ñất ñai tại ñịa phương trên cơ sở trung thực, khách quan.
Thành lập bản ñồ ñịa chính theo ñịnh dạng GIS ñảm bảo ñộ chính xác.
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá ñất kết hợp công nghệ GIS.
ðưa ra giao diện phục cụ công tác tra cứu thông tin về giá ñất trên nền GIS.
Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tính toán giá ñất tại thị trấn
Năm Căn, ñánh giá những ưu ñiểm, hạn chế của hệ thống.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Giá ñất, ñịnh giá ñất
1.1.1. Giá ñất và ñặc trưng của giá ñất
1.1.1.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Do ñó ñối
với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô.
Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa
tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có
thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2005)
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất
là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó
trong không gian và thời gian xác ñịnh. Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị
hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả ñất ñai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là
cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá

cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói
chung ñều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển
nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như
quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2005)
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4 Luật ñất ñai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất.
Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý
từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường
hợp sau ñây (ðiều 55 Luật ñất ñai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá
theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Thời gian qua giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh, việc xác ñịnh giá
ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và chậm ñược sửa
ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng và thường
thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai. Vì vậy, giá ñất do Nhà nước ban hành
không có tính khả thi và ít ñược áp dụng ñược trên thực tế. Do vậy Luật ñất ñai
2003 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử

dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không
thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính
giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có
hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có
sử dụng ñất. Giá ñất này phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục
việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho
thuê ñất. Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại
một thời ñiểm xác ñịnh gọi là giá ñất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một
mảnh ñất nào ñó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng ñất trong
một thị trường có tác ñộng quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh Giá ñất này phản ánh ñúng bản chất của các giao dịch
dân sự về ñất ñai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính ñúng
giá trị thực của ñất ñai khắc phục sự áp ñặt về giá ñất của Nhà nước và phù hợp
với việc sử dụng ñất ñai trong ñiều kiện kinh tế thị trường.
1.1.1.2. ðặc trưng của giá ñất
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý
kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành. Luật ñất ñai hiện hành quy
ñịnh người sử dụng ñất ñược hưởng các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñể sản xuất
kinh doanh. Vì vậy ñặc trưng của giá ñất nói chung khác với ñặc trưng của giá
các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số ñặc

trưng sau:
Giá ñất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa ñất ñai không có tính di
ñộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân ñất ñai mà là thu lợi và
quyền lợi của ñất ñó. Cho nên giá cả ñất ñai là giá cả mua bán của quyền và lợi
ích về ñất. Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với
giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường ñất ñai không hoàn thiện. Giá ñất
không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có
lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua
ñất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh ñất ñó là thích hợp với
họ ñể ñịnh cư trên ñó. Ngoài ra giá ñất bị chi phối bởi các mục ñích và hiệu quả
kinh tế trong việc sử dụng ñất ñó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy
hoạch sử dụng ñất
Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương ñối hoàn chỉnh, có
thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong
thời gian ngắn; trong khi ñó ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị
trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả ñược hình thành dưới
sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau,
khi ñịnh giá cần căn cứ ñặc ñiểm của bản thân loại ñất và tình trạng thị trường,
tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu
dài, ñồng thời nó biến ñộng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi
trường, quy hoạch sử dụng ñất, xây dựng cơ sở hạ tầng ñặc biệt là trong lĩnh
vực tạo nhu yếu phẩm ñể duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần
tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng ñất phải có trách nhiệm ñối với xã hội
khi sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp
Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai

ðối với hàng hoá thông thường do lao ñộng làm ra thì giá cả cao hay thấp
do giá thành sản xuất quyết ñịnh. ðất ñai không phải là sản phẩm lao ñộng của
con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá
cả ñất ñai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên ñó. Như vậy giá ñất
không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của ñất
hoặc hiệu quả vốn ñầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá ñất ñai thì có giá thành của
sản phẩm, nhưng những chi phí ñó chỉ ñủ ñiều kiện ñể trở thành một bộ phận
của giá ñất khi có hiệu quả thực tế. ðịnh giá ñất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng
hợp là khả năng sinh lợi và vốn ñầu tư ñiều này rất phức tạp. Do ñó không thể
tính ñúng, tính ñủ, tính hết ñược giá trị vốn của ñất (hiểu theo nghĩa rộng).
Trong thực tế khi khai phá ñất ñai là có giá thành, nên trong giá cả ñất ñai
cần ñược thể hiện. Nhưng phần giá cả khai phá ñó chủ yếu là ñầu tư vào ñất ñai
và thu lợi ñầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá ñất.
Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh
Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản
thân ñôi bên cung cầu. Nhưng trong thị trường ñất ñai thì cung của ñất là do tự
nhiên cung cấp, ñất ñai mà con người có thể sử dụng ñược là rất hạn chế, làm
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu ñối với
ñất lại thay ñổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, ñó là mặt
chủ yếu ảnh hưởng ñến giá ñất. Về tổng quan và lâu dài giá ñất thường bị cán
cân quan hệ cung cầu tác ñộng với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng
do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu
của xã hội vì khả năng cung của ñất ñai ít thay ñổi và có giới hạn.
Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do ñất có tính cố ñịnh về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,
giá cả thị trường của ñất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu
vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa

