Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

1
M uở đầ
1. Tính c p thi t c a vi c nghiên c u t iấ ế ủ ệ ứ đề à
Trong b i c nh th tr ng b t ng s n (B S) ho t ng tr m l ng nh hi n nay;ố ả ị ườ ấ độ ả Đ ạ độ ầ ắ ư ệ
h ng hóa B S d ng nh khó có kh n ng thanh kho n cao. H n n a, m t b ph n khôngà Đ ườ ư ả ă ả ơ ữ ộ ộ ậ
nh các nh u t , kinh doanh B S n c ta có n ng l c t i chính h n ch . Mu n có ỏ à đầ ư Đ ở ướ ă ự à ạ ế ố đủ
ngu n v n áp ng nhu c u u t , kinh doanh, h th ng tìm n các ngân h ng th ngồ ố đ ứ ầ đầ ư ọ ườ đế à ươ
m i, các t ch c tín d ng vay v n. Tuy nhiên, trong i u ki n ch u s tác ng tiêu c cạ ổ ứ ụ để ố đ ề ệ ị ự độ ự
c a cu c kh ng ho ng kinh t to n c u v th c hi n Ngh quy t s 11 c a Chính ph vủ ộ ủ ả ế à ầ à ự ệ ị ế ố ủ ủ ề
ki m ch l m phát, n nh kinh t v mô v th c hi n an sinh xã h i thì các ngân h ngề ế ạ ổ đị ế ĩ à ự ệ ộ à
th ng m i ã th t ch t, t m d ng vi c cho vay v n u t v o l nh v c B S. Do thi u v nươ ạ đ ắ ặ ạ ừ ệ ố đầ ư à ĩ ự Đ ế ố
u t , nhi u doanh nghi p kinh doanh B S bu c ph i ti n h nh chuy n nh ng d án vđầ ư ề ệ Đ ộ ả ế à ể ượ ự à
hi n nay xu h ng chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S ng y c ng di n raệ ướ ể ượ ự đầ ư Đ à à ễ
ph bi n. ây l m t v n còn t ng i m i n c ta, c quy nh trong Lu t kinhổ ế Đ à ộ ấ đề ươ đố ớ ở ướ đượ đị ậ
doanh B S n m 2006. Do còn l l nh v c pháp lu t non tr v ang trong quá trình ho nĐ ă à ĩ ự ậ ẻ à đ à
thi n nên th c ti n thi h nh cho th y v n còn thi u các quy nh c th i u ch nh ho tệ ự ễ à ấ ẫ ế đị ụ ể đ ề ỉ ạ
ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S. M t khác, nh ng quy nh v v n độ ể ượ ự đầ ư Đ ặ ữ đị ề ấ đề
n y c ban h nh khi i v o cu c s ng ã b c l m t s i m b t c p, không phù h p v ià đượ à đ à ộ ố đ ộ ộ ộ ố đ ể ấ ậ ợ ớ
th c t cu c s ng. kh c ph c nh ng thách th c n y v góp ph n khai thông nh ngự ế ộ ố Để ắ ụ ữ ứ à à ầ ữ
“ i m ngh n” trong ho t ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S thì vi cđ ể ẽ ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ệ
nghiên c u, ánh giá m t cách to n di n pháp lu t th c nh v v n n y l r t c n thi t.ứ đ ộ à ệ ậ ự đị ề ấ đề à à ấ ầ ế
T ó m i nh n di n nh ng t n t i, b t c p c ng nh nguyên nhân c a nh ng khi mừ đ ớ ậ ệ ữ ồ ạ ấ ậ ũ ư ủ ữ ế
khuy t trong n i dung các quy nh v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S cóế ộ đị ề ể ượ ự đầ ư Đ để
th a ra m t s gi i pháp ho n thi n l vi c l m có ý ngh a lý lu n v th c ti n trong giaiể đư ộ ố ả à ệ à ệ à ĩ ậ à ự ễ
o n hi n nay. V i nh ng lý do trên, em l a ch n t i: “Các v n pháp lý v chuy nđ ạ ệ ớ ữ ự ọ đề à ấ đề ề ể
2
nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s n” l m khóa lu n t t nghi p c nhânượ ự đầ ư ấ độ ả à ậ ố ệ ử
lu t.ậ
2. M c ích nghiên c uụ đ ứ
M c ích nghiên c u ch y u c a khóa lu n, bao g m:ụ đ ứ ủ ế ủ ậ ồ
- H th ng hóa, phân tích v góp ph n ho n thi n c s lý lu n v th c ti n vệ ố à ầ à ệ ơ ở ậ à ự ễ ề

chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S xem xét d i góc pháp lý.ể ượ ự đầ ư Đ ướ độ
- ánh giá th c tr ng v a ra m t s gi i pháp ho n thi n pháp lu t Đ ự ạ à đư ộ ố ả à ệ ậ
v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S n c ta.ề ể ượ ự đầ ư Đ ở ướ
3. Nhi m v nghiên c uệ ụ ứ
th c hi n m c ích trên thì nhi m v nghiên c u c a khóa lu n c t ra l :Để ự ệ ụ đ ệ ụ ứ ủ ậ đượ đặ à
- Phân tích khái ni m v c i m c a d án u t , kinh doanh B S; phân tíchệ à đặ đ ể ủ ự đầ ư Đ
khái ni m v c i m c a khái ni m chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S.ệ à đặ đ ể ủ ệ ể ượ ự đầ ư Đ
- Lý gi i s c n thi t v ý ngh a c a vi c chuy n nh ng d án u t , kinh doanhả ự ầ ế à ĩ ủ ệ ể ượ ự đầ ư
B S.Đ
- Lu n gi i s c n thi t c a vi c pháp lu t i u ch nh ho t ng chuy n nh ng dậ ả ự ầ ế ủ ệ ậ đ ề ỉ ạ độ ể ượ ự
án u t , kinh doanh B S.đầ ư Đ
- Phân tích, bình lu n n i dung pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinhậ ộ ậ ề ể ượ ự đầ ư
doanh B S.Đ
- ánh giá th c tr ng pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S vĐ ự ạ ậ ề ể ượ ự đầ ư Đ à
a ra nh h ng v các gi i pháp ho n thi n.đư đị ướ à ả à ệ
4. i t ng v ph m vi nghiên c uĐố ượ à ạ ứ
4.1. i t ng nghiên c uĐố ượ ứ
i t ng nghiên c u c a khóa lu n, bao g m: Đố ượ ứ ủ ậ ồ
- Nghiên c u, gi i m b n ch t pháp lý c a các khái ni m u t , kinh doanh B S;ứ ả à ả ấ ủ ệ đầ ư Đ
khái ni m d án u t , kinh doanh B S; khái ni m chuy n nh ng d án trong u t ,ệ ự đầ ư Đ ệ ể ượ ự đầ ư
kinh doanh B S.Đ
3
- Nghiên c u các quy nh c a pháp lu t hi n h nh v chuy n nh ng d án trongứ đị ủ ậ ệ à ề ể ượ ự
u t , kinh doanh B S.đầ ư Đ
- Nghiên c u th c tr ng áp d ng pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinhứ ự ạ ụ ậ ề ể ượ ự đầ ư
doanh B S.Đ
- Nghiên c u quan i m, ng l i, chính sách c a ng v Nh n c v th tr ngứ đ ể đườ ố ủ Đả à à ướ ề ị ườ
B S nói chung v v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S nói riêng …Đ à ề ể ượ ự đầ ư Đ
4.2. Ph m vi nghiên c uạ ứ
Trên th c t , ho t ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S di n ra r t sôiự ế ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ễ ấ

ng, phong phú v a d ng. Pháp lu t v chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S lđộ à đ ạ ậ ề ể ượ ự đầ ư Đ à
l nh v c pháp lu t có n i h m r ng liên quan n nhi u l nh v c pháp lu t khác nhau nhĩ ự ậ ộ à ộ đế ề ĩ ự ậ ư
pháp lu t u t , pháp lu t th ng m i, pháp lu t t ai, pháp lu t xây d ng, pháp lu tậ đầ ư ậ ươ ạ ậ đấ đ ậ ự ậ
nh v pháp lu t dân s v.v. Tuy nhiên, trong khuôn kh c a m t b n khóa lu n c nhânà ở à ậ ự ổ ủ ộ ả ậ ử
lu t, Khóa lu n gi i h n ph m vi nghiên c u các quy nh v chuy n nh ng d án uậ ậ ớ ạ ạ ứ ở đị ề ể ượ ự đầ
t , kinh doanh B S c a Lu t kinh doanh B S n m 2006 v các v n b n h ng d n thi h nh.ư Đ ủ ậ Đ ă à ă ả ướ ẫ à
5. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ
Vi c nghiên c u t i d a trên c s k t h p gi a ph ng pháp lu n duy v t bi nệ ứ đề à ự ơ ở ế ợ ữ ươ ậ ậ ệ
ch ng v duy v t l ch s v i các ph ng pháp nghiên c u khoa h c c th nh : Ph ng phápứ à ậ ị ử ớ ươ ứ ọ ụ ể ư ươ
phân tích v t ng h p; ph ng pháp quy n p v di n gi i; ph ng pháp l ch s v logic;…à ổ ợ ươ ạ à ễ ả ươ ị ử à
T t c các ph ng pháp n y u c k t h p v s d ng lý gi i nh ng v n t raấ ả ươ à đề đượ ế ợ à ử ụ để ả ữ ấ đề đặ
trong n i dung khóa lu n. C th , khi m t lu n i m c a ra thì kèm theo ó l cácộ ậ ụ ể ộ ậ đ ể đượ đư đ à
lu n c ch ng minh, phân tích lu n i m ó. Sau khi phân tích, tác gi s t ng h p l iậ ứ để ứ ậ đ ể đ ả ẽ ổ ợ ạ
v n v a ra k t lu n. Trong quá trình phân tích, tác gi có th k t h p s d ngấ đề à đư ế ậ ả ể ế ợ ử ụ
ph ng pháp quy n p v di n gi i. Ph ng pháp l ch s c s d ng ch ra s phátươ ạ à ễ ả ươ ị ử đượ ử ụ để ỉ ự
tri n c a ho t ng chuy n nh ng d án tr c v sau khi c pháp lu t quy nh. S g nể ủ ạ độ ể ượ ự ướ à đượ ậ đị ự ắ
k t gi a các ch ng c a khóa lu n c th hi n b ng ph ng pháp logic. N u nhế ữ ươ ủ ậ đượ ể ệ ằ ươ ế ư
Ch ng 1 nghiên c u các v n lý lu n, khái quát chung thì Ch ng 2 i sâu phân tích n iươ ứ ấ đề ậ ươ đ ộ
4
dung c a v n . Ch ng 3 xu t gi i pháp c th nh m kh c ph c nh ng t n t i, ch raủ ấ đề ươ đề ấ ả ụ ể ằ ắ ụ ữ ồ ạ ỉ
nh ng ph ng h ng m i nh m áp ng yêu c u ra.ữ ươ ướ ớ ằ đ ứ ầ đề
6. B c c khóa lu nố ụ ậ
Ngo i m c l c, ph n m u, k t lu n v danh m c t i li u tham kh o, b c c c aà ụ ụ ầ ở đầ ế ậ à ụ à ệ ả ố ụ ủ
khóa lu n g m ba ch ng:ậ ồ ươ
- Ch ng 1. M t s v n lý lu n v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanhươ ộ ố ấ đề ậ ề ể ượ ự đầ ư
b t ng s n.ấ độ ả
- Ch ng 2. Pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ngươ ậ ề ể ượ ự đầ ư ấ độ
s n.ả
- Ch ng 3. Gi i pháp ho n thi n pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t ,ươ ả à ệ ậ ề ể ượ ự đầ ư
kinh doanh b t ng s n.ấ độ ả