ñất ảnh hưởng rất khác nhau ñến giá của thửa ñất. Do vậy ñối với giá ñất thì rất
khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh ñất khác nhau, loại ñất khác nhau có giá cả rất khác
nhau. Như vậy giá ñất chứa dựng yếu tố ñịa phương, yếu tố vùng, tính khu vực
và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường
vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra
vị trí có tính cá biệt, từ ñó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc ñịnh
giá ñất.
Giá ñất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử
dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng ñất không những không có
hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng
lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường ñất ñai
nước ta ñối với những mảnh ñất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng ñất, thời
hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng ñất ban ñầu ngày càng tiêu
hao, do ñó quyền sử dụng ñất cũng sẽ hạ xuống.
Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng
Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc
ñộ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo
thành. ðầu tiên là do tính khan hiếm của ñất ñai (diện tích ñất tự nhiên của mỗi
quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

ñồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên,
thứ ñến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho tỷ
suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm
cho giá ñất có trạng thái tăng lên.
1.1.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất
1.1.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại
ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường
phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá. (Khoản
1 ñiều 4 chương 2 Nð 188/2004/Nð-CP)
- Các trường hợp áp dụng
+ Các bất ñộng sản như: căn hộ, chung cư, nhà liên kế, nhà phố, phân
xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, văn phòng
+ ðất trống
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BðS “tương tự” ñược giao dịch
trong thời gian gần với thời ñiểm ñịnh giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao
gồm các ñặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau bao
gồm:
+ Các ñặc ñiểm vật chất BðS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi
thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi
+ Tính pháp lý của BðS: Bất ñộng sản có mức ñộ hoàn chỉnh các tài liệu
pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi ñịnh giá, cần phải xem xét về
giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn
thành, thời gian sử dụng bất ñống sản
+ ðặc ñiểm mặt bằng: các ñặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng
mặt tiền, hình dáng và các nét ñặc trưng ñịa lý.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

+ ðịa ñiểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình
công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các ñặc tính ñịa
hình. Những ñặc trưng này là quan trọng trong việc xác ñịnh vị trí, ñịa ñiểm ñó
có thể ñược coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
+ Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình

dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá
giao dịch thị trường của bất ñộng sản.
+ Các ñiều khoản và ñiều kiện của giao dịch: các ñiều kiện về
thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp,
bán cưỡng ép/tự nguyện
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập ñược, so
sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần ñịnh giá, ñể tìm những thông
tin có thể ñưa ra so sánh ñược. Riêng ñối với bất ñộng sản, các thông tin cần
phân tích là:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất ñộng sản, ñịa chỉ của bất
ñộng sản, diện tích ñất, tổng diện tích sàn của bất ñộng sản, thời hạn sở hữu của
bất ñộng sản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác
+ ðánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so
sánh phải ñảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
+ Lựa chọn và tiến hành quy ñổi giá của các bất ñộng sản ra ñơn vị so
sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất ñộng sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền,
giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất ñộng sản về diện tích,
kích thước… Cụ thể như sau:
Loại bất ñộng sản ðơn vị so sánh chuẩn
ðất ñai
- Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp; ñất
chuyên dùng; ñất chưa sử dụng
- Ðất khu dân cư nông thôn

- Ðất ñô thị

Giá/mét vuông, giá/sào (360m
2
),

giá/ha
Giá/mét vuông; giá/sào (360m
2
),
giá/mét dài mặt tiền
Giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