Ch ng 1ươ
M T S V N LÝ LU N V CHUY N NH NG D ÁN TRONG U T , KINHỘ Ố Ấ ĐỀ Ậ Ề Ể ƯỢ Ự ĐẦ Ư
DOANH B T NG S NẤ ĐỘ Ả
1.1. Khái ni m u t , kinh doanh b t ng s nệ đầ ư ấ độ ả
1.1.1. Khái ni m u t b t ng s nệ đầ ư ấ độ ả
1.1.1.1. nh ngh a v c i m c a u t b t ng s nĐị ĩ à đặ đ ể ủ đầ ư ấ độ ả
5
Nghiên c u v u t B S, chúng ta không th không tìm hi u khái ni m u t nóiứ ề đầ ư Đ ể ể ệ đầ ư
chung. u t l m t thu t ng c s d ng ph bi n trong i s ng xã h i v c gi iĐầ ư à ộ ậ ữ đượ ử ụ ổ ế đờ ố ộ à đượ ả
thích trong các cu n t i n.ố ừ đ ể
- Theo T i n ti ng Vi t thông d ng: “ u t : B v n v o vi c s n xu t, kinhừ đ ể ế ệ ụ Đầ ư ỏ ố à ệ ả ấ
doanh c h ng ph n l i, lãi”để đượ ưở ầ ợ
1
.
- Theo T i n Lu t h c: “ u t : Vi c cá nhân, t ch c a các lo i t i s n v oừ đ ể ậ ọ Đầ ư ệ ổ ứ đư ạ à ả à
l m v n th c hi n các ho t ng s n xu t kinh doanh”à ố để ự ệ ạ độ ả ấ
2
v.v.
Nh v y, hi u theo ngh a chung nh t, u t l vi c t ch c, cá nhân b v n ho c t iư ậ ể ĩ ấ đầ ư à ệ ổ ứ ỏ ố ặ à
s n v o ho t ng s n xu t kinh doanh nh m m c ích ki m l i.ả à ạ độ ả ấ ằ ụ đ ế ợ
Trong l nh v c kinh doanh B S, t o ra B S h ng hóa, ch th kinh doanh ph i bĩ ự Đ để ạ Đ à ủ ể ả ỏ
v n, th i gian, ch t xám v công s c v o quá trình quy ho ch t ai, xây d ng nh , côngố ờ ấ à ứ à ạ đấ đ ự à
trình xây d ng. Ho t ng n y c g i l ho t ng u t B S. u t B S c ghiự ạ độ à đượ ọ à ạ độ đầ ư Đ Đầ ư Đ đượ
nh n trong n i dung các quy nh c a Lu t kinh doanh B S n m 2006. M c dù v y, thu tậ ộ đị ủ ậ Đ ă ặ ậ ậ
ng n y l i không c gi i thích trong Lu t kinh doanh B S n m 2006. T khái ni mữ à ạ đượ ả ậ Đ ă ừ ệ
chung v u t , chúng ta có th hi u u t B S l vi c t ch c, cá nhân (g i chung lề đầ ư ể ể đầ ư Đ à ệ ổ ứ ọ à
ch u t ) b v n v o l nh v c B S nh m thu c m t l i ích l n h n ngu n v n banủ đầ ư ỏ ố à ĩ ự Đ ằ đượ ộ ợ ớ ơ ồ ố
u. Ngu n v n ban u m ch u t b o ra bao g m: M t kho n ti n, th i gian, côngđầ ồ ố đầ à ủ đầ ư ả ồ ộ ả ề ờ
s c, kinh nghi m, s hi u bi t ho c ch t xám v.v. K t qu c a ho t ng u t B S mứ ệ ự ể ế ặ ấ ế ả ủ ạ độ đầ ư Đ à
ch u t có th thu c bao g m: B S h ng hóa (nh , công trình xây d ng, quy n sủ đầ ư ể đượ ồ Đ à à ở ự ề ử

d ng t); th ng hi u, danh ti ng; k n ng, ki n th c ho c kinh nghi m m i tích l yụ đấ ươ ệ ế ỹ ă ế ứ ặ ệ ớ ũ
c; i ng ngu n nhân l c có ch t l ng cao v.v.đượ độ ũ ồ ự ấ ượ
Bên c nh nh ng c tr ng c a ho t ng u t nói chung, u t B S còn mangạ ữ đặ ư ủ ạ độ đầ ư đầ ư Đ
m t s c i m c b n nh sau:ộ ố đặ đ ể ơ ả ư
1
Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. 255
2
Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -1999, tr. 152
6
Th nh t, u t B S l lo i hình u t òi h i ph i có v n u t l n. Do cứ ấ đầ ư Đ à ạ đầ ư đ ỏ ả ố đầ ư ớ đặ
i m c a B S l t i s n có giá tr l n, nên nh u t c n ph i b m t ngu n v n l n trongđ ể ủ Đ à à ả ị ớ à đầ ư ầ ả ỏ ộ ồ ố ớ
quá trình t o l p ra m t l ng h ng hóa B S.ạ ậ ộ ượ à Đ
Th hai, ho t ng u t B S òi h i ph i huy ng m t ngu n v n l n nên khôngứ ạ độ đầ ư Đ đ ỏ ả độ ộ ồ ố ớ
có b t k m t nh u t n o có th có v n. Vì v y, ti n h nh ho t ng n y, nhấ ỳ ộ à đầ ư à ể đủ ố ậ để ế à ạ độ à à
u t ph i huy ng v n t các kênh khác nhau nh vay v n c a ngân h ng th ng m i,đầ ư ả độ ố ừ ư ố ủ à ươ ạ
các t ch c tín d ng, qu u t t i chính; huy ng v n ng tr c c a khách h ng; huyổ ứ ụ ỹ đầ ư à độ ố ứ ướ ủ à
ng v n góp c a các c ông; h p tác, liên doanh, liên k t v i các i tác trong v ngo iđộ ố ủ ổ đ ợ ế ớ đố à à
n c; phát h nh c phi u, trái phi u v.v.ướ à ổ ế ế
Th ba, ho t ng u t B S th ng di n ra trong m t th i gian d i c tínhứ ạ độ đầ ư Đ ườ ễ ộ ờ à đượ
b ng tháng ho c n m. i u n y có ngh a l t khi b t u n khi k t thúc m t d án uằ ặ ă Đ ề à ĩ à ừ ắ đầ đế ế ộ ự đầ
t B S th ng kéo d i h ng n m. Trong th i gian n y s có r t nhi u bi n ng, vì v y,ư Đ ườ à à ă ờ à ẽ ấ ề ế độ ậ
yêu c u nh u t ph i d oán c bi n ng có th x y ra. Ví d : Bi n ng v thầ à đầ ư ả ự đ đượ ế độ ể ả ụ ế độ ề ị
tr ng B S, bi n ng v giá nguyên v t li u, bi n ng v s phát tri n c a n n kinh t -ườ Đ ế độ ề ậ ệ ế độ ề ự ể ủ ề ế
xã h i; bi n ng v giá t v.v. Bên c nh ó, do th i gian th c hi n u t d i nên cácộ ế độ ề đấ ạ đ ờ ự ệ đầ ư à
nh u t c n ph i qu n lý, phân b v huy ng các ngu n v n m t cách hi u qu , h pà đầ ư ầ ả ả ổ à độ ồ ố ộ ệ ả ợ
lý.
Th t , k t qu c a ho t ng u t B S th ng l các công trình xây d ng g nứ ư ế ả ủ ạ độ đầ ư Đ ườ à ự ắ
li n v i t (có v trí c nh), g n v i i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i, môi tr ng nh tề ớ đấ ị ố đị ắ ớ đ ề ệ ự ế ộ ườ ấ
nh. Vì v y, ho t ng u t B S ph i n m v ng các c i m t nhiên, kinh t , môiđị ậ ạ độ đầ ư Đ ả ắ ữ đặ đ ể ự ế
tr ng nh h ng n ho t ng u t . M t khác, B S h ng hóa l th nh qu c a ho tườ ả ưở đế ạ độ đầ ư ặ Đ à à à ả ủ ạ

ng u t th ng có v trí c nh nên chúng có giá tr s d ng lâu d i. Do ó, trong uđộ đầ ư ườ ị ố đị ị ử ụ à đ đầ
t c n ph i chú ý n ch t l ng c a các công trình, t khâu ch n nguyên v t li u, cân iư ầ ả đế ấ ượ ủ ừ ọ ậ ệ đố
các kho n m c thi công công trình, n khâu thi công, ho n thi n, b o h nh …ả ụ đế à ệ ả à
Th n m, m t ho t ng u t m b o mang l i hi u qu kinh t - xã h iứ ă để ộ ạ độ đầ ư đả ả ạ ệ ả ế ộ
cao, c n l m t t công tác qu n lý, b i ngu n l c ph c v cho công tác u t l r t l n. Cácầ à ố ả ở ồ ự ụ ụ đầ ư à ấ ớ
7
nh u t c n quan tâm úng m c n vi c chu n b cho ho t ng u t nh l p d ánà đầ ư ầ đ ứ đế ệ ẩ ị ạ độ đầ ư ư ậ ự
u t , tri n khai th c hi n d án,…đầ ư ể ự ệ ự
Th sáu, B S l t i s n có giá tr l n nên ho t ng u t B S mang l i cho nhứ Đ à à ả ị ớ ạ độ đầ ư Đ ạ à
u t l i nhu n l n. i u n y có ngh a l t su t u t trên m t n v B S l r t cao.đầ ư ợ ậ ớ Đ ề à ĩ à ỷ ấ đầ ư ộ đơ ị Đ à ấ
Ng c l i, ho t ng n y c ng ti m n nhi u r i ro v nguy c thu l l n khi th tr ngượ ạ ạ độ à ũ ề ẩ ề ủ à ơ ỗ ớ ị ườ
B S “ óng b ng”, tính thanh kho n c a th tr ng B S th p.Đ đ ă ả ủ ị ườ Đ ấ
Th b y, ho t ng u t B S liên quan n l i ích c a nhi u ng i. Nó không chứ ả ạ độ đầ ư Đ đế ợ ủ ề ườ ỉ
liên quan n l i ích c a b n thân nh u t m còn liên quan n l i ích c a khách h ngđế ợ ủ ả à đầ ư à đế ợ ủ à
( i t ng th h ng B S h ng hóa); l i ích c a bên cho vay v n (ngân h ng th ng m i,đố ượ ụ ưở Đ à ợ ủ ố à ươ ạ
t ch c tín d ng, qu u t t i chính); các doanh nghi p s n xu t nguyên, v t li u xâyổ ứ ụ ỹ đầ ư à ệ ả ấ ậ ệ
d ng; i ng công nhân xây d ng; Nh n c v các i tác c a ch th u t B S v.v.ự độ ũ ự à ướ à đố ủ ủ ể đầ ư Đ
Vì v y, u t B S l lo i hình u t có i u ki n. i u n y có ngh a l không ph i b tậ đầ ư Đ à ạ đầ ư đ ề ệ Đ ề à ĩ à ả ấ
c t ch c, cá nhân n o c ng c phép u t B S m ch nh ng t ch c, cá nhân có ứ ổ ứ à ũ đượ đầ ư Đ à ỉ ữ ổ ứ đủ
các i u ki n do pháp lu t quy nh m i c ho t ng u t B S.đ ề ệ ậ đị ớ đượ ạ độ đầ ư Đ
Th tám, ho t ng u t B S không ch mang l i l i ích kinh t m còn em l iứ ạ độ đầ ư Đ ỉ ạ ợ ế à đ ạ
l i ích xã h i. Nó góp ph n gi i quy t nhu c u v ch cho ng i dân, t o l p các c s yợ ộ ầ ả ế ầ ề ỗ ở ườ ạ ậ ơ ở
t , v n hóa, xã h i b o m v n an sinh c a xã h i … …ế ă ộ để ả đả ấ đề ủ ộ
1.1.1.2. Các lo i hình u t b t ng s n.ạ đầ ư ấ độ ả
Trên th c t ho t ng u t B S c ti n h nh v i các lo i hình r t phong phúự ế ạ độ đầ ư Đ đượ ế à ớ ạ ấ
v a d ng. Chúng ta có th phân lo i m t s lo i hình u t B S ch y u sau ây:à đ ạ ể ạ ộ ố ạ đầ ư Đ ủ ế đ
- u t v o các khu dân c : Khu dân c ây có th l nh , khung chung c , khuĐầ ư à ư ư ở đ ể à à ở ư
ngh d ng u t v o khu dân c có ngh a l nh u t s b v n t o l p nh , khuỉ ưỡ Đầ ư à ư ĩ à à đầ ư ẽ ỏ ố ạ ậ à ở
chung c th ng m i; nh xã h i, khu ngh d ng v.v. Ho t ng n y còn c g i lư ươ ạ à ở ộ ĩ ưỡ ạ độ à đượ ọ à
ho t ng u t v o th tr ng a c.ạ độ đầ ư à ị ườ đị ố

- u t theo ng nh: L vi c nh u t có th s d ng B S l m m t b ng uĐầ ư à à ệ à đầ ư ể ử ụ Đ à ặ ằ để đầ
t v o m t ng nh khác. Lo i hình n y th ng có hai y u t l “phí” v “d ch v ”. “Phí” lư à ộ à ạ à ườ ế ố à à ị ụ à
8
ti n s d ng m t b ng, còn “d ch v ” l nh ng hình th c i kèm m nh u t có thề ử ụ ặ ằ ị ụ à ữ ứ đ à à đầ ư ể
cung c p l m t ng thêm thu nh p.ấ để à ă ậ
- u t m t b ng bán l : Bao g m u t xây d ng các trung tâm mua s m, c aĐầ ư ặ ằ ẻ ồ đầ ư ự ắ ử
h ng bán l , Nh u t có th s h u chúng ho c cho ng i khác thuê kinh doanh…à ẻ à đầ ư ể ở ữ ặ ườ để
bán l . Do ó, ngo i vi c nh n c ti n cho thuê nh k , nh u t còn có th cẻ đ à ệ ậ đượ ề đị ỳ à đầ ư ể đượ
nh n ph n tr m hoa h ng theo doanh s c a các c a h ng khi luôn gi cho B S tr th nh n iậ ầ ă ồ ố ủ ử à ữ Đ ở à ơ
kinh doanh uy tín.
- u t b t ng s n h n h p: Nh u t có th k t h p b t k hình th c n o Đầ ư ấ độ ả ỗ ợ à đầ ư ể ế ợ ấ ỳ ứ à ở
trên v o m t d án duy nh t. S d ng B S h n h p l hình th c u t ph bi n v i nh ngà ộ ự ấ ử ụ Đ ỗ ợ à ứ đầ ư ổ ế ớ ữ
nh u t có ngu n v n áng k vì i u n y s giúp h th c hi n a d ng hóa các y u tà đầ ư ồ ố đ ể đ ề à ẽ ọ ự ệ đ ạ ế ố
thi t y u ki m soát r i ro.ế ế để ể ủ
1.1.2. Khái ni m kinh doanh b t ng s nệ ấ độ ả
1.1.2.1. nh ngh a kinh doanh b t ng s nĐị ĩ ấ độ ả
Theo Lu t Kinh doanh B S n m 2006: “Kinh doanh b t ng s n: l vi c b v n uậ Đ ă ấ độ ả à ệ ỏ ố đầ
t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t ng s n bán, chuy n nh ng,ư ạ ậ ậ ể ượ ấ độ ả để ể ượ
cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c ích sinh l i” (Kho n 2 i u 4). Nh v y, pháp lu tạ ằ ụ đ ợ ả Đ ề ư ậ ậ
n c ta quan ni m kinh doanh B S bao g m các h nh vi sau ây nh m m c ích sinh l i: (i)ướ ệ Đ ồ à đ ằ ụ đ ợ
Mua bán, chuy n nh ng B S; (ii) Cho thuê B S; (iii) Thuê mua B S.ể ượ Đ Đ Đ
- H nh vi mua bán, chuy n nh ng B S c th c hi n d i các d ng sau:à ể ượ Đ đượ ự ệ ướ ạ
M t l , mua bán B S l vi c ch s h u B S ho c ng i c ch s h u B S yộ à Đ à ệ ủ ở ữ Đ ặ ườ đượ ủ ở ữ Đ ủ
quy n, l i th a k (bên bán) chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng B S cho bênề để ạ ừ ế ể ề ở ữ ề ử ụ Đ
nh n (bên mua) v ng i n y ph i tr cho ch s h u B S m t kho n ti n t ng ng v iậ à ườ à ả ả ủ ở ữ Đ ộ ả ề ươ ứ ớ
giá tr c a B S c s h u ho c s d ng B S.ị ủ Đ để đượ ở ữ ặ ử ụ Đ
Hai l , giao d ch B S có liên quan n kinh doanh B S l vi c mua bán, chuy nà ị Đ đế Đ à ệ ể
nh ng, thuê, thuê mua B S gi a t ch c, cá nhân không kinh doanh B S v i t ch c, cáượ Đ ữ ổ ứ Đ ớ ổ ứ
nhân kinh doanh B SĐ
3

.
3
Khoản 4 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
9
Ba l , u giá B S l vi c bán, chuy n nh ng B S công khai ch n ng i mua,à đấ Đ à ệ ể ượ Đ để ọ ườ
nh n chuy n nh ng B S tr giá cao nh t theo th t c u giá t i s nậ ể ượ Đ ả ấ ủ ụ đấ à ả
4
.
B n l , mua bán, chuy n nh ng B S tr ch m, tr d n l vi c mua bán, chuy nố à ể ượ Đ ả ậ ả ầ à ệ ể
nh ng B S m bên mua, bên nh n chuy n nh ng c tr ch m ho c tr d n ti n mua,ượ Đ à ậ ể ượ đượ ả ậ ặ ả ầ ề
ti n chuy n nh ng B S trong th i h n th a thu n trong h p ngề ể ượ Đ ờ ạ ỏ ậ ợ đồ
5
.
N m l , mua bán nh , công trình xây d ng hình th nh trong t ng lai l vi c muaă à à ự à ươ à ệ
bán nh , công trình xây d ng m t i th i i m ký h p ng, nh , công trình xây d ng óà ự à ạ ờ đ ể ợ đồ à ự đ
ch a hình th nh ho c ang hình th nh theo h s d án, thi t k b n v thi công v ti n ư à ặ đ à ồ ơ ự ế ế ả ẽ à ế độ
c thụ ể
6
.
- Cho thuê B S l vi c ch s h u B S ho c ng i c ch s h u B S y quy n,Đ à ệ ủ ở ữ Đ ặ ườ đượ ủ ở ữ Đ ủ ề
l i th a k (bên cho thuê) th a thu n chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng B S chođể ạ ừ ế ỏ ậ ể ề ở ữ ề ử ụ Đ
ng i có nhu c u s d ng (bên thuê) trong m t th i h n nh t nh v ng i n y ph i trườ ầ ử ụ ộ ờ ạ ấ đị à ườ à ả ả
m t kho n ti n thuê cho ch s h u B S trong th i h n thuê v tr l i B S khi h t th i h nộ ả ề ủ ở ữ Đ ờ ạ à ả ạ Đ ế ờ ạ
thuê B S.Đ
- Thuê mua nh , công trình xây d ng l hình th c kinh doanh B S, theo ó bên thuêà ự à ứ Đ đ
mua tr th nh ch s h u nh , công trình xây d ng ang thuê mua sau khi tr h t ti n thuêở à ủ ở ữ à ự đ ả ế ề
mua theo h p ng thuê muaợ đồ
7
.
1.1.2.2. c i m c a kinh doanh b t ng s nĐặ đ ể ủ ấ độ ả

Bên c nh nh ng c i m c a ho t ng kinh doanh nói chung, kinh doanh B S cònạ ữ đặ đ ể ủ ạ độ Đ
mang m t s c tr ng c b n sau ây:ộ ố đặ ư ơ ả đ
Th nh t, pháp lu t n c ta quy nh ch th kinh doanh B S ph i có v n pháp nhứ ấ ậ ướ đị ủ ể Đ ả ố đị
l 6 t ng (Kho n 1 i u 3 Ngh nh s 153/2007/N -CP ng y 15/10/2007 quy nh chià ỉ đồ ả Đ ề ị đị ố Đ à đị
ti t v h ng d n thi h nh Lu t Kinh doanh B S (sau ây g i l Ngh nh s 153/2007/N -ế à ướ ẫ à ậ Đ đ ọ à ị đị ố Đ
CP). Theo ó, doanh nghi p, h p tác xã kinh doanh B S ph i có v n pháp nh l 6 t ng.đ ệ ợ Đ ả ố đị à ỉ đồ
4
Khoản 4 Điều 6 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
5
Khoản 7 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
6
Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
7
Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006
10
Vi c xác nh n v n pháp nh n y c th c hi n theo quy nh c a pháp lu t v doanhệ ậ ố đị à đượ ự ệ đị ủ ậ ề
nghi p, h p tác xã v ng ký kinh doanh.ệ ợ à đă
H n n a, i v i d án khu ô th m i, d án h t ng k thu t khu công nghi p, chơ ữ đố ớ ự đ ị ớ ự ạ ầ ỹ ậ ệ ủ
u t d án ph i có v n u t thu c s h u không th p h n 20% t ng m c u t c a dđầ ư ự ả ố đầ ư ộ ở ữ ấ ơ ổ ứ đầ ư ủ ự
án ã c phê duy t. i v i d án khu nh thì không th p h n 15% t ng m c u tđ đượ ệ Đố ớ ự à ở ấ ơ ổ ứ đầ ư
c a d án có quy mô s d ng t (SD ) d i 20 ha, không th p h n 20% t ng m c u tủ ự ử ụ đấ Đ ướ ấ ơ ổ ứ đầ ư
c a d án có quy mô SD t 20 ha tr lên ã c phê duy t ( i u 5 Ngh nh sủ ự Đ ừ ở đ đượ ệ Đ ề ị đị ố
153/2007/N -CP).Đ
Th hai, ho t ng kinh doanh B S khác v i ho t ng kinh doanh d ch v B S; cứ ạ độ Đ ớ ạ độ ị ụ Đ ụ
th :ể
Kinh doanh b t ng s nấ độ ả Kinh doanh d ch v b t ng s nị ụ ấ độ ả
- V quan h ch th : Bao g m 2 bênề ệ ủ ể ồ
(bên bán v bên mua; bên nh n chuy nà ậ ể
nh ng v bên chuy n nh ng; bênượ à ể ượ
thuê v bên cho thuê; ).à

- V i t ng kinh doanh: (i) Mua -ề đố ượ
Bán B S; (ii) Chuy n nh ng - Nh nĐ ể ượ ậ
chuy n nh ng B S; (iii) Thuê - Choể ượ Đ
thuê B S; (iv) Thuê mua B S.Đ Đ
- V i u ki n kinh doanh: Không c nề đ ề ệ ầ
ch ng ch h nh ngh kinh doanh B S.ứ ỉ à ề Đ
- V quan h ch th : bao g m 3 bênề ệ ủ ể ồ
(bên bán/bên cho thuê, bên mua/bên thuê
v ch th kinh doanh d ch v B S).à ủ ể ị ụ Đ
- V i t ng kinh doanh: (i) Môi gi iề đố ượ ớ
B S; (ii) T v n B S; (iii) nh giá B S;Đ ư ấ Đ Đị Đ
(iv) u giá B S; (v) Qu ng cáo B S;Đấ Đ ả Đ
(vi) Qu n lý B S; (vii) S n giao d chả Đ à ị
B S.Đ
- V i u ki n kinh doanh: Ng i môiề đ ề ệ ườ
gi i, nh giá B S ph i có ch ng chớ đị Đ ả ứ ỉ
h nh ngh m i c kinh doanh. Ng ià ề ớ đượ ườ
qu n lý, i u h nh s n giao d ch B Sả đ ề à à ị Đ
ph i có gi y ch ng nh n ã qua l p oả ấ ứ ậ đ ớ đà
11
t o v qu n lý s n giao d ch B S.ạ ề ả à ị Đ
1.1.2.3. Các lo i hình kinh doanh b t ng s nạ ấ độ ả
Tìm hi u ho t ng kinh doanh B S cho th y trên th c t , ho t ng n y c th cể ạ độ Đ ấ ự ế ạ độ à đượ ự
hi n d i các lo i hình c b n sau ây:ệ ướ ạ ơ ả đ
- t tr ng: Do nhu c u SD ai ng y c ng t ng, trong khi qu t ai l có h n,Đấ ố ầ Đ đ à à ă ỹ đấ đ à ạ
cho nên kinh doanh t th ng có l i nhu n cao h n c . Tuy nhiên, t l m t t i s n cóđấ ườ ợ ậ ơ ả đấ à ộ à ả
tính thanh kho n th p, kinh doanh t th ng có r i ro cao h n kinh doanh các B S khácả ấ đấ ườ độ ủ ơ Đ
v r t khó vay v n u t v o lo i hình B S n y.à ấ ố để đầ ư à ạ Đ à
- Nh cho thuê ho c bán:à ở ặ để So v i các B S khác, kinh doanh nh có nhi u l iớ Đ à ở ề ợ
th h n nh : nhu c u xã h i v nh t ng lên không ng ng do s t ng dân s , công vi cế ơ ư ầ ộ ề à ở ă ừ ự ă ố ệ

kinh doanh không òi h i quá nhi u công s c v tính chuyên nghi p, công chúng có m t sđ ỏ ề ứ à ệ ộ ự
hi u bi t t ng i v lo i B S n y, tính thanh kho n c a nó cao h n v.v. Do v y, kinhể ế ươ đố ề ạ Đ à ả ủ ơ ậ
doanh nh th ng sôi ng h n so v i các lo i hình kinh doanh B S khác.à ở ườ độ ơ ớ ạ Đ
- Các to nh cho thuê v n phòng:à à ă Lo i hình n y òi h i m t l ng v n u tạ à đ ỏ ộ ượ ố đầ ư
ban u l n, trình qu n lý cao v ph i cung c p nhi u d ch v v i ch t l ng t t cho nhuđầ ớ độ ả à ả ấ ề ị ụ ớ ấ ượ ố
c u l m vi c c a các doanh nghi p. Lo i B S n y có tính thanh kho n th p, vi c kinh doanhầ à ệ ủ ệ ạ Đ à ả ấ ệ
ph thu c nhi u v o tình hình phát tri n c a n n kinh t v k v ng trong t ng lai c a cácụ ộ ề à ể ủ ề ế à ỳ ọ ươ ủ
nh u t .à đầ ư
- Kho ch a h ng cho thuê:ứ à Kinh doanh lo i B S n y ch u nh h ng l n t các ho tạ Đ à ị ả ưở ớ ừ ạ
ng s n xu t công nghi p v th ng m i khu v c, do v y nó c ng có r i ro. Yêu c u c ađộ ả ấ ệ à ươ ạ ở ự ậ ũ ủ ầ ủ
lo i B S n y l ph i g n các tr c giao thông chính, có l i ra v o cho các xe v n t i. Vi cạ Đ à à ả ầ ụ ố à ậ ả ệ
kinh doanh không òi h i v n u t l n v trình qu n lý cao.đ ỏ ố đầ ư ớ à độ ả
- Các trung tâm th ng m i:ươ ạ Yêu c u chung l ph i g n các tr c giao thông chính,ầ à ả ầ ụ
ra v o thu n l i, g n các khu dân c , các khu v n phòng l m vi c. Vi c qu n lý l r t ph cà ậ ợ ầ ư ă à ệ ệ ả à ấ ứ
t p, òi h i tính chuyên nghi p cao. Kinh doanh B S lo i n y ph thu c nhi u v o s c muaạ đ ỏ ệ Đ ạ à ụ ộ ề à ứ
12
c a dân c . Doủ ư v y, nó ph thu c v o s phát tri n kinh t c a c ng ng trong khuậ ụ ộ à ự ể ế ủ ộ đồ
v c.ự
- Khách s n:ạ Vi c qu n lý òi h i tính chuyên nghi p cao. u t v o lo i hìnhệ ả đ ỏ ệ Đầ ư à ạ
B S n y òi h i m t l ng v n l n, do v y giá tr c a khách s n r t l n v tính thanhĐ à đ ỏ ộ ượ ố ớ ậ ị ủ ạ ấ ớ à
kho n không cao. Ho t ng kinh doanh khách s n ph thu c nhi u v o s phát tri n c aả ạ độ ạ ụ ộ ề à ự ể ủ
n n kinh t , s n nh chính tr , an ninh xã h i v c nh quan, môi tr ng c a a ph ng.ề ế ự ổ đị ị ộ à ả ườ ủ đị ươ
- Các ho t ng d ch v liên quan:ạ độ ị ụ L nh ng ho t ng h tr cho kinh doanh B Sà ữ ạ độ ỗ ợ Đ
v th tr ng B S, bao g m ho t ng môi gi i, t v n, nh giá B S v.v. Nh ng ng ià ị ườ Đ ồ ạ độ ớ ư ấ đị Đ ữ ườ
ho t ng trong l nh v c n y l nh ng chuyên gia v B S, giúp cho ng i tham gia v o thạ độ ĩ ự à à ữ ề Đ ườ à ị
tr ng B S có th a ra nh ng quy t nh úng n.ườ Đ ể đư ữ ế đị đ đắ
1.1.3. Vai trò c a ho t ng u t , kinh doanh b t ng s n trong th tr ng b t ng s nủ ạ độ đầ ư ấ độ ả ị ườ ấ độ ả
u t , kinh doanh B S l m t hi n t ng kinh t khách quan trong n n kinh t h ngĐầ ư Đ à ộ ệ ượ ế ề ế à
hóa. Khi n n kinh t h ng hóa phát tri n, u t , kinh doanh B S c m r ng c v ph mề ế à ể đầ ư Đ đượ ở ộ ả ề ạ
vi, quy mô v hình th c. M t khác, m t n n kinh t h ng hóa không th t n t i n u không cóà ứ ặ ộ ề ế à ể ồ ạ ế

ho t ng s n xu t h ng hóa, trong ó, B S l m t lo i h ng hóa c bi t. Khác v i cácạ độ ả ấ à đ Đ à ộ ạ à đặ ệ ớ
lo i h ng hóa thông th ng khác, h ng hóa B S s cung c p cho ng i s d ng tính h uạ à ườ à Đ ẽ ấ ườ ử ụ ữ
ích v ti n nghi, l m n n t ng cho các ho t ng khác. Bên c nh ó, nó còn t o ra l i nhu nà ệ à ề ả ạ độ ạ đ ạ ợ ậ
cho nh u t v nh ng ng i h tr cho ho t ng kinh doanh B S. Do ó, có th th y,à đầ ư à ữ ườ ỗ ợ ạ độ Đ đ ể ấ
vai trò c a ho t ng u t , kinh doanh B S th hi n hai khía c nh sau:ủ ạ độ đầ ư Đ ể ệ ở ạ
Th nh t, th a mãn nhu c u c a ng i s d ng.ứ ấ ỏ ầ ủ ườ ử ụ
Th hai, các d án u t B S ph i n m trong ch ng trình phát tri n kinh t - xãứ ự đầ ư Đ ả ằ ươ ể ế
h i chung c a to n qu c v c a t ng a ph ng, g n li n v i công trình phát tri n qu cộ ủ à ố à ủ ừ đị ươ ắ ề ớ ể ố
gia. Vì v y, ho t ng u t , kinh doanh B S m t m t vì l i nhu n c a nh u t , m tậ ạ độ đầ ư Đ ộ ặ ợ ậ ủ à đầ ư ặ
khác t l i nhu n c a nh u t ph i trên c s nhu c u c a xã h i.để đạ ợ ậ ủ à đầ ư ả ơ ở ầ ủ ộ
1.2. Khái ni m chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nệ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
1.2.1. Khái ni m chuy n nh ng d ánệ ể ượ ự
13
1.2.1.1. nh ngh a v c i m c a d ánĐị ĩ à đặ đ ể ủ ự
D án (Project) l t p h p nh ng xu t v vi c b v n t o m i, m r ng ho cự à ậ ợ ữ đề ấ ề ệ ỏ ố để ạ ớ ở ộ ặ
c i t o nh ng i t ng nh t nh nh m t c s t ng tr ng v s l ng, c i ti nả ạ ữ đố ượ ấ đị ằ đạ đượ ự ă ưở ề ố ượ ả ế
ho c nâng cao ch t l ng c a s n ph m hay d ch v n o ó trong m t kho ng th i gian xácặ ấ ượ ủ ả ẩ ị ụ à đ ộ ả ờ
nh. đị
M t d án có th c xác nh theo nhi u cách khác nhau. Các d án có th do cácộ ự ể đượ đị ề ự ể
B , ng nh h u quan xu t, có th b t ngu n t quá trình xây d ng các k ho ch kinh tộ à ữ đề ấ ể ắ ồ ừ ự ế ạ ế
qu c gia hay các doanh nghi p t nhân ho c Nh n c c ng có các d án òi h i Chính phố ệ ư ặ à ướ ũ ự đ ỏ ủ
ph i tr giúp ho c phê chu n tr c khi th c hi n.ả ợ ặ ẩ ướ ự ệ
Khi th c hi n m t d án bao gi c ng có s mâu thu n ti m n v l i ích gi aự ệ ộ ự ờ ũ ự ẩ ề ẩ ề ợ ữ
nh ng ng i th c hi n d án v to n xã h i. Lý do ây l b i l i ích c a d án v cácữ ườ ự ệ ự à à ộ ở đ à ở ợ ủ ự à
ch ng trình công c ng ch t p trung cho m t b ph n dân chúng. Hay nói m t cách khác,ươ ộ ỉ ậ ộ ộ ậ ộ
m t d án u t ch giúp ích cho m t b ph n c ng ng n o ó m thôi. Nh ng iộ ự đầ ư ỉ ộ ộ ậ ộ đồ à đ à ữ đố
t ng do nh n bi t l i ích do d án mang l i cho mình nên có xu h ng ng h m nh m .ượ ậ ế ợ ự ạ ướ ủ ộ ạ ẽ
ng th i, n u các chi phí c a d án c cung c p ph n l n b ng ti n ngân sách chungĐồ ờ ế ủ ự đượ ấ ầ ớ ằ ề
c a Chính ph , l kinh phí c phân b r ng rãi cho to n xã h i, thì s không có m tủ ủ à đượ ố ộ à ộ ẽ ộ
nhóm ng i n o th y mình ph i ch u ph n l n gánh n ng chi phí c a d án. K t qu có thườ à ấ ả ị ầ ớ ặ ủ ự ế ả ể

oán tr c c l nh ng ng i c h ng l i t d án có xu h ng t o th nh m t nhómđ ướ đượ à ữ ườ đượ ưở ợ ừ ự ướ ạ à ộ
lên ti ng ng h m nh m d án, trong khi có nhóm ng i thua thi t (l nh ng ng i gánhế ủ ộ ạ ẽ ự ườ ệ à ữ ườ
ch u chi phí d án) l i quá phân tán v nh ng m t mát cá nhân trong s h quá nh , nên hị ự ạ à ữ ấ ố ọ ỏ ọ
không th tr th nh i tr ng có hi u qu ch ng l i nhóm i t ng h ng l i mangể ở à đố ọ ệ ả để ố ạ đố ượ ưở ợ
tính t p trung cao. Nói c th , m t d án có th chi phí cao 100% trong khi m c l i ích chậ ụ ể ộ ự ể ứ ợ ỉ
l 50% n u xét trên to n xã h i, nh ng n u nhóm h ng l i ch ch u 5% m c t ng chi phíà ế à ộ ư ế ưở ợ ỉ ị ứ ổ
c a d án, h s th y ó l 1 d án vô cùng t t v s gây áp l c m nh m d án củ ự ọ ẽ ấ đ à ự ố à ẽ ự ạ ẽ để ự đượ
th c hi n. Chính vì v y m chúng ta c n s m có h th ng th m nh d án t t nh m b o vự ệ ậ à ầ ớ ệ ố ẩ đị ự ố ằ ả ệ
t t l i ích c a c qu c gia. Tuy nhiên, câu chuy n không ch d ng t i ó b i trong th c tố ợ ủ ả ố ệ ỉ ừ ạ đ ở ự ế
14
c ng có các áp l c ng h d án v các ch ng trình phát sinh t chính trong b máy chínhũ ự ủ ộ ự à ươ ừ ộ
quy n. Các B , ng nh ch c n ng th ng xu t các d án v vi c h coi tr ng các d ánề ộ à ứ ă ườ đề ấ ự à ệ ọ ọ ự
m h ngh l ph c v cho l i ích chung, c ng l m t i u t nhiên v phù h p. Tuy nhiên,à ọ ĩ à ụ ụ ợ ũ à ộ đ ề ự à ợ
s h ng hái c a các quan ch c n y ch a b o m l các d án m h xu t th c sự ă ủ ứ à ư đủ ả đả à ự à ọ đề ấ ự ự
có hi u qu v m t kinh t v xã h i. Chúng ta c n các qui trình th m nh chính th c, vìệ ả ề ặ ế à ộ ầ ẩ đị ứ
h th ng n y s giúp chúng ta tránh c nh ng l ch n u t sai l m. Ch có nh ng suyệ ố à ẽ đượ ữ ưạ ọ đầ ư ầ ỉ ữ
ngh o t ng m i khi n chúng ta cho r ng nhi t tình c a các c quan trong chính quy n,ĩ ả ưở ớ ế ằ ệ ủ ơ ề
c a các quan ch c i v i d án m h xây d ng v trình l i không l nguyên nhânủ ứ đố ớ ự à ọ ự à đệ ạ à
áng k có th a n sai l m.đ ể ể đư đế ầ
M t d án th ng có nh ng c i m c b n nh sau:ộ ự ườ ữ đặ đ ể ơ ả ư
- D án l m t công vi c không th ng k .ự à ộ ệ ườ ỳ
- Các ho t ng c a d án có liên quan v i nhau theo m t tr t t th i gian nh t nh.ạ độ ủ ự ớ ộ ậ ự ờ ấ đị
Ví d : M t công vi c m i ch có th b t u khi m t ho c m t s công vi c khác ã k tụ ộ ệ ớ ỉ ể ắ đầ ộ ặ ộ ố ệ đ ế
thúc ho c l có nh ng m c th i gian ánh d u nh ng giai o n chính c a d án.ặ à ữ ố ờ đ ấ ữ đ ạ ủ ự
- M t d án ph i có nh ng m c tiêu rõ r ng v c th , h n n a nó ph i có h n chót.ộ ự ả ữ ụ à à ụ ể ơ ữ ả ạ
Các k t qu ph i th c hi n c m c tiêu ã ra c a d án.ế ả ả ự ệ đượ ụ đ đề ủ ự
- M t d án th ng ph i có ba i u ki n chính r ng bu c l ngân sách, k t qu vộ ự ườ ả đ ề ệ à ộ à ế ả à
th i h n.ờ ạ
1.2.1.2. Khái ni m v c i m c a chuy n nh ng d ánệ à đặ đ ể ủ ể ượ ự
Trong ngôn ng thông th ng, chuy n nh ng v chuy n giao l nh ng thu t ngữ ườ ể ượ à ể à ữ ậ ữ

ng ngh a c s d ng nh m ch h nh vi b n giao v t hay m t vi c gì ó cho ng iđồ ĩ đượ ử ụ ằ ỉ à à ậ ộ ệ đ ườ
khác. Theo t i n ti ng Vi t thông d ng: “Chuy n giao: Giao, b n giao l i cho ng iừ đ ể ế ệ ụ ể à ạ ườ
khác”
8
. Nh v y, t khái ni m chung v chuy n nh ng, chúng ta có th hi u chuy nư ậ ừ ệ ề ể ượ ể ể ể
nh ng d án l vi c chuy n nh ng to n b quy n, ngh a v v l i ích h p pháp i v iượ ự à ệ ể ượ à ộ ề ĩ ụ à ợ ợ đố ớ
d án t ch u t c sang ch u t m i phù h p v i quy nh c a pháp lu t.ự ừ ủ đầ ư ũ ủ đầ ư ớ ợ ớ đị ủ ậ
Chuy n nh ng d án có nh ng c i m c b n nh sau:ể ượ ự ữ đặ đ ể ơ ả ư
8
Từ điển tiếng Việt thông dụng, Sdd, tr.175
15
Th nh t, chuy n nh ng d án thu c th m quy n c a ch u t .ứ ấ ể ượ ự ộ ẩ ề ủ ủ đầ ư
Th hai, theo Ngh nh s 108/2006/N -CP quy nh chi ti t v h ng d n thi h nhứ ị đị ố Đ đị ế à ướ ẫ à
m t s i u c a Lu t u t n m 2005 có phân chia chuy n nh ng d án theo hai tr ngộ ố đ ề ủ ậ đầ ư ă ể ượ ự ườ
h p:ợ
- Chuy n nh ng d án không g n v i vi c ch m d t ho t ng c a t ch c kinh tể ượ ự ắ ớ ệ ấ ứ ạ độ ủ ổ ứ ế
chuy n nh ng thì vi c chuy n nh ng s tuân th các i u ki n v th t c chuy nể ượ ệ ể ượ ẽ ủ đ ề ệ à ủ ụ ể
nh ng v n quy nh t i i u 65 Ngh nh s 108/2006/N -CP.ượ ố đị ạ Đ ề ị đị ố Đ
- Chuy n nh ng d án g n v i vi c ch m d t ho t ng c a t ch c kinh tể ượ ự ắ ớ ệ ấ ứ ạ độ ủ ổ ứ ế
chuy n nh ng thì vi c chuy n nh ng d án ph i tuân th quy nh v i u ki n v thể ượ ệ ể ượ ự ả ủ đị ề đ ề ệ à ủ
t c sáp nh p, mua l i doanh nghi p t i i u 56 Ngh nh s 108/2006/N -CP.ụ ậ ạ ệ ạ Đ ề ị đị ố Đ
ây chúng ta c n có s phân bi t gi a chuy n nh ng d án v chuy n nh ng v nỞ đ ầ ự ệ ữ ể ượ ự à ể ượ ố
trong doanh nghi p, sáp nh p, mua l i doanh nghi p; theo ó:ệ ậ ạ ệ đ
M t l , chuy n nh ng d án ho n to n khác v i chuy n nh ng v n trong doanhộ à ể ượ ự à à ớ ể ượ ố
nghi p. Chuy n nh ng d án th c ch t l chuy n nh ng t i s n c a doanh nghi p choệ ể ượ ự ự ấ à ể ượ à ả ủ ệ
bên th ba. Chuy n nh ng v n trong doanh nghi p l chuy n nh ng quy n s h u c a cácứ ể ượ ố ệ à ể ượ ề ở ữ ủ
c ông, th nh viên trong doanh nghi p. Vi c chuy n nh ng n y có th l m thay i chổ đ à ệ ệ ể ượ à ể à đổ ủ
s h u doanh nghi p (ho c t l s h u) m không ng nhiên d n n thay i b t kở ữ ệ ặ ỷ ệ ở ữ à đươ ẫ đế đổ ấ ỳ
n i dung n o trong d án m doanh nghi p ó th c hi n. B i vì doanh nghi p l m t th cộ à ự à ệ đ ự ệ ở ệ à ộ ự
th pháp lu t c l p v i c ông, th nh viên c a nó.ể ậ độ ậ ớ ổ đ à ủ

Hai l , chuy n nh ng d án có m i quan h v i vi c sáp nh p, mua l i doanhà ể ượ ự ố ệ ớ ệ ậ ạ
nghi p nh ng không trùng nhau. i v i vi c sáp nh p doanh nghi p, thì doanh nghi p cệ ư Đố ớ ệ ậ ệ ệ đượ
sáp nh p s k th a to n b quy n v ngh a v c a doanh nghi p b sáp nh p. Do ó, sau khiậ ẽ ế ừ à ộ ề à ĩ ụ ủ ệ ị ậ đ
ho n t t th t c sáp nh p thì doanh nghi p b sáp nh p s ch m d t t n t i v các d ánà ấ ủ ụ ậ ệ ị ậ ẽ ấ ứ ồ ạ à ự
c a doanh nghi p n y (n u có) s ng nhiên ti p t c c th c hi n b i doanh nghi pủ ệ à ế ẽ đươ ế ụ đượ ự ệ ở ệ
c sáp nh p. Vi c sáp nh p c th c hi n theo các quy nh t ng ng c a Lu t doanhđượ ậ ệ ậ đượ ự ệ đị ươ ứ ủ ậ
16
nghi p. Vi c mua l i doanh nghi p có th th c hi n thông qua vi c mua l i 100% c ph n,ệ ệ ạ ệ ể ự ệ ệ ạ ổ ầ
ph n v n góp c a doanh nghi p th c hi n d án.ầ ố ủ ệ ự ệ ự
1.2.2. Chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nể ượ ự đầ ư ấ độ ả
1.2.2.1. Khái ni m d án u t , kinh doanh b t ng s nệ ự đầ ư ấ độ ả
D án u t , kinh doanh B S l m t d ng c th c a d án u t nói chung, nênự đầ ư Đ à ộ ạ ụ ể ủ ự đầ ư
v c b n nó mang nh ng c tr ng c a m t d án u t v c i u ch nh b i phápề ơ ả ữ đặ ư ủ ộ ự đầ ư à đượ đ ề ỉ ở
lu t u t . Tuy nhiên bên c nh ó, d án u t , kinh doanh B S còn có m t s nét cậ đầ ư ạ đ ự đầ ư Đ ộ ố đặ
tr ng riêng sau ây:ư đ
- Các d án u t , kinh doanh B S th ng yêu c u ngu n v n u t l n v d iự đầ ư Đ ườ ầ ồ ố đầ ư ớ à à
h n. Do ó, các nh u t ph i ti n h nh huy ng v n t nhi u kênh khác nhau phátạ đ à đầ ư ả ế à độ ố ừ ề để
tri n d án. Các kênh huy ng v n ây bao g m: v n t có (ngu n v n t ch s h u) vể ự độ ố ở đ ồ ố ự ồ ố ừ ủ ở ữ à
v n th ng m i (ngu n v n huy ng t ngân h ng, các t ch c tín d ng; t khách h ng;ố ươ ạ ồ ố độ ừ à ổ ứ ụ ừ à
th tr ng ch ng khoán; ).…ị ườ ứ
- Các d án u t , kinh doanh B S th ng mang tính “ a i m” v “ a ph ng”ự đầ ư Đ ườ đị đ ể à đị ươ
cao. V i cùng m t d án nh ng nh ng v trí ho c nh ng a ph ng khác nhau thì giá trớ ộ ự ư ở ữ ị ặ ữ đị ươ ị
c a chúng c ng khác nhau. Do ó, c n ph i có s i u ch nh c a Nh n c thông qua vi củ ũ đ ầ ả ự đ ề ỉ ủ à ướ ệ
ch ng d báo v lên k ho ch c th .ủ độ ự à ế ạ ụ ể
- Các ch th tham gia ho t ng c a th tr ng B S ng y c ng a d ng. Ho t ngủ ể ạ độ ủ ị ườ Đ à à đ ạ ạ độ
u t , kinh doanh B S c m r ng ra v i m i th nh ph n kinh t (bao g m c ng iđầ ư Đ đượ ở ộ ớ ọ à ầ ế ồ ả ườ
Vi t Nam nh c n c ngo i; t ch c, cá nhân n c ngo i). Do ó, h ng lo t d án uệ đị ư ở ướ à ổ ứ ướ à đ à ạ ự đầ
t có ch t l ng cao ã c ra i, góp ph n áng k v o vi c thúc y s phát tri n c aư ấ ượ đ đượ đờ ầ đ ể à ệ đẩ ự ể ủ
n n kinh t v.v.ề ế
Qua nh ng phân tích trên ây, có th hi u khái quát d án u t , kinh doanh B Sữ ở đ ể ể ự đầ ư Đ