Loại bất ñộng sản ðơn vị so sánh chuẩn


Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng,
khách sạn, bệnh viện
Giá/mét vuông, giá/căn hộ,
giá/phòng
Kho tàng Giá/mét vuông, giá/mét khối dung
tích
Sân bay, bến cảng Giá/mét vuông
Rạp hát, tiệm ăn Giá/chỗ ngồi
Phân tích, so sánh rút ra những ñiểm tương tự và những ñiểm khác
biệt, những ưu ñiểm và bất lợi của bất ñộng sản cần ñịnh giá với bất ñộng
sản so sánh.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành ñiều chỉnh các thông tin cho phù hợp
với tài sản cần ñịnh giá. Trong thực tế, ñịnh giá viên thường lựa chọn thông
tin của 3-5 tài sản tương tự, ñể ñiều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần ñịnh
giá
ðối tượng ñiều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá
của một bất ñộng sản hoặc giá tính theo ñơn vị so sánh chuẩn).
Căn cứ ñiều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các ñặc

ñiểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất ñộng sản so sánh và bất ñộng sản cần thẩm ñịnh
giá.
Nguyên tắc ñiều chỉnh: lấy tài sản cần ñịnh giá làm chuẩn, những yếu tố
tích cực tồn tại ở tài sản cần ñịnh giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì
cộng thêm vào (ñiều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
Tỷ lệ ñiều chỉnh: Tùy thuộc vào ñặc ñiểm của tài sản, mức giá giao dịch
trên thị trường của tài sản mà ñịnh giá viên lựa chọn tỷ lệ ñiều chỉnh (tính theo
tỷ lệ % trên giá trị tài sản).
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá trên cơ
sở giá của các tài sản so sánh ñược sau khi ñã ñiều chỉnh.
1.1.2.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền
gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn. (Khoản 1 ñiều 4 chương 2 Nð
188/2004/Nð-CP)

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao
gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận
ñược từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển ñổi 1 dòng thu nhập hàng
năm thành 1 tổng số vốn.
Quá trình chuyển ñổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn
hiện tại như là 1 quá trình vốn hóa và nó ñược thể hiện ñơn giản như sau:
Giá trị vốn= Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hóa
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và

giá trị vôn hóa:
+ Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận ñược từ việc khai thác
bất ñộng sản (cung cấp hàng hóa dịch vụ) với chi phí bỏ ra ñể ñạt ñược doanh
thu ñó kể cả việc khấu trừ thuế.
+ Lãi suất vốn hóa: (tỷ lệ hoàn vốn) Là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm ñịnh
giá căn cứ vào ñó ñể chuyển hoác thu nhập thành giá trị vốn của bất ñộng sản.
ðó là tỷ suất mong ước của nhà ñầu tư khi xem xét ñấu tư vào 1 bất ñộng sản
nào ñó cho 1 mục ñích kinh doanh cụ thể.
Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà ñầu tư ñược xác ñịnh bằng những rủi do
liên quan ñến ñầu tư:
Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản
ñầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

Công thức tính phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là 1 người hy sinh 1
khoản tièn trong hiện tại với hy vọng trong 1 thời gian sẽ thu ñược 1 khoản tiền
lớn hơnñủ ñể trang trải cho thời gian ñầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn
ñịnh của dòng tiền thu nhập trong tương lai .
Tỷ lệ hoàn vốn cần thiết ñược xác ñịnh bởi 3 yếu tố: lãi suất thực tế hay
giá trị thời gian của tiền tệ, tỷ lệ lạm phát dự kiến, rủi ro dự ñoán.
Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến ñược gọi là tỷ suất lợi
nhuận của các khoản ñầu tư không rủi ro
Một khoản ñầu tư không rủi ro ñược ñịnh nghĩa là khoản ñầu tư trong ñó
nha ñầu tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu ñược lợi nhuận.
Lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng là 1 ví dụ
ñiển hình.
Phần lớn các nhà ñầu tư thường thận trọng ñối với rui ro, do ñó họ thường
yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn ñối với khản ñầu tư mang tính chất rủi ro cao.
Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của cá khản ñầu