l m t d ng c a d án u t , có ch th u t r t a d ng, có ngu n v n u t l n và ộ ạ ủ ự đầ ư ủ ể đầ ư ấ đ ạ ồ ố đầ ư ớ à
d i h n phát tri n d án; giá tr c a d án ph thu c r t l n v o v trí c a d án.à ạ để ể ự ị ủ ự ụ ộ ấ ớ à ị ủ ự
1.2.2.2. Khái ni m chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s n.ệ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
17
Trong l nh v c u t , kinh doanh B S, vi c chuy n nh ng d án th ng g n v iĩ ự đầ ư Đ ệ ể ượ ự ườ ắ ớ
vi c chuy n nh ng quy n SD , b i c tr ng c a l nh v c u t , kinh doanh B S l ph iệ ể ượ ề Đ ở đặ ư ủ ĩ ự đầ ư Đ à ả
g n li n v i m t a i m c nh. Thông qua ho t ng n y, th tr ng s phân chia th nhắ ề ớ ộ đị đ ể ố đị ạ độ à ị ườ ẽ à
các lo i doanh nghi p có nhu c u chuy n nh ng d án khác nhau. C th :ạ ệ ầ ể ượ ự ụ ể
M t l , các doanh nghi p g p khó kh n v t i chính do b tác ng b i kh ng ho ngộ à ệ ặ ă ề à ị độ ở ủ ả
kinh t , n n kinh t th tr ng r i v o tình tr ng kh ng ho ng, Nh ng tác ng n y có…ế ề ế ị ườ ơ à ạ ủ ả ữ độ à
nh h ng x u n ho t ng kinh doanh c a h . Do ó, h có nhu c u chuy n nh ng ả ưở ấ đế ạ độ ủ ọ đ ọ ầ ể ượ để
duy trì “s s ng”.ự ố
Hai l , các doanh nghi p ho t ng trong các l nh v c khác nh ng có u t , kinhà ệ ạ độ ĩ ự ư đầ ư
doanh B S khi th y th tr ng n y khó kh n thì h quy t nh chuy n nh ng d án t pĐ ấ ị ườ à ă ọ ế đị ể ượ ự để ậ
trung v o ng nh kinh doanh chính c a h .à à ủ ọ
Ba l , các doanh nghi p có m c ích ban u l t o l p d án sau ó chuy nà ệ ụ đ đầ à ạ ậ ự để đ ể
nh ng.ượ
Theo Ngh nh s 153/2007/N -CP quy nh chi ti t v h ng d n thi h nh Lu tị đị ố Đ đị ế à ướ ẫ à ậ
kinh doanh B S n m 2006 thì: “Chuy n nh ng to n b d án khu ô th m i, d án khuĐ ă ể ượ à ộ ự đ ị ớ ự
nh , d án h t ng k thu t khu công nghi p l vi c chuy n nh ng to n b quy n, ngh aà ở ự ạ ầ ỹ ậ ệ à ệ ể ượ à ộ ề ĩ
v v l i ích h p pháp t ch u t c sang ch u t m i thông qua h p ng b ng v nụ à ợ ợ ừ ủ đầ ư ũ ủ đầ ư ớ ợ đồ ằ ă
b n v c c quan nh n c có th m quy n cho phép” (kho n 1 i u 6). Còn chuy nả à đượ ơ à ướ ẩ ề ả Đ ề ể
nh ng m t ph n d án u t , kinh doanh B S l vi c chuy n nh ng m t ph n quy n,ượ ộ ầ ự đầ ư Đ à ệ ể ượ ộ ầ ề
ngh a v v l i ích h p pháp t bên chuy n nh ng sang bên nh n chuy n nh ng. H quĩ ụ à ợ ợ ừ ể ượ ậ ể ượ ệ ả
pháp lý c a h p ng chuy n nh ng n y l c bên chuy n nh ng v bên nh n chuy nủ ợ đồ ể ượ à à ả ể ượ à ậ ể
nh ng u tr th nh ng ch u t c a d án.ượ đề ở à đồ ủ đầ ư ủ ự
1.3. C s c a vi c chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nơ ở ủ ệ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
Tìm hi u v n chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S, chúng ta th yể ấ đề ể ượ ự đầ ư Đ ấ
r ng l nh v c n y xu t hi n l b i các nguyên nhân c b n sau ây:ằ ĩ ự à ấ ệ à ở ơ ả đ
18

Th nh t, th tr ng t i chính, ti n t ang th c hi n theo h ng th t ch t m c lãiứ ấ ị ườ à ề ệ đ ự ệ ướ ắ ặ ứ
su t cho vay c a các ngân h ng th ng m i ng y m t t ng, gây áp l c cho nhi u ho t ngấ ủ à ươ ạ à ộ ă ự ề ạ độ
kinh doanh, trong ó kinh doanh B S c ng b tác ng áng k . u t , kinh doanh m tđ Đ ũ ị độ đ ể Để đầ ư ộ
d án B S c n có ngu n v n l n, trong khi v n t có c a ph n l p doanh nghi p l i r t h nự Đ ầ ồ ố ớ ố ự ủ ầ ớ ệ ạ ấ ạ
ch , a ph n ph i d a v o ngu n v n vay c a các ngân h ng th ng m i. Bên c nh ó, thế đ ầ ả ự à ồ ố ủ à ươ ạ ạ đ ị
tr ng B S l i luôn có s bi n ng, ví d nh t o nên m t c n s t y giá B S lên quáườ Đ ạ ự ế độ ụ ư ạ ộ ơ ố đẩ Đ
cao so v i giá tr th c c a B S. Ng c l i, khi th tr ng B S r i v o tr ng thái “ óngớ ị ự ủ Đ ượ ạ ị ườ Đ ơ à ạ đ
b ng” thì tính thanh kho n c a B S m c r t th p. i u n y có ngh a l vi c xác l pă ả ủ Đ ở ứ độ ấ ấ Đ ề à ĩ à ệ ậ
các giao d ch v mua bán B S r t khó th c hi n. Ph n l n các ch u t B S v a v nh ị ề Đ ấ ự ệ ầ ớ ủ đầ ư Đ ừ à ỏ ở
n c ta có n ng l c t i chính r t h n ch . có v n u t , h th ng vay v n c a cácướ ă ự à ấ ạ ế Để ố đầ ư ọ ườ ố ủ
ngân h ng th ng m i. Th tr ng B S “ óng b ng” th ng r i v o th i i m n n kinh tà ươ ạ ị ườ Đ đ ă ườ ơ à ờ đ ể ề ế
g p kh ng ho ng. Khi ó, b o to n ngu n v n vay thì các ngân h ng th ng m i s h nặ ủ ả đ để ả à ồ ố à ươ ạ ẽ ạ
ch cho vay u t B S v ti n h nh thu h i l i v n cho các nh u t vay kinh doanhế đầ ư Đ à ế à ồ ạ ố à đầ ư
B S. T t c nh ng y u t trên, s l m cho ng i dân e dè trong vi c mua bán B S v khi nĐ ấ ả ữ ế ố ẽ à ườ ệ Đ à ế
cho các ch u t có ti m l c kinh t y u s khó có th tr v ng trên th tr ng. Chính vìủ đầ ư ề ự ế ế ẽ ể ụ ữ ị ườ
v y, i u t t y u l ph i chuy n nh ng d án cho nh u t khác th c s có ti m l c t iậ đ ề ấ ế à ả ể ượ ự à đầ ư ự ự ề ự à
chính l n h n.ớ ơ
Th hai, c ng có m t s d án c l p v tri n khai không tuân theo quy lu t cung -ứ ũ ộ ố ự đượ ậ à ể ậ
c u trong d i h n, m ch y theo xu h ng u c , “xí ph n”, t n t i c a d án trong ng nầ à ạ à ạ ướ đầ ơ ầ ồ ạ ủ ự ắ
h n d a v o k v ng sinh l i “ngay t c thì” c a “ ám ông”. Do v y, khi các dòng ti nạ ự à ỳ ọ ờ ứ ủ đ đ ậ ề
c i u ch nh, kh i l ng ti n l n b rút kh i l u thông thì các nhu c u th c s trên thđượ đ ề ỉ ố ượ ề ớ ị ỏ ư ầ ự ự ị
tr ng m i ph n ánh c quan h cung - c u, m t s d án “gi m nhi t” v t ó, xu tườ ớ ả đượ ệ ầ ộ ố ự ả ệ à ừ đ ấ
hi n nhi u h n vi c chuy n nh ng d án.ệ ề ơ ệ ể ượ ự
Th ba, k t tháng 11/2007, n c ta tr th nh th nh viên chính th c th 150 c a Tứ ể ừ ướ ở à à ứ ứ ủ ổ
ch c Th ng m i th gi i (WTO). i u n y ánh d u quá trình h i nh p ho n to n c aứ ươ ạ ế ớ Đ ề à đ ấ ộ ậ à à ủ
Vi t Nam v o n n kinh t th gi i. Hi n nay, kinh t th gi i v n ch a v t qua kh i cu cệ à ề ế ế ớ ệ ế ế ớ ẫ ư ượ ỏ ộ
19
kh ng ho ng. L m phát v n công l nh ng thách th c to l n m các n c trên th gi iủ ả ạ à ợ à ữ ứ ớ à ướ ế ớ
ang ph i n l c gi i quy t; c bi t l các n c trong khu v c Euro Zon. Trong b i c nhđ ả ỗ ự ả ế đặ ệ à ướ ự ố ả
ó, kinh t n c ta c ng ch u nhi u tác ng tiêu c c c a cu c kh ng ho ng kinh t thđ ế ướ ũ ị ề độ ự ủ ộ ủ ả ế ế

gi i. Vi c th t ch t ti n t trong i u ki n ngu n v n u t n c ngo i v o Vi t Nam s tớ ệ ắ ặ ề ệ đ ề ệ ồ ố đầ ư ướ à à ệ ụ
gi m l m t trong nh ng gi i pháp m Chính ph th c hi n nh m bình n kinh t v mô,ả à ộ ữ ả à ủ ự ệ ằ ổ ế ĩ
m b o an sinh xã h i. Trong i u ki n ó, nhi u doanh nghi p kinh doanh B S, ch uđả ả ộ đ ề ệ đ ề ệ Đ ủ đầ
t d án B S thi u v n trong th ti p t c th c hi n d án ã bu c ph i chuy n nh ng dư ự Đ ế ố ể ế ụ ự ệ ự đ ộ ả ể ượ ự
án u t , kinh doanh B S …đầ ư Đ
1.4. M c ích, ý ngh a c a chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nụ đ ĩ ủ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
1.4.1. M c ích c a chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nụ đ ủ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
Khi ti n h nh chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S, ch u t nóiế à ể ượ ự đầ ư Đ ủ đầ ư
chung v doanh nghi p kinh doanh B S s t c nh ng m c ích c b n sau:à ệ Đ ẽ đạ đượ ữ ụ đ ơ ả
M t l , s m rút kh i nh ng d án có tính r i ro cao, kinh doanh không hi u qu . âyộ à ớ ỏ ữ ự ủ ệ ả Ởđ
có th l d án ang tri n khai nh ng doanh nghi p c n v n nên c n chuy n nh ng, ho cể à ự đ ể ư ệ ạ ố ầ ể ượ ặ
l d án ã xây d ng xong nh ng không bán c h ng, bu c ch u t ph i bán t cà ự đ ự ư đượ à ộ ủ đầ ư ả đứ ả
d án v i giá r thu h i v n u t ,…ự ớ ẻ để ồ ố đầ ư
Hai l , ti n h nh chuy n nh ng m t ph n d án t ng n ng l c th c hi n d án,à ế à ể ượ ộ ầ ự để ă ă ự ự ệ ự
ph n t i chính thu c s giúp doanh nghi p gi i quy t áp l c t i chính ang è n ng.ầ à đượ ẽ ệ ả ế ự à đ đ ặ
Tr ng h p n y l do doanh nghi p ch a gi i quy t c b i toán thi u v n, trong khi cácườ ợ à à ệ ư ả ế đượ à ế ố
ngân h ng th ng m i l i h n ch cho vay. Do ó, gi i pháp t i u l ph i chuy n nh ngà ươ ạ ạ ạ ế đ ả ố ư à ả ể ượ
m t ph n d án.ộ ầ ự
Ba l , bên c nh ó, chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S c ng có thà ạ đ ể ượ ự đầ ư Đ ũ ể
giúp doanh nghi p c h ng l i nhu n tr c ti p t vi c chuy n nh ng d án. Tr ngệ đượ ưở ợ ậ ự ế ừ ệ ể ượ ự ườ
h p n y th ng l nh ng doanh nghi p ch nh t o l p d án sau ó chuy n nh ng…ợ à ườ à ữ ệ ủ đị ạ ậ ự để đ ể ượ
1.4.2. Ý ngh a c a chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b t ng s nĩ ủ ể ượ ự đầ ư ấ độ ả
20
T nh ng m c ích nêu trên, có th th y r ng ho t ng chuy n nh ng d án trongừ ữ ụ đ ể ấ ằ ạ độ ể ượ ự
u t , kinh doanh B S mang m t s ý ngh a quan tr ng ch y u nh sau:đầ ư Đ ộ ố ĩ ọ ủ ế ư
Th nh t, chuy n nh ng d án s giúp gi i quy t tình tr ng d án “treo”. Khi cácứ ấ ể ượ ự ẽ ả ế ạ ự
nh u t , kinh doanh B S vì m t s lý do ch quan nh thi u v n, m c ích u tà đầ ư Đ ộ ố ủ ư ế ố ụ đ đầ ư
không rõ r ng, ho c do m t s lý do khách quan khác nh i u ki n t nhiên, vi c b i…à ặ ộ ố ư đ ề ệ ự ệ ồ
th ng, gi i phóng m t b ng, th t c phi n h c a các c quan Nh n c, m không ti p…ườ ả ặ ằ ủ ụ ề à ủ ơ à ướ à ế
t c u t s d n n tình tr ng d án b ng ng tr (hay còn g i l d án treo), gây lãngụ đầ ư ẽ ẫ đế ạ ự ị ư ệ ọ à ự

phí v ti n c a, t ai. Khi ó, chuy n nh ng d án s l bi n pháp t i u gi i quy tề ề ủ đấ đ đ ể ượ ự ẽ à ệ ố ư để ả ế
tình tr ng trên, giúp cho th tr ng B S luôn v n ng m t cách liên t c.ạ ị ườ Đ ậ độ ộ ụ
Th hai, chuy n nh ng d án s giúp các nh u t gi i quy t c b i toán vứ ể ượ ự ẽ à đầ ư ả ế đượ à ề
v n. M t khi doanh nghi p vì lý do n o ó m không ngu n l c t i chính ti p t cố ộ ệ à đ à đủ ồ ự à để ế ụ
“theo” d án n cùng. Ho c d án ã ho n th nh nh ng l i g p khó kh n trong khâu bánự đế ặ ự đ à à ư ạ ặ ă
ra, . Khi ó, chuy n nh ng d án l gi i pháp t t nh t giúp doanh nghi p thu h i v n, gi i… đ ể ượ ự à ả ố ấ ệ ồ ố ả
quy t c áp l c t i chính ang è n ng.ế đượ ự à đ đ ặ
Th ba, vi c chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S còn giúp cho vi c th cứ ệ ể ượ ự đầ ư Đ ệ ự
hi n d án có hi u qu h n; t o i u ki n y nhanh t c chu chuy n dòng v n u tệ ự ệ ả ơ ạ đ ề ệ đẩ ố độ ể ố đầ ư
v góp ph n thúc y tính h p d n c a môi tr ng u t , kinh doanh n c ta. i u n yà ầ đẩ ấ ẫ ủ ườ đầ ư ở ướ Đ ề à
có ngh a l khi doanh nghi p thi u v n u t ho c u t kém hi u qu d n n vi c dĩ à ệ ế ố đầ ư ặ đầ ư ệ ả ẫ đế ệ ự
án B S b ng ng tr , d dang. H u qu l m t di n tích t không nh b b hoang v m tĐ ị ư ệ ở ậ ả à ộ ệ đấ ỏ ị ỏ à ộ
l ng ti n v n u t “b chôn” trong t l m “t c ngh n” s v n h nh c a th tr ng v nượ ề ố đầ ư ị đấ à ắ ẽ ự ậ à ủ ị ườ ố
v tác ng tiêu c c n s phát tri n c a th tr ng B S. Vi c chuy n nh ng d án uà độ ự đế ự ể ủ ị ườ Đ ệ ể ượ ự đầ
t , kinh doanh B S cho ch th u t khác có i u ki n h n s kh c ph c c nh ng hư Đ ủ ể đầ ư đ ề ệ ơ ẽ ắ ụ đượ ữ ệ
qu n y.ả à
Th t , vi c chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S t ch u t c sangứ ư ệ ể ượ ự đầ ư Đ ừ ủ đầ ư ũ
ch u t m i có kh n ng v i u ki n kinh doanh có hi u qu h n s b o m duy trìủ đầ ư ớ ả ă à đ ề ệ ệ ả ơ ẽ ả đả
21
công n, vi c l m cho ng i lao ng trong ng nh xây d ng; góp ph n th c hi n an sinh xãă ệ à ườ độ à ự ầ ự ệ
h i.ộ
M t khác, ho t ng n y còn góp ph n gi i quy t tình tr ng ng s n ph m c aặ ạ độ à ầ ả ế ạ ứ đọ ả ẩ ủ
các ng nh s n xu t v t li u xây d ng nh xi m ng, g ch, á, cát, s i, s t, thép v.v.à ả ấ ậ ệ ự ư ă ạ đ ỏ ắ
1.5. S c n thi t c a vi c i u ch nh ho t ng chuy n nh ng d án trong u t , kinhự ầ ế ủ ệ đ ề ỉ ạ độ ể ượ ự đầ ư
doanh b t ng s n b ng pháp lu t.ấ độ ả ằ ậ
Ng y nay, h u h t các n c có th tr ng B S phát tri n, m i v n liên quanà ở ầ ế ướ ị ườ Đ ể ọ ấ đề
n chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S u c i u ch nh b ng pháp lu t.đế ể ượ ự đầ ư Đ đề đượ đ ề ỉ ằ ậ
i u n y c lý gi i b i nh ng nguyên nhân c b n sau ây:Đ ề à đượ ả ở ữ ơ ả đ
Th nh t, pháp lu t mang nh ng c tr ng c b n m các bi n pháp qu n lý khácứ ấ ậ ữ đặ ư ơ ả à ệ ả
không th có c, ó l tính quy ph m, tính b t bu c chung, tính c ng ch v tính tể đượ đ à ạ ắ ộ ưỡ ế à ự

i u ch nh. Chính nh ng c tr ng c b n n y ã l m cho pháp lu t tr th nh bi n phápđ ề ỉ ữ đặ ư ơ ả à đ à ậ ở à ệ
qu n lý xã h i có hi u qu nh t c s d ng i u ch nh ho t ng chuy n nh ng dả ộ ệ ả ấ đượ ử ụ để đ ề ỉ ạ độ ể ượ ự
án trong u t , kinh doanh B S.đầ ư Đ
Th hai, ho t ng chuy n nh ng d án l m t trong nh ng ho t ng quan tr ngứ ạ độ ể ượ ự à ộ ữ ạ độ ọ
c a u t , kinh doanh B S. Vì v y, mu n cho th tr ng B S nói chung v ho t ng uủ đầ ư Đ ậ ố ị ườ Đ à ạ độ đầ
t , kinh doanh B S nói riêng phát tri n v i v o n n p, òi h i Nh n c ph i qu n lýư Đ ể à đ à ề ế đ ỏ à ướ ả ả
ch t ch b ng pháp lu t. Do ó, vi c xây d ng v ho n thi n h th ng pháp lu t v kinhặ ẽ ằ ậ đ ệ ự à à ệ ệ ố ậ ề
doanh B S s góp ph n t o ra h nh lang pháp lý v ng ch c cho ho t ng u t , kinhĐ ẽ ầ ạ à ữ ắ ạ độ đầ ư
doanh B S phát tri n l nh m nh.Đ ể à ạ
Th ba, khi có s i u ch nh c a pháp lu t, quy n v ngh a v c a các bên trong quanứ ự đ ề ỉ ủ ậ ề à ĩ ụ ủ
h chuy n nh ng s c m b o trên th c t , ng n ng a tình tr ng vi ph m c a cácệ ể ượ ẽ đượ đả ả ự ế ă ừ ạ ạ ủ
bên trong quá trình th c hi n ho t ng chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanhự ệ ạ độ ể ượ ự đầ ư
B S.Đ
Th t , m t khi th tr ng B S trong tình tr ng thi u minh b ch, ho t ngứ ư ộ ị ườ Đ ở ạ ế ạ ạ độ
chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S thi u m t khuôn kh pháp lý i uể ượ ự đầ ư Đ ế ộ ổ để đ ề
22
ch nh, khi ó, s l môi tr ng thu n l i cho các h nh vi tham nh ng, tiêu c c, các nh uỉ đ ẽ à ườ ậ ợ à ũ ự à đầ
t c tình t o ra các d án “ma” sau ó ti n h nh chuy n nh ng nh m tr c l i, H u qu…ư ố ạ ự đ ế à ể ượ ằ ụ ợ ậ ả
s khi n th tr ng Vi t Nam d n m t i ni m tin v i nh u t n c ngo i, l m gi mẽ ế ị ườ ệ ầ ấ đ ề ớ à đầ ư ướ à à ả
dòng v n u t t n c ngo i v o Vi t Nam. Do ó, kh c ph c tình tr ng trên, r t c nố đầ ư ừ ướ à à ệ đ để ắ ụ ạ ấ ầ
thi t ph i i u ch nh ho t ng chuy n nh ng d án u t , kinh doanh B S b ng phápế ả đ ề ỉ ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ằ
lu t.ậ
H n n a, vi c chuy n nh ng d án B S trong b i c nh kinh t th gi i ang cóơ ữ ệ ể ượ ự Đ ố ả ế ế ớ đ
nhi u di n bi n ph c t p theo chi u h ng b t l i cho s phát tri n c a n n kinh t n c ta.ề ễ ế ứ ạ ề ướ ấ ợ ự ể ủ ề ế ướ
Vì v y, ho t ng n y c n ph i c Nh n c qu n lý ch t ch b ng pháp lu t ng nậ ạ độ à ầ ả đượ à ướ ả ặ ẽ ằ ậ để ă
ng a nh ng “cú s c” cho s v n h nh thông su t c a ho t ng s n xu t - kinh doanh.ừ ữ ố ự ậ à ố ủ ạ độ ả ấ
Ch ng 2ươ
PHÁP LU T V CHUY N NH NG D ÁN TRONGẬ Ề Ể ƯỢ Ự
U T , KINH DOANH B T NG S NĐẦ Ư Ấ ĐỘ Ả
2.1. N i dung c b n c a pháp lu t v chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh b tộ ơ ả ủ ậ ề ể ượ ự đầ ư ấ

ng s nđộ ả
2.1.1. N i dung các quy nh v nguyên t c chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanhộ đị ề ắ ể ượ ự đầ ư
b t ng s nấ độ ả
Chuy n nh ng d án l m t trong nh ng ho t ng u t , kinh doanh B S. Do ó,ể ượ ự à ộ ữ ạ độ đầ ư Đ đ
ho t ng n y c ng ph i tuân theo nh ng nguyên t c c a ho t ng kinh doanh B S. Cạ độ à ũ ả ữ ắ ủ ạ độ Đ ụ
th :ể
Th nh t, các t ch c, cá nhân tham gia ho t ng chuy n nh ng d án trong uứ ấ ổ ứ ạ độ ể ượ ự đầ
t , kinh doanh B S bình ng tr c pháp lu t; t do th a thu n trên c s tôn tr ng quy nư Đ đẳ ướ ậ ự ỏ ậ ơ ở ọ ề
23
v l i ích h p pháp c a các bên tham gia thông qua h p ng, nh ng không c trái v ià ợ ợ ủ ợ đồ ư đượ ớ
quy nh c a pháp lu t.đị ủ ậ
Nguyên t c trên xác nh a v pháp lý c a ch th chuy n nh ng d án. Dù l tắ đị đị ị ủ ủ ể ể ượ ự à ổ
ch c kinh t , cá nhân trong n c hay t ch c, cá nhân n c ngo i, thì trong ph m vi kinh…ứ ế ướ ổ ứ ướ à ạ
doanh c a mình u c Nh n c b o h các quy n v l i ích h p pháp, m b oủ đề đượ à ướ ả ộ ề à ợ ợ đả ả
quy n t do kinh doanh theo quy nh c a Hi n pháp n m 1992 v không b phân bi t, iề ự đị ủ ế ă à ị ệ đố
x gi a các th nh ph n kinh t khác nhau. Các ch th tham gia ph i tuân th các quy nhử ữ à ầ ế ủ ể ả ủ đị
c a Lu t Kinh doanh B S n m 2006 v các quy nh khác c a pháp lu t có liên quan. Quaủ ậ Đ ă à đị ủ ậ
ó, quy n, l i ích h p pháp c a khách h ng v c a doanh c Nh n c b o h b ngđ ề ợ ợ ủ à à ủ đượ à ướ ả ộ ằ
pháp lu t. ậ
Th hai, B S c a ra chuy n nh ng ph i i u ki n theo quy nh c a phápứ Đ đượ đư ể ượ ả đủ đ ề ệ đị ủ
lu t.ậ
Theo quy nh c a Lu t Kinh doanh B S n m 2006 thì B S c phép a v o kinhđị ủ ậ Đ ă Đ đượ đư à
doanh bao g m hai lo i ch y u; ó l , nh , công trình xây d ng v quy n SD . Nh ,ồ ạ ủ ế đ à à ở ự à ề Đ à ở
công trình xây d ng ph i l nh , công trình xây d ng các i u ki n theo quy nh c aự ả à à ở ự đủ đ ề ệ đị ủ
Lu t Nh n m 2005, Lu t Xây d ng n m 2003; còn quy n SD c phép a v oậ à ở ă ậ ự ă ề Đ đượ đư à
chuy n nh ng ph i tuân th quy nh c a Lu t t ai n m 2003. Trong các v n b n phápể ượ ả ủ đị ủ ậ Đấ đ ă ă ả
lu t n y không ch a ra khái ni m v nh , công trình xây d ng v quy n SD nói chungậ à ỉ đư ệ ề à ở ự à ề Đ
m còn c p rõ lo i nh , công trình xây d ng, quy n SD n o c phép a v o kinhà đề ậ ạ à ự ề Đ à đượ đư à
doanh. Do ó, trong ho t ng chuy n nh ng, các nh u t ph i tìm hi u k các i uđ ạ độ ể ượ à đầ ư ả ể ỹ đ ể
ki n liên quan n B S c a ra chuy n nh ng.ệ đế Đ đượ đư ể ượ

Th ba, ho t ng chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B S ph i côngứ ạ độ ể ượ ự đầ ư Đ ả
khai, minh b ch.ạ
Nguyên t c n y chính l c s i u 11 Lu t Kinh doanh B S n m 2006 yêu c uắ à à ơ ở để Đ ề ậ Đ ă ầ
các ch th kinh doanh ph i cung c p y thông tin cho khách h ng trong các giao d chủ ể ả ấ đầ đủ à ị
24
v B S nói chung v trong chuy n nh ng d án nói riêng. Nguyên t c n y c th hi nề Đ à ể ượ ự ắ à đượ ể ệ
nh sau:ư
- Các nh u t ph i công khai thông tin v B S khi a v o chuy n nh ng.à đầ ư ả ề Đ đư à ể ượ
- Thông tin v B S c công khai t i s n giao d ch B S.ề Đ đượ ạ à ị Đ
- Ho t ng chuy n nh ng ph i c giao d ch qua s n giao d ch B S.ạ độ ể ượ ả đượ ị à ị Đ
- Ng i i u h nh s n giao d ch B S ph i có ch ng ch kinh doanh d ch v v i quyườ đ ề à à ị Đ ả ứ ỉ ị ụ ớ
mô theo quy nh.đị
Do ó, các nh u t khi ti n h nh ho t ng chuy n nh ng ph i th c hi n quađ à đầ ư ế à ạ độ ể ượ ả ự ệ
s n giao d ch B S. Vi c không giao d ch qua s n giao d ch B S c a ch th kinh doanh là ị Đ ệ ị à ị Đ ủ ủ ể à
h nh vi vi ph m pháp lu t v ph i ch u các ch t i theo lu t nh.à ạ ậ à ả ị ế à ậ đị
V i nh ng nguyên t c nêu trên s l ti n giúp cho ho t ng chuy n nh ng dớ ữ ắ ẽ à ề đề ạ độ ể ượ ự
án trong u t , kinh doanh B S c th c hi n m t cách l nh m nh, tuân th các quy nhđầ ư Đ đượ ự ệ ộ à ạ ủ đị
c a pháp lu t v m b o y l i ích c a Nh n c, l i ích c a nh u t v kháchủ ậ à đả ả đầ đủ ợ ủ à ướ ợ ủ à đầ ư à
h ng.à
2.1.2. N i dung các quy nh v ch th c phép chuy n nh ng d án trong u t , kinhộ đị ề ủ ể đượ ể ượ ự đầ ư
doanh b t ng s nấ độ ả
Ch th c phép chuy n nh ng v nh n chuy n nh ng ph i áp ng các i uủ ể đượ ể ượ à ậ ể ượ ả đ ứ đ ề
ki n v ch th kinh doanh B S quy nh t i i u 8 Lu t Kinh doanh B S n m 2006 vệ ề ủ ể Đ đị ạ Đ ề ậ Đ ă à
i u 3 Ngh nh 153/2007/N -CP. Theo ó, các t ch c, cá nhân chuy n nh ng v nh nĐ ề ị đị Đ đ ổ ứ ể ượ à ậ
chuy n nh ng d án B S ph i l doanh nghi p ho c h p tác xã, ph i có v n pháp nh l 6ể ượ ự Đ ả à ệ ặ ợ ả ố đị à
t ng Vi t Nam v có ng ký kinh doanh B S theo quy nh c a pháp lu t.ỷ đồ ệ à đă Đ đị ủ ậ
Có th phân lo i ch th c phép chuy n nh ng d án trong u t , kinh doanh B Sể ạ ủ ể đượ ể ượ ự đầ ư Đ
d a trên nh ng c n c sau:ự ữ ă ứ
Th nh t, c n c v o qu c t ch. Ch th chuy n nh ng d án s bao g m: nh uứ ấ ă ứ à ố ị ủ ể ể ượ ự ẽ ồ à đầ
t trong n c v nh u t n c ngo i.ư ướ à à đầ ư ướ à

25
i u 24 Ngh nh s 84/2007/N -CP ng y 25/5/2007 quy nh t ch c kinh t trongĐ ề ị đị ố Đ à đị ổ ứ ế
n c c chuy n nh ng d án có SD cho t ch c kinh t có v n u t n c ngo iướ đượ ể ượ ự Đ ổ ứ ế ố đầ ư ướ à
trong các tr ng h p sau: 1) D án u t k t c u h t ng khu công nghi p, khu ch xu t,ườ ợ ự đầ ư ế ấ ạ ầ ệ ế ấ
c m công nghi p v khu kinh doanh t p trung khác có cùng ch SD quy nh t i Kho nụ ệ à ậ ế độ Đ đị ạ ả
1 v Kho n 2 i u 35 Ngh nh s 84/2007/N -CP; 2) D án u t thu c khu kinh t , khuà ả Đ ề ị đị ố Đ ự đầ ư ộ ế
công ngh cao, d án u t k t c u h t ng khu ô th , khu dân c nông thôn; 3) D án uệ ự đầ ư ế ấ ạ ầ đ ị ư ự đầ
t s n xu t, kinh doanh; 4) D án u t xây d ng, kinh doanh nh ã ho n th nh u tư ả ấ ự đầ ư ự à ở đ à à đầ ư
xây d ng ng b h t ng dùng chung c a d án. Vi c nh n chuy n nh ng d án có SDự đồ ộ ạ ầ ủ ự ệ ậ ể ượ ự Đ
k trên c th c hi n theo quy nh c a pháp lu t v kinh doanh B S, c th :ể đượ ự ệ đị ủ ậ ề Đ ụ ể
- Tr ng h p d án c chuy n nh ng m bên chuy n nh ng l t ch c kinh tườ ợ ự đượ ể ượ à ể ượ à ổ ứ ế
trong n c c Nh n c giao t, c nh n chuy n nh ng quy n SD m ti n SD ,ướ đượ à ướ đấ đượ ậ ể ượ ề Đ à ề Đ
ti n nh n chuy n nh ng ã tr không có ngu n g c t ngân sách nh n c thì giá trề ậ ể ượ đ ả ồ ố ừ à ướ ị
quy n SD c tính chung trong t ng giá tr h p ng chuy n nh ng d án, t ch c kinhề Đ đượ ổ ị ợ đồ ể ượ ự ổ ứ
t có v n u t n c ngo i.ế ố đầ ư ướ à
- Tr ng h p bên chuy n nh ng l t ch c kinh t trong n c nêu trên nh ng sườ ợ ể ượ à ổ ứ ế ướ ư ố
ti n ã tr có ngu n g c t ngân sách nh n c ho c t thuê c a Nh n c ho c tề đ ả ồ ố ừ à ướ ặ đấ ủ à ướ ặ đấ
c Nh n c giao không thu ti n SD góp v n b ng quy n SD thì giá tr quy nđượ à ướ ề Đ để ố ằ ề Đ ị ề
SD không c tính trong t ng giá tr h p ng chuy n nh ng d án; t ch c n cĐ đượ ổ ị ợ đồ ể ượ ự ổ ứ ướ
ngo i l p th t c thuê t c a Nh n c d i hình th c tr ti n thuê t h ng n m ho cà ậ ủ ụ đấ ủ à ướ ướ ứ ả ề đấ à ă ặ
tr ti n thuê t m t l n cho c th i gian thuê.ả ề đấ ộ ầ ả ờ
- Tr ng h p t c a d án ã nh n chuy n nh ng v ti n ã tr không có ngu nườ ợ đấ ủ ự đ ậ ể ượ à ề đ ả ồ
g c t ngân sách nh n c v l t c s d ng có th i h n thì th i h n thuê t c a tố ừ à ướ à à đấ đượ ử ụ ờ ạ ờ ạ đấ ủ ổ
ch c n c ngo i l th i gian còn l i c a th i h n SD tr c khi nh n chuy n nh ng;ứ ướ à à ờ ạ ủ ờ ạ Đ ướ ậ ể ượ
tr ng h p t có ngu n g c l t c s d ng n nh lâu d i thì th i h n thuê t lườ ợ đấ ồ ố à đấ đượ ử ụ ổ đị à ờ ạ đấ à
70 n m k t ng y h p ng chuy n nh ng d án c ký k t v n u có nhu c u thìă ể ừ à ợ đồ ể ượ ự đượ ế à ế ầ