tư không rủi ro ñược gọi là phụ phí rủi ro.
Rủi do dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn ñịnh trong ñó
có 3 yếu tố rui ro thương gặp là:
+ Rủi ro kinh doanh: là những biến ñộng trong lợi nhuận do bản chất
nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác ñi, ñó là sự biến ñộng về lợi
nhuận của doanh nghiệp. Sự biến ñộng về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của
doanh thu bán hàng không ổn ñịnh và tỷ suất nợ trên vốn.
+ Rủi do tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức ñầu tư, một doanh nghiệp
có tỷ suất nợ cao(hệ số ñòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao.
+ Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán 1 khoản ñầu tư 1 cách
nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn ñược gọi là tính thanh khoản.
Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao.
Cách chuyển ñổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức ñơn
giản trên là thực hiện theo phương ơhaps thu nhập truyền thống. Tuy nhiên
vấn ñề chuyển hóa về vốn cần chú ý ñến thực tế là tổng số tiền nhận ñược
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn 1 số tiền như vậy nhận ñược trong thời
gian sau ñó 1 tháng, 1 năm. Do ñó cần tính ñến việc chiết khấu giá trị tương
lai thu nhập. ðiều này không ñược ñề cập trong phương pháp thu nhập truyền
thống.
1.1.2.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có
tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra
khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn
liền với ñất) (Khoản 3 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)
a) Trường hợp áp dụng
Phương pháp chiết trừ thường ñược áp dụng cho giá trong trường hợp: áp
dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường

hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị
trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác
ñịnh giá. (ðiểm a khoản 4 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)
b) Các bước ñánh giá bao gồm:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng
sản ñã chuyển nhượng thành công mà thửa ñất của bất ñộng sản ñó có những
ñặc ñiểm tương tự thửa ñất cần ñịnh giá.
Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ chính xác về các tài sản trên
ñất của các bất ñộng sản nói trên.
Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên
ñất.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa
chọn ở bước 1.
1.1.2.4. Phương pháp thặng dư
a) Cơ sở lý luận
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản. (Khoản 4 ñiều 1 Nð
123/2007/Nð-CP)
b) Phạm vi áp dụng
- ðất nhàn rỗi có khả năng phát triển.
- Công trình ñang tồn tại có khả năng phát triển.
- Công trình không hữu ích về kinh tế cần phải cải tạo và thay ñổi hoàn
toàn.
Giá trị thặng dư bất ñộng sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát

triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển
(nhà ñầu tư)
c. Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
- Khó khăn trong việc xác ñịnh mục ñích sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay ñổi tùy theo các ñiều
kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm ñối với việc ước tính các chi phí và
giá bán.
- Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt ñể ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính ñến giá trị thời gian của dòng tiền, như vậy
là ñã giả ñịnh là tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng thời ñiểm, mà giả ñịnh này là
không thực hiện ñược.
d. Quy trình thực hiện
Bước 1: Xác ñịnh cách sử dụng cao nhất vá tốt nhất của tài sản thẩm ñịnh
có tính ñến những quy ñịnh về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển dự kiến.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: Chi phí ñầu tư
vào ñất, Chi phí xây dựng, Lãi vay nhân hàng, Thuế, Lợi nhuận cho nhà ñầu
tư…
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ ñi tổng chi phí phát triển ñể có ñược
tổng giá trị còn lại.
1.1.2.5. Phương pháp ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng
ðây là một lý thuyết mới ñang ñược nghiên cứu và thảo luận bước ñầu ñã
cho một số kết quả ñáng tin cậy. Tuy nhiên, nó chưa ñược quy ñịnh trong các
văn bản pháp quy của Việt Nam tính ñến thời ñiểm thực hiện ñề tài.
a) Lý thuyết vị thế – chất lượng

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ñược Hoàng Hữu Phê phát triển và công bố
vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí ðô thị học dưới tiêu ñề “Vị thế,
chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư ñô
thị”. Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này ñược công bố rộng rãi trên các tạp chí
Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần ñây.
Nội dung chính của lý thuyết mô tả ñộng học dân cư ñô thị, tức sự lựa
chọn về nơi ở của người dân trong không gian ñô thị, có nội dung khác biệt so
với các lý thuyết ñược ña số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso
(1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải ñộng học dân cư ñô thị
theo sự lựa chọn giữa chi phí ñi lại và chi phí nhà ở.
Theo ñường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, sự thay ñổi trong
các khu dân cư ñô thị có thể ñược quan niệm như bao gồm một chuyển dịch
ñồng thời dọc theo hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).
Vị thế nơi ở là một hình thức ño sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà
ở tại một ñịa ñiểm xác ñịnh. Nó có thể ñại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục,
chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một
xã hội nhất ñịnh.
Việc ñịnh lượng vị thế có thể ñược tiến hành, hoặc thông qua việc ước
tính một biến số ñại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc
sử dụng các nhóm trọng ñiểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả